REITs市場投資分析研究報告課件

1、REITs市場投資分析研究報告市場投資分析研究報告4公募REITs基本介紹1全球REITs市場簡析2345中國公募REITs試點現(xiàn)狀公募REITs的估值、發(fā)行及后續(xù)市場表現(xiàn)中國公募REITs未來機遇與挑戰(zhàn)REITs可類比為流動的不動產(chǎn)REITs是把流動性較低、非證券形態(tài)的不動產(chǎn)直接轉化為資本 市場上可流通交易基金的金融過程低杠桿低杠桿類似于房地產(chǎn)企業(yè)， REITs 同樣可以進行杠桿經(jīng)營，但REITs的杠桿率較為適中杠桿率較為適中， 部分國家還對基金的杠桿杠桿率率 進行限制進行限制。REITs產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征強制派系政策強制派系政策REITs將產(chǎn)生的絕大部分收益絕大部分收益分分 配配給投資者的標

2、準化金融產(chǎn)品。稅收中性稅收中性國際市場中，REITs不因本身的 結構帶來新的稅收負擔，某些國 家和地區(qū)還給予REITs產(chǎn)品一定 的稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠。流動性流動性&雙優(yōu)勢雙優(yōu)勢REITs作為二級市場基金，不僅 可以上市流通轉讓流通轉讓，同時還兼具 股和債股和債的雙重屬性。優(yōu)質的標的資產(chǎn)優(yōu)質的標的資產(chǎn)REITs通過基礎設施資產(chǎn)支持 證券等特殊目的載體持有基基 礎設施項目礎設施項目。專業(yè)運營團隊專業(yè)運營團隊REITs由基金管理人及原始管理人及原始權權 益人益人等主體管理并運營上述 基礎設施項目。3321654主要市場公募REITs基本要素對比不同市場監(jiān)管層在公募REITs的資產(chǎn)投向、收益分

3、配等方面做 出了嚴格的要求4基本要素基本要素美國美國英國英國日本日本新加坡新加坡加拿大加拿大中國香港中國香港中國內地中國內地主體類型公司型公司型公司型契約型契約型契約型契約型是否上市非強制上市強制上市非強制上市強制上市強制上市強制上市符合條件可上市股權結構股東100前五大股東合 計份額50%單一股東持股比例不得超過10%股東1000前十大股東合 計份額75%至少有500名以上 股東，且累計持有 份額高于25%股東150NANA不動產(chǎn)配 置比例75%75%上市70%非上市95%75%90%70%80%以上的基金資 產(chǎn)投資于基礎設施 資產(chǎn)支持證券不動產(chǎn)收 入比例上市75%非上市95%75%NA90

4、%上市75%非上市90%NANA杠桿率NANANA45%NA45%28.6%租金收入 分配比例90%90%90%90%通常為100%90%可供分配利潤的 90%資本利得 分配比例NANA90%NA通常為100%視情況而定可供分配利潤的 90%REITs基金屬于核心型地產(chǎn)基金風險風險租賃狀況良好的寫字樓、零售物業(yè)等長期持有的工業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、水廠等資產(chǎn)重新定位核心地區(qū)地產(chǎn)開發(fā)收購物業(yè)不動產(chǎn)基金投資策略通?？煞譃楹诵男?、增值型及機會型核心投資策略風險最低，通過穩(wěn)定、長期的現(xiàn)金流獲益。增值型投資策略風險較高，通過對動產(chǎn)進行翻新、重新定位尋求 資產(chǎn)的增值；亦或通過在核心區(qū)位拿地開發(fā)，保證未來資產(chǎn)的銷售

5、水平也屬于增值型投資策略。機會型投資策略是指對不 動產(chǎn)大規(guī)模投資或房地產(chǎn)開發(fā)商在新市場進行開發(fā)以尋求超額收益，風險最大。絕大部分REITs采取的是典型的核心型投資策略，以謀求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。部分REITs（例如私募REITs）參與資產(chǎn) 的重新定位和開發(fā)。但各國的REITs制度往往對高風險的策略加以限制?；貓蠡貓笮率袌鲩_發(fā)REITs持有持有 物業(yè)物業(yè)機會型機會型增值型增值型核心型核心型56%8%10%15%15%20%REITs基金于地產(chǎn)開發(fā)完成之后介入REITs一般禁止參與物業(yè)前期開發(fā)；而是在開發(fā)完成后的運營 環(huán)節(jié)介入，以滿足開發(fā)商及前期投資者資金退出的需求01 拿地拿地自有資金 非標融

6、資06運營或退出運營或退出二級市場轉讓銷售款REITs05 竣工竣工銷售尾款 預收款ABS04 施工施工 自 有 資 金 不動產(chǎn)抵押貸款 各項應付款ABS03 預售預售 銷售預收款026 開工開工 非標融資 銀行貸款各項應付款ABS私募基金房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)流程開發(fā)流程REITs基金的分類REITs分類方法分類方法資產(chǎn)組成和收益來源資產(chǎn)組成和收益來源組織形式和交易結構組織形式和交易結構募集資金和流通特點募集資金和流通特點底層資產(chǎn)的收入類型底層資產(chǎn)的收入類型權益型權益型REITs抵押型抵押型REITs公司型公司型REITs契約型契約型REITs私募私募REITs公募公募REITs收費類資產(chǎn)收費類

7、資產(chǎn)REITs租金類資產(chǎn)租金類資產(chǎn)REITs直接投資房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)，基金收入 主要來源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng) 營收入營收入。不直接持有物業(yè)，而是通過 發(fā)放抵押貸款抵押貸款的方式向業(yè)主 注入資金，從而賺取利息利息。實質是股份制股份制房地產(chǎn)投資公司 ， 通 過 發(fā) 行 股股 份份 籌籌 集集REITs 資金資金投資房地產(chǎn)項目。本質是一種信托信托行為，體現(xiàn) 為委托人、托管人和受益人委托人、托管人和受益人 各司其職。發(fā)行程序更為簡單程序更為簡單，投資更具有靈活性靈活性，可發(fā)掘更優(yōu)質的資產(chǎn)，但犧牲的是流動性流動性。發(fā)行更為復雜復雜，監(jiān)管監(jiān)管更加嚴格，但吸收資金規(guī)模資金規(guī)模更龐大，能夠投資的資產(chǎn)價值資產(chǎn)

8、價值更高。該類資產(chǎn)一般為基礎設施基礎設施， 收益由國家制定，通常在特 許經(jīng)營權到期后自動停止。以租金為主要收入的基礎設 施一般屬于商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū) 類資產(chǎn)類資產(chǎn)，潛在收益更高。根據(jù)不同維度，REITs可分為8種類型且每種類型可交叉重疊類型類型特征特征7公募REITs底層資產(chǎn)類型豐富REITs基金可投資標的廣泛，基本涵蓋了所有物業(yè)類型公寓類公寓類REITs長租公寓與個人住房最主要的 區(qū)別是資產(chǎn)所有權。主要包括 了長租公寓、酒店式公寓等購物中心類購物中心類REITs購物中心具有業(yè)態(tài)多元化、輻 射范圍廣等優(yōu)勢，能夠滿足消 費者不同類型的需求辦公寫字樓辦公寫字樓REITs具有區(qū)位優(yōu)勢的寫字

9、樓稀缺性 較高，而長期穩(wěn)定的租金來源 往往是REITs青睞的對象工業(yè)倉儲類工業(yè)倉儲類REITs此類資產(chǎn)大多以產(chǎn)業(yè)園的形式 存在。產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)勢是“因需 而建”，回報也更加穩(wěn)定醫(yī)療健康類醫(yī)療健康類REITs醫(yī)療類REITs并非從事醫(yī)療健 康護理類業(yè)務，而是將物業(yè)出 租給從事健康護理業(yè)務的公司酒店類酒店類REITs酒店的順周期屬性決定了自身 收入波幅較大，大部分REITs 持有物業(yè)都是廣泛認可的品牌市政設施類市政設施類REITs市政設施資產(chǎn)現(xiàn)金收益穩(wěn)定， 主要包括能源、通信、交通、 市政等資產(chǎn)其他類其他類REITs其他類REITs內容廣泛，主要 包括林地開采、度假區(qū)等。但 目前市場中相關產(chǎn)品數(shù)量較少

10、股性股性債性債性醫(yī)療健康醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 數(shù)據(jù)中數(shù)據(jù)中心、心、 物流倉儲物流倉儲購物中心、寫購物中心、寫 字樓、長租公字樓、長租公 寓、酒店旅館寓、酒店旅館港口碼頭、高港口碼頭、高 速公路、城市速公路、城市 軌交軌交電熱燃水生產(chǎn)、電熱燃水生產(chǎn)、 固廢處理、污水固廢處理、污水 處理、電網(wǎng)輸電處理、電網(wǎng)輸電市場化市場化特許經(jīng)營特許經(jīng)營收收 費費 類類 資資 產(chǎn)產(chǎn)租租 金金 收收 入入 類類 資資 產(chǎn)產(chǎn)8REITs基金的優(yōu)勢公募REITs監(jiān)管更加透明，既拓寬了開發(fā)商的物業(yè)退出渠道， 也優(yōu)化了投資者的投資組合1融資渠道融資渠道公募REITs可盤活存量資產(chǎn)盤活存量資產(chǎn)，提 升基礎設施資產(chǎn)估值

11、，獲得流 動性溢價，同時提供增量投資 資金，改善負債水平，降低企 業(yè)杠桿率，助力企業(yè)“輕資產(chǎn)” 運營模式轉型，更好地推動資 本市場服務實體經(jīng)濟。2高額分配高額分配公募REITs產(chǎn)品將90%的基金年的基金年 度可分配利潤用于分配度可分配利潤用于分配，高比 例分紅，同時由于基礎設施項 目權屬清晰，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn) 定，投資回報良好，填補了當 前金融產(chǎn)品的空白，豐富了投 資品種，便利投資者投資于流 動性較弱的基礎設施項目。39嚴格監(jiān)管嚴格監(jiān)管公募REITs產(chǎn)品規(guī)則透明健全規(guī)則透明健全， 比照公開發(fā)行證券要求建立上 市審查制度，制定了完備的發(fā) 售、上市、交易、收購、信息 披露、退市等具體業(yè)務規(guī)則。 基礎

12、設施項目可借助資本市場 公開、透明機制，通過資本市 場融資，引導金融資金參與實 體項目建設，實現(xiàn)高質量發(fā)展。美國、日本等市場為公司型架構REITs投資人持有份額為上市流通的公司股票并作為合伙企業(yè) 的GP，項目管理團隊也由公司進行內部招聘企業(yè)管理團隊企業(yè)管理團隊股票持有人股票持有人REITs投資人投資人REITs發(fā)行企業(yè)發(fā)行企業(yè)經(jīng)營性合伙企業(yè)經(jīng)營性合伙企業(yè)公司公司1公司公司公司公司N托管人托管人律師事務所律師事務所資產(chǎn)評估機構資產(chǎn)評估機構會計師事務所會計師事務所其他咨詢顧問其他咨詢顧問債權人債權人內部招聘REITs投資人作為GPREITs發(fā)行企業(yè)作為LP100%股權100%股權100%股權100

13、%股權REITs資金托管合伙企業(yè)資金托管項目資金監(jiān)管投資合伙企業(yè)收益分配項目收益分配REITs收益分配法律關系現(xiàn)金流資產(chǎn)運營管理托管費托管費托管費發(fā)行企業(yè)股票收益10發(fā)行企業(yè)利息新加坡、中國等市場為契約型架構契約型REITs參與主體包括：投資人、管理人、托管人及外部 顧問；中國公募REITs采用該架構基金管理人基金管理人證券管理人證券管理人原始權益人原始權益人戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者公募公募REITs基金基金資產(chǎn)支持證券資產(chǎn)支持證券（ABS）公司公司1公司公司公司公司N托管人托管人律師事務所律師事務所資產(chǎn)評估機構資產(chǎn)評估機構會計師事務所會計師事務所其他咨詢顧問其他咨詢顧問運營管理機構運營管理機構網(wǎng)

14、下投資者網(wǎng)下投資者公眾投資者公眾投資者設立并管理設立并管理運營必須具有實際控制關系或同一控制委 托 運 營 管 理100%股權100%股權基金資金托管證券資金托管項目資金監(jiān)管100%持有計劃收益分配項目收益分配持有基金份額基金收益分配法律關系現(xiàn)金流運營管理費 100%股權100%股權管理費基金管理費托管費11托管費托管費14公募REITs基本介紹1全球REITs市場簡析2345中國公募REITs試點現(xiàn)狀公募REITs的估值、發(fā)行及后續(xù)市場表現(xiàn)中國公募REITs未來機遇與挑戰(zhàn)151960-19691970-19791990-19992000-20092010-20192020-今今潛在引入國家潛

15、在引入國家新加坡-1999迪拜-2006牙買加馬耳他公募REITs在全球各地均有發(fā)行截至2021年12月，全球共有865只REITs在全球運營，總市 值約為 2.5 萬億美元中國臺灣-1969中國香港-200398.3%90.1%77.8%63.2%41.8%39.8%31.2%9.2%19.4%20.7%25.2%0.8%8.3%18.7%28.3%21.0%24.0%0.8%5.1%17.1%8.9%10.6%18.5%19.5%1990-2021年各地區(qū)年各地區(qū)REITs在運營數(shù)量在運營數(shù)量 占比占比19901995北美（%）2000亞洲（%）20052010歐洲（%）20152021其

16、他市場（%）全球REITs發(fā)行數(shù)量進入高速增長區(qū)間近年來REITs發(fā)展迅速，從最初的北美一家獨大逐漸演變?yōu)槿?世界共同發(fā)展從發(fā)行數(shù)量看，REITs在過去30年的數(shù)量從1990年的120只擴張到2021年的865只。從發(fā)行區(qū)域看，1990年REITs僅在北 美、歐洲及澳洲地區(qū)發(fā)行，至2021年末全球各地區(qū)均有REITs在外發(fā)行。近年來亞洲地區(qū)REITs發(fā)行數(shù)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長， 發(fā)行數(shù)量從2005年的31只增長到216只，發(fā)行數(shù)量也在2015年后超過了歐洲地區(qū)。除此之外，REITs在非主要市場也有發(fā) 行，例如中東地區(qū)的沙特阿拉伯和阿曼、非洲的肯尼亞等市場也有發(fā)行REITs。120242257337

17、4076711.7%865120242257337407671865101.7%6.2%31.1%20.8%64.9%28.9%1990-2021年全球年全球REITs在運營數(shù)量在運營數(shù)量1990199520002005201020152021本年在外發(fā)行數(shù)量（只）增速（%）發(fā)發(fā)14行行 只只數(shù)數(shù)量量134.5404.41783.08.482.9295.212.2114.8224.08.9 0.0 0.0 8.913.655.8198.719902000北美（十億美元） 歐洲（十億美元）20102021亞洲（十億美元）其他地區(qū)（十億美元）次貸危機后REITs市值迅猛增長468.4657.913

18、85.92501.0147.3%177.7%40.5%110.6%1990-2021年REITs市值年均增長率超過18%，但北美市場 市值遠超其他地區(qū)從全球角度看，REITs基金總市值由1990年的178億美元增長至2021年的25010億美元。平均年增長率超過了18%。從地 區(qū)角度看，北美地區(qū)REITs市值規(guī)模最大。雖然其他市場REITs也在蓬勃發(fā)展，但市值遠不及北美地區(qū)。美國REITs市值于次貸危機后增長迅猛得益于：（1）危機期間底層資產(chǎn)估值嚴重下跌，REITs大舉收購低價資產(chǎn)；（2） 基金內部債務重組和再融資強化資產(chǎn)負債表；（3）稅收優(yōu)惠政策使REITs在后危機時代得到了大量資本青睞。1

19、990-2021年全球年全球REITs總市值總市值1990-2021年各地區(qū)年各地區(qū)REITs總市值總市值282.4%17.868.2168.7199019952000市值合計（十億美2005元）20102015增速（%）202180.5%美國市值迅猛上漲原因美國市值迅猛上漲原因收收 購購 低低 價價 資資 產(chǎn)產(chǎn)債債 務務 重重 組組稅稅 收收 優(yōu)優(yōu) 惠惠15REITs發(fā)展60年深得國際市場認可近30年來，全球REITs市值占發(fā)行市場GDP比重已達到由 28.8%增長至85%隨著REITs基金在全球范圍內的發(fā)行，目前已發(fā)行的國家和地區(qū)的REITs市值占 2020 年對應國家和地區(qū)GDP的85%

20、，而該 比重在1990 年僅為28.8%。1990-2020年間，已發(fā)行REITs的國家和地區(qū)的GDP從65億美元增加到約72萬億美元。從各地區(qū)角度來看，北美市場REITs市值占GDP比重較為穩(wěn)定，介于25%-35%之間；而該比重在歐洲及亞洲市場增長迅 猛，特別是亞洲市場，由1990年占比低于1%增長至2020年的32%。28.8% 28.8%55.1%56.7%68.5%67.8%68.0%85.0%0.2%2.8%21.0%-1.0%0.2%25.0%199019952000200520102015201920201990-2020年全年全球球REITs總市值占發(fā)行總市值占發(fā)行 國家國家G

21、DP比重比重91.0%0.0%15.9%12.8%32.0%26.2%32.2%26.8%28.0%22.7%18.9%1.7%0.9%4.0%3.0%6.2%6.1%1990-2020年各地區(qū)年各地區(qū)REITs市值占市值占GDP比重比重1990亞洲（%）2000北美（%）2010歐洲（%）2020其他市場（%）占比合計（%）增速（%）16REITs的出臺大多伴隨著經(jīng)濟下滑注釋：根據(jù)新加坡城市重建局2001年公布的數(shù)據(jù)，1996-1999年房價跌幅達到50%。-0.6%7.1%2.1%6.9%2.6%11.5%10.9%7.0%8.3%-2.2%1.0%2.7%3.1%1.1%-1.1%-0.

22、3%5.1%-5.9%7.7%3.1%7.0%6.9%6.8%2.1%6.0%0.6%2.2%8.1%6.1%各國家和地區(qū)各國家和地區(qū)REITs出臺前出臺前GDP增速增速-1.5%-0.1%-1.3%-1.2%-0.7%-2.7%-1.0%-2.2%-2.5%4.5%-4.6%4.5%-3.6%-3.0%-3.0%43.1%-33.0%-11.0%-10.8%-13.1%-10.1%-13.1%各國家和地區(qū)各國家和地區(qū)REITs出臺前房價走出臺前房價走勢勢9.3%T-6T-5T-4T-3T-2T-1TT-6T-5T-4T-3T-2T-1T美國（%）中國香港（%）新加坡（%）中國（%）日本（%）

23、美國（%）中國（%）日本（%）中國香港（%）主要國家和地區(qū)REITs出臺前GDP增速及房價走勢均出現(xiàn)不 同程度的下滑或低迷的現(xiàn)象從經(jīng)濟增長角度看，REITs的推出與國家和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展形勢有著密切的關聯(lián)。主要國家和地區(qū)均是在經(jīng)濟長期低迷或 突然出現(xiàn)經(jīng)濟危機時出臺REITs制度。這是因為公募REITs與資產(chǎn)證券化一樣，屬于邊際貨幣政策，是定向貨幣供給的金融 產(chǎn)品，可以為國家經(jīng)濟需要的領域和產(chǎn)業(yè)定向增加貨幣供應。從政府視角看，經(jīng)濟周期以及房地產(chǎn)市場狀況是政府制定 REITs制度時考慮的主要因素。政府推出REITs期望能夠對低迷的房地產(chǎn)行業(yè)以及整體市場環(huán)境起到提振作用。17REITs風險與股票相近但

24、長期持有更佳中短期REITs收益率不及股票，但長期來看REITs收益率明顯 上揚；二者的波動率區(qū)間在中短期與長期相仿從收益端看，大部分市場中短期（3年）股票年化收益率明顯高于REITs，而長期（10年）股票年化收益率沒有明顯漲幅， 但REITs收益率卻有明顯上揚，且部分市場REITs收益率小幅超過股票。從風險端看，各市場REITs與股票的波動率從中短期至長期均出現(xiàn)一定的上升，但二者波動率區(qū)間在中短期與長期相仿。15.8%8.7%7.8%6.3%6.0%4.5%15.5% 13.0%9.5%12.9%8.7%21.9%14.0%9.1%10.7%12.3%12.3%12.7%7.5%14.3%1

25、1.7%9.3%10.6%15.1%15.1%15.3%15.3%10.2%2016-2018年主要市場年主要市場REITs和股票平和股票平 均年化收益率及標準差均年化收益率及標準差中國香港 新加坡 澳大利亞歐洲REITs年化收益率（%）REITs波動率（%）美國日本英國股票年化收益率（%） 股票波動率（%）20.1%16.4%14.4%13.0%12.3%9.5%9.1%19.7%10.3%12.0%10.1%9.8%9.5%7.6%13.4%15.3%13.0%15.2%19.0%17.7%15.3%11.8%16.4%16.6%17.8%11.9%12.4%13.4%2009-2018年

26、主要市場年主要市場REITs和股票平和股票平 均年化收益率及標準差均年化收益率及標準差中國香港美國澳大利亞日本REITs年化收益率（%）REITs波動率（%）英國歐洲新加坡股票年化收益率（%） 股票波動率（%）18公募REITs效益指標長期表現(xiàn)更優(yōu)1.50.70.60.50.31.00.8 0.80.90.81.40.81.50.92016-2018年主要市場和地區(qū)年主要市場和地區(qū)REITs及及 股票年均風險調整收益股票年均風險調整收益中國香港 新加坡日本澳大利亞REITs風險調整收益（倍）注釋：風險調整收益率=年化收益率/年化標準差歐洲美國英國股票風險調整收益（倍）1.51.11.10.80

27、.70.60.50.50.91.30.70.80.80.62009-2018年主要市場和地區(qū)年主要市場和地區(qū)REITs及及 股票年股票年均均風險調整收益風險調整收益中國香港 澳大利亞美國日本REITs風險調整收益（倍）注釋：風險調整收益率=年化收益率/年化標準差英國歐洲新加坡股票風險調整收益（倍）19投資期由中短期向長期邁進的過程中股票效益明顯下降，而REITs顯著提升中短期（3年）各市場REITs風險調整收益區(qū)間介于0.31-1.48，股票風險調整收益區(qū)間介于0.81-1.45；而長期（10年）各 市場REITs風險調整收益區(qū)間介于0.5-1.5，股票風險調整收益區(qū)間介于0.51-1.29。

28、這說明股票在中短期表現(xiàn)高于REITs， 而在長期投資中REITs平均表現(xiàn)要高于股票。公募REITs能夠有效的分散風險0.580.640.640.670.710.730.60.70.70.80.60.490.50.5日本美國澳大歐洲英國新加中國利亞坡香港相關系數(shù)注釋：相關系數(shù)采用10年月度收益率進行計算，數(shù)據(jù)截止日期為2018年12月31日。REITs市場之間、REITs市場與股票市場的相關系數(shù)普遍較低整體而言，REITs市場之間以及與股票市場的相關性普遍較低，能夠實現(xiàn)風險分散化。日本、美國、澳大利亞、歐洲以及 英國市場相關系數(shù)低于0.7，而新加坡及中國香港市場相關系數(shù)介于0.7-0.75之間。

29、從REITs市場之間相關系數(shù)看，美國、歐洲、英國市場之間的相關系數(shù)高于日本、新加坡、中國香港、澳大利亞市場之間 的相關系數(shù)。此外，日本市場不論與自身股票市場還是與其他REITs市場之間的相關性顯著低于其他市場。主要國家和地區(qū)主要國家和地區(qū)REITs與股票相關性與股票相關性主要國家和地區(qū)主要國家和地區(qū)REITs市場之間相關性市場之間相關性澳大利亞中國香港新加坡日本英國歐洲美國美國歐洲英國日本新加坡中國香港澳大利亞相關相關 系數(shù)系數(shù)00.170.170.330.330.50.50.670.670.830.83120美國與日本REITs底層資產(chǎn)類型綜合不動產(chǎn)15%基礎設施15%工業(yè)和倉儲14%零售和

30、購物中心13%公寓 12%寫字樓11%醫(yī)療健康9%酒店 6%5%綜合不動產(chǎn)36%21寫字樓21%酒店 14%公寓 10%工業(yè)和倉儲6%零售和購物中心6%醫(yī)療健康 3%其他4%2018年美國年美國REITs底層資產(chǎn)類型分布底層資產(chǎn)類型分布2018年日本年日本REITs底層資產(chǎn)類型分布底層資產(chǎn)類型分布其他美國REITs底層資產(chǎn)類型分布最多元，且集中度較低；日本底 層資產(chǎn)類型較美國更集中，但依然保持一定的多元化水平美國REITs市場于1960年初步建立，美國REITs市場發(fā)展時間最久、規(guī)模最大、資產(chǎn)類型最豐富。REITs市值占比前三的物 業(yè)類型包括了：綜合不動產(chǎn)（15%）、基礎設施（15%）以及工業(yè)

31、和倉儲（14%）。其余物業(yè)類型還包括零售和購物中 心、公寓、寫字樓等。日本REITs市場于2000年建立，底層資產(chǎn)分布也相對多元，但較美國市場相對集中。其中，綜合不 動產(chǎn)市值占比為36%，寫字樓占比21%，酒店占比14%。歐洲與新加坡REITs底層資產(chǎn)類型綜合不動產(chǎn) 52%零售和購物中心21%寫字樓12%物業(yè)開發(fā)和管理 6%公寓 3%工業(yè)和倉儲醫(yī)療健康3%2%其他1%綜合不動產(chǎn) 51%22零售和購物 中心 22%工業(yè)和倉儲11%寫字樓 8%醫(yī)療健康5%酒店 3%歐洲市場資產(chǎn)類型集中度高，但保持著一定水平的多元化； 新加坡市場資產(chǎn)類型集中度與歐洲類似，但多元化水平較低荷蘭于1969年率先在歐洲建

32、立了REITs市場，但市場規(guī)模較小。直到21世紀初，歐洲主要國家才逐步發(fā)展REITs市場。其 中法國于2003年建立，德國、英國、意大利于2007年開啟REITs發(fā)行，而西班牙則于2009年建立REITs市場。新加坡REITs市場于2002年建立，該時間與歐洲主要國家建立REITs市場時間接近。歐洲與新加坡REITs市場底層資產(chǎn)類型集中度 也較為相似均以綜合不動產(chǎn)、零售和購物中心為主。但新加坡REITs底層資產(chǎn)多元化程度較歐洲市場低。2018年歐洲年歐洲REITs底層資產(chǎn)類型分布底層資產(chǎn)類型分布2018年新加坡年新加坡REITs底層資產(chǎn)類型分布底層資產(chǎn)類型分布澳大利亞與香港REITs底層資產(chǎn)類

33、型澳大利亞與中國香港REITs底層資產(chǎn)集中度高于其他主要市場， 多元化水平也低于其他市場澳大利亞于1971年建立REITs市場，但市場活躍度一直較低，這在底層資產(chǎn)類型集中度較高以及多元化水平較低中得以體 現(xiàn)。其中零售和購物中心占比42%、綜合不動產(chǎn)占比39%、工業(yè)和倉儲資產(chǎn)占比18%。而香港REITs市場于2005年建立， 但由于香港地區(qū)面積較小、物業(yè)類型多元化程度較低等原因使得香港REITs市場底層資產(chǎn)集中度較高。其中零售和購物中 心占比達到62%，綜合不動產(chǎn)占比20%，寫字樓占比14%，而酒店類占比約為4%。零售和購物中心42%綜合不動產(chǎn)39%工業(yè)和倉儲18%1%2018年澳洲年澳洲REI

34、Ts底層資產(chǎn)類型分布底層資產(chǎn)類型分布其他零售和購物中心62%23綜合不動產(chǎn)20%2018年香年香港港REITs底層資產(chǎn)類型分布底層資產(chǎn)類型分布酒店寫字樓4%14%26公募REITs基本介紹1全球REITs市場簡析2345中國公募REITs試點現(xiàn)狀公募REITs的估值、發(fā)行及后續(xù)市場表現(xiàn)中國公募REITs未來機遇與挑戰(zhàn)25中國REITs發(fā)行基本信息序號序號名稱名稱證券代碼證券代碼發(fā)行日期發(fā)行日期底層資產(chǎn)底層資產(chǎn)發(fā)行期限發(fā)行期限發(fā)行份額發(fā)行份額發(fā)行價發(fā)行價募資規(guī)模募資規(guī)模（年）（年）（萬份）（萬份）（元（元/份）份）（萬元）（萬元）1富國首創(chuàng)水務 REIT5080062021年6月21日污水處理2

35、6500003.70185000.002紅土鹽田港 REIT1803012021年6月21日物流地產(chǎn)36800002.30184000.003博時蛇口產(chǎn)園 REIT1801012021年6月21日產(chǎn)業(yè)園區(qū)50900002.31207900.004中航首鋼綠能 REIT1808012021年6月21日垃圾處理211000013.38133800.005華安張江光大 REIT5080002021年6月21日產(chǎn)業(yè)園區(qū)20500002.99149500.006中金普洛斯 REIT5080562021年6月21日物流地產(chǎn)501500003.89583500.007東吳蘇園產(chǎn)業(yè) REIT508207202

36、1年6月21日產(chǎn)業(yè)園區(qū)40900003.88349200.008浙商滬杭甬 REIT5080012021年6月21日高速公路20500008.72436000.009平安廣州廣河 REIT1802012021年6月21日高速公路997000013.02911400.0010華夏越秀高速 REIT1802022021年12月14日高速公路50300007.10213000.0011建信中關村 REIT5080992021年12月17日產(chǎn)業(yè)園區(qū)45900003.20288000.00截止2022年3月25日我國公募REITs累計發(fā)行11只；行業(yè)分布在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)以及環(huán)?；I域中國

37、公募REITs監(jiān)管框架頂頂 層層 設設 計計發(fā)改委發(fā)改委證監(jiān)會證監(jiān)會執(zhí)執(zhí) 行行 保保 障障交易所交易所行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會項目項目 篩篩選選項目項目 審審核核項目項目 入入庫庫建立公募建立公募REITs 上市管理制度上市管理制度公募公募REITs基金基金 注冊申請的審批注冊申請的審批制定上市申制定上市申 請條件請條件制定信息披制定信息披 露要求露要求REITs存續(xù)存續(xù) 期的監(jiān)管期的監(jiān)管公募公募REITs基金備基金備 案、合規(guī)管理案、合規(guī)管理盡職調查、信息盡職調查、信息 披露等業(yè)務操作披露等業(yè)務操作中國REITs監(jiān)管框架是以發(fā)改委、證監(jiān)會作為頂層制度設計機關；交易所、行業(yè)協(xié)會作為執(zhí)行保障機構的雙層結

38、構體系監(jiān)管機構監(jiān)管機構監(jiān)管內容監(jiān)管內容26中國公募REITs重點政策梳理27公募REITs政策逐漸由頂層制度細化至實際操作與行業(yè)規(guī)范2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工 作的通知（下稱通知），并出臺配套指引，標志著國內公募REITs發(fā)展正式啟航。未來基礎設施 REITs 將聚焦于新 基建、交通、能源、倉儲物流，信息網(wǎng)絡、園區(qū)開發(fā)等領域。序號序號文件名稱文件名稱簽發(fā)機關簽發(fā)機關簽發(fā)日期簽發(fā)日期主要內容主要內容1關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基 金（REITs）試點相關工作的通知證監(jiān)會 發(fā)改委2020年4月24日明確

39、了基礎設施REITs試點的基本原則試點的基本原則，試點項目要求項目要求和試點工作工作 安排安排，屬于公募REITs試點階段的頂層制度頂層制度設計。2關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基 金（REITs）試點項目申報工作的通知發(fā)改委2020年7月31日細化試點細化試點項目要求，明確試點項目的申報申報條件、合規(guī)合規(guī)要求、流程及流程及 材料材料等具體細則。3公開募集基礎設施證券投資基金指引（試 行）證監(jiān)會2020年8月6日明確基礎設施范圍基礎設施范圍，細化基礎設施項目準入要求項目準入要求，規(guī)范REITs的發(fā) 行、投資、管理、擴募、收益分配、決策機制，規(guī)范參與機構準入 條件及權利義務。4關于進一步做好

40、基礎設施領域不動產(chǎn)投資 信托基金（REITs）試點有關工作的通知發(fā)改委2020年11月27日對各主管部門主管部門就試點項目的審核、落實及協(xié)調審核、落實及協(xié)調等進行規(guī)范。5公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業(yè)務辦法（試行）上交所 深交所2021年1月29日規(guī)范基礎設施REITs上市申請條件與確認程序上市申請條件與確認程序，規(guī)范基礎設施REITs 的發(fā)售、上市、交易發(fā)售、上市、交易，規(guī)范基礎設施REITs的存續(xù)期管理存續(xù)期管理及信息披信息披 露露。6公開募集基礎設施投資基金登記結算業(yè)務指引（試行）中證登2021年2月5日進一步規(guī)范上交所與深交所關于基礎設施REITs的登記結算業(yè)務。登記結算

41、業(yè)務。7公開募集基礎設施證券投資基金三項主要 工作（試行）基金業(yè)協(xié) 會2021年2月8日規(guī)范基礎設施REITs的盡職調查盡職調查工作、財務報表編制財務報表編制、收益分配收益分配、信息披露信息披露等業(yè)務操作，進一步完善基金經(jīng)理的自律管理。8關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資 信托基金（REITs）試點工作的通知發(fā)改委2021年6月29日進一步規(guī)范進一步規(guī)范基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點工作試點工作。9關于基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告財政部2022年1月26日規(guī)定了原始權益人在向項目公司劃轉基礎設施資產(chǎn)劃轉基礎設施資產(chǎn)取得的項目公司 股權時不繳納所得稅不繳納

42、所得稅，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司 股權實現(xiàn)的資產(chǎn)轉讓評估增值，所得稅繳納所得稅繳納時點遞延遞延至支付股權轉 讓價款后繳納。30底層資產(chǎn)聚焦重點行業(yè)目前我國公募REITs底層資產(chǎn)類型要求嚴格、多元化程度低類型類型資產(chǎn)投向資產(chǎn)投向具體領域具體領域允許類交通交通基礎設施收費公路、鐵路、機場、港口等允許類能源能源基礎設施發(fā)電、清潔能源、特高壓輸電，電網(wǎng) 建設、充電基礎設施等允許類市政市政基礎設施供水、供電、供氣、供熱項目，以及停車場等允許類生態(tài)環(huán)保生態(tài)環(huán)?；A設施污水垃圾處理及資源再利用基礎設施、 固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎設施等允許類倉儲物流倉儲物流基礎設施通用倉庫以及冷庫等專業(yè)倉庫

43、等允許類園區(qū)園區(qū)基礎設施自貿區(qū)、各級別開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興 產(chǎn)業(yè)集群研發(fā)平臺、創(chuàng)業(yè)孵化器、 產(chǎn) 業(yè)加速器等允許類新型新型基礎設施數(shù)據(jù)中心類、 人工智能項目， 5G、 通信鐵塔、 物聯(lián)網(wǎng)、 工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、 寬 帶網(wǎng)絡、 有線電視網(wǎng)絡項目，智能交通、 智慧能源、 智慧城市項目允許類保障性租賃住房保障性租賃住房各直轄市及人口凈流入大城市的保障 性租賃住房項目允許類其他類型自然文化遺產(chǎn)等禁止類禁止類商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項目酒店、 商場、 寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目 不屬于試點范圍工業(yè)倉儲55.5%產(chǎn)業(yè)園區(qū)33.5%物 流 地 產(chǎn)22.0%基礎設施44.5%高速公路33.7%市 政 建 設10.8%中國公募中國公募R

44、EITs底層資產(chǎn)類型分布底層資產(chǎn)類型分布底層底層 資產(chǎn)資產(chǎn)底層資產(chǎn)聚焦重點區(qū)域全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報，但重點支持東部沿海 及兩江沿岸省份第一批省份第一批省份第二批省份第二批省份.南海諸島. . . . . . . .第二批試點第二批試點黃河流域經(jīng)濟帶黃河流域經(jīng)濟帶京津冀城市群京津冀城市群雄安新區(qū)雄安新區(qū)長江三角洲城市群長江三角洲城市群長江經(jīng)濟帶長江經(jīng)濟帶粵港澳大灣區(qū)粵港澳大灣區(qū)海南自貿區(qū)海南自貿區(qū)第一批試點第一批試點29底層資產(chǎn)聚焦優(yōu)質資源中國公募REITs試點底層資產(chǎn)大部分為往期運營穩(wěn)定、回報率良好的資產(chǎn)或行業(yè)內的示范性工程01020403優(yōu)質資源優(yōu)質資源 符合條件符合條件發(fā)起人信

45、用良好發(fā)起人信用良好具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近3 年無重大違法違規(guī)行為無重大違法違規(guī)行為。 企業(yè)內部控制制度健全內部控制制度健全， 基礎設施運營企業(yè)還應當 具有豐富的運營管理能力 。30項目權屬清晰項目權屬清晰REITs試點要求取得基礎 設施項目完全所有權或完全所有權或 經(jīng)營權利。經(jīng)營權利。已按規(guī)定履 行項目投資管理， 以及 規(guī)劃、環(huán)評和用地等相 關手續(xù)手續(xù)， 已通過竣工已通過竣工驗驗 收。收。良好的業(yè)績表現(xiàn)良好的業(yè)績表現(xiàn)項目開始運營時間原 則上不少于不少于3年，年，已產(chǎn) 生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金 流流。對項目的現(xiàn)金流 回報，要求預計未來3 年凈現(xiàn)金流分派率不現(xiàn)金流分派率不 低于低于4%

46、。規(guī)模性與成長性規(guī)模性與成長性REITs試點文件明確規(guī)定，首 次 發(fā) 行 的 基 礎 設 施REITs項 目 ， 當 期 目 標 不不 動產(chǎn)評估凈值動產(chǎn)評估凈值原則上不低 于10億元。億元。發(fā)起人（原（原始始 權益人）權益人）具有較強擴募擴募能能 力。力。REITs發(fā)行有充足的資產(chǎn)供給15.813.711.618.018.419.019.819.720.3%15.8%13.7%1.9%3.5%4.0%-0.4%20142015201620172018201920202021廣義基建投資完成額（萬億元）增速（%）39.8%40.7%43.3%45.6%46.1%45.9%44.3%43.9%36

47、.9%35.8%33.9%34.0%34.7%34.6%33.7%34.4%17.5%19.7% 19.5% 18.8%16.5% 15.2% 15.3%17.3% 17.5%中國基建存量規(guī)模巨大，但主要集中在傳統(tǒng)基建領域改革開放以來，伴隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程，中國在基礎設施領域進行了巨額投資。根據(jù)國家發(fā)改委的統(tǒng)計，1995年-2018年中國基礎設施投資累計高達130萬元，CAGR達到18%。2021年廣義基建投資完成額約為19.7萬億元，規(guī)模較2020年下降了0.4%?，F(xiàn)階段中國基礎設施領域盡管已經(jīng)擁有龐大的存量資產(chǎn)，但基礎設施領域投資大部分集中在傳統(tǒng)基建領域。2014-2021年中國基建投

48、資完成額年中國基建投資完成額2014-2021年基建投資各分項占比年基建投資各分項占比3.6%4.0%4.0%3.9%4.0%4.2%4.7%4.2%20142015201620172018201920202021信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)（%） 電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)和供應業(yè)（%） 交通運輸、倉儲和郵政業(yè)（%）水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)（%）31目前中國基建投資處在關鍵調整時期基建投資結構性矛盾凸顯投資增速下降、潛在需求旺盛廣義基建投資各分項在2014-2021年增速均出現(xiàn)了不同程度的下滑。2018年至今，除2020年新冠疫情的政策性刺激因素， 各行業(yè)增速水平基本維持在4%以內。在此期

49、間還有部分行業(yè)投資規(guī)模出現(xiàn)萎縮的情況。目前盡管中國基礎設施領域已經(jīng)擁有龐大的存量資產(chǎn)，但基礎設施補短板投資需求仍然巨大。投資需求主要集中在：國家戰(zhàn)略基建需求、存量基建翻新改造、落后地區(qū)基建不完善以及代表著未來發(fā)展方向的新基建需求。17.1%0.8%14.3%9.5%1.4%1.6%38.6%12.8%4.0%8.6%18.7%23.6%20.4%23.3%21.2%3.3%2.9%0.2%-1.2%-6.7%-12.1%201420152016201720182019202020212014-2021年基建投資分項增速變化年基建投資分項增速變化34.5%電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)和供應業(yè)（%）交

50、通運輸、倉儲和郵政業(yè)（%）信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)（%） 水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)（%）有需求有需求國家重大戰(zhàn)重大戰(zhàn)略略 的依次出臺以 及尚 未停止的未停止的 城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化進程待翻新待翻新中國大量基礎 設 施 老 舊老 舊 、 損損 壞壞， 需要更新 完善不平衡不平衡各地區(qū)發(fā)展不發(fā)展不 平平 衡衡 ， 偏 遠偏 遠 地地 區(qū)區(qū) 基 礎 設 施 仍 不完善新基建新基建5G、充電樁、 特高壓輸電等 新型基礎設施 建設需求旺盛未來基建未來基建 投資需求投資需求3235.8% 38.8% 36.9% 36.5% 35.9% 36.2% 38.5% 45.6% 46.8%56.2%71.2%60

51、.9%77.9%69.3%59.4% 60.2% 62.2% 62.2%136.1%142.5%151.2%157.6%156.6%151.0%151.9%162.3%154.8%201320142015201620172018201920202021政府部門（%）金融部門資產(chǎn)方（%）金融部門負債方（%）居民部門（%）非金融企業(yè)部門（%）基建投資挑戰(zhàn)一：資產(chǎn)負債率高企62.2%80.7%54.9%55.0%59.7%60.1%64.0%77.7%制造業(yè)平均采礦業(yè)平均基建行業(yè)平均房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基建行業(yè)平均資產(chǎn)負債率較高，債務風險較大從宏觀杠桿率來看，在2016年“三去一降一補”任務提出以來，雖然

52、整體杠桿率得到了一定的控制，但非金融企業(yè)杠桿 率持續(xù)高企以及居民部門杠桿率增速過快依然是債務風險的主要問題。從行業(yè)角度看， 2020年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率達到80.7%，遠超其他行業(yè)?；ㄐ袠I(yè)資產(chǎn)負債率5年間下降約1.8%， 但絕對水平依然排在第二位，達到62.2%。而采礦業(yè)與制造業(yè)資產(chǎn)負債率5年間未發(fā)生明顯變化，2020年資產(chǎn)負債率分別 為60.1%及55.0%。2013-2021年實體經(jīng)濟部門杠桿率年實體經(jīng)濟部門杠桿率2015和和2020年主要行業(yè)資產(chǎn)負債率年主要行業(yè)資產(chǎn)負債率2015年（%）注釋：基建行業(yè)平均=基建行業(yè)各分項的算數(shù)平均值。2020年（%）335.87.08.58.79

53、.39.18.99.61.31.61.92.22.42.52.63.41.92.11.92.12.42.22.32.20.80.80.91.21.51.51.71.79.711.613.214.215.615.315.516.818.7%7.5%9.4%-2.0%1.8%8.3%基建投資挑戰(zhàn)二：資金來源不足注釋：廣義基建包含電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)以及水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)。20132014201520162017201820192020其他資金（萬億元）國內貸款（萬億元）國家預算（萬億元）自籌資金（萬億元）基建資金來源總額

54、（萬億元）資金來源總體增速（%）14.6%29.1%13.3%11.2%4.2%29.8%21.2%21.2%2.8%6.7%-1.5%7.0%2.5%8.2%21.7%30.7%24.0%15.8%1.2%11.0% 16.9%11.5%4.7%自籌資金、國家預算及國內貸款增速的下滑使得投資主體開 發(fā)基建項目受到限制2020年基建投資資金來源增長至16.8萬億元，但增速卻呈現(xiàn)遞減趨勢。從結構角度看，自籌資金作為基建行業(yè)主要資金 來源，近年來增速明顯下滑。原因主要是：中央規(guī)范PPP及政府購買服務相關制度，致使社會資本投資基建領域意愿明顯 減弱。與此同時，為貫徹落實“三去一降一補”任務，宏觀層面

55、信貸投放意愿的減弱使得銀行理財通道業(yè)務等傳統(tǒng)融資渠 道被限制。此外隨著經(jīng)濟下行壓力的加大，地方政府財政收入的下降，使得近年國家預算資金增速下滑明顯。2013-2020年基建投資資金來源規(guī)模年基建投資資金來源規(guī)模2014-2020年基建投資資金來源增速年基建投資資金來源增速-6.0%-7.2%-7.6%2014201520162017201820192020國家預算增速（%）自籌資金增速（%）其他資金增速（%）國內貸款增速（%）34基建投資挑戰(zhàn)三：退出折價率高不緊急不緊急適中適中緊急緊急基建行業(yè)基礎資產(chǎn)交易量少，流動性低，處置折價率高資產(chǎn)流動性與該類資產(chǎn)交易活躍程度直接相關。金融資產(chǎn)由于有標準化

56、的交易流程、豐富的參與主體和相對較低的投資門 檻，使其流動性遠遠好于非標準化且單價昂貴的不動產(chǎn)。近年來隨著經(jīng)濟下行壓力的增大、項目收益受到影響，使得投資 主體債務及現(xiàn)金流壓力凸顯。部分投資主體甚至不惜處置物業(yè)來換取現(xiàn)金流。但由于基礎設施資產(chǎn)收益率低、單資產(chǎn)估值 較高，市場活躍度較低，物業(yè)處置價格往往在估值的基礎上大幅折讓。資產(chǎn)退出成本現(xiàn)已成為基建投資的另一大挑戰(zhàn)。價格價格估值結果估值結果大大 幅幅 折折 讓讓中中 度度 折折 讓讓小小 幅幅 折折 讓讓交易價格交易價格處置處置 時間時間35REITs能應對基建投資面臨的挑戰(zhàn)公募REITs能夠同時滿足投資主體對資產(chǎn)處置時降低流動性折 價、擴充項目

57、資金來源及降低資產(chǎn)負債率的訴求資產(chǎn)處置流動性折價資產(chǎn)處置流動性折價REITs基金實際募資規(guī)實際募資規(guī)模模圍繞著資產(chǎn)估資產(chǎn)估值值上下波動，價差相對較小價差相對較小。拓寬項目資金來源拓寬項目資金來源基礎設施投資主體通過將底層資產(chǎn)轉讓至REITs基金中，處置資產(chǎn)所處置資產(chǎn)所得得作為自籌資金自籌資金能夠緩解投資主體的部分資金壓力資金壓力。降低資產(chǎn)負債率降低資產(chǎn)負債率投資主體通過REITs退出物業(yè)，所得資所得資金金可 用于償還貸款償還貸款，一方面可以去杠桿去杠桿，降低自 身債務風險；另一方面，可以緩解期限錯緩解期限錯配配 問題，提高資產(chǎn)端的流動性流動性。36中國公募REITs投資者分為4類原始權益人和戰(zhàn)

58、略投資者持股比例較大且限售期長、網(wǎng)下投 資者以及公眾投資者持股比例較低但無限售期注釋：1.原始權益人持股比例20%的部分限售期為60個月，持股比例20%的部分限售期為36個月；2.持股比例為11只REITs基金各投資者持股比例的算數(shù)平均。其他戰(zhàn)略投資者其他戰(zhàn)略投資者指符合本基金戰(zhàn)略投資者選擇的特定標準特定標準、事先 與基金管理人簽署配售協(xié)議基金管理人簽署配售協(xié)議、認購的基金份額期 限具有鎖定期具有鎖定期的投資人。網(wǎng)下投資者網(wǎng)下投資者指參與網(wǎng)下詢價和認購業(yè)網(wǎng)下詢價和認購業(yè)務務的專業(yè)機構投資機構投資者者。公眾投資者公眾投資者除上述投資者外，符合法律法規(guī)規(guī)定的可投資于 證券投資基金的個人投資者、機構

59、投資者、合格個人投資者、機構投資者、合格 境外機構投資者和人民幣合格境外機構投資者境外機構投資者和人民幣合格境外機構投資者以 及法律法規(guī)或中國證監(jiān)會允許購買證券投資基金 的其他投資人。原始權益人原始權益人指基礎設施基金持有的基礎設施項目的原所有人原所有人。37.8%29.6%24.3%8.2%網(wǎng)下發(fā)售及公眾發(fā)售部分的基金份 額無流通限制及鎖定期安排37原始權益人限售期不少于不少于36月月，其 他戰(zhàn)略投資者不少于不少于12月月持股比例及限售期安排持股比例及限售期安排REITs市場中機構投資者占主導地位原始權益人 37.8%證券資金22.1%保險資金 13.1%個人投資者 7.3%公募基金 5.4

60、%產(chǎn)業(yè)投資7.3%銀行資金2.0%限限 售售可可 交交 易易51%20%32% 40%20%40% 40%59% 51%30% 33%25%40%33% 20%35%32%20%15% 28%40% 37%19%28%25%30% 31%22%32%22% 16%21% 21%其他5%6%4%5%5.0%12% 10% 10% 13%8%9%9%首創(chuàng)水務鹽田港蛇口產(chǎn)園首鋼綠能張江光大普洛斯蘇園產(chǎn)業(yè)滬杭甬廣州廣河越秀高速中關村除原始權益人持有的份額外，機構投資者累計持有約54.8%的份額，而個人投資者僅持有7.3%的份額從限售角度看，一年以內限售的投資者包括原始權益人（持有份額介于20%-59%）以及其