泰州高教園區(qū)項目方案比對分析(最終)

1、AURORA光合理想泰州高教園區(qū)項目規(guī)劃方案比對分析二零一二年五月本地塊產(chǎn)品策略回顧策略要求：大盤首期，安全第一，市場反響最重要。在考慮去化速度的基礎(chǔ)上兼顧項目品質(zhì)形象。原規(guī)劃產(chǎn)品線選擇出發(fā)點：1、洋房為客群喜好度較高產(chǎn)品，價格較高，建設(shè)周期短。因此原策略在容積率可控的前提下最大化洋房類產(chǎn)品。（可拔高至11層，11層類產(chǎn)品往洋房方向發(fā)展）2、高層客戶接受度相對較低，價格低，得房率低，建設(shè)周期長，未來競爭大。因此原策略在容積率可控的前提下最小化高層產(chǎn)品（特別是18層以上產(chǎn)品）3、別墅市場去化速度較慢，且本案容積率較高，別墅實現(xiàn)度有限，同時此產(chǎn)品對土地占有較大因此原策略首期暫不考慮別墅產(chǎn)品原策略社

2、區(qū)特點：均衡型社區(qū)以市場最安全，定價空間大且相對稀缺的產(chǎn)品為主后續(xù)產(chǎn)品線發(fā)展過程中，平衡各方戰(zhàn)略和要求：1、別墅為必備產(chǎn)品，增加一定數(shù)量的別墅2、增加別墅后，純粹以618層產(chǎn)品為主導(dǎo)的社區(qū)，實現(xiàn)難度大，增加高層產(chǎn)品。產(chǎn)品線平衡后特點：相對均衡性社區(qū)本地塊原規(guī)劃實現(xiàn)項目數(shù)值百分比占地面積155186建筑面積359578地上建筑面積279317100%其中高層（含18層）16267958.2%小高層5776520.7%多層3247511.6%聯(lián)排157775.6%沿街商業(yè)用房64852.3%物業(yè)管理用房15720.6%生泵房2160.1%配電房、燃?xì)庹{(diào)壓站15070.5%公廁1600.1%社區(qū)用房

3、4820.2%社區(qū)衛(wèi)生2000.1%地下建筑面積80261.3容積率1.82433層18層11層6層聯(lián)排高層（18層以上，不含18層）控制在50%左右。相對均衡型社區(qū)項目數(shù)值百分比占地面積155186建筑面積334086地上建筑面積253825100%其中高層18011971%小高層00%多層5054019%雙拼125444.9%沿街商業(yè)用房64852.6%物業(yè)管理用房15720.6%生泵房2160.1%配電房、燃?xì)庹{(diào)壓站15070.6%公廁1600.1%社區(qū)用房4820.2%社區(qū)衛(wèi)生2000.1%地下建筑面積80261.3容積率1.64本地塊新規(guī)劃3033層6層雙拼新產(chǎn)品線選擇出發(fā)點：1、提

4、高別墅產(chǎn)品的品質(zhì)，降低別墅產(chǎn)品的容積率，提高別墅產(chǎn)品的占地。因由此出發(fā)點，帶來的結(jié)果：1、增加高層的數(shù)量，增加10%15%。2、總?cè)莘e率降低至1.64，若容積率實現(xiàn)1.8，高層的數(shù)量可能占比超過75%，甚至80%。3、社區(qū)產(chǎn)品兩極化明顯，以針對剛需的高層產(chǎn)品與樹立城市高品質(zhì)的雙拼產(chǎn)品兩極化社區(qū)方案二：容積率1.64高層+洋房+別墅特點：1、當(dāng)前容積率高層比例為70%，若提高容積率，高層可能達(dá)到80%，為絕對主導(dǎo)。2、樹立高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品兩極化社區(qū)方案一：容積率1.8高層+小高層+洋房+別墅特點：高層（18層以上，不含18層）控制在50%左右相對均衡型社區(qū)兩方案比對分析維度一：競爭分析本案主競爭

5、對手-鵬興領(lǐng)譽本案方案二的產(chǎn)品線與鵬興領(lǐng)譽基本一致，未來將面臨絕大多數(shù)的同類產(chǎn)品競爭。鵬興產(chǎn)品的優(yōu)勢在于：1、有較大的產(chǎn)品贈送面積特別是高層產(chǎn)品（得房率高）。2、地價較低（樓面地價不到1500元/），高層為剛需產(chǎn)品，有較大價格空間（就此點而言，建議本案容積率重點考慮1.8，以降低樓面地價）方案二，本案的高層若占比達(dá)到80%，將與之正面競爭。鵬欣領(lǐng)譽高層主導(dǎo)型社區(qū)兩方案比對分析維度一：競爭分析鵬興領(lǐng)譽高層戶型本案高層戶型本案11層戶型在本案高層不占優(yōu)勢的情況下，若本案采用方案一，本案可通過一梯兩戶的11層產(chǎn)品與鵬興領(lǐng)譽得兩梯四戶的高層形成差異競爭。兩方案比對分析維度二：經(jīng)濟效益草算銷售均價高層：

6、6500元/、小高層：7000元/、洋房：7800元/聯(lián)排：11000元/、商業(yè)：12000元經(jīng)濟指標(biāo)總建面：35.95萬樓面地價：2022.79元/銷售收入212111.09直接成本139405.62總投資151492.08稅前利潤46831.79稅后利潤35123.84銷售凈利率16.56%總投資回報率23.19%銷售毛利率22.08%銷售均價高層：6500元/平米、洋房：7800元/平米雙拼：18000元/平米、商業(yè)：12000元/平米經(jīng)濟指標(biāo)總建面：33.4萬樓面地價：2225.94元/銷售收入200797.69直接成本135074.30總投資146357.20稅前利潤41388.64

7、稅后利潤31041.48銷售凈利率15.46%總投資回報率21.21%銷售毛利率20.611%基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)市場分析第一章 當(dāng)前地塊解讀原方案總體規(guī)劃指標(biāo)項目數(shù)值百分比占地面積155186建筑面積359578地上建筑面積279317100%其中高層16267958.2%小高層5776520.7%多層3247511.6%聯(lián)排157775.6%沿街商業(yè)用房64852.3%物業(yè)管理用房15720.6%生泵房2160.1%配電房、燃?xì)庹{(diào)壓站15070.5%公廁1600.1%社區(qū)用房4820.2%社區(qū)衛(wèi)生2000.1%地下建筑面積80261.3容積率1.8當(dāng)前方案總體規(guī)劃指標(biāo)項目數(shù)值百分比占地面積155

8、186建筑面積334086地上建筑面積253825100%其中高層18011971%小高層00%多層5054019%聯(lián)排125444.9%沿街商業(yè)用房64852.6%物業(yè)管理用房15720.6%生泵房2160.1%配電房、燃?xì)庹{(diào)壓站15070.6%公廁1600.1%社區(qū)用房4820.2%社區(qū)衛(wèi)生2000.1%地下建筑面積80261.3容積率1.64之于本體，項目要解決的問題：1、當(dāng)前總體規(guī)劃取消小高層產(chǎn)品，高層面積增多帶來的市場消化情況？規(guī)劃調(diào)整別墅容積率降低，增加占地面積之于本體，項目要解決的問題：2、當(dāng)前方案容積率為1.64，原方案容積率為1.8，經(jīng)濟效益如何？原方案容積率1.8當(dāng)前方案容

9、積率1.64第二章 競爭市場分析 物業(yè)類型的偏好：多層洋房小高層高層別墅 泰州人普遍表現(xiàn)出對于多層和花園洋房物業(yè)的喜好，對于高層物業(yè)有一定抗性，同時如果考慮小區(qū)的各項綜合指標(biāo)，如小區(qū)品質(zhì)、地段、周邊配套等因素之后，對于小高層也有較好的接受度。 存在的誤區(qū)：當(dāng)?shù)夭簧夙椖繉?618層界定為小高層產(chǎn)品（與銷售溝通得知），而非本案設(shè)計的一梯兩戶偏向洋房的小高層產(chǎn)品一、城市對小高層產(chǎn)品認(rèn)知從部分項目對外的推廣話術(shù)不難看處，泰州當(dāng)?shù)貙π「邔拥慕缍ㄝ^為模糊一、城市對小高層產(chǎn)品認(rèn)知1、高層產(chǎn)品戶型面積以80-100平米兩居和100-140平米三居為主，存在部分50平米以下一居和140平米以上的舒適型四居產(chǎn)品。

10、2、泰州在售小高層產(chǎn)品戶型面積通常以85100平米兩居和110150平米三居為主，存在部分150平米以上的舒適型四居產(chǎn)品在戶型面積上，小高層產(chǎn)品在保證基本功能的前提下，比高層產(chǎn)品略有所放大，但大體上基本無異小高層項目戶型配比情況高層項目戶型配比情況一、城市對小高層產(chǎn)品認(rèn)知（小高層與高層/多層戶型對比）小高層項目戶型配比情況多層項目戶型配比情況1、多層產(chǎn)品戶型面積集中以90-110平米兩居、120-150平米三居、140170的四居為主2、泰州在售小高層產(chǎn)品戶型面積通常以85100平米兩居和110150平米三居為主，存在部分150平米以上的舒適型四居產(chǎn)品市場中多層產(chǎn)品戶型面積有放大趨勢，目前已有

11、部分項目多層兩居戶型做到120平米一、城市對小高層產(chǎn)品認(rèn)知（小高層與高層/多層戶型對比）項目名稱建筑面積產(chǎn)品類型多層價格小高層價格價差比金水灣11.3萬1.48904075801460元/項目名稱建筑面積容積率高層價格小高層價格價差比花園半島38萬1.2856006000元/400元/小高層與高層的價差比并不是十分突出（因為當(dāng)?shù)氐男「邔悠毡樵?8層上下）；小高層與多層價差在10001500元/ 之間一、城市對小高層產(chǎn)品認(rèn)知（小高層與高層/多層價格對比）泰州市場各板塊特點鮮明，本案主面臨板塊內(nèi)部競爭（城東板塊）二、在售項目競爭分析板塊劃分本案中 心 城 區(qū)北 部 城 區(qū)東 部 城 區(qū)南 部 城

12、區(qū)西 部 城 區(qū)城南區(qū)：在售項目有限，區(qū)域發(fā)展水平較低，且未來供應(yīng)以高端高層產(chǎn)品為主，與本案競爭關(guān)系有限。城東區(qū)：在售項目較為集中，受政府規(guī)劃影響，未來該區(qū)域價值將有提升城西區(qū)：區(qū)域供應(yīng)有限，且未來發(fā)展有限，與本案無競爭關(guān)系。城中區(qū)：區(qū)域內(nèi)在售項目以高層為主，且價格位于泰州城區(qū)較高水平，與本案競爭關(guān)系有限城北區(qū)：在售項目較為分散，且受環(huán)境影響，未來該區(qū)域發(fā)展有限，與本案競爭關(guān)系有限二、在售項目競爭分析存量分析項目名稱住宅建筑面積產(chǎn)品類型總供應(yīng)套數(shù)已銷售套數(shù)（5月28日統(tǒng)計）去化率在售存量美好上郡341659.13小高層、高層2939264389.93%約3萬金通桂園67406.3別墅、多層、小

13、高/高層40422054.46%約3萬御景公寓6652.52高層791924.05%約0.5萬鳳城國際158382.31高層1297127798.46%約0.3萬世紀(jì)新城34612.62小高層、高層4487015.63%約3萬京都花園21020.94高層、小高層 14911073.83%約0.5萬 同悅?cè)輬@47337.64別墅40439698.02%約0.1萬世茂河濱花園243161.41多層 小高層 別墅1673116169.40%約7萬同濟家園141773.08多層、小高層124977061.65%約6萬東潤第一城175276.26多層 小高層 別墅 1434127388.77%約2萬錦繡

14、華城25792.17多層 小高層 別墅 26420979.17%約0.5萬上海大花園143624.69多層124186770%約4.5萬依然維持高強度競爭，在售存量達(dá)百萬二、在售項目競爭分析存量分析項目名稱住宅建筑面積產(chǎn)品類型總供應(yīng)套數(shù)已銷售套數(shù)（5月28日統(tǒng)計）去化率在售存量萊茵東郡72136.36小高層 別墅 34225875.4%約1.8萬伊云灣102606.16多層 小高層 別墅89858965.59%約3.5萬萬泰國際花園29813.17多層、高層、別墅22314765.92%約1萬美好易居城232480.26高層、小高層200876438.05%約15萬金水灣93587.72多層、

15、小高/高層、別墅74165588.39%約1.2萬左岸名都135032.37多層、小高層 116698484.39%約2.1萬華潤國際社區(qū)107431.4高層91158263.89%約4萬水岸豪庭169204.1多層、小高層、高層1592137886.56%約2.3萬城市之光82593.11多層74861381.95%約1.5萬西堤陽光108588.77多層、小高層104488484.67%約1.7萬上河嘉園28535.47多層25819374.81%約0.7萬天達(dá)佳園81787.59多層76074097.37%約0.2萬鳳城麗都61534.37多層、高層、別墅54116229.94%約4.5

16、萬華潤國際社區(qū)東潤第一城上海大花園榮御藍(lán)灣同濟家園美好易居城鵬欣領(lǐng)譽萬泰國際花園翰林雅居萊茵東郡陽光國賓一號三、周界在售項目競爭分析1、概述本案鵬欣領(lǐng)譽地塊1-B地塊位置東至七里河、南至興泰南路、西至規(guī)劃春景路、北至規(guī)劃育才路地塊編號201117-3號容積率2.20 2.00總面積46066（69.10畝）競得單位泰州市鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓面積46066（69.10畝）用途城鎮(zhèn)住宅70年成交時間2012.1.18出讓方式掛牌成交價14400萬元出讓底價14310萬元鵬欣領(lǐng)譽地塊1-A地塊位置東至規(guī)劃育才路、南至規(guī)劃育才路、西至規(guī)劃春景路、北至迎春東路地塊編號201117-2號容積率2.2

17、0 2.00總面積162179（243.27畝）競得單位泰州市鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓面積162179（243.27畝）用途）城鎮(zhèn)住宅70年成交時間2012.1.18出讓方式掛牌成交價48800萬元出讓底價48697萬元三、周界在售項目競爭分析2、未來重點競爭分析項目地塊鵬欣領(lǐng)譽地塊1-B鵬欣領(lǐng)譽地塊1-An 案例分析：鵬欣領(lǐng)譽n 位置：東至七里河、南至興泰南路、西至規(guī)劃春景路、北至規(guī)劃育才路n 占地面積：208245平方米 n 建筑面積：458100平方米n 容積率：2.2n 開發(fā)商：泰州市鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司n 物業(yè)類型：多層、高層、別墅n 樓面地價：1379.61元/（預(yù)估）三、周界

18、在售項目競爭分析2、未來重點競爭分析項目地塊鵬欣領(lǐng)譽三、周界在售項目競爭分析2、未來重點競爭分析三、周界在售項目競爭分析2、未來重點競爭分析別墅產(chǎn)品建筑面積：240.57平米，四室兩廳四衛(wèi)三、周界在售項目競爭分析2、未來重點競爭分析編號地塊位置成交總額容積率成交面積18-1號高港區(qū)馬廠中溝西側(cè)、環(huán)港大道南側(cè) 16400萬元2.50 2.00169463m2高港區(qū)港城路南側(cè)、世代服務(wù)中心東側(cè)地塊10500萬元3.00 2.0040032 3高港區(qū)春城路南側(cè)、環(huán)城路西側(cè)地塊12600萬元2.30 1.8054487 4海陵區(qū)海曙頤園一期南側(cè)、春蘭路東側(cè)地塊 8300萬元1.2 1.0133768

19、5海陵區(qū)規(guī)劃春景路東側(cè)、興泰南路北側(cè)地塊 14400萬元2.20 2.0046066 6海陵區(qū)迎春東路南側(cè)、規(guī)劃育才路西北側(cè)地塊 48800萬元2.20 2.00162179 7高港區(qū)創(chuàng)新大道南側(cè)、馬廠中溝西側(cè)地塊 6300萬元1.60 1.30622648周山河街區(qū)規(guī)劃春暉路東側(cè)、太湖路北側(cè)地塊 12700萬元2.00 1.50126859 9周山河街區(qū)規(guī)劃淮河路南側(cè)、泰州大道東側(cè)地塊 15700萬元2.00 1.5015626510高港區(qū)許莊街道三星路東側(cè)、創(chuàng)業(yè)大道南側(cè)地塊 3100萬元1.41 1.2048608 11中國醫(yī)藥城泰州大道西側(cè)、東方小鎮(zhèn)東北側(cè)地塊 2950萬元1.73 1.

20、6514637 12海陵區(qū)興泰南路西側(cè)、濟川東路南側(cè)地塊 56500萬元155186 155186 13周山河街區(qū)規(guī)劃云龍湖路南側(cè)、海陵南路西側(cè)地塊33600萬元2.50 2.0079615 14周山河街區(qū)海軍大道北側(cè)、海陵南路西側(cè)地塊 76900萬元2.302.00182865 15泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鳳凰西路北側(cè)、祥泰路東側(cè)地塊14700萬元2.20 1.5065916m16高港區(qū)白馬鎮(zhèn)創(chuàng)鑫裝飾公司北側(cè)、將軍南路東側(cè)地塊810萬元1.20 1.006112m17海陵區(qū)規(guī)劃育才路南側(cè)、縱四路東側(cè)地塊 8700萬元2.00 1.5032774m18海陵區(qū)規(guī)劃縱五路西側(cè)、大馮河北側(cè)地塊 52700萬元

21、2.01 1.51199555m19高港區(qū)永安洲鎮(zhèn)永新路北側(cè)、悼念河西側(cè)地塊 6100萬元1.50 1.20101850m20高港區(qū)白馬影劇院南側(cè)、將軍南路門面房東側(cè)地塊 450萬元1.50 1.208677m四、未來市場競爭分析編號地塊位置成交價容積率成交面積21海陵區(qū)金地花園西側(cè)、濟川路南側(cè)地塊 17600萬元2.60 2.4028767m22海陵區(qū)浙江路北側(cè)、九里河西側(cè) 4050萬元1.20 1.0113271m23高港區(qū)環(huán)港大道南側(cè)、刁東中溝東側(cè)11200萬元2.50 2.00123024m24高港區(qū)馬廠中溝西側(cè)、環(huán)港大道南側(cè)16400萬元2.50 2.00169463m25中國醫(yī)藥城

22、藥城大道南側(cè)、泰州大道東側(cè) 6500萬元3.00 2.5033897m26中國醫(yī)藥城泰州大道東側(cè)、藥城大道北側(cè) 14500萬元2.00 1.6080615m27高港區(qū)白馬鎮(zhèn)將軍北路東側(cè)、金馬大街北側(cè)60萬元4.20 4.19507m28海陵區(qū)王家河南側(cè)、江洲北路東側(cè) 27000萬元1.60 1.40119203m29海陵區(qū)春蘭路東側(cè)、森園路南側(cè)14200萬元1.60 1.50119576m30海陵區(qū)五里河西側(cè)、迎春東路北側(cè) 9900萬元1.50 1.3030045m31高港區(qū)大泗鎮(zhèn)姜泗路南側(cè)、泗白路西側(cè) 1600萬元1.60 1.40729132高港區(qū)原郁金香壁紙廠南側(cè) 350萬元2.50 2

23、.001117m33高港區(qū)王營河西側(cè)、港城路北側(cè)地塊191001.921.479053834海陵區(qū)迎春東路南側(cè)、規(guī)劃縱五路東側(cè)地塊321002.5212663335海陵區(qū)濟川路北側(cè)、南宮河?xùn)|側(cè)地塊150003.534747836海陵區(qū)青年路西側(cè)、濟川路南側(cè)地塊265003.6367672 從土地市場供應(yīng)來看，容積率普遍在2左右，未來供應(yīng)產(chǎn)品線趨同，存在一定的同質(zhì)競爭壓力 本案的樓面地價較之周邊項目高，無成本優(yōu)勢四、未來市場競爭分析第三章 經(jīng)濟效益評估一、測算前提1、去化量（14月樓市排行版）泰州4月樓市排行榜排序項目名稱銷售套（套）總額(萬)本月均價(元/)月銷售面積（）1東泰花園508139

24、563400（估算）41494.34（估算）2花園半島1117463560013326.793鳳城麗都38328155005965.454碧桂園319848006662.505萊茵東都299747806269.876上河嘉園29263342006269.057華潤國際社區(qū)27211780002646.258泰州萬達(dá)廣場191096801973.149榮御藍(lán)灣25173348003610.42泰州2月樓市排行榜排序項目名稱總額(萬)本月成交均價(元/)月銷售套數(shù)（）1華潤國際社區(qū)981770001542泰州萬達(dá)廣場30579680133世茂河濱花園23196800324泰州碧桂園21974800

25、5美好宜居城21925400456榮御藍(lán)亞國際花園133050008同濟家園11177300169中嘉國際裝飾城1102520010美好上郡10761080010泰州1月樓市排行榜排序項目名稱總額(萬)本月成交均價(元/)成交面積（）1鑫泰苑2167_2江南一品206469502962.783泰州萬達(dá)廣場186088002113.634華辰尊園122493001316.135依云灣115570001650.006世紀(jì)新城1120_-7福壽苑1064-8恒元城一馨園1052-9上河嘉園97442002319.0510美好易居城89454001655.56泰州3月樓市排行

26、榜排序項目名稱總額(萬)本月成交均價(元/)月銷售面積（）1華潤國際社區(qū)5110700073002泰州萬達(dá)廣場3941968040713榮御藍(lán)灣2461700035154美好上郡2218480046205泰州碧桂園1863540034506同濟家園1398700019977萬泰國際花園1316790018808依云灣1274730017459美好易居城1254550022804月泰州樓市逐漸回暖，熱銷項目月均去化量50007000/月一、測算前提1、去化量洋房產(chǎn)品項目名稱銷售周期推出面積推出套數(shù)已售面積已售套數(shù)去化量月均去化面積西堤陽光2011.9.102012.5.2929540.76280

27、12891.8612843.6%1983/月美岸棲庭 2011.3.272012.5.2925849.2819023226.0817189.8%1659/月上海大花園2011.3.182012.5.29111172.3995794496.5379185%6517/月上河嘉園2011.7.32012.5.2927166.325320043.419273.8%1822/月根據(jù)區(qū)域市場情況，月均銷售面積建議：洋房2500 /月，小高層3000/月，高層3500/月小高層產(chǎn)品項目名稱銷售周期推出面積推出套數(shù)已售面積已售套數(shù)去化量月均去化面積大華錦繡華城2011.10.152012.5.2915425.

28、3618312561.8313981.4%1900/月花園半島2012.3.312012.5.2913438.771226262.934246.6%3131/月水岸豪庭2011.12.252012.5.2922681.462592893.753012.8%578.75/月京都花園2010.6.282012.5.298887.51677298.455682%317.32/月高層產(chǎn)品項目名稱銷售周期推出面積推出套數(shù)已售面積已售套數(shù)去化量月均去化面積美好易居城2011.11.202012.5.29232480.28200880296.5472234.5%12353/月華潤國際社區(qū)2011.7.292

29、012.05.29107431.491167876.2959063.2%6787/月京都花園2010.6.282012.5.2919386.87968179.045942%340/月上海大花園2011.10.12012.5.2932452.382848340.297425.7%1042.5/月花園半島2012.3.312012.5.2929708.9322411846.829440%5923.4/月項目名稱銷售周期推出套數(shù)推出面積已售套數(shù)已售面積月均去化面積美岸棲庭2012.22012.5.29317988.432508.28127/月星威園2011.10.222012.5.291223529

30、8.62175546.72739.56/月水映藍(lán)庭2011.11.12012.5.294013653.0841118.02139.75/月上河嘉園2011.7.32012.5.29395648.3172568.06214、月項目名稱銷售周期銷售面積（萬）月均去化量（萬/月）最高峰值（萬/月）碧桂園2012.12012.20.39本期0.39（往期0.12）0.39萬泰國際花園2011.72012.20.280.0560.22翰林雅居2010.102012.22.40.150.2恒景國際花園2011.112012.20.280.0930.21翡翠華府2011.12012.20.350.03江南一

31、品2011.6.182012.5.293.02360.27一、測算前提1、去化量（別墅產(chǎn)品）目前別墅市場較低迷，但考慮到未來別墅供應(yīng)的稀缺性，因此建議選取2000 /月一、測算前提2、價格漲幅空間考慮區(qū)域特征以及未來發(fā)展空間，預(yù)計銷售價格將保持上漲趨勢，年漲幅保持在1020%左右本案保守估計，預(yù)計價格年漲幅約5%榮御藍(lán)灣別墅價格漲幅22%，月均漲幅1.6%。同濟家園價格漲幅達(dá)32%，月均漲幅為2.6%。一、測算前提3、當(dāng)前市場常規(guī)價格（洋房）泰州市場以多層為主，電梯洋房產(chǎn)品較為稀缺，結(jié)合本案洋房特點，建議7800元/平米項目名稱建筑面積占地面積容積率價格恒景國際花園30萬22萬1.239200

32、金水灣11.3萬7.4萬1.489040鳳城麗都16萬8萬1.797500上河嘉園4萬3.3萬1.184200萬泰國際花園23萬12萬1.57900同濟家園18萬10萬1.58000西堤陽光22萬 13.3萬1.654500中遠(yuǎn)依云灣10.3萬6.4萬1.67100翰林雅居21萬17萬1.185500上海大花園30萬19萬1.497800一、測算前提3、當(dāng)前市場常規(guī)價格（小高層）當(dāng)前泰州市場在售小高層產(chǎn)品較少，周邊項目小高層銷售均價在6500-7500元/平米，考慮本案小高層偏向洋房的11層設(shè)計，建議選取7000元/項目名稱建筑面積占地面積容積率價格華辰尊園7萬3萬1.857900大華錦繡華城

33、16萬8.5萬1.465700金水灣11.3萬7.4萬1.487580左岸名都16萬10萬1.396400一、測算前提3、當(dāng)前市場常規(guī)價格（高層）泰州市場在售高層產(chǎn)品除個別項目單價過萬外，其余項目銷售均價基本在6500-7000元/平米之間，本案建議6500元/平米項目名稱建筑面積占地面積容積率價格京都花園2.8萬 1.3萬 2.29200元/東潤第一城20萬 14萬1.55500元/鳳城頤園8萬7.6萬1.155100元/萬達(dá)廣場41萬11萬2089000元/鳳城麗都16萬8萬1.794800元/陽光國賓一號19萬6.7萬29000元/同濟家園（18層）18萬10萬1.57300元/美好上郡

34、55萬23萬2.29000元/美好易居城200萬80萬2.65500元/上海大花園30萬19萬1.496700元/一、測算前提3、當(dāng)前市場常規(guī)價格（別墅）聯(lián)排別墅價格建議11000元/；綜合考慮甲方對雙拼產(chǎn)品的高端形象定位，價格建議18000元/。理由：市場各雙拼和聯(lián)排的價差有較大差異，若雙拼在項目中數(shù)量少品質(zhì)高則價差較大（70008000元/），若品質(zhì)相當(dāng)則價差較?。?0002000元/）。項目名稱建筑面積占地面積容積率價格鳳城麗都16萬8萬1.799800元/ （聯(lián)排）翡翠華府3.8萬2.4萬1.310800元/ （聯(lián)排）鳳城頤園8萬7.6萬1.1510800元/ （聯(lián)排）星威園75萬33

35、.8萬0.739900元/ （聯(lián)排）美岸棲庭18萬10萬1.518100元/ （聯(lián)排）水岸豪庭20萬13.3萬1.57000元/ （聯(lián)排）翰林雅居21萬17萬1.189450元/(聯(lián)排）萊茵東郡15.58萬13.28萬1.418000元/（雙拼）10000元/（聯(lián)排)江南一品29.3萬26.6萬1.017000元/（雙拼）5500元/（聯(lián)排)萬泰國際花園23萬12萬1.516000元/（聯(lián)排）18000元/（雙拼）二、原方案經(jīng)濟效益1、開發(fā)周期預(yù)估建設(shè)分期產(chǎn)品類別2012年6-12月2013年2014年2015年2016年2017年聯(lián)排別墅多層住宅小高層住宅高層公寓商業(yè)銷售分期產(chǎn)品類別2012

36、年6-12月2013年2014年2015年2016年2017年聯(lián)排別墅多層住宅小高層住宅高層公寓商業(yè) 建設(shè)周期安排：項目預(yù)計2012下半年動工，先期啟動多層、小高層和高層；項目整體建設(shè)期止于2016年 銷售周期預(yù)估：2013年5月開始銷售，物業(yè)包括小高層、高層，多層于2015年銷售，別墅于2016年銷售，商業(yè)于2017年開始銷售， 項目銷售期周期4.5年（2013年5月2017年）二、原方案經(jīng)濟效益2、開發(fā)成本預(yù)估項目總投資額約15.14億元，投資周期約4.5年（2012下半年2016年）序號項目投資總額（萬元)單位成本（元）面積（M2)標(biāo)準(zhǔn)1土地費用出讓金56500.00 2022.79 2

37、79317 暫估價2契稅1695.00 60.68 279317 土地出讓金的3%3房屋開發(fā)費用前期費用2234.54 80.00 279317一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費用5586.34 200.00 279317市政、通訊、照明、綠化等5建安成本2682.09 1700.00 15777聯(lián)排別墅65196.00 1600.00 32475多層住宅79242.40 1600.00 57765小高層住宅832535.80 2000.00 162679高層91491.55 2300.00 6485商業(yè)（地上）1019262.71 2400.00 80261.3地下建筑(不包含商業(yè))

38、11配套費用744.66 1800.00 4137配套12開發(fā)間接費用2234.54 80.00 27931713期間費用管理費用1218.16 43.61 2793173至21項的1.5%14銷售費用4242.22 151.88 279317總銷售額2%,含推廣費用15財務(wù)費用4189.76 150.00 27931716不可預(yù)見費用2436.32 87.22 2793173至21項的3%17總投資額151492.08 5423.66 2793171至13項的總和二、原方案經(jīng)濟效益3、銷售收入預(yù)測項目總銷售額約21.21億元，銷售周期約4.5年（2013下半年2017年）序號項目2012年6

39、-12月2013年2014年2015年2016年2017年合計1銷售價格聯(lián)排別墅0 0 0 0 11000 11550 2多層住宅0 0 0 7800 8190 8600 3小高層住宅0 7000 7350 7718 8103 8509 4高層公寓0 6500 6825 7166 7525 7901 5商業(yè)（地上）0 0 0 0 0 12000 6銷售面積聯(lián)排別墅0 0 0 0 15777 0 15777 7多層住宅0 0 0 12475 20000 0 32475 8小高層住宅0 17765 20000 20000 0 0 57765 9高層0 20000 34000 34000 34000

40、 40679 162679 10商業(yè)（地上）0 0 0 0 0 6485 6485 11銷售金額（萬元）0 25436 37905 49531 59318 39922 212111 二、原方案經(jīng)濟效益4、項目損益情況項目實現(xiàn)凈利潤約3.51億元序號項目金額（萬元）1主營業(yè)務(wù)收入212111.09 減：主營業(yè)務(wù)成本139405.62 主營業(yè)務(wù)稅金及附加11666.11 2主營業(yè)務(wù)利潤61039.35 減：管理費用3654.48 財務(wù)費用4189.76 銷售費用4242.22 3營業(yè)利潤48952.90 減：土地增值稅2121.11 4利潤總額46831.79 減：所得稅11707.95 5凈利潤

41、35123.84 三、新方案經(jīng)濟效益1、開發(fā)周期預(yù)估建設(shè)分期產(chǎn)品類別2012年6-12月2013年2014年2015年2016年2017年雙拼別墅多層住宅高層公寓商業(yè)銷售分期產(chǎn)品類別2012年6-12月2013年2014年2015年2016年2017年雙拼別墅多層住宅高層公寓商業(yè) 建設(shè)周期安排：項目預(yù)計2012年下半年動工，先期啟動多層和高層；項目整體建設(shè)期止于2016年 銷售周期預(yù)估：2013年5月開始銷售，物業(yè)包括多層、高層，別墅于2015年銷售，商業(yè)于2017年開始銷售， 項目銷售期周期4.5年（2013年5月月2017年）三、新方案經(jīng)濟效益2、開發(fā)成本預(yù)估項目總投資額約14.63億元，

42、投資周期約4.5年（2012下半年2016年）序號項目投資總額（萬元)單位成本（元）面積（M2)標(biāo)準(zhǔn)1土地費用出讓金56500.00 2225.94 253825 暫估價2契稅1695.00 66.78 253825 土地出讓金的3%3房屋開發(fā)費用前期費用2030.60 80.00 253825一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費用5076.50 200.00 253825市政、通訊、照明、綠化等5建安成本2132.48 1700.00 12544雙拼別墅68086.40 1600.00 50540多層736023.80 2000.00 180119高層81491.55 2300.00

43、6485商業(yè)（地上）919262.71 2400.00 80261.3地下建筑(不包含商業(yè))10配套費用744.66 1800.00 4137配套11開發(fā)間接費用2030.60 80.00 25382512期間費用管理費用1153.19 45.43 2538253至21項的1.5%13銷售費用4015.95 158.22 253825總銷售額2%,含推廣費用14財務(wù)費用3807.38 150.00 25382515不可預(yù)見費用2306.38 90.86 2538253至21項的3%16總投資額146357.20 5766.07 2538251至13項的總和三、新方案經(jīng)濟效益3、銷售收入預(yù)測項目總銷售額約20.07億元，銷售周期約4.5年（2013下半年2017年）序號項目2012年6-12月2013年2014