博思堂--跨塘商業(yè)項(xiàng)目提報(bào)

1、蘇州市博思堂投資顧問(wèn)有限公司專(zhuān)業(yè)行銷(xiāo)企化團(tuán)隊(duì) BEST_TEAM基于“租、售”一體化戰(zhàn)略下的策劃方案我司借鑒了臺(tái)灣先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)代理模式，是集投資咨詢、策劃代理為主業(yè)的全新房地產(chǎn)代理公司 。我們成功代理了挹翠華庭、奧林春天、發(fā)現(xiàn)之旅、錦繡佳園、公園天下、蘇州國(guó)際教育園商服配套等具有高難度挑戰(zhàn)性的樓盤(pán)，為項(xiàng)目增加附加利潤(rùn)積累了的豐富經(jīng)驗(yàn)。 公司不僅設(shè)置了代理常規(guī)部門(mén)：市場(chǎng)部、企劃部、銷(xiāo)售部、管理部、并設(shè)置了客戶服務(wù)部，公司出于服務(wù)于大眾的角度，還成立博仕會(huì)俱樂(lè)部，目前會(huì)員已近20000人。此外，為體現(xiàn)公司在浙江的招商優(yōu)勢(shì)，特對(duì)公司銷(xiāo)售部在商品房住宅房與商鋪之間進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)細(xì)分，成立了商業(yè)物業(yè)處，積累了

2、豐富的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和健全的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。 作為開(kāi)發(fā)商的行銷(xiāo)伙伴,“博思堂” 擁有臺(tái)企之專(zhuān)業(yè)作業(yè)實(shí)力及可貴的本土經(jīng)驗(yàn)等多重優(yōu)勢(shì),相信這一整合多方不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的精英團(tuán)隊(duì),將以多元化、專(zhuān)業(yè)化的地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)深植大陸,并與業(yè)主共建偉業(yè)! 第一章第一章 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析一、區(qū)域狀況分析一、區(qū)域狀況分析地理位置：地理位置： 跨塘鎮(zhèn)，隸屬蘇州工業(yè)園區(qū)，地處蘇州城區(qū)東北部，南接工業(yè)園區(qū)中心區(qū)，北臨1.1萬(wàn)公頃物產(chǎn)豐饒的陽(yáng)澄湖。交通狀況：交通狀況： 滬寧高速公路-到上海312、204和318國(guó)道連接蘇州與南京、上海等城市蘇嘉杭高速公路通浙江婁江路-西接婁葑東接唯亭橫穿跨塘工業(yè)區(qū)，是區(qū)內(nèi)主要交通要道經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：經(jīng)濟(jì)發(fā)展

3、水平： 2003年跨塘地區(qū)完成生產(chǎn)總值達(dá)15億元，同比去年增長(zhǎng)57%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入1.2億元，同比增長(zhǎng)72%。03年末跨塘地區(qū)農(nóng)民人均收入8598元，已超出蘇州市的整體平均水平。招商引資：招商引資： 2003年注冊(cè)外資就達(dá)1億多美元，實(shí)際利用外資達(dá)6000萬(wàn)美元，新增注冊(cè)內(nèi)資近7億人民幣，新增個(gè)私民營(yíng)企業(yè)400家。 吸引了來(lái)自美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、瑞士、日本、韓國(guó)、新加坡、印度尼西 亞、馬來(lái)西亞等國(guó)及臺(tái)灣、香港等地區(qū)的客商前來(lái)投資創(chuàng)業(yè)。 有友達(dá)光電、上聲電子、亞太紙業(yè)、元本電子等知名企業(yè)。城鎮(zhèn)規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)劃： 規(guī)劃面積l 5平方公里,人口20萬(wàn)人（最新）， 3個(gè)主要功能區(qū)： 以跨塘鎮(zhèn)政府為中心的商

4、業(yè)住宅行政區(qū)、工業(yè)區(qū)、陽(yáng)澄湖休閑旅游區(qū)。城市地位：城市地位： 新中心城鎮(zhèn)，蘇州工業(yè)園區(qū)副中心園區(qū)后花園。二、區(qū)域商業(yè)地位二、區(qū)域商業(yè)地位1、商圈劃分依據(jù)、商圈劃分依據(jù) 1）市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心設(shè)置區(qū)域：城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地。功能定位：購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、旅游等，并與金融、商務(wù)活動(dòng) 相結(jié)合。 客流量： 50萬(wàn)基本商業(yè)面積： 30萬(wàn)平方米基本業(yè)態(tài)與業(yè)種：大型百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、文化娛樂(lè)、餐飲。配套行業(yè)：旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書(shū)和郵電業(yè)等。 2 2）區(qū)域商業(yè)中心）區(qū)域商業(yè)中心設(shè)置區(qū)域： 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊功能定位： 購(gòu)物、文化娛樂(lè)、

5、休閑服務(wù)人口： 20萬(wàn)基本商業(yè)面積： 10萬(wàn)平方米基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種： 購(gòu)物中心、超市、百貨店、文化娛樂(lè)、餐飲等配套行業(yè) ： 旅游、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)等 3 3）新城商業(yè)中心）新城商業(yè)中心設(shè)置區(qū)域：城市規(guī)劃的新興中心商業(yè)區(qū)，人流集中，交通便利的地段。功能定位：購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、旅游、并與金融結(jié)合。服務(wù)對(duì)象：新城居民，商圈輻射范圍內(nèi)其他消費(fèi)人群以及外來(lái)消費(fèi)者。服務(wù)人口 ：20萬(wàn)基本商業(yè)面積 ：12萬(wàn)平方米基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種：購(gòu)物中心、超市、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、 文化娛樂(lè)及其他休閑娛樂(lè)。 4 4）專(zhuān)業(yè)、特色街）專(zhuān)業(yè)、特色街設(shè)置區(qū)域：商業(yè)中心周邊，交通便利處功能定位：提供專(zhuān)門(mén)商

6、品或?qū)I(yè)服務(wù)服務(wù)對(duì)象：購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)門(mén)商品，尋求專(zhuān)業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者基本商業(yè)面積：街長(zhǎng)200米以上，專(zhuān)業(yè)店30家以上基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種： 特色專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店2 2、蘇州市區(qū)商圈界定、蘇州市區(qū)商圈界定 市級(jí)商業(yè)中心：觀前 石路 南門(mén) 區(qū)域商業(yè)中心：新區(qū) 園區(qū) 吳中區(qū)等 專(zhuān)業(yè)、特色街：新區(qū)商業(yè)街 十全街 鳳凰街 跨塘跨塘新城商業(yè)中心新城商業(yè)中心 三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 1 1、區(qū)域商業(yè)發(fā)展過(guò)程、區(qū)域商業(yè)發(fā)展過(guò)程 312國(guó)道兩側(cè)為原外跨塘鎮(zhèn)中心商業(yè)。 動(dòng)遷房出現(xiàn)后，商業(yè)區(qū)由高浜鎮(zhèn)和原外跨塘鎮(zhèn)區(qū)共同構(gòu)成 隨著原外跨塘的拆遷，高浜鎮(zhèn)區(qū)成為跨塘分區(qū)的中心 2 2、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析

7、中間的商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域量體最大也最為繁華，是目前跨塘分區(qū)商業(yè)最繁華的商業(yè)中心。 西側(cè)的蠡塘路商業(yè)為沿路商業(yè)，地理位置比較偏，各類(lèi)五金等材料商店比較多。 東側(cè)的中欣大廈為一綜合大廈，定位為中檔商業(yè)中心?，F(xiàn)其主體二層和三層作為綜合性的娛樂(lè)中心金函商務(wù)中心。 另外，建設(shè)中的新型商業(yè)中心位于蠡塘路以南，中欣大廈以東。 3、商業(yè)面積情況統(tǒng)計(jì)（單位：商業(yè)面積情況統(tǒng)計(jì)（單位： ）4 4、租金價(jià)格分析比較（底鋪、單位：元、租金價(jià)格分析比較（底鋪、單位：元/ /平方米平方米. .月）月）現(xiàn)有商業(yè)建筑面積在建或擬建商業(yè)面積 總體商業(yè)建筑面積 現(xiàn)有實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積 預(yù)計(jì)商業(yè)總經(jīng)營(yíng)面積 6042783410 143837 2

8、2034 114944 板塊板塊西蠡塘路中欣大廈 匯隆路 租金租金7080 6065 75-120 5 5、業(yè)態(tài)分析、業(yè)態(tài)分析6 6、區(qū)域消費(fèi)潛力、區(qū)域消費(fèi)潛力根據(jù)我司調(diào)查結(jié)果跨塘的人均月消費(fèi)支出為780元，接近蘇州市1-6月平均水平810元。四、跨塘商業(yè)市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)四、跨塘商業(yè)市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品單一，產(chǎn)品種類(lèi)少，市場(chǎng)細(xì)分程度及產(chǎn)品檔次低。所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品還處于滿足基本工作生活需求階段。 經(jīng)營(yíng)管理落后，現(xiàn)有商業(yè)以沿街店面主要，處于各自為政的狀態(tài)，缺乏統(tǒng)一管理，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 商業(yè)功能分割日趨明顯：西側(cè)在建的聯(lián)發(fā)建材五金市場(chǎng)將與蠡塘路西側(cè)的商業(yè)板塊形成一個(gè)以建材、五金、工具類(lèi)為主的專(zhuān)業(yè)市

9、場(chǎng)。中部匯隆路商業(yè)中心以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為中心形成一個(gè)以滿足居民基本生活消費(fèi)需求的低檔商業(yè)聚集區(qū)。東部將會(huì)以本案為中心，包括中欣廣場(chǎng)和在建的星海國(guó)際廣場(chǎng)在內(nèi)，形成一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體，以中高檔產(chǎn)品為主的綜合性商業(yè)休閑娛樂(lè)中心。 跨塘分區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口繼續(xù)導(dǎo)入，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。 人口的導(dǎo)入刺激區(qū)域消費(fèi)力，對(duì)區(qū)域商業(yè)提出更高的要求。 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式陳舊，數(shù)量規(guī)模有限，無(wú)法跟上區(qū)域發(fā)展速度。 市場(chǎng)需求新型產(chǎn)品，目前的產(chǎn)品形態(tài)服務(wù)對(duì)象狹窄。不少消費(fèi)者無(wú)法在 跨塘完成自己的消費(fèi)需求。 大賣(mài)場(chǎng)、大型商業(yè)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心稀缺。第二章第二章 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位功能定位：功能定位：集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛

10、樂(lè)為一體的綜合性休閑廣場(chǎng)形象定位：形象定位：跨塘新城市商業(yè)中心 客源定位：客源定位：隱性客源（消費(fèi)者），本地消費(fèi)者、本地外資企業(yè)員工、其他外來(lái)人員、園區(qū)其他消費(fèi)者、周邊區(qū)域的輻射消費(fèi)者等 顯性客源（物業(yè)買(mǎi)主）1、 跨塘本地客戶（15%）2、 跨塘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及園區(qū)客戶（15%）3、 蘇州市區(qū)客戶（除園區(qū)外其他區(qū)域客戶）（40%）4、 江浙滬等地的專(zhuān)業(yè)投資客商（30%）5、我司博仕會(huì)中的專(zhuān)業(yè)投資者（30%） 業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成 通過(guò)項(xiàng)目前期調(diào)研以及對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，確定本項(xiàng)目的行業(yè)業(yè)態(tài)比重為：本案推出后，跨塘的商業(yè)業(yè)態(tài)比重為：酒店商務(wù)區(qū)：酒店商務(wù)區(qū)：通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，跨塘鎮(zhèn)的餐飲業(yè)的比重為17.1

11、9%，而中高檔餐飲業(yè)則處于市場(chǎng)真空狀態(tài)，旅游業(yè)也幾乎是空白。結(jié)合項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，我司將其中的A幢定位于酒店商務(wù)區(qū)。一層和二層可用作中高檔酒店，滿足當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)主管、私營(yíng)業(yè)主及中高收入者需求，三層和四層作為賓館，用以滿足外地商務(wù)人員等居住需要。休閑娛樂(lè)區(qū)：休閑娛樂(lè)區(qū)：目前跨塘商業(yè)市場(chǎng)上的休閑、娛樂(lè)類(lèi)產(chǎn)品極為匱乏，咖啡廳、茶吧等休閑產(chǎn)品極少，而娛樂(lè)產(chǎn)品也只有網(wǎng)吧一種?？缣廉a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的機(jī)電加工及電子產(chǎn)業(yè)占有很大比重，這些企業(yè)大多是年輕的生產(chǎn)操作工人。作為外來(lái)者，這些人社會(huì)關(guān)系簡(jiǎn)單，他們需要一個(gè)交流的平臺(tái)和娛樂(lè)的場(chǎng)所。另為對(duì)于缺乏休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的當(dāng)?shù)氐哪贻p人來(lái)說(shuō)，這類(lèi)產(chǎn)品對(duì)他們也有很大的吸引力。因此，

12、我司將D幢的三層、四層及C幢三層定位休閑娛樂(lè)區(qū)，其中三層用作電動(dòng)城及網(wǎng)吧，四層用作KTV及包廂等。C幢三層作為咖啡廳、茶吧等。 服飾專(zhuān)賣(mài)區(qū)：服飾專(zhuān)賣(mài)區(qū)：跨塘目前的經(jīng)營(yíng)的服裝檔次都很低，并且在所占比重也很低大為5.9%左右，遠(yuǎn)不能當(dāng)?shù)厝藗兊男枰?，為此，將C幢二層定位于以服飾、鞋類(lèi)及品牌專(zhuān)賣(mài)為主的服飾專(zhuān)賣(mài)區(qū)。D幢二層可作書(shū)店、文化用品及辦公用品等,部分可作服裝。在引進(jìn)服裝類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，要與跨南路實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，并且要進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分，適當(dāng)增加女鞋等產(chǎn)品比例，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 底層綜合區(qū)：底層綜合區(qū)：該區(qū)主要引進(jìn)以下業(yè)態(tài)：銀行、便利店、超市、特色快餐、美容美發(fā)、婚紗攝影、藥店、通訊、鐘表、票務(wù)、鮮花、煙酒、西餅

13、店、音響制品、化妝品、冷飲店及修理店等。 露天適當(dāng)位置可設(shè)置兒童娛樂(lè)場(chǎng)?！白?、售”一體化策略 利益平衡模型利益平衡模型 核心利益點(diǎn)：1、賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)2、賺取租金3、樹(shù)立經(jīng)營(yíng)品牌核心利益點(diǎn)：1、售價(jià)是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵2、銷(xiāo)售率高、不沉淀利潤(rùn)3、順利開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，保證后續(xù)開(kāi)發(fā) 核心利益點(diǎn)：1、投資保障2、升值空間及穩(wěn)定回報(bào)核心利益點(diǎn)：1、選址-商場(chǎng)能否做旺2、低租金，放水養(yǎng)魚(yú)3、強(qiáng)有力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理管理公司管理公司發(fā)展商發(fā)展商租賃者租賃者（商家）（商家）投資者投資者（買(mǎi)家）（買(mǎi)家）租金補(bǔ)貼投資回報(bào)租金銷(xiāo)售款1、對(duì)于投資者：月供月投資回報(bào)，首期款一次性投資承受能力，回報(bào)穩(wěn)定安全2、對(duì)于租賃者：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)租金

14、，低租金進(jìn)場(chǎng)3、對(duì)于發(fā)展商：售樓款=成本（包含推廣成本）+較好的利潤(rùn)+租金補(bǔ)貼4、對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理公司：租金+管理費(fèi)+租金補(bǔ)貼=投資回報(bào)+公司運(yùn)作費(fèi)用+合理利潤(rùn)利益平衡模型滿足的核心經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系利益平衡模型滿足的核心經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系 項(xiàng)目面臨的重要問(wèn)題：項(xiàng)目面臨的重要問(wèn)題：有鑒于本案將分兩批推出，一期出售、二期出租。因此，一期的操作對(duì)二期有著巨大的影響。我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目一期操作過(guò)程中，有兩點(diǎn)是必須做到的：一、項(xiàng)目銷(xiāo)售一定要成功。二、項(xiàng)目出租經(jīng)營(yíng)一定要成功。這兩點(diǎn)是項(xiàng)目二期成功操作的基礎(chǔ)，我司的租售一體化策略便是針對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行的針對(duì)性策略，通過(guò)一期的租售，對(duì)二期操作起直接的促進(jìn)作用。在制訂這個(gè)策略

15、的過(guò)程中，我司將一些商業(yè)操作模式進(jìn)行了分析，以期找出一種最適合本案的策略。銷(xiāo)售方式舉例及優(yōu)劣勢(shì)分析：銷(xiāo)售方式舉例及優(yōu)劣勢(shì)分析：(1)(1) 直銷(xiāo)直銷(xiāo)直銷(xiāo)是銷(xiāo)售人員直接與目標(biāo)客戶聯(lián)絡(luò)，與目標(biāo)客戶實(shí)行面對(duì)面、一對(duì)一的推銷(xiāo)方法，在項(xiàng)目的目標(biāo)客戶極其鮮明的情形下，采用直銷(xiāo)是最直接、最有效、也是推廣成本最低的行銷(xiāo)手法。實(shí)施直銷(xiāo)辦法的關(guān)鍵是要能夠準(zhǔn)確地找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，有針對(duì)性地進(jìn)行銷(xiāo)售，否則就會(huì)變成毫無(wú)意義的盲目性銷(xiāo)售行動(dòng)。 若主力店實(shí)力雄厚，并愿意購(gòu)買(mǎi)商鋪，采用這種銷(xiāo)售方式。 優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)劣勢(shì)分析： 對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，直銷(xiāo)都是可遇而不可求的。商業(yè)行業(yè)比較注重資產(chǎn)的良好流動(dòng)性，一般不會(huì)采取直

16、接購(gòu)買(mǎi)的方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。但是，對(duì)于升值潛力大的商業(yè)地產(chǎn)，資金實(shí)力雄厚的境內(nèi)外投資公司還是比較感興趣的。如深圳蛇口商業(yè)總公司將南山南城購(gòu)物廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給深圳鴻岳公司，英資太古注資廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)及正大集團(tuán)注資的正佳廣場(chǎng)。雖然說(shuō)直銷(xiāo)能夠迅速回收資金，但是價(jià)格相對(duì)較低，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也喪失了商業(yè)地產(chǎn)升值帶來(lái)的巨大價(jià)值。所以，此種方式往往被運(yùn)用在資金鏈斷裂的項(xiàng)目上，被當(dāng)作是項(xiàng)目的最后一招棋。 （2 2）、整體出租）、整體出租闡述闡述將商鋪整體出租給商家，然后全部劃分成小產(chǎn)權(quán)鋪位，以一定的年回報(bào)率銷(xiāo)售給投資者。若主力店，不愿意購(gòu)買(mǎi)，只希望租賃，采取這種方式優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)劣勢(shì)分析：這種銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售速度快，鋪位的價(jià)

17、格相對(duì)的抬高，但是，租賃商家支付的租金與開(kāi)發(fā)商支付給業(yè)主的回報(bào)存在較大的差距，開(kāi)發(fā)商前些年要背負(fù)著巨大的返租壓力（3 3）保租營(yíng)銷(xiāo)）保租營(yíng)銷(xiāo) 闡述闡述保租營(yíng)銷(xiāo)是指投資者在定購(gòu)商鋪時(shí)，向銀行申請(qǐng)按揭貸款，首期款無(wú)需全額支付，只需支付首期款的一部分（通常是1-2成），然后買(mǎi)家將商鋪委托開(kāi)發(fā)商代理經(jīng)營(yíng)四至五年，開(kāi)發(fā)商應(yīng)付租金用于抵扣買(mǎi)家余下未付的購(gòu)鋪首期款，委托經(jīng)營(yíng)期期滿后開(kāi)發(fā)商將商鋪交回買(mǎi)家自行經(jīng)營(yíng)管理。通常購(gòu)買(mǎi)商鋪可按成交總額的5-6成向銀行申請(qǐng)按揭貸款，余款4-5成作購(gòu)鋪首期款。 優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)劣勢(shì)分析：一方面是為了便于開(kāi)發(fā)商實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，有利于盡快把商場(chǎng)做旺，另一方面讓投資者感覺(jué)有高額回報(bào)，

18、刺激成交，加快商鋪銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)。租金在租鋪時(shí)已付清，不存在開(kāi)發(fā)商的承諾問(wèn)題，投資者風(fēng)險(xiǎn)較低投資者購(gòu)鋪時(shí)不需支付全額購(gòu)鋪款項(xiàng)，可只付保租部分，實(shí)質(zhì)是變相降價(jià)促銷(xiāo)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)較大，若在其保租期內(nèi)，商鋪經(jīng)營(yíng)不佳，則會(huì)產(chǎn)生巨大資金壓力。實(shí)施保租營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商把商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后能否旺場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與麻煩“承包”起來(lái)，先將“生鋪”做成“旺鋪”之后才向買(mǎi)家交還商鋪，免除了買(mǎi)家怕商場(chǎng)的前期經(jīng)營(yíng)不佳的后顧之憂。 （4 4）售后返租）售后返租 返租方式是，投資者買(mǎi)下商鋪后將物業(yè)回租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，租金標(biāo)準(zhǔn)（返還率）一般以成交額的一定比例確定（如每年8%-12%），返租期通常是3年或5年。返租方式適合于以投資者為主要目標(biāo)客戶的項(xiàng)目，是目前最受開(kāi)發(fā)商和投資者歡迎的促銷(xiāo)策略。實(shí)施返租有兩大好處：一方面，投資者收鋪后將租給開(kāi)發(fā)商，有穩(wěn)定的租金收入；另一方面，商鋪由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)有助于做旺商場(chǎng)，返租期滿投資者收回一個(gè)成熟旺鋪。由于返租方式涉嫌變相融資，而且開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)較高，新的房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理?xiàng)l例禁止實(shí)施返租銷(xiāo)售。但在上海和杭州等地基本采用3年8%/年或5年8%/年對(duì)投資者進(jìn)行返租銷(xiāo)售。 基于利益平衡模型得出： 項(xiàng)目銷(xiāo)售方式：項(xiàng)目銷(xiāo)售方式：返租銷(xiāo)售(通過(guò)類(lèi)似變通手法) 項(xiàng)目招商策略：項(xiàng)目招商策略：一定年限內(nèi)，有針對(duì)性低租金招商策略 方案實(shí)施下開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)保