小產(chǎn)權(quán)房的命運

1、小小 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 房房LOGO目錄目錄一一、什么是小產(chǎn)權(quán)房、什么是小產(chǎn)權(quán)房二、它的分類二、它的分類三三、它的特點、它的特點四四、產(chǎn)生的原因、產(chǎn)生的原因五、它的利弊五、它的利弊六六、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險七、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀如何七、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀如何八八、小產(chǎn)權(quán)房該何去何從、小產(chǎn)權(quán)房該何去何從LOGO一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證證不是由國家房管部門頒發(fā)，不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，府或村政府頒發(fā)，所

2、以叫所以叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫，又叫”小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房“。“小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房”不是不是法律法律概念，是人們在社概念，是人們在社會實踐中形成的一種會實踐中形成的一種約定俗約定俗成成的稱謂。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不的稱謂。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正是真正合法合法有效的有效的產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證。 LOGO相關(guān)解釋：大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)相關(guān)解釋：大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)

3、權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。l大產(chǎn)權(quán)：即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證和國有土地使大產(chǎn)權(quán)：即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證和國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。讓金和收益收成。l小產(chǎn)權(quán)：即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大小產(chǎn)權(quán)：即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)LOGO二二. .小產(chǎn)權(quán)房的分類小產(chǎn)權(quán)房的分類u第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。流

4、轉(zhuǎn)。u第二類小產(chǎn)權(quán)房：是在集體建設(shè)用地上建成的，即第二類小產(chǎn)權(quán)房：是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅宅基地基地”上建成的房子上建成的房子，一，一般稱為般稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房” ” 。u第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)房的開發(fā)，俗，俗稱稱“軍產(chǎn)房軍產(chǎn)房”。 LOGO三三. .小產(chǎn)權(quán)房的特點小產(chǎn)權(quán)房的特點1 1、集體土地建設(shè)的房屋。、集體土地建設(shè)的房屋。2 2、沒有、沒有“五證五證”。3 3、價格便宜。、價格便宜。4 4、無合法產(chǎn)權(quán)。、無合法產(chǎn)權(quán)。5 5、開發(fā)違規(guī)較多。、開發(fā)違規(guī)較多。 LOGO四四. .為什么會出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房？

5、為什么會出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房？1.1.城市房價過高城市房價過高小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，這從另一個角于其價格優(yōu)勢，這從另一個角度也說明了現(xiàn)在全國許多大中度也說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產(chǎn)城市高企的房價正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。權(quán)房的重要原因之一。20062006年年全年，全國房價平均上漲全年，全國房價平均上漲5.5%5.5%。北京、深圳是北京、深圳是 小產(chǎn)權(quán)房房價小產(chǎn)權(quán)房房價上漲最快的城市，分別達到北上漲最快的城市，分別達到北京京 10.4%10.4%、深圳、深圳10.0%10.0%。LOGO2.2.經(jīng)濟適應(yīng)房無法滿足需求經(jīng)濟適應(yīng)房無法滿

6、足需求政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求，小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。需求，小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。LOGO3.3.擦邊球的空間擦邊球的空間中華人民共和國憲法中華人民共和國憲法第八條中明文規(guī)定：第八條中明文規(guī)定：“參加農(nóng)村參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山留地、自留山”。根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可用地上，農(nóng)

7、民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。以進行交易的。LOGO4.4.農(nóng)村制度不合理農(nóng)村制度不合理農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在：在：1.1.城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，實行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體實行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同同地不同價價”。2.2.城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀城市建設(shè)用地使用主體有使用

8、權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機構(gòu)進行再融資和資產(chǎn)評估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒行等融資機構(gòu)進行再融資和資產(chǎn)評估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有有使用權(quán)證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。資產(chǎn)功能。LOGO3.3.同時國家對農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進行了嚴(yán)格的規(guī)同時國家對農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進行了嚴(yán)格的規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過國家相關(guān)部門的審批和征收。定，一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過國家相關(guān)部門的審批和征收。這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。的利益補償。LOGO5.5.監(jiān)

9、管不到位，執(zhí)法不嚴(yán)格監(jiān)管不到位，執(zhí)法不嚴(yán)格執(zhí)法不嚴(yán)使得購買小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責(zé)眾心理，需求執(zhí)法不嚴(yán)使得購買小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責(zé)眾心理，需求助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴張，最終尾大不掉。有關(guān)專家認助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴張，最終尾大不掉。有關(guān)專家認為，雖然國家有關(guān)部門三令五申，但一些地方相關(guān)部門未為，雖然國家有關(guān)部門三令五申，但一些地方相關(guān)部門未能及時果斷清理，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥。能及時果斷清理，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥。LOGO五、五、它的利弊它的利弊利：利： 1.1.價格：小產(chǎn)權(quán)房的價格比較低價格：小產(chǎn)權(quán)房的價格比較低 2. 2.形態(tài)：一樣是普通住房形態(tài)：一樣是普通住房 3.3.交

10、易：沒有繳納商品房買賣的交易稅、契稅等交易：沒有繳納商品房買賣的交易稅、契稅等 4.4.成本：物業(yè)費便宜、采暖費便宜、水電費便宜成本：物業(yè)費便宜、采暖費便宜、水電費便宜弊：弊： 1.1.小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障 2.2.沒有國家產(chǎn)權(quán)證書沒有國家產(chǎn)權(quán)證書 3.3.購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款 4. 4.由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立的物業(yè)管理機構(gòu)進行管理由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立的物業(yè)管理機構(gòu)進行管理 5. 5.如果和國家規(guī)劃相沖突，還很有可能會被拆除，而且業(yè)主如果和國家規(guī)劃相沖突，還很有可能會被拆除，而且業(yè)主 也不會得到拆遷安置補償也不會得到拆遷安置補償LOGO六六.

11、.購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險u法律風(fēng)險：購房人的權(quán)益無法得到保障和維護。法律風(fēng)險：購房人的權(quán)益無法得到保障和維護。u政策風(fēng)險：若遇到國家拆遷，購房人無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆政策風(fēng)險：若遇到國家拆遷，購房人無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償；如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致遷補償；如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。部分項目停建甚至被強迫拆除。u轉(zhuǎn)讓風(fēng)險轉(zhuǎn)讓風(fēng)險：鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。售的。LOGO七、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)七、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀如何狀如何據(jù)非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，據(jù)非

12、官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面中國目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達積達6060多億平方米多億平方米，相當(dāng)，相當(dāng)于中國房地產(chǎn)業(yè)近于中國房地產(chǎn)業(yè)近1010年年來來的開發(fā)總量。的開發(fā)總量。目前，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量眾多，目前，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量眾多，有些處于待建、在建，有有些處于待建、在建，有些已經(jīng)完工、入住。些已經(jīng)完工、入住。 LOGO小產(chǎn)權(quán)房該何去何從農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不能農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不能“一拆了之一拆了之“。一拆了之的辦法較為。一拆了之的辦法較為簡單，效率較低，效果不佳。簡單，效率較低，效果不佳。u任何東西存在就有它的合理性任何東西存在就有它的合理性u小產(chǎn)權(quán)的情況就更復(fù)雜，與立法、規(guī)范、管理與發(fā)展小產(chǎn)權(quán)的情況就更復(fù)雜，與立法、規(guī)范、管理與發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、解決城市中低收入階層的住房問題聯(lián)系在一農(nóng)村經(jīng)濟、解決城市中低收入階層的住房問題聯(lián)系在一起。起。u可以可以把小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房建設(shè)有機結(jié)合起來，將把小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房建設(shè)有機結(jié)合起來，將部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房。LOGO八八、國家措施、國家措施針對針對20132013年小產(chǎn)權(quán)房最新政策問題，國務(wù)院日前已作出部署，年小產(chǎn)權(quán)房最新政策問題，國務(wù)院日前已作出部署，責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，責(zé)成國土資源部、住房