(定價(jià)策略)可比樓盤量化定價(jià)法

1、4.5.1可比樓盤量化定價(jià)可比樓盤量化定價(jià)法是利用已被市場(chǎng)驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。是一種最直接、最有說服力的估價(jià)方法。根據(jù)可比樓盤量化定價(jià)法，可比實(shí)例選取的原則，我們選擇雙D港版塊為代表的東城天下、金馬路版塊為代表的古耕5000、杏林版塊為代表的華宇疊翠花鄉(xiāng)、海濱路版塊為代表的眾益陽(yáng)光海岸和光伸綠洲半島五個(gè)樓盤作為可比實(shí)例。我們總共列出18個(gè)定級(jí)因素，共分五等級(jí)，分值為1-5分。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。4.5.2定級(jí)因素、指標(biāo)與分值定級(jí)因素指標(biāo)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)值距離在片區(qū)中中心區(qū)的遠(yuǎn)近最差遠(yuǎn)位置B、商業(yè)為臨街或背街；C、寫字樓為臨街或背街；D、住宅為距所在片區(qū)

2、中心區(qū)的遠(yuǎn)近B.很差（遠(yuǎn)）2C一般3D.很好（近）4E.最好（近）5價(jià)格A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)；B、商鋪、與字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少；C價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì)A.最高1B.很咼2C一般3D.很低4E.最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A.最不兀善1B.不完善2C一般3D.很完善4E.最完善5物業(yè)管理A、保安;B、清潔衛(wèi)生;C、機(jī)電；D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；A.最差1B.很差2C一般3E、物業(yè)管理費(fèi)（元/月）；F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì)D.很好4E.最好5建筑質(zhì)量A、是否漏水；B、門窗封閉情況；C、內(nèi)墻；

3、D、地板、E、排水管道A.最差1B.很差2C一般3D.很好4E.最好5交通A、大中小巴士路線數(shù)量；B、距工交站遠(yuǎn)近；C、站點(diǎn)數(shù)量；D、大中小巴士舒適程度A.最少（遠(yuǎn)）1B.很少（遠(yuǎn)）2C一般3D很多（近）4E最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）;B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù).最不完善1B.不完善2C一般3D.很完善4E.最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數(shù)A.最小1B.很小2C一般3D.很大4E.最大5定級(jí)因素分評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)朝向B、C、D、按山景；按海景；視野B.東（東南、東北）2C北（東北、西北）3D.南（東南、西南）5A

4、、是否醒目；A.最差1B、是否新穎；B.很差2外觀C、是否咼檔；C一般3D、感官舒適程度D.很好4E.最好5A、高檔；A.最差（遠(yuǎn)）1B、實(shí)用；B.很差（遠(yuǎn)）2室內(nèi)裝修C、功能是否完善；C一般3D、質(zhì)量是否可靠D.很好（近）4E.最好（近）5A、空氣；A.最差1B、噪音；B.很差2環(huán)保C、廢物；C一般3D、廢水D.很好4E.最好（遠(yuǎn)）5發(fā)展商實(shí)A、資產(chǎn)及資質(zhì)；A最差（少）1按方向;A、力及信譽(yù)B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤質(zhì)量；D、品牌B.很差（少）2C一般3D很好（多）4E.最好（多）5付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A.最差1B.很差2C一般3D.很好4E.最好5戶

5、型設(shè)計(jì)A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C、是否有暗房；D、實(shí)用率大小A.最差1B.很差2C一般3D.很好4E.最好5銷售情況A、銷售進(jìn)度;B、銷售率；C、尾盤現(xiàn)狀A(yù).最差1B.很差2C一般3D.很好4E.最好5廣告A、版面大小;B、廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意A最差（?。?B很差（小）2C一般3D.很好（大）4E.最好（大）5定級(jí)因素指標(biāo)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)分值A(chǔ)、停車位數(shù)量；A最差（少）1停車位數(shù)量B、住戶方便程度B.很差（少）2C一般3D很好（多）4E.最好（多）5注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為2006年3月統(tǒng)計(jì)所得可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱東城天下古耕5000疊翠花鄉(xiāng)眾益陽(yáng)光海岸光伸

6、綠洲半島因素權(quán)數(shù)1位置0.5354542價(jià)格0.5524343戶型設(shè)計(jì)0.5544524環(huán)境0.4333545配套0.4353536物業(yè)管理0.3453537建筑質(zhì)量0.3453548交通0.3254449城市規(guī)劃0.33545410樓盤規(guī)模0.35335311外觀0.34435312朝向0.35455513發(fā)展商品牌0.23534314付款方式0.24445415停車位數(shù)量0.14435416室內(nèi)裝飾0.15324317銷售情況0.15424118廣告0.154153權(quán)重20.321.318.124.319.1、權(quán)重的計(jì)算公式為：權(quán)重*系數(shù)后進(jìn)仃累加/例（東城天下）：0.5*3+0.5*5備

7、汗+0.1*4=20.3第一城項(xiàng)目假設(shè)條件下的綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（得出權(quán)重為19.9）項(xiàng)目位置環(huán)境配套物業(yè)管理建筑交通規(guī)劃系數(shù)4324534項(xiàng)目規(guī)模夕卜觀朝向發(fā)展商品牌付款方式停車位裝飾銷售廣告332455備注:權(quán)重的計(jì)算公式為:權(quán)重*系數(shù)后進(jìn)行累力口/生輝第一城：.5*4+0.5*4+0.1*3=19.9價(jià)格計(jì)算表原始數(shù)據(jù)序號(hào)樓盤名稱樓盤得分（X）樓價(jià)（Y）1東城天下20.334002古耕500021.363003疊翠花鄉(xiāng)18.138004眾益陽(yáng)光海岸24.359005光伸綠洲半島19.13800合計(jì)103.123400注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）樓盤得分為假設(shè)條件下的得分，經(jīng)測(cè)算權(quán)重值為