長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)12分布情況（一點(diǎn)三線）一點(diǎn)：火車站；三線：五一路、芙蓉路、韶山路沿線市場(chǎng)特征以酒店式寫字樓、專業(yè)寫字樓為主；酒店式寫字樓是目前市場(chǎng)熱點(diǎn)。公寓式寫字樓專業(yè)寫字樓酒店式寫字樓湖南新聞大廈金源酒店湖南文化大廈維一國(guó)際建鴻達(dá)現(xiàn)代城順天財(cái)富中心亞大時(shí)代新時(shí)空NO.1新世紀(jì)花苑城市之心凱旋國(guó)際華聯(lián)大廈萬達(dá)廣場(chǎng)五一新干線嘉頓新天地平和堂商務(wù)大廈名匯達(dá)廣場(chǎng)聯(lián)合商廈湘域中央湖南財(cái)富中心運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)恒隆國(guó)際第一大道中天廣場(chǎng)曼哈頓新貴通程酒店銀華酒店BOBO國(guó)際佳程大酒店第1頁/共20頁3指標(biāo)指標(biāo)主流水平主流水平點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)建筑高度建筑高度100100米以內(nèi)米以內(nèi)目前長(zhǎng)沙基本沒有超高層寫字樓，在建的除外目前長(zhǎng)沙基本

2、沒有超高層寫字樓，在建的除外建筑面積建筑面積4-54-5萬平米萬平米體量普遍中型體量普遍中型單層面積單層面積1200-15001200-1500平米平米/ /層層偏小的甲級(jí)寫字樓平面偏小的甲級(jí)寫字樓平面標(biāo)準(zhǔn)層層高標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3-3.63.3-3.6米米層高偏低，凈高難以滿足層高偏低，凈高難以滿足2.82.8米的舒適度標(biāo)準(zhǔn)米的舒適度標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)單位面積劃分產(chǎn)權(quán)單位面積劃分主力面積主力面積60-12060-120平米平米受客戶購買力限制影響，面積劃分較小受客戶購買力限制影響，面積劃分較小大堂高度大堂高度多為單層高度（少數(shù)多為單層高度（少數(shù)2 2層通高、個(gè)層通高、個(gè)別別3 3層通高）層通高）普遍尺度局

3、促，中天廣場(chǎng)一枝獨(dú)秀，高度達(dá)普遍尺度局促，中天廣場(chǎng)一枝獨(dú)秀，高度達(dá)1515米（米（3 3層通層通高）高）大堂面積大堂面積多為多為300300平米以內(nèi)平米以內(nèi)普遍狹小，多數(shù)僅滿足出入基本功能，不能彰顯寫字樓品普遍狹小，多數(shù)僅滿足出入基本功能，不能彰顯寫字樓品質(zhì)及形象質(zhì)及形象第2頁/共20頁406年前06年后1、06年以前的中高檔寫字樓入駐情況良好達(dá)90%以上，主要由于租金較低2、06年以后中高端寫字樓入駐率很低不到70%，主要因?yàn)橛捎谧饨鸷兔娣e段，側(cè)面反映客戶群體有限，且物業(yè)更新速度緩慢第3頁/共20頁51.寫字樓正處飛速發(fā)展階段，但智能化、產(chǎn)品創(chuàng)新、新設(shè)計(jì)等理念仍未投入使用。2.物業(yè)服務(wù)不到位

4、。1.專業(yè)化寫字樓和個(gè)性型寫字樓在發(fā)達(dá)地區(qū)已開始進(jìn)行摸索。長(zhǎng)沙在這方面做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，大多數(shù)仍較多考慮地段因素，鮮有顧及其他方面。目前在長(zhǎng)沙市場(chǎng)，商住樓占據(jù)了寫字樓市場(chǎng)的50%以上的比重。主要是硬件和軟件配套上都存在不同程度的不合理性。第4頁/共20頁6項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域規(guī)劃區(qū)規(guī)劃區(qū)寫字樓寫字樓建筑建面建筑建面專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓空間建面空間建面工程進(jìn)度工程進(jìn)度等級(jí)等級(jí)保利南湖廣場(chǎng)天心區(qū)南湖新城10萬5萬在售超甲級(jí)（200米）華遠(yuǎn)金外灘芙蓉區(qū)五一廣場(chǎng)13.15萬6萬在售超甲級(jí)（198米）萬達(dá)廣場(chǎng)開福區(qū)五一廣場(chǎng)21萬10萬在售超甲級(jí)（200米）泊富廣場(chǎng)開福區(qū) 五一商務(wù)區(qū)9.7萬 6萬 在售超甲級(jí)（

5、228米）國(guó)際金融中心 芙蓉區(qū)五一商務(wù)區(qū)20萬 10萬 籌建5A世茂濱江 岳麓區(qū)濱江新城12萬6萬在建超甲級(jí)（240米）綠地濱江岳麓區(qū) 濱江新城 在建超甲級(jí)第5頁/共20頁7主題化： 專門針對(duì)高新科技、金融、文 化、旅游產(chǎn)業(yè)的主題式辦公樓個(gè)性化： 室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套 方面強(qiáng)調(diào)個(gè)性特色自由無柱辦公空間可依客戶要求，上下層增設(shè)可拆卸樓板，適合不同功能組合和空間布置生態(tài)化：節(jié)能玻璃外遮陽設(shè)計(jì)設(shè)置雨水貯集利用系統(tǒng)引入共享綠化平臺(tái)人性化： 共享性極強(qiáng)的新型辦公形態(tài) 寫字樓凈高2.652.75米，1012米的最佳進(jìn)深，四面采光、周邊景致盡收眼底第6頁/共20頁8地段價(jià)值：位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗鄰

6、王陵公園，背枕銀洲渡假村，眺望橘子洲頭區(qū)位價(jià)值：鐵路、公路、航空、水運(yùn)交通四通八達(dá)；地屬長(zhǎng)沙中心地域，至火車站10公里，至黃花機(jī)場(chǎng)30公里；位于過江遂道的出口處；毗鄰地鐵二號(hào)線；地標(biāo)價(jià)值：區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑: 來源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保； 前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì): 打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài),帶動(dòng)智能寫字樓未來發(fā)展； 高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對(duì)應(yīng)高端客群，突出企業(yè)品牌形； 品牌價(jià)值： 萬達(dá)雄厚的實(shí)力與良好的聲譽(yù)； 豐富商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)； 高端的物業(yè)服務(wù)；第7頁/共20頁9第8頁/共20頁10項(xiàng)目名稱樓層規(guī)劃硬件設(shè)施優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1 1、毗鄰湘江和市中心，城市標(biāo)志性強(qiáng)，凸顯王者氣派；、毗鄰湘江和市中

7、心，城市標(biāo)志性強(qiáng)，凸顯王者氣派；2 2、規(guī)模恢弘、規(guī)?；趾耄菏袇^(qū)僅有，配套齊全；3、業(yè)態(tài)組合：國(guó)際購物中心、高級(jí)酒店、室內(nèi)商業(yè)步行街、超高層寫子樓（42層）、景觀豪宅、風(fēng)情酒吧街4、實(shí)力雄厚，品牌效應(yīng)巨大；5、室內(nèi)外硬件達(dá)奢華級(jí)水平；6、開發(fā)速度非?？?，訂單式的開發(fā)模式快速復(fù)制開發(fā)速度非常快，訂單式的開發(fā)模式快速復(fù)制 ；7、產(chǎn)品模式：訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，租售率超過80%以上，得到市場(chǎng)較高認(rèn)可；8、政府層面的政策支持劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、距離中心地鐵站和公交站較遠(yuǎn)，增加交通的機(jī)會(huì)成本2、毗鄰的中山路路面狹窄，交通壓力較大3、價(jià)位偏高，本地客源較少，造成營(yíng)銷成本和營(yíng)銷難度非常高5、附近老居民區(qū)對(duì)項(xiàng)目形象

8、有一定影響第9頁/共20頁11透明玻璃中空外墻網(wǎng)絡(luò)地板走道玻璃隔斷TOTO潔具p占地面積: 18741.4平方米 p建筑面積: 230000.0平方米p主力面積：200-400平米p層高：26層，3.6米層高p配置：中央空調(diào)、日立電梯、5A智能安全防護(hù)系統(tǒng)、24小時(shí)熱水（單梯服務(wù)面積僅5000平方米）p租金：3.5元/天平p物管：浙江綠城 3.5元/月平p停車場(chǎng)：地下停車場(chǎng)688位p大堂：800平，15米挑高p入駐率：60%優(yōu)越地理位置、獨(dú)特外立面造型設(shè)計(jì)、當(dāng)年全市最高端硬件配置使其成為最耀眼專業(yè)寫字樓明星。第10頁/共20頁12這里地理位置好、我們一直想在這一塊建自己的辦公樓，但是一直沒找到

9、，正好中天這個(gè)形象和物管都比較到位，符合我們的需求，就是價(jià)格貴了點(diǎn)、不過還可以接受。 招商銀行股份有限公司長(zhǎng)沙分行第11頁/共20頁13項(xiàng)目名稱樓層規(guī)劃硬件設(shè)施優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1 1、位置絕佳、位置絕佳：交通便捷，購物、娛樂、休閑等舉步即達(dá)；2 2、規(guī)模大、規(guī)模大：中心區(qū)罕有，配套齊全；3、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，標(biāo)志感強(qiáng)；4、開發(fā)商實(shí)力雄厚，品牌效應(yīng)佳；5、管理服務(wù)一流； 6、5A級(jí)智能化、中央空調(diào)、直飲水、名牌電梯、雙層中空玻璃幕墻等硬件一流；7、寫字樓空間組合靈活；8、豪華大堂，挑高15米，3.6米層高，更舒暢更自如劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、容積率高，使用率較低2、占地面積小，綠化少3、開發(fā)成本高

10、，價(jià)位偏高4、附近老居民區(qū)比較雜亂，對(duì)項(xiàng)目形象有一定影響第12頁/共20頁14從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，酒店式寫字樓相比專業(yè)寫字樓擁有更大的市場(chǎng)發(fā)展空間，項(xiàng)目規(guī)模和層次進(jìn)一步提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化。酒店式寫字樓：優(yōu)點(diǎn)：1、氣勢(shì)恢宏；2、服務(wù)到位；3、配套齊全；4、項(xiàng)目規(guī)模較大。專業(yè)寫字樓優(yōu)勢(shì)：1、專業(yè)寫字樓形象好；2、硬件領(lǐng)先，辦公配套設(shè)施相對(duì)較齊全；3、物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良。酒店式寫字樓：缺點(diǎn)：1、租賃及管理費(fèi)用高；2、一般都不售，客戶無自主權(quán)。專業(yè)寫字樓缺點(diǎn)：1、生活配套不是非常齊全；2 、項(xiàng)目較小，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力不夠。第13頁/共20頁15完整的高端物業(yè)組合完整的高端物業(yè)組合+大平層戶型大平層戶型+豪

11、華精豪華精裝修裝修+優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)+高端物業(yè)形象打造高端物業(yè)形象打造+高性價(jià)比，高性價(jià)比，n通過高端活動(dòng)通過高端活動(dòng)+線上推廣鋪排線上推廣鋪排+針對(duì)性渠道針對(duì)性渠道拓展，迅速積累客戶，帶來開盤熱銷拓展，迅速積累客戶，帶來開盤熱銷第14頁/共20頁16寫字樓的目標(biāo)客戶群主要分為兩類：一類是投資客；一類是自用客戶。投資客戶：主要來自本地及周邊地區(qū)，也有來至包括江浙一代的外省客戶。自用客戶：主要來之三個(gè)方面 ：一是具有雄厚實(shí)力和發(fā)展歷史的境內(nèi)外大中型公司企業(yè) ；二是成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)；三是政府及國(guó)有機(jī)構(gòu)。第15頁/共20頁17客戶類別客戶類別客戶范圍客戶范圍需需 求求 分分 析析A A大中

12、型公司企業(yè)注重形象與檔次，要求高標(biāo)準(zhǔn)配套，費(fèi)用問題不大，購買比例高B B中小企業(yè)注重形象，要求一定檔次與基本配套，看重費(fèi)用，租用比例高CC政府及國(guó)有機(jī)構(gòu)注重形象與檔次，要求高標(biāo)準(zhǔn)配套，要靠近辦事區(qū)域，費(fèi)用問題不大，購買比例較高D D投資客投資意識(shí)很強(qiáng)，看重區(qū)域未來升值潛力，重視對(duì)項(xiàng)目的檔次和品味寫字樓的目標(biāo)客戶群主要分為兩類：一類是投資客；一類是自用客戶。投資客戶：主要來自本地及周邊地區(qū)，也有來至包括江浙一代的外省客戶。自用客戶：主要來之三個(gè)方面 ：一是具有雄厚實(shí)力和發(fā)展歷史的境內(nèi)外大中型公司企業(yè) ；二是成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)；三是政府及國(guó)有機(jī)構(gòu)。第16頁/共20頁18第17頁/共20頁19第18頁/共20頁20價(jià)格承接能力：2009年下半年開始，經(jīng)濟(jì)的快速回暖吸引了大量公司和個(gè)人通過購買寫字樓拓展和投資，擁有財(cái)力雄厚國(guó)的內(nèi)企業(yè)越來越多選擇購買寫字樓在廣州地區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展，客戶的多樣性特征逐漸顯現(xiàn)，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，目前珠江新城區(qū)寫字樓的價(jià)格承接能力在23,00