莫斯科及圣彼得堡房地產(chǎn)市場簡述

1、1RMB=5.3RUB莫斯科及圣彼得堡房地產(chǎn)市場莫斯科及圣彼得堡房地產(chǎn)市場1RMB=5.3RUB莫斯科俄羅斯聯(lián)邦首都，莫斯科州首府，全俄最大的城市和經(jīng)濟、文化、金融、交通中心，為俄羅斯最大的綜合性城市。是世界著名古城，國際化大都市，全球性大都市，世界最大的城市之一，歐洲最大的城市。莫斯科建城于1147年，迄今已有800余年的歷史。整個莫斯科城區(qū)人口超過1100萬，是歐洲人口最多的城市，占據(jù)了全國總?cè)丝诘?/10。面積2,510平方公里。莫斯科地處俄羅斯歐洲部分中部，跨莫斯科河及支流亞烏扎河兩岸。莫斯科和伏爾加流域的上游入口和江河口處相通。莫斯科沿莫斯科河而建，從莫斯科大公時代開始，到沙皇俄國(

2、1700年前)至蘇聯(lián)及俄羅斯聯(lián)邦政權(quán)一直擔任著國家首都的角色。莫斯科擁有眾多名勝古跡，是歷史悠久的克里姆林宮所在地。莫斯科城市規(guī)劃優(yōu)美，掩映在一片綠海之中，故有“森林中的首都”之美譽。 市 旗一、莫斯科城市概況一、莫斯科城市概況1RMB=5.3RUB 莫斯科作為獨聯(lián)體航空網(wǎng)的中心，擁有座機場，與大部分歐洲國家首都和中國、紐約、蒙特利爾、東京等外國城市有直達航線，與個國家、個城市有國際航運業(yè)務(wù)。市內(nèi)交通較發(fā)達，地鐵和公共汽車為主要工具，私人汽車在穩(wěn)步增加。 目前為止平均2.5人擁有一輛汽車，這也導(dǎo)致城市交通堵塞現(xiàn)象嚴重。 莫斯科地鐵是俄羅斯首都最受歡迎、最快和最安全的運輸工具，也是世界上規(guī)模最大

3、的地下鐵路系統(tǒng)之一，被公認為世界上最漂亮的地鐵，并享有“地下的藝術(shù)殿堂”的美譽。莫斯科地鐵全長300公里，有150個車站，4000列地鐵列車在9條線上運行，每天運送乘客達900多萬人次。莫斯科地鐵網(wǎng)二、莫斯科交通二、莫斯科交通1RMB=5.3RUB新莫斯科 2012年，莫斯科共有289萬平米建筑投放市場，超過2011年23%。其中新增20%的建筑面積分布在“新莫斯科”。新莫斯科區(qū)域2012年交工面積為149萬平方米，莫斯科市2012年交工面積140萬平方米，共247個樓盤。去年莫斯科平均房價上漲6%，達5280美元/平米。與危機前比較，莫斯科房地產(chǎn)呈現(xiàn)新的趨勢，即新建商業(yè)地產(chǎn)投放量減少2/3。

4、新莫斯科大環(huán) 新莫斯科區(qū)域是莫斯科規(guī)劃發(fā)展的新區(qū)域，目前莫斯科市內(nèi)土地漸少，未來新建住房主要集中在新莫斯科三、莫斯科房地產(chǎn)市場分析三、莫斯科房地產(chǎn)市場分析1RMB=5.3RUB 根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，莫斯科政府法律對老城區(qū)建筑保護意識比較強，不允許拆遷新建，只允許修理粉刷，因此規(guī)莫斯科老城區(qū)內(nèi)基本無新建住宅及商業(yè)用房，部分新建住房，但由于地塊限制，規(guī)模偏小，基本以單棟或少量幾棟開發(fā)為主。 新建住房大部分分布在大環(huán)周邊及新莫斯科區(qū)域。 由于莫斯科普通住房供應(yīng)量漸減，選擇余地小，而且價格較高，大量購房者看好新莫斯科及莫斯科州交通便利，建筑質(zhì)量良好，價位合理的樓盤。新莫斯科大環(huán)四、莫斯科新建住宅分布四、莫斯

5、科新建住宅分布1RMB=5.3RUB區(qū)域?qū)傩裕簭哪箍浦菪聞澣肽箍频陌鍓K，目前莫斯科政府正大力發(fā)展此板塊；區(qū)域優(yōu)勢：政府政策的支持；整體環(huán)境好；土地資源豐富。區(qū)域劣勢：整體配套比較差，公共交通不方便，有待政府投入。產(chǎn)品產(chǎn)品小高層、高層為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般，綠化、物業(yè)服務(wù)水小高層、高層為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般，綠化、物業(yè)服務(wù)水平一般，但小區(qū)自身配套較齊全。平一般，但小區(qū)自身配套較齊全。客戶客戶莫斯科市莫斯科市60%60%，本國異地購房，本國異地購房20%20%，外國經(jīng)商、投資，外國經(jīng)商、投資20%20%價格價格小高層、高層價格在小高層、高層價格在2500450025004500美金美金/ /平方米平方

6、米，別墅認，別墅認可度不高，均價可度不高，均價32003200美金美金/ /平方米左右平方米左右總體總體新區(qū)，城市價值有提成空間，市政配套暫不夠完善；距新區(qū)，城市價值有提成空間，市政配套暫不夠完善；距離老城區(qū)距離較遠，目前仍以私家車為主要交通工具。離老城區(qū)距離較遠，目前仍以私家車為主要交通工具。五、新莫斯科區(qū)域簡介五、新莫斯科區(qū)域簡介1RMB=5.3RUB經(jīng)過調(diào)研，老城區(qū)新房及二手房價格分布如下：1、莫斯科市中心到二環(huán)現(xiàn)價12000美元-18000美元/平米不等，取決于綠化成都、周圍建筑等因素，多為高級住房。2、二環(huán)到三環(huán)：10000-12000美元/平米3、三環(huán)到大環(huán)5500-6000美元/

7、平米4、大環(huán)外由近到遠5-30公里：4000美元2000美元/平米銷售價格上與國內(nèi)不同的是：在俄羅斯是開發(fā)商取得開工證以后就可以售樓，也就是可以賣樓花，但是賣樓花的價格與現(xiàn)房的價格有很多大差異，一般在15%-25%之間六、莫斯科房地產(chǎn)價格分布六、莫斯科房地產(chǎn)價格分布1RMB=5.3RUB六、莫斯科房地產(chǎn)價格分布六、莫斯科房地產(chǎn)價格分布莫斯科各區(qū)2013年7月（平米/美金）2014年7月中央?yún)^(qū)166652.5%西北區(qū)70741.1%西部區(qū)64371.6%西南區(qū)60652.2%北部區(qū)52310.5%南部區(qū)48921.0%東部區(qū)45650.2%東南區(qū)41880.4%東北區(qū)41170.8%備注：201

8、4年數(shù)據(jù)因受匯率影響，折合美金數(shù)據(jù)有較大誤差，按照其實際的本地市場盧布購買的升降幅度標注更為準確。1RMB=5.3RUB莫斯科本地占60%本國異地購房占20%國外投資、經(jīng)商客戶占20% 其中外來人口對普通住宅購買的比例較大，莫斯科本地居民多數(shù)購買高檔住宅。七、客戶群分析七、客戶群分析1RMB=5.3RUB 由于莫斯科室內(nèi)土地供應(yīng)少，選擇余地小，且三環(huán)之內(nèi)多為高檔住宅，價格較高，因此大部分購房者選擇大環(huán)附近、莫斯科州以及新莫斯科區(qū)域置業(yè)。八、購房區(qū)域分析八、購房區(qū)域分析1RMB=5.3RUB 由于莫斯科人生活習慣以及房價過高，多數(shù)人把一居室作為置業(yè)首選。 一居室面積區(qū)間：18-60平米 兩居室面

9、積區(qū)間：40-80平米 三居室面積區(qū)間：70-110平米%九、戶型及面積需求九、戶型及面積需求在莫斯科與國內(nèi)不同的是，當?shù)厝藳]有客廳的概念，他們要求臥室大，廚房大，一般廚房面積都超過10平方米。莫斯科銷售的面積為實用面積，即地板面積。1RMB=5.3RUB十、莫斯科戶型示意圖十、莫斯科戶型示意圖1RMB=5.3RUB 在莫斯科政府對物業(yè)收費標準沒有明文規(guī)定，有物業(yè)的小區(qū)一般按小區(qū)的檔次以及服務(wù)標準收費在716元/平/月不等。十一、物業(yè)收費十一、物業(yè)收費1RMB=5.3RUB1 1、開發(fā)商取得開工許可證可以對外公開銷售、開發(fā)商取得開工許可證可以對外公開銷售此階段買房者簽約參建合同，待房屋建設(shè)好以

10、后改簽房屋銷售合同2 2、封頂階段、封頂階段此階段買房者簽約預(yù)銷售合同，待房屋建設(shè)好以后改簽房屋預(yù)售合同3 3、交工、交工此階段買房者簽約銷售合同，交房后業(yè)主憑銷售合同去辦理房屋產(chǎn)權(quán)證十二、銷售方式十二、銷售方式1RMB=5.3RUB定金合同銀行審批按揭額度簽約參建合同預(yù)銷售合同銷售合同銀行放款交房后簽約交接書并辦理產(chǎn)權(quán)合同十二、銷售流程十二、銷售流程1RMB=5.3RUB按揭與國內(nèi)也不相同，每家銀行對首付、年限、利率的情況都不一樣一般規(guī)定如下：一、確定按揭貸款額度的基礎(chǔ)是：一、確定按揭貸款額度的基礎(chǔ)是：1、證明收入的主要工作;2、從兼職收入，如果就業(yè)合同期限在1年以上;3、私人執(zhí)業(yè)證明就業(yè)收

11、入;4、股息;5、配偶（妻子）的收入;6、共同借款人的收入（共同借款人的平均人數(shù)可能多達3人，它可以是任何第三方）。二、抵押貸款可以以盧布和美元兩種形式。二、抵押貸款可以以盧布和美元兩種形式。三、貸款年限：根據(jù)不同銀行年限一般在三、貸款年限：根據(jù)不同銀行年限一般在530530年。年齡一般不超過年。年齡一般不超過55-6555-65歲。歲。隨著年限增加利率也增加。隨著年限增加利率也增加。四、首付：根據(jù)收入最低首付為四、首付：根據(jù)收入最低首付為10%10%十三、按揭十三、按揭1RMB=5.3RUB項目名：位于大環(huán)南20公里距離市中心45公里位置主力產(chǎn)品及價格公寓面積：40-110單價：2000-2

12、500美元 購買樓花和現(xiàn)房最高差價在25%配套 周邊暫無市政配套，小區(qū)內(nèi)設(shè)置小學(xué)、幼兒園、商業(yè)、醫(yī)療。十四、莫斯科代表性樓盤概況十四、莫斯科代表性樓盤概況1RMB=5.3RUB項目名：位于大環(huán)西南位于大環(huán)西南5 5公里公里距離市中心距離市中心3030公里公里位置：主力產(chǎn)品及價格：高層、聯(lián)排別墅面積：高層均價：3800美元別墅：30003500美元/ 注：在新莫斯科地價便宜，而且莫斯科市民幾乎每家在郊區(qū)都有一個木屋別墅，因此別墅單價會低于高層。配套： 周邊暫無市政配套，小區(qū)內(nèi)設(shè)置小學(xué)、幼兒園、商業(yè)、醫(yī)療。十四、莫斯科代表性樓盤概況十四、莫斯科代表性樓盤概況1RMB=5.3RUB項目名：位于莫斯科

13、南區(qū)大環(huán)內(nèi)1公里處位置：主力產(chǎn)品及價格：公寓面積：37.78-104.55均價：4400美元配套：7分鐘到地鐵的Tsaritsyno Kantemyrivska站 ，小區(qū)內(nèi)設(shè)置小學(xué)、幼兒園、商業(yè)、醫(yī)療。STR。Elevatornaya 總建面45萬平方米十四、莫斯科代表性樓盤概況十四、莫斯科代表性樓盤概況1RMB=5.3RUB圣彼得堡（俄語：-），舊稱：列寧格勒（） 和彼得格勒（）俗稱： ，位于俄羅斯西北部，波羅的海沿岸，涅瓦河口。列寧格勒州的首府，俄羅斯第二大城市。圣彼得堡是俄羅斯第二大政治、經(jīng)濟中心，也是俄西北地區(qū)中心城市，全俄重要的水陸交通樞紐。，又稱為俄羅斯的“北方首都”。它擁有400

14、0多個工業(yè)企業(yè)。圣彼得堡是俄羅斯通往歐洲的窗口，也是一座科學(xué)技術(shù)和工業(yè)高度發(fā)展的國際化城市。擁有眾多的高等院校、科學(xué)研究機構(gòu)，被稱為俄羅斯的科學(xué)、文化藝術(shù)和首都。 十五、圣彼得堡城市概況十五、圣彼得堡城市概況1RMB=5.3RUB歐洲第四大集聚地，人口超過600萬。俄羅斯地區(qū)為數(shù)不多的人口成長城市。全國最大的旅游中心，文化和娛樂中心。龐大的消費市場，在圣彼得堡的零售營業(yè)額在2012年為28.5億美元。在全國最大的港口群，物流業(yè)非常發(fā)達。俄羅斯最大的汽車制造及零部件制造基地。住房和新建住房量居俄羅斯第二。十五、圣彼得堡城市概況十五、圣彼得堡城市概況1RMB=5.3RUB國內(nèi)生產(chǎn)總值 單位：10億美元零售營業(yè)額及外國投資在圣彼得堡的成交量，單位：10億美元零售營業(yè)額，單位：10億美元外資在圣彼得堡投資的成交量 單位：10億美元十六、十六、1RMB=5.3RUB圣彼得堡是俄羅斯最大的旅游中心，旅游行業(yè)在未來的發(fā)展?jié)摿芨摺Ｕ鞘卸急辉u為世界文化保護遺產(chǎn)。入境游客數(shù)量，單位：百萬十七、圣彼得堡旅游產(chǎn)業(yè)十七、圣彼得堡旅游產(chǎn)業(yè)1RMB=5.3RUB住宅的平均價格 單位：千盧布（約合人民幣200元）商品房經(jīng)濟適用房圣彼得堡和列寧格勒州的住宅開發(fā)量 單位：百萬/平方米圣彼得堡列寧格勒州 占整個俄羅斯住宅開發(fā)比例