REITs市場(chǎng)投資分析研究報(bào)告課件

1、REITs市場(chǎng)投資分析研究報(bào)告市場(chǎng)投資分析研究報(bào)告4公募REITs基本介紹1全球REITs市場(chǎng)簡(jiǎn)析2345中國(guó)公募REITs試點(diǎn)現(xiàn)狀公募REITs的估值、發(fā)行及后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)中國(guó)公募REITs未來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)REITs可類(lèi)比為流動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)REITs是把流動(dòng)性較低、非證券形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)直接轉(zhuǎn)化為資本 市場(chǎng)上可流通交易基金的金融過(guò)程低杠桿低杠桿類(lèi)似于房地產(chǎn)企業(yè)， REITs 同樣可以進(jìn)行杠桿經(jīng)營(yíng)，但REITs的杠桿率較為適中杠桿率較為適中， 部分國(guó)家還對(duì)基金的杠桿杠桿率率 進(jìn)行限制進(jìn)行限制。REITs產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征強(qiáng)制派系政策強(qiáng)制派系政策REITs將產(chǎn)生的絕大部分收益絕大部分收益分分 配配給投資者的標(biāo)

2、準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。稅收中性稅收中性國(guó)際市場(chǎng)中，REITs不因本身的 結(jié)構(gòu)帶來(lái)新的稅收負(fù)擔(dān)，某些國(guó) 家和地區(qū)還給予REITs產(chǎn)品一定 的稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠。流動(dòng)性流動(dòng)性&雙優(yōu)勢(shì)雙優(yōu)勢(shì)REITs作為二級(jí)市場(chǎng)基金，不僅 可以上市流通轉(zhuǎn)讓流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)還兼具 股和債股和債的雙重屬性。優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的資產(chǎn)REITs通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持 證券等特殊目的載體持有基基 礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)REITs由基金管理人及原始管理人及原始權(quán)權(quán) 益人益人等主體管理并運(yùn)營(yíng)上述 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。3321654主要市場(chǎng)公募REITs基本要素對(duì)比不同市場(chǎng)監(jiān)管層在公募REITs的資產(chǎn)投向、收益分

3、配等方面做 出了嚴(yán)格的要求4基本要素基本要素美國(guó)美國(guó)英國(guó)英國(guó)日本日本新加坡新加坡加拿大加拿大中國(guó)香港中國(guó)香港中國(guó)內(nèi)地中國(guó)內(nèi)地主體類(lèi)型公司型公司型公司型契約型契約型契約型契約型是否上市非強(qiáng)制上市強(qiáng)制上市非強(qiáng)制上市強(qiáng)制上市強(qiáng)制上市強(qiáng)制上市符合條件可上市股權(quán)結(jié)構(gòu)股東100前五大股東合 計(jì)份額50%單一股東持股比例不得超過(guò)10%股東1000前十大股東合 計(jì)份額75%至少有500名以上 股東，且累計(jì)持有 份額高于25%股東150NANA不動(dòng)產(chǎn)配 置比例75%75%上市70%非上市95%75%90%70%80%以上的基金資 產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施 資產(chǎn)支持證券不動(dòng)產(chǎn)收 入比例上市75%非上市95%75%NA90

4、%上市75%非上市90%NANA杠桿率NANANA45%NA45%28.6%租金收入 分配比例90%90%90%90%通常為100%90%可供分配利潤(rùn)的 90%資本利得 分配比例NANA90%NA通常為100%視情況而定可供分配利潤(rùn)的 90%REITs基金屬于核心型地產(chǎn)基金風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)租賃狀況良好的寫(xiě)字樓、零售物業(yè)等長(zhǎng)期持有的工業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、水廠等資產(chǎn)重新定位核心地區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收購(gòu)物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金投資策略通?？煞譃楹诵男汀⒃鲋敌图皺C(jī)會(huì)型核心投資策略風(fēng)險(xiǎn)最低，通過(guò)穩(wěn)定、長(zhǎng)期的現(xiàn)金流獲益。增值型投資策略風(fēng)險(xiǎn)較高，通過(guò)對(duì)動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行翻新、重新定位尋求 資產(chǎn)的增值；亦或通過(guò)在核心區(qū)位拿地開(kāi)發(fā)，保證未來(lái)資產(chǎn)的銷(xiāo)售

5、水平也屬于增值型投資策略。機(jī)會(huì)型投資策略是指對(duì)不 動(dòng)產(chǎn)大規(guī)模投資或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在新市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)以尋求超額收益，風(fēng)險(xiǎn)最大。絕大部分REITs采取的是典型的核心型投資策略，以謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。部分REITs（例如私募REITs）參與資產(chǎn) 的重新定位和開(kāi)發(fā)。但各國(guó)的REITs制度往往對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的策略加以限制?；貓?bào)回報(bào)新市場(chǎng)開(kāi)發(fā)REITs持有持有 物業(yè)物業(yè)機(jī)會(huì)型機(jī)會(huì)型增值型增值型核心型核心型56%8%10%15%15%20%REITs基金于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成之后介入REITs一般禁止參與物業(yè)前期開(kāi)發(fā)；而是在開(kāi)發(fā)完成后的運(yùn)營(yíng) 環(huán)節(jié)介入，以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商及前期投資者資金退出的需求01 拿地拿地自有資金 非標(biāo)融

6、資06運(yùn)營(yíng)或退出運(yùn)營(yíng)或退出二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售款REITs05 竣工竣工銷(xiāo)售尾款 預(yù)收款A(yù)BS04 施工施工 自 有 資 金 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款 各項(xiàng)應(yīng)付款A(yù)BS03 預(yù)售預(yù)售 銷(xiāo)售預(yù)收款026 開(kāi)工開(kāi)工 非標(biāo)融資 銀行貸款各項(xiàng)應(yīng)付款A(yù)BS私募基金房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)流程開(kāi)發(fā)流程REITs基金的分類(lèi)REITs分類(lèi)方法分類(lèi)方法資產(chǎn)組成和收益來(lái)源資產(chǎn)組成和收益來(lái)源組織形式和交易結(jié)構(gòu)組織形式和交易結(jié)構(gòu)募集資金和流通特點(diǎn)募集資金和流通特點(diǎn)底層資產(chǎn)的收入類(lèi)型底層資產(chǎn)的收入類(lèi)型權(quán)益型權(quán)益型REITs抵押型抵押型REITs公司型公司型REITs契約型契約型REITs私募私募REITs公募公募REITs收費(fèi)類(lèi)資產(chǎn)收費(fèi)類(lèi)

7、資產(chǎn)REITs租金類(lèi)資產(chǎn)租金類(lèi)資產(chǎn)REITs直接投資房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)，基金收入 主要來(lái)源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng) 營(yíng)收入營(yíng)收入。不直接持有物業(yè)，而是通過(guò) 發(fā)放抵押貸款抵押貸款的方式向業(yè)主 注入資金，從而賺取利息利息。實(shí)質(zhì)是股份制股份制房地產(chǎn)投資公司 ， 通 過(guò) 發(fā) 行 股股 份份 籌籌 集集REITs 資金資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。本質(zhì)是一種信托信托行為，體現(xiàn) 為委托人、托管人和受益人委托人、托管人和受益人 各司其職。發(fā)行程序更為簡(jiǎn)單程序更為簡(jiǎn)單，投資更具有靈活性靈活性，可發(fā)掘更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但犧牲的是流動(dòng)性流動(dòng)性。發(fā)行更為復(fù)雜復(fù)雜，監(jiān)管監(jiān)管更加嚴(yán)格，但吸收資金規(guī)模資金規(guī)模更龐大，能夠投資的資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)

8、價(jià)值更高。該類(lèi)資產(chǎn)一般為基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施， 收益由國(guó)家制定，通常在特 許經(jīng)營(yíng)權(quán)到期后自動(dòng)停止。以租金為主要收入的基礎(chǔ)設(shè) 施一般屬于商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū) 類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)，潛在收益更高。根據(jù)不同維度，REITs可分為8種類(lèi)型且每種類(lèi)型可交叉重疊類(lèi)型類(lèi)型特征特征7公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型豐富REITs基金可投資標(biāo)的廣泛，基本涵蓋了所有物業(yè)類(lèi)型公寓類(lèi)公寓類(lèi)REITs長(zhǎng)租公寓與個(gè)人住房最主要的 區(qū)別是資產(chǎn)所有權(quán)。主要包括 了長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓等購(gòu)物中心類(lèi)購(gòu)物中心類(lèi)REITs購(gòu)物中心具有業(yè)態(tài)多元化、輻 射范圍廣等優(yōu)勢(shì)，能夠滿(mǎn)足消 費(fèi)者不同類(lèi)型的需求辦公寫(xiě)字樓辦公寫(xiě)字樓REITs具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的寫(xiě)字

9、樓稀缺性 較高，而長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金來(lái)源 往往是REITs青睞的對(duì)象工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)REITs此類(lèi)資產(chǎn)大多以產(chǎn)業(yè)園的形式 存在。產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)勢(shì)是“因需 而建”，回報(bào)也更加穩(wěn)定醫(yī)療健康類(lèi)醫(yī)療健康類(lèi)REITs醫(yī)療類(lèi)REITs并非從事醫(yī)療健 康護(hù)理類(lèi)業(yè)務(wù)，而是將物業(yè)出 租給從事健康護(hù)理業(yè)務(wù)的公司酒店類(lèi)酒店類(lèi)REITs酒店的順周期屬性決定了自身 收入波幅較大，大部分REITs 持有物業(yè)都是廣泛認(rèn)可的品牌市政設(shè)施類(lèi)市政設(shè)施類(lèi)REITs市政設(shè)施資產(chǎn)現(xiàn)金收益穩(wěn)定， 主要包括能源、通信、交通、 市政等資產(chǎn)其他類(lèi)其他類(lèi)REITs其他類(lèi)REITs內(nèi)容廣泛，主要 包括林地開(kāi)采、度假區(qū)等。但 目前市場(chǎng)中相關(guān)產(chǎn)品數(shù)量較少

10、股性股性債性債性醫(yī)療健康醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 數(shù)據(jù)中數(shù)據(jù)中心、心、 物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)購(gòu)物中心、寫(xiě)購(gòu)物中心、寫(xiě) 字樓、長(zhǎng)租公字樓、長(zhǎng)租公 寓、酒店旅館寓、酒店旅館港口碼頭、高港口碼頭、高 速公路、城市速公路、城市 軌交軌交電熱燃水生產(chǎn)、電熱燃水生產(chǎn)、 固廢處理、污水固廢處理、污水 處理、電網(wǎng)輸電處理、電網(wǎng)輸電市場(chǎng)化市場(chǎng)化特許經(jīng)營(yíng)特許經(jīng)營(yíng)收收 費(fèi)費(fèi) 類(lèi)類(lèi) 資資 產(chǎn)產(chǎn)租租 金金 收收 入入 類(lèi)類(lèi) 資資 產(chǎn)產(chǎn)8REITs基金的優(yōu)勢(shì)公募REITs監(jiān)管更加透明，既拓寬了開(kāi)發(fā)商的物業(yè)退出渠道， 也優(yōu)化了投資者的投資組合1融資渠道融資渠道公募REITs可盤(pán)活存量資產(chǎn)盤(pán)活存量資產(chǎn)，提 升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值

11、，獲得流 動(dòng)性溢價(jià)，同時(shí)提供增量投資 資金，改善負(fù)債水平，降低企 業(yè)杠桿率，助力企業(yè)“輕資產(chǎn)” 運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，更好地推動(dòng)資 本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。2高額分配高額分配公募REITs產(chǎn)品將90%的基金年的基金年 度可分配利潤(rùn)用于分配度可分配利潤(rùn)用于分配，高比 例分紅，同時(shí)由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng) 目權(quán)屬清晰，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn) 定，投資回報(bào)良好，填補(bǔ)了當(dāng) 前金融產(chǎn)品的空白，豐富了投 資品種，便利投資者投資于流 動(dòng)性較弱的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。39嚴(yán)格監(jiān)管?chē)?yán)格監(jiān)管公募REITs產(chǎn)品規(guī)則透明健全規(guī)則透明健全， 比照公開(kāi)發(fā)行證券要求建立上 市審查制度，制定了完備的發(fā) 售、上市、交易、收購(gòu)、信息 披露、退市等具體業(yè)務(wù)規(guī)則。 基礎(chǔ)

12、設(shè)施項(xiàng)目可借助資本市場(chǎng) 公開(kāi)、透明機(jī)制，通過(guò)資本市 場(chǎng)融資，引導(dǎo)金融資金參與實(shí) 體項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。美國(guó)、日本等市場(chǎng)為公司型架構(gòu)REITs投資人持有份額為上市流通的公司股票并作為合伙企業(yè) 的GP，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)也由公司進(jìn)行內(nèi)部招聘企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)股票持有人股票持有人REITs投資人投資人REITs發(fā)行企業(yè)發(fā)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)性合伙企業(yè)經(jīng)營(yíng)性合伙企業(yè)公司公司1公司公司公司公司N托管人托管人律師事務(wù)所律師事務(wù)所資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)計(jì)師事務(wù)所其他咨詢(xún)顧問(wèn)其他咨詢(xún)顧問(wèn)債權(quán)人債權(quán)人內(nèi)部招聘REITs投資人作為GPREITs發(fā)行企業(yè)作為L(zhǎng)P100%股權(quán)100%股權(quán)100%股權(quán)100

13、%股權(quán)REITs資金托管合伙企業(yè)資金托管項(xiàng)目資金監(jiān)管投資合伙企業(yè)收益分配項(xiàng)目收益分配REITs收益分配法律關(guān)系現(xiàn)金流資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理托管費(fèi)托管費(fèi)托管費(fèi)發(fā)行企業(yè)股票收益10發(fā)行企業(yè)利息新加坡、中國(guó)等市場(chǎng)為契約型架構(gòu)契約型REITs參與主體包括：投資人、管理人、托管人及外部 顧問(wèn)；中國(guó)公募REITs采用該架構(gòu)基金管理人基金管理人證券管理人證券管理人原始權(quán)益人原始權(quán)益人戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者公募公募REITs基金基金資產(chǎn)支持證券資產(chǎn)支持證券（ABS）公司公司1公司公司公司公司N托管人托管人律師事務(wù)所律師事務(wù)所資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)計(jì)師事務(wù)所其他咨詢(xún)顧問(wèn)其他咨詢(xún)顧問(wèn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)網(wǎng)

14、下投資者網(wǎng)下投資者公眾投資者公眾投資者設(shè)立并管理設(shè)立并管理運(yùn)營(yíng)必須具有實(shí)際控制關(guān)系或同一控制委 托 運(yùn) 營(yíng) 管 理100%股權(quán)100%股權(quán)基金資金托管證券資金托管項(xiàng)目資金監(jiān)管100%持有計(jì)劃收益分配項(xiàng)目收益分配持有基金份額基金收益分配法律關(guān)系現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 100%股權(quán)100%股權(quán)管理費(fèi)基金管理費(fèi)托管費(fèi)11托管費(fèi)托管費(fèi)14公募REITs基本介紹1全球REITs市場(chǎng)簡(jiǎn)析2345中國(guó)公募REITs試點(diǎn)現(xiàn)狀公募REITs的估值、發(fā)行及后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)中國(guó)公募REITs未來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)151960-19691970-19791990-19992000-20092010-20192020-今今潛在引入國(guó)家潛

15、在引入國(guó)家新加坡-1999迪拜-2006牙買(mǎi)加馬耳他公募REITs在全球各地均有發(fā)行截至2021年12月，全球共有865只REITs在全球運(yùn)營(yíng)，總市 值約為 2.5 萬(wàn)億美元中國(guó)臺(tái)灣-1969中國(guó)香港-200398.3%90.1%77.8%63.2%41.8%39.8%31.2%9.2%19.4%20.7%25.2%0.8%8.3%18.7%28.3%21.0%24.0%0.8%5.1%17.1%8.9%10.6%18.5%19.5%1990-2021年各地區(qū)年各地區(qū)REITs在運(yùn)營(yíng)數(shù)量在運(yùn)營(yíng)數(shù)量 占比占比19901995北美（%）2000亞洲（%）20052010歐洲（%）20152021其

16、他市場(chǎng)（%）全球REITs發(fā)行數(shù)量進(jìn)入高速增長(zhǎng)區(qū)間近年來(lái)REITs發(fā)展迅速，從最初的北美一家獨(dú)大逐漸演變?yōu)槿?世界共同發(fā)展從發(fā)行數(shù)量看，REITs在過(guò)去30年的數(shù)量從1990年的120只擴(kuò)張到2021年的865只。從發(fā)行區(qū)域看，1990年REITs僅在北 美、歐洲及澳洲地區(qū)發(fā)行，至2021年末全球各地區(qū)均有REITs在外發(fā)行。近年來(lái)亞洲地區(qū)REITs發(fā)行數(shù)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)， 發(fā)行數(shù)量從2005年的31只增長(zhǎng)到216只，發(fā)行數(shù)量也在2015年后超過(guò)了歐洲地區(qū)。除此之外，REITs在非主要市場(chǎng)也有發(fā) 行，例如中東地區(qū)的沙特阿拉伯和阿曼、非洲的肯尼亞等市場(chǎng)也有發(fā)行REITs。120242257337

17、4076711.7%865120242257337407671865101.7%6.2%31.1%20.8%64.9%28.9%1990-2021年全球年全球REITs在運(yùn)營(yíng)數(shù)量在運(yùn)營(yíng)數(shù)量1990199520002005201020152021本年在外發(fā)行數(shù)量（只）增速（%）發(fā)發(fā)14行行 只只數(shù)數(shù)量量134.5404.41783.08.482.9295.212.2114.8224.08.9 0.0 0.0 8.913.655.8198.719902000北美（十億美元） 歐洲（十億美元）20102021亞洲（十億美元）其他地區(qū)（十億美元）次貸危機(jī)后REITs市值迅猛增長(zhǎng)468.4657.913

18、85.92501.0147.3%177.7%40.5%110.6%1990-2021年REITs市值年均增長(zhǎng)率超過(guò)18%，但北美市場(chǎng) 市值遠(yuǎn)超其他地區(qū)從全球角度看，REITs基金總市值由1990年的178億美元增長(zhǎng)至2021年的25010億美元。平均年增長(zhǎng)率超過(guò)了18%。從地 區(qū)角度看，北美地區(qū)REITs市值規(guī)模最大。雖然其他市場(chǎng)REITs也在蓬勃發(fā)展，但市值遠(yuǎn)不及北美地區(qū)。美國(guó)REITs市值于次貸危機(jī)后增長(zhǎng)迅猛得益于：（1）危機(jī)期間底層資產(chǎn)估值嚴(yán)重下跌，REITs大舉收購(gòu)低價(jià)資產(chǎn)；（2） 基金內(nèi)部債務(wù)重組和再融資強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表；（3）稅收優(yōu)惠政策使REITs在后危機(jī)時(shí)代得到了大量資本青睞。1

19、990-2021年全球年全球REITs總市值總市值1990-2021年各地區(qū)年各地區(qū)REITs總市值總市值282.4%17.868.2168.7199019952000市值合計(jì)（十億美2005元）20102015增速（%）202180.5%美國(guó)市值迅猛上漲原因美國(guó)市值迅猛上漲原因收收 購(gòu)購(gòu) 低低 價(jià)價(jià) 資資 產(chǎn)產(chǎn)債債 務(wù)務(wù) 重重 組組稅稅 收收 優(yōu)優(yōu) 惠惠15REITs發(fā)展60年深得國(guó)際市場(chǎng)認(rèn)可近30年來(lái)，全球REITs市值占發(fā)行市場(chǎng)GDP比重已達(dá)到由 28.8%增長(zhǎng)至85%隨著REITs基金在全球范圍內(nèi)的發(fā)行，目前已發(fā)行的國(guó)家和地區(qū)的REITs市值占 2020 年對(duì)應(yīng)國(guó)家和地區(qū)GDP的85%

20、，而該 比重在1990 年僅為28.8%。1990-2020年間，已發(fā)行REITs的國(guó)家和地區(qū)的GDP從65億美元增加到約72萬(wàn)億美元。從各地區(qū)角度來(lái)看，北美市場(chǎng)REITs市值占GDP比重較為穩(wěn)定，介于25%-35%之間；而該比重在歐洲及亞洲市場(chǎng)增長(zhǎng)迅 猛，特別是亞洲市場(chǎng)，由1990年占比低于1%增長(zhǎng)至2020年的32%。28.8% 28.8%55.1%56.7%68.5%67.8%68.0%85.0%0.2%2.8%21.0%-1.0%0.2%25.0%199019952000200520102015201920201990-2020年全年全球球REITs總市值占發(fā)行總市值占發(fā)行 國(guó)家國(guó)家G

21、DP比重比重91.0%0.0%15.9%12.8%32.0%26.2%32.2%26.8%28.0%22.7%18.9%1.7%0.9%4.0%3.0%6.2%6.1%1990-2020年各地區(qū)年各地區(qū)REITs市值占市值占GDP比重比重1990亞洲（%）2000北美（%）2010歐洲（%）2020其他市場(chǎng)（%）占比合計(jì)（%）增速（%）16REITs的出臺(tái)大多伴隨著經(jīng)濟(jì)下滑注釋?zhuān)焊鶕?jù)新加坡城市重建局2001年公布的數(shù)據(jù)，1996-1999年房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到50%。-0.6%7.1%2.1%6.9%2.6%11.5%10.9%7.0%8.3%-2.2%1.0%2.7%3.1%1.1%-1.1%-0.

22、3%5.1%-5.9%7.7%3.1%7.0%6.9%6.8%2.1%6.0%0.6%2.2%8.1%6.1%各國(guó)家和地區(qū)各國(guó)家和地區(qū)REITs出臺(tái)前出臺(tái)前GDP增速增速-1.5%-0.1%-1.3%-1.2%-0.7%-2.7%-1.0%-2.2%-2.5%4.5%-4.6%4.5%-3.6%-3.0%-3.0%43.1%-33.0%-11.0%-10.8%-13.1%-10.1%-13.1%各國(guó)家和地區(qū)各國(guó)家和地區(qū)REITs出臺(tái)前房?jī)r(jià)走出臺(tái)前房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)9.3%T-6T-5T-4T-3T-2T-1TT-6T-5T-4T-3T-2T-1T美國(guó)（%）中國(guó)香港（%）新加坡（%）中國(guó)（%）日本（%）

23、美國(guó)（%）中國(guó)（%）日本（%）中國(guó)香港（%）主要國(guó)家和地區(qū)REITs出臺(tái)前GDP增速及房?jī)r(jià)走勢(shì)均出現(xiàn)不 同程度的下滑或低迷的現(xiàn)象從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度看，REITs的推出與國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)有著密切的關(guān)聯(lián)。主要國(guó)家和地區(qū)均是在經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷或 突然出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)出臺(tái)REITs制度。這是因?yàn)楣糝EITs與資產(chǎn)證券化一樣，屬于邊際貨幣政策，是定向貨幣供給的金融 產(chǎn)品，可以為國(guó)家經(jīng)濟(jì)需要的領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)定向增加貨幣供應(yīng)。從政府視角看，經(jīng)濟(jì)周期以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是政府制定 REITs制度時(shí)考慮的主要因素。政府推出REITs期望能夠?qū)Φ兔缘姆康禺a(chǎn)行業(yè)以及整體市場(chǎng)環(huán)境起到提振作用。17REITs風(fēng)險(xiǎn)與股票相近但

24、長(zhǎng)期持有更佳中短期REITs收益率不及股票，但長(zhǎng)期來(lái)看REITs收益率明顯 上揚(yáng)；二者的波動(dòng)率區(qū)間在中短期與長(zhǎng)期相仿從收益端看，大部分市場(chǎng)中短期（3年）股票年化收益率明顯高于REITs，而長(zhǎng)期（10年）股票年化收益率沒(méi)有明顯漲幅， 但REITs收益率卻有明顯上揚(yáng)，且部分市場(chǎng)REITs收益率小幅超過(guò)股票。從風(fēng)險(xiǎn)端看，各市場(chǎng)REITs與股票的波動(dòng)率從中短期至長(zhǎng)期均出現(xiàn)一定的上升，但二者波動(dòng)率區(qū)間在中短期與長(zhǎng)期相仿。15.8%8.7%7.8%6.3%6.0%4.5%15.5% 13.0%9.5%12.9%8.7%21.9%14.0%9.1%10.7%12.3%12.3%12.7%7.5%14.3%1

25、1.7%9.3%10.6%15.1%15.1%15.3%15.3%10.2%2016-2018年主要市場(chǎng)年主要市場(chǎng)REITs和股票平和股票平 均年化收益率及標(biāo)準(zhǔn)差均年化收益率及標(biāo)準(zhǔn)差中國(guó)香港 新加坡 澳大利亞歐洲REITs年化收益率（%）REITs波動(dòng)率（%）美國(guó)日本英國(guó)股票年化收益率（%） 股票波動(dòng)率（%）20.1%16.4%14.4%13.0%12.3%9.5%9.1%19.7%10.3%12.0%10.1%9.8%9.5%7.6%13.4%15.3%13.0%15.2%19.0%17.7%15.3%11.8%16.4%16.6%17.8%11.9%12.4%13.4%2009-2018年

26、主要市場(chǎng)年主要市場(chǎng)REITs和股票平和股票平 均年化收益率及標(biāo)準(zhǔn)差均年化收益率及標(biāo)準(zhǔn)差中國(guó)香港美國(guó)澳大利亞日本REITs年化收益率（%）REITs波動(dòng)率（%）英國(guó)歐洲新加坡股票年化收益率（%） 股票波動(dòng)率（%）18公募REITs效益指標(biāo)長(zhǎng)期表現(xiàn)更優(yōu)1.50.70.60.50.31.00.8 0.80.90.81.40.81.50.92016-2018年主要市場(chǎng)和地區(qū)年主要市場(chǎng)和地區(qū)REITs及及 股票年均風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益股票年均風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益中國(guó)香港 新加坡日本澳大利亞REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益（倍）注釋?zhuān)猴L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率=年化收益率/年化標(biāo)準(zhǔn)差歐洲美國(guó)英國(guó)股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益（倍）1.51.11.10.80

27、.70.60.50.50.91.30.70.80.80.62009-2018年主要市場(chǎng)和地區(qū)年主要市場(chǎng)和地區(qū)REITs及及 股票年股票年均均風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益中國(guó)香港 澳大利亞美國(guó)日本REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益（倍）注釋?zhuān)猴L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率=年化收益率/年化標(biāo)準(zhǔn)差英國(guó)歐洲新加坡股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益（倍）19投資期由中短期向長(zhǎng)期邁進(jìn)的過(guò)程中股票效益明顯下降，而REITs顯著提升中短期（3年）各市場(chǎng)REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.31-1.48，股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.81-1.45；而長(zhǎng)期（10年）各 市場(chǎng)REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.5-1.5，股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.51-1.29。

28、這說(shuō)明股票在中短期表現(xiàn)高于REITs， 而在長(zhǎng)期投資中REITs平均表現(xiàn)要高于股票。公募REITs能夠有效的分散風(fēng)險(xiǎn)0.580.640.640.670.710.730.60.70.70.80.60.490.50.5日本美國(guó)澳大歐洲英國(guó)新加中國(guó)利亞坡香港相關(guān)系數(shù)注釋?zhuān)合嚓P(guān)系數(shù)采用10年月度收益率進(jìn)行計(jì)算，數(shù)據(jù)截止日期為2018年12月31日。REITs市場(chǎng)之間、REITs市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù)普遍較低整體而言，REITs市場(chǎng)之間以及與股票市場(chǎng)的相關(guān)性普遍較低，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散化。日本、美國(guó)、澳大利亞、歐洲以及 英國(guó)市場(chǎng)相關(guān)系數(shù)低于0.7，而新加坡及中國(guó)香港市場(chǎng)相關(guān)系數(shù)介于0.7-0.75之間。

29、從REITs市場(chǎng)之間相關(guān)系數(shù)看，美國(guó)、歐洲、英國(guó)市場(chǎng)之間的相關(guān)系數(shù)高于日本、新加坡、中國(guó)香港、澳大利亞市場(chǎng)之間 的相關(guān)系數(shù)。此外，日本市場(chǎng)不論與自身股票市場(chǎng)還是與其他REITs市場(chǎng)之間的相關(guān)性顯著低于其他市場(chǎng)。主要國(guó)家和地區(qū)主要國(guó)家和地區(qū)REITs與股票相關(guān)性與股票相關(guān)性主要國(guó)家和地區(qū)主要國(guó)家和地區(qū)REITs市場(chǎng)之間相關(guān)性市場(chǎng)之間相關(guān)性澳大利亞中國(guó)香港新加坡日本英國(guó)歐洲美國(guó)美國(guó)歐洲英國(guó)日本新加坡中國(guó)香港澳大利亞相關(guān)相關(guān) 系數(shù)系數(shù)00.170.170.330.330.50.50.670.670.830.83120美國(guó)與日本REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型綜合不動(dòng)產(chǎn)15%基礎(chǔ)設(shè)施15%工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)14%零售和

30、購(gòu)物中心13%公寓 12%寫(xiě)字樓11%醫(yī)療健康9%酒店 6%5%綜合不動(dòng)產(chǎn)36%21寫(xiě)字樓21%酒店 14%公寓 10%工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)6%零售和購(gòu)物中心6%醫(yī)療健康 3%其他4%2018年美國(guó)年美國(guó)REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型分布底層資產(chǎn)類(lèi)型分布2018年日本年日本REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型分布底層資產(chǎn)類(lèi)型分布其他美國(guó)REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型分布最多元，且集中度較低；日本底 層資產(chǎn)類(lèi)型較美國(guó)更集中，但依然保持一定的多元化水平美國(guó)REITs市場(chǎng)于1960年初步建立，美國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間最久、規(guī)模最大、資產(chǎn)類(lèi)型最豐富。REITs市值占比前三的物 業(yè)類(lèi)型包括了：綜合不動(dòng)產(chǎn)（15%）、基礎(chǔ)設(shè)施（15%）以及工業(yè)

31、和倉(cāng)儲(chǔ)（14%）。其余物業(yè)類(lèi)型還包括零售和購(gòu)物中 心、公寓、寫(xiě)字樓等。日本REITs市場(chǎng)于2000年建立，底層資產(chǎn)分布也相對(duì)多元，但較美國(guó)市場(chǎng)相對(duì)集中。其中，綜合不 動(dòng)產(chǎn)市值占比為36%，寫(xiě)字樓占比21%，酒店占比14%。歐洲與新加坡REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型綜合不動(dòng)產(chǎn) 52%零售和購(gòu)物中心21%寫(xiě)字樓12%物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理 6%公寓 3%工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)醫(yī)療健康3%2%其他1%綜合不動(dòng)產(chǎn) 51%22零售和購(gòu)物 中心 22%工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)11%寫(xiě)字樓 8%醫(yī)療健康5%酒店 3%歐洲市場(chǎng)資產(chǎn)類(lèi)型集中度高，但保持著一定水平的多元化； 新加坡市場(chǎng)資產(chǎn)類(lèi)型集中度與歐洲類(lèi)似，但多元化水平較低荷蘭于1969年率先在歐洲建

32、立了REITs市場(chǎng)，但市場(chǎng)規(guī)模較小。直到21世紀(jì)初，歐洲主要國(guó)家才逐步發(fā)展REITs市場(chǎng)。其 中法國(guó)于2003年建立，德國(guó)、英國(guó)、意大利于2007年開(kāi)啟REITs發(fā)行，而西班牙則于2009年建立REITs市場(chǎng)。新加坡REITs市場(chǎng)于2002年建立，該時(shí)間與歐洲主要國(guó)家建立REITs市場(chǎng)時(shí)間接近。歐洲與新加坡REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)類(lèi)型集中度 也較為相似均以綜合不動(dòng)產(chǎn)、零售和購(gòu)物中心為主。但新加坡REITs底層資產(chǎn)多元化程度較歐洲市場(chǎng)低。2018年歐洲年歐洲REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型分布底層資產(chǎn)類(lèi)型分布2018年新加坡年新加坡REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型分布底層資產(chǎn)類(lèi)型分布澳大利亞與香港REITs底層資產(chǎn)類(lèi)

33、型澳大利亞與中國(guó)香港REITs底層資產(chǎn)集中度高于其他主要市場(chǎng)， 多元化水平也低于其他市場(chǎng)澳大利亞于1971年建立REITs市場(chǎng)，但市場(chǎng)活躍度一直較低，這在底層資產(chǎn)類(lèi)型集中度較高以及多元化水平較低中得以體 現(xiàn)。其中零售和購(gòu)物中心占比42%、綜合不動(dòng)產(chǎn)占比39%、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)占比18%。而香港REITs市場(chǎng)于2005年建立， 但由于香港地區(qū)面積較小、物業(yè)類(lèi)型多元化程度較低等原因使得香港REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)集中度較高。其中零售和購(gòu)物中 心占比達(dá)到62%，綜合不動(dòng)產(chǎn)占比20%，寫(xiě)字樓占比14%，而酒店類(lèi)占比約為4%。零售和購(gòu)物中心42%綜合不動(dòng)產(chǎn)39%工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)18%1%2018年澳洲年澳洲REI

34、Ts底層資產(chǎn)類(lèi)型分布底層資產(chǎn)類(lèi)型分布其他零售和購(gòu)物中心62%23綜合不動(dòng)產(chǎn)20%2018年香年香港港REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型分布底層資產(chǎn)類(lèi)型分布酒店寫(xiě)字樓4%14%26公募REITs基本介紹1全球REITs市場(chǎng)簡(jiǎn)析2345中國(guó)公募REITs試點(diǎn)現(xiàn)狀公募REITs的估值、發(fā)行及后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)中國(guó)公募REITs未來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)25中國(guó)REITs發(fā)行基本信息序號(hào)序號(hào)名稱(chēng)名稱(chēng)證券代碼證券代碼發(fā)行日期發(fā)行日期底層資產(chǎn)底層資產(chǎn)發(fā)行期限發(fā)行期限發(fā)行份額發(fā)行份額發(fā)行價(jià)發(fā)行價(jià)募資規(guī)模募資規(guī)模（年）（年）（萬(wàn)份）（萬(wàn)份）（元（元/份）份）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）1富國(guó)首創(chuàng)水務(wù) REIT5080062021年6月21日污水處理2

35、6500003.70185000.002紅土鹽田港 REIT1803012021年6月21日物流地產(chǎn)36800002.30184000.003博時(shí)蛇口產(chǎn)園 REIT1801012021年6月21日產(chǎn)業(yè)園區(qū)50900002.31207900.004中航首鋼綠能 REIT1808012021年6月21日垃圾處理211000013.38133800.005華安張江光大 REIT5080002021年6月21日產(chǎn)業(yè)園區(qū)20500002.99149500.006中金普洛斯 REIT5080562021年6月21日物流地產(chǎn)501500003.89583500.007東吳蘇園產(chǎn)業(yè) REIT508207202

36、1年6月21日產(chǎn)業(yè)園區(qū)40900003.88349200.008浙商滬杭甬 REIT5080012021年6月21日高速公路20500008.72436000.009平安廣州廣河 REIT1802012021年6月21日高速公路997000013.02911400.0010華夏越秀高速 REIT1802022021年12月14日高速公路50300007.10213000.0011建信中關(guān)村 REIT5080992021年12月17日產(chǎn)業(yè)園區(qū)45900003.20288000.00截止2022年3月25日我國(guó)公募REITs累計(jì)發(fā)行11只；行業(yè)分布在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)以及環(huán)保基建領(lǐng)域中國(guó)

37、公募REITs監(jiān)管框架頂頂 層層 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì)發(fā)改委發(fā)改委證監(jiān)會(huì)證監(jiān)會(huì)執(zhí)執(zhí) 行行 保保 障障交易所交易所行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目 篩篩選選項(xiàng)目項(xiàng)目 審審核核項(xiàng)目項(xiàng)目 入入庫(kù)庫(kù)建立公募建立公募REITs 上市管理制度上市管理制度公募公募REITs基金基金 注冊(cè)申請(qǐng)的審批注冊(cè)申請(qǐng)的審批制定上市申制定上市申 請(qǐng)條件請(qǐng)條件制定信息披制定信息披 露要求露要求REITs存續(xù)存續(xù) 期的監(jiān)管期的監(jiān)管公募公募REITs基金備基金備 案、合規(guī)管理案、合規(guī)管理盡職調(diào)查、信息盡職調(diào)查、信息 披露等業(yè)務(wù)操作披露等業(yè)務(wù)操作中國(guó)REITs監(jiān)管框架是以發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)作為頂層制度設(shè)計(jì)機(jī)關(guān)；交易所、行業(yè)協(xié)會(huì)作為執(zhí)行保障機(jī)構(gòu)的雙層結(jié)

38、構(gòu)體系監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管內(nèi)容監(jiān)管內(nèi)容26中國(guó)公募REITs重點(diǎn)政策梳理27公募REITs政策逐漸由頂層制度細(xì)化至實(shí)際操作與行業(yè)規(guī)范2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工 作的通知（下稱(chēng)通知），并出臺(tái)配套指引，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)展正式啟航。未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 將聚焦于新 基建、交通、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流，信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域。序號(hào)序號(hào)文件名稱(chēng)文件名稱(chēng)簽發(fā)機(jī)關(guān)簽發(fā)機(jī)關(guān)簽發(fā)日期簽發(fā)日期主要內(nèi)容主要內(nèi)容1關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基 金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知證監(jiān)會(huì) 發(fā)改委2020年4月24日明確

39、了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的基本原則試點(diǎn)的基本原則，試點(diǎn)項(xiàng)目要求項(xiàng)目要求和試點(diǎn)工作工作 安排安排，屬于公募REITs試點(diǎn)階段的頂層制度頂層制度設(shè)計(jì)。2關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基 金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知發(fā)改委2020年7月31日細(xì)化試點(diǎn)細(xì)化試點(diǎn)項(xiàng)目要求，明確試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)申報(bào)條件、合規(guī)合規(guī)要求、流程及流程及 材料材料等具體細(xì)則。3公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試 行）證監(jiān)會(huì)2020年8月6日明確基礎(chǔ)設(shè)施范圍基礎(chǔ)設(shè)施范圍，細(xì)化基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目準(zhǔn)入要求項(xiàng)目準(zhǔn)入要求，規(guī)范REITs的發(fā) 行、投資、管理、擴(kuò)募、收益分配、決策機(jī)制，規(guī)范參與機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入 條件及權(quán)利義務(wù)。4關(guān)于進(jìn)一步做好

40、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資 信托基金（REITs）試點(diǎn)有關(guān)工作的通知發(fā)改委2020年11月27日對(duì)各主管部門(mén)主管部門(mén)就試點(diǎn)項(xiàng)目的審核、落實(shí)及協(xié)調(diào)審核、落實(shí)及協(xié)調(diào)等進(jìn)行規(guī)范。5公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）上交所 深交所2021年1月29日規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市申請(qǐng)條件與確認(rèn)程序上市申請(qǐng)條件與確認(rèn)程序，規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的發(fā)售、上市、交易發(fā)售、上市、交易，規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs的存續(xù)期管理存續(xù)期管理及信息披信息披 露露。6公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施投資基金登記結(jié)算業(yè)務(wù)指引（試行）中證登2021年2月5日進(jìn)一步規(guī)范上交所與深交所關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的登記結(jié)算業(yè)務(wù)。登記結(jié)算

41、業(yè)務(wù)。7公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金三項(xiàng)主要 工作（試行）基金業(yè)協(xié) 會(huì)2021年2月8日規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs的盡職調(diào)查盡職調(diào)查工作、財(cái)務(wù)報(bào)表編制財(cái)務(wù)報(bào)表編制、收益分配收益分配、信息披露信息披露等業(yè)務(wù)操作，進(jìn)一步完善基金經(jīng)理的自律管理。8關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資 信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知發(fā)改委2021年6月29日進(jìn)一步規(guī)范進(jìn)一步規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作試點(diǎn)工作。9關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告財(cái)政部2022年1月26日規(guī)定了原始權(quán)益人在向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)取得的項(xiàng)目公司 股權(quán)時(shí)不繳納所得稅不繳納

42、所得稅，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司 股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，所得稅繳納所得稅繳納時(shí)點(diǎn)遞延遞延至支付股權(quán)轉(zhuǎn) 讓價(jià)款后繳納。30底層資產(chǎn)聚焦重點(diǎn)行業(yè)目前我國(guó)公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型要求嚴(yán)格、多元化程度低類(lèi)型類(lèi)型資產(chǎn)投向資產(chǎn)投向具體領(lǐng)域具體領(lǐng)域允許類(lèi)交通交通基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口等允許類(lèi)能源能源基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)電、清潔能源、特高壓輸電，電網(wǎng) 建設(shè)、充電基礎(chǔ)設(shè)施等允許類(lèi)市政市政基礎(chǔ)設(shè)施供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目，以及停車(chē)場(chǎng)等允許類(lèi)生態(tài)環(huán)保生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施污水垃圾處理及資源再利用基礎(chǔ)設(shè)施、 固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施等允許類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施通用倉(cāng)庫(kù)以及冷庫(kù)等專(zhuān)業(yè)倉(cāng)庫(kù)

43、等允許類(lèi)園區(qū)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施自貿(mào)區(qū)、各級(jí)別開(kāi)發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興 產(chǎn)業(yè)集群研發(fā)平臺(tái)、創(chuàng)業(yè)孵化器、 產(chǎn) 業(yè)加速器等允許類(lèi)新型新型基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)中心類(lèi)、 人工智能項(xiàng)目， 5G、 通信鐵塔、 物聯(lián)網(wǎng)、 工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、 寬 帶網(wǎng)絡(luò)、 有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、 智慧能源、 智慧城市項(xiàng)目允許類(lèi)保障性租賃住房保障性租賃住房各直轄市及人口凈流入大城市的保障 性租賃住房項(xiàng)目允許類(lèi)其他類(lèi)型自然文化遺產(chǎn)等禁止類(lèi)禁止類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目酒店、 商場(chǎng)、 寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 不屬于試點(diǎn)范圍工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)55.5%產(chǎn)業(yè)園區(qū)33.5%物 流 地 產(chǎn)22.0%基礎(chǔ)設(shè)施44.5%高速公路33.7%市 政 建 設(shè)10.8%中國(guó)公募中國(guó)公募R

44、EITs底層資產(chǎn)類(lèi)型分布底層資產(chǎn)類(lèi)型分布底層底層 資產(chǎn)資產(chǎn)底層資產(chǎn)聚焦重點(diǎn)區(qū)域全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)，但重點(diǎn)支持東部沿海 及兩江沿岸省份第一批省份第一批省份第二批省份第二批省份.南海諸島. . . . . . . .第二批試點(diǎn)第二批試點(diǎn)黃河流域經(jīng)濟(jì)帶黃河流域經(jīng)濟(jì)帶京津冀城市群京津冀城市群雄安新區(qū)雄安新區(qū)長(zhǎng)江三角洲城市群長(zhǎng)江三角洲城市群長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶粵港澳大灣區(qū)粵港澳大灣區(qū)海南自貿(mào)區(qū)海南自貿(mào)區(qū)第一批試點(diǎn)第一批試點(diǎn)29底層資產(chǎn)聚焦優(yōu)質(zhì)資源中國(guó)公募REITs試點(diǎn)底層資產(chǎn)大部分為往期運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、回報(bào)率良好的資產(chǎn)或行業(yè)內(nèi)的示范性工程01020403優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)質(zhì)資源 符合條件符合條件發(fā)起人信

45、用良好發(fā)起人信用良好具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，最近3 年無(wú)重大違法違規(guī)行為無(wú)重大違法違規(guī)行為。 企業(yè)內(nèi)部控制制度健全內(nèi)部控制制度健全， 基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)還應(yīng)當(dāng) 具有豐富的運(yùn)營(yíng)管理能力 。30項(xiàng)目權(quán)屬清晰項(xiàng)目權(quán)屬清晰REITs試點(diǎn)要求取得基礎(chǔ) 設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或完全所有權(quán)或 經(jīng)營(yíng)權(quán)利。經(jīng)營(yíng)權(quán)利。已按規(guī)定履 行項(xiàng)目投資管理， 以及 規(guī)劃、環(huán)評(píng)和用地等相 關(guān)手續(xù)手續(xù)， 已通過(guò)竣工已通過(guò)竣工驗(yàn)驗(yàn) 收。收。良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)時(shí)間原 則上不少于不少于3年，年，已產(chǎn) 生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金 流流。對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流 回報(bào)，要求預(yù)計(jì)未來(lái)3 年凈現(xiàn)金流分派率不現(xiàn)金流分派率不 低于低于4%

46、。規(guī)模性與成長(zhǎng)性規(guī)模性與成長(zhǎng)性REITs試點(diǎn)文件明確規(guī)定，首 次 發(fā) 行 的 基 礎(chǔ) 設(shè) 施REITs項(xiàng) 目 ， 當(dāng) 期 目 標(biāo) 不不 動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低 于10億元。億元。發(fā)起人（原（原始始 權(quán)益人）權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募擴(kuò)募能能 力。力。REITs發(fā)行有充足的資產(chǎn)供給15.813.711.618.018.419.019.819.720.3%15.8%13.7%1.9%3.5%4.0%-0.4%20142015201620172018201920202021廣義基建投資完成額（萬(wàn)億元）增速（%）39.8%40.7%43.3%45.6%46.1%45.9%44.3%43.9%36

47、.9%35.8%33.9%34.0%34.7%34.6%33.7%34.4%17.5%19.7% 19.5% 18.8%16.5% 15.2% 15.3%17.3% 17.5%中國(guó)基建存量規(guī)模巨大，但主要集中在傳統(tǒng)基建領(lǐng)域改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程，中國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域進(jìn)行了巨額投資。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)，1995年-2018年中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資累計(jì)高達(dá)130萬(wàn)元，CAGR達(dá)到18%。2021年廣義基建投資完成額約為19.7萬(wàn)億元，規(guī)模較2020年下降了0.4%?，F(xiàn)階段中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域盡管已經(jīng)擁有龐大的存量資產(chǎn)，但基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資大部分集中在傳統(tǒng)基建領(lǐng)域。2014-2021年中國(guó)基建投

48、資完成額年中國(guó)基建投資完成額2014-2021年基建投資各分項(xiàng)占比年基建投資各分項(xiàng)占比3.6%4.0%4.0%3.9%4.0%4.2%4.7%4.2%20142015201620172018201920202021信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)（%） 電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)（%） 交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)（%）水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)（%）31目前中國(guó)基建投資處在關(guān)鍵調(diào)整時(shí)期基建投資結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯投資增速下降、潛在需求旺盛廣義基建投資各分項(xiàng)在2014-2021年增速均出現(xiàn)了不同程度的下滑。2018年至今，除2020年新冠疫情的政策性刺激因素， 各行業(yè)增速水平基本維持在4%以?xún)?nèi)。在此期

49、間還有部分行業(yè)投資規(guī)模出現(xiàn)萎縮的情況。目前盡管中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已經(jīng)擁有龐大的存量資產(chǎn)，但基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板投資需求仍然巨大。投資需求主要集中在：國(guó)家戰(zhàn)略基建需求、存量基建翻新改造、落后地區(qū)基建不完善以及代表著未來(lái)發(fā)展方向的新基建需求。17.1%0.8%14.3%9.5%1.4%1.6%38.6%12.8%4.0%8.6%18.7%23.6%20.4%23.3%21.2%3.3%2.9%0.2%-1.2%-6.7%-12.1%201420152016201720182019202020212014-2021年基建投資分項(xiàng)增速變化年基建投資分項(xiàng)增速變化34.5%電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)（%）交

50、通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)（%）信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)（%） 水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)（%）有需求有需求國(guó)家重大戰(zhàn)重大戰(zhàn)略略 的依次出臺(tái)以 及尚 未停止的未停止的 城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化進(jìn)程待翻新待翻新中國(guó)大量基礎(chǔ) 設(shè) 施 老 舊老 舊 、 損損 壞壞， 需要更新 完善不平衡不平衡各地區(qū)發(fā)展不發(fā)展不 平平 衡衡 ， 偏 遠(yuǎn)偏 遠(yuǎn) 地地 區(qū)區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 仍 不完善新基建新基建5G、充電樁、 特高壓輸電等 新型基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)需求旺盛未來(lái)基建未來(lái)基建 投資需求投資需求3235.8% 38.8% 36.9% 36.5% 35.9% 36.2% 38.5% 45.6% 46.8%56.2%71.2%60

51、.9%77.9%69.3%59.4% 60.2% 62.2% 62.2%136.1%142.5%151.2%157.6%156.6%151.0%151.9%162.3%154.8%201320142015201620172018201920202021政府部門(mén)（%）金融部門(mén)資產(chǎn)方（%）金融部門(mén)負(fù)債方（%）居民部門(mén)（%）非金融企業(yè)部門(mén)（%）基建投資挑戰(zhàn)一：資產(chǎn)負(fù)債率高企62.2%80.7%54.9%55.0%59.7%60.1%64.0%77.7%制造業(yè)平均采礦業(yè)平均基建行業(yè)平均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基建行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率較高，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大從宏觀杠桿率來(lái)看，在2016年“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)提出以來(lái)，雖然

52、整體杠桿率得到了一定的控制，但非金融企業(yè)杠桿 率持續(xù)高企以及居民部門(mén)杠桿率增速過(guò)快依然是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要問(wèn)題。從行業(yè)角度看， 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.7%，遠(yuǎn)超其他行業(yè)?；ㄐ袠I(yè)資產(chǎn)負(fù)債率5年間下降約1.8%， 但絕對(duì)水平依然排在第二位，達(dá)到62.2%。而采礦業(yè)與制造業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率5年間未發(fā)生明顯變化，2020年資產(chǎn)負(fù)債率分別 為60.1%及55.0%。2013-2021年實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)杠桿率年實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)杠桿率2015和和2020年主要行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率年主要行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率2015年（%）注釋?zhuān)夯ㄐ袠I(yè)平均=基建行業(yè)各分項(xiàng)的算數(shù)平均值。2020年（%）335.87.08.58.79

53、.39.18.99.61.31.61.92.22.42.52.63.41.92.11.92.12.42.22.32.20.80.80.91.21.51.51.71.79.711.613.214.215.615.315.516.818.7%7.5%9.4%-2.0%1.8%8.3%基建投資挑戰(zhàn)二：資金來(lái)源不足注釋?zhuān)簭V義基建包含電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)以及水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)。20132014201520162017201820192020其他資金（萬(wàn)億元）國(guó)內(nèi)貸款（萬(wàn)億元）國(guó)家預(yù)算（萬(wàn)億元）自籌資金（萬(wàn)億元）基建資金來(lái)源總額

54、（萬(wàn)億元）資金來(lái)源總體增速（%）14.6%29.1%13.3%11.2%4.2%29.8%21.2%21.2%2.8%6.7%-1.5%7.0%2.5%8.2%21.7%30.7%24.0%15.8%1.2%11.0% 16.9%11.5%4.7%自籌資金、國(guó)家預(yù)算及國(guó)內(nèi)貸款增速的下滑使得投資主體開(kāi) 發(fā)基建項(xiàng)目受到限制2020年基建投資資金來(lái)源增長(zhǎng)至16.8萬(wàn)億元，但增速卻呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。從結(jié)構(gòu)角度看，自籌資金作為基建行業(yè)主要資金 來(lái)源，近年來(lái)增速明顯下滑。原因主要是：中央規(guī)范PPP及政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)相關(guān)制度，致使社會(huì)資本投資基建領(lǐng)域意愿明顯 減弱。與此同時(shí)，為貫徹落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)，宏觀層面

55、信貸投放意愿的減弱使得銀行理財(cái)通道業(yè)務(wù)等傳統(tǒng)融資渠 道被限制。此外隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大，地方政府財(cái)政收入的下降，使得近年國(guó)家預(yù)算資金增速下滑明顯。2013-2020年基建投資資金來(lái)源規(guī)模年基建投資資金來(lái)源規(guī)模2014-2020年基建投資資金來(lái)源增速年基建投資資金來(lái)源增速-6.0%-7.2%-7.6%2014201520162017201820192020國(guó)家預(yù)算增速（%）自籌資金增速（%）其他資金增速（%）國(guó)內(nèi)貸款增速（%）34基建投資挑戰(zhàn)三：退出折價(jià)率高不緊急不緊急適中適中緊急緊急基建行業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)交易量少，流動(dòng)性低，處置折價(jià)率高資產(chǎn)流動(dòng)性與該類(lèi)資產(chǎn)交易活躍程度直接相關(guān)。金融資產(chǎn)由于有標(biāo)準(zhǔn)化

56、的交易流程、豐富的參與主體和相對(duì)較低的投資門(mén) 檻，使其流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于非標(biāo)準(zhǔn)化且單價(jià)昂貴的不動(dòng)產(chǎn)。近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的增大、項(xiàng)目收益受到影響，使得投資 主體債務(wù)及現(xiàn)金流壓力凸顯。部分投資主體甚至不惜處置物業(yè)來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金流。但由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)收益率低、單資產(chǎn)估值 較高，市場(chǎng)活躍度較低，物業(yè)處置價(jià)格往往在估值的基礎(chǔ)上大幅折讓。資產(chǎn)退出成本現(xiàn)已成為基建投資的另一大挑戰(zhàn)。價(jià)格價(jià)格估值結(jié)果估值結(jié)果大大 幅幅 折折 讓讓中中 度度 折折 讓讓小小 幅幅 折折 讓讓交易價(jià)格交易價(jià)格處置處置 時(shí)間時(shí)間35REITs能應(yīng)對(duì)基建投資面臨的挑戰(zhàn)公募REITs能夠同時(shí)滿(mǎn)足投資主體對(duì)資產(chǎn)處置時(shí)降低流動(dòng)性折 價(jià)、擴(kuò)充項(xiàng)目

57、資金來(lái)源及降低資產(chǎn)負(fù)債率的訴求資產(chǎn)處置流動(dòng)性折價(jià)資產(chǎn)處置流動(dòng)性折價(jià)REITs基金實(shí)際募資規(guī)實(shí)際募資規(guī)模模圍繞著資產(chǎn)估資產(chǎn)估值值上下波動(dòng)，價(jià)差相對(duì)較小價(jià)差相對(duì)較小。拓寬項(xiàng)目資金來(lái)源拓寬項(xiàng)目資金來(lái)源基礎(chǔ)設(shè)施投資主體通過(guò)將底層資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至REITs基金中，處置資產(chǎn)所處置資產(chǎn)所得得作為自籌資金自籌資金能夠緩解投資主體的部分資金壓力資金壓力。降低資產(chǎn)負(fù)債率降低資產(chǎn)負(fù)債率投資主體通過(guò)REITs退出物業(yè)，所得資所得資金金可 用于償還貸款償還貸款，一方面可以去杠桿去杠桿，降低自 身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，可以緩解期限錯(cuò)緩解期限錯(cuò)配配 問(wèn)題，提高資產(chǎn)端的流動(dòng)性流動(dòng)性。36中國(guó)公募REITs投資者分為4類(lèi)原始權(quán)益人和戰(zhàn)

58、略投資者持股比例較大且限售期長(zhǎng)、網(wǎng)下投 資者以及公眾投資者持股比例較低但無(wú)限售期注釋?zhuān)?.原始權(quán)益人持股比例20%的部分限售期為60個(gè)月，持股比例20%的部分限售期為36個(gè)月；2.持股比例為11只REITs基金各投資者持股比例的算數(shù)平均。其他戰(zhàn)略投資者其他戰(zhàn)略投資者指符合本基金戰(zhàn)略投資者選擇的特定標(biāo)準(zhǔn)特定標(biāo)準(zhǔn)、事先 與基金管理人簽署配售協(xié)議基金管理人簽署配售協(xié)議、認(rèn)購(gòu)的基金份額期 限具有鎖定期具有鎖定期的投資人。網(wǎng)下投資者網(wǎng)下投資者指參與網(wǎng)下詢(xún)價(jià)和認(rèn)購(gòu)業(yè)網(wǎng)下詢(xún)價(jià)和認(rèn)購(gòu)業(yè)務(wù)務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)投資者者。公眾投資者公眾投資者除上述投資者外，符合法律法規(guī)規(guī)定的可投資于 證券投資基金的個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)

59、投資者、合格個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、合格 境外機(jī)構(gòu)投資者和人民幣合格境外機(jī)構(gòu)投資者境外機(jī)構(gòu)投資者和人民幣合格境外機(jī)構(gòu)投資者以 及法律法規(guī)或中國(guó)證監(jiān)會(huì)允許購(gòu)買(mǎi)證券投資基金 的其他投資人。原始權(quán)益人原始權(quán)益人指基礎(chǔ)設(shè)施基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原所有人原所有人。37.8%29.6%24.3%8.2%網(wǎng)下發(fā)售及公眾發(fā)售部分的基金份 額無(wú)流通限制及鎖定期安排37原始權(quán)益人限售期不少于不少于36月月，其 他戰(zhàn)略投資者不少于不少于12月月持股比例及限售期安排持股比例及限售期安排REITs市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)投資者占主導(dǎo)地位原始權(quán)益人 37.8%證券資金22.1%保險(xiǎn)資金 13.1%個(gè)人投資者 7.3%公募基金 5.4

60、%產(chǎn)業(yè)投資7.3%銀行資金2.0%限限 售售可可 交交 易易51%20%32% 40%20%40% 40%59% 51%30% 33%25%40%33% 20%35%32%20%15% 28%40% 37%19%28%25%30% 31%22%32%22% 16%21% 21%其他5%6%4%5%5.0%12% 10% 10% 13%8%9%9%首創(chuàng)水務(wù)鹽田港蛇口產(chǎn)園首鋼綠能張江光大普洛斯蘇園產(chǎn)業(yè)滬杭甬廣州廣河越秀高速中關(guān)村除原始權(quán)益人持有的份額外，機(jī)構(gòu)投資者累計(jì)持有約54.8%的份額，而個(gè)人投資者僅持有7.3%的份額從限售角度看，一年以?xún)?nèi)限售的投資者包括原始權(quán)益人（持有份額介于20%-59%）以及其