房地產(chǎn)法公選課課程考察論文我國(guó)土地出讓制度存在的問(wèn)題

1、?房地產(chǎn)法?公選課課程考察論文我國(guó)土地出讓制度存在的問(wèn)題學(xué)院： XXXX學(xué)院專(zhuān)業(yè)： XXX姓名： XXX學(xué)號(hào)： XXXX導(dǎo)老師： XXX我國(guó)土地出讓制度存在的問(wèn)題XXX學(xué)院XX級(jí)XXX專(zhuān)業(yè) XXX XXX摘要：地價(jià)與房?jī)r(jià)之間息息相關(guān)，土地出讓制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其他很多行業(yè)的開(kāi)展都是至關(guān)重要一個(gè)環(huán)節(jié)。故此土地出讓制度的改革始終是我國(guó)整體改革中的重要一環(huán)。大量觀察說(shuō)明，土地制度直接影響到中國(guó)土地資源的保護(hù)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的可持續(xù)開(kāi)展及其整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀運(yùn)行和行業(yè)效率等方面，它的影響小到集體甚至個(gè)人利益關(guān)系，大到關(guān)系中國(guó)社會(huì)的政治穩(wěn)定。本文將分析我國(guó)土地出讓制度存在的問(wèn)題給予論述。關(guān)鍵詞 ：土地出讓制度

2、 改革 土地價(jià)格 一、農(nóng)村土地：1、 我國(guó)農(nóng)村土地制度的演變：新中國(guó)成立后,農(nóng)村土地制度經(jīng)歷了四次較大演變，四次演變中，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的實(shí)行,無(wú)疑是中國(guó)土地制度變遷成功的范例。在一定程度上適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)主體的內(nèi)在要求,從而解放了生產(chǎn)力,促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的開(kāi)展。但從20世紀(jì)80年代末開(kāi)始, 承包責(zé)任制的缺陷開(kāi)始顯現(xiàn),特別是隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展,其弊端更加突出,現(xiàn)已成為制約農(nóng)民增收的瓶頸。以下為四次土改：1第一階段是土地改革階段。從1947年開(kāi)始,到1952年結(jié)束。這一階段的任務(wù),就是從封建土地所有制向農(nóng)民土地所有制的根本變革,土地的使用權(quán)和所有權(quán)合一。2第二階段是農(nóng)業(yè)合作化階段。從1952年

3、開(kāi)始,到1956年根本告一段落。這一階段的主要任務(wù), 是從農(nóng)民個(gè)體土地所有制變?yōu)檗r(nóng)民集體土地所有制。3第三階段是所謂的“人民公社化階段。從1958年開(kāi)始至1978年根本結(jié)束,延續(xù)了近二十多年。實(shí)踐證明,這是一個(gè)不成功的實(shí)踐,是我國(guó)農(nóng)地制度的一次畸形變革。4第四階段是農(nóng)民家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制階段。1979年以后,我國(guó)總結(jié)了歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的制度安排作了一次重大的調(diào)整,將土地使用權(quán)別離出來(lái)交還給農(nóng)民家庭承包經(jīng)營(yíng)。2、土地所有權(quán)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的矛盾：我國(guó)?憲法?、?民法通那么?、?土地管理法?和?農(nóng)業(yè)法?等重要法律都明確規(guī)定我國(guó)農(nóng)村的土地屬于農(nóng)民集體所有,從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō),農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是明確的

4、。但“集體是指哪一級(jí),法律規(guī)定卻又很不明確。如在?憲法?中,被籠統(tǒng)規(guī)定為“集體所有;在?民法通那么?中被界定為鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 、村兩級(jí)集體;而在?農(nóng)業(yè)法?和?土地管理法?中那么是鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 、村或村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織。由于沒(méi)有具體規(guī)定農(nóng)村土地所有者是誰(shuí),導(dǎo)致所有者缺位或“虛位。同時(shí),土地使用權(quán)的主體、地位、界限、獲取與轉(zhuǎn)讓的法律程序、法律形式及法律保護(hù)手段也都沒(méi)有明確的法律規(guī)定。法律規(guī)定的不清晰及農(nóng)民的多種理解使得農(nóng)村土地關(guān)系極為混亂,村干部進(jìn)行“尋租,農(nóng)民對(duì)土地使用權(quán)存在很強(qiáng)的不穩(wěn)定感,進(jìn)而對(duì)土地長(zhǎng)期投入預(yù)期缺乏,直接影響著農(nóng)民對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)熱情和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的開(kāi)展,致使有的農(nóng)地出現(xiàn)鹽堿化、沙化、甚至荒漠

5、化現(xiàn)象。除此之外,農(nóng)村土地權(quán)利殘缺,其中最有實(shí)質(zhì)意義的是處分權(quán)集體不能行使。國(guó)務(wù)院在?關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)假設(shè)干問(wèn)題的通知?中規(guī)定:“集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后才能出讓。 對(duì)此，應(yīng)該明晰土地所有權(quán),加快實(shí)行地權(quán)登記,確保農(nóng)民的土地權(quán)益。我國(guó)?土地管理法?要求:“農(nóng)民集體所有的土地,由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書(shū),確認(rèn)所有權(quán)。但是,自1988年至今,為農(nóng)民集體所有的土地核發(fā)證書(shū)的工作卻一直沒(méi)有全面開(kāi)展起來(lái)。當(dāng)前,應(yīng)加快這一工作進(jìn)程。國(guó)家成立專(zhuān)門(mén)的地權(quán)登記機(jī)構(gòu),對(duì)每一塊土地都必須登記,明確所有權(quán)人,在此根底上由政府頒發(fā)土地所有權(quán)證。地權(quán)登記,給土地所有者發(fā)地權(quán)證,是防止政府強(qiáng)占土地所有者

6、地權(quán)的根底之根底;明確集體土地所有權(quán)的所屬范圍,至于“集體指哪一級(jí),鄉(xiāng)鎮(zhèn)難以了解各村具體真實(shí)情況,村委會(huì)擔(dān)當(dāng)比擬適宜。村委會(huì)成員由村民選舉產(chǎn)生,上級(jí)加以任命,任期五年一屆。其主要職責(zé)是從事農(nóng)村土地的分配調(diào)節(jié)、計(jì)生、基建、科普、文教等事務(wù)管理。村委會(huì)人員要納入國(guó)家公務(wù)員編制,發(fā)放工資,工資額度應(yīng)高于村人均收入水平。3、 土地承包經(jīng)營(yíng)與土地利用效率之間的矛盾：規(guī)模化生產(chǎn)和專(zhuān)業(yè)化分工是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的根本要求。規(guī)?；a(chǎn)將促進(jìn)農(nóng)業(yè)機(jī)械和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的推廣與應(yīng)用，從而大幅度提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率和邊際效益。農(nóng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模到達(dá)一定的程度，會(huì)促進(jìn)專(zhuān)業(yè)化分工的開(kāi)展。專(zhuān)業(yè)化分工優(yōu)化了生產(chǎn)組織內(nèi)部的資源配置，同樣是提高農(nóng)

7、業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率和邊際效益的有效途徑。但是，在我國(guó)現(xiàn)階段的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和專(zhuān)業(yè)化分工的優(yōu)勢(shì)受到了過(guò)于分散的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排的制約。我國(guó)現(xiàn)行的?土地管理法?是針對(duì)當(dāng)時(shí)亂占濫用耕地的嚴(yán)重情況而制定的,偏重于土地使用的審批管理,對(duì)土地經(jīng)營(yíng)和流轉(zhuǎn)的管理以及土地有償有期限出讓轉(zhuǎn)讓和抵押等缺乏必要的規(guī)定。?土地管理法?雖然規(guī)定:“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體方法,由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。但到目前為止,國(guó)務(wù)院只對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地如何依法進(jìn)入市場(chǎng)問(wèn)題制定了條例,即?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?,對(duì)農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)如何進(jìn)入市場(chǎng),至今尚未制定出相關(guān)法規(guī)。在現(xiàn)行土地制

8、度下,除了國(guó)家低價(jià)征用集體土地以外,集體所有的土地是不能通過(guò)市場(chǎng)而流動(dòng)的。雖然農(nóng)戶(hù)也在進(jìn)行不同形式的流轉(zhuǎn)實(shí)踐。但從整體上看,農(nóng)地還是沒(méi)有真正流轉(zhuǎn)起來(lái),現(xiàn)代意義上的集中經(jīng)營(yíng)更是很少發(fā)生。這使得土地的生產(chǎn)要素功能不能充分發(fā)揮，制約農(nóng)民增收。對(duì)此，應(yīng)循序漸進(jìn)地推進(jìn)農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn),使農(nóng)業(yè)用地生產(chǎn)要素功能伴隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程而不斷提高；可將農(nóng)業(yè)用地抵押權(quán)利還給農(nóng)民,這對(duì)于留在農(nóng)業(yè)內(nèi)部的勞動(dòng)力和待轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力來(lái)講都是亟待解決的問(wèn)題,如果農(nóng)村土地可以抵押,就可以克服農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的資金瓶頸問(wèn)題,有助于提高土地生產(chǎn)效率;也可以提供到城市創(chuàng)業(yè)的資本,加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的步伐。鑒于完善的社會(huì)保障制度在短期內(nèi)還難以覆蓋

9、農(nóng)村,以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開(kāi)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也需要較長(zhǎng)時(shí)期,近期重點(diǎn)應(yīng)放在促進(jìn)農(nóng)村土地在集體范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn),使土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模比原來(lái)有所擴(kuò)大,待時(shí)機(jī)成熟,再促使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)突破集體界限,實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)用地在農(nóng)民之間自由流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)。4、 農(nóng)村土地征收、征用制度：現(xiàn)行土地管理法關(guān)于土地征收范圍的界定在一定程度上不夠適當(dāng)。一、法律關(guān)于土地征收范圍的規(guī)定過(guò)寬,把不應(yīng)該引入征收程序的局部建設(shè)用地如把商業(yè)性建設(shè)用地納入征地范圍,損害了農(nóng)民權(quán)益;二、關(guān)于土地征收范圍的規(guī)定又過(guò)窄,對(duì)于應(yīng)該引入征收(或征用)程序的生態(tài)林建設(shè)用地,那么沒(méi)有納入其規(guī)定的征收(或征用)范圍。世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都是以土地的市場(chǎng)價(jià)格為根底來(lái)確定補(bǔ)償額度

10、的,有的國(guó)家和地區(qū)還根據(jù)土地未來(lái)的價(jià)格以及征地對(duì)土地所有權(quán)人和使用人造成的其他間接損失來(lái)確定補(bǔ)償額度。然而,我國(guó)土地管理法第47條規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是:土地補(bǔ)償費(fèi)為被征耕地前三年平均產(chǎn)值的610倍,安置補(bǔ)助費(fèi)為被征耕地前三年平均產(chǎn)值的46倍。如按以上標(biāo)準(zhǔn)支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi),但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)二者的總和最高不得超過(guò)被征耕地前三年平均年產(chǎn)值的30倍。這完全是一種與市場(chǎng)無(wú)關(guān)的政策性?xún)r(jià)格,而且過(guò)于偏離土地的市場(chǎng)價(jià)值和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。同時(shí),我國(guó)的征地補(bǔ)償范圍僅包括了直接損失,沒(méi)有包括間接損失,

11、尤其是沒(méi)有包括農(nóng)民的擇業(yè)本錢(qián)和從事新職業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)金,這些都導(dǎo)致了農(nóng)民日后的生活困難。改革開(kāi)放以來(lái)通過(guò)低價(jià)征地從農(nóng)民那里拿走的資金至少在3 萬(wàn)億元以上。這規(guī)定對(duì)農(nóng)民利益的侵害比擬嚴(yán)重,影響了農(nóng)民增收。對(duì)此，可按照市場(chǎng)化原那么,對(duì)農(nóng)村集體土地征用依法公平補(bǔ)償,促進(jìn)農(nóng)民增收，尊重農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利,按照市場(chǎng)化原那么確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),對(duì)農(nóng)村集體土地征用公平補(bǔ)償。所謂公平補(bǔ)償是指按照反映土地真實(shí)價(jià)值(按土地的最高時(shí)機(jī)本錢(qián)即可能帶來(lái)的最高收益計(jì)算)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行。同時(shí),在制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),不僅要考慮現(xiàn)實(shí)土地用途的補(bǔ)償,也要讓農(nóng)民分享用途轉(zhuǎn)化后的收益。征地補(bǔ)償費(fèi)不僅要表達(dá)土地作為生產(chǎn)資料和生存保障資料的

12、價(jià)值,還要保證對(duì)土地追加投資能得到補(bǔ)償。要以使農(nóng)民生活水平開(kāi)展提高為征地補(bǔ)償原那么,充分考慮農(nóng)民的生存權(quán)益和開(kāi)展權(quán)益。應(yīng)改變過(guò)去征地補(bǔ)償?shù)淖龇?補(bǔ)償除原有的內(nèi)容外，還應(yīng)包括農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用、教育培訓(xùn)費(fèi)用和土地增殖分成等,使被征用土地農(nóng)民的生活水平、開(kāi)展水平與國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展水平相適應(yīng)。5、針對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地制度的政策其他建議及其總結(jié)：此外，可把啟動(dòng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)作為促進(jìn)農(nóng)村土地生產(chǎn)要素功能提高的突破口，這主要是出于以下考慮:宅基地在農(nóng)民社會(huì)保障中的作用遠(yuǎn)次于農(nóng)業(yè)用地,徹底放開(kāi)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),不會(huì)影響農(nóng)民正常生產(chǎn)和生活。與農(nóng)村其它改革相比,農(nóng)村宅基地制度仍處于方案經(jīng)濟(jì)體制時(shí)的狀態(tài),現(xiàn)在宅基地僅僅

13、具有社會(huì)保障功能,沒(méi)有生產(chǎn)要素功能與財(cái)產(chǎn)功能。既然黨的十六大提出了要保障居民財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)?, 物權(quán)法?也提出了“保障一切市場(chǎng)主體平等法律地位和開(kāi)展權(quán)利,就必須賦予宅基地與農(nóng)業(yè)用地、集體建設(shè)用地一樣的用益物權(quán),農(nóng)民享有宅基地完整的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)和處分權(quán)。當(dāng)前在村莊整治中應(yīng)保護(hù)農(nóng)民現(xiàn)有宅基地權(quán)利不被剝奪,近期內(nèi)還應(yīng)切實(shí)采取措施,逐步去除各種阻礙宅基地流轉(zhuǎn)的體制障礙,只要符合土地利用規(guī)劃,允許宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)與人口流動(dòng)相一致,為城市化水平和農(nóng)業(yè)用地生產(chǎn)要素功能大幅提高創(chuàng)造條件。制定集體建設(shè)用地直接入市政策,使集體建設(shè)用地生產(chǎn)要素功能的提高沿著正確的軌道開(kāi)展。盡管

14、過(guò)去我國(guó)因?yàn)橄拗妻r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)而防止了大量農(nóng)村人口因城市化和工業(yè)化而流離失所,可是現(xiàn)行征地制度造成了大量失地農(nóng)民,影響到社會(huì)和諧,現(xiàn)有集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式再難以為繼。黨的十七屆三中全會(huì)提出了“允許集體建設(shè)用地直接入市,現(xiàn)在應(yīng)按照這一方針,制定集體建設(shè)用地非公共利益用途直接入市的具體政策,實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)。對(duì)于因公共利益需要而發(fā)生的國(guó)家征地,不能再按原有用途而應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)值公正合理地補(bǔ)償農(nóng)民,保證農(nóng)民土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和開(kāi)展權(quán)利,使集體建設(shè)用地生產(chǎn)要素功能的提高朝著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)開(kāi)展方向開(kāi)展。加快推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障制度建設(shè)和戶(hù)籍制度和村民自治制度的制度改革、建設(shè),加強(qiáng)法制建設(shè)，解

15、除農(nóng)民增收的后顧之憂(yōu)。農(nóng)村土地制度改革是一項(xiàng)綜合性的制度變遷，需要在多方面同時(shí)發(fā)動(dòng)改革，才能取得良好的效果。目前農(nóng)村免費(fèi)九年義務(wù)教育,是以工哺農(nóng)最直接的表達(dá),是增加農(nóng)民收入立竿見(jiàn)影的重大舉措,對(duì)提高農(nóng)民素質(zhì),促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)開(kāi)展意義重大,但惠及面還有限,應(yīng)加快推進(jìn)此項(xiàng)工作的進(jìn)程。此外,從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的思路出發(fā),加快推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障制度建設(shè),逐步建立以“低收入農(nóng)民最低生活保障、“失地農(nóng)民生活保障、“農(nóng)民工養(yǎng)老保障、“農(nóng)村新型合作醫(yī)療、“孤寡老人集中供養(yǎng)的“新五保制度,逐步弱化土地的福利和社會(huì)保險(xiǎn)功能,解除農(nóng)民的后顧之憂(yōu),以健全和完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),增加農(nóng)民的土地收益和財(cái)產(chǎn)性收入

16、。同時(shí)，應(yīng)加快戶(hù)籍制度改革和切實(shí)落實(shí)村民自治制度，加強(qiáng)法制建設(shè)，為農(nóng)村土地制度改革注入新的強(qiáng)大動(dòng)力，為改革保駕護(hù)航。二、城市土地：1、城市土地的重要性：1“土地是萬(wàn)物的根底，也是城市存在和開(kāi)展的根底。城市就是由一定土地面積組成的地域，沒(méi)有一定土地面積構(gòu)成的地域，就無(wú)所謂城市。2土地是最根本的生態(tài)環(huán)境要素和生產(chǎn)要素。沒(méi)有土地，城市就不能吸納日益增多的人口和日益開(kāi)展的工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，城市開(kāi)展的規(guī)模和空間無(wú)從擴(kuò)展，就沒(méi)有城市化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的現(xiàn)代化。3城市土地承載著巨大的城市土地資產(chǎn)價(jià)值總量，并能為社會(huì)創(chuàng)造巨大的收益。 2、 地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要局部：在房地產(chǎn)工程各項(xiàng)本錢(qián)中，土地費(fèi)用、各種稅收約占房?jī)r(jià)的

17、40%55%，建筑施工本錢(qián)占20%左右，三項(xiàng)費(fèi)用約為10%。據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商的平均土地本錢(qián)占30%左右，但該本錢(qián)因地域差異而有很大不同。目前在二三線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)商的土地本錢(qián)只占兩至三成;而在上海等一線(xiàn)城市，土地本錢(qián)有時(shí)候占到房?jī)r(jià)的四至五成。“對(duì)于在全國(guó)布局的大型房企來(lái)說(shuō)，由于拿地途徑和時(shí)間點(diǎn)都差不多，因此平均下來(lái)土地本錢(qián)相距并不大。反而是一些本地開(kāi)發(fā)商，因?yàn)榕c政府關(guān)系較好，或拿地的時(shí)間較早，獲得了更廉價(jià)的土地。在上海，土地本錢(qián)一般占到了價(jià)格的一半，僅有極少數(shù)工程拿地本錢(qián)只占四成。上述開(kāi)發(fā)商告訴記者，由于在拿地上有很大優(yōu)勢(shì)，外鄉(xiāng)中小開(kāi)發(fā)商或當(dāng)?shù)氐膰?guó)資房企，其利潤(rùn)率反而要比大型房企更高。除了土地本錢(qián)，

18、房子還沒(méi)有造起來(lái)，開(kāi)發(fā)商就須先繳納約9%的相關(guān)稅費(fèi)。其中，房企在支付土地出讓金之后，除了需要繳納3%的土地契稅外，還要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅;而在房產(chǎn)進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)后，開(kāi)發(fā)商還要繳納銷(xiāo)售收入1%的契稅。銷(xiāo)售完畢后，如果房產(chǎn)價(jià)格較拍賣(mài)土地時(shí)有所上漲，還要按相關(guān)規(guī)定向稅務(wù)部門(mén)繳納額度不等的土地增值稅。由于土地增值稅是分四級(jí)累進(jìn)制的，工程體量越大、房產(chǎn)銷(xiāo)售面積越多，總的土地增值稅也越多。一般中小型工程，土地增值稅差不多約占本錢(qián)的3%5%。綜上所述土地本錢(qián)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總本錢(qián)的比例約50，構(gòu)成了房?jī)r(jià)的最主 要局部。毫無(wú)疑問(wèn)，土地價(jià)格是各地區(qū)影響房?jī)r(jià)的主要因素之一。 考察國(guó)內(nèi)每年的房?jī)r(jià)與地價(jià) 的變化趨勢(shì)，也 能從

19、另外一個(gè)角度得到相 同的結(jié)論 ，房地產(chǎn)價(jià)格 的走向與土地本錢(qián)有最直接的關(guān)系。近幾年來(lái)， 土地交易價(jià)格指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)一致，各階段土地上漲幅度明顯高于房?jī)r(jià)變化。 從以上的分析 ，可以肯定，地價(jià)與房?jī)r(jià)間存在 正相關(guān)性。地價(jià)和房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)指 標(biāo) ，在一定范圍內(nèi)、一定條件下相互作用、相互影 響。因而地價(jià)上漲勿庸置疑有房地產(chǎn)需求升溫的 原因，但土地出讓制度作為土地價(jià)格的直接影響因素，很大程度上也會(huì)決定土地價(jià)格的走勢(shì)。 3、 地價(jià)上漲的原因：房地產(chǎn)需求升溫推動(dòng)了地價(jià)上漲，供給和需求決定價(jià)格 ，土地需求的無(wú)限性和供給的有限性矛盾永遠(yuǎn)存在 。而在我國(guó)這對(duì)矛盾 顯得尤為突出。面對(duì)我國(guó)耕地大

20、量減少、人 口繼 續(xù)增長(zhǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，為保證國(guó)家的糧食平安，我國(guó)開(kāi)始執(zhí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，在土地供給總量上嚴(yán)加控制。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，人口越來(lái)越多，居民生活水平和生活質(zhì)量逐漸提高，特別是城市化進(jìn)程的加快 ，城市對(duì)住宅、商業(yè)、休閑等方面的房產(chǎn)需求越來(lái)越多。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃 開(kāi)展，開(kāi)發(fā)商們不斷增購(gòu)?fù)恋貋?lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，導(dǎo) 致對(duì)非農(nóng)用地的需求越來(lái)越大。可見(jiàn)，一方面土地供給非常有限，另一方面對(duì)土地的引致需求日益增加 ，這種矛盾必然導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。但這樣的上漲是市場(chǎng)供求機(jī)制作用的結(jié)果，如果沒(méi)有外力作用，它的上升程度有限。土地出讓制度推動(dòng)地價(jià)不合理上漲 20002004年、20062007年我國(guó)

21、土地價(jià)格上漲幅度驚人 ，20002004年期間土地價(jià)格提高了20，2007年 一 年內(nèi)土地價(jià)格上漲竟高達(dá)12 ，創(chuàng)下2000年以來(lái)的最高漲幅。此外，除2001年，其他每年地價(jià)的漲幅均超過(guò)房?jī)r(jià)。很明顯，土地價(jià)格變化如此之大，已不單單是市場(chǎng)供求機(jī)制在起作用，更深層次原因應(yīng)是作為外力的土地出讓制度在推動(dòng)。自1990年國(guó)務(wù)院公布實(shí)施 ?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?以來(lái) ，我國(guó)開(kāi)始在城鎮(zhèn)實(shí)行以土地 所有權(quán)和使用權(quán)別離為根底、以土地使用權(quán)有償 出讓為特征的土地 出讓制度 。在現(xiàn)行土地出讓制 度下，由地方政府一次性收取土地出讓期限，住宅用地7O年、工業(yè)用地 5O年、商業(yè)用地 40年內(nèi)

22、的全部地租收入 ，作為土地出讓金進(jìn)入當(dāng)年政府的收人。從 1990年至今，在有償出讓的前提下，先后使用過(guò)協(xié)議出讓及土地招拍掛兩種出讓方式。其中，協(xié)議出讓方式作為有償供地的主要方式之一，曾是最重要、最常用的政府供地方式。但由于協(xié)議方式容易導(dǎo)致尋租腐敗等問(wèn)題出現(xiàn)，2004年前后變革為土地招拍掛出讓方式。2004 年“831大限終結(jié)了協(xié)議出讓土地的年代，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行土地公開(kāi)拍賣(mài)制度，國(guó)有土地使用權(quán)必 須以公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓。土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌 ，一定程度上遏制了此前協(xié)議出讓方式中的腐敗尋租行為，引入充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，采用“價(jià)高者得地模式，顯化了土地的真實(shí)價(jià)格，公開(kāi)了開(kāi)發(fā)商的隱形土地本

23、錢(qián)。但隨著時(shí)間推移，這種出讓方式的弊端也暴露得愈創(chuàng)造顯。3、我國(guó)城市土地出讓制度存在的問(wèn)題：1尋租腐敗使 土地隱形本錢(qián)提高。上世紀(jì) 9O年代 初至 2004年 ，我 國(guó)政府最常 用的供地方式是協(xié)議出讓。所謂協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)的出讓 金 ，國(guó)家把一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。這種方式最大的特點(diǎn)就是由出讓方和受讓方就特定地塊通過(guò)協(xié)商談判決定土地的價(jià)格以及土地最終 的使用者。在此方式下 ，土地使用 權(quán)的取得不是通過(guò)開(kāi)發(fā)商之間的相互競(jìng)爭(zhēng)來(lái)決定，而是更大程度上取決于開(kāi)發(fā)商的尋租能力和政府的主觀偏好。由于沒(méi)有引入充分的競(jìng)

24、爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公正 、公平 、公開(kāi)性 ，滋生了以權(quán)謀私、權(quán)錢(qián)交易等腐敗現(xiàn)象。這些現(xiàn)象一方面造成社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，另一方面作為獲得土地的隱形本錢(qián)，實(shí)際上提高了土地價(jià)格，最終轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，由消費(fèi)者來(lái)承當(dāng)。2開(kāi)發(fā)商大舉囤地使土地壟斷加劇土地招拍掛實(shí)行后，從20052021年，一個(gè)個(gè)地王誕生，一次次地價(jià)被刷新，土地招拍掛上演著資本巨頭的獨(dú)角戲。面對(duì)政府有限的土地供給，更多的中小房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陷人拿不到地的困境；而大開(kāi)發(fā)商憑借雄厚的資本，大舉囤地。在這種方式下，土地價(jià)格被不斷抬高，增加了開(kāi)發(fā)總本錢(qián)，加重了開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，客觀上推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，一定程度上造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)的潛在巨額利潤(rùn)又再次催

25、生資本巨頭的相互競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步推高土地拍賣(mài)價(jià)格，如此反復(fù)循環(huán)，推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)一起攀升。而且，土地資源過(guò)度集中，形成一定程度上的市場(chǎng)壟斷力量，更給開(kāi)發(fā)商們借機(jī)提高房?jī)r(jià)的話(huà)語(yǔ)權(quán)。 3地方政府大肆賣(mài)地 土地財(cái)政愈演愈烈，高額的土地出讓價(jià)格給地方政府以牟利的動(dòng)機(jī)，根本上已成為地方政府財(cái)政收人的主要來(lái)源，各地土地財(cái)政呈愈演愈烈之勢(shì)。地方政府為財(cái)政增收、突出政績(jī)，一方面利用土地資源的稀缺性及對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷哄抬土地價(jià)格 ，另一方面把賣(mài)地當(dāng)成主要手段，大肆出讓?zhuān)湃蔚貎r(jià)、房?jī)r(jià) 循環(huán)上漲，或與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商結(jié)成利益共同體，合謀 “雙贏。2021年土地流拍、房市回調(diào)、成交量萎縮，地方政府紛紛救市，出臺(tái)向購(gòu)房者提供

26、補(bǔ)貼、放寬公積金貸款數(shù)額等優(yōu)惠政策，意欲緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的房地產(chǎn)萎靡態(tài)勢(shì)，這樣的救市措施也很大程度上與地方政府的土地財(cái)政有關(guān)。作為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的利益共同體，一榮俱榮、一損俱損，房地 產(chǎn)的困境必然導(dǎo)致地方政府財(cái)政收入重要來(lái)源的巨大損失。 我國(guó)現(xiàn)有土地出讓制度是土地惡性上漲的原 動(dòng)力，特別是制度衍生出來(lái)的“利益主體地方政府在政策實(shí)施 中扮演了舉足輕重的作用 ，催化了地價(jià)一步步上漲。從協(xié)議出讓到土地招、拍、掛，所暴露出來(lái)的問(wèn)題和缺陷已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)初制定者的預(yù)期，已越來(lái)越制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康開(kāi)展，我國(guó)土地出讓制度又面臨新的改革。4、 針對(duì)我國(guó)城市土地制度的建議：(1) 引進(jìn)市場(chǎng)與政府機(jī)制融合 ，應(yīng)改革地方政

27、府對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的作用。應(yīng)將集體所有土地與國(guó)有土地的所有權(quán)平等保護(hù)，適當(dāng)開(kāi)放土地一級(jí)市場(chǎng)，允許農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng)，讓政府從“土地經(jīng)營(yíng)者 轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌?chǎng)監(jiān)督者。近年來(lái)，因價(jià)格低廉而大行其道的“小產(chǎn)權(quán)房，雖然違反現(xiàn)有法律，但卻也是民眾在高房?jī)r(jià)壓力之下對(duì)更合理土地制度的全新探索 ，它打破了政府壟斷土地、開(kāi)發(fā)商壟斷商品房的格局，使高地價(jià)和高房?jī)r(jià)得到一定緩解。2005 年，廣東省出臺(tái)的?廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法?，實(shí)際上已經(jīng)允許集體土地進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng) ，開(kāi)創(chuàng)了農(nóng)地直接人市的土地市場(chǎng)新局。這些制度創(chuàng)新 ，改變了土地出讓市場(chǎng)上政 府獨(dú)攬的局面，對(duì)平抑居高不下的地價(jià)和房?jī)r(jià)頗有好處，對(duì)未來(lái)的制度變革方向也具有豐富的借鑒作用。 (2) 減少對(duì)“土地財(cái)政依賴(lài)降低土地價(jià)格 ，就必須減少或杜絕地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。目