商業(yè)綜合體項目場調研計劃方案

1、XXX商業(yè)綜合體項目市場調研計劃方案正黃集團.商業(yè)管理中心2014年5月23日總則工作重點：通過區(qū)域城市結構分析、區(qū)域商業(yè)前景調查、潛在消費人群調查、競爭性商業(yè)項目調查、主力店及品牌商家訪談驗證五方面，了解XXX項目所在區(qū)域市場的商業(yè)現(xiàn)狀、短中長期市場機會、項目可依托資源，為項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商及后期運營統(tǒng)籌做出指導。本階段工作重點圍繞XXX初步的產品規(guī)劃，安排市場論證計劃，力求尋找市場空隙點，從而做到市場差異化定位。一、調研目的?完善XXX區(qū)域城市環(huán)境現(xiàn)狀及生活結構分析，為項目決策、定位、規(guī)劃、招商及運營等奠定市場基礎；?探尋XXX項目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本區(qū)域城市發(fā)展趨勢，從

2、而找出匹配城市發(fā)展的商業(yè)定位；?梳理雅安城市消費群體、精準鎖定潛在目標消費人群，為商業(yè)規(guī)劃、招商及營銷推廣作支持；?篩選和鎖定競爭區(qū)域和競爭項目，了解競爭對手的表現(xiàn)并制定有針對性的市場競爭策略；?深入主力店與品牌商家訪談，有利于設計商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)和經營方案，為招商與后期運營提供重要依據；二、工作周期第一階段：市場調查。2014年5月26日至2014年5月30日（雅安）；2014年6月03日至2014年6月04日（成都）；第二階段：報告撰寫。2014年6月03日至2014年6月10日；三、調研內容與形式調研內容：區(qū)域城市結構分析、區(qū)域商業(yè)前景調查、潛在消費人群調查、競爭性商業(yè)項目調查、主力店及

3、品牌商家訪談驗證等。調研形式：資料收集、實地考察、專家拜訪、抽樣訪談及問卷調研等；四、工作組人員名單與分工工作組全權負責：工作計劃統(tǒng)籌：工消費者人群問卷調查，合計300份：市調一組：雅安項目銷售部工作人員（若干），負責金域首府業(yè)主市調二組：雅安項目策劃部人員（1名）、兼職調查人員（2人），負責項目周邊樓盤業(yè)主（50份）和寫負責整理歸納項目周邊所有住宅樓盤信息；市調三組：xxx、兼職調查人員（2人），負責雅安市區(qū)流動區(qū)域城市結構分析及競爭性商業(yè)項目調查：市調四組：xxx以及雅安項目行政部工作人員（1名），負責政府公關，第一手資料搜集；負責競爭性項市調五組：XXX,負責商家論證，合計25份，其中主

4、力店商家10份，業(yè)態(tài)涵蓋大型超市、品牌影院、室內品牌商家15份，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑娛樂、零售集合店等等；市調六組：XXX,負責項目高層訪談，銷售部訪談以及技術部訪談；管理機制：1 .市調動員會，會議時間：5月27日14:30-15:00,會議地點：金域首府銷售中心會議室；與會人員：2 .市調溝通會，會議時間：每日9:00至9:30;會議地點：金域首府銷售中心會議室；與會人員：XXX及五、商業(yè)調查的課題與內容區(qū)域城市結構調查目的：發(fā)現(xiàn)使XXX綜合體項目成功開發(fā)的機會和應當回避的威脅;1 .經濟環(huán)境的分析和研究，包括總人口及地區(qū)人口結構/職業(yè)構成/基礎設施情況/家庭戶數構成/收入水平/消費結構/消

5、費水平等；GDP發(fā)展狀況/國民經濟產業(yè)結構和主導產業(yè)結構；全社會消費品零售總額；城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入；2 .區(qū)域城市結構調查，包括：區(qū)域功能區(qū)域劃分；區(qū)域交通路網規(guī)劃的通達性、可視性；交通路網建設情況；區(qū)域規(guī)劃人口和規(guī)劃實施步驟；區(qū)域人口結構和消費結構現(xiàn)狀；區(qū)域基礎設施和公共配套現(xiàn)狀及發(fā)展計劃；區(qū)域商業(yè)前景調查目的：了解雅安城市商業(yè)持續(xù)發(fā)展力及輻射能力，了解XXX發(fā)展展望及未來可能涉及人群及其特點；1 .對XXX項目的前景研判；2.城市客群的典型性市場需求；3.現(xiàn)有雅安商業(yè)現(xiàn)狀及特征分析；潛在消費人群調查目的：分析項目的市場消費輻射能力；了解項目可行性與機會點；2 .消費來源及輻射力調查

6、：教育背景/家庭狀況/收入來源/收入水平/消費狀況/消費結構/消費習慣/消費偏好等；3 .投資經營群體分析：投資者，分投資類型研究；經營者，分業(yè)態(tài)研究；競爭性商業(yè)項目調查目的：篩選競爭區(qū)域和競品項目，做出市場容量的準確判斷，展開競品項目優(yōu)劣勢對比分析，尋求自身發(fā)展優(yōu)勢及市場空白點；1 .篩選競爭區(qū)域和競品項目：篩選標準、篩選結果；2 .總體競爭情況：市場容量、市場飽和度、各業(yè)態(tài)市場體量、各業(yè)態(tài)市場經營現(xiàn)狀；3 .競爭區(qū)域商業(yè)情況調研分析：區(qū)位；經濟指標；客戶人群特性；輻射范圍；消費結構；商業(yè)現(xiàn)狀構成等;4 .競品項目概況摸底：項目所在區(qū)位；項目通達性；項目商業(yè)定位；業(yè)態(tài)布局；項目核心競爭力；規(guī)

7、劃亮點；經營狀況；客群特點等；5 .競品項目租售狀況：租售策略；租金、售價體系；租售狀況。主力店及品牌商家訪談目的：分析當地市場租賃性物業(yè)需求狀況1 .商家選址調查：擇址條件；物業(yè)條件；經營方式；合作條件；投資意向；投資體量預估；2 .區(qū)域意向調查：對本項目的興趣度；對區(qū)域商業(yè)的看法；對本項目商業(yè)的看法；3 .項目物業(yè)調查：XXX物業(yè)現(xiàn)狀與商家物業(yè)技術條件匹配度調查，為商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃落位奠定技術基礎；六、實施計劃XXX項目市場論證工作實施計劃表市調時間：2014年5月26日至2014年6月任務描述10日項目調研內容調研方式市調準備階段1.市調策劃市調方案擬定、工作計劃安排及人員確定2.表單設計問

8、卷與訪談提綱設計并討論3.兼職調研人員名單落實雅安當地招募兼職調研人員4名、雅安項目公司工作人員2名、項目公司銷售部市調負責人1名，置業(yè)顧問若干4.物資申領、調研禮物、紙質問卷準備、中性筆采購物資申領（煙）、調研小禮品選購并落實、紙質問卷打印、中性筆5.商家名單落實主力店、品牌商家訪談計劃安排6.市調動員會市調目的、方案講解，答疑解惑7.兼職人員培訓兼職人員上崗培訓市調實施階段一、區(qū)域城市結構調查1.1經濟環(huán)境的分析和研究政府相關部門訪談；資料獲?。?.總人口及地區(qū)人口結構、職業(yè)構成、基礎設施情況、家庭戶數構收入水平、消費結構、消費水平等；2.GDP發(fā)展狀況，國民經濟產構和主導產業(yè)結構；3.全

9、社會消費品零售總額；4.城鄉(xiāng)居民的人均支配收入；1.2區(qū)域城市結構調查與發(fā)展規(guī)劃政府相關部門訪談；資料獲?。?.區(qū)域功能區(qū)域劃分；2.區(qū)域交通路網規(guī)劃；3.交通路網建設情況；4.區(qū)域規(guī)劃人口;5.規(guī)劃實施步馬！和時間；6.區(qū)域供地計劃；二、區(qū)域商業(yè)前景調查2.1區(qū)域商業(yè)前景調查項目公司高管訪談；1 .城市商業(yè)發(fā)展展望；2 .可能涉及人群及其需求特點；3 .未來商業(yè)發(fā)展動向；三、競爭性商業(yè)項目調查3.1區(qū)域競爭性商業(yè)項目走訪、訪問項目網站1 .篩選競爭區(qū)域和競品項目：篩選標準、篩選結果等；2 .區(qū)位;經濟指標；客戶人群特性；輻射范圍；消費結構；商業(yè)現(xiàn)狀柢3 .競品項目概況摸底：項目所在區(qū)位；項目

10、通達性等；4 .競品項目租售狀況：租售策略等；5 .調查競爭性項目的有利或者可借鑒的優(yōu)點；3.2區(qū)域競爭性酒店項目實地考察雅安酒店調研四、區(qū)域消費人群調查4.1居住人口調查100份紙質問卷調查購房目的、從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來源、收入水消費狀況、消費結構、消費習慣、消費偏好等50份4.2流動人口調查（100份）紙質問卷調查調查人從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來源、收入水平、狀況、消費結構、消費習慣、消費偏好等4.3其他：學生人群調查（50份）紙質問卷調查調查人從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來源、收入水平、狀況、消費結構、消費習慣、消費偏好等4.4其他：項目周邊所有住宅樓盤信息紙質問卷調查調查項目所在區(qū)域所有住宅樓盤詳細數據五、主力店及品牌商家訪談5.1主力店驗證超市、影院、樂園商家訪談10份主力店選址意向、合作條件、經營面積預估等5.2品牌商家驗證零售集合店、餐飲商家訪談15份品牌商家選址意向、合作條件、經營面積預估等5.3商業(yè)物業(yè)調查實地考察、技術交流項目物業(yè)現(xiàn)狀與商家物業(yè)技術條件匹配度調查等六、市場論證報告撰寫6.1XXX城市綜合體項目市場論證報告初稿6.2XXX城市綜合體項目市場論證報告定稿七、費用預算項目費用預算（元）備治1.商家溝通費000元主要用于招商溝通、商家驗證，1