房地產(chǎn)企業(yè)案列

1、成都市地稅稽查局房地產(chǎn)案列分析江蘇稅軟軟件科技有限公司蔣兆龍01/行業(yè)綜述 02/稅收政策 03/案例說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)案列分析01/行業(yè)綜述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。涉及稅種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)涉及的主要稅種，包括：契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，以及企業(yè)所得稅等，主要分布在土地使用權(quán)受讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)于今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增02/稅收政策-契稅 契稅是以在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)為征稅對(duì)象征收的一種稅。契稅由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳

2、納。適用稅率契稅的適用稅率是3%5%的幅度稅率，具體稅率標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)人民政府確定。四川契稅規(guī)定為4%注意事項(xiàng)契稅計(jì)稅依據(jù)的確立，如采用競(jìng)價(jià)方式取得土地的，計(jì)稅價(jià)格為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用。03/案例說(shuō)明 02/稅收政策-印花稅 印花稅印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、使用、領(lǐng)受的具有法律效力的憑證征收的一種稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)涉及的印花稅，主要包括以下方面：1土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”，按照書(shū)據(jù)上所記載的金額和萬(wàn)分之五的稅率計(jì)算繳納印花稅。開(kāi)發(fā)企業(yè)從政府部門(mén)領(lǐng)取的土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證，采取定額貼花，每件5元。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)

3、構(gòu)借款，與金融機(jī)構(gòu)簽訂的借款合同開(kāi)發(fā)企業(yè)與勘察設(shè)計(jì)單位簽訂的建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同依照合同金額和萬(wàn)分之零點(diǎn)五的稅率計(jì)算繳納印花稅。02/稅收政策-印花稅2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)企業(yè)采購(gòu)設(shè)備或材料物資，與供應(yīng)方簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑工程出包給施工單位，與施工單位簽訂的建筑安裝工程承包合同依照合同金額和萬(wàn)分之三的稅率計(jì)算繳納印花稅。3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂的房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”，依據(jù)合同中記載的房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額和萬(wàn)分之五的稅率，計(jì)算繳納印花稅。4房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作固定資產(chǎn)等，要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，采取定額貼花，每件5元。開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租給其他單位或個(gè)人

4、所簽訂的租賃合同，依照租賃費(fèi)金額和1的稅率，計(jì)算繳納印花稅。03/案例說(shuō)明 印花稅需要根據(jù)企業(yè)合同統(tǒng)計(jì)應(yīng)繳印花稅再根據(jù)管理費(fèi)用下列支的印花稅判斷是否足額繳納，行業(yè)特點(diǎn)：絕大部份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均未能足額繳納印花稅02/稅收政策-土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅，是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)家所有和集體所有的土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地使用稅采取從量定額征收，計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積（平方米）。按年計(jì)算分期繳納開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地、建造商品房屋的用地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，由受讓方從合同約定交付

5、土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。03/案例說(shuō)明 經(jīng)檢測(cè)企業(yè)從2014年開(kāi)始分季度繳納土地使用稅，需核查企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書(shū)簽訂時(shí)間，如未簽訂土地轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書(shū)通過(guò)合同上簽訂時(shí)間確定其2013年是否應(yīng)繳土地使用稅02/稅收政策-房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但售出前，已使用或出租、出借

6、的商品房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房屋使用或交付之次月。因房產(chǎn)實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。計(jì)算方法自用房產(chǎn)，以房產(chǎn)余值為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值1-扣除比例（10%至30%）1.2%出租房產(chǎn)，以取得的租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入12%03/案例說(shuō)明 房地產(chǎn)企業(yè)用于樓盤(pán)銷(xiāo)售的建筑或臨時(shí)建筑需征收房產(chǎn)稅。通過(guò)查賬軟件發(fā)現(xiàn)企業(yè)從2014年開(kāi)始預(yù)售房屋，但2年均未交房產(chǎn)稅，因此需核實(shí)企業(yè)是否存在自建建筑用于房屋銷(xiāo)售的情況02/稅收政策-營(yíng)業(yè)稅及

7、附加 營(yíng)業(yè)稅開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)按稅收規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的建設(shè)性場(chǎng)地對(duì)外出售，按照“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目，依照銷(xiāo)售額和5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)建造的商品房屋對(duì)外銷(xiāo)售，按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，依照銷(xiāo)售額和5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)自己擁有施工力量，采取自己建造、自行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售商品房的，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納兩道營(yíng)業(yè)稅。自建行為，按照“建筑業(yè)”稅目，依照3%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。計(jì)稅價(jià)格可以按照下列辦法確定：計(jì)稅價(jià)格=工程成本（1+成本利潤(rùn)率）（1-營(yíng)業(yè)稅稅率3%）銷(xiāo)售行為，按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，依照5%的計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。計(jì)稅

8、價(jià)格是商品房的銷(xiāo)售價(jià)格。（4）開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)，應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。03/案例說(shuō)明 通過(guò)查賬軟件查看，發(fā)現(xiàn)企業(yè)2013年取得了政府返還拆遷補(bǔ)償款，根據(jù)國(guó)稅函【2009】520號(hào)文件應(yīng)劃分為平整土地收入和拆遷收入，平整土地參照建筑業(yè)征收3%營(yíng)業(yè)稅，拆遷收入?yún)⒄辗?wù)代理征收5%的營(yíng)業(yè)稅03/案例說(shuō)明 通過(guò)分期顯示，經(jīng)查企業(yè)2014年8月后至年末均未交營(yíng)業(yè)稅金及附加和土地增值稅，到2015年2，3月才補(bǔ)交，因此應(yīng)計(jì)提滯納金03/案例說(shuō)明 經(jīng)通過(guò)關(guān)聯(lián)分析取得預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)稅及附加的相關(guān)數(shù)據(jù)，導(dǎo)出excel表格后計(jì)算企業(yè)均按照稅率足額計(jì)提相關(guān)稅費(fèi)02/稅收政策-土地增值稅 土地

9、增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。在我國(guó)現(xiàn)行中央地方財(cái)政收支劃分中，土地增值稅屬于地方稅種。目前的土地增值稅實(shí)行“預(yù)征+清算”的管理模式。在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段，按月或季度以申報(bào)收入預(yù)征土地增值稅；

10、在項(xiàng)目售完之后，再按照實(shí)際銷(xiāo)售收入所得，清算應(yīng)納所得稅額。03/案例說(shuō)明 企業(yè)到2015年為止，還未銷(xiāo)售完畢，因此對(duì)2013-2015年內(nèi)取得的收入采用預(yù)征土地增值稅的方式進(jìn)行計(jì)算，利用關(guān)聯(lián)分析，企業(yè)足額計(jì)提，但從2014年8月份后未繳納，于2015年2,3月份補(bǔ)交，應(yīng)加收滯納金02/稅收政策-個(gè)人所得稅 個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人（居民、非居民人）之間在個(gè)人所得稅的征納與管理過(guò)程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。工資、薪金所得，適用7級(jí)超額累進(jìn)稅率，按月應(yīng)納稅所得額計(jì)算征稅。個(gè)體工商戶(hù)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位適用5級(jí)超額累進(jìn)稅率。比例稅率。對(duì)個(gè)人的稿酬所得，勞務(wù)報(bào)酬所得，特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，按次計(jì)算征收個(gè)人所得稅，適用20%的比例稅率。部分收入需加征03/案例說(shuō)明 對(duì)于企業(yè)管理費(fèi)用中列支的工資薪金，需要通過(guò)工資明細(xì)去核算是否應(yīng)征個(gè)稅。除此之外，企業(yè)存在規(guī)定股東長(zhǎng)期借款，根據(jù)股東借款超過(guò)12個(gè)月的視同分配股利，需征收20%的個(gè)稅02/稅收政策-企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，包括土地的開(kāi)發(fā)，建造銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。行為進(jìn)行征稅。由于房地產(chǎn)存在預(yù)售情況，因此