房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(第七章房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資)

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第七章第七章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資7.1房地產(chǎn)資本市場v一、房地產(chǎn)市場與資本市場一、房地產(chǎn)市場與資本市場v房地產(chǎn)資本市場：是以私人債務(wù)融資子市場的商房地產(chǎn)資本市場：是以私人債務(wù)融資子市場的商業(yè)銀行融資為主，公眾權(quán)益融資子市場中的是上業(yè)銀行融資為主，公眾權(quán)益融資子市場中的是上市融資為輔。市融資為輔。v我國房地產(chǎn)資本市場的主要參與者：商業(yè)銀行；我國房地產(chǎn)資本市場的主要參與者：商業(yè)銀行；住房公積金管理中心；房地產(chǎn)證劵化部門和房地住房公積金管理中心；房地產(chǎn)證劵化部門和房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)投資公司；保險(xiǎn)公司；金融租產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)投資公司；保險(xiǎn)公司；金

2、融租賃公司。賃公司。二、房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資與債務(wù)融資1 1、權(quán)益融資權(quán)益融資主權(quán)性融資，是指融資者以出讓一主權(quán)性融資，是指融資者以出讓一部分利潤為條件而向出資者融資的行為。部分利潤為條件而向出資者融資的行為。永永久資本久資本房地產(chǎn)企業(yè)分類：房地產(chǎn)企業(yè)分類：有限責(zé)任合伙企業(yè)：出售有限責(zé)任權(quán)益份額有限責(zé)任合伙企業(yè)：出售有限責(zé)任權(quán)益份額有限責(zé)任公司、獨(dú)資企業(yè)有限責(zé)任公司、獨(dú)資企業(yè)股份有限公司：發(fā)行股票股份有限公司：發(fā)行股票房地產(chǎn)投資信托：發(fā)行股票房地產(chǎn)投資信托：發(fā)行股票2 2、債務(wù)融資債務(wù)融資通過舉債的方式融資通過舉債的方式融資貸款貸款債券債券預(yù)售預(yù)售三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款v（一）（一）房

3、地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指為了滿足開發(fā)項(xiàng)是指為了滿足開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓目開發(fā)建設(shè)資金的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得的項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作為抵押方式取得的項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。開發(fā)貸款的分類按貸款用途：按貸款用途：（1 1）土地購置貸款）土地購置貸款（2 2）土地開發(fā)貸款）土地開發(fā)貸款（3 3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款按開發(fā)內(nèi)容不同：按開發(fā)內(nèi)容不同：（1 1）住房開發(fā)貸款）住房開發(fā)貸款（2 2）商業(yè)用房開發(fā)貸款）商業(yè)用房開發(fā)貸款（3 3）土地開發(fā)貸款）土地開發(fā)貸款（4

4、 4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款（二）土地儲(chǔ)備貸款1 1、土地收購儲(chǔ)備土地收購儲(chǔ)備是指是指城市政府城市政府通過設(shè)立的專責(zé)通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)以及土地交易等活動(dòng)收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。的一種工作制度。2 2、土地儲(chǔ)備貸款土地儲(chǔ)備貸款是指為解決是指為解決政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)因依法合規(guī)收購、儲(chǔ)備、整理、出讓土地等前期相因依法合規(guī)收購、儲(chǔ)備、整理、出讓土地等前期相關(guān)工作時(shí)產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款，其主要還關(guān)工作時(shí)產(chǎn)

5、生的資金需求而發(fā)放的貸款，其主要還款來源是土地出讓收入?？顏碓词峭恋爻鲎屖杖?。四、房地產(chǎn)抵押貸款（一）（一）內(nèi)涵內(nèi)涵：是指借款人（抵押人）以其合法擁有：是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保、獲得貸款的人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保、獲得貸款的行為。行為。（二）（二）分類分類：1 1、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房抵押貸款指貸款人向借款人發(fā)放的指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買各類住房的抵押貸款。用于購買各類住房的抵押貸款。（1 1）政策性住房抵押貸款）政策性住房抵押貸款（2 2）商業(yè)性住房抵押貸

6、款）商業(yè)性住房抵押貸款（3 3）個(gè)人住房組合貸款）個(gè)人住房組合貸款政策性房屋抵押貸款政策性房屋抵押貸款v政策性房屋抵押貸款有哪些？v目前主要指目前主要指個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款。v個(gè)人住房公積貸款是指政府部門所屬的住房公積個(gè)人住房公積貸款是指政府部門所屬的住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買自金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買自主房屋的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的主房屋的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的貸款。貸款。住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)v住房公積金住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外

7、商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的的長期住房儲(chǔ)金長期住房儲(chǔ)金。v 住房公積金的住房公積金的本質(zhì)是工資本質(zhì)是工資，是住房分配貨幣化的重要形式。，是住房分配貨幣化的重要形式。v 單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)是是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從，從而達(dá)到促進(jìn)住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)化的目的。而達(dá)到促進(jìn)住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)化的目的。住房公積

8、金的歸集、使用和提取v繳存對(duì)象繳存對(duì)象：國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、：國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都要按時(shí)繳存住房公積金。職工都要按時(shí)繳存住房公積金。v哪些人沒有納入繳存范圍？哪些人沒有納入繳存范圍？v無工作的城鎮(zhèn)居民、離退休職工不建立住房公積無工作的城鎮(zhèn)居民、離退休職工不建立住房公積金，對(duì)農(nóng)村居民也不建立住房公積金。金，對(duì)農(nóng)村居民也不建立住房公積金。v2 2、商用房地產(chǎn)抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款是指購買商用房地

9、產(chǎn)是指購買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，想金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。想金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。v3 3、在建工程抵押貸款在建工程抵押貸款是指抵押人為取得在建是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。保的行為。五、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場（一）（一）內(nèi)涵內(nèi)涵：是指買賣抵押房地產(chǎn)債券的市場。：是指買賣抵

10、押房地產(chǎn)債券的市場。l 書本概念：書本概念：房地產(chǎn)抵押銀行將房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)將成千上萬的已轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)將成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包推向金融市場，將其轉(zhuǎn)化為抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包推向金融市場，將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易這些房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場證券，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的融合。的融合。v抵押房地產(chǎn)證券也稱抵押房地產(chǎn)證券也稱住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化，是指，是指銀行等金融機(jī)構(gòu)在信貸資產(chǎn)流動(dòng)性缺乏的情況下，銀行等金融

11、機(jī)構(gòu)在信貸資產(chǎn)流動(dòng)性缺乏的情況下，將其持有的住房抵押貸款債權(quán)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，將其持有的住房抵押貸款債權(quán)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，形成抵押貸款資產(chǎn)池，經(jīng)政府或私人機(jī)構(gòu)擔(dān)保和形成抵押貸款資產(chǎn)池，經(jīng)政府或私人機(jī)構(gòu)擔(dān)保和信用增級(jí)信用增級(jí)后，在資本市場上發(fā)行和銷售由抵押貸后，在資本市場上發(fā)行和銷售由抵押貸款組合支持的證券的過程。款組合支持的證券的過程。信用增級(jí)v目的目的：為了吸引住房抵押貸款證券化的投資者并：為了吸引住房抵押貸款證券化的投資者并減低融資成本，改善證券發(fā)行條件。減低融資成本，改善證券發(fā)行條件。v分類分類：分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)。：分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)。v內(nèi)部信用增級(jí)內(nèi)部信用增級(jí)：v

12、提供直接追索權(quán)提供直接追索權(quán)：指發(fā)起人承諾在抵押貸款的借：指發(fā)起人承諾在抵押貸款的借款人未能按期償付應(yīng)付的本金和利息時(shí)，抵押支款人未能按期償付應(yīng)付的本金和利息時(shí)，抵押支持證券的持有者可預(yù)期從發(fā)起人處獲得債券本息持證券的持有者可預(yù)期從發(fā)起人處獲得債券本息支付的權(quán)利。支付的權(quán)利。信用增級(jí)內(nèi)部信用增級(jí)內(nèi)部信用增級(jí)：v超額擔(dān)保：超額擔(dān)保：是指抵押支持證券發(fā)行人公司擁有的是指抵押支持證券發(fā)行人公司擁有的資產(chǎn)價(jià)值超過其通過發(fā)行證券從投資者處獲得的資產(chǎn)價(jià)值超過其通過發(fā)行證券從投資者處獲得的資金，在設(shè)置超額擔(dān)保結(jié)構(gòu)后，與證券化相關(guān)的資金，在設(shè)置超額擔(dān)保結(jié)構(gòu)后，與證券化相關(guān)的所有損失首先進(jìn)入超額擔(dān)保賬戶，證券化

13、發(fā)起人所有損失首先進(jìn)入超額擔(dān)保賬戶，證券化發(fā)起人將首先承擔(dān)損失。將首先承擔(dān)損失。信用增級(jí)外部信用增級(jí)外部信用增級(jí)：v由獨(dú)立于發(fā)起人的第三方實(shí)施。一般提供由獨(dú)立于發(fā)起人的第三方實(shí)施。一般提供第三方第三方部分信用增級(jí)部分信用增級(jí)和和第三方全部信用增級(jí)第三方全部信用增級(jí)兩種形式。兩種形式。v具體通過獨(dú)立于抵押貸款放款銀行的其他銀行提具體通過獨(dú)立于抵押貸款放款銀行的其他銀行提供擔(dān)?；蜷_設(shè)信用證來實(shí)現(xiàn)。供擔(dān)?；蜷_設(shè)信用證來實(shí)現(xiàn)。v銀行根據(jù)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)預(yù)期現(xiàn)金流狀況決定擔(dān)銀行根據(jù)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)預(yù)期現(xiàn)金流狀況決定擔(dān)保程度，從而是抵押貸款組合的本息及相應(yīng)的抵保程度，從而是抵押貸款組合的本息及相應(yīng)的抵押品免受

14、較大的信用風(fēng)險(xiǎn)損失。押品免受較大的信用風(fēng)險(xiǎn)損失。v為什么可以實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化？v住房抵押貸款預(yù)期的現(xiàn)金流收入穩(wěn)定、違約率低，住房抵押貸款預(yù)期的現(xiàn)金流收入穩(wěn)定、違約率低，是銀行等金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。是銀行等金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。v住房抵押貸款的歷史資料、信用記錄完整。住房抵押貸款的歷史資料、信用記錄完整。v具有相同或相似的償還與到期日。具有相同或相似的償還與到期日。五、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場（二）（二）功能功能：1 1、滿足貸款銀行的發(fā)展需要、滿足貸款銀行的發(fā)展需要2 2、滿足債券投資者的投資需求、滿足債券投資者的投資需求3 3、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)

15、市場的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展的發(fā)展（三）（三）條件條件：1 1、成熟的房地產(chǎn)市場、成熟的房地產(chǎn)市場2 2、市場的抵押貸款一級(jí)市場、市場的抵押貸款一級(jí)市場3 3、成熟的證劵市場、成熟的證劵市場v住房抵押貸款證券化會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？1、提前償付的風(fēng)險(xiǎn)2、利率風(fēng)險(xiǎn)3、信用風(fēng)險(xiǎn)（四）亟待解決的問題：（四）亟待解決的問題：v1 1、建立住房貸款保險(xiǎn)體系，提高住房抵押一級(jí)市、建立住房貸款保險(xiǎn)體系，提高住房抵押一級(jí)市場貸款合同標(biāo)準(zhǔn)化和抵押債權(quán)安全性。場貸款合同標(biāo)準(zhǔn)化和抵押債權(quán)安全性。 v2 2、組建全國性的二級(jí)抵押市場經(jīng)營系統(tǒng)，具體實(shí)、組建全國性的二級(jí)抵押市場經(jīng)營系統(tǒng)，具體實(shí)施住房抵押債權(quán)的證券化。施住房抵

16、押債權(quán)的證券化。v3 3、建立發(fā)達(dá)的證券流通市場。、建立發(fā)達(dá)的證券流通市場。v4 4、制定相應(yīng)法規(guī)及政策，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款程序、制定相應(yīng)法規(guī)及政策，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款程序的規(guī)范化。的規(guī)范化。房地產(chǎn)投資信托基金v房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。比例分配給投資者的一種信托基金。v本質(zhì)本質(zhì)：屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。：屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。v起源起源

17、：產(chǎn)生于：產(chǎn)生于2020世紀(jì)世紀(jì)6060年代的美國。年代的美國。（二）房地產(chǎn)信托基金的優(yōu)勢：1 1、REITsREITs的長期收益與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有的長期收益與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)相對(duì)較低的波動(dòng)性較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功保值功能能；2 2、可免雙重征稅并且無最低投資資金要求；、可免雙重征稅并且無最低投資資金要求；3 3、REITsREITs按規(guī)定必須將按規(guī)定必須將9090的收入作為紅利分配，投資的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入；者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入；4 4、絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被征收

18、、絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅；資本利得稅；v5 5、一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少、一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資；的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資；v6 6、由于、由于REITsREITs股份基本上都在各大證券交易所上市，股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性；高的流動(dòng)性；v7 7、上市交易的、上市交易的REITsREITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱程度低，經(jīng)營情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、稱程度低

19、，經(jīng)營情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。 中國引入房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的意義：v1 1、引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地、引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。產(chǎn)金融架構(gòu)。 v2 2、引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系、引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。 v3 3、引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資、引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。金循環(huán)的梗阻。 （四）房地產(chǎn)投資信托基金分類：1 1、按投資業(yè)務(wù)不同、按投資業(yè)務(wù)不同（1 1）權(quán)益性）權(quán)

20、益性REITsREITs（2 2）抵押型）抵押型REITsREITs（3 3）混合型）混合型REITsREITs2 2、按組織形態(tài)分類、按組織形態(tài)分類（1 1）公司型）公司型REITsREITs（2 2）契約型）契約型REITsREITs3 3、按投資人能否贖回分類、按投資人能否贖回分類（1 1）封閉式）封閉式REITsREITs（2 2）開放式）開放式REITsREITs v（五）（五）REITsREITs特征：特征：v1 1、高現(xiàn)金回報(bào)、高現(xiàn)金回報(bào)v2 2、有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)、有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)v3 3、能夠便捷地交易、能夠便捷地交易v4 4、可以抵御通貨膨脹、可以抵御通貨膨脹7.2房地產(chǎn)金融

21、風(fēng)險(xiǎn)v一、風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義一、風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義v1 1、風(fēng)險(xiǎn)：是指事物發(fā)展的不確定性及其導(dǎo)致的變、風(fēng)險(xiǎn)：是指事物發(fā)展的不確定性及其導(dǎo)致的變化。化。v2 2、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策、管理及客觀環(huán)境變化等原金融機(jī)構(gòu)，由于決策、管理及客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)勉勵(lì)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)勉勵(lì)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。二、主要影響因素：二、主要影響因素：1 1、房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理2 2、金融市場的信息不對(duì)稱、金融市場的信息不對(duì)稱3 3、相關(guān)政策、法律不健全、相關(guān)

22、政策、法律不健全4 4、銀行操作不規(guī)范、銀行操作不規(guī)范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類1 1、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（1 1）政策風(fēng)險(xiǎn)）政策風(fēng)險(xiǎn)（2 2）市場風(fēng)險(xiǎn)）市場風(fēng)險(xiǎn)（3 3）利率風(fēng)險(xiǎn)）利率風(fēng)險(xiǎn)（4 4）信用風(fēng)險(xiǎn)）信用風(fēng)險(xiǎn)（5 5）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（6 6）法律風(fēng)險(xiǎn)）法律風(fēng)險(xiǎn)2 2、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（1 1）操作風(fēng)險(xiǎn)）操作風(fēng)險(xiǎn)（2 2）抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)）抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)（3 3）貸款保證風(fēng)險(xiǎn)）貸款保證風(fēng)險(xiǎn)（4 4）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（5 5）房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營中的不確定性給房地產(chǎn)金）房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營中的不確定性給房地產(chǎn)金融市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)融市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)a a經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)b b財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)

23、風(fēng)險(xiǎn)c c完工風(fēng)險(xiǎn)完工風(fēng)險(xiǎn)v（三）防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必要性（三）防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必要性 v1 1、有助于改善宏觀調(diào)控政策的被動(dòng)地位、有助于改善宏觀調(diào)控政策的被動(dòng)地位v2 2、是分散銀行體系風(fēng)險(xiǎn)的要求、是分散銀行體系風(fēng)險(xiǎn)的要求v3 3、是優(yōu)化資源配置的需要、是優(yōu)化資源配置的需要v（四）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（四）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避v1 1、充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)職能、充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)職能v2 2、拓寬房地產(chǎn)融資渠道，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證、拓寬房地產(chǎn)融資渠道，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證劵化劵化v3 3、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境v4 4、提高專業(yè)人員素質(zhì)，

24、從而提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)貸款、提高專業(yè)人員素質(zhì)，從而提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)貸款管理管理v5 5、建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳、建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制遞機(jī)制7.3房地產(chǎn)項(xiàng)目融資1 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義l 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了建設(shè)某一項(xiàng)目，確保其順利進(jìn)行并指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了建設(shè)某一項(xiàng)目，確保其順利進(jìn)行并產(chǎn)生合理的利潤而設(shè)立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司，然后以該項(xiàng)目產(chǎn)生合理的利潤而設(shè)立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司，然后以該項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流作為主要還款來源，以項(xiàng)目本身的資產(chǎn)作為的未來現(xiàn)金流作為主要還款來源，以項(xiàng)目本身的資產(chǎn)作為貸款主要保障的融通資金的活動(dòng)。貸款主要保障的融通資

25、金的活動(dòng)。2 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義（1 1）房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，其運(yùn)作過程需要大量的）房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，其運(yùn)作過程需要大量的資金。資金。（2 2）避免由于資金閑置而造成的損失。）避免由于資金閑置而造成的損失。二、項(xiàng)目融資的分類及其與傳統(tǒng)的企業(yè)融資的區(qū)別二、項(xiàng)目融資的分類及其與傳統(tǒng)的企業(yè)融資的區(qū)別1 1、項(xiàng)目融資的分類、項(xiàng)目融資的分類（1 1）無追索權(quán)項(xiàng)目融資）無追索權(quán)項(xiàng)目融資（2 2）有限追索權(quán)項(xiàng)目融資）有限追索權(quán)項(xiàng)目融資2 2、項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)的企業(yè)融資的區(qū)別、項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)的企業(yè)融資的區(qū)別（1 1）貸款對(duì)象不同）貸款對(duì)象不同（2 2）還款來源不同）還款來源不同（3 3）追索性質(zhì)不同）追索性質(zhì)不同（4 4）籌資渠道不同）籌資渠道不同三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案（一）項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)果（一）項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)果1 1、項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)2 2、項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)果、項(xiàng)目的