長(zhǎng)沙廣晟江山帝景項(xiàng)目別墅區(qū)產(chǎn)品定位PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1麓南別墅競(jìng)爭(zhēng)分析麓南別墅競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目別墅區(qū)產(chǎn)品建議項(xiàng)目別墅區(qū)產(chǎn)品建議長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)特征長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)特征項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略匯報(bào)綱要匯報(bào)綱要第1頁(yè)/共54頁(yè)P(yáng)ART1.長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征第2頁(yè)/共54頁(yè)1 1、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程第3頁(yè)/共54頁(yè)年份年份時(shí)期時(shí)期市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目2000年之前孕育期以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，開發(fā)水平低，無(wú)特色。英才園明月山莊夢(mèng)澤園2000年至2005年成長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)豐富的外來(lái)別墅開發(fā)商開拓了長(zhǎng)沙市場(chǎng)，供應(yīng)量猛增，產(chǎn)品質(zhì)量飛速提高，產(chǎn)品線逐漸豐富，特色項(xiàng)目得到市場(chǎng)青睞。駿豪花園同升湖山莊山水芙蓉2006年至今成熟期長(zhǎng)沙

2、別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正由單純的物業(yè)類型競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品的差異化。長(zhǎng)沙的別墅的建筑形態(tài)已經(jīng)是多種多樣，也幾乎涵蓋了常見別墅建筑形態(tài)所有類型及其衍生形態(tài)。別墅開發(fā)更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的創(chuàng)新和特色。碧桂園威尼斯城提亞納灣水岸新都橘郡1 1、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程第4頁(yè)/共54頁(yè)2 2、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)板塊特征、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)板塊特征北城板塊北城板塊麓南板塊麓南板塊市府麓谷板塊市府麓谷板塊南城板塊南城板塊星沙板塊星沙板塊第5頁(yè)/共54頁(yè)第6頁(yè)/共54頁(yè)3 3、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征重點(diǎn)樓盤主要分布在長(zhǎng)沙二環(huán)以外甚至三環(huán)附近，離城市中心較遠(yuǎn)，因此具有良好的原生態(tài)自然景觀。所有的項(xiàng)目都采取低

3、容積率，高綠化率的設(shè)計(jì)。在售體量大，以河西為首；受容積率影響，多為復(fù)合型項(xiàng)目，純別墅項(xiàng)目較少 。河西云集市府麓谷和麓南兩大板塊，是長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的主力軍。千萬(wàn)豪宅與低于300平米精致小獨(dú)棟同樣受的市場(chǎng)歡迎，市場(chǎng)還出現(xiàn)了150平米的雙拼別墅。市場(chǎng)上純獨(dú)棟的項(xiàng)目較為稀缺，因此市場(chǎng)上主要是以聯(lián)排，雙拼等類別墅產(chǎn)品為主，還有一部分獨(dú)棟別墅是在大型復(fù)合型社區(qū)里面，主要是起提升項(xiàng)目整體形象作用長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的開發(fā)商主要為國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)公司如：綠城，金科，另外也有一些國(guó)有央企的子公司如：中糧 五礦 保利。第7頁(yè)/共54頁(yè)4 4、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)產(chǎn)品特征、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)產(chǎn)品特征1/ 緊湊型功能型別墅受寵緊湊型功能型

4、別墅受寵 3/ 中大獨(dú)棟別墅銷售速度慢中大獨(dú)棟別墅銷售速度慢，小獨(dú)棟為發(fā)展趨勢(shì)小獨(dú)棟為發(fā)展趨勢(shì)2/ 以聯(lián)排別墅為主，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限以聯(lián)排別墅為主，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限 4/ 純別墅用地稀缺，以復(fù)合型項(xiàng)目為主純別墅用地稀缺，以復(fù)合型項(xiàng)目為主5/ 別墅的建筑風(fēng)格主要以北美，新古典風(fēng)格為主，別墅的建筑風(fēng)格主要以北美，新古典風(fēng)格為主，6/ 多采取贈(zèng)送花園露臺(tái)和地下室等手段吸引購(gòu)房者多采取贈(zèng)送花園露臺(tái)和地下室等手段吸引購(gòu)房者第8頁(yè)/共54頁(yè)4 4、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)產(chǎn)品風(fēng)格、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)產(chǎn)品風(fēng)格建筑風(fēng)格百花齊放建筑風(fēng)格百花齊放 長(zhǎng)沙別墅發(fā)展迅速，聯(lián)排、疊拼的概念深入人心，山水、森林、度假、經(jīng)濟(jì)等類型別墅

5、在市場(chǎng)中不斷涌現(xiàn)，越來(lái)越豐富的別墅產(chǎn)品構(gòu)筑了長(zhǎng)沙人的別墅情結(jié)，長(zhǎng)沙的別墅產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)開始多元化，蘇格蘭、歐式、意大利、西班牙、美洲、新中式等各種風(fēng)格百花齊放。第9頁(yè)/共54頁(yè)5 5、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)價(jià)格、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)價(jià)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積（平方米）面積（平方米）價(jià)格（元）價(jià)格（元）岳麓山公館岳麓山公館380-80014000卓越麓山別墅卓越麓山別墅366-534910星語(yǔ)林汀湘十里星語(yǔ)林汀湘十里443折后價(jià)格7400金科東方大院金科東方大院500-1200聯(lián)排均價(jià)250萬(wàn)中糧北緯度中糧北緯度28度度250-365未出保利閬峰云墅保利閬峰云墅450-532400萬(wàn)起橘郡橘郡200-3001400

6、0-15000美洲故事美洲故事331-44518000格蘭小鎮(zhèn)格蘭小鎮(zhèn)560-87015000綠城青竹園綠城青竹園400-120016000-40000湘江壹號(hào)湘江壹號(hào)360-70014000-18000好望谷好望谷284-435324萬(wàn)起長(zhǎng)沙別墅價(jià)格集中在長(zhǎng)沙別墅價(jià)格集中在8000-18000元元/平米平米第10頁(yè)/共54頁(yè)P(yáng)ART2.麓南板塊競(jìng)爭(zhēng)分析第11頁(yè)/共54頁(yè)1 1、麓南板塊別墅競(jìng)爭(zhēng)格局、麓南板塊別墅競(jìng)爭(zhēng)格局麓山別墅麓山別墅汀湘十里汀湘十里第12頁(yè)/共54頁(yè)2 2、代表項(xiàng)目競(jìng)品分析、代表項(xiàng)目競(jìng)品分析第13頁(yè)/共54頁(yè)2 2、代表項(xiàng)目競(jìng)品分析、代表項(xiàng)目競(jìng)品分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)

7、技術(shù)指標(biāo)總占地面積425389.3總建筑面積148150容積率0.4綠化率71%主力戶型五室兩廳開發(fā)商湖南經(jīng)投實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理第一太平戴維斯 物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米月項(xiàng)目簡(jiǎn)介和總體規(guī)劃點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目簡(jiǎn)介和總體規(guī)劃點(diǎn)評(píng)： 岳麓山公館在湘江河西岸，地處長(zhǎng)沙市二丶三環(huán)線之間，項(xiàng)目占地638.08畝，規(guī)劃總建筑面積20萬(wàn)平方米，總投資為人民幣8億元。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主要建設(shè)復(fù)式花園洋房丶聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）丶花園別墅丶豪華別墅丶別墅莊園丶高級(jí)寫字樓和五星級(jí)度假式酒店會(huì)；在規(guī)劃層面上，重視規(guī)劃結(jié)構(gòu)與環(huán)境生態(tài)格局的協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮地形優(yōu)勢(shì)，因地制宜，創(chuàng)造完善的居住生活體系。第14頁(yè)/共54頁(yè)CHINA

8、 LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑16CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑16 岳麓山公館在景觀設(shè)計(jì)中，充分發(fā)掘了基地本身的景觀資源，并盡力保留原有的生態(tài)植被系統(tǒng)。在此基礎(chǔ)上，重點(diǎn)營(yíng)造了湖、泉、谷、林四大景觀體系，并巧為因借，將山頂森林公園納入小區(qū)景觀系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)特色規(guī)劃設(shè)計(jì)特色岳麓山公館岳麓山公館第15頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑17CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑17u 岳麓山公館建筑風(fēng)格是草原流派的集中體

9、現(xiàn)，是美國(guó)建筑大師賴特“有機(jī)建筑”思想的具體延續(xù)。u 充分利用大挑檐和多平（露）臺(tái)的特點(diǎn)，使人在室內(nèi)室外多層次與山水交融，居住其間，其樂融融。u 岳麓山公館依山勢(shì)而造屋，將建筑融入名山秀水之中，并盡可能保持原有風(fēng)貌，使山水建筑融為一體，強(qiáng)調(diào)建筑與周圍自然地形地貌的共生，使其展現(xiàn)一種“生長(zhǎng)”而成的鮮活形態(tài)。建筑設(shè)計(jì)特色建筑設(shè)計(jì)特色岳麓山公館岳麓山公館第16頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑18CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑18 岳麓山公館主要戶型為：300-600平米的獨(dú)棟別墅，也有占地350

10、0平米，建面達(dá)1500平米的超級(jí)豪宅。 岳麓山公館專門建設(shè)有一個(gè)湖南唯一的超五星私人俱樂部，配有頂級(jí)餐廳、酒吧、雪茄吧及大型專業(yè)酒窖等為社會(huì)頂級(jí)名流服務(wù)的私人商務(wù)功能區(qū)；配有恒溫泳池、頂級(jí)SPA、瑜伽房等為社會(huì)頂級(jí)名媛服務(wù)的私人休閑功能區(qū)。產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色岳麓山公館岳麓山公館第17頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑19CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑19u 戶型配比比較均勻，其中獨(dú)棟別墅供貨45棟，占比46.4%，聯(lián)排供貨14棟共52戶，占比53.6%。u 岳麓山公館主要戶型為300-600

11、的獨(dú)棟別墅，現(xiàn)有供貨中共有44棟；同時(shí)也有面積達(dá)1500 的超級(jí)豪宅，現(xiàn)有供貨中僅有1棟。u 辦公樓的車庫(kù)與倉(cāng)庫(kù)因?yàn)槭菃挝欢ㄏ蜷_發(fā)，所以全部售完?，F(xiàn)有產(chǎn)品配比現(xiàn)有產(chǎn)品配比類型類型戶型戶型總戶數(shù)總戶數(shù)套數(shù)比套數(shù)比已售已售銷售率銷售率住宅住宅獨(dú)棟別墅4546.4%1533.3%聯(lián)體別墅5253.6%2242.3%合計(jì)97100%3738.1%配套配套獨(dú)立車庫(kù)11218.2%辦公樓車庫(kù)5757單位定向開發(fā)倉(cāng)庫(kù)22合計(jì)706187.1%岳麓山公館岳麓山公館第18頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑20CHINA LANDCHINA LAND做 一

12、個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑20岳麓山公館為保證建筑品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)建材品牌品質(zhì)。選用意大利UNIFORM公司生產(chǎn)的鋁包木中空斷橋保溫門窗,歐洲進(jìn)口優(yōu)質(zhì)集成材及高檔配件，門窗導(dǎo)熱系數(shù)低，密封性好，隔音保溫性強(qiáng)。戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)岳麓山公館岳麓山公館第19頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑21CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑21現(xiàn)階段營(yíng)銷進(jìn)度：開盤銷售；現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣主題：岳麓見證輝煌，公館承載歷史現(xiàn)階段營(yíng)銷策略：一次性付款98折;價(jià)格走勢(shì)：2009年11月，岳麓山公館別墅開售，雙拼15000

13、元/，獨(dú)棟14000-17000元/。2009年12月，岳麓山公館2期2批獨(dú)棟別墅公開銷售，均價(jià)在14000元/以上。2010年7月，岳麓山公館主推300獨(dú)棟別墅，售價(jià)10000元/起。一次性付款98折，按揭無(wú)折扣。銷售情況：類型類型戶型戶型供貨量供貨量套數(shù)比套數(shù)比銷售量銷售量銷售率銷售率住宅住宅單體別墅4546.4%1533.3%聯(lián)體別墅5253.6%2242.3%97100%3738.1%營(yíng)銷現(xiàn)狀分析營(yíng)銷現(xiàn)狀分析岳麓山公館岳麓山公館第20頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑22CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目

14、樹 一 座 豐 碑222 2、代表項(xiàng)目競(jìng)品分析、代表項(xiàng)目競(jìng)品分析卓越卓越麓山別墅麓山別墅第21頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑23CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑23項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 卓越麓山別墅地處麓南含浦組團(tuán)，長(zhǎng)潭西高速與長(zhǎng)沙西三環(huán)交界處學(xué)士收費(fèi)站旁的岳麓山脈之上。項(xiàng)目總占地面積約373680平方米 ，總建筑面積約123000平方米。項(xiàng)目以“尊崇、私秘、安全、享受”為特征，采用低容積率，高綠化率的設(shè)計(jì)，在規(guī)劃上充分保留了原有地塊上的景觀資源，利用地形、地勢(shì)的和豐富水系的特點(diǎn)，做出了：親水

15、別墅、流水別墅、觀水別墅和半山別墅。項(xiàng)目分三期開發(fā)，現(xiàn)在在售為一期。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積總占地面積373680總建筑面積總建筑面積123000容積率容積率0.37綠化率綠化率60%戶型戶型一期主要推出獨(dú)棟、雙拼兩種戶型投資商投資商長(zhǎng)沙市卓越置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理物業(yè)管理卓越物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米月 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介第22頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑24CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑24過往開發(fā)過往開發(fā)銷售銷售情況情況第第一批一批第第二批二批第第

16、三批三批第第四批四批類別獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼推貨套數(shù)27201721170310 134完成套數(shù)88銷售率66%一期由92套獨(dú)棟和42套雙拼組成，共 134套。分四批次放貨（如圖）。08年11月-09年3月項(xiàng)目開盤第一批房源發(fā)售，09年4月-09年7月第二批，09年8月-09年9月第三批房源發(fā)售，09年10月-09年12月第四批房源發(fā)售。卓越卓越麓山別墅麓山別墅第23頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑25CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑25規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)： 一期共分為A、B、C

17、、D四個(gè)區(qū)。C、D區(qū)為純獨(dú)棟，面積區(qū)間主要在350500平方米之間。A區(qū)和B區(qū)為雙拼和獨(dú)棟混合區(qū)，雙拼面積區(qū)間在280300平方米。規(guī)劃設(shè)計(jì)特色： 一期獨(dú)有的設(shè)計(jì)：別墅的盡端路、吊腳樓設(shè)計(jì)。 “鳳凰倚天雙子墅”位于B區(qū)，是吊腳樓設(shè)計(jì)的典型?！暗跄_樓”鏤空設(shè)計(jì)徹底打破長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目擁擠、局促的布局設(shè)計(jì)方式，使住戶能更加親近原生自然，觀賞周邊美麗景色享受那份生活在高處的愜意。 所有別墅自帶下沉式小花池，獨(dú)棟全方位的享受周圍的景色，雙拼則擁有270度的視覺空間。樓王更是配備了豪華游泳池。在售產(chǎn)品分析在售產(chǎn)品分析卓越卓越麓山別墅麓山別墅第24頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè)

18、 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑26CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑26別墅樓王：別墅樓王： 樓王單位為A區(qū)1棟和D區(qū)1棟(VF.圣蘭蒂宮)兩棟孿生獨(dú)棟別墅，樓王面積達(dá)1000平方米，客廳6米挑空，5米6以上的開間，戶型大氣開揚(yáng)，室內(nèi)人流動(dòng)線簡(jiǎn)潔明朗，動(dòng)靜分區(qū)盡量明確。建筑風(fēng)格： 一期別墅為西班牙皇家風(fēng)情的建筑風(fēng)格。每套房配帶衛(wèi)生間的工人房；所有戶型全部雙車庫(kù)設(shè)計(jì)。以“尊崇、私密、安全、享受”為特征，打造為獨(dú)具異域風(fēng)情的領(lǐng)袖級(jí)別墅、中國(guó)頂級(jí)純別墅社區(qū)，衡量上流社會(huì)身份的鮮明符號(hào)。在售產(chǎn)品分析在售產(chǎn)品分析卓越卓越麓山別墅麓山別墅第25頁(yè)/共54頁(yè)CHIN

19、A LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑27CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑27 目前，卓越麓山別墅一期是134棟獨(dú)棟別墅、雙拼別墅組成的純粹別墅區(qū)，容積率0.37。其中獨(dú)棟別墅面積約365-535，雙拼別墅面積約290-345，均贈(zèng)送大面積私家庭院。 雙拼 樓王組團(tuán)類別套數(shù)(套)面積()套數(shù)比 A區(qū)獨(dú)棟179167.0913%雙拼2950.601%B區(qū)獨(dú)棟104063.267%雙拼4012673.8030%C區(qū)獨(dú)棟3415091.3726%D區(qū)獨(dú)棟3114972.9523%合計(jì)13456919.01100%在售產(chǎn)品分

20、析在售產(chǎn)品分析卓越卓越麓山別墅麓山別墅第26頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑28CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑28獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)戶型獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)戶型VC.溫莎云堡溫莎云堡 450-480平米平米 一層：宏闊起居室空間 私家庭院，臺(tái)式花池，弧形裝飾門廳，大面積挑空設(shè)計(jì)，釋放出層峰大家的豪情。二層：舒適的家庭空間 270度超大露，臺(tái)居室可全方位享受迷人風(fēng)景。三層：豪華主人空間 雙露臺(tái)，觀景書房，別樣人生，靜心享受閱讀時(shí)光。在售產(chǎn)品分析在售產(chǎn)品分析代表戶型代表戶型卓越卓越麓山別墅麓山別墅第27頁(yè)/共54頁(yè)

21、CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑29CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑29現(xiàn)階段銷售進(jìn)度：A、D區(qū)基本銷售完畢，僅有少量余貨。B、C區(qū)發(fā)售中。現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣主題：岳麓半山生活區(qū)營(yíng)銷策略：在目前別墅市場(chǎng)去化不理想的狀態(tài)下，采取“產(chǎn)品類 型豐富、均衡去化”的原則出貨，滿足不同客戶的購(gòu)買需求提高成交量，為后續(xù)產(chǎn)品打下基礎(chǔ)。 項(xiàng)目以“結(jié)合市場(chǎng)銷售價(jià)格，利用項(xiàng)目景觀位置、生態(tài)資源、私密性的不同等級(jí)，穩(wěn)步攀升”的原則出貨。項(xiàng)目出貨以“分批次小步快跑”策略。價(jià)格走勢(shì)：08年9月均價(jià)在5000元/平米，現(xiàn)在均價(jià)在8000

22、以上，2010年4月突破10000元/的均價(jià)。銷售情況：現(xiàn)售主要集中在B、C兩區(qū)，A、D區(qū)已基本銷售完畢。D區(qū)今年12月交房，B去明年8月交付，周末平均每天有7-8批客戶。一期整體銷售率在2/3以上。戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間價(jià)格價(jià)格套數(shù)套數(shù)一期總套數(shù)一期總套數(shù)已售已售銷售率銷售率獨(dú)棟365-53511000元/921348865%雙拼290-3458000元/42卓越卓越麓山別墅麓山別墅第28頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑30CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑30麓山戀麓山戀迪亞溪谷迪亞溪谷

23、2 2、代表項(xiàng)目競(jìng)品分析、代表項(xiàng)目競(jìng)品分析第29頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑31CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑31主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積總占地面積220001總建筑面積總建筑面積130000容積率容積率0.64綠化率綠化率56.10%開發(fā)商開發(fā)商長(zhǎng)沙鼎力置業(yè)有限公司物業(yè)管理物業(yè)管理鼎鴻物業(yè)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.80元/平方米月 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 麓山戀迪亞溪谷是由長(zhǎng)沙鼎力置業(yè)有限公司出資開發(fā)，湖南建設(shè)集團(tuán)有限公司建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)打造的目前長(zhǎng)沙唯一一個(gè)依據(jù)原始地形地貌而建成的

24、南西班牙山地別墅群。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)含浦科教園，地處岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)。項(xiàng)目總用地面積22.0951公頃，有效規(guī)劃用地面積20.2805公頃，東西寬380米，南北長(zhǎng)690米。主要有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、庭院五種戶型，建筑面積涵蓋180到500。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介第30頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑32CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑32規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)：山地低密度住宅小區(qū)采用一次性規(guī)劃、開發(fā)的建筑方式，包括住宅、商業(yè)、會(huì)所、幼兒園。共計(jì)總建筑面積131689.82平方米，其中住宅面積1

25、23968.36平方米，商業(yè)面積6349.51平方米，會(huì)所面積626.84平方米，幼兒園面積745.11平方米。建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)師吸取了西班牙山地建筑和中國(guó)傳統(tǒng)建筑學(xué)的精華，設(shè)計(jì)出中式風(fēng)格的西班牙PATIO庭院別墅，同時(shí)也充分的遵循了地塊原始地貌的特征，利用山地的高差，將傳統(tǒng)的疊加別墅分開化、聯(lián)排別墅獨(dú)棟化。 建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：西班牙的騎士風(fēng)情，在圓拱形內(nèi)。山地，路邊的疊加別墅，外墻面顏色淡黃，下面的石材質(zhì)樸、粗糙，帶給人鄉(xiāng)村別墅的靜謐。麓山戀麓山戀迪亞溪谷迪亞溪谷第31頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑33CHINA LAND

26、CHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑33現(xiàn)有產(chǎn)品分布現(xiàn)有產(chǎn)品分布戶型戶型層數(shù)層數(shù)面積區(qū)間面積區(qū)間雙拼A(705708)3300.89平米庭院A2162.92平米雙拼A(701-704706707)3300.89平米雙拼A(501-502 505-507 514-521)3300平米聯(lián)排B3223.06平米疊加A12300.89平米麓山戀麓山戀迪亞溪谷迪亞溪谷第32頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑34CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑34產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品特點(diǎn)：1.地下室設(shè)備齊

27、全（設(shè)備室，視聽室，家庭娛樂室，雙層下沉花園），2.一層門廊和車庫(kù)分離，待客、器具互不干擾，優(yōu)越生活井然有序，西式廚房、通連型車庫(kù)，人性化設(shè)計(jì)，超大客廳，高挑、氣派3.二層設(shè)健身房，強(qiáng)調(diào)健康生活主義。4.大氣主臥直通開敞露臺(tái)，典雅書房，閱書品鑒，生活格調(diào)自然散落。雙拼雙拼A(701-704 706-707)建筑面積300.89，花園面積47.13露臺(tái)面積24.87，地下室面積117.13麓山戀麓山戀迪亞溪谷迪亞溪谷第33頁(yè)/共54頁(yè)CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑35CHINA LANDCHINA LAND做 一 個(gè) 項(xiàng) 目 樹 一 座 豐 碑35

28、在售情況：在售情況：整體推貨量：整體推貨量：一期開發(fā)155棟/總戶數(shù)560戶,當(dāng)下主推的戶型為疊加別墅和庭院別墅，聯(lián)排和疊加的別墅價(jià)格在5000元平方米左右。項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：長(zhǎng)沙唯一真正的半山別墅推廣主題：推廣主題：長(zhǎng)沙龍脈 岳麓山南營(yíng)銷現(xiàn)狀分析營(yíng)銷現(xiàn)狀分析麓山戀麓山戀迪亞溪谷迪亞溪谷第34頁(yè)/共54頁(yè)3 3、競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)、競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)1、區(qū)域供應(yīng)量大，是長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目的集中區(qū)域；2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多占據(jù)核心自然景觀資源（岳麓山），自然景觀資源優(yōu)于本項(xiàng)目；3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多為純別墅項(xiàng)目，產(chǎn)品純粹，檔次高；4、競(jìng)爭(zhēng)異常激烈殘酷，本項(xiàng)目別墅必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上打造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。5、別墅開發(fā)周期長(zhǎng)，宣傳時(shí)間久，別

29、墅形象純粹，基本都為長(zhǎng)沙別墅代表項(xiàng)目，在市場(chǎng)影響力上高于本項(xiàng)目。6、周邊項(xiàng)目均已成熟、完善，無(wú)論是園林、環(huán)境、還是生活配套均優(yōu)于本項(xiàng)目。第35頁(yè)/共54頁(yè)P(yáng)ART3.項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略第36頁(yè)/共54頁(yè)1 1、獨(dú)特的建筑風(fēng)格差異市場(chǎng)、獨(dú)特的建筑風(fēng)格差異市場(chǎng) 長(zhǎng)沙別墅以美式、中式、新古典為主，缺少歐式風(fēng)格的別墅，本項(xiàng)目歐陸風(fēng)情的定位，以及歐陸風(fēng)情建筑的風(fēng)格，是差異化市場(chǎng)的，本項(xiàng)目別墅建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持走歐陸風(fēng)情的道路。第37頁(yè)/共54頁(yè)2 2、塑造產(chǎn)品附加值、塑造產(chǎn)品附加值 利用地形地勢(shì)高差，打造聯(lián)排別墅的地下室，增加贈(zèng)送面積； 利用地下室，打造下沉式的園林空間，盡量做到前庭后院，戶戶有天有地； 每

30、層都設(shè)計(jì)露臺(tái)等附加空間，增加空間附加值。第38頁(yè)/共54頁(yè)3 3、控制面積，以性價(jià)比取勝、控制面積，以性價(jià)比取勝由于競(jìng)爭(zhēng)別墅項(xiàng)目面積區(qū)間都在270350平米之間，單價(jià)的攀升造成了總價(jià)的大幅度上升，會(huì)給一部分別墅需求者造成經(jīng)濟(jì)上的壓力，因此他們更傾向于選擇更為經(jīng)濟(jì)的緊湊型和功能型的別墅。 本項(xiàng)目別墅面積應(yīng)當(dāng)適當(dāng)控制，主力戶型面積控制在比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低30平米左右，并加入一些經(jīng)濟(jì)緊湊型180左右的產(chǎn)品。第39頁(yè)/共54頁(yè)4 4、以大盤配套和精致的展示取勝、以大盤配套和精致的展示取勝本項(xiàng)目大盤性質(zhì)使別墅擁有他人無(wú)法擁有的多種大配套：學(xué)校、商業(yè)、大型會(huì)所等一應(yīng)俱全。盡快設(shè)計(jì)，加快開發(fā)進(jìn)度，在銷售前就將項(xiàng)目樣板展示區(qū)打造出來(lái)。第40頁(yè)/共54頁(yè)P(yáng)ART4.項(xiàng)目別墅產(chǎn)品定位第41頁(yè)/共54頁(yè)1 1、建筑風(fēng)格定位、建筑風(fēng)格定位 法式建筑風(fēng)格的特點(diǎn)是既對(duì)建筑的整體方面有嚴(yán)格的把握，又比較善于在細(xì)節(jié)的雕琢上下功夫，具有強(qiáng)烈的學(xué)