物業(yè)管理法規(guī)教學課件下載

1、62房屋設備設施管理的法律規(guī)定房屋設備設施管理的法律規(guī)定 l【案例】 因排水管道不暢，而使業(yè)主室內受損的責任因排水管道不暢，而使業(yè)主室內受損的責任由誰承擔由誰承擔l甲小區(qū)某樓602室由被告華某承租，502室由原告王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設置防護網(wǎng)，被鳥鉆進管道內筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，

2、但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。物業(yè)管理法規(guī)教學課件下載-樣章.ppt62房屋設備設施管理的法律規(guī)定房屋設備設施管理的法律規(guī)定 l中華人民共和國民法通則l第八十三條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。l第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任。l中華人民共和國物權法l第八十四條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權利

3、人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。 l第八十六條規(guī)定，不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。 62房屋設備設施管理的法律規(guī)定房屋設備設施管理的法律規(guī)定 l物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。l第五十條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。l第五十三條規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主

4、。 62房屋設備設施管理的法律規(guī)定房屋設備設施管理的法律規(guī)定 l法院經(jīng)審理判定：l1物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查、防護和疏通，致使雨水受堵后溢進華某和原告王某承租的房屋內，造成原告財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應承擔主要責任。l2華某未經(jīng)物業(yè)管理公司同意，擅自將其承租房屋陽臺處排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了原告的財產(chǎn)損害。為此，華某對原告的財產(chǎn)損害也應承擔一定的責任。l3王某住處陽臺排水口已封死，致使積水無法排出，王某也應承擔一定責任。如該陽臺排水口由出租人封死，王某可向其追償因該責任所帶來的損失。621 房屋設備設施管理概述房屋

5、設備設施管理概述l1房屋設備設施管理的概念和特點房屋設備設施管理的概念和特點l（1）房屋設備設施 房屋設備設施是房屋主體構造以外的附屬于房屋建筑的各類設備設施的總稱，是構成房屋建筑實體的有機的重要組成部分。l房屋設備設施是實現(xiàn)物業(yè)功能和價值的物質基礎和必要條件，房屋建筑內部附屬的基本設備，如供水、排水、供暖、供冷、供電、電梯等，主要是為了滿足生產(chǎn)、生活的需要并提供衛(wèi)生而舒適的工作和生活環(huán)境。隨著城市現(xiàn)代化程度的提高，人們對房屋設備設施功能的要求越來越高，房屋建筑附屬的設備設施功能日臻完善，價值不斷攀升，影響著人們的生活、工作質量。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l1房屋設備設施

6、管理的概念和特點房屋設備設施管理的概念和特點l（2）房屋設備設施管理 房屋設施設備管理是物業(yè)服務企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和掌握設施設備的原理性能，對其進行保養(yǎng)維修，使之能夠保持最佳運行狀態(tài)，有效地發(fā)揮效用，從而為業(yè)主和客戶提供一個安全、高效、舒適的環(huán)境。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l1房屋設備設施管理的概念和特點房屋設備設施管理的概念和特點l（3）房屋設備設施管理的特點l1）設備設施投資大導致設備維修成本高。l2）維修技術要求高。l3）隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l2房屋設備設施的分類房屋設備設施的分類l

7、（1）供水設備l（2）排水設備l（3）熱水供應設備l（4）消防設備l（5）衛(wèi)生與廚房設備l（6）供暖、供冷、通風設備l（7）燃氣設備 l（8）電氣工程設備621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l2房屋設備設施的分類房屋設備設施的分類l（1）供水設備 指用人工方法提供水源的設備，由供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)構成， 組成生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。l（2）排水設備 指用來排除生活污水和屋頂雨雪水的設備，包括排水管道、通風管道、清通設備、抽升設備、室外排水管道等。根據(jù)接納污（廢）水性質，房屋的排水管道可分為生活污水管道、工業(yè)廢水管道、室內雨水管道，組成生活污水排水系統(tǒng)、生

8、產(chǎn)污水排水系統(tǒng)、雨（雪）水排水系統(tǒng)。l（3）熱水供應設備 包括淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動溫度調節(jié)器、減壓閥等。l（4）消防設備 指房屋設備中的消防裝置部分，包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機、滅火瓶、消防龍頭、消防泵等l以上4個方面的設備組成房屋的給排水系統(tǒng)。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l2房屋設備設施的分類房屋設備設施的分類l（5）衛(wèi)生與廚房設備 l指房屋衛(wèi)生間與廚房內部的各種設備。衛(wèi)生設備包括浴缸、水盆、小便池、抽水馬桶、面盆等。廚房設備包括洗菜池、操作臺、吊柜、抽油煙機及管道等。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l2房屋設備設施的

9、分類房屋設備設施的分類l（6）供暖、供冷、通風設備l1）室內供暖設備包括鍋爐、壁爐、鼓風機、水片、回龍泵等設備。l2）室內供冷設備包括冷氣機、深井泵、空調機、電扇、冷卻塔、回龍泵等設備。l3）室內通風設備包括通風機、排水門及一些凈化除塵設備等。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l2房屋設備設施的分類房屋設備設施的分類l（7）燃氣設備 房屋的燃氣設備包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l2房屋設備設施的分類房屋設備設施的分類l（8）電氣工程設備 房屋建筑電氣工程設備主要包括：l1）供電及照明設備。這是指給房屋提供電源及照明的各

10、種裝置。包括電源柜、電表、總開關、供電線路、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、照明器等。l2）弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備與裝置，隨著現(xiàn)代化建筑水平的提高，房屋的弱電設備越來越多。目前主要包括通訊設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控及報警系統(tǒng)設備等。l3）電梯設備。這是高層建筑中不可缺少的垂直運輸設備，包括電梯機房、轎廂、井道等部分。l4）防雷裝置。包括接閃器、引下線和接地裝置等。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l3房屋設備設施管理的內容房屋設備設施管理的內容l房屋設備設施管理工作，一般由物業(yè)服務企業(yè)工程設備部門主管負責。房屋設備設施管

11、理主要包括房屋設備設施使用管理、房屋設備設施安全管理、房屋設備設施技術檔案管理、房屋設備設施維修管理。以上內容可以歸為兩大部分，即由房屋設備設施使用管理、房屋設備設施安全管理、房屋設備設施技術檔案管理組成的房屋設備設施運行管理和房屋設備設施維修管理。l房屋設備設施運行管理和房屋設備設施維修管理既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。統(tǒng)一管理就是由物業(yè)服務企業(yè)全面負責房屋設備設施運行管理和房屋設備設施維修管理；分別管理就是物業(yè)服務企業(yè)只全面負責房屋設備設施運行管理，將房屋設備設施維修管理委托給專業(yè)維修企業(yè)負責。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l3房屋設備設施管理的內容房屋設備設施管理的內容l

12、（1）房屋設備設施使用管理 設施設備使用管理主要通過制定、實施一系列規(guī)章制度來實現(xiàn)。設備設施使用管理制度主要有設備運行值班制度、設備保養(yǎng)制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制。l房屋設備設施根據(jù)使用時間的不同，可分為日常使用設備（如給排水、供電、電梯等）、季節(jié)性使用設備（如供暖供冷設備）、緊急情況下使用設備（如消防、自動報警設備）等，各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。 l（2）房屋設備設施維修管理 設備設施維修管理的內容包括設備的定期檢查制度、日常保養(yǎng)制度、維修制度，維修質量標準、維修人員管理制度等。l（3）設備設施安全管理 設備設施安全管理的內容包括國家對安全性能要求較高的設備

13、設施實行合格證制度，要求維修人員參加學習培訓考核后的持證上崗制度，以及消防通道管理、電梯安全使用管理等。同時要制定相應的管理制度，確保使用安全。l（4）房屋設備設施技術檔案資料管理 設施設備技術檔案資料管理是設備的基礎資料管理，內容包括建立設備的登記卡片、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l4房屋設備設施維修工程的分類房屋設備設施維修工程的分類l為了保證房屋設備設施的正常運作，必須對各種房屋設施設備進行保養(yǎng)與維修。l（1）房屋設備設施保養(yǎng)的分類 房屋設施設備的保養(yǎng)是指物業(yè)服務企業(yè)和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護、維修等工作。通

14、常采用三級保養(yǎng)制（即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)）。l1）日常維護保養(yǎng)是指設備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。 l2）一級保養(yǎng)是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。l3）二級保養(yǎng)是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態(tài)。l4）設備點檢是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設備或人的感覺器官，對某些關鍵部位進行的檢查。621 房屋設備設施管理概述房屋設備設施管理概述l4房屋設備設施維修

15、工程的分類房屋設備設施維修工程的分類l（2）房屋設備設施維修的分類 房屋設備設施的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設施設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備設施維修根據(jù)設備設施破損程度可分為：l1）零星維修工程。零星維修工程是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。l2）中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為1030左右。l3）大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換

16、率一般不超過30。l4）設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。l5）故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。 622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l根據(jù)建設部頒布的全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則、全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則、全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準及評分細則，以及中國物業(yè)管理協(xié)會關于印發(fā)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）的相關規(guī)定，房屋設備設施管理應根據(jù)物業(yè)類型不同，分別達到以下標準。l1

17、住宅小區(qū)房屋設備管理標準住宅小區(qū)房屋設備管理標準l2大廈房屋設備管理標準大廈房屋設備管理標準l3工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準l上述標準是物業(yè)服務企業(yè)的房屋設備設施管理應實現(xiàn)的基本管理目標，但在物業(yè)管理實踐中，對具體的設備設施的維修養(yǎng)護還沒有具體的維修養(yǎng)護技術標準要求，一般都是按照具體的設備設施設計規(guī)范或標準執(zhí)行，如建筑給水排水設計規(guī)范（1997年局部修訂GBJ15-88）、建筑物防雷設計規(guī)范（2000年局部修訂）GB50057-94等，由于其涉及專業(yè)技術知識，這里就不加贅述了。 622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l1住宅小區(qū)房屋設備管理標準住宅小區(qū)房屋設備管理標準

18、l（1）全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準l1）共用配套設施完好，無隨意改變用途。 l2）共用設施設備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。l3）室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。l4）排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。l5）道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。l6）供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛(wèi)生標準；制定停水及事故處理方案。l7）制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規(guī)定路燈、樓道燈等公共照明

19、設備完好。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l1住宅小區(qū)房屋設備管理標準住宅小區(qū)房屋設備管理標準l（1）全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準l8）電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故，轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應急處理方案。l9）三北地區(qū)，冬季供暖室內溫度不低于16l10）物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志。l11）物業(yè)管理企業(yè)用計算機、智能化設備現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。l12）房屋及共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。包括房屋總平面圖，地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計

20、成冊，房屋及共用設施設備大中修記錄，共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。l13）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便l14）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。l15）小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l1住宅小區(qū)房屋設備管理標準住宅小區(qū)房屋設備管理標準l（2）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準l1）一級l對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）

21、。l建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。l設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。l對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。l載人電梯24小時正常運行。l消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。l設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。l小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交

22、通標志齊全、規(guī)范。l路燈、樓道燈完好率不低于95%。l容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l1住宅小區(qū)房屋設備管理標準住宅小區(qū)房屋設備管理標準l（2）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準l2）二級l對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。l建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。l設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。l對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維

23、修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。l載人電梯早6點至晚12點正常運行。l消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。l設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。l小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。l路燈、樓道燈完好率不低于90%。l容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l1住宅小區(qū)房屋設備管理標準住宅小區(qū)房屋設備管理標

24、準l（2）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準l3）三級l對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。l建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。l操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。l對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。l載人電梯早6點至晚12點正常運行。l消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。l路燈

25、、樓道燈完好率不低于80%。l容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l2大廈房屋設備管理標準大廈房屋設備管理標準l（1）綜合要求l1）制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。l2）設備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。l3）配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。l4）設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。l（2）供電系統(tǒng)l1）保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知住用戶。l

26、2）制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行。l3）備用應急發(fā)電機可隨時起用。l（3）弱電系統(tǒng)。l1）按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。l監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l2大廈房屋設備管理標準大廈房屋設備管理標準l（4）消防系統(tǒng)l1）消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。l2）消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。l3）組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。l4）訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引

27、路標志完好，緊急疏散通道暢通。l5）無火災安全隱患。l（5）電梯系統(tǒng)l）電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。l2）電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。l3）轎廂、井道、機房保持清潔。l4）電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。l5）運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。l6）運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l2大廈房屋設備管理標準大廈房屋設備管理標準l（6）給排水系統(tǒng)l1）建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。l2）設備、閥門、管道工作無常，無跑冒

28、滴漏。l3）按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。l4）高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。l5）限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶。l6）排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生。l7）遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。l8）制定事故應急處理方案。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l2大廈房屋設備管理標準大廈房屋設備管理標準l（7）空調系統(tǒng) l1）中央空調系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標

29、，無嚴重滴漏水現(xiàn)象。l2）中央空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。l3）制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案。l（8）供暖供氣系統(tǒng)l1）鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。l2）管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。l3）北方地區(qū)冬季供暖居室內溫度不得低于16。l（9）共用設施管理 l1）共用配套服務設施完好，無隨意改變用途 。l2）共用管線統(tǒng)一下地或入公共管理，無架空管線，無礙觀瞻。l3）道路、樓道、大堂等公共照明完好。l4）大廈范圍內的道路通暢，路面平坦。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l2大廈房屋設備管理標準大廈房屋設備管理標準l（10）其他l

30、1）大廈物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。l2）物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹。l3）物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。l4）房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。包括房屋總平面圖，地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊，房屋及共用設施設備大中修記錄，共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。l5）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。l6）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助

31、、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l3工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準l（1）綜合要求l1）制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執(zhí)行。l2）設備及機房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機房環(huán)境符合設備要求。l3）配備所需各種專業(yè)技術人員l4）設備良好，運行正常.一年內無重大管理責任事故。l（2）供電系統(tǒng)l1）保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知任用戶。l2）制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行。l

32、3）備用應急發(fā)電機可隨時起用。l（3）弱電系統(tǒng)l1）按工作標準規(guī)定時問排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。l2）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規(guī)定期限保存。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l3工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準l（4）消防系統(tǒng)l1）消防控制中心24小時值班、消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好元損，可隨時起用。l2）消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。l3）組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。l4）訂有突發(fā)火災應急方案，在明顯處設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。l5）工業(yè)

33、廠房裝修需報消防部門審批.對裝修過程嚴格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格方可使用。l6）區(qū)內無火災安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責任書。l7）集體宿舍消防，用電有嚴格的管理規(guī)定，室內電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l3工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準l（5）電梯系統(tǒng)l1）電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。l2）電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好，轎廂、并道、機房保持整潔。l3）電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)；維修、操作人員持證上崗；貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載.客梯嚴禁載貨。l4）運行出現(xiàn)故障

34、后，維修人員應在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。l5）運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l3工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準l（6）給排水系統(tǒng)l1）建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。l2）設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏。l3）按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。l4）高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。l5）限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使用人。l6）排水系統(tǒng)通暢，汛期道

35、路無積水，地下室、車庫、設備房無積水，浸泡發(fā)生。l7）遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象；制定事故應急處理方案。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l3工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準l（7）空調系統(tǒng)l1）中央空調系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象。l2）中央空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內到達現(xiàn)維修。l3）制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案。l（8）供暖供氣系統(tǒng)l1）鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常；北方地區(qū)冬季供暖居室內溫度不得低于16。l2）管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。l

36、（9）共用設施管理l1）共用配套設施完好，無隨意改變用途。l2）共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。l3）道路、樓道、大堂等公共照明完好。l4）工業(yè)區(qū)范圍內的道路通暢，路面平坦。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l3工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準l（10）其他l1）工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。l2）物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范、作風嚴謹。l3）物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。l4）房屋及其共用設施設備檔案資料

37、齊全，分類成冊、管理完善，查閱方便。 包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種 類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及共用設施設備大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。l5）建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、 查閱方便。l6）建立24小時值班制度，設立服務電話、接受業(yè)主和使 用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時處理，有回訪制度和記錄。622 房屋設備設施管理標準房屋設備設施管理標準l3工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準工業(yè)區(qū)房屋設備管理標準l上述標準是物業(yè)服務企業(yè)的房屋設備設施管理應實現(xiàn)的基本管理目標，但在物業(yè)管理實踐中，對具體的設備設施的

38、維修養(yǎng)護還沒有具體的維修養(yǎng)護技術標準要求，一般都是按照具體的設備設施設計規(guī)范或標準執(zhí)行，如建筑給水排水設計規(guī)范（1997年局部修訂GBJ15-88）、建筑物防雷設計規(guī)范（2000年局部修訂）GB50057-94等，由于其涉及專業(yè)技術知識，這里就不加贅述了。 623相關規(guī)定相關規(guī)定l1住宅專項維修資金管理辦法住宅專項維修資金管理辦法l第三條第二款規(guī)定：“本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?！?/p>

39、623相關規(guī)定相關規(guī)定l2關于加強電梯管理的暫行規(guī)定關于加強電梯管理的暫行規(guī)定l四、電梯生產(chǎn)實行許可證制度。發(fā)證工作依照國家現(xiàn)行有關法規(guī)，由國家技術監(jiān)督局統(tǒng)一管理，建設部負責實施。l對于無生產(chǎn)許可證從事電梯生產(chǎn)的企業(yè)及未按核準的工商登記經(jīng)營范圍從事電梯生產(chǎn)、銷售、安裝、維修的企業(yè)，由技術監(jiān)督、工商行政管理部門按照有關法規(guī)嚴肅處理。l六、電梯質量實行生產(chǎn)企業(yè)全面負責制。電梯銷售、安裝、維修實行由生產(chǎn)企業(yè)委托代理制。使用單位訂購電梯應同時簽訂電梯安裝調試與維修合同（協(xié)議）。被電梯生產(chǎn)企業(yè)認可的安裝、維修企業(yè)，對其安裝、維修質量向電梯生產(chǎn)企業(yè)負責。l凡未取得電梯生產(chǎn)企業(yè)認可的單位，不準承擔該企業(yè)所產(chǎn)

40、電梯的銷售、安裝、維修工作。本規(guī)定頒發(fā)前在用電梯的維修工作，原則上參照本規(guī)定辦理。l八、電梯投入運行時，使用單位必須制訂使用管理制度，指定專人負責管理；應配備合格的電梯司機，持證上崗。司機離崗半年以上，應重新培訓后繼續(xù)上崗。l使用單位和承擔維修的企業(yè)必須嚴格按照該型號電梯的使用、維修規(guī)程進行定期檢查和檢測，并逐臺認真做好記錄，建檔備查。接受國家有關部門的質量監(jiān)督和安全監(jiān)察。l十、電梯改造、大修后，必須經(jīng)質檢部門檢測合格，方可繼續(xù)運行。承擔改造、大修的單位負責保修12個月。623相關規(guī)定相關規(guī)定l3關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則l第十二條電梯維修l1電梯維修

41、是保證電梯長期安全正常運行的重要環(huán)節(jié)，也是電梯生產(chǎn)企業(yè)售后服務的主要內容。所有電梯使用單位必須與其電梯生產(chǎn)企業(yè)或被委托代理企業(yè)簽訂維修合同。l2使用單位必須按規(guī)定在每年的年檢后，憑年檢合格書、維修合同書到建設行政主管部門辦理下一年度的電梯準用證。建設行政主管部門要在一周內派檢測人員實地檢查，合格后，發(fā)給新一年度電梯準用證。l3使用單位自行維修保養(yǎng)電梯必須得到電梯生產(chǎn)企業(yè)的委托代理。l4使用單位發(fā)生變化，不再是與電梯生產(chǎn)企業(yè)簽訂合同的單位而移交或轉售另一單位時，原使用單位必須負責向電梯生產(chǎn)企業(yè)辦理維修保養(yǎng)合同轉讓手續(xù)。l5電梯生產(chǎn)企業(yè)或被委托代理企業(yè)必須按照維修合同及時處理電梯故障與事故；每個月對電梯的所有設備至少進行一次檢修；一年進行一次電梯的年檢。l6電梯生產(chǎn)企業(yè)或被委托代理企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)電梯產(chǎn)品銷售情況和本企業(yè)在用電梯的情況，建立維修保養(yǎng)網(wǎng)絡，負責