產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃工作要點(diǎn)及定位模型

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃工作要點(diǎn)及定位模型產(chǎn)業(yè)園區(qū)全程策劃系統(tǒng)理論：定位策劃+概念設(shè)計(jì)+營(yíng)銷策劃三位一體才是全程策劃，才能在項(xiàng)目中注入思想、植入靈魂、賦予生命，才能讓一個(gè)項(xiàng)目具有獨(dú)一無(wú)二的地位。項(xiàng)目前期策劃的主要工作11、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析12、市場(chǎng)深度調(diào)查研究13、項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算14、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)配合15、目標(biāo)市場(chǎng)定位分析16、產(chǎn)品組合規(guī)劃建議17、新農(nóng)村建設(shè)專題研究1-1產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析合理的產(chǎn)業(yè)方向選擇和產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位，將決定項(xiàng)目的成敗。其中，項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)如何與“新農(nóng)村建設(shè)”有效結(jié)合，充分挖掘區(qū)域自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)”的突破，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析主要從國(guó)際、國(guó)內(nèi)、區(qū)域等不

2、同角度，以全方位視野分析該項(xiàng)目周邊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，探討項(xiàng)目“以業(yè)興城”問(wèn)題。此階段預(yù)計(jì)工作時(shí)間12個(gè)月,相關(guān)內(nèi)容包括： 項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)格局、現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析； 環(huán)渤海區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析；項(xiàng)目所在城市及周邊特色產(chǎn)業(yè)調(diào)研及市場(chǎng)供需情況分析； 本項(xiàng)目可供選擇的產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）建議； 本項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的基本思路。1-2市場(chǎng)深度調(diào)查研究市場(chǎng)的深度調(diào)查研究是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。一般以項(xiàng)目為核心，重點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目所在城市的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域工業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅市場(chǎng)的供求狀況、同類物業(yè)的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶的購(gòu)買心理、行為、需求特征，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWO杳析，為項(xiàng)目制

3、定合理的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略和營(yíng)銷推廣策略。此項(xiàng)工作主要通過(guò)信息收集、深度訪談、走訪踩盤等方式，獲取大量的一手資料，綜合整理分析后，編寫(xiě)系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，預(yù)計(jì)工作時(shí)間23個(gè)月。提交的報(bào)告主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目所在城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析（人口、面積、國(guó)民生產(chǎn)總值、生活水平、消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等）； 項(xiàng)目所在城市工業(yè)環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)分析（產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃）； 項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景； 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析和未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃研究； 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境、綜合配套設(shè)施情況調(diào)查； 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；目標(biāo)客戶群分析（項(xiàng)目所在城市工業(yè)、商業(yè)、住宅消費(fèi)力情況的分析和

4、研究、目標(biāo)客戶群的購(gòu)買習(xí)慣與消費(fèi)觀念等）；項(xiàng)目的SWO份析、發(fā)展戰(zhàn)略分析。1-3項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投資決策的依據(jù)，只有投資財(cái)務(wù)指標(biāo)初步估算可行，項(xiàng)目才具備真正進(jìn)入前期運(yùn)作的基礎(chǔ)。該項(xiàng)工作主要有：項(xiàng)目建筑面積和投資費(fèi)用估算、銷售收入估算、投資財(cái)務(wù)指標(biāo)概算、投資風(fēng)險(xiǎn)分析、綜合效益評(píng)價(jià)等。同時(shí)，還需與投資方進(jìn)行深入溝通，討論項(xiàng)目建設(shè)的合理體量規(guī)模、開(kāi)發(fā)節(jié)奏，了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)涉及到的各項(xiàng)成本與費(fèi)用水平，研究成本控制辦法，確定合理的投資利潤(rùn)率。此階段預(yù)計(jì)工作時(shí)間1個(gè)月。1-4總體規(guī)劃設(shè)計(jì)配合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作中，有一項(xiàng)重要的技術(shù)性內(nèi)容，就是委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目總體

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。從投資可行性分析角度看，總規(guī)方案更重要的作用在于，使投資方能得到符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品形態(tài)和相對(duì)準(zhǔn)確的建設(shè)規(guī)模數(shù)據(jù)，從而進(jìn)行科學(xué)的投入產(chǎn)出分析，避免盲目決策，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。此項(xiàng)工作的具體進(jìn)度由投資方安排，我公司的主要工作內(nèi)容有：提供國(guó)內(nèi)同類可參照項(xiàng)目的研究資料，參與外出考察學(xué)習(xí)。配合投資方考察34家規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，從中選定一家。參與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的擬定和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案討論，直至協(xié)助投資方確定XX現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。i特別提示：總規(guī)確定的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)是撰寫(xiě)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，也I15目標(biāo)市場(chǎng)定位分析一旦規(guī)劃設(shè)計(jì)單位選定并展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作，開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品（檔次、風(fēng)格、理念）？

6、工業(yè)、商業(yè)、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、專業(yè)市場(chǎng)、公寓住宅等不同產(chǎn)品的配比？這些產(chǎn)品是否能得到市場(chǎng)認(rèn)可？等等一系列問(wèn)題就成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的核心。而此時(shí)需要再針對(duì)潛在客戶群，組織一輪全面、深入的目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研和定位分析，以翔實(shí)、科學(xué)的數(shù)據(jù)支持產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新。此項(xiàng)工作將通過(guò)范圍更廣、內(nèi)容更全面的市調(diào)，組織重點(diǎn)客戶專題座談、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)專家研討會(huì)等方式進(jìn)行。預(yù)計(jì)工作時(shí)間23個(gè)月,提交目標(biāo)市場(chǎng)定位分析報(bào)告,主要包括： 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分特征與依據(jù)； 目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析； 目標(biāo)市場(chǎng)主力客戶群范疇分析； 目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理、行為和需求特征分析； 目標(biāo)市場(chǎng)大客戶訪談?dòng)涗洝?-6產(chǎn)品組合規(guī)劃建議這是我公司基于市場(chǎng)詳

7、細(xì)調(diào)研后的產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)、概念規(guī)劃、開(kāi)發(fā)周期建議，預(yù)計(jì)工作時(shí)間1個(gè)月,形成的報(bào)告主要內(nèi)容有： 項(xiàng)目整體檔次、產(chǎn)品功能和市場(chǎng)形象定位建議； 項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位與分析； 項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及產(chǎn)品形態(tài)選擇； 項(xiàng)目產(chǎn)品功能設(shè)置及創(chuàng)新建議； 目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品細(xì)節(jié)需求分析； 項(xiàng)目配套設(shè)施及車位建議； 項(xiàng)目景觀規(guī)劃及特色建議； 商業(yè)主題、建筑風(fēng)格及對(duì)應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)研究； 不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)布局和產(chǎn)業(yè)組合建議； 項(xiàng)目招商策略建議； 項(xiàng)目產(chǎn)品銷售預(yù)測(cè)和價(jià)格體系分析； 項(xiàng)目開(kāi)工節(jié)奏和分期建設(shè)規(guī)模建議。1-7新農(nóng)村建設(shè)專題研究本項(xiàng)目與黨中央、國(guó)務(wù)院號(hào)召的“新農(nóng)村建設(shè)”結(jié)合緊密，如何借鑒學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)各地“新農(nóng)村建設(shè)”的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)？探

8、討適合地方特色的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，是本階段需要重要研究的一大課題。具體工作內(nèi)容包括： 各地“新農(nóng)村建設(shè)”經(jīng)驗(yàn)調(diào)查、外出參觀考察地點(diǎn)建議； 參與組織村民外出考察，提出本項(xiàng)目新農(nóng)村開(kāi)發(fā)建設(shè)思路。第二部分提交的兩大報(bào)告文本綱要根據(jù)雙方前期的初步溝通，此次項(xiàng)目前期策劃的主要工作成果是：提交兩大報(bào)告：一是呈送政府部門的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，該報(bào)告主要用于項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中，與政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)職能部門的正式匯報(bào)溝通；二是供投資方內(nèi)部投資決策參考的項(xiàng)目策劃報(bào)告。根據(jù)我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目審批的規(guī)范要求和房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的通用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)初步擬定兩大報(bào)告文本的綱要目錄：2-1項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（目錄）前言第一章總論1.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位1.

9、2 報(bào)告編制依據(jù)和原則1.3 本報(bào)告研究范圍1.4 項(xiàng)目基本概況和擬建地點(diǎn)1.5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念和建設(shè)目標(biāo)1.6 推薦方案及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.7 研究結(jié)論第二章項(xiàng)目提出背景和SWO杳析2.1 項(xiàng)目提出背景分析2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性2.4 項(xiàng)目SWO份析2.5 分析評(píng)估結(jié)論第三章市場(chǎng)調(diào)查與開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè)3.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查3.2 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析3.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè)第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路和綜合定位4.1 項(xiàng)目建設(shè)原則4.2 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位4.3 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位4.4 項(xiàng)目新農(nóng)村建設(shè)思路4.5 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略4.6 項(xiàng)目品牌發(fā)展策略第五章項(xiàng)目選址方案與建設(shè)條件

10、5.1 建設(shè)場(chǎng)址5.2 建設(shè)條件5.3 投資政策第六章總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)規(guī)模6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則6.2 總平面布置6.3 新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)6.4 產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)6.5 旅游服務(wù)項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)6.6 生態(tài)居住項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)6.7 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃6.8 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)分期第七章環(huán)境保護(hù)、綠化、消防和節(jié)能7.1 環(huán)境保護(hù)7.2 園區(qū)綠化7.3 消防7.4 節(jié)能第八章開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷策略8.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式8.2 項(xiàng)目的營(yíng)銷策略8.3 項(xiàng)目的管理策略8.4 項(xiàng)目的推廣策略第九章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和一期開(kāi)發(fā)工作安排9.1 建設(shè)期工作計(jì)劃及進(jìn)度安排9.2 近期開(kāi)發(fā)工作安排9.3 當(dāng)前存

11、在的問(wèn)題及困難第十章投資估算、資金籌措及使用計(jì)劃10.1 投資估算10.2 資金籌措及使用計(jì)劃第十一章綜合效益分析11.1 基本數(shù)據(jù)11.2 指標(biāo)計(jì)算與評(píng)價(jià)11.3 評(píng)價(jià)結(jié)論附圖：（包括項(xiàng)目區(qū)位圖、地塊現(xiàn)狀圖、總規(guī)方案圖和概念性設(shè)計(jì)圖等）附件：（主要是與該項(xiàng)目有關(guān)的一些政府批文和可利用的優(yōu)惠政策文件）2-2項(xiàng)目策劃報(bào)告（目錄）緒論第一章項(xiàng)目概況及策劃要求1.1 項(xiàng)目基本概況和地塊條件1.2 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.3 政府的規(guī)劃及要求1.4 發(fā)展商目的和要求1.5 項(xiàng)目策劃主要任務(wù)第二章專項(xiàng)調(diào)研和市場(chǎng)分析2.1 項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)調(diào)研2.2 項(xiàng)目所在城市支柱產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)調(diào)研2.3 項(xiàng)目所在

12、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研2.4 本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析2.5 本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群分析2.6 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2.7 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè)2.8 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論第三章項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究和定位綜述3.1 項(xiàng)目地塊核心價(jià)值研究3.2 項(xiàng)目SWO份析3.3 項(xiàng)目在城市的功能定位3.4 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位3.5 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位3.6 項(xiàng)目的案名主題建議第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路和發(fā)展策略4.1 思想采購(gòu)：可供借鑒的項(xiàng)目樣本4.2 定位方向：從環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展尋找項(xiàng)目主題4.3 項(xiàng)目新農(nóng)村建設(shè)思路4.4 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路4.5 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展思路4.6 項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)思路4.7 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略4.8 項(xiàng)目品牌發(fā)展策略4.9 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略第五章項(xiàng)目總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)建議5.1 總規(guī)設(shè)計(jì)建議及要點(diǎn)5.2 建筑設(shè)計(jì)建議及要點(diǎn)5.3 景觀設(shè)計(jì)建議及要點(diǎn)5.4 主要產(chǎn)品形態(tài)和住宅戶型建議5.5 建筑節(jié)能和智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議第六章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略綜述6.1 項(xiàng)目盈利模式分析6.2 項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏安排6.3 項(xiàng)目全程推廣策略第七章項(xiàng)目投入產(chǎn)品概算和資金籌措7.1 項(xiàng)目投資估算表7.2 投入產(chǎn)出分析表7.3 資金籌措和使用計(jì)劃7.4 項(xiàng)目資本運(yùn)作的總體構(gòu)想第八章項(xiàng)