銷售型商業(yè)案例研究

1、銷售型商業(yè)案例研究目目 錄錄銷售型商業(yè)案例研究銷售型商業(yè)案例研究蚌埠寶龍城市廣蚌埠寶龍城市廣場場重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運營模式運營模式招商策略招商策略建筑設(shè)計建筑設(shè)計銷售策略銷售策略寶龍和龍湖寶龍和龍湖天街商業(yè)天街商業(yè)模式模式總結(jié)總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位建筑設(shè)計建筑設(shè)計運營模式運營模式招商策略招商策略銷售策略銷售策略銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運營可持續(xù)運營商業(yè)商業(yè)定位定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局商業(yè)定位是銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運營的基礎(chǔ)性因商業(yè)定位是銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運營的基礎(chǔ)性因素，貫穿始終的核心工作。素，貫穿始終的核心工作。 與商業(yè)定位緊密結(jié)合，與商業(yè)定位緊密結(jié)合，“

2、把商業(yè)語言轉(zhuǎn)化為建筑語把商業(yè)語言轉(zhuǎn)化為建筑語言言”，確保建筑符合銷售、經(jīng)營的雙重要求。，確保建筑符合銷售、經(jīng)營的雙重要求。招商是招商是實現(xiàn)實現(xiàn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)“訂單式訂單式”開開發(fā)的有利支撐發(fā)的有利支撐，確保項目可以滿鋪開業(yè)，確保項目可以滿鋪開業(yè)，為持續(xù)運營打下堅實基礎(chǔ)。為持續(xù)運營打下堅實基礎(chǔ)。銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中需要的大量資開發(fā)過程中需要的大量資金都需要通過銷售來實現(xiàn)金都需要通過銷售來實現(xiàn)，既要快速回籠既要快速回籠資金，又要資金，又要確保可持續(xù)經(jīng)營。確?？沙掷m(xù)經(jīng)營。確定合理的商業(yè)租售比例，是保證項目確定合理的商業(yè)租售比例，是保證項目持續(xù)開發(fā)和實現(xiàn)可持續(xù)利潤的基礎(chǔ)

3、。持續(xù)開發(fā)和實現(xiàn)可持續(xù)利潤的基礎(chǔ)。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目的招商提供合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目的招商提供方向性的指導(dǎo)方向性的指導(dǎo)，更，更能通過整體的效應(yīng)擴大項能通過整體的效應(yīng)擴大項目的商業(yè)影響力目的商業(yè)影響力，增加商業(yè)的，增加商業(yè)的內(nèi)在內(nèi)在價值。價值。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街西城天街位于九龍坡區(qū)楊家坪步行街核心地西城天街位于九龍坡區(qū)楊家坪步行街核心地段段楊家坪商圈商業(yè)發(fā)展較成熟，但商業(yè)形態(tài)較單一，缺乏高檔的、有品位的大型購物中心；龍湖西城天街的進駐提升了區(qū)域的商業(yè)高度和消費檔次。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街52,000 西街星座 30,000 西城國際 78,000 購物廣場 5

4、0,000 星級酒店項目總用地面積為28,59028,590，總建筑面積約260,000260,000;規(guī)劃有3萬寫字樓、5.2萬公寓、5萬星級酒店、7.8萬購物廣場。集辦公、居住、購物、酒店于一體的城市綜合體集辦公、居住、購物、酒店于一體的城市綜合體實現(xiàn)公交車站、地鐵站、地下通道與項目的零距離互動，運用各種手法將人流快捷的引入商場內(nèi)部，有機組織內(nèi)外交通之間的聯(lián)系。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街便捷的外部交通誘導(dǎo)便捷的外部交通誘導(dǎo)重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街6 6大商業(yè)入口3 3個車行入口5656部手扶電梯2525部直行電梯4 4部觀光電梯1,5001,500室外活動廣場1,0001,0

5、00席地下車位各各物業(yè)形態(tài)獨立性強：物業(yè)形態(tài)獨立性強：各物業(yè)擁有獨立入口，互不干擾，保持各自的獨立性；商業(yè)展示面好：商業(yè)展示面好：購物廣場規(guī)劃在主車行環(huán)道，具有良好的 展示面和昭示性；主力店與專賣區(qū)之間為雙通道。不僅增強了購物中心與主力店之間的聯(lián)系，并且增加了店鋪的展示面。 創(chuàng)造高附加值空間創(chuàng)造高附加值空間：借助室外廣場空間形成商業(yè)黃金點，提升局部商業(yè)價值，借助廣場與街道形成的空間序列來豐富空間體驗和感受。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街 商業(yè)定位商業(yè)定位鎖定有消費實力的中青年及家庭消費人群，打造一個集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的國際化購物廣場，并將成為國際時尚生活地標。定位為區(qū)域型購物中心

6、，以定位為區(qū)域型購物中心，以“家庭生家庭生活時活時尚尚消費消費”為主題為主題重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街建筑設(shè)計建筑設(shè)計延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)將具有地方特點的自然生態(tài)要素融入建筑空間之中，設(shè)計著重表現(xiàn)建筑空間的文化特色，將富于地域文化的傳統(tǒng)因子與年輕現(xiàn)代的時尚化相結(jié)合。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街建筑設(shè)計建筑設(shè)計中庭頂部設(shè)計注重見天采光，且可通過中庭設(shè)計實現(xiàn)內(nèi)部空間的過渡，增加顧客的逗留時間和互動性。商業(yè)建筑設(shè)計具有透視性和互動性商業(yè)建筑設(shè)計具有透視性和互動性重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局西城天街購物廣場通過多種業(yè)態(tài)規(guī)劃，嚴格區(qū)別

7、于傳統(tǒng)百貨，突出中高檔精品特色，采用主力百貨、生活超市、精品零售、高檔餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)采用主力百貨、生活超市、精品零售、高檔餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的組合和選擇，合理搭配，形成“同業(yè)差異，異業(yè)互補”的空間布局。業(yè)態(tài)規(guī)劃多元化業(yè)態(tài)規(guī)劃多元化重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局目前引進的大型主力店有永輝超市、帝豪量販KTV 、萬寧生活超市，以及DAZZLE、周生生、味千拉面等知名商家。西城天街業(yè)態(tài)以零售為主，占比西城天街業(yè)態(tài)以零售為主，占比74%74%，其次為，其次為餐飲餐飲4F3F2F1FB1FB2F5FB3F停車場/PARKING停車場/PARKING娛樂娛樂/服務(wù):豆樂元 美食美食:龍湖

8、人家/啡可咖啡等美食美食/糖立方/KFC/面包新語/金翠河港式茶餐廳等美食美食/阿利與艾德咖啡西餐廳/星巴克咖啡/味千/味牛等美食美食/鄭之味/云南菜泰香米等娛樂娛樂/ /服務(wù)服務(wù)/電玩/金寶貝早教/瑪花纖體/UME電影城等娛樂娛樂/ /服務(wù)服務(wù)/UME電影城 /金韓城正統(tǒng)烤肉/朝天門美蛙魚頭等零售, 74%餐飲, 21%服務(wù), 2%娛樂, 3%重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局B1F1F主力店+零售+餐飲主力店+零售重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局2F3F主力店+零售+餐飲主力店+零售+餐飲重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局4F5F主力店+服務(wù)+

9、零售主力店+服務(wù)+餐飲重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街運營模式運營模式自持與出售商業(yè)自持與出售商業(yè) 5:5,5:5,極大的帶動銷售商業(yè)的業(yè)態(tài)統(tǒng)一，進而提高商極大的帶動銷售商業(yè)的業(yè)態(tài)統(tǒng)一，進而提高商家存活率，家存活率， 增加銷售商業(yè)的價值。增加銷售商業(yè)的價值。銷售 , 50%自持, 50%核心主力店+購物中心商業(yè)街龍湖天街通過前瞻性的戰(zhàn)略定位、高效的商業(yè)硬件、空間及動線規(guī)劃能力，多元互補規(guī)劃定位按照一定的招商準則，由購物中心的商業(yè)管理公司嚴格審核、統(tǒng)一招納商戶并對所有招來的商戶進行統(tǒng)一管理，制定合理的管理標準，對各個商家進行統(tǒng)一管理重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街運營模式運營模式一、統(tǒng)一規(guī)劃一、

10、統(tǒng)一規(guī)劃二、統(tǒng)一招商二、統(tǒng)一招商三、統(tǒng)一管理三、統(tǒng)一管理推廣的統(tǒng)一性在于整合品牌資源、提高商戶互動、創(chuàng)新推廣渠道，用管理細節(jié)贏得商家的一致贊譽。四、統(tǒng)一推廣四、統(tǒng)一推廣“四個統(tǒng)一四個統(tǒng)一”的運營模式，將龍湖天街規(guī)劃、招商、管理、推廣的步的運營模式，將龍湖天街規(guī)劃、招商、管理、推廣的步調(diào)調(diào)整到同一頻率，將整合營銷的效力最大化。調(diào)調(diào)整到同一頻率，將整合營銷的效力最大化。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街招商策略招商策略2006.11西城A座推出2006.12西城B座推出2007.4商業(yè)部分招商2007.6推出寫字樓2011.3商業(yè)開業(yè)一、招商前置，待項目成熟及人氣聚集時，商業(yè)開業(yè)，確保商業(yè)順一、招商

11、前置，待項目成熟及人氣聚集時，商業(yè)開業(yè)，確保商業(yè)順利的運營利的運營首先對UME、星巴克等主力店進行招商，后又引進大食代、懋世通服裝等在內(nèi)的7家品牌次主力店。二、招商順序：主力店先行，繼而次主力店、品牌主力店、商鋪散戶。二、招商順序：主力店先行，繼而次主力店、品牌主力店、商鋪散戶。招商前置，大戶先行，散戶次之招商前置，大戶先行，散戶次之2008.3商業(yè)銷售重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街案例總結(jié)案例總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位區(qū)域型購物中心，主要服務(wù)項目所在區(qū)域。建筑設(shè)計建筑設(shè)計將地方文化與現(xiàn)代時尚相結(jié)合，注重建筑內(nèi)部的采光性和舒適性。業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運營模式運營模式業(yè)態(tài)規(guī)劃多元化，以主力店、零售和餐飲

12、為主。租售結(jié)合，比例為5：5。招商策略招商策略招商前置，大戶先行，散戶跟進。目目 錄錄銷售型商業(yè)案例研究銷售型商業(yè)案例研究蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場重慶龍湖西城天重慶龍湖西城天街街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運營模式運營模式招商策略招商策略建筑設(shè)計建筑設(shè)計銷售策略銷售策略寶龍寶龍和龍湖和龍湖天街天街商業(yè)商業(yè)模式模式總結(jié)總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場城市新區(qū)，商業(yè)綜合體：城市新區(qū)，商業(yè)綜合體：蚌埠寶龍城市廣場位于安徽省蚌埠市新城綜合開發(fā)區(qū)淮河文化廣場南向、蚌埠市城市幾何中心。蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場一期：130,935平方米的公寓單位、52,049平方米的商店及零售店，1

13、2,559平方米的停車位。二期：220,255平方米的大型多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目及總建筑面積75,411平方米的停車位購物中心規(guī)劃正對城市廣場，商業(yè)展示面及形象較好，對人流的吸引力強。城市廣場城市廣場總建筑面積總建筑面積4949萬，集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社區(qū)、酒店式公寓等萬，集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社區(qū)、酒店式公寓等于一體于一體蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場商業(yè)定位商業(yè)定位滿足皖北地區(qū)廣大市民購物、休閑、美食、娛樂、文化等消費需求。超區(qū)域型國際超區(qū)域型國際時尚消費時尚消費體驗體驗中心中心蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場商業(yè)定位商業(yè)定位主要針對蚌埠市區(qū)及和周邊市縣主

14、要針對蚌埠市區(qū)及和周邊市縣100 100 公里公里200 200 公里經(jīng)常性消費人群及公里經(jīng)常性消費人群及蚌埠旅游業(yè)消費人群。蚌埠旅游業(yè)消費人群。主要消費客層主要消費客層的定位：的定位：中檔消費群時尚消費。 二級消費客層二級消費客層的定位：的定位：以本地高檔消費群及旅游人士消費。三級消費客層三級消費客層的定位：的定位：大眾流行消費群消費。蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場建筑設(shè)計建筑設(shè)計蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場正正對城市廣場的弧形對城市廣場的弧形購物中心購物中心, ,設(shè)計現(xiàn)代、新設(shè)計現(xiàn)代、新穎，具有地標性穎，具有地標性蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 依據(jù)產(chǎn)品定位、品質(zhì)定

15、位和功能定位，寶龍城市廣場采取依據(jù)產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位和功能定位，寶龍城市廣場采取“新、全、優(yōu)、新、全、優(yōu)、動動”的業(yè)態(tài)定位。的業(yè)態(tài)定位。新新 全全 優(yōu)優(yōu) 動動 引進全新的商業(yè)業(yè)態(tài)并有機的使各業(yè)態(tài)互動。業(yè)態(tài)比較全面，主要經(jīng)營業(yè)種可以囊括服飾、家電數(shù)碼、家具、通訊等，各種業(yè)種相互交叉經(jīng)營，增加寶龍城市廣場項目的豐富性和精彩性。在業(yè)態(tài)選擇上，從整個蚌埠市場輻射區(qū)域出發(fā)，從中選優(yōu)，將業(yè)態(tài)最優(yōu)化，形成最具競爭力的業(yè)態(tài)，打造一個區(qū)別老淮河路商業(yè)街優(yōu)勢商圈。在業(yè)態(tài)的選擇上要形成互補、互動，形成購物、娛樂、休閑、餐飲交叉經(jīng)營，從而形成“時間消費”概念，延長經(jīng)營時間，增加經(jīng)濟效益。業(yè)態(tài)定業(yè)態(tài)定位位蚌埠寶龍城市廣

16、場蚌埠寶龍城市廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃以百貨為主，其次是超市和餐飲規(guī)劃以百貨為主，其次是超市和餐飲。娛樂, 6%餐飲, 15%家居賣場, 14%超市, 16%百貨, 49%蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)：精品生活主題區(qū)精品生活主題區(qū)以大型百貨、大型超市、大型家居賣場為主題B區(qū)：大眾休閑主題區(qū)大眾休閑主題區(qū)以大眾百貨、大型家電賣場、美食廣場和運動主題店為主蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場A A區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃主力店+超市+百貨+家電電子+超市+百貨+運動城電玩+超市+百貨+餐飲書城+家居城+餐飲以大型百貨、大型超市、大型家居賣場為主題以大型百貨、大型超市、大型

17、家居賣場為主題蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場B B區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃以大眾百貨、大型家電賣場、美食廣場和運動主題店為主以大眾百貨、大型家電賣場、美食廣場和運動主題店為主蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場運營模式運營模式核心產(chǎn)品構(gòu)成核心產(chǎn)品構(gòu)成商業(yè)租售比例商業(yè)租售比例商業(yè)租售比為商業(yè)租售比為7 7：3 3，其中商業(yè)街部分為銷售部分，購物中心及部分主力店為自，其中商業(yè)街部分為銷售部分，購物中心及部分主力店為自持部分持部分18%45%27%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%停車場購物中心住宅商業(yè)街持有, 70%銷售, 30%蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場招商策略

18、招商策略05.12月拿地1.9億出讓金分六次支付06.6月住宅開盤商業(yè)1期07.5月開盤商業(yè)2期07.10月開盤2007年初首期封頂08.10月商業(yè)招商09.9月商業(yè)開業(yè)資金支出壓力小資金支出壓力小資金壓力大，銷售回款資金壓力大，銷售回款先銷售后招商，緩解資金壓力，保證項目持續(xù)開發(fā)先銷售后招商，緩解資金壓力，保證項目持續(xù)開發(fā)蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場招商策略招商策略寶龍城市廣場招商時間計劃表：商業(yè)項目孵化期規(guī)劃為3年左右大戶先行，散戶跟進，招商順序：主力店大戶先行，散戶跟進，招商順序：主力店- -中等零售散戶中等零售散戶- -小零售業(yè)主小零售業(yè)主項目開工項目完工開業(yè)開工年后數(shù)主力租戶中等

19、規(guī)模零售租戶（1000到10000）小零售業(yè)主（小于1000）目標出租率0.51.01.52.02.53.03.5預(yù)出租階段預(yù)出租階段預(yù)出租階段80%90%蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場銷售策略銷售策略商業(yè)出售部分采取商業(yè)出售部分采取“售后包租售后包租”，年投資回報率承諾在，年投資回報率承諾在6%-7%6%-7%租金為總房價的6%第第1-2年年 租金為總房價的8%租金為總房價的7%第第3-4年年 第第5年年 前5年累計租金達總房價的34%一般采取直接從房價中扣除蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場案例總結(jié)案例總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位超區(qū)域型購物中心，覆蓋范圍較廣。建筑設(shè)計建筑設(shè)計與周圍環(huán)境很好的結(jié)合

20、，設(shè)計現(xiàn)代，具有地標性。業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運營模式運營模式業(yè)態(tài)規(guī)劃以百貨為主，其次是超市和餐飲。租售結(jié)合，比例為7：3。招商策略招商策略受資金壓力，先銷售后招商，招商大戶先行，散戶跟進。銷售策略銷售策略售后包租，時間為3-5年。目目 錄錄銷售型商業(yè)案例研究銷售型商業(yè)案例研究蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍城市廣場重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運營模式運營模式招商策略招商策略建筑設(shè)計建筑設(shè)計銷售策略銷售策略寶龍和龍湖寶龍和龍湖天街商業(yè)模天街商業(yè)模式總結(jié)式總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位龍湖天街龍湖天街商業(yè)模式分析商業(yè)模式分析龍湖天街龍湖天街龍湖龍湖MOCO家悅薈家悅薈龍湖星悅薈龍湖星悅薈龍湖天街龍湖

21、天街三條產(chǎn)品三條產(chǎn)品線線大型超區(qū)域及區(qū)域型購物中心大型超區(qū)域及區(qū)域型購物中心， 要求商業(yè)物業(yè)面積超過8萬平方米，為國內(nèi)新興家庭提供一站式消費場所。是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的國際時尚生活都會。社區(qū)型時尚生活中心社區(qū)型時尚生活中心，面向中產(chǎn)家庭及消費者，提供購物、美食、娛樂、休閑、家居等多樣生活方式，集合一個城市最好的餐廳和休閑場所，針對商務(wù)及高端休閑市場。高端精品家居生活館高端精品家居生活館，為中產(chǎn)及中產(chǎn)以上人群，提供“與國際潮流同步”的生活方式和消費文化，并賦予其“引領(lǐng)潮流、品味非凡”的身份價值。產(chǎn)品產(chǎn)品組合組合重慶西城天街：商業(yè)+公寓+酒店+寫字樓重慶北城天街：購物廣場+住宅+公

22、寓成都北城天街：購物廣場+住宅+公寓+商業(yè)街重慶龍湖時代天街：購物廣場+住宅+公寓+商務(wù)樓宇北京龍湖時代天街：購物廣場+住宅以商業(yè)為主，涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓物業(yè)以商業(yè)為主，涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓物業(yè)龍湖天街龍湖天街租售物業(yè)租售物業(yè)持有物業(yè)持有物業(yè)商業(yè)商業(yè)酒店酒店住宅住宅公寓公寓寫字樓寫字樓30%-50%自持50%-70%銷售購物中心主力店商鋪商業(yè)街，散鋪等龍湖天街龍湖天街+銷售物業(yè)銷售物業(yè)自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例約為自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例約為3:73:7物業(yè)開發(fā)物業(yè)開發(fā)順序順序?qū)懽謽菍懽謽巧虡I(yè)商業(yè)公寓公寓住宅住宅現(xiàn)金流產(chǎn)品形象性產(chǎn)品住宅反哺商業(yè)，商業(yè)和寫字樓提升項目整體形象住宅

23、反哺商業(yè)，商業(yè)和寫字樓提升項目整體形象首先開發(fā)住宅和公寓，快速回籠現(xiàn)金，聚集項目人氣繼而銷售商業(yè)和寫字樓，不僅可以緩解高峰期的資金壓力，同時可以提高項目形象龍湖天街龍湖天街盈利模式盈利模式自有資金銀行貸款龍湖天街只租不售：購物中心、部分主力店商鋪銷售部分：住宅、寫字樓租金收益資產(chǎn)溢價資產(chǎn)溢抵押貸款租約抵押貸款私募、整售租金歸還利息歸還貸款滾動開發(fā)龍湖天街龍湖天街“以售養(yǎng)租以售養(yǎng)租”，即通過項目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有，即通過項目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有部分的低租金部分的低租金招商策略招商策略龍湖天街龍湖天街u招商前置，招商前置，在前期規(guī)劃時介入商業(yè)招商，為商

24、業(yè)后續(xù)提高租金和出租率奠定基礎(chǔ)；龍湖天街招商策略龍湖天街招商策略u招商主力店先行主力店先行，低租金獲得強大品牌主力店入駐，通過設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐。招商前置，通過低租金對主力店進行招商，進而吸引中小商戶招商前置，通過低租金對主力店進行招商，進而吸引中小商戶銷售策略銷售策略龍湖天街龍湖天街售后返祖：售后返祖：如龍湖時代天街，一般返租時間為三年。銷售型商業(yè)物業(yè)銷售型商業(yè)物業(yè)“售后服務(wù)售后服務(wù)”概念概念“龍湖金蘋果計劃龍湖金蘋果計劃”：“提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實現(xiàn)保值增值，它所提供的售后服務(wù)，是通過對地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊進行

25、全方位整合，通過定位輔導(dǎo)、經(jīng)營輔導(dǎo)、招商促進等服務(wù)，縮短銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益。售后返租，同時堅強售后服務(wù)，售后返租，同時堅強售后服務(wù)，營輔導(dǎo)、招商促進等服務(wù)，縮短銷售型商業(yè)營輔導(dǎo)、招商促進等服務(wù)，縮短銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益物業(yè)的閑置周期與提高租金收益寶龍商業(yè)模式研究寶龍商業(yè)模式研究產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合1 根據(jù)項目地理位置條件和項目總體量的不同，在10萬、20萬、30萬平方米不等。位置優(yōu)越、整體體量偏小的項目，側(cè)重商業(yè)面積。大體量項目，游樂面積占較大比重，增加客流吸引力和留滯時間，游樂投資強度不高。2 商業(yè)多為低密度項目，B1-4層設(shè)計。3 商業(yè)建筑的外觀，注重奇特

26、外形設(shè)計以吸引消費者。設(shè)計水平與一、二線城市有差距，但在當?shù)匾呀?jīng)具有較大競爭優(yōu)勢。寶龍城市廣場業(yè)態(tài)組合：寶龍城市廣場業(yè)態(tài)組合：集購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化為一體。商業(yè)產(chǎn)品涉及住宅產(chǎn)品涉及大型主題商業(yè)、步行街、風(fēng)情街、沿街商業(yè)、游樂場所、餐飲。住宅、公寓、別墅、低密度住宅、中高層板樓。住宅部分占項目比重在35%-50%左右，辦公用地一般做酒店式公寓1+N1+N”模式，即：模式，即：1 1個購物中心，個購物中心，N N個其他物業(yè)，（如：酒店、個其他物業(yè)，（如：酒店、SOHOSOHO等等）的商業(yè)地產(chǎn)模式）的商業(yè)地產(chǎn)模式寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合持有物業(yè)（在建）持有物業(yè)（在建

27、）住宅建筑比例住宅建筑比例（% %）商業(yè)建筑比例商業(yè)建筑比例（% %）其他其他 注注1 1（% %）福州市寶龍城市廣場福州市寶龍城市廣場17.574.58.0太倉市寶龍城市廣場（第一期）太倉市寶龍城市廣場（第一期）51.022.027無錫市寶龍城市廣場無錫市寶龍城市廣場35.464.60泰安市寶龍城市廣場泰安市寶龍城市廣場40.542.317.2洛陽市寶龍城市廣場（第一期）洛陽市寶龍城市廣場（第一期）29.670.40蚌埠寶蚌埠寶龍城市廣場龍城市廣場32.567.50青島市城陽寶龍城市廣場青島市城陽寶龍城市廣場33.959.07.1無錫市玉祁寶龍湖畔花城（第一無錫市玉祁寶龍湖畔花城（第一期）期

28、）49.426.224.4注1：其他包括辦公室、夜總會、迪斯科及酒店等設(shè)施住宅面積占住宅面積占30%-50%30%-50%左右，商業(yè)面積占左右，商業(yè)面積占50%-70%50%-70%寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)租租售售物業(yè)物業(yè)商業(yè)的租售比例商業(yè)的租售比例寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)商業(yè)自持經(jīng)營：50%-70%商業(yè)銷售：30%-50%（步行街、商鋪、非核心商業(yè)）租售物業(yè)租售物業(yè)酒店酒店購物中心購物中心公寓公寓住宅住宅商業(yè)街商業(yè)街持有物業(yè)持有物業(yè)銷售物業(yè)銷售物業(yè)商業(yè)租售比例約為商業(yè)租售比例約為7：3物業(yè)開發(fā)順序物業(yè)開發(fā)順序住宅銷售住宅銷售商業(yè)銷售商業(yè)銷售商業(yè)開業(yè)商業(yè)開業(yè)前期資金壓力小前期資金壓力小資金支出高峰期，銷售商資金支出高峰期，銷售商業(yè)平衡現(xiàn)金流業(yè)平衡現(xiàn)金流資待項目成熟，人氣聚集，資待項目成熟，人氣聚集，