房地產(chǎn)評(píng)估方法

1、房地產(chǎn)評(píng)估方法第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述一、土地與土地使用權(quán) （一）土地 土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。 （二）土地的特征 1土地的自然特性：位置的固定性、質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性。 2土地的經(jīng)濟(jì)特性：供給的稀缺性、可壟斷性、土地利用多方向性、效益級(jí)差性。 （三）土地使用權(quán) 在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。 第1頁(yè)/共42頁(yè)二、地租與地價(jià)理論 （一）地租理論 根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，地租可區(qū)分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形式。房地產(chǎn)評(píng)估中的地租理論基礎(chǔ)，是馬克思的地租理論

2、。 （二）地價(jià)理論 馬克思指出，地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格，因此地價(jià)是地租的資本化。 （三）地價(jià)的特征 1地價(jià)是地租的資本化。 2地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。 3土地具有增值性。 4地價(jià)與用途相關(guān)。 5地價(jià)具有個(gè)別性。 6地價(jià)具有可比性。 第2頁(yè)/共42頁(yè)三、房地產(chǎn)及其特征 （一）位置固定性。 （二）供求區(qū)域性。 （三）長(zhǎng)期使用性。 （四）大量投資性。 （五）保值與增值性。 （六）投資風(fēng)險(xiǎn)性。 （七）難以變現(xiàn)性。 （八）政策限制性。第3頁(yè)/共42頁(yè)四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則（一）供需原則。（二）替代原則。（三）最有效使用原則（四）貢獻(xiàn)原則（五）合法原則。第4頁(yè)/共42頁(yè)五、房地產(chǎn)評(píng)估

3、程序 （一）明確評(píng)估基本事項(xiàng)：明確評(píng)估目的、了解評(píng)估對(duì)象、確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)、簽訂評(píng)估合同。 （二）制定工作計(jì)劃 （三）實(shí)地勘察與收集資料 （四）測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)格 （五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果 （六）撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第5頁(yè)/共42頁(yè)第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 （一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。 （二）按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。 （三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。 （四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。 （五）其他價(jià)格類型。第6頁(yè)/共42頁(yè)

4、二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （一）一般因素 經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素。 （二）區(qū)域因素 商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。 （三）個(gè)別因素。第7頁(yè)/共42頁(yè)第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法一、基本思路 房地產(chǎn)在交易時(shí)，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購(gòu)買者。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)購(gòu)買者必須一次性支付一定的金額，補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來(lái)的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。二、適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)

5、于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用。三、純收益第8頁(yè)/共42頁(yè)三、純收益 （一）純收益的含義 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。 （二）客觀總收益 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。 （三）客觀總費(fèi)用 總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。第9頁(yè)/共42頁(yè)二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （一）一般因素 經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素。 （二）區(qū)域因素 商服繁華因素、道路通達(dá)因素、

6、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。 （三）個(gè)別因素。第10頁(yè)/共42頁(yè)四、資本化率 資本化率又稱還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)格的最關(guān)鍵的因素。（一）資本化率的實(shí)質(zhì) 收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買實(shí)際上是一種投資行為。投資的目的是為了賺取利潤(rùn)。在收益性房地產(chǎn)交易中，投資者購(gòu)買房地產(chǎn)支付的價(jià)格就是他的投資，房地產(chǎn)帶來(lái)的純收益就是利潤(rùn)。因此，資本化率的大小，同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。第11頁(yè)/共42頁(yè)（二）求取資本化率的方法 1純收益與售價(jià)比率法。評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上近期交易的與被房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反算出它們各自的資本化率。 2安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。首先選擇市場(chǎng)上無(wú)

7、風(fēng)險(xiǎn)的資本投資的收益作為安全利率，通常銀行中長(zhǎng)期利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度，確定一個(gè)調(diào)整值，把它與安全利率相加或在安全利率上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 3各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料，然后把各項(xiàng)投資收益率的大小排隊(duì)。評(píng)估人員估計(jì)被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)范圍內(nèi)，并將它插入其中，然后確定資本化率的大小。第12頁(yè)/共42頁(yè)五、計(jì)算公式 （一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 = 房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益 房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用 =管理費(fèi) + 維修費(fèi) + 保險(xiǎn)費(fèi) + 稅金 +空房損

8、失費(fèi)第13頁(yè)/共42頁(yè)（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格 1由土地收益評(píng)估土地價(jià)格。 土地價(jià)格 = 土地純收益/土地資本化率 土地純收益 = 土地總收益 土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi) + 稅金 2由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格 （1）土地價(jià)格 = 房地產(chǎn)價(jià)格 建筑物現(xiàn)值 （2）土地價(jià)格 = （房地產(chǎn)純收益 建筑物純收益）/土地資本化率第14頁(yè)/共42頁(yè)（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)格 1建筑物價(jià)格 = 房地產(chǎn)價(jià)格 土地價(jià)格 2建筑物價(jià)格 =（房地產(chǎn)純收益 土地純收益）/建筑物資本化率六、應(yīng)用舉例第15頁(yè)/共42頁(yè)第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 一、基本思路 市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之一

9、，也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。第16頁(yè)/共42頁(yè)二、適用范圍 市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，市場(chǎng)法得到廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。三、計(jì)算公式 市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是： 被估房地產(chǎn)價(jià)格 = 可比交易實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素

10、修正系數(shù)第17頁(yè)/共42頁(yè)四、操用步驟（一）交易資料收集運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，必須有充裕的交易資料，這是市場(chǎng)法運(yùn)用的基礎(chǔ)和前提條件。（二）可比交易實(shí)例確定在進(jìn)行一宗房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要針對(duì)被估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，從平時(shí)搜集的眾多房地產(chǎn)交易實(shí)例中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為供比較參照的交易實(shí)例。（三）因素修正因素修正包括：交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正等。五、應(yīng)用舉例第18頁(yè)/共42頁(yè)第五節(jié) 房評(píng)估的成本法 一、基本思路 成本法是依據(jù)開發(fā)或建造被估不動(dòng)產(chǎn)或類似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)，從而決定評(píng)估對(duì)象價(jià)格的方法

11、。二、適用范圍 成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行曲估價(jià)的情況。第19頁(yè)/共42頁(yè)三、土地評(píng)估的成本法操作步驟 （一）計(jì)算土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。 （二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 一般來(lái)說(shuō)，土地開發(fā)費(fèi)用涉及到基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。第20頁(yè)/共42頁(yè) （三）計(jì)算投資利息 投資利息就是資金的時(shí)間價(jià)值。 （四）計(jì)算投資利潤(rùn) 投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，用為投資伯回報(bào)，對(duì)土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。 （五）土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于

12、土地的用途改變或土地功能變化而引起的。四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟 新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果估價(jià)基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無(wú)需考慮折舊，則可直接接用開發(fā)成本計(jì)算。開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和管理費(fèi)用等。第21頁(yè)/共42頁(yè)五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟 運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格時(shí)，由于建筑物是在過(guò)去某時(shí)點(diǎn)建造的，所以，不能采用建筑物原來(lái)的建造成本，而應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的折舊。六、應(yīng)用舉例第22頁(yè)/共42頁(yè)第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法一、基本思路

13、 剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。二、適用范圍 待開發(fā)土地的估價(jià)、將生地開發(fā)成熟的土地估價(jià)、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。三、計(jì)算公式 購(gòu)置土地的價(jià)格 = A - （B + C + D + E） A開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 B整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本 C投資利息 D開發(fā)商合理利潤(rùn) E正常稅費(fèi)第23頁(yè)/共42頁(yè)四、操作步驟 根據(jù)剩余法估價(jià)的基本思路，剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利潤(rùn)方式，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測(cè)算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤(rùn)，估算被估房地產(chǎn)價(jià)格。五、應(yīng)用舉例第24頁(yè)/共4

14、2頁(yè)第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義 基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、房屋出租、買賣、以地?fù)Q房、征地拆遷、聯(lián)營(yíng)入股竺資料，分別采用多種方法試算樣點(diǎn)地價(jià)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)經(jīng)過(guò)年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價(jià)。第25頁(yè)/共42頁(yè)三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用（一）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn) 1基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格； 2基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格； 3因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格，因而

15、必定是平均價(jià)格； 4基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整套城市建成區(qū)； 5基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)； 6基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。第26頁(yè)/共42頁(yè)（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用 1具有政府公告作用； 2宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)； 3是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)； 4是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)； 5是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)； 6引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。第27頁(yè)/共42頁(yè)四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的

16、修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格 的方法。五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍 （一）適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)； （二）可快速方便地進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)格評(píng)估； （三）該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而是作為一種輔助方法。第28頁(yè)/共42頁(yè)六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序（一）收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料；（二）確定修正系數(shù)表；（三）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)指標(biāo)條件；（四）制定被估宗地因素 修正系數(shù)； 1、確定被估宗地使用年限修正系數(shù)； 2、確定期日修正系數(shù)； 3、確定容積率修正系數(shù)；（五）評(píng)估宗地地價(jià)第29頁(yè)/共42頁(yè)第八節(jié)

17、路 線 價(jià) 法 一、路線價(jià)估價(jià)法的含義和理論依據(jù)（一）路線價(jià)估價(jià)法的含義路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。（二）路線價(jià)估價(jià)法的理論依據(jù)路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場(chǎng)法的一種，路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，可看作比較實(shí)例，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。因此路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。 第30頁(yè)/共42頁(yè)二、路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式宗地總價(jià) = 路線價(jià) 深度百分率 臨街寬度三、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍路線價(jià)法適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別適宜于土地課稅、土地

18、重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。四、路線價(jià)估價(jià)法的程序路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分，標(biāo)準(zhǔn)深度的確定，路線 價(jià)的評(píng)估，深度百分率表和其他修正率表的制作，土地宗地價(jià)格的計(jì)算。第31頁(yè)/共42頁(yè)五、深度百分率表 在影響地價(jià)的因素當(dāng)中，深度對(duì)地價(jià)影響較大。地塊愈接近道路，利用價(jià)值愈高。六、幾個(gè)路線價(jià)法則介紹 （一）四三二一法則 （二）蘇慕斯法則 （三）霍夫曼法則 （四）哈柏法則七、路線價(jià)法的應(yīng)用舉例第32頁(yè)/共42頁(yè)第九節(jié) 在 建 工 程 評(píng) 估 一、在建工程的含義與特點(diǎn) 在建工程指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建設(shè)項(xiàng)目

19、，以及為建設(shè)項(xiàng)目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。 特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：在建工程情況復(fù)雜、在建工程之間可比性較差、在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度、建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大、在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響。二、在建工程評(píng)估的資料收集與分析 （一）收集與被估在建工程有關(guān)的政府批準(zhǔn)文件和工程其他詳細(xì)資料。 （二）評(píng)估人員到工程現(xiàn)場(chǎng)查勘工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度，明確工程竣工、達(dá)到交付使用的日期以及評(píng)估基準(zhǔn)日工程形象進(jìn)度是否與總工程進(jìn)度計(jì)劃相符。 （三） 了解開發(fā)商有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。第33頁(yè)/共42頁(yè) （四） 收集有關(guān)法定參數(shù)。三、在建工程評(píng)估的主要方法 （一）形象進(jìn)度法 形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售

20、資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)格的方法。 （二）成本法 成本法評(píng)估在建工程是按在建工程客觀投入的成本評(píng)估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估在建工程的價(jià)格的方法。第34頁(yè)/共42頁(yè)（三）假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程，是在求取被估在建工程的價(jià)格時(shí)，將被估在建工和預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及利潤(rùn)，以確定被估在建工程價(jià)格的一種評(píng)估方法。四、在建工和評(píng)估方法的選擇 根據(jù)在建工和的上述特點(diǎn)，在建工程評(píng)估一般根據(jù)工和形象進(jìn)度，選擇適用的方法進(jìn)行評(píng)估。第35頁(yè)/

21、共42頁(yè)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述一、土地與土地使用權(quán) （一）土地 土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。 （二）土地的特征 1土地的自然特性：位置的固定性、質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性。 2土地的經(jīng)濟(jì)特性：供給的稀缺性、可壟斷性、土地利用多方向性、效益級(jí)差性。 （三）土地使用權(quán) 在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。 第36頁(yè)/共42頁(yè)五、房地產(chǎn)評(píng)估程序 （一）明確評(píng)估基本事項(xiàng)：明確評(píng)估目的、了解評(píng)估對(duì)象、確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)、簽訂評(píng)估合同。 （二）制定工作計(jì)劃 （三）實(shí)地勘察與收集資料 （四）測(cè)算