第十一章__高層樓宇的服務與經(jīng)營

1、中等職業(yè)學校教學用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）物業(yè)管理服務與經(jīng)營物業(yè)管理服務與經(jīng)營 電子教案電子教案主 編 張明媚幻燈制作 張明媚第十一章第十一章 高層樓宇的服務與經(jīng)營高層樓宇的服務與經(jīng)營【案例透視】【案例透視】第一節(jié)第一節(jié) 高層樓宇服務概述高層樓宇服務概述第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務第三節(jié)第三節(jié) 高層樓宇的社區(qū)文化建設高層樓宇的社區(qū)文化建設【案例透視】【案例透視】2004年12月9日，有記者接到北海某高層小區(qū)居民投訴，稱從10月29日至今，該小區(qū)的生活垃圾就無人清理，屋前樓下已堆積成小山，數(shù)百戶居民不得不忍受垃圾山散發(fā)出的惡臭的煎熬。記者當即前往采訪。一進該小區(qū)，就聞到了空氣中彌漫的一股

2、臭氣，看到了分布于小區(qū)里幾座垃圾小山。由于這些垃圾是五花八門，什么東西都有，已在此堆積了多天，被太陽一曬，發(fā)酵的發(fā)酵，腐爛的腐爛，散發(fā)出陣陣惡臭，吸引大量蒼蠅趕來“湊熱鬧”。據(jù)一位居民說，從10月29日開始，小區(qū)里的垃圾就再也沒人來清理過,而物業(yè)公司沒有公示由國家物價部門核準的價格標準，只知道一味收物業(yè)費。報道發(fā)出后,小區(qū)聲譽受到很大影響對于物業(yè)公司而言,清潔綠化工作是其日常服務項目,如果完成質(zhì)量不高,對物業(yè)公司聲譽影響無疑是很大的.第一節(jié)第一節(jié) 高層樓宇服務概述高層樓宇服務概述1.1高層樓宇高層樓宇 高層樓宇是指層數(shù)多，住戶多且有一定高度的建筑。高層樓宇與一般低層、多層住宅相比，就建筑結(jié)構(gòu)本

3、身而言有很大的不同。它主要有以下一些特點：1.建筑標準高、面積大、規(guī)模大。2.住戶多、居住人口集中、涉及面廣。3.設備設施多且復雜、專業(yè)化程度強。一般來說物業(yè)管理服務收費所提供的服務內(nèi)容包括： 1.清潔衛(wèi)生管理。包括樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共地方的衛(wèi)生清潔，垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔。2.綠化物日常維護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、更新，保持綠化物生長良好。3.治安管理。設專職保安人員堅持每天24小時的巡邏值班，保證住宅小區(qū)內(nèi)的安全。4.維護公共蓄水池。樓內(nèi)蓄水池應定期清洗消毒。保證住戶的飲水質(zhì)量。5.水電管理。對配電設備、水泵房及公共水電設施進行日常保養(yǎng)，維持設備正常運行。6.排污設施管理，

4、清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池，確保正常使用。7.高層樓宇增設的服務項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養(yǎng)，保證電梯正常運行。8.根據(jù)需要增設的其他服務項目。 政府部門規(guī)定必須包含在物業(yè)管理綜合服務費基本收費標準內(nèi)的服務項目，對不同的住宅小區(qū)有不同規(guī)定。在上述服務項目中，低層，多層住宅應至少包括1至6項內(nèi)容，高層樓宇應至少包括1至3項內(nèi)容。第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務2.1清潔服務清潔服務2.1.1清潔服務工作的原則清潔服務工作的原則1.掃防結(jié)合，以防為主。2.執(zhí)行必嚴，直接監(jiān)督。第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務2.1.2 清潔工作的評價標準清潔工作的評價標準1.

5、地面：硬質(zhì)地面臺階及其接縫是否潔凈，上臘是否光亮，地毯是否清潔，有無污點和霉壞，梯腳板墻角線、地角線等地方有無積塵、雜物、污漬，廣場磚、車庫地面是否干凈，花基、花壇內(nèi)是否有煙頭、雜物，綠化牌、庭院燈是否干凈、光亮。2.墻面：大理石、瓷片、磚是否干凈、明亮、無污跡。3.玻璃：玻璃幕墻、門、窗、鏡面、玻璃圍欄、觸摸屏、扶梯玻璃是否潔凈透亮。4.金屬制品：如電房門、梯門、支架、熱水器、消防門、煙灰缸、水龍頭、不銹鋼欄桿等是否用指定的清潔劑擦過，是否光亮無銹跡和污跡。5.天花：光管、指示牌、光管盤、燈罩等設施是否干凈無塵，無蜘蛛網(wǎng)。6.電梯：電梯轎箱、各層電梯門軌槽、顯示平、扶梯、梯廳是否干凈無塵，轎

6、箱是否干凈無雜物、污漬。7.洗手間：皂盒、干手器、廁兜水箱等設施是否干凈、無損壞，洗手間內(nèi)有無異味，便器、洗手盆、尿斗有無水銹，臺面是否干凈無水跡，廁知是否齊全。8.開水間：檢查垃圾桶、門邊柜、茶渣柜是否干凈無異味。9.大堂：煙缸、廢紙及垃圾桶內(nèi)的其他贓物是否按規(guī)定及時清除，防滑紅地毯是否干凈、清潔，接待臺、保安亭等設施是否干凈無雜物。10.垃圾清運：垃圾清運是否準時，是否日產(chǎn)日清，清運是否干凈，垃圾清運過程中散落低的垃圾是否清掃干凈，是否每周將垃圾桶內(nèi)外清洗一次。第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務2.1.3清潔方法清潔方法1.公共場地清潔公共場地清潔（1）公共場地清潔的工作方法：對于公共

7、場地的清潔有兩種方法:一種是用塵推, 對各種高檔地面如大理石等地面的除塵,操作簡單省力，附著灰塵力強，可保持地面光亮，被廣泛應用于大廈的日常清掃保潔。塵推的工作方法：少量的牽塵油滲入拖布。沿直線推塵，塵推不可離地。塵推沾滿塵土時，將塵推放在垃圾桶上用刷子刷凈再使用，直到地面完全清潔為止。塵推失去粘塵能力，要重新用塵推處理液處理，然后才可使用。塵推用臟后，可用堿水洗凈，干后重新噴上塵推處理液使用。另一種方法是用竹掃把,主要用于水泥地面,廣場磚等地面清潔。竹掃把的工作方法:：清潔時用長竹掃把將地面上的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆,然后用膠掃把將垃圾掃入垃圾斗內(nèi),再倒入垃圾手推車。對有污跡的地面用水

8、重點清洗。有積水的地方應用竹掃把將其清掃干凈。2.樓梯清潔樓梯清潔樓梯清潔的工作方法:（1）用掃把從底層到頂層清掃樓道梯級,再用拖把從頂層往下逐級拖抹梯級。（2）用濕抹布自下而上擦抹樓梯扶手及欄桿。（3）樓梯消防栓清潔:先用掃把將消防栓上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)清掃掉,再用濕抹布將消防栓及玻璃擦拭干凈。 （4）防盜門清潔:用濕抹布自上而下擦拭防盜門,再用干抹布擦拭號牌及按鈕。3.燈具清潔燈具清潔燈具清潔的工作方法:（1）關(guān)閉電源,一手托起燈罩,一手拿螺絲刀,擰松燈罩的固定螺絲,取下燈罩, 如果是清潔高空的燈具，則架好梯子，人站在梯上作業(yè)，但要注意安全，防止摔傷。（2）取下燈罩后,用濕抹布擦拭燈罩內(nèi)外的污

9、跡和蟲子,再用干抹布抹干水分。 （3）將燈罩裝上,并用螺絲刀擰緊螺絲,注意不要用力過大,損壞燈具。4 .金箔和紫銅的保潔金箔和紫銅的保潔在保潔時必須注意幾點：（1）在小灰塵的情況下用上好的雞毛撣子輕輕撣幾次即可。（2）在厚灰、油灰的情況下，用純水噴灑，并視情況可不擦或用柔軟的絲絨根據(jù)需要輕擦，或輕重結(jié)合擦去厚灰、油灰。（3）在非要使用藥水才能保潔的情況下，一定要使用中性藥水，要無腐蝕、無酸堿性，清潔稀釋一定要到位，再用柔軟的布巾擦凈，最后使用銅亮劑。5.內(nèi)墻清潔內(nèi)墻清潔墻面有很多情況,一種是大理石,瓷磚墻面,清潔方法如下:（1）用鏟刀、刀片輕輕刮掉墻面的污垢、臟漬。（2）把毛巾浸入放有洗潔精的

10、水盆，拿起擰干后沿著墻壁從上到下來回擦抹。（3）用另一條毛巾用清水洗后擰干，徹底清抹一次墻面，直到干凈。 （4）用干拖把拖干地面。清潔時注意,大理石不應使用任何酸性溶劑洗，否則將造成大理石分解;瓷磚墻面則禁止用堿類、鹽酸類，因為這些去污劑會損壞瓷磚表面的光澤。另一種墻面是乳膠漆墻面,清潔方法如下：（1）乳膠漆墻面每月清潔一次。（2）用雞毛撣子或干凈的拖把輕輕拂去墻面的灰塵。（3）用干毛巾輕擦墻面的污跡，擦不掉的污跡用細砂紙輕輕擦掉。（4）用鏟刀鏟掉墻面上粘附的泥沙、痰跡。（5）掃凈地面灰塵，再用濕拖把拖凈地面。6.外墻清潔外墻清潔外墻清潔一般是使用專業(yè)的清潔公司進行,如果用物業(yè)公司的清潔人員,

11、工作時必須至少兩人操作,一人在吊籃,吊板清潔外墻,另一個為安全監(jiān)督員,高空作業(yè)時,必須始終在場監(jiān)督.外墻清潔方法有兩種,一種是使用擦窗機操作程序如下：（1）準備工作：查看作業(yè)現(xiàn)場，確定作業(yè)方案.重點查看屋頂狀況，確認能否安裝吊籃，吊籃在屋頂移動有無障礙；霓虹燈、廣告字牌等是否妨礙作業(yè)等，并確定作業(yè)方案。天氣預報無大風、雨雪及高溫、低溫預報，現(xiàn)場測試風力小于4級。擦窗機性能狀況良好，工作位置地面設只好圍欄和安全告示牌，并由安全員進行現(xiàn)場監(jiān)督。準備清洗工具，如水桶、水槍、毛棍、膠刮、毛巾、百潔布（舊磨盤）、刷子、鏟刀、刮刀以及清潔劑、溶劑等。 2名操作人員攜帶清洗工具和用品進入吊籃后，系好安全帶。

12、（2）操作過程： 先用水槍噴射墻面，除去浮塵。將毛滾浸入桶中，待充分吸入清潔劑后均勻地涂抹于墻面或玻璃面.稍后，即用刮片上下和左右刮玻璃、窗框表面及邊角位子，交叉對拉，不漏涂，再用毛巾擦拭干凈.注意不要劃傷玻璃。一個位置結(jié)束后將吊籃放至下部同一位置進行清潔，當縱向從上到下一個位置清潔完畢后，在橫向左或右移動至相鄰一個位置從上倒下清潔。全部作業(yè)完成后，收拾整理機器設備和工具，撤去地面攔護繩和告示牌，將地面水跡擦凈。進行設備的清潔保養(yǎng)，清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)。對其故障待修的設備，掛上標志牌，在恢復正常狀態(tài)前禁止使用。（3）安全操作規(guī)程為了貫徹執(zhí)行國家安全法規(guī)，確保職工人身安全及

13、設備正常運轉(zhuǎn)，必須制定吊籃高空作業(yè)安全操作規(guī)程，具體要求如下：作業(yè)者必須十年滿18周歲的男性公民，且經(jīng)過專門技術(shù)培訓，懂得吊籃工作原理及性能，經(jīng)考試合格方可上崗作業(yè)。作業(yè)者必須經(jīng)過身體檢查和定期檢查，確認無危機安全的疾病后方可進行工作。作業(yè)者在工作期間嚴禁喝酒和嬉笑，更不準在吊籃內(nèi)打鬧或投擲物品。作業(yè)者在工作期間必須穿工作服，戴安全帽及手套，系好安全帶（包括室內(nèi)或窗內(nèi)的清潔人員）。作業(yè)者如遇身體不適或沒休息好，不得參加高空作業(yè)。作業(yè)前應將現(xiàn)場圍欄裝好并由專人進行安全檢查，對吊籃各部位如吊籃緊固件、連接件、提升機、安全保護裝置、鋼絲繩、電纜線等要逐一檢查，確認無隱患后方可工作。作業(yè)前對屋面結(jié)構(gòu)懸

14、掛裝置的聯(lián)接件、緊固件、牽引繩進行檢查，確認無隱患后方可工作。在吊籃作業(yè)中嚴禁修理或移動吊籃懸掛機構(gòu)及制動器等。在移動屋面某部分結(jié)構(gòu)時，吊籃中嚴禁站人；在吊籃跨越障礙移動中，必須用纜繩穩(wěn)定吊籃以防止碰到其他地方。嚴禁用吊籃做垂直運輸工作，更不能在超負荷下工作，3米吊籃作業(yè)人員不得超過2人，6米吊籃不得超過4人。在吊籃工作時要設法使吊籃穩(wěn)定，以防大的晃動；在4級風以上，如風向?qū)Φ趸@有影響應停止工作。雨天應將電器部件防護好，以防漏電，并經(jīng)常檢查電纜的破損情況。安全監(jiān)督人員必須集中精力從事安全監(jiān)督工作，不得兼做其他工作。愛護設備及工具，提升機每工作24小時注油一次.懸掛鋼絲繩每工作56小時全面檢查一

15、次，提升機制動器每月檢查一次。作業(yè)后應將工具、器具進行清洗和晾曬，不準亂仍、亂放，按指定位置集中放置。作業(yè)后應將吊籃停放或懸掛在安全地點，并上好安全鎖.防止損壞其他物品。另一種方法是使用吊板,操作程序如下：（1）準備工作： 天氣情況與擦窗機工作要求相同。 勘察現(xiàn)場，建筑物頂部必須有固定吊板繩和安全繩的牢固構(gòu)件，繩子下垂經(jīng)過位置不得有尖銳棱角封口，如有尖銳棱角封口必須經(jīng)過特別安全處理，在高壓電源區(qū)無法隔離時，不得進行工作。 準備清洗工具，如吊板、吊板繩、安全繩、水槍、配置好的清潔劑、刮板、抹布等.對吊板繩與安全繩應作詳細檢查，直徑不得小于16mm，中間不得有斷裂及結(jié)扣.將吊板繩（工作主繩）扎捆在

16、牢固構(gòu)件上，繩扣必須打死結(jié)，且有兩個結(jié)點，安全繩結(jié)點不得與吊板繩結(jié)點同一。 操作人員穿戴勞動防護服、安全帽、鞋，按規(guī)定系好安全帶，將自鎖器單獨懸掛于安全繩上?，F(xiàn)場安全監(jiān)督員到位（2）操作過程：操作人員坐于吊板規(guī)定位置，將所有用具扎連在吊板上。緩緩將吊板下放，到達第一次工作位置。用水槍對準工作位置噴水，初步除去灰塵，然后將清潔劑涂在墻面上，稍后用刮板或刷子擦拭，最后用抹布將墻面揩干。邊下滑、邊作業(yè)，直至一趟作業(yè)完畢.降至地面后，卸下水桶、吊板等，再上屋頂開始第二次作業(yè)。 整個工作過程中，安全監(jiān)督員自始至終作現(xiàn)場安全監(jiān)督。將吊繩、安全繩收好，并檢查一遍被損壞情況.如發(fā)現(xiàn)繩子被損，應作報廢處理；如繩

17、子完好，則送回倉庫，放置于干燥通風的地方，并作繩子使用記錄。將其他工具擦拭干凈，自鎖器在彈簧處加潤滑油（3）安全操作規(guī)程：為了貫徹執(zhí)行國家安全法規(guī)，確保工作人員人身安全及設備正常運轉(zhuǎn)，必須制定吊板高空作業(yè)安全操作規(guī)程，具體要求如下：使用吊板作業(yè)者必須是年滿18周歲的男性公民，并且經(jīng)過身體檢查和安全技術(shù)培訓，經(jīng)考核合格方可作業(yè)。作業(yè)者在工作期間及午飯休息時嚴禁喝酒，嚴禁在高空及吊板上打鬧嬉笑或投擲物品。作業(yè)者在使用吊板前，必須將工作服、安全帶、安全鎖裝好，否則不得上吊板工作。在使用吊板前，必須選擇安全可靠的鉚點，將兩根大繩系好，并且由專人驗收符合要求后方可使用.操作時，鉚點必須設專人看管。大繩與

18、建筑物棱角鋒銳接觸部位，必須加膠皮等繩套，以保護繩索。使用頻繁的大繩、吊板、安全鎖，必須進行班前檢查，發(fā)現(xiàn)異常，停止使用。如發(fā)現(xiàn)大繩斷絲或離股超出以下規(guī)定，應立即停止使用：在一節(jié)距內(nèi)，其中有一股斷絲超過3根；工作部位的大繩出現(xiàn)離股現(xiàn)象。吊板及安全帶上的各種部件，不得任意拆掉，更換新繩時要注意加繩套。吊板作業(yè)者不準穿戴大衣和手套.風力超過4級，不準上吊板作業(yè)。吊板作業(yè)所帶物品，必須綁扎牢靠，以防掉落。大繩在搬運過程中，禁止使用有鉤刺的工具，并防止日曬雨淋。大繩及吊板應存放在干燥通風的倉庫內(nèi)，嚴禁接觸高溫、明火、強酸和尖銳的物體。7.地毯的清洗地毯的清洗地毯能使室內(nèi)環(huán)境顯得豪華、美觀、清潔、安靜，

19、具有“軟性塑料”之美稱，但地毯容易臟污，且不易清除。為了經(jīng)常保持地毯清潔，延長地毯的使用壽命，除每日吸塵，做好日常保潔外，還需要根據(jù)地毯的不同類型、特性采取合理的清洗方式，定期進行清洗。地毯的清潔方法有兩種,一種是干洗法（粉末清洗法）,清潔方法如下：（1）準備機械器材，包括刷地機、刷盤、吸塵器、加壓式噴霧器、長把刷、局部除污工具以及粉末清潔粉、預先處理劑等。（2）清理作業(yè)區(qū)域的礙事物品，進行吸塵作業(yè)。（3）用地毯清潔劑清除地毯污跡，如有油污多的地方，要先噴灑預先處理劑，使油污溶解。（4）在準備作業(yè)區(qū)域內(nèi)均勻布灑粉末清潔精.每平方米布灑量為100克左右（大約手捧一把）。為防止粉末干燥，一次布灑面

20、積以10平方米為好。（5）在刷地機上裝好刷盤，按機器使用要領(lǐng)進行操作，一次從里到外對地毯進行刷洗。（6）用機器刷完后，待粉末干燥后再回收（30分鐘左右）。（7）用長刷把進入纖維內(nèi)的粉末刷出，再用吸塵器將粉末回收。（8）作業(yè)結(jié)束后，確認作業(yè)效果，收拾機器工具。用此方法不會使地毯因潮濕而引起收縮。另一種方法是地毯濕洗（噴吸清洗法）,清潔方法如下：（1）準備機械器材，包括地毯清洗機（也可由帶水箱刷地機、吸水機代替）、刷盤、吸塵器、加壓式噴霧器、長把刷、局部除污工具、防污墊布以及地毯清洗劑、預先處理劑等。（2）清理作業(yè)區(qū)域內(nèi)礙事物品，進行吸塵作業(yè)。（3）用地毯清洗劑清除地毯污跡，地毯上如有油污多的地方

21、，要先噴灑預先處理劑，使油污溶解。（4）使用地毯清洗劑自動噴水、擦洗、吸水、吸泡，從里到外清潔地毯，不要留下空檔。（5）用起毛刷刷起并理順地毯絨毛。（6）用吹風機送風干燥，或自然晾干；自然晾干需6小時后方可走動，故此操作應放在夜間進行。（7）作業(yè)結(jié)束后，確認作業(yè)效果，將機器工具洗凈、揩干、存放。此方法適用于地毯污臟嚴重、需全面清洗的情況。清洗地毯要求達到鮮明的清潔感，基本無污漬，保持保潔前的毛感性。8.地面打臘地面打臘地面打臘是對大理石、木制地板等地坪最主要的清潔和保養(yǎng)手段，它可以起到使地面光亮和減輕磨損的作用，尤其是大理石及易磨損，一般情況12個月打臘保養(yǎng)一次，每天拋光一次.地面打臘方法：（

22、1）準備好拋光機、吸水器、去臘水、面臘、底臘、刷地機、清潔劑等器具，并檢查好器具的安全性能。（2）打臘前將需要打臘的區(qū)域里可移動的物品，輕輕地搬離該區(qū)域。（3）地面先吸塵，將去臘水稀釋（1：30）后，用拖畚均勻地涂在地面上，用機器擦洗、吸干。（4）用百潔刷摩擦地面，要全部磨到，使原來大理石表面的臘質(zhì)全部溶解。（5）用吸水器吸干地面，再用清水洗兩次，并吸干、拖干凈，使地面光亮、清潔、無污跡。（6）待地面干后將底臘用臘拖均勻地涂在地面上，縱橫各一次，等地面干后再打12次底臘，打臘時應做到均勻，防止起泡。（7）最后上一次面臘，并用拋光機拋光。（8）檢查一遍工作質(zhì)量，確認合格后將原搬離的物品輕輕搬回原

23、處，收拾好工具，并清洗揩干，做好紀錄。打臘要求達到表面光亮，無污跡和腳印，墻壁下地腳線、門框下部及家具腳部無臘跡。9.垃圾的清運垃圾的清運垃圾收集清運的操作程序：（1）及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇合適的通道和時間，只能使用貨運電梯，不可使用客梯。（2）在清除垃圾時，不能將垃圾散落在樓梯和樓面上。（3）要注意安全，不能將紙盒箱從上往下扔。（4）要經(jīng)常沖洗垃圾間，保持垃圾間的整潔，防止異味及飛蟲。第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務2.2綠化養(yǎng)護工作綠化養(yǎng)護工作2.2.1 綠化布置的操作程序綠化布置的操作程序1.對公共場所的綠化花卉布置安排和擺放位置做出規(guī)劃。2.根

24、據(jù)限定的調(diào)換時間，定期撤換各種花卉盆景。3.重大任務前，根據(jù)有關(guān)部門的通知進行重點綠化布置。第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務2.2.2 養(yǎng)護、清潔的操作程序養(yǎng)護、清潔的操作程序1.每天從地層開始按順序檢查，養(yǎng)護、清潔全部花卉盆景。2.撿去花盆內(nèi)的煙蒂雜物，擦凈葉面枝桿上的浮灰，保持葉色翠綠，花卉鮮艷。3.發(fā)現(xiàn)花卉有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應及時剪除調(diào)換,如果發(fā)現(xiàn)有病蟲害,應及時噴灑農(nóng)藥。4.定時給花卉盆景澆水，操作時濺出的水滴及弄臟的地面要隨手揩干、擦凈。5.養(yǎng)護和清潔花卉時，要小心操作，不影響其他人的正常活動。第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務2.2.3 綠化規(guī)劃綠化規(guī)劃1.水平規(guī)劃水平規(guī)

25、劃綠化形式有三種: 規(guī)則式、自然式和混合式。（1）規(guī)則式又稱整形式、建筑式、圖案式或幾何式園林, 構(gòu)圖多為幾何圖形，垂直要素也常為規(guī)則的球體、圓柱體、圓錐體等。（2）自然式又稱為風景式、不規(guī)則式, 采用曲折迂回道路、可結(jié)合自然條件如沖溝、池塘、山岳、坡地等進行布置。（3）混合式兼有規(guī)則式和自然式的特點, 這有三類表現(xiàn)形式，一類是規(guī)則的構(gòu)成元素呈自然式布局, 第二類是自然式構(gòu)成元素呈規(guī)則式布局, 第三類是規(guī)則的硬質(zhì)構(gòu)造物與自然的軟質(zhì)元素自然連接2.垂直規(guī)劃垂直規(guī)劃一般可以考慮綠化的地方有：（1）屋頂綠化屋頂綠化的特點溫濕度條件差,因屋頂位于高處，四周相對空曠，因此風速比地面大，水分蒸發(fā)快。屋頂距

26、地面越高，綠化條件越差。太陽輻射強，光照時間長，對植物生長有利。造園及植物選擇有一定的局限性因屋頂承重能力的限制，無法具備與地面完全一致的土壤環(huán)境，因此在設計時應避免地貌高差過大，在植物的選擇上一般應避免采用深根性或生長迅速的高大喬木。（2）平臺綠化（3）墻面綠化2.3保安服務保安服務加強保安服務的主要措施有：1.建立健全物業(yè)保安管理組織機構(gòu)。具體工作可分為門衛(wèi),守護,巡邏三方面。2.制定和完善各項治安保衛(wèi)管理制度。3.定期對保安人員進行培訓。4.完善安全防護設施。5.搞好群防群治。6.與周圍單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度,并與當?shù)毓矙C關(guān)建立良好的工作關(guān)系。第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務2.4

27、保養(yǎng)維修服務保養(yǎng)維修服務2.4.1房屋維修工程的考核標準房屋維修工程的考核標準1.主體工程主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎等主要承重構(gòu)件的維修。當主體工程損壞嚴重時，不論哪一級或類別的房屋維修，其考核標準均是要求牢固、安全、不留隱患。第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務2.木門窗及裝修工程這種維修工程的考核標準是：木門窗開關(guān)靈活、不松動、不透風。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴密。3.樓地面工程樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長期處于潮濕環(huán)境，維修適應增設防潮層，木基層或夾砂樓面嚴重損壞時的維修，應該做鋼筋混凝土樓面。4.屋

28、面工程經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲透，排水暢通。5.抹灰工程抹灰工程應做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動、不剝落。6.油漆粉飾工程油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進行周期性油漆保養(yǎng)。7.金屬構(gòu)件經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴重的應更換，無保留價值的應拆除。8.其他工程房屋其他部分的考核要求修復原樣或疏通，以保證?。ㄓ茫舭踩?，改善居住條件。第二節(jié)第二節(jié) 高層樓宇服務高層樓宇服務2.4.2房屋設備的維修服務房屋設備的維修服務1.水泵房的維修服務水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員負責監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、

29、清潔，定時進行巡回檢查，了解設備的運轉(zhuǎn)情況，及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時處理，認真做好記錄，解決不了的問題書面報告上級主管部門，爭取早日解決。水泵房內(nèi)機電設備由機電人員負責，無關(guān)人員不得進入水泵房。消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動位置，操作標志都應簡單明確。保證社會供水泵的正常運轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況，住接處定期檢查擦洗。消防泵每月運轉(zhuǎn)一次（10分鐘），以保持正常運轉(zhuǎn)，每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，泵及管道每半月清洗一次。操作人員在2米以上檢修設備（包括開關(guān)、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有扶擋。2.

30、水箱的清洗操作根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年必須對水箱進行二次清洗。其操作要求如下：準備工作：操作人員必須持有主管管理部門核發(fā)的上崗合格證;清洗時間應提前通知業(yè)主和監(jiān)控室，以免發(fā)生誤報警;關(guān)閉雙聯(lián)水箱進水閥門，安排臨時排風設施、臨時水源、橡皮管，打開水箱進口蓋。清洗操作：當雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或1/3時，將待洗的水箱出水閥關(guān)閉，打開底部排污閥，打開另一聯(lián)進水閥以確保正常供水。不允許一只水箱排空清洗，另一只滿水水箱工作，這樣會因負荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。清洗人員從進口處沿梯子下至水箱底部，用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈，應清水反復沖洗干凈。水箱頂上要有一名監(jiān)護

31、人員，負責向水箱內(nèi)送新風，防止清洗人員余氯中毒，并控制另一聯(lián)水箱的水位。結(jié)束工作：清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱,進水閥開始蓄水。當兩個水箱水位接近時，打開清洗水箱的出水閥門，收好清洗工具，將水箱進口蓋蓋上并落鎖。通知監(jiān)控室清洗結(jié)束，做好相關(guān)的工作記錄。3.供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修建立嚴格配送電制度和電氣維修制度。負責供電的運作，維修人員上崗前必須進行業(yè)務培訓，按規(guī)定要求上崗。一定要配備主管電器的工程技術(shù)人員，要有完整的供電資料，對樓宇的進線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。建立24小時值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除。加強日常維護檢修，公用的照明、指示、顯示燈都要保證

32、完好，管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設計、施工技術(shù)要求，線路負荷要滿足和保證用戶涌電安全，確保發(fā)配電設備安全運行。限電、停電提前發(fā)出通知，以便用戶合理安排生活，避免造成經(jīng)濟損失和人員傷亡。對電表安裝、抄表、用表計量及公用電進行合理分配。對臨時施工工程及用戶裝修應有臨時用電管理措施，對公用照明及其它電器設備關(guān)閉要加強管理。遇火災、地震、水災等災害時，要有及時切斷電源的預防措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。4.電梯的維修、保養(yǎng)電梯停駛保養(yǎng)時，首先要確認轎廂內(nèi)無乘客、置放安全維護標志后，方可停機切斷控制電源，以確保安全。電梯機房要保持整潔，做到無積灰、無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵。機房內(nèi)不得堆放雜物和易燃物品，不準閑人進入，不準住人。要有明亮的采光，通風良好，并配有必要的消防器材。曳引電動機全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無積油。電梯控制屏用吹