中山皇爵假日廣場規(guī)劃方案

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。中山皇爵假日廣場規(guī)劃方案第二部分 可行性研究第一部分 可行性研究一、可行性研究分析【判定原則】商業(yè)中心的形成是一個自發(fā)的過程，它需要時間和歷史的積累和延續(xù)，是一個城市商業(yè)沉淀的結(jié)晶。而在一個沒有任何商業(yè)基礎(chǔ)的規(guī)劃地塊上，進(jìn)行全新的商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，相當(dāng)于用開發(fā)企業(yè)自身的力量和資金，在短時間內(nèi)完成原本社會和歷史需要長時間才能完成的工作，其難度和風(fēng)險不言而喻。因此，新建商業(yè)中心，要具備成功的基礎(chǔ)，具備市場可行性，必須從以下三個方面進(jìn)行判定：商業(yè)中心可行性判定項(xiàng)目選址企業(yè)決心及能力政府規(guī)劃及投入（一）、項(xiàng)目選址

2、可行性1、重要意義（1）、正確的選址意味著80的成功。“一個商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，在選定了地點(diǎn)的那一刻就已經(jīng)確定，地點(diǎn)選得好，該項(xiàng)目就成功了80，反之，我們只有20的把握?！保?）、選址是購物中心經(jīng)濟(jì)命脈的重要因素。商業(yè)中心選址是否合理直接影響到商業(yè)中心經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)中心時選擇合理位置，就意味著其共享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商業(yè)中心之間，如果規(guī)模得當(dāng)，商品構(gòu)成、經(jīng)營服務(wù)水平基本相當(dāng)?shù)那闆r下，必然享有更好的經(jīng)濟(jì)效益。所以，商業(yè)中心在分析經(jīng)濟(jì)效益過程中，選址是決定其成功與否的重要命脈線，它將直接影響到購物中心的生死存亡。2、指導(dǎo)原則（1）、最短時間原則指商業(yè)中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便

3、的區(qū)位。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費(fèi)的行車時間。（2）、區(qū)位易達(dá)性原則指用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況。（3）、聚集原則商業(yè)活動都具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流，物流和城市社會經(jīng)濟(jì)活動的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。（4）、接近購買力原則指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。3、判定內(nèi)容鑒于商業(yè)中心的功能特點(diǎn)，其選址應(yīng)從用地區(qū)位和交通人口狀況、用地物理狀況、規(guī)劃超前性分析三個方面來研

4、究判定。選址可行性判定用地區(qū)位和交通人口狀況用地物理狀況規(guī)劃超前性4、用地區(qū)位和交通人口狀況可行性判定判定用地區(qū)位和交通人口狀況是否可行，需要通過以下五個分析因素進(jìn)行：消費(fèi)力分析交通易達(dá)性分析區(qū)位分析用地選擇用地社會效益分析用地區(qū)位及交通人口狀況分析要素（1）、消費(fèi)力分析目前皇爵商業(yè)業(yè)態(tài)的主要輻射區(qū)域?yàn)樘怪?、三鄉(xiāng)、神灣、珠海等地， 因此，消費(fèi)量基本可以保證。另一方面， 年生產(chǎn)總值為 萬元，比 年約增長 %，增長速度較快，在整體經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動下，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖雽⒉粩嘞鄳?yīng)較快地增長，提升購買力；同時，流動人口 綜合而言，本項(xiàng)目區(qū)位的消費(fèi)力分析可行。（2）、交通易達(dá)性分析交通易達(dá)性也就是交通便捷

5、程度，主要取決于購物者從起點(diǎn)（一般是家里）到購物所花費(fèi)的時間。特別需要指出的是，空間距離和時間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的距離更重要的指標(biāo)是時間距離。從坦洲鎮(zhèn)區(qū)本項(xiàng)目的核心商圈至本項(xiàng)目步行約15-20min，車行時間約5min，極為便利；從次級商圈至本項(xiàng)目車行也僅為30-40min左右，因此，本項(xiàng)目的交通便捷程度較好，交通易達(dá)性可行。（3）、區(qū)位分析不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。本項(xiàng)目位于南坦城的新區(qū)，根據(jù)坦洲鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，本區(qū)將發(fā)展成為坦洲新的政務(wù)中心、居住中心，目前政府公務(wù)部門和學(xué)校都已經(jīng)入駐其中，道路已基本開通，市政配套也不斷得到完善，隨著新區(qū)的發(fā)展，必將助推本項(xiàng)

6、目成新的商業(yè)中心，本項(xiàng)目的區(qū)位分析可行。（4）、用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點(diǎn)。商業(yè)中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積相對較大。并且，商業(yè)中心對于車輛的依賴性也較強(qiáng)，要求有相對較大的停車場面積，而“皇爵假日”項(xiàng)目總占地面積 萬平方米，總建筑面積1 3萬平方米，為商業(yè)開發(fā)，因此本商業(yè)項(xiàng)目的用地方面比較寬松，用地選擇性可滿足可行性要求。（5）、用地社會效益分析從坦洲鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)而言，較為原始和凌亂，且營業(yè)環(huán)境較差，因此，本項(xiàng)目的出現(xiàn)可以為坦洲鎮(zhèn)樹立商業(yè)標(biāo)桿，為消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)、更便捷、更豐富的商業(yè)購物娛樂環(huán)境，同時也滿足了新區(qū)商業(yè)配套不足的缺陷，社會效益顯著

7、、可行。（6）、消極因素分析本項(xiàng)目在區(qū)位方面最不利的因素在于居民對新區(qū)的認(rèn)可程度尚且不高，雖然從長遠(yuǎn)規(guī)劃看，新區(qū)的發(fā)展是政府行為下的必然，但就目前而言，縣城居民仍持有老城區(qū)購物、娛樂甚至外出消費(fèi)的心態(tài)，因此，本項(xiàng)目在開發(fā)時要加強(qiáng)對于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者心態(tài)的引導(dǎo)，以合理、優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和商業(yè)業(yè)態(tài)配置消除這一消極因素的影響。小結(jié)：依據(jù)以上幾個方面的判定，雖然具有一定的消極因素影響，但本項(xiàng)目的用地區(qū)位和交通人口狀況基本可行。5、用地物理狀況可行性判定在完成區(qū)位和交通人口情況分析之后，還需要對用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境等因素進(jìn)一步分析，判斷其是否適

8、合商業(yè)中心開發(fā)。用地物理狀況判定包括用地的形狀、平整性、可進(jìn)入性和用地周圍情況等因素分析。用地周圍情況平整性可進(jìn)入性用地物理狀況分析用地形狀（1）、用地形狀商業(yè)中心用地必須完整，零散的用地不適合購物中心開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。本項(xiàng)目屬于“皇爵假日”的商業(yè)部分項(xiàng)目，用地基本沿街設(shè)置，可選形狀范圍較大，地塊規(guī)整，易于利用和開發(fā)，因此，用地形狀可行。（2）、用地平整性商業(yè)中心要求高差變化不宜太大，本項(xiàng)目用地平整、沒坡度，因此用地平整性基本可行。（3）、用地的可進(jìn)入性用地可進(jìn)入性指用地周圍的交通狀況是否能夠使消費(fèi)者容易地從周圍道路進(jìn)入

9、商業(yè)中心，車輛是否容易進(jìn)入停車場。本項(xiàng)目基本沿街開發(fā)，緊鄰交通干道，消費(fèi)者可以極為便捷的進(jìn)入商業(yè)場所。因此車輛的進(jìn)入同樣便利。用地的可進(jìn)入性可行。（4）、用地周圍情況用地周圍最好能夠置于商業(yè)中心的控制之下，其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾商業(yè)中心的營業(yè)活動，不能影響購物中心的外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。本項(xiàng)目從定位和城市發(fā)展規(guī)劃看，將發(fā)展成為新區(qū)的商業(yè)中心，因此對周圍的控制力和影響力顯著，同時應(yīng)位于新區(qū)，周圍為政務(wù)中心和居住區(qū)，沒有不利的噪音、氣味和光線污染。用地周圍狀況良好、可行。小結(jié)：依據(jù)以上幾個方面的判定，本項(xiàng)目的用地物理狀況可行。6、用地規(guī)劃超前性判定商業(yè)中心的選址要具備一定超前性

10、，因?yàn)樯虡I(yè)中心要考慮長期盈利，就必須考慮地塊在未來城市發(fā)展中處于一個什么樣的地位，因此，商業(yè)中心選址具備超前性的重要參考因素就是對選址進(jìn)行潛在商業(yè)價值的分析。潛在商業(yè)價值分析是指對擬開發(fā)的商業(yè)中心未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治?。因?yàn)橐恍┈F(xiàn)時看好的商業(yè)位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會由熱變冷，而一些以往不引人注意的地段，也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。本項(xiàng)目位坦洲鎮(zhèn)的新區(qū)，這里將是未來鎮(zhèn)的重點(diǎn)發(fā)展方向與區(qū)域，目前政務(wù)部門和當(dāng)?shù)刈詈玫慕逃涮拙呀?jīng)入駐其中，依據(jù)規(guī)劃，新區(qū)將成為坦洲鎮(zhèn)新的政務(wù)、教育、商業(yè)、居住中心，隨著配套的不斷完善以及政府發(fā)展對當(dāng)?shù)厝艘庾R的帶動，新區(qū)的人氣將愈來愈旺，商業(yè)價值也將逐漸提升

11、，本項(xiàng)目的區(qū)位潛力會逐步得以加速釋放。小結(jié)：由此可見，本項(xiàng)目的規(guī)劃超前性可行。7、選址可行性判定結(jié)論通過以上三個方面的選址可行性因素判定，本項(xiàng)目的選址具有較大的商業(yè)開發(fā)價值和未來發(fā)展?jié)摿Γx址符合市場可行性。（四）、政府規(guī)劃及投入可行性基于本項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件和市場環(huán)境等客觀因素，通過以上三個方面對項(xiàng)目選址、企業(yè)決定及能力和政府規(guī)劃及投入的可行性判定，雖然不免有一些消極因素的影響，但總體分析而言，本項(xiàng)目具備了選址、企業(yè)和政府三方面的可行性，項(xiàng)目市場開發(fā)可行。（六）、企業(yè)決心及能力可行性中山市南興房地產(chǎn)有限是中山市南光置業(yè)開發(fā)公司屬下子公司 完全有能力為坦洲鎮(zhèn)打造一座可以作為坦洲鎮(zhèn)和周邊區(qū)域的典范和

12、標(biāo)板的新型商業(yè)中心。對于新建的商業(yè)項(xiàng)目而言，一段較長時間的培育期是必不可少的，至于這段時間的長短，將由項(xiàng)目的外部環(huán)境決定，如消費(fèi)者對本項(xiàng)目的接受程度、市政配套的完善程度、經(jīng)營者經(jīng)營能力及對收益預(yù)期等，一般都需要35年的時間。因此，開發(fā)企業(yè)要有堅持下去的決定，更需要整合各方資源的能力及培育市場的心態(tài)。第二部分 市場定位篇一、項(xiàng)目整體開發(fā)策略商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗。本項(xiàng)目必須從戰(zhàn)略上解決，如何為客戶提供滿意的服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在銷售招商上取得成功，更要在運(yùn)營上能夠長期吸引消費(fèi)者消費(fèi)，走可持續(xù)發(fā)展之路。開發(fā)商要想在一個全新的商業(yè)市場中取得成功并領(lǐng)跑，必須謀劃細(xì)膩長遠(yuǎn)的發(fā)展

13、戰(zhàn)略目標(biāo)，引導(dǎo)和倡導(dǎo)新概念消費(fèi)體驗(yàn)，展示一種現(xiàn)代化生活消費(fèi)方式。（一）、因地制宜，造勢造市大型項(xiàng)目自己“做市場”，中小型項(xiàng)目只能“跟市場”。作為坦洲及周邊最大的房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，皇爵假日廣場整體項(xiàng)目規(guī)模大，具有造城之勢，借助自身的地段優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢，突出人與商業(yè)建筑空間的溝通、人文與商業(yè)購物的融匯，將本案商業(yè)項(xiàng)目塑造成為新城區(qū)地段優(yōu)勢最大、聚集效應(yīng)最好、投資效益最明顯的商業(yè)中心，向周邊縣市輻射，引導(dǎo)全民投資，刺激全民消費(fèi)，創(chuàng)造始終領(lǐng)先的市場地位。（二）、招商先行，品牌聯(lián)動沒有商家的融合、進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就無法形成商業(yè)價值，所以商家如何引入、正確引入已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。主力商家對整個

14、商業(yè)項(xiàng)目人流起著關(guān)鍵的作用，布局直接影響到商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)。因此，在規(guī)劃初期，應(yīng)預(yù)先確定主力商家的經(jīng)營區(qū)位，劃分各個業(yè)態(tài)的主力店和散戶招商對象，并積極與主力店接觸，爭取能夠在開工建設(shè)前確立數(shù)家核心主力店，依托主力店品牌打造優(yōu)勢物業(yè)。這也就是所謂的開發(fā)前期招商。招商策略應(yīng)以主力店先行的原則，主力商家盡量選擇著名的品牌連鎖店，因?yàn)槌墒斓钠放瓶梢愿斓剡M(jìn)入市場，成功的品牌又能提升商業(yè)的形象，造成品牌效應(yīng)。（三）、整體規(guī)劃，適當(dāng)超前本項(xiàng)目在開發(fā)過程中應(yīng)秉承適當(dāng)超前的理念，對不同區(qū)域劃分、裝飾、風(fēng)格適當(dāng)超前，同時順應(yīng)市場的變化和動向，更具時效性的動態(tài)優(yōu)化，既可提高項(xiàng)目的預(yù)期價值和利潤，又降低了市場變化

15、所帶來的風(fēng)險，保證項(xiàng)目的成功運(yùn)營。（四）、準(zhǔn)確定位，打造高性價比產(chǎn)品準(zhǔn)確的市場定位是商業(yè)地產(chǎn)獲得成功的引導(dǎo)主線。項(xiàng)目不僅要具有良好的外部形勢，還需要有好的產(chǎn)品支撐。對此，項(xiàng)目要定位準(zhǔn)確，以“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者、租賃經(jīng)營戶和消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。合理規(guī)劃一站式綜合商場、主力店特色等各種業(yè)態(tài)的組合配置，制造并引領(lǐng)一種消費(fèi)文化，使項(xiàng)目使用、投資價值最大化，打造差異化、高性價比的產(chǎn)品，增強(qiáng)投資者與經(jīng)營者的信心，最終為項(xiàng)目的招商及銷售服務(wù)。（五）、專業(yè)策劃，贏得市場專業(yè)化是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的保障。針對目前商業(yè)房地產(chǎn)市場專業(yè)化程度不夠的現(xiàn)狀，借助外腦，發(fā)揮專業(yè)的策

16、劃代理公司和商業(yè)管理經(jīng)營公司、專業(yè)的傳推廣公司的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成熟的操作能力，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行針對性的定位、包裝、招商、經(jīng)營、管理，將其優(yōu)秀專業(yè)的人才和科學(xué)合理的營銷思路運(yùn)用到項(xiàng)目中來，將可在短時間內(nèi)使產(chǎn)品品牌一舉占領(lǐng)消費(fèi)者心智最高點(diǎn)，以全方位立體化整合營銷手段很快聚集起大量的人氣和買家，有效地避免非專業(yè)操作引來的困境與彎路，實(shí)現(xiàn)“品牌與利潤雙贏模式”開發(fā)。二、市場定位（一）、市場定位原則1、先定位，后規(guī)劃定位是商業(yè)項(xiàng)目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵，是預(yù)測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的項(xiàng)目發(fā)展決定。一個大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成

17、功與否，主要取決于市場定位、商業(yè)綜合水平、消費(fèi)者的持久吸引力和長期的穩(wěn)定運(yùn)營。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，應(yīng)先確定市場定位，以保證后期的集合推廣、招商經(jīng)營、專業(yè)管理。2、持續(xù)創(chuàng)新，適度超前創(chuàng)新是項(xiàng)目成功的靈魂，是生存之本。而創(chuàng)新并不意味著無原則的超越，其尺度與標(biāo)準(zhǔn)需恰到好處。對于本項(xiàng)目，創(chuàng)新是持續(xù)不斷的，從項(xiàng)目前期的產(chǎn)品開發(fā)、環(huán)境設(shè)計到后期的營銷推廣、銷售手法的運(yùn)用，充分融入創(chuàng)新意識，使得項(xiàng)目整體自始自終，處于市場的領(lǐng)先地位。3、打造城市大客廳，提升城市功能本項(xiàng)目位于新城區(qū)，商業(yè)幾乎處于空白的境地。本項(xiàng)目將從總體規(guī)劃、人文景觀設(shè)計等方面根本改善這一狀況，以景觀主題營造溫馨、舒適的消費(fèi)環(huán)境。本項(xiàng)目不能簡

18、單說只是大型商業(yè)設(shè)施，應(yīng)該看作是城市的基礎(chǔ)設(shè)施，是作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，地位作用類似于公園、體育中心等城市基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目建成后，時尚的消費(fèi)環(huán)境、過硬的配套設(shè)施、國際化的商業(yè)管理和全方位的物業(yè)服務(wù)為坦洲及周邊區(qū)域人民打造消費(fèi)新天地，本項(xiàng)目發(fā)揮著城市配套的重要作用。4、城市名片，商業(yè)坐標(biāo)順應(yīng)坦洲鎮(zhèn)城市的定位精神，在開發(fā)時，應(yīng)充分考慮“地產(chǎn)與商業(yè)”的有機(jī)整合，確保本項(xiàng)目按商業(yè)中心模式進(jìn)行開發(fā)，使得坦洲商業(yè)形態(tài)實(shí)現(xiàn)跳躍式變化并向“質(zhì)”的方向發(fā)展。而通過商業(yè)中心的后期的成功經(jīng)營帶熱本區(qū)域，強(qiáng)化中心城市價值，不僅會增強(qiáng)商業(yè)競爭力，繁榮轄區(qū)經(jīng)濟(jì)，還會極大地改善、彌補(bǔ)城心商業(yè)雜亂，既能保障本項(xiàng)目在

19、區(qū)域發(fā)揮龍頭地位，在對外是窗口作用，使本項(xiàng)目真正發(fā)揮“城市名片·商業(yè)坐標(biāo)”效應(yīng)，是坦洲商業(yè)繁榮的象征。（二）、市場定位綜合市場的調(diào)查結(jié)論以及對于坦洲資源機(jī)會點(diǎn)的挖掘，以市場定位原則為指導(dǎo)，我司針對本項(xiàng)目目前存在的問題，遵循解決問題的合理思路，提出皇爵假日廣場商業(yè)部分的總體市場定位為：集購物、休閑、娛樂、餐飲、展示、文化于一體的新城市商業(yè)中心“新”表現(xiàn)在哪里？結(jié)合新城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，率先將購物、休閑、娛樂、餐飲、展示、文化等融匯于一體，充分發(fā)揮各種商業(yè)業(yè)態(tài)的魅力，打破傳統(tǒng)因購物而購物的單一局面，提供給坦洲及周邊區(qū)域人民一個全新的購物消費(fèi)與娛樂活動相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)。對坦洲目前的商業(yè)形態(tài)而言

20、，無論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，本項(xiàng)目就是坦洲商業(yè)的一次全面的刷新和提升！商業(yè)中心是什么？商業(yè)中心，即城市商業(yè)的核心，是百貨零售業(yè)、金融、貿(mào)易服務(wù)業(yè)以及其它服務(wù)性機(jī)能的主要集中地，是城市主要吸引力。它集購物、餐飲、休閑、娛樂和其他商業(yè)服務(wù)，甚至金融、文化功能于一體，并形成以零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施的復(fù)合型開放式商業(yè)街區(qū)，進(jìn)行全方位服務(wù)，有效商圈將達(dá)數(shù)公里。本項(xiàng)目是一個包羅萬象，集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能于一體的一站式商業(yè)中心，聚集的不僅有購物人流、休閑人潮，還有娛樂、觀光群體等綜合性的消費(fèi)人群，經(jīng)營內(nèi)容綜合廣博，商品種類豐富多彩。她是一座可購、可憩、可游、可賞的

21、消費(fèi)中心整片商業(yè)中心齊集購物、休閑、娛樂、美食、旅游、文化等活動于一體，囊括世界各地商品，既是購物之城、娛樂之城、美食之城，又是歡樂之城、旅游之城、文化之城，可以滿足生活、娛樂、工作的全部需求，這樣一種優(yōu)質(zhì)的生活資源配置方式，充分體現(xiàn)了“對人的需求、人的活動場所的滿足是第一位的”。重要的是將刷新坦洲及周邊人民的消費(fèi)行為、消費(fèi)觀念，消費(fèi)將意味著一站式的休閑娛樂，成為一種前所未有的樂趣，再也不是簡單的供需行為。她是一座面向全家人的游逛場所她是潮流的旗幟，是一站式的體驗(yàn)之城。她是專為那些熱愛消費(fèi)，為消費(fèi)而美麗的現(xiàn)代人打造的完美消費(fèi)場所，是全家人物質(zhì)與精神的樂園，適合全家男女老少一起分享消費(fèi)、分享生活

22、、分享快樂。她之于坦洲，與其說增加了一個消費(fèi)場所，不如說是一種提升和證明。（三）、形象定位1、形象定位原則明確的形象定位對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、銷售推廣和招商起到統(tǒng)籌及指導(dǎo)作用；清晰的形象定位，能在市場上擴(kuò)大知名度，使投資者、經(jīng)營商家以及未來消費(fèi)者準(zhǔn)確認(rèn)識項(xiàng)目；形象定位具備較大包容性，易于包裝表現(xiàn)。2、形象定位根據(jù)上述形象定位原則，我們將項(xiàng)目形象定位確定為：中高端風(fēng)情商業(yè)中心（四）、目標(biāo)客戶定位1、租賃經(jīng)營者群體（1）主力店·大型綜合超市：經(jīng)營品種多，價格低廉，滿足居民生活消費(fèi)，符合市場需要，而且形成自己的一套有效的銷售推廣模式，能夠吸引較多人流。如沃爾瑪、華潤萬佳、樂購、好又多、家樂福、

23、蓮花易初等超市。·娛樂城：引進(jìn)具有豐富的娛樂休閑業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，可以有效迎合消費(fèi)者的好奇心，刺激娛樂休閑業(yè)的消費(fèi)。·美食城：引進(jìn)著名的美食龍頭企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，不僅可以方便滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者更高層次的飲食需要。2、目標(biāo)消費(fèi)群體根據(jù)本項(xiàng)目目前所處的地段位置、周邊環(huán)境來看，主要消費(fèi)群來源于周邊各大住宅小區(qū)。從地理位置、年齡階段、影響消費(fèi)等因素，可以把群體分成四大類人群。1、常住人口群體此類人群為常住該區(qū)域或周邊住宅的固定居住人口，多數(shù)為本地人，大多已經(jīng)成家立業(yè)，主要是來自于政府的公務(wù)員，在經(jīng)濟(jì)收入方面較高，消費(fèi)力以中高檔為主，購買偏好上以中高檔居家日用消費(fèi)品為主。2、流動人口

24、群體該類人群主要為租住在周邊住宅的人群，來源工業(yè)區(qū)，他們大多數(shù)在坦洲及周邊有著穩(wěn)定的工作，或者在此經(jīng)商，消費(fèi)心理較為成熟，經(jīng)濟(jì)能力相對而言不如常住人口，但消費(fèi)頻率略高于常住人口，對生活追求休閑、個性化、注重品牌享樂效應(yīng)，自我意識較強(qiáng)。3、不規(guī)則人群此類人群為不規(guī)則流動群體，主要是路過或工作式消費(fèi)。消費(fèi)無規(guī)則，頻率不高、消費(fèi)力為低檔次?？焖傧M(fèi)食品為購買首選，主要消費(fèi)群體為珠海市區(qū)與斗門其他各鎮(zhèn)的人群。這一群體大多經(jīng)濟(jì)收入有限，他們更多的是講究消費(fèi)的便利性、實(shí)惠型、實(shí)用型。（五）、特色定位1、中高端定位2、特色化定位大眾化定位和特色化定位本身不存在孰是孰非，只不過隨著商業(yè)數(shù)量的增多，區(qū)域性空白已

25、不多，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈，所以惟有特色化定位爭奪市場。特色化定位的特色主要體現(xiàn)在：一是經(jīng)營特色主題；二是特色服務(wù)。（六）、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為滿足消費(fèi)者的一站式消費(fèi)，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)應(yīng)以主題化經(jīng)營思路樹立鮮明特色，體現(xiàn)體驗(yàn)式商業(yè)中心的布局原則與創(chuàng)新理念，用唯一性和排他性實(shí)行錯位經(jīng)營。1、業(yè)態(tài)組合依據(jù)盡可能引進(jìn)符合本案實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，顛覆舊有商業(yè)格局；同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3-5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢地位，將本案打造成新的商業(yè)中心。業(yè)態(tài)業(yè)種組合上，應(yīng)講究功能互補(bǔ)互促，這樣避免同一經(jīng)營品項(xiàng)內(nèi)部競爭，又能滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其

26、消費(fèi)興趣。比如讓顧客逛購疲勞的零售店與顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)。要有主流業(yè)態(tài)和核心主力店，保證本案開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成強(qiáng)大的優(yōu)勢，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防風(fēng)險。大型綜合超市和專業(yè)市場主力店比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，能夠有效地形成商氣，對確保本案運(yùn)營成功有利，但其要求租金相對較低，容易產(chǎn)生“租售”矛盾。2、業(yè)態(tài)組合定位業(yè)態(tài)組合有許多種選擇，但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，如業(yè)態(tài)選址、內(nèi)街商鋪的開間、進(jìn)深等。本案的業(yè)態(tài)組合是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，具有“一站式、多功能、休閑性

27、”特點(diǎn)，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、餐飲和文化等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂、逛等內(nèi)容的合理配置。一樓二樓A區(qū)為時尚內(nèi)街街縱觀坦洲鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)，尚未出現(xiàn)具有一定特色和管理規(guī)模的商業(yè)步行街，作為老商業(yè)中心，會昌酒店周邊的商業(yè)設(shè)施基本呈現(xiàn)“散布凌亂、檔次雜亂、布置臟亂”的三亂現(xiàn)象，且人車混行，嘈雜不堪。因此，本項(xiàng)目作為新的商業(yè)中心，應(yīng)在其中設(shè)置一條具有特色和品味的商業(yè)內(nèi)街，滿足人們對于購物環(huán)境提升的需求，同時也體現(xiàn)本項(xiàng)目的高度和立意。同時對可分割出售有利好。一樓二樓B區(qū)開放式綜合精品百貨區(qū)設(shè)置精品百貨區(qū)的目的主要在于，滿足當(dāng)?shù)剌^為富裕的人群對高品質(zhì)、高檔次商

28、品的需求，也提升項(xiàng)目整體的形象力和商業(yè)產(chǎn)品的多樣化。一樓以珠寶、玉器、首飾、化妝品專柜加開放式品牌服飾二樓開放式品牌服飾、鞋帽、包箱。 二樓三樓C區(qū)為大型綜合超市考慮當(dāng)?shù)卮嬖趪H知名品牌大型超市面上空白點(diǎn)，我們建議把大型綜合超市（購物中心）和專業(yè)大賣場點(diǎn)。大型綜合超市主要滿足當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ钣闷沸枰?，而專業(yè)賣場引進(jìn)知名品牌做專業(yè)大賣場，如沃爾瑪、家爾福、吉之島、易初、大福源、華聯(lián)等。此類業(yè)態(tài)主力店的入駐，對于人流的聚集起著關(guān)鍵的作用，常常能帶動整個項(xiàng)目的順利招商與管理。 三樓A、B區(qū)電器賣場 家居賣場二樓B區(qū)3C賣場（家電、手機(jī)、電腦）或及家居賣場之類的專業(yè)市場。消費(fèi)者會為了該主題商品遠(yuǎn)道而來

29、，完成特定消費(fèi)行為，并順便完成其他功能分區(qū)的隨機(jī)消費(fèi)。在滿足當(dāng)?shù)厝嘶举徫镄枨蟮耐瑫r。 如國美、蘇寧、金海馬、家居樂、宜家、等。 四樓為娛樂城及大型餐飲由于坦洲城內(nèi)各類娛樂設(shè)施較少，更缺乏具有一定檔次的休閑場所，因此在本項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃娛樂休閑功能的分區(qū)符合市場消費(fèi)對于商業(yè)功能的要求，存在消費(fèi)人群的支撐。但其娛樂休閑功能較弱，本項(xiàng)目若在此方面加強(qiáng)功能配置，與之形成互補(bǔ)，借其聚客的優(yōu)勢，吸引客流滿足本項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)人流需求。引入百老匯電影院、大型餐飲酒樓、KTV娛樂城等。（七）、經(jīng)營業(yè)種定位根據(jù)上述業(yè)態(tài)組合分析，結(jié)合商業(yè)狀況以及為未來的商業(yè)發(fā)展趨勢，充分利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實(shí)現(xiàn)銷

30、售和成功經(jīng)營，對本案各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行業(yè)種規(guī)劃定位。 業(yè)種業(yè)態(tài)所處位置主力店經(jīng)營行業(yè)建筑面積（預(yù)估）說明綜合超市+電器賣場+家居用品二樓C區(qū)、三樓購物中心+3C大賣場日用生活用品、生鮮食品、各類干貨、特產(chǎn)、家電、電腦、手機(jī)等規(guī)劃面積15000平方米為招商預(yù)留地，根據(jù)主力店商家需要量身定造客流量大，聚客能力強(qiáng)娛樂及大型餐飲餐飲休閑區(qū)四樓娛樂城（或美食城）迪廳、量販?zhǔn)終TV、電影廳、電子游樂、運(yùn)動健身等美食、中西式快餐、風(fēng)味酒樓、酒吧、咖啡店、網(wǎng)吧、茶館、桑拿SPA、美容美發(fā)等規(guī)劃面積12000平方米（為招商預(yù)留地，根據(jù)主力店商家需要量身定造）/時尚內(nèi)街一、二樓A區(qū)/精品百貨區(qū)E區(qū)/精品

31、服飾專賣、珠寶首飾、鞋帽、化妝品、箱包皮具等規(guī)劃面積5250類似小商品市場，兼具一定的批發(fā)功能輔助業(yè)態(tài)穿插于上述各功能區(qū)域/銀行、郵政、電信、移動通信、旅行社、物業(yè)中介等規(guī)劃面積均計算在各商業(yè)區(qū)內(nèi)為各商業(yè)區(qū)提供服務(wù)第三部分 規(guī)劃設(shè)計篇一、總體規(guī)劃設(shè)計（一）、總體規(guī)劃設(shè)計原則本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計不同以往任何一個單體建筑，它是一個城市的“亮點(diǎn)”，因此它的設(shè)計首先是一個城市設(shè)計問題，其次是城市交通設(shè)計和景觀設(shè)計問題，最后才是建筑設(shè)計問題，根據(jù)規(guī)劃條件及現(xiàn)狀環(huán)境特點(diǎn)，確定以下原則：1、主題規(guī)劃，定向設(shè)計考慮鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃、客流規(guī)律、交通狀況、地形特點(diǎn)等因素，根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，分主題規(guī)劃設(shè)計，各個功能分

32、區(qū)有機(jī)結(jié)合，形成新城中心商業(yè)區(qū)鮮明特點(diǎn)。2、與老城區(qū)的連匯貫通作為新商業(yè)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，本項(xiàng)目必須滿足整個鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域消費(fèi)市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，要爭取最大的人流聚集效益。隨著新區(qū)的發(fā)展，未來新的城市中心將轉(zhuǎn)移于此，未來的購物消費(fèi)模式將進(jìn)入全民的商業(yè)活動時代，南坦路是進(jìn)入新區(qū)的交通要塞，因此這樣有必要設(shè)置超寬的進(jìn)出口，與來新區(qū)有序?qū)印?、整體設(shè)計的突破性和先進(jìn)性根據(jù)坦洲當(dāng)?shù)氐南M(fèi)現(xiàn)狀，突破性引用SHOPPINGMALL規(guī)劃設(shè)計概念，以本地消費(fèi)者的消費(fèi)心理為規(guī)劃主導(dǎo)核心，適當(dāng)超前，融入多種業(yè)態(tài)業(yè)種，豐富當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動。4、超越

33、時代，滿足消費(fèi)者需求消費(fèi)不僅僅是對物質(zhì)的需求，更是對生活品質(zhì)的的重新詮釋和愉悅的生活方式。今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人與人之間的交流需要。設(shè)計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，在不同年齡段引起共鳴。5、突出人文關(guān)懷現(xiàn)代商業(yè)空間設(shè)計的趨勢之一是，著力尋找人的消費(fèi)需求，增強(qiáng)人文關(guān)懷和空間的識別性。從人文關(guān)懷的角度，運(yùn)用現(xiàn)代環(huán)境設(shè)計理念，打破房地產(chǎn)建筑與環(huán)境的局限，以景觀主題營造溫馨、舒適的消費(fèi)環(huán)境，注重購物娛樂與人們的休閑相互動，創(chuàng)造一個空間豐富、使用方便、建筑造型各有特色的中心商業(yè)區(qū)，為市民提供一個集購物、休閑、娛樂、

34、餐飲于一體的多層次商業(yè)環(huán)境。6、外立面設(shè)計注重風(fēng)格、情調(diào)，協(xié)調(diào) 建筑風(fēng)格是體現(xiàn)樓盤形象與定位的首要方面，更能體現(xiàn)出整個項(xiàng)目的檔次與素質(zhì)。在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，宜以亮麗色系為主。二、規(guī)劃設(shè)計建議（一）公共空間規(guī)劃建議1、公共空間規(guī)劃設(shè)計原則（1）注重互動性公共空間的規(guī)劃設(shè)計要與商業(yè)營業(yè)空間形成必要的互動，一方面，公共空間既可為商業(yè)區(qū)域提供了聚客、導(dǎo)向、分流等作用，通過優(yōu)質(zhì)的設(shè)計為商業(yè)部分增添形象表現(xiàn)力，同時還可以通過如設(shè)置舞臺廣場的手法為商業(yè)區(qū)提供良好的商業(yè)表演展示場所；另一方面，商業(yè)場所也可作為公共空間的延伸，吸引人流，并豐富公共空間的內(nèi)容。（2） 以人為本公共空間的服務(wù)對象最主

35、要的就是消費(fèi)者，在公共空間的設(shè)計上要充分體現(xiàn)舒適性和人性化，以通過公共空間這一消費(fèi)者較為聚集的場所提升本項(xiàng)目的親和力和形象度。（3） 設(shè)計流暢空間公共空間往往需要通過大量的人流以及車流、物流等，因此在設(shè)計時應(yīng)充分考慮交通的流暢性，避免出現(xiàn)人、車、物因設(shè)計原因阻塞的不良現(xiàn)象。（4）統(tǒng)一風(fēng)格公共空間同樣屬于商業(yè)項(xiàng)目中的一部分建筑元素，因此在設(shè)計時要與整體形象、風(fēng)格相吻合，與商業(yè)區(qū)等其他組成空間相互輝映，共同營造統(tǒng)一、完整的項(xiàng)目形象和風(fēng)格特征。（5）豐富項(xiàng)目功能公共空間不單是動線通過的區(qū)域，更應(yīng)當(dāng)是加以利用成為豐富項(xiàng)目功能的有機(jī)場所，應(yīng)充分考慮公共空間作為休閑、娛樂、展示等附加功能的設(shè)計效果，使公共

36、空間更好地為本項(xiàng)目整體功能服務(wù)。2、公共空間規(guī)劃設(shè)計建議（1）充分考慮廣場空間的設(shè)置，豐富廣場特色和形象力廣場是最易于聚集人氣的公共場所。對于一個大型的商業(yè)中心來說，室外廣場不僅是商業(yè)活動的需要，也是城市空間的需要。在本項(xiàng)目中，建議因地制宜設(shè)置戶外中心廣場。中心廣場包含以下功能： 演藝廣場 本項(xiàng)目作為商業(yè)開發(fā)性質(zhì)，匯集了眾多的商家，因此要充分考慮商家對于商業(yè)表演、產(chǎn)品促銷等場地的需要，因此在中心廣場設(shè)置演藝廣場，規(guī)劃設(shè)計藝術(shù)造型，貼近本項(xiàng)目的形象定位，充分展現(xiàn)獨(dú)特風(fēng)情魅力，滿足商家和消費(fèi)者對于展示、表演活動空間的需求，同時也豐富項(xiàng)目功能。 兒童廣場 充分考慮本項(xiàng)目對全客層的要求，同時兒童在步行

37、街區(qū)域內(nèi)沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，因此可在步行街內(nèi)為兒童打造一處娛樂活動場所，即可通過吸引兒童提高家人購物的時間，提升商業(yè)街人氣，也豐富了商業(yè)街內(nèi)的附加功能，同時也可對兒童相關(guān)產(chǎn)品的商家起到引導(dǎo)作用，在兒童廣場附近形成兒童用品的集中區(qū)域。建議可營造小島環(huán)境，體現(xiàn)地中海海洋文化魅力。 實(shí)內(nèi)休憩小廣場 設(shè)置休憩廣場為客流提供停留、休息的空間，增加消費(fèi)者停留時間，提高商業(yè)街的滯客能力，同時也豐富商業(yè)街內(nèi)的景觀效果和視覺效果。在對各個廣場進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的同時還應(yīng)注意以下細(xì)部處理：廣場休憩設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡量采用可及性高的設(shè)置，坐臥高度以45-60厘米為佳，以達(dá)到休憩的便利性；廣場休憩空間的個人空間

38、距離最適尺度是1.33.75米，這樣的領(lǐng)域范圍可以達(dá)到寬敞舒適的感覺。廣場休憩空間應(yīng)盡量位于放射中點(diǎn)面對，有適當(dāng)?shù)闹草d配置。廣場中應(yīng)有視覺焦點(diǎn)的設(shè)置，如鐘樓、活動舞臺、噴水池等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點(diǎn)。無障礙設(shè)計：在鋪面的材料考量上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮其中，這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間。（2）合理布置休閑座椅、小品、植物等配套建筑、服務(wù)設(shè)施和點(diǎn)綴元素在整體和局部空間允許的前提下，合理布置休閑座椅、建筑小品（或噴泉）、植物、掛件等配套建筑和服務(wù)設(shè)施，豐富景觀和視覺效果，增強(qiáng)停留、聚客和休閑功能。在設(shè)計時要注意與整體地中海風(fēng)格的統(tǒng)一，包括色

39、調(diào)、造型、圖案等，且要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費(fèi)者一種繁雜無序的感覺。（3）設(shè)計標(biāo)志性建筑物，樹立項(xiàng)目高形象號召力作為將成為新的商業(yè)中心，本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置一個標(biāo)志性的建筑物，以體現(xiàn)項(xiàng)目整體的形象號召力，增強(qiáng)聚客效果。（二）廣場及主入口等過渡性空間規(guī)劃建議1、過渡性空間規(guī)劃設(shè)計原則（1）保持空間通暢過渡性空間作為公共空間與商業(yè)區(qū)的過渡，往往有大量的人流以及車流、物流通過，因此在設(shè)計時應(yīng)充分考慮動線的流暢性，起到客流分流作用，確保無障礙通行，不能有礙商業(yè)的經(jīng)營。（2）各入口須醒目，并明確指向作用商業(yè)中心大而復(fù)雜，各功能分區(qū)分散，過渡性空間應(yīng)具有指向功能，使消費(fèi)者進(jìn)入商業(yè)中心后能清楚地了解自身所在位

40、置，了解各功能分區(qū)的方位，便于消費(fèi)者隨性消費(fèi)。（3）風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一作為商業(yè)空間之間的過渡，過渡性空間在設(shè)計時要講究與項(xiàng)目形象、建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，結(jié)合色調(diào)、造型等，合理規(guī)劃，避免雜亂無章，避免給消費(fèi)者一種繁雜無序的感覺。2、過渡性空間規(guī)劃設(shè)計建議入口布置形象元素點(diǎn)綴，演義獨(dú)特的過渡空間入口是消費(fèi)者進(jìn)入消費(fèi)場所的第一處場所。商場出入口與廣場中庭相銜接，在入口過渡空間設(shè)計時，應(yīng)注風(fēng)格的體現(xiàn)，起到較強(qiáng)的識別作用。（三）、動線規(guī)劃建議1、動線規(guī)劃原則動線規(guī)劃協(xié)調(diào)統(tǒng)一原則動線規(guī)劃應(yīng)與總體布局相一致，密切配合平面設(shè)計的功能分區(qū)，充分發(fā)揮建筑對空間的界定作用，合理劃分各個銷售區(qū)的空間層次和引導(dǎo)顧客流向方式，最好避免穿越交通量大的道路。動靜交通組織合理性原則各功能分區(qū)道路構(gòu)架完整，層次功能明確，避免直接沖突而互相干擾。由于人行、車行的行走習(xí)慣一般是偏右，在動線規(guī)劃時，要根據(jù)“右進(jìn)左出”規(guī)則，引導(dǎo)人行、車行進(jìn)出各功能分區(qū)。人流、車流、物流分離原則由于本項(xiàng)目規(guī)模大，各功能分區(qū)復(fù)雜，實(shí)行完全的人、車、物分流是整體商業(yè)有序運(yùn)作的基本保證。2、動線規(guī)劃建議人流動線整個商業(yè)中心采用全封閉式內(nèi)商場，如何留住客人，有效提升水平人流、垂