五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式分析

1、五大產(chǎn)業(yè)園運營模式分析一、華夏幸?；鶚I(yè)1、企業(yè)背景及發(fā)展概況華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級資質(zhì)，早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅項目開發(fā)。2002年開始運營固安工業(yè)園，逐步向工業(yè)園區(qū)運營商進行轉(zhuǎn)變，目前已經(jīng)形成“園區(qū)+地產(chǎn)”運營模式。華夏幸?；鶚I(yè)開發(fā)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈等地。其運營模式的成功主要在于尋求地方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點，通過產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)幫助政府實現(xiàn)地域經(jīng)濟的快速發(fā)展，同時在獲取廉價土地方面與當?shù)卣纬赡酰瑢崿F(xiàn)互幫互贏。2、運營模式和盈利模式?運營模式以打造“產(chǎn)業(yè)新城”為企業(yè)戰(zhàn)略定位，以“園區(qū)+地產(chǎn)”作為盈利模式，公司在園區(qū)還未

2、起步前，就與當?shù)卣炗喤潘缘膱@區(qū)整體委托開發(fā)協(xié)議，由華夏幸福對園區(qū)進行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、商品房開發(fā)、工業(yè)廠房開發(fā)、園區(qū)招商引資以及企業(yè)入院后的物業(yè)管理服務(wù)，政府則提供行政方面的服務(wù)和管理。與2015年提出的PPP模式不謀而合。企業(yè)整體運作類似于中介服務(wù)，通過對產(chǎn)業(yè)新城的整體操盤，整合地方政府、資金、技術(shù)、高新產(chǎn)業(yè)等各方資源，進行園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運營管理服務(wù)。區(qū)域整體開發(fā)t拿地優(yōu)勢1一（土地整理現(xiàn)今流文符一（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）-現(xiàn)金而好Y招商小資一）一同區(qū)綜企服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)、/_提升區(qū)域性色?運營特點1）選址：華夏幸福產(chǎn)業(yè)園多定位于經(jīng)濟尚不發(fā)達的城郊或縣域待發(fā)展新區(qū)，以助力區(qū)域經(jīng)

3、濟發(fā)展為目標有利于與當?shù)卣⒄勁潘缘暮献鲄f(xié)議，爭取更多利好政策；2）良好的政府關(guān)系：憑借良好的政企關(guān)系進行排他性的合作協(xié)議洽談，同時能夠及早地參與地塊的規(guī)劃和土地整理工作，甚至參與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，對園區(qū)規(guī)劃及后期招商均有利好。對政府來說，華夏幸福已經(jīng)成為政府基建和招商引資的外包機構(gòu)。3）行政服務(wù)通道：得益于與政府的合作關(guān)系，園區(qū)行政服務(wù)直接與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)對接，加快園區(qū)企業(yè)辦事效益，對企業(yè)入駐有一定吸引力。4）廉價拿地：通過產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)以較低的價格獲取大量住宅土地用于房地產(chǎn)開發(fā)銷售，獲取利潤。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分僅提供規(guī)劃建設(shè)、招商運營服務(wù)。5）融資服務(wù)：華夏幸福基業(yè)與國家開發(fā)銀行、中國工商銀行、

4、中國銀行等金融機構(gòu)建立合作關(guān)系，幫助園區(qū)企業(yè)解決融資問題。同時旗下成立一家擔保公司，為園區(qū)企業(yè)融資提供擔保服務(wù)，吸引企業(yè)入園。資本生態(tài)擔保對捷外來資金集這形成自循球之赍金魅條u找十舊加E，粉窗養(yǎng)箱.產(chǎn)業(yè)公司提保伴系口住正展垮管題體系J讓購舍皆理的I小，強野產(chǎn)業(yè)的算押同主國,與利河/為r浮/本巾場Jftif.片M鐘塔.上吭T，|由業(yè)村：圈批費公山產(chǎn)業(yè)拓盤一當壯殖闿,他勺外思耳他二證機即0產(chǎn)比公司動過IPO博元素醐I內(nèi)lFi|j建“金融具節(jié)點0片放信用行體o實藁聲業(yè)戰(zhàn)格o究於投保演條A壯靜俵忖佶用支掙木百場f投資公1匚叫|帆）J/(華夏幸福產(chǎn)業(yè)投得6）定制服務(wù)針對大中型企業(yè)，采取“量身定制+貼身服

5、務(wù)”。通過給予更多政策優(yōu)惠和平臺資源，建成以龍頭企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，如2013年與中國航天科工飛航技術(shù)研究院、中國國際電視總公司、中國電力投資集團公司、京東、航天科技等多家大客戶簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。針對中小型企業(yè)或項目，通過嫁接金融平臺，降低入園企業(yè)融資成本，或直接參股，借助資本幫助企業(yè)或項目孵化。例如華夏幸福自有資本打造孵化器，幫助新興產(chǎn)業(yè)成長，國外目前在美國硅谷有建設(shè)，國內(nèi)已有的成果案例是固安肽谷生物醫(yī)藥孵化港，吸引了20余家相關(guān)企業(yè)的聚集；或攜手專注于孵化器運營管理和科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育的專業(yè)機構(gòu)一一太庫，雙方合作打造創(chuàng)新孵化體系，年內(nèi)委托給太庫的經(jīng)營孵化項目共計10個，位于北京、上海、深

6、圳、硅谷、以色列、韓國、德國、河北等地，具體產(chǎn)業(yè)落地數(shù)目在未來三年內(nèi)分別不低于3個、6個、10個。另外，吸引清華大學(xué)等高校院所入園，搭建科技成果孵化轉(zhuǎn)化平臺。2015年內(nèi)合作企業(yè)合作的時平餐優(yōu)整主聆句中舁金*5陶行在于藪網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、亙黃網(wǎng)金產(chǎn)亞磔設(shè).豆族網(wǎng)強行、產(chǎn)業(yè)鼻蛀t做應(yīng)曰忸、產(chǎn)業(yè)曲區(qū)企業(yè)相關(guān)切用于庖缶*也用度合作中小小np)小右痼拉E.人才轉(zhuǎn)就-gr施華大學(xué)孑重并HXIN產(chǎn)11:技術(shù)聯(lián)合研究卬心a產(chǎn)業(yè)膚基共罐產(chǎn)業(yè)創(chuàng)就篁應(yīng)讖£.寤化器運誓B2E型薪眠將牽力H迄以架尋優(yōu)產(chǎn)"井順目苓K三方面垂開臺fT勉打造與業(yè)憶"通得鼻苫產(chǎn)型園懷來政后.中國空間技本胡西中國

7、玄蔭膠木斫完潮，在河北看懷來新興產(chǎn)業(yè)示寶區(qū)投窗80記元送行環(huán)來航天產(chǎn)業(yè)基塔庫目的建設(shè)中國口所回開展衛(wèi)星地面站疆設(shè).衛(wèi)星通信服務(wù).通信應(yīng)用服第等新疔面的臺忤北宗電影學(xué)院在大E白河經(jīng)濟開盤區(qū)共圈打造TLB琮部彤麗Itiker任丘市政廟華北京由管蹬局打造厚?？挫o新城北京由鐘集回合tr北方主罪,業(yè)因，總白地畫粒iodo中?運營服務(wù)體系?盈利模式1）園區(qū)投資建設(shè)投入由地方政府各項收入返還兜底地方政府將委托區(qū)域內(nèi)所取得的各項收入地方留成部分優(yōu)先用于區(qū)域開發(fā)建設(shè)各項工作的投入，分期返還。留成部分收入主要包括：稅收、土地使用權(quán)出讓收入、專項收入、專項基金等。公共設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資利潤按投資額的15%十

8、取土地整理的利潤按整理成本的12-15%計取規(guī)劃設(shè)計、咨詢等服務(wù)費用按照成本費用的110%十取2）招商引資收入頡目新增落地投資額*45%政府給予1.1-1.5倍基礎(chǔ)設(shè)施投資償還3）房地產(chǎn)開發(fā)銷售實際運作過程中，政府通過稅收收入補償和住宅土地增值補償?shù)姆绞?，使華夏幸福持續(xù)以較低成本獲得土地儲備，分享園區(qū)收益，其中住宅土地增值是政府土地增值補償?shù)那疤幔侨A夏幸福盈利的關(guān)鍵部分。4）后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理（固安項目）在園區(qū)服務(wù)方面，園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè)24小時服務(wù)指揮中心，全天候提供管理服務(wù)，對園區(qū)企業(yè)實行封閉式管理，協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)與政府各部門的有關(guān)事宜，為投資者搭建投資平臺。服務(wù)內(nèi)容包括幫助入園企業(yè)進

9、行設(shè)立登記、各項審批、土地和房產(chǎn)證辦理、營業(yè)執(zhí)照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學(xué)等，加快企業(yè)各項事宜辦理進度。盈利結(jié)構(gòu)2013年主營業(yè)務(wù)收入狀況（單位；元）2013年主苜業(yè)哥收入分布第地UMitA切14g串CKIMttAitk舊>4X2,9E4hClbE1f颯M*篇ff.SB5£Jfliftat*耳嬉空蝸惻。用1紀1比7通l訊St*!1JOI點£IL'J,和X時11卜穗flag短HI；力就愴“務(wù)4*M,炳ii.ltail?.：2H.1IX71物立管pmI1LW.魁.H,rw11«7組工因因伯知甯b1mI8L眼1E1,£2.EO2L15

10、9*112乂*增產(chǎn)刑tL第1腕網(wǎng),普涉由瓶需1R也獨蜘J71招-2L36inn佐司的盈利主要來育于房地產(chǎn)開發(fā)以及招商引黃鮑的震比例返垣【園區(qū)管委會檢明鉆對拐奏載的45%進行返環(huán)卜2014年主營業(yè)務(wù)收入情況主考構(gòu)成主營收入(億而收入比例主營利潤(億元)利制比例毛利率悅同*住宅囪壺L503亂7敬45.I28.5隊盧衛(wèi)發(fā)晏秀務(wù)3571qnrjaiJLbXKIf34635.95%9689%發(fā)27,310.15%6.4笈，物，土地整手26.39,伊3.77192%14.34%基礎(chǔ)設(shè)施漉設(shè)14.35.33專氏75%38,62%其也i勢7.1612.67V12.080.37%總計268.1帥97.4SLOC

11、K2015年主營業(yè)務(wù)收入情況王it芬分萬X情況首業(yè)收入營業(yè)成本毛利率U：1管業(yè)忙人比上斤增夠(?)本比上年增減毛利軍L上耳僧/K)士止怎屬甲等瓦313,086t743.SO仃氏乳R59S,朧S5.01177.77195.12減少L典個百介點里耳浸能近改37,003,317.8022,巴的，區(qū)工也4(179-97.3ft-g7.45增加217十百疔點土地整理：'00七Z72,5目三02£6231：/787.2212.33L4.33L6,34該少.sir百分點綜臺片串m097一。17；h-1L.037.針轉(zhuǎn)L1)293,53上風(fēng)14個百田點物吐舌理卬琢115,966,620.94

12、蠅G59,4214.觸-26,53-52.19加4L5ET百七點園區(qū)住宅配套2Ck306.925.535,0014,121.9輒583.的SCL462&472電96增加1.96個百分點城市均產(chǎn)開度3死:.燈也用五咽自地果43SL1218CL整233.2214.34百下點其也器丸&鏘ILL6?如出白6"§三'%-115.310支19191.4b域小0.3G個百姓點合計3S,口加口766,54&E拿2TssS3海一54E法34.6743.8245.72減少口as個百分點二、張江高科1、企業(yè)背景及發(fā)展概況上海市張江高科技園區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，是

13、張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的核心園，含張江高科技園區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)，承載著打造世界級高科技園區(qū)的國家戰(zhàn)略任務(wù)。張江園區(qū)規(guī)劃面積79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月經(jīng)國務(wù)院批準納入中國自由貿(mào)易試驗區(qū)。張江加速打造兩大產(chǎn)業(yè)集群：“醫(yī)產(chǎn)業(yè)”集群，涵蓋醫(yī)藥、醫(yī)療、醫(yī)械、醫(yī)學(xué)的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)?！癊產(chǎn)業(yè)”集群，基于互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。1996年前，張江高科最初戰(zhàn)略定位是簡單科技地產(chǎn)開發(fā)和土地批租；2000年，公司戰(zhàn)略定位是投資為主；2003年，公司戰(zhàn)略再轉(zhuǎn)向以科技房產(chǎn)開發(fā)為主，側(cè)重點轉(zhuǎn)向完善科技地產(chǎn)設(shè)施；2006年，公司提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，以開發(fā)運營、服務(wù)集成和產(chǎn)業(yè)

14、投資為三大主線。2、運營模式和盈利模式?運營模式張江高科提出以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略，重點聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有形資源轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)投資的無形資源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機融合、創(chuàng)新協(xié)同，形成獨特的商業(yè)模式。意即張江高科的利潤點不在租售環(huán)節(jié)，而在資本市場。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為張江高科深耕20年的主力板塊，擁有“醫(yī)+E”高端產(chǎn)業(yè)集群的稟賦優(yōu)勢，2014年生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入占上海全市的47%集成電路產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入占全國的1/3。作為張江高科的主營業(yè)務(wù)之一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正與科技投資、創(chuàng)業(yè)服務(wù)打通，形成三環(huán)閉合。?運營服務(wù)體系：在

15、公共服務(wù)上，建設(shè)有浦東軟件公共技術(shù)服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)公共服務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)等平臺以及數(shù)據(jù)支持中心。在金融服務(wù)上，建設(shè)有浩成創(chuàng)投、張江企業(yè)易貸通、張江小額貸款、張江科投等機構(gòu)。公共孤務(wù)J金被務(wù)休閑居住出行L，專蟠理人運營服務(wù)資源:為進一步提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的專業(yè)化能力，張江集團依托原客戶服務(wù)中心團隊，整合了張江集團體系下上海張江企業(yè)咨詢服務(wù)有限公司、上海納百川人才服務(wù)有限公司、上海張江公共租賃房建設(shè)有限公司、上海新張江物業(yè)有限公司、上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展有限公司、上海張江新能源有限公司等六家專業(yè)化服務(wù)公司，于2015年1月設(shè)立了上海張江慧誠企業(yè)管理有限公司，代表張江集團承擔張江高

16、科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套服務(wù)的功能。上海張江企獷麗掘處有段公司上潮fi&M上楠江人才般M新施源育得公司穹.公司張江JB誠20LS.01上湖/工公上酬江高科拄粗的尾建拉同伊躲合發(fā)設(shè)有團公司限有限金司上落新施江為讓白濯依芯作為張江集團旗下唯一專注于企業(yè)服務(wù)集成的全資二層面子公司，張江慧誠已基本具備科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套服務(wù)和環(huán)境治理服務(wù)三大領(lǐng)域的資源整合能力，以及產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、政務(wù)服務(wù)、社區(qū)活動、人力資源、人才公寓、能源服務(wù)、市政配套、環(huán)境服務(wù)等方面的專業(yè)服務(wù)能力。未來張江慧誠將以打造“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套服務(wù)提供商、企業(yè)全生命周期服務(wù)提供商”為己任，為張江高科技園區(qū)企業(yè)運營配套環(huán)境的優(yōu)化，企業(yè)科

17、技創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境的提升發(fā)揮核心引領(lǐng)作用。盈利模式1）土地一級開發(fā)，整體銷售（生物醫(yī)藥基地）2）園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售（集電港二期總部辦公基地）3）園區(qū)物業(yè)租賃（針對中小型企業(yè)）（軟件園二期）4）地產(chǎn)開發(fā)銷售/住宅項目投資參股（湯臣豪園、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企業(yè)股權(quán)投資（嘉事堂藥業(yè)）6）產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值（通訊服務(wù)年毛利約1億元）?盈利結(jié)構(gòu)2016年上半年營業(yè)收入報表二J主營業(yè)務(wù)構(gòu)成分枷亞齊名稱營業(yè)收入（萬元）收入比例營業(yè)M本（萬元）成本比例荊曲此例毛利率技行后地產(chǎn)S0046.78L01%40056電7曲137.卬36"花業(yè)服務(wù)業(yè)2ILQ6.551B,L42391%26.Z»1

18、2.09K囂.5那按產(chǎn)na房地聲指省55.b制弘川L洸孤弘卜G4.92K59,6熱房產(chǎn)租點圈曲二.125.4個151BT.篇型X4B.Z鞏逼吼陽折2110L3618.9?%14239193飛一趾12.08*32.52K按坤上海市110919.399l7»-一區(qū)，喈233.馴C.21%-一一三、福田天安數(shù)碼城1、 企業(yè)背景及發(fā)展概況天安數(shù)碼城成立于1990年，總部位于廣東深圳，在全國10個城市開發(fā)、運營和管理15座園區(qū)，以珠三角為重點，覆蓋長三角、環(huán)渤海和西南經(jīng)濟圈，總運營面積超過1200萬平方米。二十多年來，天安數(shù)碼城構(gòu)建出以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的建設(shè)運營為核心，以智慧園區(qū)和金控平臺為兩翼

19、的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，服務(wù)企業(yè)從苗圃、孵化、加速到成長的全生命周期。2、 運營模式及盈利模式?運營模式核心理念：產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)運營，提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)空間+綜合服務(wù)。入駐企姓惶監(jiān)m弭既蜩城市產(chǎn)業(yè)室a199019H三卷TMI生產(chǎn)蚣1IU啊B為中心一門旗S提醵關(guān)我素眇盟企業(yè)睇生產(chǎn)矍企空貿(mào)易型企業(yè)生產(chǎn)為主用班前1999!郭裳住宅用質(zhì)樹星曲t蚓.聆i.摘，軒,承，醐，防派招超加1產(chǎn)姓2Mg務(wù)曲蚣！總船號磬it南話企好所，酒店企”餐不叫j軒11疆庭業(yè)總鐲企韭高薪同技全業(yè)包麻企韭幽國亞生產(chǎn)嚀劇狡業(yè)靶姚志黜甘吟船運營服務(wù)內(nèi)容針對入園企業(yè)成立企業(yè)家俱樂部一一優(yōu)合匯，并搭建優(yōu)合匯綜合服務(wù)平臺。1）優(yōu)合匯運營服務(wù)體系一大中

20、心：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級企業(yè)體驗中心三大平臺：科技孵化器（加速器）平臺、中小企業(yè)融資、種子基金服務(wù)平臺、數(shù)碼IT產(chǎn)業(yè)聚集式發(fā)展示范平臺九大空間：靈動創(chuàng)新建筑空間、和諧生態(tài)園林空間、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富聚集空間、中高級人才展示空間、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)組合空間、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級樣板空間、產(chǎn)業(yè)鏈上下游整合空間、社區(qū)型（CIC）創(chuàng)新空間、ITTBCL聚合空間六大板塊商企聯(lián)盟：金融投資、醫(yī)療機構(gòu)、地產(chǎn)物業(yè)、餐飲酒店、科技企業(yè)、休閑娛樂2）核心服務(wù)風(fēng)險投資協(xié)助服務(wù)；金融貨款協(xié)助服務(wù)；工商、稅務(wù)等政務(wù)協(xié)助服務(wù)；高端人才服務(wù)；技術(shù)科技支持服務(wù)；法律咨詢服務(wù)；高新企業(yè)認證協(xié)助服務(wù)；知識產(chǎn)權(quán)代理服務(wù)3）基本服務(wù)會員入園VIP優(yōu)惠服務(wù)；優(yōu)惠政策

21、咨詢及申報服務(wù)；企業(yè)家交流互動服務(wù)；展示推廣服務(wù)；會議、培訓(xùn)服務(wù)；物業(yè)租賃及管理服務(wù)；休閑消費優(yōu)惠服務(wù)；商務(wù)交通服務(wù)4）辦公信息服務(wù)企業(yè)商務(wù)郵箱；網(wǎng)站搭建；商業(yè)用戶電腦及網(wǎng)絡(luò)代理維護服務(wù)；系統(tǒng)集成搭建；企業(yè)主機托管；園區(qū)媒體宣傳服務(wù)5）商務(wù)互動服務(wù)卜大最佳創(chuàng)企業(yè)高峰論壇；商務(wù)群英紅酒品鑒會、研發(fā)人才招聘交流會；科技園考察；新民企評比；園區(qū)主體運動會6）特色服務(wù)最低折扣優(yōu)惠；物業(yè)優(yōu)先選擇；交流合作服務(wù)；最新資訊服務(wù)；活動參與服務(wù)入園最低優(yōu)惠：入會企業(yè)專享園區(qū)物業(yè)購買最低折扣優(yōu)惠。物業(yè)優(yōu)先選擇：入會企業(yè)享受優(yōu)先選擇物業(yè)、選擇朝向、挑選樓層等各大優(yōu)先選擇權(quán)益。交流合作服務(wù)：優(yōu)合會將定期組織園區(qū)企業(yè)交

22、流活動，促進企業(yè)合作。最新資訊服務(wù)：及時獲得天安數(shù)碼城最新園區(qū)信息，最先掌控政府最新優(yōu)惠政策。活動參與服務(wù)：專享優(yōu)合會組織的一切商務(wù)、交流活動參加權(quán)益。內(nèi)刊免費獲得：免費收到天安數(shù)碼城集團內(nèi)刊一天安內(nèi)刊。智慧園區(qū)服務(wù)內(nèi)容1）智能通信充分利用RFID、移動通信網(wǎng)絡(luò)、光纖網(wǎng)絡(luò)等多種網(wǎng)絡(luò)互連，充分的實現(xiàn)物與物、物與人、人與人的各種互連。實現(xiàn)泛在、融合、智能網(wǎng)絡(luò)。打造園區(qū)與通信骨干網(wǎng)相連的信息高速公路。2）智慧云計算因此智慧園區(qū)根據(jù)園區(qū)實際狀況可自行建設(shè)云計算中心或者充分利用附件區(qū)域的云計算中心，為園區(qū)提供可靠的基礎(chǔ)軟硬件、豐富的網(wǎng)絡(luò)資源、低成本的服務(wù)和管理能力。，招益營理*TSX®務(wù)辦公自

23、初#;電子政第物流茅浣方案，DL解決方集被仔箕生亡事用易總法方賓行業(yè)信息化二網(wǎng)融合-IPTV在母訓(xùn)U解體3）智慧產(chǎn)業(yè)利用各種智能化、信息化應(yīng)用幫助智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)方式、經(jīng)營模式及運營方式的轉(zhuǎn)變，增強企業(yè)競爭力，提升企業(yè)的生產(chǎn)效率，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，并以智慧園區(qū)為核心形成產(chǎn)業(yè)鏈的有效聚合。信息門戶新聞.酉訊.塘廣、事件、或笄或礴產(chǎn)品展示產(chǎn)品及解決方案（包括行業(yè)解決方苑）展不.體物跨企業(yè)的社區(qū)企業(yè)，運營商一曲泡顧間、應(yīng)用提供商、癖用定制置勞提供商之間兩涌.甘可麗成平臺1(eStorei.D企業(yè)應(yīng)用在線租用產(chǎn)頡/行業(yè)群決方案打包定耨食輟.柱作樂展檢.配置、諧購.忖款、*棧并開通服箝精售企業(yè)言理哲畫版

24、莫（如仙哥流程碓肉.詩笠聿梭，知識鷺鹿碧）.一審月號磔I師.培il喉憲尊企業(yè)應(yīng)用管理注冊母虜品，已購應(yīng)陷諭應(yīng)用（性初U、捌軍及日志.安全因!助4）智慧民生通過各種智能化、信息化應(yīng)用為園區(qū)居民的日常生活等各個方面提供周到、方便、安全、貼心的信息化服務(wù)，充分的有效聚集人才，促使園區(qū)成為一個在園區(qū)內(nèi)找到人的自我滿足感的智慧聚集地。園區(qū)門裁*上業(yè)4紀毒蚊才外勤安強并勤人員展區(qū)監(jiān)圖,卡通祭奉朝艱剜團區(qū)安防快*xatiwsr必拉，充值/瓊，軻至收息樓¥£在直據(jù)心國數(shù)中園區(qū)物聯(lián)網(wǎng)5）綠色園區(qū)通過樓宇信息化、智能化技術(shù)，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)、云計算技術(shù)實現(xiàn)園區(qū)整體的節(jié)能減排；圍繞節(jié)能降耗，提高產(chǎn)業(yè)層

25、次，利用信息技術(shù)推進節(jié)能減排，構(gòu)建適應(yīng)節(jié)約型社會的信息化建設(shè)平臺；通過優(yōu)化整合園區(qū)內(nèi)的各樓宇的資源，實現(xiàn)整個園區(qū)的節(jié)能減排。?盈利模式天安數(shù)碼城的盈利模式主要是三個方面投資回報的組合。1）住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品直接銷售，總部樓、產(chǎn)研大廈等產(chǎn)品部分直接銷售。2）持有部分物業(yè)經(jīng)營，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。3）用各種方式將持有的物業(yè)資本化。天安數(shù)碼城有戰(zhàn)略合作的創(chuàng)投公司，并新成立全資下屬的創(chuàng)新基金，針對園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進行股權(quán)投資。此外，天安數(shù)碼城還在進行一些多元化的發(fā)展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集團探索的第一步。四、聯(lián)

26、東集團1、企業(yè)發(fā)展概況聯(lián)東集團創(chuàng)辦于1991年，注冊資金6.2億元，下轄二十多家子公司，是一家集產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營、模板鋼結(jié)構(gòu)和投資業(yè)務(wù)為一體的集團化公司。對于聯(lián)東在行業(yè)中的地位，聯(lián)東曾提出口號：住宅地產(chǎn)看萬科，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看聯(lián)東。聯(lián)東集團發(fā)展模式形成以建筑模板為核心業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為增長業(yè)務(wù)，金融投資為種子業(yè)務(wù)并行的三駕馬車格局。2、運營模式及盈利模式?運營模式運營理念：先產(chǎn)業(yè)，后地產(chǎn)圍繞微笑理論的思路，重點進行產(chǎn)業(yè)園前期規(guī)劃定位和后期營銷招商工作，一般設(shè)定3-5年的園區(qū)開發(fā)籌備期，期間進行大量的產(chǎn)業(yè)趨勢研究，確定園區(qū)運營主線。目前確定電子信息、能源環(huán)保、機械制造、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)集群，在開發(fā)設(shè)計上形成

27、了產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體兩大產(chǎn)品線。運營模式：強勢招商，專業(yè)運營通過建立龐大的招商隊伍、客戶資源庫，同時借力產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、政府聯(lián)動、專業(yè)招商機構(gòu)形成招商方面的強勢資源和核心優(yōu)勢。企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園后，提供專業(yè)物業(yè)運營服務(wù)，包括工商注冊、審計咨詢、園區(qū)企業(yè)活動、園區(qū)安防、政策培訓(xùn)、專利申請、信貸申請等，保障企業(yè)高效發(fā)展，集中精力發(fā)展企業(yè)核心競爭力。運營服務(wù)體系車輛業(yè)務(wù)平臺車*保界京清深美強中型土甫福第稿生保險業(yè)方可告時廣仔喏業(yè)務(wù)丈躺坨忸業(yè)驕商務(wù)統(tǒng)購平臺零者訂電商磬切7酒店代訂廣告,弋理平臺廣白也成租賃平臺廠族麓甘業(yè)先統(tǒng)采統(tǒng)購平臺辦公廂乩果陶亦必加具M灼才仁武就中弱法務(wù)咨誼平臺于城代辦于臺I1商樨車半雄代

28、辦邛評于IKK病訣證胭套人力資源平臺招扁瞪招咨曲里舞揩蝴施努培訓(xùn)圖努或南扶持平臺產(chǎn)理政瑜哥總高新依出M證版卦電法專項技持賀金“辦©簿突射叵伏.中改第手續(xù)代辦平臺立律季曼代辦前芬支檢代辦拼成岔閏代審話建咨械訴訟代理工前埒務(wù)手提代辦V證蜃將盈利模式1）租售收入：目前在盈利模式上，聯(lián)東U谷采取的是銷售與租賃兼具的模式，一般是"6+2+2"（60%E售、20%H租、20蛤作經(jīng)營）標準或"4+3+3"（40%B售、30%E租、30%合作經(jīng)營）標準。2）物業(yè)收入：聯(lián)東U谷一直在開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入。一方面，目前沒有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理公司；另一方面，隨著

29、服務(wù)平臺的完善，其中的商機也越來越多。3）投資收入：聯(lián)東U谷與金融機構(gòu)的廣泛合作，也是其在項目運作過程中，資金壓力相對較小的原因之一。資料顯示，聯(lián)東U谷是東方證券、北京銀行的股東，且具有較好的投資回報；此外，在項目上，聯(lián)東U谷也采取多種融資模式，如類地產(chǎn)投資、多方位股權(quán)合作、VCPE等。盈利結(jié)構(gòu)服務(wù)分類具體內(nèi)容物業(yè)服務(wù)堤值服務(wù)個性服務(wù)提供園區(qū)統(tǒng)一的綠化、安全、衛(wèi)生，設(shè)備維護等基礎(chǔ)服務(wù)，營造良好的閏區(qū)環(huán)境打造手續(xù)代辦，政策扶持、人力資源、統(tǒng)采、統(tǒng)購四個潸值平臺與國內(nèi)外資深認證,外貿(mào)、咨詢,法律、會計.設(shè)計、廣告、信息.物流、金融.教育培訓(xùn)、租俵、會展等專業(yè)化機構(gòu)形成良好的合作關(guān)系.形成發(fā)展聯(lián)盟優(yōu)

30、化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境針時重點客戶的靄求.提供有針對性的保姆式服務(wù)前潮來源于物業(yè)做纖費用.后期的話.園區(qū)廣告運菅收益、企業(yè)膽弱收注、投資團區(qū)企業(yè)受盛將是主要盈利點租售收益以為主轉(zhuǎn)為租售轉(zhuǎn)合用的方式】酰做胃西；械金招商企業(yè)質(zhì)，曲線秋收嶂定引入門餐:何企業(yè)來說選畬靄東，小，比較容同引遺產(chǎn)費aaiifl：莉企業(yè)圍鼻效必不好，可察及根再次流行相的方式：程金聞岳霞邛口精喜地快建即風(fēng)也游舉目運甘藤本&IT強Q玳二取攣正在斑行學(xué)園大WMHF帽.丁昨過帔中需叁我臺才予以品T個別因區(qū)會與政府合作，共同招商，稅收分成阜加陽*iiUiiifc企業(yè)港電子匱務(wù)區(qū)：南聯(lián)樂一省'南上海國標企受港與寶山工政圖利用哲自

31、克耳忸勢，疆宮城廂收收林成Mr中，四班舊罪事.六成歸靛府五、招商蛇口網(wǎng)谷1、企業(yè)發(fā)展概況招商蛇口系一家綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，是招商局集團房地產(chǎn)板塊運營的旗艦公司，是招商局集團在國內(nèi)的資源整合平臺。招商蛇口過去31年里，共建了33城。蛇口網(wǎng)谷經(jīng)由舊工廠升級改造,截至2015年底,網(wǎng)谷入駐企業(yè)400多家，總產(chǎn)值超過250億元,每平方米的產(chǎn)值由改造前的1200元提升至6萬元。在蛇口片區(qū)已開發(fā)的11平方公里土地上，原來的許多舊工業(yè)廠房陸續(xù)被改造成信息產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意等創(chuàng)業(yè)基地。2015年底，招商局集團以蛇口工業(yè)區(qū)為載體，通過對旗下上市公司招商地產(chǎn)的吸收合并，成功實現(xiàn)“招商蛇口”掛牌上市，成為首個地產(chǎn)央企重

32、組樣本。合并重組上市后，招商蛇口提出新的發(fā)展戰(zhàn)略一一“前港、中區(qū)、后城”，分別對應(yīng)三大業(yè)務(wù)板塊：郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營及社區(qū)開發(fā)與運營。2016年以來，借由“一帶一路”的契機，招商局集團加快了蛇口模式的復(fù)制?！扒案?、中區(qū)、后城”不僅在重慶、天津、青島等地得到推廣，更開始“走出去”，由白俄羅斯拓展至吉布提、斯里蘭卡等國，實現(xiàn)了以港口帶動產(chǎn)業(yè)園、物流、海工、金融等業(yè)務(wù)的“雁型出?！?。招商蛇口園區(qū)團隊在對外擴張時，相比于傳統(tǒng)的一二級土地開發(fā)，越發(fā)傾向于做一些輕資產(chǎn)和管理輸出，盡可能地減少自有資金。2、運營模式及盈利模式?運營模式運用“園區(qū)+資本”的運營理念，打造以“產(chǎn)、網(wǎng)、融、城一體化”的智慧城市、智慧商圈、智慧園區(qū)、智慧社區(qū)，從企業(yè)發(fā)展期入手，探尋高增長潛力企業(yè)，通過提供資本金入股、租金折股、租金和服務(wù)收入折股等多元化創(chuàng)新投資融資模式。一是搭