無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1無(wú)錫商業(yè)無(wú)錫商業(yè)(shngy)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一頁(yè)，共67頁(yè)。第一章 宏 觀 概 念城市概況、城市經(jīng)濟(jì)城市概況、城市經(jīng)濟(jì)(jngj)(jngj)、對(duì)外交通、對(duì)內(nèi)交通、城市、對(duì)外交通、對(duì)內(nèi)交通、城市規(guī)劃規(guī)劃第2頁(yè)/共67頁(yè)第二頁(yè)，共67頁(yè)。城市(chngsh)概況l 無(wú)錫市位于江蘇省南部，東鄰蘇州，距上海128公里；南控太湖，l 與浙江省交界；西接常州，距南京(nn jn)183公里；北扼長(zhǎng)江，與泰州市l(wèi) 所轄的靖江市隔江相望。l 總面積4787.61平方公里，總?cè)丝?37.26萬(wàn)人。l 其中，市區(qū)面積1224.85平方公里，市區(qū)人口354.23萬(wàn)人。l 無(wú)錫市現(xiàn)轄七區(qū)兩市，分

2、別為：崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、北塘區(qū)、濱湖區(qū)l 無(wú)錫新區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)l 江陰市、宜興市無(wú)錫位于江蘇省南部(nn b)，總面積4787.61平方公里七區(qū)兩市，總?cè)丝?37.26萬(wàn)人江蘇省無(wú)錫市長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈無(wú)錫全景第3頁(yè)/共67頁(yè)第三頁(yè)，共67頁(yè)。城市(chngsh)對(duì)外交通無(wú)錫地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中心(zhngxn)已成為華東地區(qū)主要的交通樞紐現(xiàn)已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)城市對(duì)外交通： 鐵路：滬寧線和新長(zhǎng)線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通。滬寧城際鐵路已于 2010年7月1日竣工通車，京滬高速鐵路也已于2011年6月 30日開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，寧杭城際鐵路正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)至2020年， 無(wú)錫境內(nèi)

3、將有至少7條鐵路線，成為蘇南鐵路運(yùn)輸?shù)臉屑~。 公路：滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路 直達(dá)北京，寧杭高速公路直通杭州。 312、104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫。滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等 公路干線通向蘇、浙、皖。 無(wú)錫已成為全國(guó)54個(gè)公路運(yùn)輸中心之一。 航空：無(wú)錫碩放國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于無(wú)錫國(guó)家(guji)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)， 距無(wú)錫市區(qū)14公里，距蘇州市區(qū)23公里， 滬寧高速公路和312國(guó)道近在旁側(cè)，交通優(yōu)勢(shì)十分突出。 無(wú)錫市距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里， 距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里 。 水路：無(wú)錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港、江陰港出海， 江陰黃田港是長(zhǎng)江出海口的主要換裝港之

4、一，也是連結(jié)蘇北地區(qū) 的主要渡口。外部交通圖第4頁(yè)/共67頁(yè)第四頁(yè)，共67頁(yè)。對(duì)內(nèi)(du ni)交通對(duì)內(nèi)主要以“兩環(huán)四縱四橫”形式組成交通構(gòu)架無(wú)錫地鐵系統(tǒng)(xtng)由“三主兩輔”，預(yù)計(jì)1號(hào)線2014年6月通車城市對(duì)內(nèi)公路系統(tǒng)：兩環(huán)：解放路(老城區(qū)) 快速內(nèi)環(huán)：又鳳翔路，江海路，金城路、青祁路圍合的高架路四橫：東西向：錫滬路、學(xué)前東路(dn l)、永樂(lè)路、太湖大道四縱：南北向：錫澄路、運(yùn)河?xùn)|（西）路、紅星路、清揚(yáng)路、興源（昌）路內(nèi)部交通構(gòu)架 地鐵系統(tǒng)：l無(wú)錫地鐵系統(tǒng)由“三主兩輔”5條線構(gòu)成放射+環(huán)形線網(wǎng)組成， 全線總長(zhǎng)157.77公里，設(shè)車站111座。其中軌道1、2、3號(hào)線作為骨架線路，三線呈

5、放射狀； 軌道4、5號(hào)線作為輔助線路；l 地鐵1號(hào)線24個(gè)站點(diǎn)全面開(kāi)建，2號(hào)線啟動(dòng)建設(shè)；l1號(hào)線2014年6月通車地鐵線路構(gòu)架第5頁(yè)/共67頁(yè)第五頁(yè)，共67頁(yè)。城市規(guī)劃(chn sh u hu)無(wú)錫十二五期間(qjin)打造“三心、三區(qū)、三圈層”l發(fā)展定位：l 獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際化區(qū)域性中心城市和最具影響力的l 國(guó)際化生態(tài)型湖灣城市，圍繞“生態(tài)城、旅游與現(xiàn)代l 服務(wù)城、高科技(kj)產(chǎn)業(yè)城和宜居城”建設(shè)目標(biāo)，實(shí)施l“核心驅(qū)動(dòng)、崛起錫東”，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、組合錫西”，l“借力推動(dòng)、運(yùn)籌錫北”l 戰(zhàn)略：l 三心：l 老城商貿(mào)中心：、太湖新城商務(wù)中心、蠡湖休閑中心 l 三區(qū)：l 中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山

6、水旅游休閑區(qū) l 三圈層：l 中心城區(qū)：三心、三區(qū)l 新城區(qū)：惠山新城區(qū)、錫東新城區(qū)、科技(kj)新城區(qū)、l 錫山新城區(qū)l 城鎮(zhèn)組群： 錫東城鎮(zhèn)組群、錫西城鎮(zhèn)組群l整合全市發(fā)展，統(tǒng)籌中心城區(qū)、新城區(qū)和外圍城鎮(zhèn)組群l三個(gè)圈層， 實(shí)施區(qū)域差別化發(fā)展戰(zhàn)略。中心老城區(qū)、l太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū)，新老分工、聯(lián)動(dòng)發(fā)展、l整合一體；第6頁(yè)/共67頁(yè)第六頁(yè)，共67頁(yè)。城市(chngsh)經(jīng)濟(jì)（一）2011年無(wú)錫市GDP達(dá)6880.15億元國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)(zngzhng)，居民收支穩(wěn)定樂(lè)觀注：所有數(shù)據(jù)(shj)來(lái)自于無(wú)錫統(tǒng)計(jì)局l 國(guó)民生產(chǎn)總值: 2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)6880.15億

7、元，比上年增長(zhǎng)11.6%。 按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值超過(guò)10萬(wàn)元，達(dá)到10.74萬(wàn)元。 觀察近十年無(wú)錫國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率逐漸放緩， 0307都保持在15%18%左右，08年以來(lái)則放緩至12%左右，繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。l 居民收支狀況:2011年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31638元，比上年增長(zhǎng)14.0%。 農(nóng)民人均純收入16438元，比上年增長(zhǎng)17.4%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出19780元，比上年增長(zhǎng)15.9%。 （總體穩(wěn)步增長(zhǎng)，20092010年略有放緩） 農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出11239元，比上年增長(zhǎng)14.8%。第7頁(yè)/共67頁(yè)第七頁(yè)，共67頁(yè)。城市(chngsh)經(jīng)濟(jì)（二）三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)

8、優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)所占比重穩(wěn)步上漲，已達(dá)44%消費(fèi)品零售業(yè)每年都以20%繼續(xù)繁榮市場(chǎng)繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)，已有65個(gè)，綜合(zngh)13個(gè)，專業(yè)52個(gè)注：所有(suyu)數(shù)據(jù)來(lái)自于無(wú)錫統(tǒng)阿計(jì)局l 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu): 2011年全市實(shí)現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)增加值122.98億元， 第二產(chǎn)業(yè)增加值3728.12億元， 第三產(chǎn)業(yè)增加值3029.05億元， 三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為1.8:54.2:44.0， 三產(chǎn)增加值占GDP比重比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。 近四年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率穩(wěn)步上漲，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。l消費(fèi)品零售業(yè)：消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2122.72億元，比上年增長(zhǎng)17.3%。 其中，城鎮(zhèn)零售額18

9、39.70億元，比上年增長(zhǎng)17.1%， 鄉(xiāng)村零售額283.02億元，比上年增長(zhǎng)19.1%； 批發(fā)和零售業(yè)零售額1964.24億元，比上年增長(zhǎng)17.2%， 住宿和餐飲業(yè)零售額158.48億元，比上年增長(zhǎng)19.6%。 在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，服裝、鞋帽、針紡織品類 增長(zhǎng)42.5%； 金銀珠寶類增長(zhǎng)38.6%；建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)27.3%； 化妝品類增長(zhǎng)26.9%；石油及制品類增長(zhǎng)25.8%；通訊器材類增長(zhǎng)23.1%。l市 場(chǎng) 狀 況：市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。年末擁有各類億元以上商品交易市場(chǎng)65個(gè)，市場(chǎng)攤位總量39961個(gè)， 實(shí)現(xiàn)成交額3887.92億元，比上年增長(zhǎng)24.3%。 其中綜合市場(chǎng)13

10、個(gè)，專業(yè)市場(chǎng)52個(gè)。 專業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成交額3408.62億元，比上年增長(zhǎng)26.0%。 新型流通業(yè)態(tài)以及現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式均有較快發(fā)展。第8頁(yè)/共67頁(yè)第八頁(yè)，共67頁(yè)。城市(chngsh)小結(jié)l 無(wú)錫位于江蘇省南部， 總面積4787.61平方公里，總?cè)丝?37.26萬(wàn)人。l無(wú)錫地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中心已成為華東地區(qū)主要的交通樞紐現(xiàn)已形成由l 鐵路、公路、水路、航空配套組成(z chn)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。l內(nèi)部交通系統(tǒng)主要以“兩環(huán)四縱四橫”形式組成(z chn)交通構(gòu)架，l 無(wú)錫地鐵系統(tǒng)由“三主兩輔”，預(yù)計(jì)1號(hào)線2014年6月通車。l圍繞“生態(tài)城、旅游與現(xiàn)代服務(wù)城、高科技產(chǎn)業(yè)城和宜居城”建設(shè)目標(biāo)，l 打造“三

11、心、三區(qū)、三圈層”的城市格局。l無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)6880.15億元，l 比上年增長(zhǎng)11.6%。l三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)所占比重穩(wěn)步上漲，已達(dá)44%l消費(fèi)品零售業(yè)每年都以20%繼續(xù)繁榮，零售總額2122.72億元，同比增長(zhǎng)17.3%。l市場(chǎng)繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)，已有65個(gè)，綜合13個(gè)，專業(yè)52個(gè)。區(qū)位(q wi)優(yōu)越交通便捷經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)未來(lái)規(guī)劃第9頁(yè)/共67頁(yè)第九頁(yè)，共67頁(yè)。第二章 市 場(chǎng) 分 析房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)(shchng)、土地市場(chǎng)、土地市場(chǎng)(shchng)(shchng)、商圈分析、商圈分析第10頁(yè)/共67頁(yè)第十頁(yè)，共

12、67頁(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)概況(一)l2011年是房地產(chǎn)行業(yè)遭遇深度調(diào)控的一年，l 相比2010年的樓市，2011年的調(diào)控更為密集l 與嚴(yán)厲，2010年主要以4.17國(guó)十條和l 9.29新國(guó)四條為主，而在2011年年初限購(gòu)令l “重磅”落地，而這次的調(diào)控手段也是比以往l 調(diào)控更加全面和堅(jiān)決。l近日，國(guó)家副總理李克強(qiáng)和發(fā)改委均明確l 表示2012年將繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，l 將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的l 政策措施，鼓勵(lì)支持中小戶型、中低價(jià)位l 的普通商品建設(shè)。可以預(yù)見(jiàn)2012年的全國(guó)l 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不會(huì)太樂(lè)觀。但隨著存款l 準(zhǔn)備金率的首次下調(diào)和無(wú)錫外地人購(gòu)房l 落戶標(biāo)準(zhǔn)(b

13、iozhn)下調(diào)至70/戶等政策的實(shí)施，l 支持中小戶型、中低價(jià)位商品房的建設(shè)，l 2012年無(wú)錫市場(chǎng)剛需市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)更好的發(fā)展。l政策(zhngc)回顧：第11頁(yè)/共67頁(yè)第十一頁(yè)，共67頁(yè)。 2011年全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，同比增幅4.9%，同比增速回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積增幅3.9%，辦公用房銷售面積增幅6.2%，商業(yè)用房銷售面積增幅12.6%。商品房銷售額59119億元，同比增幅12.1%，同比增速回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售額增幅10.2%，辦公用房銷售額增幅16.1%，商業(yè)用房銷售額增幅23.7%。 總體來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)成交量有了較大的增長(zhǎng)

14、(zngzhng)，住宅 則受到政策影響，增幅低于商品房平均增長(zhǎng)(zngzhng)率2011年商業(yè)地產(chǎn)分類(fn li)成交量及成交面積走勢(shì) 可以看出，無(wú)錫市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)依然以商業(yè)用房成交為主。專業(yè)類型以及商住混合型的商業(yè)地產(chǎn)在無(wú)錫有良好的成交走勢(shì)。 自2011年下半年以來(lái)，受到“限購(gòu)令”的影響，本市購(gòu)房比例在逐漸走低。經(jīng)歷半年的需求積累，在年底改善型和剛需型客戶得到集中釋放，打動(dòng)了整體成交量的上揚(yáng)。2001年至今全國(guó)商品房銷售面積及增減幅走勢(shì)2011年商品房區(qū)域成交情況房地產(chǎn)市場(chǎng)概況(二)第12頁(yè)/共67頁(yè)第十二頁(yè)，共67頁(yè)。土地市場(chǎng)(shchng)概況l今年政府共7次土拍，推出111幅地塊

15、，流拍3幅，成交108幅，較去年增加22幅，增長(zhǎng)率達(dá)25%。成交金額為225.57億元，僅占去年的57%。其中底價(jià)成交的有70幅，占總數(shù)的約65%。主要是由于今年受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，土地市場(chǎng)也遭受重創(chuàng)，總體(zngt)溢價(jià)率較低。l從土地成交的性質(zhì)來(lái)看，居住、商業(yè)用地仍占主導(dǎo)，但受住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控的影響，今年純居住用地的供應(yīng)量明顯減少。l從居住、商業(yè)用地的面積和容積率來(lái)看，5萬(wàn)以下的小地塊占主導(dǎo)，占總數(shù)的50%；容積率在1.0-2.0之間的地塊有26幅，占總數(shù)的59%。l今年居住和商業(yè)用地的主要供應(yīng)區(qū)域?yàn)殄a山區(qū)、惠山區(qū)和新區(qū)，多為商業(yè)和商業(yè)、居住混合用地，純住宅用地僅7幅，占總數(shù)的16%，且

16、溢價(jià)率較低。第13頁(yè)/共67頁(yè)第十三頁(yè)，共67頁(yè)。發(fā)展(fzhn)歷程無(wú)錫商圈分析(fnx)（一）發(fā)展趨勢(shì)第14頁(yè)/共67頁(yè)第十四頁(yè)，共67頁(yè)。無(wú)錫商圈分分析(fnx)無(wú)錫商圈以解放路為中心的單核商務(wù)中心區(qū)外圍(wiwi)組建多個(gè)城市商業(yè)次中心中心商圈：包括崇安寺、勝利門(mén)、火車站、五愛(ài)路等商圈結(jié)合。商業(yè)條件成熟，商業(yè)氛圍濃厚，集購(gòu)物、餐飲(cn yn)(cn yn)、休閑娛樂(lè)于一體的綜合性商業(yè)代表：無(wú)錫八佰伴、商業(yè)大廈、百盛、大洋百貨、遠(yuǎn)東百貨、英武百貨、保利廣場(chǎng)、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、崇安寺步行街、中山路、人民路等西南商圈：包括河埒、中橋、榮巷等商圈組合。代表：萬(wàn)達(dá)，明泰百貨等城南商圈：包

17、括南門(mén)、太湖廣場(chǎng)等商圈組合。包括：茂業(yè)百貨，南禪寺步行街、南長(zhǎng)街等城東商圈：包括錫滬路、東亭等商圈組合。代表：哥倫布廣場(chǎng)、中華美食城、新大陸、中心城、銀河城等新區(qū)商圈：包括長(zhǎng)江路、旺莊路等商圈組合。代表：新之城、寶龍廣場(chǎng)、新天地美食街等城北商圈：包括北大街、山北等商圈。代表：金太湖國(guó)際廣場(chǎng)等惠山商圈：代表：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)等中心商中心商圈圈西南商西南商圈圈城南商城南商圈圈城東商城東商圈圈新區(qū)商新區(qū)商圈圈城北商城北商圈圈惠山商惠山商圈圈第15頁(yè)/共67頁(yè)第十五頁(yè)，共67頁(yè)。第三章 綜 合 體 個(gè) 案中華美食城、哥倫布廣場(chǎng)中華美食城、哥倫布廣場(chǎng)(gungchng)(gungchng)、湖濱商業(yè)街

18、、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、湖濱商業(yè)街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(gungchng)(gungchng)、寶龍廣場(chǎng)、寶龍廣場(chǎng)(gungchng)(gungchng)、新之城、金太湖國(guó)際廣場(chǎng)、新之城、金太湖國(guó)際廣場(chǎng)(gungchng)(gungchng)第16頁(yè)/共67頁(yè)第十六頁(yè)，共67頁(yè)。五洲(wzhu)中華美食城l 項(xiàng)目名稱：五洲國(guó)際中華(Zhnghu)美食城城l 開(kāi) 發(fā) 商 ：無(wú)錫市龍祥投資有限公司 l 建筑面積：15hl 地理位置：北面靠廣益路l 產(chǎn)品概況：分兩個(gè)區(qū)域，5棟半開(kāi)放式5F多層，1棟高層公寓l 檔次定位：中檔l 開(kāi)業(yè)時(shí)間舞動(dòng)：2011年l 餐飲品牌：1F：品粵軒、渝幫人家、江南香、爵士牛排等l 2F：人民公

19、社、維度國(guó)際餐廳等 l 3F：漁蒙家、七杯茶、阿瓦山寨、全羅道、l 九大碗、云外樓、外婆人家、龍皇粥府上l 4F：川南印象、蛙蛙叫、大石斑深海魚(yú)等l 5F：佐佑堂足浴等l 租 金：2.54元/平方米月 l 物 業(yè) 費(fèi)：8.00元/平方米月 中華美食城緊貼廣益路，15h大型綜合美食(mi sh)購(gòu)物中心第17頁(yè)/共67頁(yè)第十七頁(yè)，共67頁(yè)。沿地塊(d kui)設(shè)環(huán)通消防通道，2F3F流線環(huán)通，樓電梯設(shè)于入口處梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯垃圾回收站交通干線消防車道人流動(dòng)線入口梯樓電梯入口(r ku)廣場(chǎng)垃圾回收點(diǎn)位置應(yīng)放置角落處最好另辟車道，與主要人行和車道分開(kāi)，形成潔污分流，貨梯同樣應(yīng)設(shè)置角落處與垃圾

20、回收點(diǎn)能夠直接(zhji)聯(lián)系美食城地塊由于中間有一條自然河流穿過(guò)，把建筑群分為：兩塊區(qū)域，中間設(shè)有鋼結(jié)構(gòu)雙層橋體聯(lián)通兩個(gè)區(qū)域的人流動(dòng)線，同時(shí)退讓出一個(gè)較大型的廣場(chǎng)可做露天聚會(huì)活動(dòng)之用，同時(shí)也可作地塊主入口，利用鋼構(gòu)天橋直接引流上建2F3F關(guān)于走廊長(zhǎng)度：一二級(jí)防火等級(jí)建筑， 廊道內(nèi)兩樓梯間距40m， 袋形走廊道近端門(mén)口離最近樓梯20m五洲中華美食城動(dòng)線分析第18頁(yè)/共67頁(yè)第十八頁(yè)，共67頁(yè)。建筑立面豐富，建筑元素(yun s)也相對(duì)統(tǒng)一建筑表皮冷暖對(duì)比配合玻璃幕墻，虛實(shí)得體統(tǒng)一建筑元素臨街開(kāi)敞電梯(dint)前室， 直接引流到上層但，不加一點(diǎn)修飾與遮擋略顯露骨東北側(cè)入口虛實(shí)得體，造型硬朗(y

21、ng lang)穩(wěn)定的磚混形式貼面配合傳統(tǒng)中式硬山造型，給人一種敦實(shí)的存感，配合造型多變的玻璃幕墻，對(duì)比明確。遮陽(yáng)形式多變，網(wǎng)格造型北側(cè)退讓廣場(chǎng)及個(gè)入口廣場(chǎng)上缺乏景觀趣味性，沒(méi)有標(biāo)志性的導(dǎo)視系統(tǒng)及雕塑進(jìn)行畫(huà)龍點(diǎn)睛之筆，給人略顯空曠簡(jiǎn)陋的感覺(jué)。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，樓層間設(shè)有空調(diào)外機(jī)擱放槽，用百葉遮住，現(xiàn)在業(yè)主直接把燈箱logo安防在百葉處，對(duì)消防不利，由于是通長(zhǎng)的幕墻窗，可做縱向縱向的沖孔鋁板做遮陽(yáng)，同時(shí)可做廣告，似萬(wàn)達(dá)做法，立面整體，不影響通風(fēng)五洲中華美食城立面分析第19頁(yè)/共67頁(yè)第十九頁(yè)，共67頁(yè)。哥倫布廣場(chǎng)(gungchng)一期地處(d ch)廣南路與廣益路交界處12h綜合體哥倫布廣場(chǎng)l 項(xiàng)

22、目名稱：哥倫布廣場(chǎng)休閑(xixin)購(gòu)物公園l 開(kāi) 發(fā) 商 ：無(wú)錫市崇安新城龍安置業(yè)有限公司l 建筑面積：總：12h 商：42358.40l 容 積 率 ：1.99l 地理位置：南倚廣祥路、北沿廣益路、l 西臨廣諧路、東靠廣南路l 檔次定位：中檔l 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年l 產(chǎn)品概況：1棟公寓、11棟商鋪、1棟寫(xiě)字樓l 配套設(shè)施：車位：1600個(gè)（一期800個(gè)）l 業(yè) 態(tài)：國(guó)際大賣場(chǎng) 餐飲美食 l 時(shí)尚百貨 親子童玩l 休閑(xixin)娛樂(lè)l 租售價(jià)格：租：5-15元/平方米/天l 售：58萬(wàn)元/平方米l 物 業(yè) 費(fèi) ：商鋪：8元/平方米/月l 公寓：3元/平方米/月l經(jīng)營(yíng)狀況：良好l項(xiàng)目配套

23、：家樂(lè)福，月星家居，易初愛(ài)蓮， l 廣益實(shí)驗(yàn)中心，睦鄰中心，l 168賓館 第20頁(yè)/共67頁(yè)第二十頁(yè)，共67頁(yè)。三軸，一環(huán)，三庭院，一入口廣場(chǎng)(gungchng)，一帶型休閑長(zhǎng)廊梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯本地塊外形方正，所以使用環(huán)形主通道布置，為了使流線更為便捷，采用三條直線45角貫穿整個(gè)地塊，同時(shí)形成了兩條主軸，一條(y tio)次軸電梯布置在各流線的節(jié)點(diǎn)處，連接2F交通系統(tǒng)，有利于疏散識(shí)別，同時(shí)在主要流線節(jié)點(diǎn)處設(shè)有三個(gè)庭院，其中一個(gè)為下沉庭院，服務(wù)于我們的主力超市家樂(lè)福流線較差較多，節(jié)點(diǎn)復(fù)雜，對(duì)游客會(huì)產(chǎn)生“迷宮效應(yīng)”本建筑群體形態(tài)為開(kāi)敞式購(gòu)物中心，按不同

24、業(yè)態(tài)的分類，不同類別的店鋪沿環(huán)道進(jìn)行組團(tuán)布置，形成本項(xiàng)目的基本構(gòu)架垃圾回收站交通干線消防車道人流動(dòng)線入口梯樓電梯哥倫布廣場(chǎng)(gungchng)一期動(dòng)線分析第21頁(yè)/共67頁(yè)第二十一頁(yè)，共67頁(yè)。中庭式小進(jìn)深高層(o cn)，有利于通風(fēng)采光海頓公寓(gngy)loft創(chuàng)意(chun y)中心40m22m22m特征：塔內(nèi)都設(shè)有中庭，小進(jìn)深有利于通風(fēng)，進(jìn)深接近23跨(1220m)建議：中庭挑廊可以做大一些,做到2m 的同時(shí)可做節(jié)點(diǎn)休息平臺(tái)，有效利用中庭上空空間， 在可以不增公攤的同時(shí)，優(yōu)化用戶的使用體驗(yàn)40m疏散距離：安全出口間：40m 袋形走道：22m哥倫布廣場(chǎng)一期塔樓分析第22頁(yè)/共67頁(yè)第二十

25、二頁(yè)，共67頁(yè)?，F(xiàn) 狀：哥倫布塔樓周邊設(shè)置了不少小面積商鋪借鑒細(xì)節(jié)：辦公(bn gng)塔樓裙房可多挑出一跨(68m) 利用辦公(bn gng)人群來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)， 做便利零售或小吃現(xiàn) 狀：哥倫布建筑多為2F，部分3F， 且3F均為娛樂(lè)配套，部分交通通至2F屋頂 二樓屋頂均為暖通設(shè)備服務(wù)，無(wú)其他利用 建 議：可做部分屋頂綠化美觀(migun)，環(huán)保，控溫， 同時(shí)也可引流至2F屋頂和3F， 形成噴淋效應(yīng)現(xiàn) 狀：建筑入口廣場(chǎng)可以看出建筑形式復(fù)雜， 而不統(tǒng)一建 議：入口處盡量做得對(duì)稱，產(chǎn)生形式感， 至少入口兩側(cè)建筑或構(gòu)筑物高度(god)應(yīng)該 統(tǒng)一，建議把南側(cè)錢(qián)江源黑魚(yú)館上加 構(gòu)筑物和多媒體廣告牌現(xiàn) 狀：

26、地塊西面入口收尾比較潦草， 退讓廣場(chǎng)缺乏管理，氣氛沉寂建 議：可以利用地面停車場(chǎng)所產(chǎn)生的硬性人流 來(lái)刺激消費(fèi)，但是需要有良好的景觀和 環(huán)境來(lái)調(diào)動(dòng)購(gòu)物氣氛現(xiàn) 狀：地塊內(nèi)西側(cè)廣場(chǎng)上部的鋼構(gòu)構(gòu)筑物， 略顯簡(jiǎn)陋，且與建筑整體風(fēng)格不搭建 議：內(nèi)庭院等交通節(jié)點(diǎn)處，通暢是人流 匯集休憩的場(chǎng)，硬對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)強(qiáng)調(diào) 且可做遮陽(yáng)設(shè)施，取得較好使用價(jià)值五洲中華美食城細(xì)部分析第23頁(yè)/共67頁(yè)第二十三頁(yè)，共67頁(yè)。哥倫布廣場(chǎng)(gungchng)二期東靠廣益路，北接哥倫布廣場(chǎng)一期有自持(zch)百貨哥倫布廣場(chǎng)二期l 項(xiàng)目名稱：五洲國(guó)際哥倫布廣場(chǎng)二期l 開(kāi) 發(fā) 商 ：無(wú)錫市崇安新城龍安置(nzh)業(yè)有限公司 l 建筑面積：

27、8.67hl 檔次定位：中高檔l 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010.10l 業(yè) 態(tài)：1F：化 妝 品（歐珀萊、歐萊雅、美寶蓮、l 薇姿等）l 珠寶首飾（周大福、老鳳祥、珍寶軒等）l 鞋 類（百麗、星期天、哈森卡迪娜等）l 2F：服 裝（only、mecity、vero moda 、 l 哥弟等）l 3F：金逸影城l 容 積 率：3.18l 售 價(jià)：5萬(wàn)元/平方米月 l 物 業(yè) 費(fèi)：8.00元/平方米月 第24頁(yè)/共67頁(yè)第二十四頁(yè)，共67頁(yè)。c型動(dòng)線，四角出入(chr)增加地塊邊角臨街面梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯2F1F梯梯梯垃圾回收站交通干線消防車道人流動(dòng)線入口梯樓電梯l現(xiàn) 狀：動(dòng)線為單線形式，比較簡(jiǎn)單明了

28、，l 在四角處設(shè)置主要入口，并作退讓l 產(chǎn)生小型廣場(chǎng)，減緩人流高峰期的l 沖擊，動(dòng)線呈現(xiàn)c型吧主力店：l 龍安百貨包裹其中，同事也增加了l 內(nèi)街沿街展示面，內(nèi)街形狀也不是l 純粹筆直，略有弧度，一定(ydng)程度上l 減緩視覺(jué)疲勞感。l建 議：電梯(dint)設(shè)置最好往內(nèi)廊中間靠，l 增加1F人流量，安全出口可以l 設(shè)在入口處。哥倫布廣場(chǎng)二期動(dòng)線分析第25頁(yè)/共67頁(yè)第二十五頁(yè)，共67頁(yè)。建筑(jinzh)立面與內(nèi)部景觀風(fēng)格統(tǒng)一沿廣南路段沿街面短小，人氣一般優(yōu)優(yōu) 勢(shì)：勢(shì)：1.入駐的品牌明顯入駐的品牌明顯(mngxin)比一期上一個(gè)檔次比一期上一個(gè)檔次 2.采用了多媒體系統(tǒng)來(lái)營(yíng)造購(gòu)物氣氛采用了

29、多媒體系統(tǒng)來(lái)營(yíng)造購(gòu)物氣氛 3.內(nèi)街遮陽(yáng)種類多樣化內(nèi)街遮陽(yáng)種類多樣化 4.內(nèi)街景觀風(fēng)格和建筑風(fēng)格比較統(tǒng)一內(nèi)街景觀風(fēng)格和建筑風(fēng)格比較統(tǒng)一 ， 并在節(jié)點(diǎn)處設(shè)旱噴并在節(jié)點(diǎn)處設(shè)旱噴 在相應(yīng)時(shí)期營(yíng)造消費(fèi)氣氛在相應(yīng)時(shí)期營(yíng)造消費(fèi)氣氛(排水設(shè)計(jì)排水設(shè)計(jì))存在問(wèn)題：存在問(wèn)題：1.內(nèi)街太長(zhǎng)內(nèi)街太長(zhǎng),使消費(fèi)者在逛街時(shí)有疲勞感使消費(fèi)者在逛街時(shí)有疲勞感 2.沿廣南路沿街面短小，人氣一般沿廣南路沿街面短小，人氣一般哥倫布廣場(chǎng)(gungchng)二期細(xì)部分析第26頁(yè)/共67頁(yè)第二十六頁(yè)，共67頁(yè)。廣益(un y)睦鄰中心廣南路與廣益路交界處緊鄰哥倫布廣場(chǎng)(gungchng)與新大陸1.5km范圍內(nèi)，10萬(wàn)人口l 項(xiàng)目名稱：五

30、洲國(guó)際哥倫布廣場(chǎng)二期l 開(kāi) 發(fā) 商 ： 無(wú)錫市崇安新城睦鄰中心(zhngxn)管理有限公司 l 建筑面積：4.5hl 檔次定位：中檔l 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007.10l 業(yè) 態(tài)：睦鄰影院：2000l 睦鄰科技館：2500l 健身中心(zhngxn)：2600 l 社區(qū)服務(wù)醫(yī)院 l 便民超市：1000l 莫泰168：6000l 商務(wù)KTV：4000 l 售 價(jià)：5萬(wàn)元/平方米月 l 物 業(yè) 費(fèi)： 8.00元/平方米月 廣益姆林中心優(yōu) 勢(shì)：地理位置優(yōu)越存在問(wèn)題：1.建筑形態(tài)為大單體， 外街臨街面有限 2.巨型廣場(chǎng)使得建筑臨街較遠(yuǎn)， 不利人流進(jìn)入建筑內(nèi)街消費(fèi) 業(yè)態(tài)混合比較凌亂 3.醫(yī)院獨(dú)自占據(jù)小半棟樓，

31、導(dǎo)致商業(yè)內(nèi)街不通暢， 也在一定程度上阻斷人流 4.二三層為賓館，健身房， 其內(nèi)廊幾乎沒(méi)有利用第27頁(yè)/共67頁(yè)第二十七頁(yè)，共67頁(yè)。金科(jn k)新大陸建筑風(fēng)格統(tǒng)一(tngy)，商業(yè)地塊呈狹長(zhǎng)型，動(dòng)線清晰新大陸l 開(kāi) 發(fā) 商 ：無(wú)錫金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 l 建筑面積：15.7h l 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007.10l 業(yè) 態(tài)：商業(yè)：14000 酒店：6400l 居?。?5000 公寓、商務(wù)、辦公：24600 l 容 積 率：2.2l 售 價(jià)：4.5萬(wàn)元/平方米月 l 物 業(yè) 費(fèi)：住宅(zhzhi)2.2元/月/平米 商鋪6元/月/平米 第28頁(yè)/共67頁(yè)第二十八頁(yè)，共67頁(yè)。湖濱(h bn)商業(yè)街

32、美食一條街，沿街建筑形態(tài)(xngti)多為一拖二部分有組團(tuán)內(nèi)院，回廊來(lái)聯(lián)系2F交通湖濱商業(yè)街l 建筑面積：17.1hl 檔次定位(dngwi)：中高檔l 街 長(zhǎng)：1100kml 業(yè) 態(tài)：餐飲，零售，超市l(wèi) 售 價(jià)：1萬(wàn)元/平方米 第29頁(yè)/共67頁(yè)第二十九頁(yè)，共67頁(yè)。沿湖濱(h bn)商業(yè)街一條雙車道貫穿整個(gè)基地部分組團(tuán)建筑內(nèi)街形成內(nèi)院內(nèi)院內(nèi)院內(nèi)院休息(xi xi)廣場(chǎng)內(nèi)院內(nèi)院內(nèi)院內(nèi)院內(nèi)院垃圾回收站交通干線消防車道人流動(dòng)線入口梯樓電梯湖濱(h bn)商業(yè)街動(dòng)線分析第30頁(yè)/共67頁(yè)第三十頁(yè)，共67頁(yè)。無(wú)地下停車，靠地面停車來(lái)滿足車位數(shù)尚不夠地塊機(jī)動(dòng)車道窄無(wú)路邊(l bin)車位，但部分措施有

33、效利用車流現(xiàn) 狀：車庫(kù)入口做餐飲 有較為穩(wěn)定(wndng)人流現(xiàn) 狀：該項(xiàng)目基本(jbn)以地面停車為主建 議：對(duì)于某些三岔路， 三角面利用方式：停車現(xiàn) 狀：利用出租車通道 來(lái)引流入商業(yè)現(xiàn) 狀：內(nèi)院展示面豐富，1,2F做 帶頂蓋的外廊道，3F做相應(yīng) 變化，做敞開(kāi)式廊道為主， 同事做這樣措施現(xiàn) 狀：小區(qū)入口 設(shè)在餐飲街中 同時(shí)做綠化退讓 對(duì)市井嘈雜的環(huán)境 過(guò)度湖濱商業(yè)街細(xì)部分析第31頁(yè)/共67頁(yè)第三十一頁(yè)，共67頁(yè)。河埒萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(gungchng)占據(jù)河埒老商圈核心地位北面(bi min)商辦，南面商住地l 地理位置：濱湖區(qū)青祁路和梁溪路交叉西南角l 開(kāi) 發(fā) 商：無(wú)錫萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司l

34、規(guī) 模：70h （購(gòu)物中心：11.3h 商業(yè)外街：2.5hl 酒店：4.6h 寫(xiě)字樓：2.7hl 公寓(gngy)：6.5h 住宅：25.3h 等）l 檔次定位：中高檔l 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年l 業(yè) 態(tài)：百貨 購(gòu)物中心 酒店 辦公 公寓(gngy) 住宅l 容 積 率：3l 租 金：12元/平方米/天l 售 價(jià)：3.54萬(wàn)/平米l 物 業(yè) 費(fèi)：34元/月 l 經(jīng)營(yíng)狀況：客流量大、生意較好l 停 車 位 ：1200個(gè)河埒萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第32頁(yè)/共67頁(yè)第三十二頁(yè)，共67頁(yè)。塊內(nèi)縱橫交通(jiotng)把地塊分成四個(gè)組團(tuán)并在規(guī)劃路設(shè)地庫(kù)入口，形成人車分流形成組團(tuán)獨(dú)立人流系統(tǒng)該地塊北側(cè)為無(wú)錫河口較老的商業(yè)

35、街干道梁溪路，東面可通往梁溪大橋，進(jìn)入城中商圈，西面直接通向榮巷（居民聚集地）人流量較大且相對(duì)穩(wěn)定，該地塊東側(cè)為濱湖區(qū)干道青祁路，北通濱湖新城，南通惠山古鎮(zhèn)，人流也也十分優(yōu)越，兩條干道交界處設(shè)置主力店為了形成(xngchng)地塊內(nèi)部流線主次之分設(shè)置了地塊內(nèi)車流交通系統(tǒng)，且路邊停車減少停車壓力且業(yè)態(tài)多為餐飲及辦公及展示專賣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(gungchng)地塊分析住宅組團(tuán)一住宅組團(tuán)二第33頁(yè)/共67頁(yè)第三十三頁(yè)，共67頁(yè)。十字內(nèi)街，中心內(nèi)庭主力(zhl)店都設(shè)在市政干道路延邊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(gungchng)動(dòng)線分析第34頁(yè)/共67頁(yè)第三十四頁(yè)，共67頁(yè)。建筑外主色規(guī)整黑白灰分明地庫(kù)入口做導(dǎo)視廣告(gun

36、ggo)內(nèi)街廊道定點(diǎn)做跳臺(tái)豐富空間感，減少直走道產(chǎn)生的疲勞感l(wèi)商場(chǎng)主入口內(nèi)切角退讓處廣場(chǎng)(gungchng)增加展示面數(shù)量l地庫(kù)入口(r ku)做導(dǎo)視廣告l商場(chǎng)外立面用沖孔灰鋁板來(lái) 統(tǒng)一立面，減少窗對(duì)立面的分散l公寓入戶大廳與國(guó)美和 及萬(wàn)千可連通，內(nèi)裝風(fēng)格 簡(jiǎn)約大方，似簡(jiǎn)中風(fēng) 和建筑外立面呼應(yīng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)細(xì)部分析第35頁(yè)/共67頁(yè)第三十五頁(yè)，共67頁(yè)。緊貼新區(qū)(xnq)旺莊路大體量商業(yè)綜合體由于西貼高鐵，一定程度阻擋了西邊的人流寶龍城市廣場(chǎng)l 建筑面積：32h l 檔次定位：中檔l 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009.10l 業(yè) 態(tài)：百貨(bihu) 公寓 購(gòu)物中心l 容 積 率 ：3.0l 租 金：200元/平

37、方米月 l 售 價(jià)：35萬(wàn)/平米l 物 業(yè) 費(fèi)：2元/平方米月 l 開(kāi) 發(fā) 商：無(wú)錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司寶龍城市(chngsh)廣場(chǎng)第36頁(yè)/共67頁(yè)第三十六頁(yè)，共67頁(yè)。流線呈“一橫兩縱兩環(huán)”比較硬朗簡(jiǎn)潔(jinji)，但交叉較多垃圾回收站交通干線消防車道人流動(dòng)線入口梯樓電梯l內(nèi)部主要人流動(dòng)線系統(tǒng)為：l 一橫兩縱兩環(huán)l 流線硬朗直接，l 但主動(dòng)線交叉點(diǎn)較多，l 易產(chǎn)生“迷宮效應(yīng)”l 這是大體(dt)量購(gòu)物中心l 流線系統(tǒng)的最主要矛盾l該地塊基地為長(zhǎng)方形l 橫向(hn xin)分為三個(gè)區(qū)域，l 兩端為主力店，中間做零售，l 有效的拉扯人流l 對(duì)內(nèi)街零售產(chǎn)生較好效益寶龍城市廣場(chǎng)動(dòng)線分析第37頁(yè)

38、/共67頁(yè)第三十七頁(yè)，共67頁(yè)。建筑形態(tài)統(tǒng)一，單體(dn t)體量巨大，利用豐富的內(nèi)街廊來(lái)打破筆直流線產(chǎn)生的視覺(jué)乏味感內(nèi)庭院跨度巨大，有差50m左右巨大的網(wǎng)格天幕(tinm)玻璃頂，給內(nèi)庭院帶來(lái)了足夠的采光，內(nèi)庭院周邊的廊道外形豐富，做了部分的曲線處理，使內(nèi)庭院立面更為豐富，同時(shí)，充分利用其立面空間做條形廣告商業(yè)氣氛濃郁內(nèi)庭院跨度巨大，有差50m左右巨大的網(wǎng)格天幕玻璃頂，給內(nèi)庭院帶來(lái)了足夠的采光，內(nèi)庭院周邊的廊道外形豐富，做了部分的曲線處理，使內(nèi)庭院立面更為(n wi)豐富，同時(shí)，充分利用其立面空間做條形廣告商業(yè)氣氛濃郁為了減弱筆直內(nèi)街的單板形式，在電動(dòng)扶梯設(shè)置上用較為豐富的斜跨法打破筆直的空

39、間給顧客帶來(lái)的疲勞感寶龍城市廣場(chǎng)細(xì)部分析第38頁(yè)/共67頁(yè)第三十八頁(yè)，共67頁(yè)。新天地東亞(Dng Y)國(guó)際風(fēng)情街長(zhǎng)江路東側(cè)漢江路北側(cè)餐飲主題(zht)日韓風(fēng)新天地東亞國(guó)際風(fēng)情街l 項(xiàng)目名稱：新天地東亞國(guó)際風(fēng)情街l 建筑面積(jin zh min j)：5hl 檔次定位：中檔l 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2012.04l 業(yè) 態(tài)：內(nèi)街1F精品店 l 外街特色餐飲店 l容 積 率：3.5l 租 金：100元/平方米月 l 售 價(jià)：700010000元/平米廣場(chǎng)設(shè)單體咖啡館(外形標(biāo)志性) 與廣場(chǎng)氣氛融合 特點(diǎn)：遮陽(yáng)形式：拉膜遮陽(yáng) 裝飾風(fēng)格貼近主題： 鐵藝 木飾 青磚廣場(chǎng)設(shè)單體咖啡館(外形標(biāo)志性) 與廣場(chǎng)氣氛融合

40、特點(diǎn)：遮陽(yáng)形式：拉膜遮陽(yáng) 裝飾風(fēng)格貼近主題： 鐵藝 木飾 青磚第39頁(yè)/共67頁(yè)第三十九頁(yè)，共67頁(yè)。一環(huán)四院環(huán)道作餐飲(cn yn)環(huán)內(nèi)三院子做休閑購(gòu)物垃圾回收站交通干線消防車道人流動(dòng)線入口梯樓電梯外院內(nèi)院內(nèi)院內(nèi)院入口(r ku)廣場(chǎng)入口(r ku)廣場(chǎng)三個(gè)庭院均落在地塊規(guī)劃的主軸上，流線干凈利落三條動(dòng)線平行設(shè)置，在入口處會(huì)聚退讓做廣場(chǎng)避免在地塊內(nèi)纏身流線的交叉處于對(duì)餐飲業(yè)態(tài)對(duì)建筑體量的要求，餐飲主要設(shè)置在南北兩側(cè)的外街處，形態(tài)為一拖二或者一拖三無(wú)錫新天地風(fēng)情街平面圖新天地東亞國(guó)際風(fēng)情街動(dòng)線分析第40頁(yè)/共67頁(yè)第四十頁(yè)，共67頁(yè)。新之城西北角為中央公園，在新光(xn un)路與錫新路交界處

41、項(xiàng)目臨街面總長(zhǎng)度達(dá)600多米周邊住宅項(xiàng)目繁多，今后可以提供較好的人口支撐新之城l 項(xiàng)目名稱：新之城全生活廣場(chǎng)l 開(kāi) 發(fā) 商 ：無(wú)錫經(jīng)發(fā)置業(yè)有限公司l 建筑面積：23h l 檔次定位：中檔l 開(kāi)業(yè)時(shí)間(shjin)：2009.10l 配套設(shè)施：車位：地上200個(gè)，地下1000個(gè)l 業(yè) 態(tài)：百貨 酒店 購(gòu)物中心 3C電器l 容 積 率 ：1.8l 租 金：4元/平方米/天l 物 業(yè) 費(fèi) ：16元/平方米/月 l 營(yíng)業(yè)狀況：一般零售+超市(英國(guó)樂(lè)購(gòu))+餐飲+健身會(huì)所+家電中心+社區(qū)商業(yè)等 A A區(qū)區(qū)高端百貨+休閑娛樂(lè)+文化教育+餐飲+專業(yè)店(運(yùn)動(dòng)、兒童樂(lè)園、兒童用品購(gòu)物中心)等 B B區(qū)區(qū)五星級(jí)酒店

42、+國(guó)際影城+高端餐飲+家居生活館+SPA美體+KTV等 C C區(qū)區(qū)第41頁(yè)/共67頁(yè)第四十一頁(yè)，共67頁(yè)。C區(qū)和B區(qū)為三棟敞開(kāi)式建筑單體以外廊來(lái)組織立體交通(jiotng)休閑廣場(chǎng)內(nèi)界面為商鋪東面為超市和內(nèi)廊步行街單動(dòng)線貫穿，本項(xiàng)目(xingm)A、B、C三塊區(qū)域入口(r ku)廣場(chǎng)新之城動(dòng)線分析第42頁(yè)/共67頁(yè)第四十二頁(yè)，共67頁(yè)。建筑表皮形式豐富形態(tài)(xngti)變化多變酒店立面帶型窗，做階梯式外廊建筑體塊分割，部分驚醒旋轉(zhuǎn)(xunzhun)，產(chǎn)生雕塑感入口處縱向交通(jiotng)做塔式構(gòu)筑用不同的材質(zhì)和別處產(chǎn)生對(duì)比入口廣場(chǎng)做中心景觀噴泉入口廣場(chǎng)做中心景觀噴泉彩色垂直裝飾板組成不同的建

43、筑表皮新之城立面分析第43頁(yè)/共67頁(yè)第四十三頁(yè)，共67頁(yè)。內(nèi)街形式類似(li s)萬(wàn)達(dá)做挑臺(tái)內(nèi)裝在安全出口設(shè)備用房吊頂做示意入口廣場(chǎng)(gungchng)建筑表皮色彩豐富迎合廣場(chǎng)(gungchng)兒童游樂(lè)場(chǎng)的特色內(nèi)走道的扶梯盡量(jnling)岔開(kāi)不同功能的房間在吊頂處座椅特色處理，明示顧客其用途在特殊狀況易于識(shí)別，同時(shí)也可以做美觀裝飾，如“安全出口”內(nèi)街形式類似萬(wàn)達(dá)做挑臺(tái)豐富外廊功能，同事也豐富內(nèi)院空間效果新之城細(xì)部分析第44頁(yè)/共67頁(yè)第四十四頁(yè)，共67頁(yè)。金太湖國(guó)際(guj)廣場(chǎng)三面臨街：鳳賓路、興源路、青石路（老餐飲(cn yn)風(fēng)情街）沿興源路為住宅，沿青石路為商業(yè)辦公金太湖(ti

44、 h)國(guó)際廣場(chǎng)l項(xiàng)目名稱：無(wú)錫金太湖國(guó)際城l地 址：北塘區(qū)青石路518號(hào)l開(kāi) 發(fā) 商 ：無(wú)錫金太湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司l規(guī) 模：建筑面積：68h 占地面積：14.25hl容 積 率 ：3l綠 化 率 ：25%l業(yè) 態(tài)：步行街、水街、中心購(gòu)物廣場(chǎng)、酒店、住宅 l層 數(shù)：地下一層，地上四層l開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009.9.29（一期）l售 價(jià)：50000元/平方米（均價(jià)）l租 金：3-5元/平方米/天l物 業(yè) 費(fèi) ：9元/平方米/月l經(jīng)營(yíng)狀況：餐飲生意較好，百貨一般l停 車 位：地上600個(gè)，地下3000個(gè)第45頁(yè)/共67頁(yè)第四十五頁(yè)，共67頁(yè)。外街呈階梯狀上升，業(yè)態(tài)分類：餐飲主入口均設(shè)在外街階梯廣場(chǎng)上百貨

45、分兩個(gè)(lin )區(qū)域藏在地塊內(nèi)部，沿街做商鋪店鋪(dinp)露臺(tái)(lti)露臺(tái)廣場(chǎng)外街餐飲，內(nèi)街百貨百貨為主，餐飲均1F門(mén)面上2F營(yíng)業(yè)均為餐飲娛樂(lè)，可通過(guò)室外階梯廣場(chǎng)也可通過(guò)商場(chǎng)垂直交通上至3F金太湖國(guó)際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分析及階梯廣場(chǎng)分析餐飲餐飲第46頁(yè)/共67頁(yè)第四十六頁(yè)，共67頁(yè)。一條主題風(fēng)情街把本地(bnd)塊分成兩塊主題入口(r ku)廣場(chǎng)垃圾回收站交通干線消防車道人流動(dòng)線入口梯樓電梯梯梯梯梯梯梯梯金太湖國(guó)際廣場(chǎng)(gungchng)動(dòng)線分析第47頁(yè)/共67頁(yè)第四十七頁(yè)，共67頁(yè)。美食一條街，建筑形態(tài)(xngti)多為一拖二部分由組團(tuán)內(nèi)街建筑主色主要(zhyo)以土紅及灰色搭配，用白色勾邊lo

46、w-e玻璃與土紅色套轉(zhuǎn)在質(zhì)感(zhgn)上形成對(duì)比廣場(chǎng)色彩統(tǒng)一，添加綠化進(jìn)行點(diǎn)綴凸顯出風(fēng)情主街的功能建筑形式多采用平屋頂部分采用大挑檐邪惡形式凸顯入口特征金太湖國(guó)際廣場(chǎng)立面分析第48頁(yè)/共67頁(yè)第四十八頁(yè)，共67頁(yè)。美食(mi sh)一條街，建筑形態(tài)多為一拖二部分由組團(tuán)內(nèi)街階梯廣場(chǎng)邊緣處做休息設(shè)施(shsh)和綠化細(xì)節(jié)樓層(lu cn)導(dǎo)視地鋪吊頂元素統(tǒng)一內(nèi)廊隔斷做休息設(shè)施造型協(xié)調(diào)功能外街休息設(shè)施結(jié)合綠化店鋪隔斷吊頂溝邊吊頂區(qū)分空間金太湖國(guó)際廣場(chǎng)細(xì)部分析第49頁(yè)/共67頁(yè)第四十九頁(yè)，共67頁(yè)。商業(yè)(shngy)小結(jié)l無(wú)錫商圈繁多，發(fā)展迅猛，按方位區(qū)域，大概分為：l 中心商圈、西南商圈、城南商圈

47、、城東商圈、新區(qū)商圈、城北商圈、惠山商圈l中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚，集購(gòu)物、餐飲休閑娛樂(lè)于一體的綜合性商業(yè)，已趨于飽和l周邊商圈次中心發(fā)展較為均勻(jnyn)，處惠山商圈還處于建設(shè)階段，其他商圈均已成型。l從建筑規(guī)劃角度看，中心商圈多為，百貨及敞開(kāi)步行街，外形已經(jīng)經(jīng)過(guò)了一輪翻新，l 總體面貌比較簡(jiǎn)約統(tǒng)一，且部分帶有“文化主題商業(yè)”性的仿古步行街，來(lái)相應(yīng)保留文話 l 遺產(chǎn)的口號(hào)，城東片區(qū)的代表“哥倫布廣場(chǎng)”由于流線的缺陷和立面建筑風(fēng)格雜亂，l 看似檔次不夠，但它的出現(xiàn)的確帶動(dòng)了整個(gè)廣益片區(qū)的整體消費(fèi)水平及，區(qū)域城市面貌。l 新區(qū)片區(qū)，由于政府的扶持，及外資的融入，建設(shè)迅猛，整個(gè)城區(qū)規(guī)劃規(guī)則，且建筑

48、形 l 態(tài)新穎，功能配比完善，代表新之城，建筑外流線明確，但內(nèi)流線交錯(cuò)比較多，建筑 l 立面用材大膽，對(duì)比強(qiáng)烈，科技感強(qiáng)，且共享空間做到了人與建筑的互動(dòng)。城西片區(qū)， l 代表“萬(wàn)達(dá)”，坐落于河埒老街之上，項(xiàng)目形態(tài)豐富：購(gòu)物中心、百貨、3C電器，酒店、 l 辦公 、公寓、住宅、沿街商鋪等，而且一形成了自己的內(nèi)部車流交通，形成了一個(gè)l “小城”，這應(yīng)該才是真正的城市綜合體。商圈繁多(fndu)風(fēng)格統(tǒng)一業(yè)態(tài)完善單核優(yōu)勢(shì)均勻統(tǒng)籌第50頁(yè)/共67頁(yè)第五十頁(yè)，共67頁(yè)。第四章 專 業(yè) 市 場(chǎng)皮革皮革(pg)(pg)城、招商城、新世界城、招商城、新世界輕紡城、五洲工博城、輕紡城、五洲工博城、五洲裝飾城、高力

49、車博城五洲裝飾城、高力車博城第51頁(yè)/共67頁(yè)第五十一頁(yè)，共67頁(yè)。無(wú)錫主要專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大，總面積現(xiàn)已超1000萬(wàn)平米，行業(yè)以建材、服裝紡織、電動(dòng)車、汽配、鋼材為主。無(wú)錫專業(yè)市場(chǎng)在政府的強(qiáng)力支持(zhch)下快速發(fā)展，目前，以形成各專業(yè)商品的區(qū)域性集散中心或批發(fā)中心，形成一批體質(zhì)新型、輻射全國(guó)、規(guī)范化、現(xiàn)代化、國(guó)際化、規(guī)?；拇笮蛯I(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)與壓力并存。注：本數(shù)據(jù)(shj)為09年統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)建成市場(chǎng)已超1千萬(wàn)平米專業(yè)市場(chǎng)(shchng)分析家居建材市場(chǎng)服裝小商品市場(chǎng)2314321457服裝小商品市場(chǎng)：1.萬(wàn)力皮革城2.金橋服裝城3.四季鞋帽服裝市場(chǎng)4.新世界紡服城家具建材市場(chǎng)：1.萬(wàn)力裝飾城2

50、.東風(fēng)建材裝飾城3.五洲國(guó)際裝飾城4.佳潤(rùn)裝飾城5.好藝家裝飾城6.華夏家具城7.月星家居廣場(chǎng)8.百安居9.紅星美凱龍10.宜家11.百安居12.西郊裝飾城13.中南裝飾城86 10 11 13 129第52頁(yè)/共67頁(yè)第五十二頁(yè)，共67頁(yè)。萬(wàn)力皮革(pg)城一二期已建70h，以銷售產(chǎn)品皮革，陶瓷(toc)為主售價(jià)1F：23萬(wàn)元/租金：58元/天，街鋪：12元/天項(xiàng)目名稱：無(wú)錫皮革城開(kāi) 發(fā) 商：萬(wàn)力控股有限公司地理位置：北臨芙蓉五路、南瀕北興塘河，東靠友誼北路、東亭北路規(guī) 模：70h開(kāi)業(yè)(ki y)時(shí)間：2008年特 色：皮革專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)類型：中檔產(chǎn)品概況：一期：50h 開(kāi)敞式 一拖二1500

51、個(gè)店鋪 二期：20h 圍合式 4000個(gè)商鋪配套設(shè)施：自動(dòng)扶梯 車位4000多個(gè)經(jīng)營(yíng)模式：一期：出售 二期：部分出售，統(tǒng)一管理 三期：出售租售價(jià)格：一期：售：1F：2萬(wàn)元/ 二期：租：街鋪：12元/天 1F3F：38元/天 三期：售：1F：2.8萬(wàn)元/ 2F：1萬(wàn)元/ 主力戶型：40,60,80物 業(yè) 費(fèi)：0.8元/月經(jīng)營(yíng)狀況：一般(冬季較好)出 租 率：1F：90% 2F：90% 3F：60% 4F：空置輻射范圍：無(wú)錫市區(qū)及周邊萬(wàn)力皮革城皮革城一期二期三期第53頁(yè)/共67頁(yè)第五十三頁(yè)，共67頁(yè)。萬(wàn)力皮革(pg)城業(yè)態(tài)分析一期：裝飾城、陶瓷城、應(yīng)刷品包裝城、摩托電動(dòng)車城、一條步行街一期：裝飾城

52、、陶瓷城、應(yīng)刷品包裝城、摩托電動(dòng)車城、一條步行街二期：皮革城：二期：皮革城：1F：箱包、鞋、布料家紡、木雕：箱包、鞋、布料家紡、木雕 等等 2F：裘皮、皮衣、精品：裘皮、皮衣、精品 等等 3F：窗簾區(qū)：窗簾區(qū) 等等三期：木雕城：旅游產(chǎn)品三期：木雕城：旅游產(chǎn)品(chnpn)、茶葉茶具、木雕根雕、包裝禮品、紅木家具、工藝精品、茶葉茶具、木雕根雕、包裝禮品、紅木家具、工藝精品 等等第54頁(yè)/共67頁(yè)第五十四頁(yè)，共67頁(yè)。無(wú)錫招商(zho shn)城規(guī)模：66h分零售(ln shu)區(qū)、批發(fā)區(qū)租金：零售(ln shu)：510元/天，批發(fā)：2.54.5元/天項(xiàng)目名稱：無(wú)錫招商城開(kāi) 發(fā) 商：無(wú)錫招商城有

53、限公司地理位置：北臨太湖大道、南瀕金城(jn chn)路，東靠興源路、西靠塘南路規(guī) 模：66h容 積 率：1.76特 色：各種產(chǎn)品融合，業(yè)態(tài)豐富商業(yè)類型：中低檔產(chǎn)品概況：大賣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)，店鋪分割無(wú)規(guī)律配套設(shè)施：自動(dòng)扶梯經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一出租管理租售價(jià)格：租：批發(fā)區(qū)域：2.54.5元/天 零售區(qū)域：12F：4.510元/天(按通道主次分級(jí)各產(chǎn)品不同) 3F：35元/天主力戶型：30（大賣場(chǎng)內(nèi)）物 業(yè) 費(fèi)：0.8元/月經(jīng)營(yíng)狀況：較好出 租 率：1F：98% 2F：95% 3F：90%輻射范圍：無(wú)錫市區(qū)及周邊城鎮(zhèn)塘南招商城招商城第55頁(yè)/共67頁(yè)第五十五頁(yè)，共67頁(yè)。無(wú)錫招商(zho shn)城業(yè)態(tài)分

54、析零售(ln shu)區(qū)批發(fā)(p f)區(qū)辦公區(qū)第56頁(yè)/共67頁(yè)第五十六頁(yè)，共67頁(yè)。新世界國(guó)際(guj)紡織服裝城項(xiàng)目名稱：新世界國(guó)際紡織服裝城開(kāi) 發(fā) 商 ：深圳新世界集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)有限公司地理位置：南倚紡和路、北沿錫山大道、西臨紡城大道道、東靠東一路(汽車東站)規(guī) 模：130h容 積 率 ：0.88開(kāi)業(yè)時(shí)間(shjin)：2007年特 色：服紡專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)類型：中低檔產(chǎn)品概況：南北向分成四個(gè)區(qū)：北區(qū)(土地出售)、中央商務(wù)區(qū)(8棟公寓及商業(yè)配套) 服裝區(qū)(4個(gè)5F展廳)、紡織區(qū)(四個(gè)區(qū))配套設(shè)施：電動(dòng)扶梯 車位：7500個(gè) 經(jīng)營(yíng)模式：40%自持，60%出售，統(tǒng)一出租管理租售價(jià)格：租：紡織區(qū)：

55、標(biāo)鋪：0.50.65元/天 端鋪：0.650.7元/天 街鋪：0.550.8元/天 售：紡織區(qū)：1.21.8萬(wàn)元/ 展館：1F：0.88萬(wàn)元/ 公寓：6500元/ 2F：0.66萬(wàn)元/ 主力戶型：紡織區(qū)：35(標(biāo)鋪)、65(端鋪)、170(街鋪) 公寓：38128（5個(gè)戶型） 物 業(yè) 費(fèi) ：15元/月經(jīng)營(yíng)狀況：一般出 租 率 ：紡織區(qū)：80%輻射范圍：無(wú)錫市區(qū)及周邊輕紡城新世界紡織城五洲工博城紡織區(qū)服裝區(qū)商務(wù)區(qū)第57頁(yè)/共67頁(yè)第五十七頁(yè)，共67頁(yè)。新世界國(guó)際紡織服裝城業(yè)態(tài)(y ti)分析公寓(gngy)、酒店A展館：1F：男裝(nn zhun) 2F：女裝、韓國(guó)服飾 3F：皮具箱包、鞋帽、羽

56、絨服、皮衣 4F5F：韓國(guó)婚紗/化妝品、設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心、 紡材面料、餐飲B展館：1F：內(nèi)衣、童裝 2F：女裝、牛仔服 3F：辦公 C展館：電子數(shù)碼 D展館：石雕、木雕等文化產(chǎn)品第58頁(yè)/共67頁(yè)第五十八頁(yè)，共67頁(yè)。五洲國(guó)際工業(yè)(gngy)博覽城xxx項(xiàng)目名稱：五洲國(guó)際工業(yè)博覽(bln)城開(kāi) 發(fā) 商 ：無(wú)錫中南置業(yè)投資有限公司地理位置：北臨紡和路、南瀕金城東路、西靠紡城路規(guī) 模：150h容 積 率 ：1.8開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年特 色：工業(yè)五金產(chǎn)品融合，業(yè)態(tài)豐富商業(yè)類型：中低檔產(chǎn)品概況：一二期5000店鋪配套設(shè)施：自動(dòng)扶梯 經(jīng)營(yíng)模式：大量出售，統(tǒng)一出租管理租售價(jià)格：售：一期：3萬(wàn)元/(1F) 80

57、00元/(2F) 二期：1.5萬(wàn)2.2萬(wàn)元/(一拖二) 公寓：6000(北) 7000(南) 展廳：1.3萬(wàn)元/主力戶型：店鋪：3035(層高：5m) 公寓：5060(層高：5m) 物 業(yè) 費(fèi) ：元/月經(jīng)營(yíng)狀況：良好出 租 率 ：一期：90% 二期：80%輻射范圍：無(wú)錫市及周邊工業(yè)(gngy)博覽城工業(yè)博覽城一期二期展館第59頁(yè)/共67頁(yè)第五十九頁(yè)，共67頁(yè)。五洲(wzhu)國(guó)際裝飾城項(xiàng)目名稱：五洲國(guó)際裝飾城開(kāi) 發(fā) 商 ：無(wú)錫五洲國(guó)際裝飾城有限公司 地理位置：南倚盛岸西路、北沿312國(guó)道、東靠錫宜高速下匝道口、 西臨錫宜高速、342省道規(guī) 模：70h容 積 率 ：1.4開(kāi)業(yè)時(shí)間：年特 色：最大裝飾材料市場(chǎng)、高級(jí)家具市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)商業(yè)類型：中高檔產(chǎn)品概況：21h沿街裝飾市場(chǎng)和10h倉(cāng)儲(chǔ)物流，5h小商品城配套設(shè)施：自動(dòng)扶梯 地下車庫(kù) 經(jīng)營(yíng)模式：大量出售，統(tǒng)一出租(chz)管理租售價(jià)格：租：裝飾城：1F：1.652.8元/天 2F：0.750.8元/天 小商品：0.71元/天 售：1F:34萬(wàn)元/ 2F:23 萬(wàn)元/ 主力戶型：50 物 業(yè) 費(fèi)：裝飾城：1F：4.5元/月 2F：3.5元/月經(jīng)營(yíng)狀況：良好出 租 率 ：1F：100% 2F：80%輻射范圍：無(wú)錫市西區(qū)及周邊五洲國(guó)際裝飾城裝飾城待定紅星(hngxng)美凱龍小商品城辦公/公寓第60頁(yè)/共67頁(yè)第六十頁(yè)，共