第三章 建筑市場及其運行機制

1、3.1 建筑市場概述3.2 我國建筑市場的資質管理3.3 國際建筑市場概括3.4 建筑市場的運行機制3.5 建筑業(yè)和固定資產投資、房地產業(yè)的關系上篇 建筑經濟導讀第3章 建筑市場及其運行機制3.1 3.1 建筑市場概述主要內容： 建筑市場的概念 我國建筑市場的建立與發(fā)展 我國的建設管理體制 政府對建筑市場的管理范圍和內容3.1 建筑市場概述3.1.1 建筑市場含義 建筑市場從角度定義為 建筑市場從角度定義為 建筑市場是一個市場體系，包括勘察設計市場、建筑產品市場、生產資料市場、勞動力市場、資金市場和技術市場等 。 建筑市場是由建筑產品、建筑生產活動、與建筑生產活動有關的機構組成的空間。 建筑市

2、場的內涵包括： （1）由業(yè)主、承包商和為工程建設服務的中介組織構成的； （2）不同形態(tài)的建筑產品（服務）構成的； （3）在價值規(guī)律的作用下，以招標、投標為主要形式的競爭來調節(jié)市場供求的； （4）保證建筑市場正常運行的； （5）為工程建設提供專業(yè)服務的； （6）與建設行業(yè)相關的； （7）保證市場秩序、保護主體合法權益的。3.1.1 建筑市場含義3.1.2 建筑市場的運行特點 與一般市場相比，建筑市場有許多特點，主要表現(xiàn)以下幾個方面：建筑產品由需求者向供給者進行預先訂貨式的交易由建筑由建筑產品的固定性和多樣性決定。產品的固定性和多樣性決定。建筑產品的交易持續(xù)時間長建筑產品生產周期長、價值巨建筑產品

3、生產周期長、價值巨大大建筑市場顯著的地區(qū)性 由建筑產品的固定性決定由建筑產品的固定性決定建筑市場風險大從建筑產品供給者方面來看，其風險表現(xiàn)在：從建筑產品供給者方面來看，其風險表現(xiàn)在：定價風險定價風險 生產風險生產風險從建筑產品需求者方面來看，其風險表現(xiàn)在：從建筑產品需求者方面來看，其風險表現(xiàn)在：價格與質量的矛盾價格與質量的矛盾價格與交貨時間的矛盾價格與交貨時間的矛盾預付工程款的風險預付工程款的風險建筑市場沒有商業(yè)中介，而由建筑產品需求者和生產者直接進行交易活動。 建筑市場的競爭較為激烈。3.1.2建筑市場的運行特點3.1.3 建筑市場與信息不對稱 建筑市場經濟人 建筑市場參與者（1）業(yè)主方（2

4、）勘察、設計、施工單位（3）監(jiān)理單位及咨詢等中介機構（4）政府管理部門 建筑市場信息不對稱分析（1）政府部門與業(yè)主方、施工單位、監(jiān)理單位之間的信息不對稱（2）業(yè)主方與監(jiān)理單位之間的信息不對稱（3）施工單位與監(jiān)理單位之間的信息不對稱（4）業(yè)主方與施工單位之間的信息不對稱3.1.4 建筑市場體系建筑市場經過近幾年來的發(fā)展已形成由發(fā)包人、承包人、咨詢服務機構和市場組織管理者組成的市場主體；以建筑產品和建筑生產過程為對象組成的市場客體；以招投標為主要交易形式的市場競爭機制；以資質管理為主要內容的市場監(jiān)督管理體系；以及我國特有的有形建筑市場等。這構成了完整的建筑市場體系，如圖所示：建筑市場體系建筑市場體

5、系市場主體市場主體市場客體市場客體 發(fā)包人（建設單位）發(fā)包人（建設單位）承包人承包人 咨詢服務機構咨詢服務機構市場組織管理者市場組織管理者有形建筑市場有形建筑市場無形建筑市場無形建筑市場建筑物建筑物構筑物構筑物 技術服務技術服務 場所服務場所服務 圖圖1.1 1.1 建筑市場體系建筑市場體系3.1.5我國建筑市場的建立與發(fā)展 改革開放以前 工程建設任務由行政管理部門分配，建筑產品價格由國家規(guī)定，無所謂建筑市場。 改革開放以后 隨著我國社會主義市場經濟的建立、發(fā)展與完善，建筑市場也經歷著一個從培育、建立到逐漸完善的發(fā)展過程。3.1.6我國的建設管理體制我國的建設管理體制我國的建設管理體制是我國的

6、建設管理體制是建立在社會主義公有制基建立在社會主義公有制基礎之上礎之上的。的。l 計劃經濟時期計劃經濟時期政府部門通過行政手段管理企政府部門通過行政手段管理企業(yè)和企業(yè)行為，一些基礎設施部門則形成了所謂業(yè)和企業(yè)行為，一些基礎設施部門則形成了所謂的行業(yè)壟斷。的行業(yè)壟斷。l 改革開放以后改革開放以后分行業(yè)管理的格局基本沒有改分行業(yè)管理的格局基本沒有改變，各部委均有本行業(yè)關于建設管理的規(guī)章制度，變，各部委均有本行業(yè)關于建設管理的規(guī)章制度，形成對建筑市場的分割，逐步從部門管理轉變?yōu)樾纬蓪ㄖ袌龅姆指?，逐步從部門管理轉變?yōu)樾袠I(yè)管理。行業(yè)管理。l 黨的十五大之后黨的十五大之后建設管理體制逐步建立建設管理體

7、制逐步建立3.1.7.政府對建筑市場的管理范圍和內容政府對建筑市場的管理范圍和內容 建設項目根據(jù)資金來源的不同可分為兩類：建設項目根據(jù)資金來源的不同可分為兩類：公共投公共投資項目和私人投資項目資項目和私人投資項目。前者是代表公共意愿的政府。前者是代表公共意愿的政府行為，后者則是個人行為。行為，后者則是個人行為。 對于公共投資項目，政府既是業(yè)主，又是管理者對于公共投資項目，政府既是業(yè)主，又是管理者。以不損害納稅人收益和保證公務員廉潔為出發(fā)點，。以不損害納稅人收益和保證公務員廉潔為出發(fā)點，通常規(guī)定，此類投資項目除了遵守一般法律外還必須通常規(guī)定，此類投資項目除了遵守一般法律外還必須公開進行招投標，并

8、保證項目實施過程的透明。公開進行招投標，并保證項目實施過程的透明。 對于私人投資項目，一般只要求其在實施過程中對于私人投資項目，一般只要求其在實施過程中遵守有關環(huán)境保護、規(guī)劃、安全生產等方面的法律規(guī)遵守有關環(huán)境保護、規(guī)劃、安全生產等方面的法律規(guī)定，對是否進行招投標不做強行規(guī)定。定，對是否進行招投標不做強行規(guī)定。不同國家由于體制的差異，建設行政主管部門的設置不不同國家由于體制的差異，建設行政主管部門的設置不同，同，管理范圍和管理內容管理范圍和管理內容也各不相同，但綜合各國的情也各不相同，但綜合各國的情況，可以發(fā)現(xiàn)一定的共性，大致包括以下幾個方面：況，可以發(fā)現(xiàn)一定的共性，大致包括以下幾個方面：l制

9、定建筑法律、法規(guī)制定建筑法律、法規(guī)l制定建筑規(guī)范與標準（國外大多由行業(yè)協(xié)會或專業(yè)組織編制定建筑規(guī)范與標準（國外大多由行業(yè)協(xié)會或專業(yè)組織編制）制）l對承包商、專業(yè)人員的資質管理對承包商、專業(yè)人員的資質管理l安全和質量管理（國外主要通過專業(yè)人員或機構進行監(jiān)督安全和質量管理（國外主要通過專業(yè)人員或機構進行監(jiān)督檢查）檢查）l行業(yè)資料統(tǒng)計行業(yè)資料統(tǒng)計l公共工程管理公共工程管理l國際合作和開拓國際市場國際合作和開拓國際市場BACK3.1.8 建筑市場的主體和客體建筑市場的主體和客體建筑市場交易貫穿于建筑市場的全過程建筑市場交易貫穿于建筑市場的全過程l 參與建筑生產交易過程的各方即構成建筑參與建筑生產交易過

10、程的各方即構成建筑市場的市場的主體主體。l 作為不同階段的生產成果和交易內容的各作為不同階段的生產成果和交易內容的各種形態(tài)的建筑產品、工程設施與設備、構種形態(tài)的建筑產品、工程設施與設備、構配件，以及各種圖紙和報告等非物化的勞配件，以及各種圖紙和報告等非物化的勞動則構成建筑市場的動則構成建筑市場的客體客體。 項目業(yè)主 項目使用者 研究單位 設計單位 施工單位 材料設備供應商 建設工程監(jiān)理、咨詢等社會中介機構 政府主管與質量監(jiān)督單位 質量檢測單位 配套設施建設單位（1）建筑市場的主體：）建筑市場的主體：1）業(yè)主 業(yè)主是指既有某項工程建設需求，又具有該項工程建業(yè)主是指既有某項工程建設需求，又具有該項

11、工程建設資金和各種準建手續(xù)，在建筑市場中發(fā)包工程建設的設資金和各種準建手續(xù)，在建筑市場中發(fā)包工程建設的勘勘察、設計、施工任務察、設計、施工任務，并最終得到建筑產品的，并最終得到建筑產品的政府部門、政府部門、企事業(yè)單位或個人企事業(yè)單位或個人。 在我國，業(yè)主也稱為建設單位，只有在發(fā)包工程或組在我國，業(yè)主也稱為建設單位，只有在發(fā)包工程或組織工程建設時才成為市場主體，故又稱為發(fā)包人或招標人。織工程建設時才成為市場主體，故又稱為發(fā)包人或招標人。因此，業(yè)主方作為市場主體具有不確定性。因此，業(yè)主方作為市場主體具有不確定性。 項目業(yè)主的產生，主要有項目業(yè)主的產生，主要有3種方式：種方式： 業(yè)主即原企業(yè)或單位業(yè)

12、主即原企業(yè)或單位 企業(yè)或機關、事業(yè)單位投企業(yè)或機關、事業(yè)單位投資的新建、擴建、改建工程，則該企業(yè)或單位即為項目資的新建、擴建、改建工程，則該企業(yè)或單位即為項目業(yè)主；業(yè)主； 業(yè)主是聯(lián)合投資董事會業(yè)主是聯(lián)合投資董事會 由不同投資方參股或共由不同投資方參股或共同投資的項目，則業(yè)主是共同投資方組成的董事會或管同投資的項目，則業(yè)主是共同投資方組成的董事會或管理委員會；理委員會； 業(yè)主是各類開發(fā)公司業(yè)主是各類開發(fā)公司 開發(fā)公司自行融資或由投開發(fā)公司自行融資或由投資方協(xié)商組建或委托開發(fā)的工程公司也可成為業(yè)主。資方協(xié)商組建或委托開發(fā)的工程公司也可成為業(yè)主。業(yè)主在項目建設過程的主要職能是：l建設項目可行性研究與

13、決策建設項目可行性研究與決策l建設項目的資金籌措與管理建設項目的資金籌措與管理l建設項目的招標與合同管理建設項目的招標與合同管理l建設項目的施工與質量管理建設項目的施工與質量管理l建設項目的竣工驗收和試運行建設項目的竣工驗收和試運行l(wèi)建設項目的統(tǒng)計及文檔管理建設項目的統(tǒng)計及文檔管理2）承包商l 承包商是指擁有一定數(shù)量的建筑裝備、流動資金、工程是指擁有一定數(shù)量的建筑裝備、流動資金、工程技術經濟管理人員，取得建設資質證書和營業(yè)執(zhí)照的，能技術經濟管理人員，取得建設資質證書和營業(yè)執(zhí)照的，能夠按照業(yè)主要求提供不同形態(tài)的建筑產品并最終得到相應夠按照業(yè)主要求提供不同形態(tài)的建筑產品并最終得到相應工程價款的施工

14、企業(yè)。工程價款的施工企業(yè)。l承包商可分為不同的專業(yè)，如建筑、水電、鐵路、市政承包商可分為不同的專業(yè)，如建筑、水電、鐵路、市政工程等專業(yè)公司。工程等專業(yè)公司。l按照承包方式，也可分為施工總承包商和專業(yè)分包商。按照承包方式，也可分為施工總承包商和專業(yè)分包商。 v承包商應具備的條件 相對于業(yè)主，承包商作為建設市場主體是長期和持續(xù)相對于業(yè)主，承包商作為建設市場主體是長期和持續(xù)存在的，因此，無論是國內還是按國際慣例，對承包商一存在的，因此，無論是國內還是按國際慣例，對承包商一般都要實行從業(yè)資格管理。般都要實行從業(yè)資格管理。承包商從事建設生產，一般需具備承包商從事建設生產，一般需具備4個方面的條件：個方面

15、的條件：l 擁有符合國家規(guī)定的注冊資本；擁有符合國家規(guī)定的注冊資本；l 擁有與其資質等級相適應且具有注冊執(zhí)業(yè)資格的專擁有與其資質等級相適應且具有注冊執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術和管理人員；業(yè)技術和管理人員；l 有從事相應建筑活動所應有的技術裝備；有從事相應建筑活動所應有的技術裝備；l 經資格審查合格，已取得資質證書和營業(yè)執(zhí)照，并經資格審查合格，已取得資質證書和營業(yè)執(zhí)照，并在批準的范圍內承包。在批準的范圍內承包。 在市場經濟條件下，施工企（承包商）需要通過市場競爭（投標）取得施工項目，需要依靠自身的實力去贏得市場。承包商的實力包括4個方面： 技術方面的實力:有精通本行的工程師、造價師、經濟師、會計師、項目

16、經理、合同管理人員、機械施工設備、施工經驗 經濟方面的實力:具有周轉資金、設備資金、承擔風險資金；國際過程還需要籌集外匯能力 管理方面的實力:具有成本控制能力及施工管理方法 信譽方面的實力:保證工程質量、安全、工期、文明施工、合同履約v承包商的實力 承包商在參加工程投標，必須根據(jù)企業(yè)的施工力量、機承包商在參加工程投標，必須根據(jù)企業(yè)的施工力量、機械裝備、技術力量、施工經驗等方面的條件，選擇適械裝備、技術力量、施工經驗等方面的條件，選擇適于發(fā)揮自己優(yōu)勢的項目，做到揚長避短，避免給企業(yè)于發(fā)揮自己優(yōu)勢的項目，做到揚長避短，避免給企業(yè)帶來不必要的風險和損失。帶來不必要的風險和損失。3）工程咨詢服務機構

17、工程咨詢服務機構工程咨詢服務機構是指具有一定注冊資金和工程技術、是指具有一定注冊資金和工程技術、經濟管理人員，取得建設咨詢證書和營業(yè)執(zhí)照，能對工程經濟管理人員，取得建設咨詢證書和營業(yè)執(zhí)照，能對工程建設提供估算測量、管理咨詢、建設監(jiān)理等建設提供估算測量、管理咨詢、建設監(jiān)理等智力型智力型服務并服務并獲取相應費用的企業(yè)。獲取相應費用的企業(yè)。 工程咨詢服務包括：勘察設計、工程造價（測量）、勘察設計、工程造價（測量）、工程管理、招標代理、工程監(jiān)理等。工程管理、招標代理、工程監(jiān)理等。 這類服務企業(yè)主要是向業(yè)主提供咨詢和管理服務，彌補業(yè)主對工程建設過程不熟悉的缺陷。這種機構在國際上一般稱為咨詢公司。 在我國

18、，目前數(shù)量最多并有明確資質標準的是工程設在我國，目前數(shù)量最多并有明確資質標準的是工程設計院、工程監(jiān)理公司和工程造價（工程測量）事務所。計院、工程監(jiān)理公司和工程造價（工程測量）事務所。招標代理、工程管理和其他咨詢類企業(yè)近年來也有發(fā)招標代理、工程管理和其他咨詢類企業(yè)近年來也有發(fā)展。展。 咨詢單位雖然不是工程承發(fā)包的當事人，但其受業(yè)主咨詢單位雖然不是工程承發(fā)包的當事人，但其受業(yè)主聘用，對項目的實施負有相當重要的責任。此外，咨詢單聘用，對項目的實施負有相當重要的責任。此外，咨詢單位還因其獨特的職業(yè)特點和在項目實施中所處的地位要承位還因其獨特的職業(yè)特點和在項目實施中所處的地位要承擔其自身的風險。擔其自身

19、的風險。 咨詢單位的風險主要來自3個方面： a.來自業(yè)主的風險l業(yè)主希望少花錢、多辦事l可行性研究缺乏嚴肅性 l盲目干預b.來自承包商的風險l承包商缺乏職業(yè)道德l承包商素質太差l承包商投標不誠實 c.來自職業(yè)責任的風險l設計錯誤或不完善 l投資概算和預算不準確l自身能力和水平不適應(2) 建筑市場的客體 建筑市場的客體，一般稱為建筑產品，是建筑建筑市場的客體，一般稱為建筑產品，是建筑市場的交易對象，既包括有形建筑產品，也包括市場的交易對象，既包括有形建筑產品，也包括無形建筑產品無形建筑產品各類智力型服務。各類智力型服務。建筑產品在不同的生產交易階段表現(xiàn)為不同的形態(tài)?？梢允亲稍儓蟾妗⒖辈靾蟾?、設

20、計方案、施工圖紙、混凝土構件和房屋。臨沂太平洋國際廣場項目巖土工程勘察 設計方案施工圖紙混凝土構建房屋房屋3.2 我國建筑市場的資質管理 為保證建設工程的質量和安全，對從事建設為保證建設工程的質量和安全，對從事建設活動的單位和專業(yè)技術人員必須實行從業(yè)資格審活動的單位和專業(yè)技術人員必須實行從業(yè)資格審查，建立資質管理制度。查，建立資質管理制度。 建筑市場中的資質管理包括兩類：一類是對建筑市場中的資質管理包括兩類：一類是對從業(yè)企業(yè)的資質管理；另一類是對專業(yè)人員的資從業(yè)企業(yè)的資質管理；另一類是對專業(yè)人員的資格管理。格管理。在資質管理上，我國和歐美等發(fā)達國家有很大差別，我國在資質管理上，我國和歐美等發(fā)達

21、國家有很大差別，我國側重對從業(yè)企業(yè)的資質管理，發(fā)達國家側重對專業(yè)人員的側重對從業(yè)企業(yè)的資質管理，發(fā)達國家側重對專業(yè)人員的從業(yè)資格管理。近年來，對專業(yè)人員的從業(yè)資格管理在我從業(yè)資格管理。近年來，對專業(yè)人員的從業(yè)資格管理在我國也開始得到重視。國也開始得到重視。3.2.1從業(yè)企業(yè)的資質管理我國我國建筑法建筑法規(guī)定：對從事建筑活動規(guī)定：對從事建筑活動的施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工的施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監(jiān)理單位實行資質管理。程監(jiān)理單位實行資質管理。(1)承辦商資質承辦商資質1)企業(yè)規(guī)模 企業(yè)規(guī)模的大小是生產能力（包括勞動力、生產設備、企業(yè)規(guī)模的大小是生產能力（包括勞動力、生產設備、管理

22、能力、資金能力等）在生產單位集中程度的反映。國管理能力、資金能力等）在生產單位集中程度的反映。國際上通常將企業(yè)按規(guī)模劃分為大、中、小際上通常將企業(yè)按規(guī)模劃分為大、中、小3 3個類別。個類別。 合理的施工企業(yè)規(guī)模合理的施工企業(yè)規(guī)模是取得良好經濟效益的主要條是取得良好經濟效益的主要條件，從整個建筑市場角度看，這也能形成較為合理的件，從整個建筑市場角度看，這也能形成較為合理的分工。分工。在西方發(fā)達國家，承包商多數(shù)為中、小型施工企業(yè)，容在西方發(fā)達國家，承包商多數(shù)為中、小型施工企業(yè)，容納就業(yè)人數(shù)很多；大型施工企業(yè)比例很少，一般不超過納就業(yè)人數(shù)很多；大型施工企業(yè)比例很少，一般不超過1%，就業(yè)人數(shù)很少，但在

23、建筑生產領域中卻占有主導地，就業(yè)人數(shù)很少，但在建筑生產領域中卻占有主導地位。位。2）大、中、小型施工企業(yè)在建筑市場中的定位l中、小型企業(yè)存在有利于建筑工程體系專業(yè)化和階段化中、小型企業(yè)存在有利于建筑工程體系專業(yè)化和階段化的發(fā)展，有利于提高工人的技術水平和熟練程度的發(fā)展，有利于提高工人的技術水平和熟練程度。l大型企業(yè)資金雄厚，技術裝備水平高，擁有較為合理的施大型企業(yè)資金雄厚，技術裝備水平高，擁有較為合理的施工機械系列。同時大型施工企業(yè)的管理水平較高，具有掌工機械系列。同時大型施工企業(yè)的管理水平較高，具有掌握多種高新施工技術和施工工藝的能力，可承擔大、中、握多種高新施工技術和施工工藝的能力，可承擔

24、大、中、小型各類項目的建設，在建筑市場中處于中承包的地位。小型各類項目的建設，在建筑市場中處于中承包的地位。3）承包商資質管理 亞洲國家包括日本、韓國、新加坡，以及我國的香港、亞洲國家包括日本、韓國、新加坡，以及我國的香港、臺灣地區(qū)均對承包商資質的評定有著嚴格的規(guī)定，按照其臺灣地區(qū)均對承包商資質的評定有著嚴格的規(guī)定，按照其擁有擁有注冊資本注冊資本、專業(yè)技術員專業(yè)技術員、技術裝備技術裝備和和已完成建筑工程已完成建筑工程的業(yè)績的業(yè)績等資質條件，將承包商按工程專業(yè)分為不同的資質等資質條件，將承包商按工程專業(yè)分為不同的資質等級。等級。 承包商承擔工程必須與其評審的資質等級和專業(yè)范承包商承擔工程必須與其

25、評審的資質等級和專業(yè)范圍相一致。圍相一致。我國香港特別行政區(qū)按工程性質將承包我國香港特別行政區(qū)按工程性質將承包商分為建筑、道路、土石方、水務和海商分為建筑、道路、土石方、水務和海事事5類專業(yè)。類專業(yè)。A級（牌）企業(yè)可承級（牌）企業(yè)可承2000萬元以下的工程；萬元以下的工程；B級（牌）企業(yè)可承級（牌）企業(yè)可承擔擔5000萬元以下的工程；萬元以下的工程；C級（牌）企級（牌）企業(yè)可承擔任何價值的工程。業(yè)可承擔任何價值的工程。日本將承包商分為總承包商和分包商日本將承包商分為總承包商和分包商2個等級。對總承包商只分為個等級。對總承包商只分為2個專業(yè)，個專業(yè)，即建筑工程和土木工程；對分包商則劃即建筑工程和

26、土木工程；對分包商則劃分了幾十個專業(yè)。分了幾十個專業(yè)。在歐美國家則沒有對承包商資質的評定在歐美國家則沒有對承包商資質的評定制度，在工程發(fā)包是由業(yè)主對承包商的制度，在工程發(fā)包是由業(yè)主對承包商的承包能力進行審查。承包能力進行審查。(2）工程咨詢單位資質 1 1）工程咨詢的性質與工作內容）工程咨詢的性質與工作內容v 國際上把工程咨詢分為國際上把工程咨詢分為2 2類：一類是類：一類是技術咨詢技術咨詢，另一類是，另一類是管管理咨詢理咨詢。工程設計屬于技術咨詢，項目管理則屬于管理咨詢。工程設計屬于技術咨詢，項目管理則屬于管理咨詢。v工程咨詢工程咨詢的工作內容一般包括：的工作內容一般包括：可行性研究、工程設

27、計、可行性研究、工程設計、工程測量、項目管理、專業(yè)技術咨詢工程測量、項目管理、專業(yè)技術咨詢等。等。2 2）工程項目管理）工程項目管理 發(fā)達國家的項目管理咨詢服務內容包括發(fā)達國家的項目管理咨詢服務內容包括設計準備階設計準備階段、設計階段、施工階段、動用前準備階段和保修階段段、設計階段、施工階段、動用前準備階段和保修階段共共5 5個階段，各階段要做投資控制、進度控制、質量控個階段，各階段要做投資控制、進度控制、質量控制、合同管理、組織協(xié)調和信息管理制、合同管理、組織協(xié)調和信息管理6 6個方面工作。個方面工作。 而我國的工程監(jiān)理主要是施工階段的監(jiān)理，且大而我國的工程監(jiān)理主要是施工階段的監(jiān)理，且大多只

28、注重質量控制，與項目管理咨詢相差甚遠。多只注重質量控制，與項目管理咨詢相差甚遠。3 3）咨詢單位資質管理）咨詢單位資質管理 工程咨詢單位的資質評定條件包括工程咨詢單位的資質評定條件包括注冊資金、專業(yè)技注冊資金、專業(yè)技術人員術人員和和業(yè)績業(yè)績3 3個方面的內容，不同資質等級的標準均有個方面的內容，不同資質等級的標準均有具體規(guī)定。具體規(guī)定。 我國已明確資質等級評定條件的有：勘察設計、工我國已明確資質等級評定條件的有：勘察設計、工程監(jiān)理、工程造價、招標代理等咨詢專業(yè)。程監(jiān)理、工程造價、招標代理等咨詢專業(yè)。例如，監(jiān)理單位劃分為例如，監(jiān)理單位劃分為3個等級：丙級監(jiān)理單位可承擔個等級：丙級監(jiān)理單位可承擔本

29、地區(qū)、本部門的三等工程；乙級監(jiān)理單位可承擔本地本地區(qū)、本部門的三等工程；乙級監(jiān)理單位可承擔本地區(qū)、本部門的二、三等工程；甲級監(jiān)理單位可承擔跨地區(qū)、本部門的二、三等工程；甲級監(jiān)理單位可承擔跨地區(qū)、跨部門的一、二、三等工程。區(qū)、跨部門的一、二、三等工程。3.2.2專業(yè)人員資格管理 在建筑市場中，把具有從事工程咨詢資格的專業(yè)工程師成為專業(yè)人員。 1 1）專業(yè)人員的責任）專業(yè)人員的責任 專業(yè)人員的工作是利用他們的知識和技能為項目業(yè)主提供咨詢服務。專業(yè)人員的工作是利用他們的知識和技能為項目業(yè)主提供咨詢服務。只對他提供的咨詢活動所造成的直接后果負責。只對他提供的咨詢活動所造成的直接后果負責。國際上專業(yè)人員

30、一般以購買專業(yè)責任保險的形式來承擔因工作失誤造國際上專業(yè)人員一般以購買專業(yè)責任保險的形式來承擔因工作失誤造成的經濟風險。成的經濟風險。 2 2）專業(yè)人員組織）專業(yè)人員組織 一般情況下，專業(yè)工程師要成為專業(yè)人員，首先要通過由專業(yè)人員一般情況下，專業(yè)工程師要成為專業(yè)人員，首先要通過由專業(yè)人員組織的考試才能取得專業(yè)人員資格。同時，各國的專業(yè)人員組織均對專組織的考試才能取得專業(yè)人員資格。同時，各國的專業(yè)人員組織均對專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為規(guī)定了嚴格的職業(yè)道德標準。業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為規(guī)定了嚴格的職業(yè)道德標準。專業(yè)人員組織專業(yè)人員組織對專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進行監(jiān)督管理。對專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進行監(jiān)督管理。發(fā)達國家有著

31、“小政府、大協(xié)會”之稱，專業(yè)協(xié)會與政府和專業(yè)人員的相互關系如下圖所示：政政 府府專業(yè)人員專業(yè)人員生產企業(yè)生產企業(yè)建筑產品建筑產品專業(yè)人員組織（學會）專業(yè)人員組織（學會）監(jiān)督管理監(jiān)督管理認可認可注冊注冊考試認證考試認證認可認可監(jiān)督管理監(jiān)督管理圖圖1.4 專業(yè)人員及組織在建筑市場管理中的關系專業(yè)人員及組織在建筑市場管理中的關系 3 3）專業(yè)人員的資格審查）專業(yè)人員的資格審查 由于各國情況不同，專業(yè)人員的資格有的由學會或協(xié)會負由于各國情況不同，專業(yè)人員的資格有的由學會或協(xié)會負責（以歐洲一些國家為代表）授予和管理，有的由政府負責確責（以歐洲一些國家為代表）授予和管理，有的由政府負責確認和管理。認和管理

32、。 我國專業(yè)人員管理制度是近幾年才從發(fā)達國家引我國專業(yè)人員管理制度是近幾年才從發(fā)達國家引入的，目前，已經確定和將要確定的專業(yè)人員有入的，目前，已經確定和將要確定的專業(yè)人員有5種種，其資格和注冊條件為：大專以上學歷；參加全國統(tǒng)，其資格和注冊條件為：大專以上學歷；參加全國統(tǒng)一考試，成績合格；相關專業(yè)的實踐經驗。一考試，成績合格；相關專業(yè)的實踐經驗。建筑師（一、二級）結構工程師（一、二級）監(jiān)理工程師造價工程師建造師（一、二級）BACK3.3 國際建筑市場概況3.3.1國際建筑市場及管理體制國際建筑市場及管理體制 世界上不同的國家，由于社會制度、國情的不同，建世界上不同的國家，由于社會制度、國情的不同

33、，建筑市場及管理體制也各不相同。發(fā)達國家雖然都實行市場筑市場及管理體制也各不相同。發(fā)達國家雖然都實行市場經濟體制，但其管理體制和管理內容也各具特色。經濟體制，但其管理體制和管理內容也各具特色。美國沒有關門的建設主管部門，相應的職能由其他各部美國沒有關門的建設主管部門，相應的職能由其他各部設立專門分支機構。設立專門分支機構。日本則由針對性比較強的法律，如日本則由針對性比較強的法律，如建設業(yè)法建設業(yè)法、建建筑基準法筑基準法等，對建筑物安全、審查培訓制、從業(yè)管理等，對建筑物安全、審查培訓制、從業(yè)管理等均有詳細規(guī)定，政府按照法律規(guī)定行使檢查監(jiān)督權。等均有詳細規(guī)定，政府按照法律規(guī)定行使檢查監(jiān)督權。3.3

34、.2主要發(fā)達國家政府建設主管部門的組織形式環(huán)境、交通和區(qū)域部環(huán)境、交通和區(qū)域部部領導小組部領導小組部理事會部理事會環(huán)境環(huán)境保護保護組組房屋房屋建設建設改造改造村鎮(zhèn)村鎮(zhèn)組組規(guī)劃規(guī)劃道路道路地方地方交通交通組組鐵路鐵路航空航空造船造船組組戰(zhàn)略戰(zhàn)略與合與合作組作組地方地方政府政府組組法法律律組組政府政府辦公辦公室室建設建設局局社會社會福利福利房屋房屋局局城市城市監(jiān)測監(jiān)測與分與分析局析局房屋房屋政策政策局局改造改造局局村鎮(zhèn)村鎮(zhèn)局局圖圖1.6 英國環(huán)境、交通和區(qū)域部的組織結構圖英國環(huán)境、交通和區(qū)域部的組織結構圖建設部部長建設部部長國務秘書國務秘書議會秘書議會秘書土地規(guī)劃與土地規(guī)劃與城市建設司城市建設司綜

35、合司綜合司住宅司住宅司建筑司建筑司圖圖1.7 德國聯(lián)邦土地規(guī)劃、建設和城市建設部的組織結構圖德國聯(lián)邦土地規(guī)劃、建設和城市建設部的組織結構圖建設省建設省政府政府建設建設局局建設建設經濟經濟局局都都市市局局住住宅宅局局河河川川局局道道路路局局附屬附屬機構機構圖圖1.8 日本建設省組織結構圖日本建設省組織結構圖3.3.3主要發(fā)達國家建設管理體制與我國建設管理體制的差別 與我國不同的是：發(fā)達國家建設主管部門對企業(yè)的行與我國不同的是：發(fā)達國家建設主管部門對企業(yè)的行政管理并不占重要的地位，政府的作用是建立有效、公平政管理并不占重要的地位，政府的作用是建立有效、公平的建筑市場，提高行業(yè)服務質量和推進整個行業(yè)

36、的良性發(fā)的建筑市場，提高行業(yè)服務質量和推進整個行業(yè)的良性發(fā)展，而不是過多地干預企業(yè)的經營和生產。展，而不是過多地干預企業(yè)的經營和生產。 西方發(fā)達國家在政體上，國家機構與地方政府并無隸西方發(fā)達國家在政體上，國家機構與地方政府并無隸屬關系。其對建設市場的管理，主要是通過法律手段對市屬關系。其對建設市場的管理，主要是通過法律手段對市場主體行為進行規(guī)范，場主體行為進行規(guī)范，政府不介入企業(yè)的具體經營活動或政府不介入企業(yè)的具體經營活動或建設行為的具體過程建設行為的具體過程。3.4 建筑市場的運行機制3.4.1 建筑市場運行機制概述u價格機制價格機制 是指資源在價格規(guī)律的作用下流動。u競爭機制競爭機制 生產

37、者為了收回成本并獲得最大的利潤，彼此之間進行價格、質量、工期等競爭。u供求機制供求機制 是人力、物力和資金等各種資源，當市場供給與需求對比發(fā)生變化時，在各種經濟活動之間重新配置的一種機制。p 以上三種機制，價格機制起到決定性作用。價格機制起到決定性作用。但是，價格機制要發(fā)揮調節(jié)經濟的作用，需要其他兩種機制作為補充。 建筑市場表現(xiàn)為建筑產品、建筑生產活動和與建筑生產活動有關的機構3個方面之間的相互聯(lián)系和相互作用。可用三維坐標表示：住宅住宅 學校學校 商店商店 道路道路橋梁橋梁工業(yè)工業(yè)建筑建筑規(guī)劃規(guī)劃設計設計施工施工維修維修建筑產品類型建筑產品類型建筑生產活動建筑生產活動改造改造用戶用戶業(yè)主業(yè)主施

38、工機構施工機構設計機構設計機構咨詢機構咨詢機構政府主管機構政府主管機構與建筑生產活動有關的機構與建筑生產活動有關的機構圖圖1.2 1.2 建筑市場的抽象表達建筑市場的抽象表達建筑市場的運行模式可概括如下：運行基地運行基地調節(jié)主體調節(jié)主體調節(jié)對象調節(jié)對象建筑企業(yè)建筑企業(yè)建筑市場建筑市場國家國家市場活動市場活動運行主體運行主體 這一運行模式即為這一運行模式即為“國家調控市場，市場引導企業(yè)國家調控市場，市場引導企業(yè)”的體現(xiàn)，是以企業(yè)為本位，以市場為基礎，以國家為領導的體現(xiàn)，是以企業(yè)為本位，以市場為基礎，以國家為領導，實行國家，實行國家市場市場企業(yè)雙向調節(jié)的社會主義市場運企業(yè)雙向調節(jié)的社會主義市場運行

39、機制。行機制。在建筑市場中，此運行模式具有如下特點：在建筑市場中，此運行模式具有如下特點： 建筑企業(yè)真正成為獨立的具有自負盈虧、自主經營、自建筑企業(yè)真正成為獨立的具有自負盈虧、自主經營、自我約束、自我發(fā)展能力的商品生產者，成為市場主體。我約束、自我發(fā)展能力的商品生產者，成為市場主體。 建筑市場體系完善，市場組織健全，市場發(fā)育程度高。建筑市場體系完善，市場組織健全，市場發(fā)育程度高。 國家實行有效的宏觀調控，市場法制化體系初步形成。國家實行有效的宏觀調控，市場法制化體系初步形成。政府行為要有規(guī)范化的約束，政府不應擁有競爭性企業(yè)政府行為要有規(guī)范化的約束，政府不應擁有競爭性企業(yè)，按照市場經濟的嚴格規(guī)定

40、競爭性企業(yè)必須也政府脫鉤，按照市場經濟的嚴格規(guī)定競爭性企業(yè)必須也政府脫鉤。3.4.2 建筑業(yè)運行機制的模式（1）計劃經濟體制下建筑業(yè)運行機制的模式在計劃經濟體制下，建筑業(yè)完全按照政府的計劃運行，其特點有：v 建筑業(yè)企業(yè)的生產活動由政府安排v 建筑業(yè)企業(yè)和建設單位不構成商品交換關系v 建筑業(yè)企業(yè)內部管理缺乏主動性（2）市場經濟體制下建筑業(yè)運行機制的模式 在市場經濟條件下，建筑業(yè)完全按照市場規(guī)則運行，其特點有：v 建筑業(yè)企業(yè)、業(yè)主都是獨立的建筑市場主體v 建筑業(yè)企業(yè)是具有獨立法人地位的經濟組織v 政府對建筑業(yè)實施宏觀控制v 行業(yè)機構對建筑業(yè)進行業(yè)務管理3.4.3 供給與需求的基本原理1) 1) 經

41、濟學中的需求與需求規(guī)律（1）定義：指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平上并且的商品和勞務的數(shù)量。 Qd=f(A,B,C,N)（價格、收入、消費者偏好、預期）p 作為需求要具備兩個條件，兩者缺一不可：有購買欲望有購買能力（2）需求定理： Qd=f(P) (其他因素不變時，需求量與價格反方向變動)OPQ需求曲線3.4.3 供給與需求的基本原理（4）需求彈性（需求價格彈性） 價格變動引起需求相應的變動率（在需求曲線上表現(xiàn)為曲線斜率） Ed=(Q/Q)/(P/P) 若1，需求富有彈性； 若1，需求缺乏彈性。（3）需求曲線及其變動OPQABC需求量變動Q需求的變動3.4.3 供給與需求的基本原理2

42、) 2) 經濟學中的供給與供給規(guī)律（1）定義：指生產者在某一特定的時間內，在每一價格水平上愿意而且能夠出賣的商品量。 Qs=f(A,B,C,N)(價格、生產要素的數(shù)量及價格、技術水平和預期) p 作為供給要具備兩個條件，兩者缺一不可： 有出售愿望 有供應能力（2）供給定理： Qs=f(P) (其他因素不變時，供給量 與價格同方向變動)OPQ供給曲線3.4.3 供給與需求的基本原理（4）供給彈性（供給價格彈性） 反映價格變動一定比率而引起的供給量的變動，表明供給量變動對價格變動的敏感程度。（在需求曲線上表現(xiàn)為曲線斜率） Es=(Q/Q)/(P/P)（3）供給曲線及其變動PQOABCOPQ供給的變

43、動示意供給量變動示意3.4.3 供給與需求的基本原理3) 3) 經濟學中的供求均衡規(guī)律p 完全競爭市場應具備：市場參與者的多數(shù)性、參加市場和脫離市場的自由性、價格信息的全面性、商品的同質性四個條件。 在完全市場上，供給與需求的均衡發(fā)生于供給與需求的力量處于均衡的價格水平上。2P1DQ1P2SQQ2DQ1SQP)(價格P（數(shù)量）QSSDD (價格)下降；（價格高于均衡價格，供過于求，賣者找不到足夠的消費者，價格回落）PQQPDS, 1; 11: (價格)上升；（價格低于均衡價格，供不應求，顧客買不到所需產品，價格回升） ，均衡價格PQQPSD, 2; 22:DSQQP;:均衡價格的形成3) 3)

44、 經濟學中的供求均衡規(guī)律（1 1）均衡價格與均衡數(shù)量： 均衡價格就是需求量正好等于供給量的價格。 Qd=f(P)，Qs=g(P)，Qd=Qs 的解就是均衡價格和均衡數(shù)量。（2）均衡價格的決定:市場競爭過程中自發(fā)形成。像”一只看不見的手”。價格的三點作用：傳遞信息、提供刺激、調節(jié)供求決策。（3）供求定理:在其他條件不變的情況下，需求變動分別引起均衡價格在其他條件不變的情況下，需求變動分別引起均衡價格和均衡數(shù)量同方向變動，供給變動分別引起的均衡價格反方向變動，和均衡數(shù)量同方向變動，供給變動分別引起的均衡價格反方向變動，均衡數(shù)量同方向變動。均衡數(shù)量同方向變動。1 1）如果供給不變）如果供給不變 ：需

45、求增加使需求曲線向右上方移動，均衡價格上升，：需求增加使需求曲線向右上方移動，均衡價格上升，均衡數(shù)量增加；需求減少使需求曲線向左下方移動，均衡價格下降，均衡數(shù)量增加；需求減少使需求曲線向左下方移動，均衡價格下降，均衡數(shù)量減少。均衡數(shù)量減少。2 2）如果需求不變）如果需求不變 ：供給增加使供給曲線向右下方移動，均衡價格下降，：供給增加使供給曲線向右下方移動，均衡價格下降，均衡數(shù)量增加供給減少使供給曲線向左上方移動，均衡價格上升，均均衡數(shù)量增加供給減少使供給曲線向左上方移動，均衡價格上升，均衡數(shù)量減少。衡數(shù)量減少。3.4.3 供給與需求的基本原理3.4.4 建筑產品的需求分析 建筑產品的供求特點1

46、 1）個別性）個別性 當建筑產品作為生活資料時，不同的消費者對建筑產品使用功能的主觀要求就不盡相同。當建筑產品作為生產資料時，不同企業(yè)對設計規(guī)模、建設內容、結構特點等方面的要求均有顯著差異。2 2）區(qū)域性）區(qū)域性 市場需求區(qū)域性明顯。首先任何建筑物或構筑物都依附于固定于土地之上，與土地密不可分；其次建筑市場需求的內容因地區(qū)而異；最后建筑市場需求的變化因地區(qū)而異。3 3）一次性）一次性 建筑需求具有一次性特征是由建筑產品的使用壽命長而且價格昂貴決定的。4）需求彈性小需求彈性小 這里需求彈性是指需求價格彈性。就作為生產資料和公共設施的建筑產品的需求彈性進分析。5）具有相當程度的計劃性具有相當程度的

47、計劃性 我國社會主義市場經濟的發(fā)展需要進行大規(guī)模經濟建設，對建筑產品的需求在總體上表現(xiàn)為固定資產投資，其具有很強的計劃性。作為企業(yè)來說，無論是簡單再生產還是擴大再生產，都不是臨時的決定，而是綜合企業(yè)的現(xiàn)有生產能力、市場占有程度、盈利水平、發(fā)展戰(zhàn)略等多種因素決定的，由企業(yè)計劃決定的。3.4.5 建筑產品的供給分析 建筑市場的供給特點1 1）建筑供給內容是生產能力）建筑供給內容是生產能力 在建筑市場中，供給的內容不是建筑產品，而是能生產各種建筑產品的的生產能力。這是由建筑生產為訂貨而生產的特點決定的。2 2）供給彈性大）供給彈性大 勞動密集型產業(yè)，建筑生產能力的擴大受原材料的制約不大。一般地，建筑

48、產品的規(guī)模愈小，技術愈簡單，供給彈性愈大。3 3）供給波動地適應需求）供給波動地適應需求 建筑產品供給者被動的供需求者選擇訂貨供給，接受訂貨生產，按照需求者的要求，包括產品的形式、功能、質量、價格、供貨時間等，進行生產。4 4）供給方式多）供給方式多 生產者、設計單位和施工單位向需求者提供不同生產階段的服務，提供不同形態(tài)的產品。3.4.6 建筑產品均衡價格模型及其應用分析1 1）建筑產品均衡價格模型p 均衡價格就是需求與供給這兩種力量相等時的市場價格。即下圖中曲線S與D的交點，市場在這點達到均衡，這點對應的價格稱為均衡價格均衡價格，其對應的數(shù)量稱為均衡數(shù)量均衡數(shù)量。p 市場均衡是通過市場供給之間的相互作用，自發(fā)調節(jié)而形成的。一旦市場價格背離均衡價格，則有自動恢復均衡的趨勢。2P1DQ1P2SQQ2DQ1SQP)(價格P（數(shù)量）QSSDDp在長期的經濟活動中，由于收入的變化或消費者偏好的變化，會引起整個需求曲線的左右移動；