【哈工大2015年資產(chǎn)評(píng)估課件】04第四章房地產(chǎn)評(píng)估

1、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)務(wù)管理專業(yè)系列教材東北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)務(wù)管理專業(yè)系列教材 第二版第二版姜姜 楠楠 王景升王景升 主編主編東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社第五章第五章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估前期工作房地產(chǎn)評(píng)估前期工作第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第三節(jié)第三節(jié) 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié)第四節(jié) 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)第五節(jié) 其他評(píng)估技術(shù)方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用其他評(píng)估技術(shù)方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 1 土地的概念土地的概

2、念 廣義：土地是地球陸地表面上，上自大氣對(duì)流層的下部，下至地殼一定深度的風(fēng)化殼這一立體空間的，由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等全部自然地理要素，以及人類活動(dòng)對(duì)它們的作用的結(jié)果所組成的自然經(jīng)濟(jì)綜合體。 狹義：土地指地球表面構(gòu)成陸地的土壤層，又稱地皮或地表。 2 地產(chǎn)的概念地產(chǎn)的概念 具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地（土地的社會(huì)屬性） 狹義：作為資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)的土地 廣義：指房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn) 3 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念 廣義：指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源和承載它們的土地，以及與之相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利 狹義：指土地上的永久

3、性建筑物和由它們衍生出來(lái)的所有權(quán)一、房地產(chǎn)特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）土地位置的固定性：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 （2）土地質(zhì)量的差異性：級(jí)差地租 （3）土地資源的不可再生性 （4）土地效用的永續(xù)性 2、土地的經(jīng)濟(jì)特性 （1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性 （2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性 （3）土地利用的多方向性 （4）土地效益的級(jí)差性（二）房地產(chǎn)的特性 1、位置固定性：其他特性的基礎(chǔ) 2、供求區(qū)域性 3、使用長(zhǎng)期性：實(shí)體vs產(chǎn)權(quán) 4、投資大量性 5、保值與增值性：長(zhǎng)期性，有限性 6、投資風(fēng)險(xiǎn)性 7、難以變現(xiàn)性 8、政策限制性 房地產(chǎn)評(píng)估的前期工作房地產(chǎn)評(píng)估的前期工作 一、明確評(píng)估

4、基本事項(xiàng)一、明確評(píng)估基本事項(xiàng) （一）評(píng)估目的（一）評(píng)估目的 從本質(zhì)上講，評(píng)估目的作為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途，它會(huì)在宏觀上和微觀上影響或決定著資產(chǎn)評(píng)估的條件，因此，不同評(píng)估目的下評(píng)估結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵也不完全相同。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估前期工作房地產(chǎn)評(píng)估前期工作 房地產(chǎn)的評(píng)估目的可按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分為房地產(chǎn)的評(píng)估目的可按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分為: : 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)典當(dāng)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償，房地產(chǎn)課稅，房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償，處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律訴訟，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算等。 （二）評(píng)估對(duì)象（二）評(píng)估對(duì)象 明確評(píng)估對(duì)象，明確評(píng)估對(duì)象，就是對(duì)房地產(chǎn)

5、的類別、實(shí)體狀況和產(chǎn)權(quán)類別、實(shí)體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況狀況進(jìn)行了解和掌握，并在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書和評(píng)估報(bào)告中寫明評(píng)估的具體對(duì)象。具體工作包括以下內(nèi)容： 1.1.明確評(píng)估對(duì)象類別明確評(píng)估對(duì)象類別 從實(shí)物角度來(lái)看，房地產(chǎn)有土地、土地、建筑物和房地建筑物和房地等三種類別。 2.2.明確評(píng)估對(duì)象的實(shí)體狀況明確評(píng)估對(duì)象的實(shí)體狀況 房地產(chǎn)的用途（如工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、住宅建筑、農(nóng)業(yè)建筑、公共建筑等）； 土地面積、土地形狀、臨街狀態(tài)、土地開發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況； 建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、建筑式樣、建筑物層數(shù)、朝向、平面布局、施工質(zhì)量、新舊程度、裝修水平、室內(nèi)外設(shè)施等。 3.3.明確評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況明確

6、評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況 土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況、土地使用權(quán)年限、建筑物權(quán)屬狀況、評(píng)估對(duì)象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。 （三）評(píng)估價(jià)值類型（三）評(píng)估價(jià)值類型 房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，是房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。 1.1.市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值又稱公開市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值又稱公開市場(chǎng)價(jià)值，是指房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)值。 評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)條件包括：評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)條件包括： 房地產(chǎn)評(píng)估目的（如以市場(chǎng)交易為目的）、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件（如發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)）、評(píng)估對(duì)象自身的性質(zhì)和狀況（如商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)等）。 2.2.市場(chǎng)價(jià)值以

7、外的價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值 凡不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類型都屬于市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。 房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值可以包括房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值可以包括投資價(jià)值、抵押價(jià)值、典當(dāng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、征用價(jià)值等。 市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值區(qū)別在于參數(shù)的選擇！市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值區(qū)別在于參數(shù)的選擇！ （四）明確評(píng)估基準(zhǔn)日（四）明確評(píng)估基準(zhǔn)日 評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估基準(zhǔn)日，是指房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期，通常用公歷年、月、日公歷年、月、日表示。 1.1.選擇在現(xiàn)在某個(gè)日期（現(xiàn)實(shí)性評(píng)估）選擇在現(xiàn)在某個(gè)日期（現(xiàn)實(shí)性評(píng)估） 2.2.選擇在過去某個(gè)日期（追溯性評(píng)估）選擇在過

8、去某個(gè)日期（追溯性評(píng)估） 3.3.選擇在未來(lái)某個(gè)日期（預(yù)測(cè)性評(píng)估）選擇在未來(lái)某個(gè)日期（預(yù)測(cè)性評(píng)估） 評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容一般包括（例子評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容一般包括（例子wordword文件）：文件）： 委托方和評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范委托方和評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、委托方應(yīng)提供的資料及對(duì)提供資料的真實(shí)圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、委托方應(yīng)提供的資料及對(duì)提供資料的真實(shí)性和合法性的承諾、評(píng)估服務(wù)費(fèi)用及其支付方式、評(píng)估報(bào)告性和合法性的承諾、評(píng)估服務(wù)費(fèi)用及其支付方式、評(píng)估報(bào)告提交日期、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法提交日期、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法、委托方和評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要

9、約定的其他事項(xiàng)等。 二、擬定評(píng)估作業(yè)方案二、擬定評(píng)估作業(yè)方案 1.1.確定評(píng)估投入的人員確定評(píng)估投入的人員 2.2.確定評(píng)估作業(yè)步驟及進(jìn)度安排確定評(píng)估作業(yè)步驟及進(jìn)度安排 3.3.確定評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算確定評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算 三、實(shí)地勘察評(píng)估對(duì)象三、實(shí)地勘察評(píng)估對(duì)象 1.1.勘查房地產(chǎn)的位置及周圍環(huán)境勘查房地產(chǎn)的位置及周圍環(huán)境 四至：宗地四至是指一宗地四個(gè)方位與相鄰?fù)恋氐慕唤咏缇€。四至：宗地四至是指一宗地四個(gè)方位與相鄰?fù)恋氐慕唤咏缇€。一個(gè)地塊內(nèi)由幾個(gè)土地使用者共同使用而其間又難以劃清權(quán)一個(gè)地塊內(nèi)由幾個(gè)土地使用者共同使用而其間又難以劃清權(quán)屬界線的也稱為一宗地。一般填寫四鄰的土地所有者或使用屬界

10、線的也稱為一宗地。一般填寫四鄰的土地所有者或使用單位和個(gè)人的名稱。單位和個(gè)人的名稱。 2.2.勘查房地產(chǎn)使用狀況勘查房地產(chǎn)使用狀況 對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際狀況和周邊環(huán)境的勘查，應(yīng)做好詳細(xì)的記錄,并且進(jìn)行拍照或攝像拍照或攝像，作為評(píng)估的工作底稿和存檔的基礎(chǔ)資料。 四、收集評(píng)估所需資料四、收集評(píng)估所需資料 房地產(chǎn)評(píng)估的資料收集分為：日常收集和評(píng)估時(shí)收集。 日常收集，日常收集，就是要求評(píng)估人員平常應(yīng)留意和收集與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料，并將收集的資料分類和建立資料庫(kù)，以備評(píng)估時(shí)使用； 評(píng)估時(shí)收集，評(píng)估時(shí)收集，是根據(jù)初選的評(píng)估途徑和方法,評(píng)估人員通過市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查、委托人提供或現(xiàn)場(chǎng)勘察委托人提供或現(xiàn)場(chǎng)勘察等獲得本

11、次評(píng)估所需資料。 1.1.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有普遍影響因素的資料對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有普遍影響因素的資料 這類資料主要包括：這類資料主要包括：工業(yè)化和城市化狀況、房地產(chǎn)制度、土地使用權(quán)出讓方式、稅收政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、財(cái)政金融狀況、利率水平、匯率水平、科技進(jìn)步狀況等。 2.2.對(duì)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料對(duì)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料 對(duì)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料主要：對(duì)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料主要：地區(qū)的人口數(shù)量和質(zhì)量、家庭結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃、房地產(chǎn)供求狀況、居民收入和消費(fèi)水平、工資水平、物價(jià)水平、就業(yè)狀況，以及房地產(chǎn)所在區(qū)域繁華程度、道路

12、通達(dá)程度、交通便捷程度、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施狀況等。 3.3.反映評(píng)估對(duì)象狀況的資料反映評(píng)估對(duì)象狀況的資料 反映土地狀況的資料包括土地的區(qū)位、面積、臨街狀況、土地形狀、地形、地勢(shì)、容積率、土地使用權(quán)年限等； 反映建筑物狀況的資料包括建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工質(zhì)量、裝修水平、新舊程度、周邊環(huán)境等。 4. 4.類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料 收集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的評(píng)估途徑和方法。 如果采用市場(chǎng)途徑，主要收集交易實(shí)例資料； 如果采用成本途徑，主要收集成本實(shí)例資料； 如果采用收益途徑，主要收集收益實(shí)例資料。房地產(chǎn)價(jià)格一

13、、房地產(chǎn)價(jià)格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤(rùn)構(gòu)成。此外，在我國(guó)，地價(jià)是指土地使用在我國(guó)，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房?jī)r(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。權(quán)價(jià)格，而房?jī)r(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。 在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性很重要。我國(guó)土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系（一）我國(guó)土地權(quán)屬類型 在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。 1. 根據(jù)

14、國(guó)家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國(guó)家征用后，再出讓。 土地使用權(quán)屬無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)屬無(wú)形資產(chǎn)其價(jià)值取決于其載體土地的特性和條件。 劃撥是指以無(wú)償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與出讓不同，主要有：無(wú)使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)無(wú)使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。例：非經(jīng)營(yíng)性用地，經(jīng)濟(jì)適用房，軍讓、出租、抵押。例：非經(jīng)營(yíng)性用地，經(jīng)濟(jì)適用房，軍事基地等事基地等農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)2. 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者

15、，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。十年。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期，否則國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán)。 住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。（二）我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系 1、基準(zhǔn)地價(jià) 各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格2、標(biāo)定地價(jià) 在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的

16、價(jià)格。3、出讓底價(jià) 是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)。4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價(jià)格 上述13屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。45屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓方式經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓方式 主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌三種主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌三種 土地招拍掛的共同特點(diǎn)是：土地招拍掛的共同特點(diǎn)是： 采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制顯化土地的真實(shí)價(jià)格，采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制顯化土地的真實(shí)價(jià)格，“出價(jià)高者得地出價(jià)高者得地”是招是招拍掛共同的游戲規(guī)則。拍掛共同的游戲規(guī)則。 1、掛牌出讓的優(yōu)

17、缺點(diǎn)、掛牌出讓的優(yōu)缺點(diǎn) 最大優(yōu)點(diǎn)是：如果只有一人參加報(bào)價(jià)同樣可成最大優(yōu)點(diǎn)是：如果只有一人參加報(bào)價(jià)同樣可成交，可以由一人一次報(bào)價(jià)、多次報(bào)價(jià)，也可以交，可以由一人一次報(bào)價(jià)、多次報(bào)價(jià)，也可以由多人多次報(bào)價(jià)，由多人多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)，具有具有很強(qiáng)的靈活性和操作性。很強(qiáng)的靈活性和操作性。 缺點(diǎn)是：容易受掛牌設(shè)定的限制條件、信息公缺點(diǎn)是：容易受掛牌設(shè)定的限制條件、信息公開程度等因素影響；較多地考慮土地的價(jià)值，開程度等因素影響；較多地考慮土地的價(jià)值，而較少顧及政府對(duì)資源的配置職能。而較少顧及政府對(duì)資源的配置職能。2、拍賣出讓的優(yōu)缺點(diǎn)、拍賣出讓的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：土地

18、拍賣出讓給我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)優(yōu)點(diǎn)：土地拍賣出讓給我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)和活力。了生機(jī)和活力。“出價(jià)高者得地出價(jià)高者得地”是拍賣出讓是拍賣出讓的最顯著特點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化，土的最顯著特點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以充分顯現(xiàn)。地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以充分顯現(xiàn)。缺點(diǎn)：過分追求土地的市場(chǎng)價(jià)值，政府無(wú)法控缺點(diǎn)：過分追求土地的市場(chǎng)價(jià)值，政府無(wú)法控制市場(chǎng)成交價(jià)，更談不上充分發(fā)揮政府對(duì)資源制市場(chǎng)成交價(jià)，更談不上充分發(fā)揮政府對(duì)資源的調(diào)控職能。的調(diào)控職能。 3、招標(biāo)出讓的優(yōu)缺點(diǎn)、招標(biāo)出讓的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)的評(píng)估過程中，衡量投標(biāo)方案最主要因素并不是地價(jià)，而優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)的評(píng)估過程中，衡量投標(biāo)方案

19、最主要因素并不是地價(jià)，而是外界環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)等綜合指標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表是外界環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)等綜合指標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家等五人以上組成，較能體現(xiàn)中標(biāo)的合理性和科學(xué)性。、有關(guān)專家等五人以上組成，較能體現(xiàn)中標(biāo)的合理性和科學(xué)性。 缺點(diǎn)：容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會(huì)演化成暗箱操作。缺點(diǎn)：容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會(huì)演化成暗箱操作。 （二）房地產(chǎn)價(jià)格種類（二）房地產(chǎn)價(jià)格種類 根據(jù)價(jià)格表示單位：根據(jù)價(jià)格表示單位： 總價(jià)；單價(jià)；樓面地價(jià)總價(jià)；單價(jià)；樓面地價(jià) 樓面地價(jià)樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格土地總價(jià)格 / 建筑總面積建筑總面積 = 土地單價(jià)土地單價(jià) / 容積率容積率

20、容積率容積率 = 建筑總面積建筑總面積 / 建筑占地面積建筑占地面積有關(guān)有關(guān)“容積率容積率” 所謂所謂“容積率容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 物業(yè)類型物業(yè)類型 參考容積率參考容積率 獨(dú)幢獨(dú)幢 0.4 - 0.5 聯(lián)排聯(lián)排 0.7 - 0.8 多層多層 1.2 - 1.5 小高層（小高層（12層）層） 2.5 - 3 高層（高層（13層以上）層以上） 3.5 - 5 p 合法原則：合法原則：合法產(chǎn)權(quán)；合法使用；合法處分；合法產(chǎn)權(quán)；合法使用；合法處分；價(jià)格政策價(jià)格政策p 最有效使用原則：合法范圍內(nèi)最有效使用原則：合法范圍內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估的

21、原則房地產(chǎn)評(píng)估的原則 一、市場(chǎng)售價(jià)類比法一、市場(chǎng)售價(jià)類比法 （一）市場(chǎng)售價(jià)類比法的基本思路（一）市場(chǎng)售價(jià)類比法的基本思路 1.1.市場(chǎng)售價(jià)類比法的含義市場(chǎng)售價(jià)類比法的含義 市場(chǎng)售價(jià)類比法又稱市場(chǎng)比較法、交易案例比較法等。市場(chǎng)售價(jià)類比法又稱市場(chǎng)比較法、交易案例比較法等。 市場(chǎng)售價(jià)類比法既可以對(duì)房地產(chǎn)（房地合一）價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)售價(jià)類比法既可以對(duì)房地產(chǎn)（房地合一）價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，也可以單獨(dú)對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。也可以單獨(dú)對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 市場(chǎng)售價(jià)類比法的理論依據(jù)：房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理理論依據(jù)：房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)

22、評(píng)估中的應(yīng)用 2.2.市場(chǎng)售價(jià)類比法適用的條件和對(duì)象市場(chǎng)售價(jià)類比法適用的條件和對(duì)象 市場(chǎng)售價(jià)類比法的適用條件是具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng),并且在市場(chǎng)上能夠收集到大量的與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的市場(chǎng)交易實(shí)例資料。 適用于：房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。 下列情況市場(chǎng)法難以適用： （1）沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)； （2）某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等； （3）很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等； （4）風(fēng)景名勝區(qū)土地； （5）圖書館、體育館、學(xué)校用地等。 3.3.市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估計(jì)算公式市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)

23、估計(jì)算公式 格指數(shù)參照物交易日房地產(chǎn)價(jià)指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價(jià)格參照物個(gè)別因素值素值評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)個(gè)別因參照物區(qū)域因素值素值評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域因參照物交易情況值正常交易情況值參照物交易價(jià)格交易日期修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)參照物交易價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值100100100100（）（）（）（）參照物交易價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估值（二）市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估步驟（二）市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估步驟 1.1.廣泛收集房地產(chǎn)交易資料廣泛收集房地產(chǎn)交易資料 收集房地產(chǎn)交易資料可采取以下途徑收集房地產(chǎn)交易資料可采取以下途徑： （1）查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料； （2）各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)

24、交易的廣告； （3）同行之間相互提供經(jīng)手的交易實(shí)例資料； （4）假裝成顧客，與出售、出租房地產(chǎn)的經(jīng)辦人員洽談，假裝成顧客，與出售、出租房地產(chǎn)的經(jīng)辦人員洽談，以獲得有關(guān)資料；以獲得有關(guān)資料； （5）其他途徑。 2.選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物 為確保估價(jià)精度，參照物的選取應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：為確保估價(jià)精度，參照物的選取應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： （1）參照物所處區(qū)域與評(píng)估對(duì)象所處的區(qū)域相同，或是土地級(jí)別相同； （2）參照物的用途應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的用途相同； （3）參照物的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同； （4）建筑物的規(guī)模應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)； （5）參照物的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同； （6）

25、參照物的實(shí)體特征應(yīng)與評(píng)估對(duì)象相接近； （7）參照物的交易類型應(yīng)與評(píng)估目的相吻合； （8) 參照物的交易日期應(yīng)與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；（市場(chǎng)穩(wěn)定，小于參照物的交易日期應(yīng)與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；（市場(chǎng)穩(wěn)定，小于3 3年，否年，否則，近兩年）則，近兩年） （9）參照物的交易價(jià)格應(yīng)是正常交易價(jià)格，或可修正為正常交易價(jià)格； （10）參照物應(yīng)選擇多個(gè)，一般為參照物應(yīng)選擇多個(gè)，一般為3 3個(gè)以上。個(gè)以上。 3.3.進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正 特殊因素對(duì)交易情況的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：特殊因素對(duì)交易情況的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）有特別利害關(guān)系人之間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的單位之間的

26、交易，通常價(jià)格偏低。 （2）有特殊動(dòng)機(jī)的交易，如急于出售的價(jià)格往往偏低，急于購(gòu)買的價(jià)格往往偏高。 （3）有意為逃避交易稅，簽訂虛假交易合同，造成交易價(jià)格偏低。 （4）買方和賣方不了解市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買或出售，使交易價(jià)格偏高或偏低。 （5）其他特殊交易情形。如：契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。 （6）特殊交易方式。如：拍賣、招標(biāo)等。 進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 正常價(jià)格正常價(jià)格= =參照物交易價(jià)格參照物交易價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) （53） 式中：交易情況修正系數(shù)通常以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定，分子100代表正常交易情況值，分母括號(hào)中的數(shù)值為參照物交易情況值，如果參照物是正常

27、交易則分母的數(shù)值為100，如果參照物是非正常交易則分母的數(shù)值大于（高于正常）或小于100（低于正常）。（）參照物交易價(jià)格正常價(jià)格100 【例5-1】 參照物房地產(chǎn)的交易價(jià)格為2000元/平方米，經(jīng)調(diào)查了解其交易價(jià)格與正常交易價(jià)格相比偏高5%，則修正后的正常交易價(jià)格為： 上例中，如果參照物房地產(chǎn)的交易價(jià)格比正常交易價(jià)格偏低2%，則修正后的正常交易價(jià)格為：平方米）（元）（正常價(jià)格/19055101002000平方米）（元）（正常價(jià)格/20419810020004.4.進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行區(qū)域因素修正 區(qū)域因素主要包括：商業(yè)繁華程度、交通狀況、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等方面的差異。 房

28、地產(chǎn)區(qū)域因素修正的思路是：房地產(chǎn)區(qū)域因素修正的思路是： （1）列出對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種區(qū)域因素； （2）判定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)和參照物房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況； （3 3）將參照物房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀）將參照物房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度；況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度； （4 4）根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)參照物房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。）根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)參照物房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 進(jìn)行區(qū)域因素修正的一般公式為： 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域狀態(tài)下的價(jià)格評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域狀態(tài)下的價(jià)格= =參照

29、物交易價(jià)格參照物交易價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) （55） 式中：區(qū)域因素修正系數(shù)主要采用參照物房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)直接比較直接比較，通過評(píng)分的辦法評(píng)分的辦法確定，即直接比較修正直接比較修正。 采用直接比較修正法確定房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)的表達(dá)式為： （56） 其中：括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字是參照物房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)相比較的區(qū)域因素綜合得分。 參照物房地產(chǎn)區(qū)域狀況好于評(píng)估對(duì)象，分?jǐn)?shù)大于參照物房地產(chǎn)區(qū)域狀況好于評(píng)估對(duì)象，分?jǐn)?shù)大于100100，否則，否則，小于小于100100 （）區(qū)域因素修正系數(shù)100表表51 51 區(qū)域因素修正直接比較表區(qū)域因素修正直接比較表區(qū)域因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象參照物

30、A參照物B參照物C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100綜合1100 5.5.進(jìn)行個(gè)別因素修正進(jìn)行個(gè)別因素修正 個(gè)別因素修正的主要內(nèi)容包括：參照物房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在土地面積、土地形狀、臨街狀態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、位置、地勢(shì)、地形、土地使用年限、土地容積率土地使用年限、土地容積率等方面的差異，建筑物新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑式樣、朝向、樓層、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等方面的差異。 進(jìn)行個(gè)別因素修正的一般公式為： 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)自身狀態(tài)下的價(jià)格評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)自身狀態(tài)下的價(jià)格= =參照物交易價(jià)格參照物交易價(jià)格 個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) （57） 式中

31、： （58） 土地使用權(quán)年限修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： y=1 （59） 式中：y年限修正系數(shù)； n評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限； N參照物土地使用權(quán)剩余年限； r折現(xiàn)率。（）個(gè)別因素修正系數(shù)100)1 (11 )1 (1Nnrr 【例5-2】評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限為30年，參照物土地使用權(quán)剩余年限為20年，假設(shè)折現(xiàn)率為8%，則土地使用權(quán)年限修正系數(shù)為： 容積率修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： （510） 式中：y為容積率修正系數(shù) 【例5-3】評(píng)估對(duì)象土地的容積率為3，參照物土地的容積率為2，根據(jù)容積率地價(jià)指數(shù)表（見表52）,土地容積率的修正系數(shù)為：466. 1%)81 (11 %)81 (11 20

32、30y指數(shù)參照物土地容積率地價(jià)價(jià)指數(shù)評(píng)估對(duì)象土地容積率地 y%76.104%105%110y 6.6.進(jìn)行交易日期修整進(jìn)行交易日期修整 交易日期修正一般是利用價(jià)格指數(shù)，將參照物房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格，修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。 利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為： （511）表表52 52 容積率12345地價(jià)指數(shù)（%）100105110115120交易日期修正后的房地產(chǎn)價(jià)格參照物交易價(jià)格價(jià)格指數(shù) （1）運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正 如果能夠獲得本地區(qū)同類房地產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)或定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，房地產(chǎn)交易日期修正的公式為： （512） 或 （513）地產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)參照物交易期日同類房定基價(jià)格指數(shù)評(píng)估基

33、準(zhǔn)日同類房地產(chǎn)參照物交易價(jià)格產(chǎn)價(jià)格交易日期修正后的房地地產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)參照物交易期日同類房定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日同類房地產(chǎn)參照物交易價(jià)格產(chǎn)價(jià)格交易日期修正后的房地11 【例5-4】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%（以2005年1月為100%）。其中某宗房地產(chǎn)在2005年5月的價(jià)格為3500元/平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2005年10月的價(jià)格為： 【例5-5】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2005年上半年各月的價(jià)格同2004年底相比，分別為上漲了2.5%, 5.7%, 6.8

34、%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地產(chǎn)在2005年3月的價(jià)格為3800元/平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2005年6月的價(jià)格為：平方米）元 /(3809%4 .105%7 .1143500平方米）元 /(3932%)8 . 61 (%)5 .101 (3800 （2）運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正。如果能夠獲得本地區(qū)同類房地產(chǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，房地產(chǎn)交易日期修正的公式為： （514） 或 （515） 【例5-6】某宗房地產(chǎn)在2005年6月的價(jià)格為3000元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2005年7月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，1

35、04.7%。對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2005年10月的價(jià)格為：比價(jià)格指數(shù)乘積準(zhǔn)日各期（年或月）環(huán)參照物交易日至評(píng)估基參照物交易價(jià)格產(chǎn)價(jià)格交易日期修正后的房地積環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘準(zhǔn)日各期（年或月）參照物交易日至評(píng)估基參照物交易價(jià)格產(chǎn)價(jià)格交易日期修正后的房地1 ( 3 000 3 000103.6%103.6%98.3%98.3%103.5%103.5%104.7%=3311104.7%=3311（元（元/ /平方米）平方米） 【例5-7】某宗房地產(chǎn)在2005年5月的價(jià)格為3600元/平方米， 該地區(qū)同類房地產(chǎn)2005年6月至10月的價(jià)格與上月相比的變動(dòng)率分別為1.6%, 2.3%, -1.

36、5%, 1.7%,2.1%。對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2005年10月的價(jià)格為： 3 6003 600（1+1.6%1+1.6%）（1+2.3%1+2.3%）（1 11.5%1.5%）（1+1.7%1+1.7%） （1+2.1%1+2.1%）=3 827=3 827（元（元/ /平方米）平方米） （3）運(yùn)用價(jià)格變動(dòng)分析法修正 當(dāng)缺乏本地區(qū)同類房地產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)資料時(shí)，評(píng)估人員可以通過調(diào)查本地區(qū)過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格，掌握這類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化的情況，運(yùn)用價(jià)格變動(dòng)分析法進(jìn)行交易日期修正。 該方法是以參照物交易日的價(jià)格水平為基準(zhǔn)（100），根據(jù)本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)

37、間變化的情況，測(cè)算出評(píng)估基準(zhǔn)日的該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平（高于、低于或等于100），用下列公式進(jìn)行修正： （516） 7.7.確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 按照要求，運(yùn)用市場(chǎng)售價(jià)類比法至少應(yīng)選擇三個(gè)以上參照物，通過上述各種因素修正后，至少應(yīng)得到三個(gè)以上初步評(píng)估結(jié)果（通常稱為比準(zhǔn)價(jià)值），最后需要綜合求出一個(gè)評(píng)估值，作為最終的評(píng)估結(jié)論。 在具體操作過程中，可采用以下兩種方法：()100交易日期修正后的房地產(chǎn)價(jià)格參照物交易價(jià)格 （1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 將多個(gè)參照物交易實(shí)例修正后的初步評(píng)估結(jié)果簡(jiǎn)單地算術(shù)平均后，作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)值。簡(jiǎn)單算術(shù)平均法的計(jì)算公式如下： （517

38、） 式中，P評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值； Pi第i個(gè)參照物房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)值； n參照物房地產(chǎn)個(gè)數(shù)。 【例5-8】對(duì)四個(gè)參照物房地產(chǎn)交易價(jià)格修正后得出的4個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值分別為4 500元/平方米、4 800元/平方米、4 200元/平方米、4 300元/平方米，則用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值為：nPPnii1 （4 500+4 800+4 200+4 3004 500+4 800+4 200+4 300）4=4 4504=4 450（元（元/ /平方米）平方米） （2）加權(quán)算術(shù)平均法 判定各個(gè)初步評(píng)估結(jié)果（比準(zhǔn)價(jià)值）與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的接近程度，并根據(jù)接近程度賦予每個(gè)初步評(píng)估結(jié)果以相應(yīng)的

39、權(quán)重，然后將加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價(jià)值作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。加權(quán)算術(shù)平均法的計(jì)算公式如下： (f1+f2+ fn =1) （518） 式中： P評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值； Pi第i個(gè)參照物房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)值； fi第i個(gè)參照物房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)值Pi的權(quán)重； n參照物房地產(chǎn)個(gè)數(shù)。niiifPP 【例5-9】在例5-8中，如果賦予4個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的權(quán)重分別為0.4、0.1、0.2、0.3，則用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值為： 450045000.4+48000.4+48000.1+42000.1+42000.2+43000.2+43000.3=44100.3=4410（元（元/ /平方米）平

40、方米） （三）市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估案例（三）市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估案例 1.1.評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)概況評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)概況 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為濱海市黃海路80號(hào)陽(yáng)光小區(qū)第8號(hào)樓一層公建，建筑面積1400平方米，具體情況如下： （1）位置與環(huán)境。評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)位于濱海市黃海路80號(hào)陽(yáng)光住宅小區(qū)，小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢(shì)北高南低,依山望水。小區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積16萬(wàn)平方米，各類住宅共1300套。 規(guī)劃為南北向30棟多層和小高層住宅。小區(qū)中央設(shè)有寬闊的中央公園，各種配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)的交通組織體系采用完全人車分流設(shè)計(jì)，車道全部設(shè)置在社區(qū)的外圍，真正確保住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境

41、的安靜與安全。小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)，通過此地的有十幾路交通線路。 （2）占用土地的基本情況。 該評(píng)估對(duì)象為住宅區(qū)，該小區(qū)總占地面積98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。 根據(jù)濱海市政府200040號(hào)文件，該地塊土地級(jí)別為六級(jí)六級(jí)。目前已取得了國(guó)有土地使用證，證號(hào)為濱海市國(guó)用（2003）字第188號(hào)。 （3）評(píng)估對(duì)象房屋的基本情況。該評(píng)估對(duì)象房屋是陽(yáng)光小區(qū)第8號(hào)樓，建于2003年，一層為公建，8號(hào)樓共13層，總建筑面積11 000平方米，其中一層公建1400平方米。 公建層高3.3米，全部為框架結(jié)構(gòu)，按八級(jí)抗震烈度設(shè)防。8號(hào)樓位于整個(gè)小區(qū)的中心，中央公園的北側(cè)。評(píng)估

42、對(duì)象房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。評(píng)估對(duì)象房屋有完善的水、暖、電設(shè)施，冷水采用無(wú)毒、無(wú)味、無(wú)腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。 2.2.評(píng)估要求評(píng)估要求 評(píng)估該房地產(chǎn)2005年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值。 3.3.評(píng)估過程評(píng)估過程 （1）選擇評(píng)估方法。該類房地產(chǎn)有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)售價(jià)類比法進(jìn)行評(píng)估。 （2）收集有關(guān)的評(píng)估資料，選擇參照物房地產(chǎn)。通過對(duì)所選擇的類似房地產(chǎn)交易資料的分析和篩選，確定可比性較強(qiáng)的3個(gè)交易實(shí)例作為參照物。 參照物參照物A A：陽(yáng)光小區(qū)12號(hào)樓一層公建。 該建筑建

43、于2003年,位于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)東面，中央公園的東北角；框架剪力墻結(jié)構(gòu)；外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善，冷水采用無(wú)毒、無(wú)味、無(wú)腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價(jià)為5300元m2，成交日期為2002年4月，當(dāng)時(shí)為期房。 參照物參照物B B：光明住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。 光明小區(qū)位于陽(yáng)光小區(qū)東側(cè)500米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路，東鄰幸福路，小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪。參照物房地產(chǎn)位于陽(yáng)光小區(qū)中部，建于2003年，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平及設(shè)備狀況與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)基

44、本相同，售價(jià)為5 800元m2，成交日期為2004年9月，交易情況為清盤房。 參照物參照物C C：陽(yáng)光小區(qū)西側(cè)，靠近黃海南路的一層公建。 該參照物房地產(chǎn)為一臨街公建，建于2003年，其建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)基本相同，該建筑室內(nèi)進(jìn)行了精裝修，售價(jià)為7000元m2，成交日期為2004年11月。 (3)對(duì)參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正。 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與三個(gè)參照物各種因素比較情況見表53。表表5-3 5-3 因素條件說明表 評(píng)估對(duì)象及參照比較因素評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C交易日期2002420049200411交易情況正常期房清盤正常區(qū)域因素商服繁華度一

45、般一般一般好離市中心距離相同相同稍近相同交通便捷度較好較好好好道路通達(dá)度較好較好好好土地級(jí)別六級(jí)六級(jí)六級(jí)六級(jí)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度較好較好較好較好綠地覆蓋度較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度較好較好較好較好公用設(shè)施完備度較好較好較好較好規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)個(gè)別因素小區(qū)內(nèi)所處位置較好較好較好好臨街狀況較好較好較好好新舊程度優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)樓 層一層一層一層一層朝 向南北南北南北南北建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪框剪建筑質(zhì)量較好較好較好較好建筑物用途相同相同相同相同權(quán)利狀況較好較好較好較好裝修水平較好較好較好好設(shè)備狀況好好好好物業(yè)管理優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu) 進(jìn)行交易情況修正。 經(jīng)分析，3個(gè)參照物中，參照物A為期房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低1

46、0%，交易情況修正系數(shù)為：100/90；參照物B為清盤房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低5%，交易情況修正系數(shù)為：100/95；參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。 進(jìn)行交易日期修正。 經(jīng)分析，濱海市2005年4月該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分別上漲了15%、5%和3%。則參照物A、參照物B和參照物C的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、105/100、103/100。 進(jìn)行區(qū)域因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各區(qū)域因素分別與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物

47、B和參照物C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100、100/101.5、100/101.6，具體打分及計(jì)算情況見表54。 進(jìn)行個(gè)別因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各個(gè)別因素分別與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具體打分及計(jì)算情況見表55。表表5-4 5-4 區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素區(qū)域因素權(quán)重權(quán)重評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象參照物參照物A A參照物參照物B B參照物參照物C C商服繁華度0.15100100105103離

48、市中心距離0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通達(dá)度0.11100100102105土地級(jí)別0.07100100100100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.10100100100100綠地覆蓋度0.08100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.10100100100100公用設(shè)施完備度0.09100100100100規(guī)劃限制0.05100100100100比較結(jié)果1100100101.5101.6表表5-5 5-5 個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C小區(qū)內(nèi)所處位置0.1210098100105臨街狀況0.15100991

49、01105新舊程度0.10100100100100樓 層0.08100100100100朝 向0.07100100100100建筑結(jié)構(gòu)0.13100100100100建筑質(zhì)量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100權(quán)力狀況0.06100100100100裝修水平0.02100100100103設(shè)備狀況0.05100100100100物業(yè)管理0.03100100100100比較結(jié)果110099.6100.2101.4 計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。首先計(jì)算三個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值，計(jì)算過程見表56。 通過對(duì)三個(gè)參照物的可比性分析，對(duì)參照物A、參照物B和參照物C分別給出不同

50、的權(quán)重0.5、0.2、0.3，采用加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的單價(jià)為： 6 7996 7990.5+6 3030.5+6 3030.2+6 9980.2+6 9980.3=6 7600.3=6 760（元（元/ /平方米）平方米） 4.4.評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果 房地產(chǎn)單價(jià)：6760元/平方米。 房地產(chǎn)總價(jià)：14006760=9464000（元）。表表5-6 5-6 房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算表房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算表參照物A參照物B參照物C實(shí)際成交價(jià)格（元/平方米）530058007000交易情況修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100區(qū)域因素修正100/10

51、0100/101.5100/101.6個(gè)別因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比準(zhǔn)價(jià)值（元/平方米）679963036998 二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法 （一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的含義（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的含義 基準(zhǔn)地價(jià)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是指利用當(dāng)?shù)卣_定的評(píng)估對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物，對(duì)出讓年限、交易日期、土地狀況、市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素等進(jìn)行修正，從而計(jì)算評(píng)估對(duì)象宗宗地地在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)值的一種方法。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法中的基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。 一級(jí)市場(chǎng)平均價(jià)格一級(jí)市場(chǎng)平

52、均價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)一般由基準(zhǔn)地價(jià)一般由3 3個(gè)部分組成：個(gè)部分組成： 土地出讓金土地出讓金 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 包括市政公用設(shè)施配套費(fèi)、四源費(fèi)（自來(lái)水、污水處理、供熱、供氣建設(shè)費(fèi)）、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)等。 土地開發(fā)及其他費(fèi)土地開發(fā)及其他費(fèi)包括平整土地費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用等。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： p = Ap = A a1 a1 a2 a2 a3 a3 a4 a4 （519）式中：p評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值； A評(píng)估對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)； a1年限修正系數(shù)； a2交易日期修正系數(shù)； a3土地狀況修正系數(shù)； a4市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)。 2009年10月1日起，哈爾濱市國(guó)有土地

53、基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的土地基準(zhǔn)地價(jià)分為十個(gè)級(jí)別，其中一級(jí)商業(yè)用地每平方米7073元，一級(jí)住宅用地每平方米3689元。 以2008年1月1日為估價(jià)基準(zhǔn)日，各用途土地法定最高出讓年期為：商業(yè)用地40年期、住宅用地70年期、辦公用地50年期、工業(yè)用地50年期，平均容積率為2.0。此次調(diào)整土地有償使用以凈地公開出讓為主，確需毛地出讓時(shí)，以凈地出讓基準(zhǔn)地價(jià)的40%為基準(zhǔn)進(jìn)行宗地評(píng)估。哈爾濱市城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)（單位：元/平方米） 用途 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 六級(jí) 七級(jí) 八級(jí) 住宅 3689 2336 1844 1230 799 430 222 151 （二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟（二

54、）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟 1.1.收集有關(guān)資料收集有關(guān)資料 關(guān)鍵是獲取當(dāng)?shù)卣钚掳l(fā)布的關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的文件和有關(guān)資料，具體包括：土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)分布圖、基準(zhǔn)地價(jià)表和相應(yīng)的因素條件說明表分布圖、基準(zhǔn)地價(jià)表和相應(yīng)的因素條件說明表等，這是采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的前提。 2.2.計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)的年限是以某類用途允許出讓的最高年限加以測(cè)算的，如商業(yè)用地最高出讓年限為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，而對(duì)此年限以下的年限并沒有考慮，因此在估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象土地的實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限進(jìn)行修正。 年限修正系數(shù)

55、的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： a1=1 （520） 其中：N土地最高出讓年限； n土地實(shí)際出讓年限； r折現(xiàn)率。 )1 (11 )1 (1Nnrr 3.3.計(jì)算交易日期修正系數(shù)計(jì)算交易日期修正系數(shù) 基準(zhǔn)地價(jià)反映的是基準(zhǔn)地價(jià)在其評(píng)估基準(zhǔn)日的地價(jià)水平，基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估對(duì)象宗地評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估對(duì)象宗地評(píng)估基準(zhǔn)日通常是不一致的，因此，必須把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日的水平。 4. 4.計(jì)算土地狀況修正系數(shù)計(jì)算土地狀況修正系數(shù) 土地狀況修正系數(shù)的計(jì)算方法同市場(chǎng)售價(jià)類比法中個(gè)別因素修正系數(shù)的計(jì)算方法相同。 5.5.計(jì)算市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)計(jì)算市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù) 把一級(jí)市場(chǎng)

56、地價(jià)修正為二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)的問題 類比推算法類比推算法: :利用已進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)且成交的地塊的二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)（參照物市場(chǎng)交易價(jià)格）與其一級(jí)市場(chǎng)的基準(zhǔn)地價(jià)的比值計(jì)算。它主要取決于評(píng)估時(shí)間二級(jí)市場(chǎng)的活躍程度。市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)的計(jì)算公式為： 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)=參照物地塊市場(chǎng)交易價(jià)格 參照物地塊基準(zhǔn)地價(jià)（521） 6.6.計(jì)算評(píng)估對(duì)象宗地的評(píng)估價(jià)值計(jì)算評(píng)估對(duì)象宗地的評(píng)估價(jià)值 上述各修正系數(shù)計(jì)算出來(lái)后，可根據(jù)下列公式計(jì)算評(píng)估對(duì)象宗地的價(jià)值： 評(píng)估對(duì)象宗地的價(jià)值= 評(píng)估對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)年 限修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)土地狀況修正系 數(shù)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù) （522） 三、市場(chǎng)租金倍數(shù)法三、市場(chǎng)租金

57、倍數(shù)法 評(píng)估計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值= =房地產(chǎn)的年收益房地產(chǎn)的年收益市場(chǎng)租金倍數(shù)市場(chǎng)租金倍數(shù) 市場(chǎng)租金倍數(shù)是用與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)類似的參照物房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格除以其相關(guān)口徑的收益（租金）后所得的倍數(shù)。 租金倍數(shù)會(huì)因參照物相關(guān)收益計(jì)算口徑的不同而有多種，如毛租金倍數(shù)、凈租金倍數(shù)、總收入倍數(shù)和凈收入倍數(shù)等。 市場(chǎng)租金倍數(shù)的計(jì)算公式為： （523）參照物房地產(chǎn)的年租金價(jià)格參照物房地產(chǎn)市場(chǎng)交易市場(chǎng)租金倍數(shù)毛租金是包含物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、房產(chǎn)租賃稅等在內(nèi)的租金，凈租金就是扣除各項(xiàng)成本稅費(fèi)后的房主凈收入（100%出租）。第三節(jié)第三節(jié) 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益途徑及其方法

58、在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一、收益途徑的基本思路一、收益途徑的基本思路 1.1.收益途徑的含義收益途徑的含義 收益途徑，收益途徑，是計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將未來(lái)純收益折算為現(xiàn)值，以估測(cè)房地產(chǎn)價(jià)值的思路及方法。 收益途徑及其方法既可以評(píng)估房地產(chǎn)（房地合一）房地產(chǎn)（房地合一）的價(jià)值,也可以評(píng)估土地或建筑物土地或建筑物的價(jià)值。 收益途徑的理論依據(jù)是預(yù)期原理預(yù)期原理。 2.2.收益途徑適用的條件和對(duì)象收益途徑適用的條件和對(duì)象 收益途徑適用的條件，收益途徑適用的條件，是房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)和量化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。 收益途徑適用的對(duì)象，收益途徑適用的

59、對(duì)象，是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、商務(wù)辦公樓、公寓、賓館、酒店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院等房地產(chǎn)。 但對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益房地產(chǎn)的但對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益房地產(chǎn)的評(píng)估，收益途徑及其方法一般不適用。評(píng)估，收益途徑及其方法一般不適用。 3.3.收益途徑的評(píng)估步驟收益途徑的評(píng)估步驟 收集房地產(chǎn)有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； 測(cè)算房地產(chǎn)的正常收入； 測(cè)算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用； 測(cè)算房地產(chǎn)的純收益； 估測(cè)并選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； 確定房地產(chǎn)的收益年限； 估測(cè)并確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。 二、房地產(chǎn)純收益的測(cè)算二、房地產(chǎn)純收益的測(cè)算 （一）純收益的測(cè)算思路（一）純收益的測(cè)算思路 房地產(chǎn)純

60、收益=房地產(chǎn)的正常收入-房地產(chǎn)的正常費(fèi)用 房地產(chǎn)正常收入不是房地產(chǎn)的實(shí)際收入房地產(chǎn)正常收入不是房地產(chǎn)的實(shí)際收入 房地產(chǎn)正常收入通常是在考慮和分析房地產(chǎn)的實(shí)際收益、房地產(chǎn)的實(shí)際收益、類似房地產(chǎn)收益、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以及房地產(chǎn)收入的風(fēng)險(xiǎn)性類似房地產(chǎn)收益、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以及房地產(chǎn)收入的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性和可實(shí)現(xiàn)性的基礎(chǔ)上確定。 房地產(chǎn)正常費(fèi)用也不是房地產(chǎn)為取得實(shí)際收益而付出的實(shí)際費(fèi)用 房地產(chǎn)的純收益計(jì)算的基本公式為： 純收益純收益= =潛在總收入空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用潛在總收入空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 = =有效總收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效總收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 （524） 潛在總收入，潛在總收入，是假定房地產(chǎn)