房地產(chǎn)集團投拓題庫

1、房地產(chǎn)集團投拓題庫一、填空題1、土地閑置是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。2、已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之二或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認定為閑置土地。3、結(jié)合市場情況，在滿足預(yù)售條件的前提下，實現(xiàn)開盤爆量最大化,縮短現(xiàn)金流歸零周期。4、項目無證開工，無證施工，存在被責(zé)令停工、整改及被處以工程造價1%Z上2%以下的罰款。5、工業(yè)土地變性項目，因時間周期的風(fēng)險、規(guī)劃指標風(fēng)險，一般周期較長，且一般均要求變性收儲后重新掛

2、牌出讓、我方在進行收購。6、一般為國有資產(chǎn)處置，需要經(jīng)國企上級主管部門審批，必須進行資產(chǎn)評估，走產(chǎn)權(quán)交易所掛牌手續(xù)，周期較長，具有不確定性。7、合作開發(fā)項目，如遇到合作方占股較高，則要求第一合作方將股權(quán)質(zhì)押我司，避免合作方將股權(quán)轉(zhuǎn)讓或設(shè)定其他權(quán)利負擔(dān)；第二，合作方在股東會表決權(quán)中占有不高于30%的表決權(quán)，并在董事會不占席位或占據(jù)席位不高于三分之一;第三，明確合作方不參與項目公司經(jīng)營管理；第四，合作方需承諾為我公司一致行動人。8、開展并購貸款必須符合商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引的原則和條件，并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的，應(yīng)當(dāng)按照穿透原則管理，擬并購?fù)恋仨椖繎?yīng)該

3、完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上。9、并購貸款，按照穿透原則評估并購貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性，嚴格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對“四證不全”房地產(chǎn)項目不得發(fā)放任何形式的貸款。10、銀行對房產(chǎn)開發(fā)貸款，也有著比較嚴格的要求，需要滿足“四三二”的規(guī)定。地產(chǎn)開發(fā)項目需要有國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證。2015年9月根據(jù)國務(wù)院印發(fā)的關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知，保障性住房和普通住房項目維持20%的資本金比例不變,其他項目由30%降至25%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)不低于二級、三級、四級資質(zhì)的開發(fā)商不能獲得房產(chǎn)開發(fā)貸款。11、通常說的“五證”包

4、括：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。12、現(xiàn)階段，土地的取得有劃撥和轉(zhuǎn)讓兩種方式。13、印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。14、契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。15、規(guī)劃設(shè)計條件有效期一般為2年,拿到設(shè)計條件的時候應(yīng)首先查看是否過期。16、在計算土增稅環(huán)節(jié)，可扣除項目加計扣除比例為20%。17、房地產(chǎn)測算環(huán)節(jié)中，

5、開發(fā)商承擔(dān)最大的三項稅費為增值稅、土增稅、所得稅。18、眾多交易模式中，直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓是一種稅負轉(zhuǎn)嫁交易,導(dǎo)致購買方稅負增加。而要購買方后續(xù)進行稅務(wù)籌劃，主要通過合并與成本加成來解決。19、在區(qū)分股權(quán)收購與增資入股兩種概念時，通過股權(quán)對價款支付給股權(quán)轉(zhuǎn)讓方，項目公司注冊資本不變，資金流向合作方的方式為股權(quán)收購。20、某公司注冊資本1000萬（實繳500萬），競買拍得某地塊，取得國土證。土地款10000萬，契稅1500萬，已全部繳清并取得合法票據(jù)，付工程款2000萬，現(xiàn)帳上為現(xiàn)金余額為200萬。問：公司債務(wù)多少13200萬元。21、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓費、土地增值稅、增值稅及其附加（附加稅：教育

6、費、城建稅）所得稅、印花稅應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān),哪些稅費契稅、印花稅應(yīng)由受讓方承擔(dān)。二、單選題1、在股權(quán)合作項目中，能實現(xiàn)絕對控制權(quán)最小占比應(yīng)為（A）A、67.5%B、50%C、70%D90%2、在股權(quán)合作項目中，作為上市公司要約收購線的股權(quán)占比為（B）A、40%B、30%C、20%D10%3、在投資項目財務(wù)測算中IRR的解釋為（A）A、內(nèi)部收益率B、現(xiàn)金流入凈現(xiàn)值C、利潤率D凈資產(chǎn)收益率4、項目自有資金匯報率的計算方式是（AA、凈利潤/自有資金峰值B、毛利潤/自有資金峰值C、凈利潤/項目總投資額D毛利潤/項目總投資額5、ROE的解釋為（B）A、內(nèi)部收益率B、凈資產(chǎn)收益率C、利潤率D現(xiàn)金流入凈現(xiàn)值6

7、、投資項目在財務(wù)測算當(dāng)中，三費包含（A）A、管理費用、營銷費用、財務(wù)費用B、成本費用、管理費用、營銷費用C、成本費用、財務(wù)費用、營銷費用D成本費用、管理費用、財務(wù)費用7、投資指標中的投資杠桿是（A）的比值A(chǔ)、土地投資額/總貨值B、土地投資額/開發(fā)投資額C、開發(fā)投資額/總貨值D自有資金投資額/開發(fā)投資額8、A地塊為100畝，容積率為1.3,請問計容面積為（A）A、86661平米B、130000平米C、96000平米D、12000平米9、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目，需（C）進入掛牌出讓A、國土資源局B、國資委C、國有產(chǎn)權(quán)交易所D住建部10、集體土地：是指（D）所有的土地。A、農(nóng)民集體B、城鎮(zhèn)集體C、城鄉(xiāng)集體

8、D農(nóng)村集體11、下列用地符合國家規(guī)定土地使用年限50年的為（A）A、文化用地B、娛樂用地C、居住用地D商業(yè)用地12、土地使用權(quán)出讓最高年限由（C）規(guī)定A、省級人民政府B、市級人民政府C、國務(wù)院D視情況由以上政府機關(guān)決定13、土地使用權(quán)出讓，可以采?。―）的方式A、拍賣B、招標C、雙方協(xié)議D以上所有方式14、土地使用權(quán)出讓，必須符合（D）A、土地利用總體規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、年度建設(shè)用地計劃D以上都包括15、土地使用權(quán)劃撥，是指（A）依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。A、縣級以上人民政府B、市級以上人民政府C、區(qū)級以上

9、人民政府D省級以上人民政府超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年16、以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金（B）的土地閑置費。A、百分之二十以上B、百分之二十以下C、百分之三十以上D百分之三十以下17、以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（D）A、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的B、依法收回土地使用權(quán)的C、權(quán)屬有爭議的D以上均不得轉(zhuǎn)讓18、規(guī)劃條件的時效性是幾年？（B）A、1年B、2年C、3年D4年19、作為判斷項目絕對紅線指標是（B）A、地塊風(fēng)險點B、法務(wù)風(fēng)險點C、交流路徑存在的維漏D市場風(fēng)險20、土地閑置是指國有建設(shè)用地使用

10、權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿（A）年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。A、1年B、2年C、3年D4年21、百度地圖熱力圖數(shù)據(jù)不能研究以下哪些點？（D）A、日夜間人口流動潮汐；B、城市內(nèi)人口聚集度；C、職住空間；D城市老幼人口分布。（D交易方式。23、為了實現(xiàn)土地款的加計扣除，或者實現(xiàn)降低土地增值稅的跳點，可以采用A、股權(quán)收購B、小股操盤C、間接持股D在建工程轉(zhuǎn)讓24、股權(quán)收購過程中，受讓方（收購方）需要向稅務(wù)部門繳納的稅費包含（。A、增值稅（含附加稅）B、土地增值稅C、契稅D所得稅25、土地投資拓展階段，以下（。方面是成本關(guān)注重點。A、稅務(wù)處理不合規(guī)B

11、、公司設(shè)內(nèi)外賬的問題C、水、電、暖、燃氣接口費D土地出讓金票據(jù)是否合規(guī)26、支付給目標公司一部分資金，項目公司注冊資本增加，資金流向項目公司的股權(quán)并購方式為（D）。A、間接持股B、資產(chǎn)收購C、股權(quán)收購D增資入股27、在前期土地踏勘過程中，投資人員應(yīng)該關(guān)注以下哪點重大設(shè)計風(fēng)險（E）A、苗木植被B、地震斷裂帶C、地勢低洼D緊鄰河流28、地塊內(nèi)涉及（D）會對開發(fā)周期及后期設(shè)計產(chǎn)生重大影響。A、低矮灌木B、墻體圍擋C、臨時建筑D歷史建筑29、以下為股權(quán)收購的土地風(fēng)險（功。A、章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓B、是否國有股權(quán)或外資股權(quán)C、原股東出資是否到位D土地是否存在閑置、抵押、查封、租賃等權(quán)利瑕疵30、以下為

12、股權(quán)收購的股權(quán)風(fēng)險（功。A、土地權(quán)屬來源合法B、是否存在對外借款及欠稅C、用地手續(xù)是否合法D章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓31、以下為股權(quán)收購的債權(quán)風(fēng)險（B）。A土地權(quán)屬來源合法B、是否存在對外擔(dān)保（物保、人保）C、用地手續(xù)是否合法D章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓32、在盡職調(diào)查階段，收并購業(yè)務(wù)不需要關(guān)注的是（B）A、稅務(wù)處理是否合規(guī)B、項目未來產(chǎn)品定價合理性C、購買工程發(fā)票，虛列成本D在建項目工程款未付問題33、在建工程轉(zhuǎn)讓項目推進過程中，涉稅方面描述錯誤的是（D）A、過程中會涉及土地增值稅B、要確定企業(yè)所得稅有誰承擔(dān)C、會涉及契稅、印花稅D股權(quán)溢價部分所得稅34、項目初步測算環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)已獲取的規(guī)劃設(shè)計條

13、件，測算地塊的最大建筑容量，下面描述錯誤的是（D）A建筑容量貨值需求時，能算過來賬，才能進入下一步工作B、建筑容量貨值需求時，算不過來賬，需繼續(xù)溝通，降低交易對價C、建筑容量（貨值需求，算不過來賬，則繼續(xù)推敲或放棄D建筑容量貨值需求時，算不過來賬，也可直接推進投決會35、在建工程轉(zhuǎn)讓的交易模式，存在的缺點是（B）A、不承擔(dān)原公司債務(wù)、法務(wù)B、原有項目已取得的各項審批、開發(fā)手續(xù)需進行變更，手續(xù)繁雜C、出售時所多支付的成本能作為土地增值稅扣除項目D完成投資總額的45%36、項目分立過程中，描述錯誤的是（C）A、分立程序復(fù)雜，時間比較長：公告，工商，銀行資信，合同，勞動關(guān)系等B、若符合特殊性稅務(wù)處理

14、條件，免征企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓時受到12個月限制C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立時不符合土地增值稅免稅政策，不需要交納土地增值稅D要關(guān)注分立出來的土地是否有單獨土地證37、股權(quán)并購過程中，對目標公司的考量，哪個方面較為有利（B）A、存續(xù)時間久B、業(yè)態(tài)單一C、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜D訴訟較多38、（C）只是目標公司股東發(fā)生變化，但并不導(dǎo)致目標公司債權(quán)債務(wù)主體變更，權(quán)利義務(wù)的載體仍然是該目標公司。A、在建工程轉(zhuǎn)讓B、法拍C、股權(quán)收購D分立39、關(guān)于土地閑置，描述錯誤的是（C）A、已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一B、已投資額占總投資額不足25%,中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地C、已

15、投資額占總投資額不足25%,中止開發(fā)建設(shè)滿三年的國有建設(shè)用地D超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地40、下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓是（。A、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的B、依法收回土地使用權(quán)的C、共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意的D權(quán)屬有爭議的41、投決會項目至少需要（C）名投委表決同意獲取，方可過會。A、2B、3C、4D542、投資決策會委員的關(guān)注方向不包括以下哪個方面（B）A.、戰(zhàn)略及運營B.、物業(yè)C、土地市場及營銷去化D資金及收益43、投資決策會委員應(yīng)行使以下哪些權(quán)利（D）A、研討批準項目可行性報告，確定投資方案B、確定項目經(jīng)濟指標

16、C、確定項目交易原則D以上全部44、凡上報投決會項目，需提前（B）天將投決會報告上報至集團投資拓展中心A4B、3C、2D145、在投資決策會報告中，不包括以下哪方面的內(nèi)容（A）A、所處區(qū)域農(nóng)民工工資預(yù)儲金B(yǎng)、項目案例卡C、所處區(qū)域預(yù)售監(jiān)管資金政策D現(xiàn)金流量圖46、中華人民共和國實行土地社會主義公有制，即全民所有制和（C）A、國家所有制B、私有制C、勞動群眾集體所有制D以上均不正確47、國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行（B）A征用B、征收或征用C、收購D購買48、國家所有的土地所有權(quán)由（B）代表國家行使A、基層人民政府B、國務(wù)院C、省級以上人民政府D國土資源部49、農(nóng)村集體所

17、有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包期限為（A）A、30年B、40年C、50年D60年50、（C）土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)劃定土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。A縣級以上B、縣級C、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）D縣級和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）51、出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前（B）申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準。A、6個月B、1年C、15個月D2年52、土地使用者應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后（B）內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。A、30日B、60日C、90日D120日53、資產(chǎn)負債表

18、是指反映公司在某一特定日期即月末、年末財務(wù)狀況的會計報表。所反映的財務(wù)狀況具體是指哪方面內(nèi)容？A、公司全部資產(chǎn)、負債和損益B、公司全部資產(chǎn)、負債和資金變動C、公司全部資產(chǎn)、負債和收益分配D公司全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益54、有限責(zé)任公司不同于合伙企業(yè)的特點之一是（B）A、以營利為目的B、具有法人資格C、有獨立的名稱D獨立對外簽訂合同55、（D）不是影響房地產(chǎn)價格的一般因素。A、土地成本B、人口狀況C、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rD人文環(huán)境56、土地使用權(quán)出讓合同，由市、縣人民政府（A）與土地使用者簽訂A、土地管理部門B、開發(fā)區(qū)管委會C、建設(shè)管理部門D規(guī)劃管理部門57、國有土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣（D）管理部門擬定方案A、土地B、房產(chǎn)C、土地和規(guī)劃D土地管理部門會同規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)58、房地產(chǎn)最重要的一個特性是（A）A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性C、相互影響性D不一致性59、正常情況下某宗