收益法的基本原理（課堂PPT）

1、1笫四章笫四章 收益法收益法 第一節(jié)第一節(jié) 收益法的基本原理收益法的基本原理 一、概念：收益法是求取估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。 二、理論依據(jù)預(yù)期原理：不動產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于歷史價(jià)格、投入的成本或過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能獲取的收益或得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。 收益法原理：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購買有一定年限收益的不動產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取收益，如果現(xiàn)在有一貨幣額與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該不動產(chǎn)的價(jià)格。22、條件：不動產(chǎn)的收益

2、和風(fēng)險(xiǎn)都易于量化。1、適用對象是有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)，如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、農(nóng)地等。 三、適用對象和條件四、操作步驟 1.搜集有關(guān)不動產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料； 2.估算潛在毛收入； 3.估算有效毛收入 ；4.估算運(yùn)營費(fèi)用； 5.估算凈收益； 6.選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率 ；7.選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。 3第二節(jié)第二節(jié) 收益法的計(jì)算公式收益法的計(jì)算公式 一、最一般的公式 V是不動產(chǎn)價(jià)格ai不動產(chǎn)未來第i年的凈收益（假設(shè)均發(fā)生在年末，下同）r 資本化率n 不動產(chǎn)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來可獲收益的年限 niiinnrararararaV133221)1 ()1 ()1 ()1 (1二、無限

3、年且其他因素不變的公式（最簡單的公式） raV 應(yīng)用條件： 凈收益每年都是a； r 0； 收益年限n為無限年期。 4三、有限年且其他因素不變的公式 nrraV1111.應(yīng)用條件： a 不變； r 0 ； n 為有限年 2.該公式的用途： 直接用于計(jì)算價(jià)格； 例1：某不動產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該不動產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該類不動產(chǎn)的資本化率為8.5%。該不動產(chǎn)的收益價(jià)格為： （萬元）（）（5.91%5.8111%5.88111650nrraV5 不同年限的價(jià)格換算 nnnnrrrK)1(1)1()1(11由此

4、，如K70表示n為70年時(shí)的K值，K表示n為無限年時(shí)的K值。另用V表示無限年的價(jià)格。不同年限的價(jià)格換算方法如下：若已知V，求V70、V50如下：V70=VK70V50=VK50 若已知V50，求V、V40如下：V= V501/K50 V40=V50K40/K50 6如果將上述公式一般化，則有： 1)1 (11)1 (NnnNNNnNnrrrVKKVV例2：已知某收益性不動產(chǎn)40年收益權(quán)的價(jià)格為2500元/平方米，資本化率12%，試求其30年收益權(quán)利的價(jià)格。 1)1 (11)1 (NnnNNnrrrVV平方米）（元/24431%)121 (1%121%)121 (25004030304030V7

5、 比較不同年限價(jià)格的高低 例3：有A、B兩宗不動產(chǎn)，A不動產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2000元/平方米，B不動產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)1800元/平方米。假設(shè)資本化率為6%，試比較該兩宗不動產(chǎn)價(jià)格的高低。 要比較該兩宗不動產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格。為計(jì)算的方便，將它們都轉(zhuǎn)換成無限年下的價(jià)格： 平方米元房地產(chǎn)/81.2114%61112000111150505050nrVKVVA平方米元房地產(chǎn)/47.2179%61111800111130303030nrVKVVB8 用于比較法中土地使用權(quán)年限修正 例4：某宗工業(yè)用地出讓的土地使用權(quán)年限為50年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為12

6、00元/平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)想的土地使用權(quán)年限為無限年，現(xiàn)行土地資本化率為10%。通過對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地使用權(quán)年限修正后的該宗工業(yè)用地的價(jià)格為： 平方米）（元/1190%101111200111505050nrVKVV四、凈收益在前若干年有變化的公式 1. 無限年的公式 titiirraraV1)1()1(92.有限年的公式 111(1)(1)(1)tiitn tiaaVrr rr五、預(yù)知未來若干年后不動產(chǎn)價(jià)格的公式 tittiirvraV1)1 ()1 (第t年末的價(jià)值 tV 六、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 1.無限年的公式2rbraV式中，b表示凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為a

7、，則第二年為a+b，第三年為a+2b，第n年為a+（n-1）b。 此公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增；（2）資本化率r 0 ； 收益年限n 為無限年。 10例5：某宗不動產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類不動產(chǎn)的資本化率為9%。該宗不動產(chǎn)的收益價(jià)格為： （萬元）7.424%916%91622rbraV2.有限年的公式 nnrnrbrrbraV)1 (1112）（）（此公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增；（2）資本化率r 0 ； n 為有限年。 11七、凈收益按等差級數(shù)遞減的公式 1.無限年的公式 2

8、rbraV2.有限年的公式 nnrnrbrrbraV)1 (1112）（）（八、凈收益按一定比率遞增的公式 1.無限年的公式 graV式中，g表示凈收益逐年遞增的比率，如凈收益第一年為a，則第二年為a（1+g），第三年為a（1+g）2，第n年為a（1+g）n-1。 此公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增；（2）資本化率r 大于凈收益逐年遞增的比率g ； 收益年限n 為無限年。 12例6：某宗不動產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益年限可視為無限年，該類不動產(chǎn)的資本化率為9%。該宗不動產(chǎn)的收益價(jià)格為： （萬元）6.228%2%916graV

9、2.有限年的公式 nrggraV)11(1此公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增；（2）資本化率r 不等于凈收益逐年遞增的比率g （當(dāng)相等時(shí)， 收益年限n 為有限年。rnaV113例7：某宗不動產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預(yù)計(jì)該不動產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益年限可視為無限年，該類不動產(chǎn)的資本化率為9%。該宗不動產(chǎn)的收益價(jià)格為： （萬元）3 .220)%91%21(1%2%916)11(150nrggraV九、凈收益按一定比率遞減的公式 1.無限年的公式 graV2.有限年的公式 nrggraV)11

10、(114第三節(jié)第三節(jié) 凈收益凈收益 一、凈收益的計(jì)算公式 凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營費(fèi)用 =有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用 潛在毛收入是假定不動產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持不動產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用。15二、不同收益類型不動產(chǎn)凈收益的求取 1.出租型：租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不動產(chǎn)稅和租賃代理繳后的余額。 2.直接經(jīng)營型： 商業(yè)經(jīng)營型不動產(chǎn)：商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)

11、利潤。 工業(yè)生產(chǎn)型不動產(chǎn)：產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 農(nóng)地凈收益的估算 ：農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息等。3.自用或尚未使用不動產(chǎn)凈收益的求?。菏袌霰容^法 16三、實(shí)際收益和客觀收益 1.實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。一般不能用于估價(jià)。 2.客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。它才能作為估價(jià)的依據(jù)。 3.估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的以外，都應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租

12、約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。17第四節(jié)第四節(jié) 資本化率資本化率 一、資本化率的含義與實(shí)質(zhì) 資本化率是將不動產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為不動產(chǎn)價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是一種投資的收益率。二、資本化率求取的基本方法 varraV2.累加法，又稱安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 是以安全利潤為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率的方法。其基本公式為： 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏 流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠 1.市場提取法183.投資收益率排序插入法 調(diào)查、收集估價(jià)對象所在地區(qū)的不動產(chǎn)投資、相關(guān)投資的收益率，將收益率由低到高排列，再將估價(jià)對象與其他投資進(jìn)

13、行比較分析，考慮投資的流動性、管理的難易程度以及作為資產(chǎn)的安全性等，找出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而判斷資本化率的大小。三、投資組合技術(shù) 1.抵押貸款與自有資金的組合EMrMMrr10r0 綜合資本化率M 貸款價(jià)值比率，即抵押貸款占不動產(chǎn)價(jià)值的比率rM 抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率rE 自有資金19例8：某類不動產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為8%，自有資金要求的年收益率為15%，則該類不動產(chǎn)的資本化率為： %1 .10%15%)701 (%8%7010EMrMMrr2.土地與建筑物的組合BLBLBLBBLLrLLrBrLrVVVrVrr10r0 綜合資本化率；rL 土地資本

14、化率rB 建筑物資本化率； VL 土地價(jià)值；VB 建筑物價(jià)值。20例9：有一不動產(chǎn)，其土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為： %2 . 7%8%401%6%4010）（BLrLLrr21一、土地殘余法一、土地殘余法1、適用條件：、適用條件：(1)收益性房地產(chǎn)(2)土地與建筑物合并產(chǎn)生收益(3)單獨(dú)求取土地價(jià)格2、公式、公式公式應(yīng)用前提：土地未來收益無限年。3、操作流程、操作流程rrVaVLBBoL第五節(jié)第五節(jié) 收益法的特例收益法的特例22 土地殘余法流程圖土地殘余法流程圖建筑物及其土地總收益建筑物及其土地總費(fèi)用建筑物及其土地純收益建筑物純收益建筑物

15、價(jià)格建筑物資本化率土地純收益土地價(jià)格土地資本化率23二、建筑物殘余法二、建筑物殘余法1、適用條件：、適用條件：(1)收益性房地產(chǎn)(2)土地與建筑物合并產(chǎn)生收益(3)單獨(dú)求取建筑物價(jià)格2、公式、公式公式應(yīng)用前提：建筑物收益無限年3、 操作流程操作流程rrVaVBLLoB24 建筑物殘余法流程圖建筑物殘余法流程圖建筑物及其土地總收益建筑物及其土地總費(fèi)用建筑物及其土地純收益土地純收益土地價(jià)格土地資本化率建筑物純收益建筑物價(jià)格建筑物資本化率25第六節(jié)第六節(jié) 應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例例10：某不動產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年，1998年底至2001年底獲得的年凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元、94萬元，預(yù)計(jì)2002年底至2004年底可分別獲得年凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類不動產(chǎn)通?？傻玫姐y行80%的抵押貸款，