陽(yáng)西縣福臨地產(chǎn)項(xiàng)目資料

1、 陽(yáng)西縣福臨地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2015年2月第一章、項(xiàng)目概況 一、福臨地產(chǎn)項(xiàng)目座落于陽(yáng)西縣是陽(yáng)大道，項(xiàng)目用地為西北東南走向的矩形地塊，總用地面積為14000平主米。西北側(cè)毗鄰陽(yáng)茂高速陽(yáng)西出口，西南面為中陽(yáng)大道、東側(cè)為陽(yáng)西縣第二小學(xué)及公立幼兒園，北側(cè)陽(yáng)西縣迎賓大道隔路相望。 綜合此項(xiàng)目位置，座落于廣場(chǎng)、小區(qū)、學(xué)校之中，交通方便，從自然生態(tài)條件和居住文化氛圍，都是具有很高的價(jià)值，可以說(shuō)地理位置較為優(yōu)越，是不可多得的開(kāi)發(fā)寶地。 本項(xiàng)目的規(guī)劃方案為中高檔商住小區(qū)，其中包括小高層，商業(yè)街，地下停車場(chǎng)等建筑。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積：13914.3平方米 建筑總面積：517402.9平方米 住宅

2、總面積：41742.9平方米 商業(yè)及配套設(shè)施面積：5000平方米 容積率：3.0 建筑密度：4.0 綠地率：30% 停車位：417個(gè) 總戶數(shù)：312戶項(xiàng)目所在地三、陽(yáng)西縣概況 陽(yáng)西縣建縣于1988年，屬于廣東省陽(yáng)江市，位于廣東省西南沿海，東臨江城區(qū)、北接陽(yáng)春市、西連電白區(qū)、南瀕南海。全縣總面積1455平方米 ，海岸線長(zhǎng)126.6千米。325國(guó)道、廣湛高速公路、深茂高鐵（2016年通車）通全境，與沿海高速公路、陽(yáng)陽(yáng)鐵路、國(guó)家一婁口岸陽(yáng)江港連成海、陸交通網(wǎng)絡(luò)。陽(yáng)西依山傍海，處于南亞熱帶和中亞熱帶過(guò)渡帶。 陽(yáng)西縣下轄8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s70萬(wàn)，是“中國(guó)小刀中心”、“中國(guó)蠔鄉(xiāng)”、“廣東省山歌之鄉(xiāng)”，粵西

3、區(qū)域重要的旅游城市。2014年，陽(yáng)西縣地區(qū)總值為160億元。第二章：市場(chǎng)分析 一、地理位置分析 本項(xiàng)目位于陽(yáng)西縣中陽(yáng)大道，中陽(yáng)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰御景灣、粵豐未來(lái)城、凱旋豪庭等項(xiàng)目。 本項(xiàng)目近鄰陽(yáng)茂高速陽(yáng)西出口和陽(yáng)西汽車總站，交通非常方便是。 二、地塊條件分析 本項(xiàng)目地塊面積較大，呈長(zhǎng)方形形狀，具有一定的深度和寬度，比較利于進(jìn)行建筑物的布置。 本項(xiàng)目靠近中陽(yáng)大道，項(xiàng)目的第一二層均可開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。 三項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及銷售分析 （一）優(yōu)勢(shì)分析 A）具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目占地面積14000平方米，地塊面積較大，易形成規(guī)模，具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 B)靠近學(xué)校 本項(xiàng)目靠近陽(yáng)西縣第二小學(xué)，并毗鄰公立幼兒園，作為學(xué)位房是

4、項(xiàng)目重要賣點(diǎn)。 C）交通方便 項(xiàng)目周邊有陽(yáng)茂高速陽(yáng)西出口和陽(yáng)西汽車總站，交通非常方便是。 D)自然環(huán)境優(yōu)美 周邊沒(méi)有大型工廠，無(wú)污染，空氣質(zhì)量高。二陽(yáng)西房地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)及銷售分析 A）陽(yáng)西縣住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)及銷售情況隨著2009年陽(yáng)江市住宅價(jià)格的整體大幅上揚(yáng)，陽(yáng)西縣住宅價(jià)格也呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。2014年陽(yáng)西縣房地產(chǎn)銷售面積為43.81萬(wàn)平方米、銷售金額為138330.30萬(wàn)元：住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格集中2600-4000元/。商業(yè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格集中在6000-15000元/。 中陽(yáng)工業(yè)園區(qū)域住宅項(xiàng)目售價(jià)在3300-3800元/之間。由于本區(qū)域生活配套設(shè)施完善，銷售情況都比較理想。 B）區(qū)域大型樓盤銷

5、售情況 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地面積（占地面積（）建筑面積（建筑面積（）銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/） 凱旋豪庭2500006800003600御景灣92116519300003500粵豐未來(lái)城1678956339353300第二章：客戶需求分析 本區(qū)域住宅項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及客戶需求預(yù)測(cè)： 1、縣城本地客戶 隨著本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及當(dāng)?shù)鼐用裆钏降牟粩嗵岣?，?yáng)西縣城住宅市場(chǎng)獲得了快速發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用癖局纳凭幼l件的需要，紛紛購(gòu)買住宅項(xiàng)目，成為推動(dòng)本地住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，目前他們更喜歡縣城區(qū)域內(nèi)的住宅，因?yàn)樯虡I(yè)及其它配套設(shè)施更完善，交通也更方便，隨著縣城中心

6、內(nèi)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的不斷上升，本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也高，本項(xiàng)目是更好的選擇。項(xiàng)目臨近高速公路出口和汽車總站，具有縣城中心區(qū)域的住宅項(xiàng)目所不具備的優(yōu)勢(shì)。3.投資客戶隨著陽(yáng)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，銷售價(jià)格一路上場(chǎng)，吸引了大批購(gòu)房者投資住宅，達(dá)到物業(yè)升值，同時(shí)本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)及招商引資力度加大，國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進(jìn)駐，本區(qū)域居民快速增長(zhǎng)，不少購(gòu)房者通過(guò)購(gòu)買住宅，商鋪用于出租，經(jīng)營(yíng)以過(guò)長(zhǎng)期收益。4.中陽(yáng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工項(xiàng)目用地位于中陽(yáng)工業(yè) 園區(qū)內(nèi)，目前已經(jīng)進(jìn)駐以及將來(lái)陸續(xù)進(jìn)駐中陽(yáng)工業(yè) 園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工數(shù)量眾多，對(duì)住宅產(chǎn)品形成需求，大批中高層管理人員需求，成為項(xiàng)目重要目標(biāo)客戶。5.商業(yè)經(jīng)營(yíng)者項(xiàng)目面向中陽(yáng)大道，由于距縣城

7、其它商業(yè)設(shè)施較遠(yuǎn)，本項(xiàng)目區(qū)域需要建設(shè)一個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，將來(lái)的商業(yè)，餐飲等設(shè)施經(jīng)營(yíng)者以及從業(yè)人員數(shù)量將非常多，這部分客戶將以項(xiàng)目作為置業(yè)安家首選。通過(guò)對(duì)本區(qū)域的詳細(xì)分析，項(xiàng)目客戶群定位以及不斷增長(zhǎng)的本縣居民、投資需求及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主要目標(biāo)客戶。第四章：價(jià)格策略 項(xiàng)目經(jīng)初步分析，采用中低價(jià)位，快速銷售策略。住宅的銷售均價(jià)為3000元/，商鋪均價(jià)為9000元/。 因本項(xiàng)目體量不大，計(jì)劃整開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)期為1-2年，所發(fā)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中價(jià)格應(yīng)隨工程進(jìn)度調(diào)整。 現(xiàn)在陽(yáng)江市房地產(chǎn)價(jià)格年上升率在8%-10%左右，上升幅度在200-300元/上下浮動(dòng)。在2015年元旦陽(yáng)江房地產(chǎn)展上反映出的價(jià)格在市區(qū)內(nèi)住宅已達(dá)4000元/，陽(yáng)東，陽(yáng)春也已上升到3500-5000元/。第五章：項(xiàng)目投資估算 一、每平方米成本 A)前期成本 1、土地：620元/（樓面價(jià)） 2、前期各種需繳費(fèi)用：200元/ B)建筑成本 1、建筑施工：1200元/ 2、園區(qū)工程（管網(wǎng)、道路、綠化）200元/ C)財(cái)務(wù)成本：按50元/ D)銷售費(fèi)用：按銷售額的3%（90元/） E)管理費(fèi)用：按50元/ F)稅費(fèi)：按銷售額9.5%（300元/） G）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：按30元/ 總成本：2740/元 二、成本總額 共計(jì)5萬(wàn)*2740元/合共13700萬(wàn)元 三、銷售額估算 住宅銷售收入：4.5萬(wàn)*銷售均價(jià)3000元/合計(jì)1.35億元 商業(yè)銷售收入：0