土地使用權(quán)劃撥與出讓PPT教案

1、土地使用權(quán)劃撥與出讓土地使用權(quán)劃撥與出讓第1頁(yè)/共20頁(yè)第2頁(yè)/共20頁(yè)上海雙塔上海雙塔北京國(guó)貿(mào)三期北京國(guó)貿(mào)三期第3頁(yè)/共20頁(yè)以上的高檔建筑用地使用權(quán)，能否全部通過(guò)劃撥的方式取得？對(duì)于不能的，將如何取得？第4頁(yè)/共20頁(yè) 根據(jù)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第7 7條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指：國(guó)家將國(guó)有土條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指：國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。一、土地使用權(quán)出讓一、土地使用

2、權(quán)出讓?zhuān)ㄒ唬└拍睿ㄒ唬└拍?土地管理法土地管理法第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。但國(guó)家并不完全對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際的占有、利用，而是實(shí)現(xiàn)使用權(quán)與所有權(quán)的分離。但國(guó)家并不完全對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際的占有、利用，而是實(shí)現(xiàn)使用權(quán)與所有權(quán)的分離。創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)（二）理解（二）理解1 1出讓是讓渡使用權(quán)的行為，不影響或改變出讓是讓渡使用權(quán)的行為，不影響或改變 國(guó)家的土地所有權(quán)。國(guó)家的土地所有權(quán)。第5頁(yè)/共20頁(yè)2 2出讓人的單一性和受讓人的廣泛性出讓人的單一性和受讓人的廣泛性 在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，一方當(dāng)事人是土地所有者，即國(guó)家，由國(guó)家在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)

3、系中，一方當(dāng)事人是土地所有者，即國(guó)家，由國(guó)家授權(quán)地方人民政府土地管理部門(mén)來(lái)代表，稱(chēng)之為出讓方；授權(quán)地方人民政府土地管理部門(mén)來(lái)代表，稱(chēng)之為出讓方； 特定特定 另一方是土地使用者，可以是境內(nèi)外公司、企業(yè)經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，另一方是土地使用者，可以是境內(nèi)外公司、企業(yè)經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，稱(chēng)之為受讓方。稱(chēng)之為受讓方。不特定不特定3 3出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的特殊方式出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的特殊方式 憲法（憲法（10.410.4）與土地管理法（）與土地管理法（2.42.4）土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為統(tǒng)稱(chēng)為）土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為統(tǒng)稱(chēng)為“轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓”。 但出讓與轉(zhuǎn)讓同屬于使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式，分別是國(guó)家壟斷但出讓與轉(zhuǎn)讓同屬于

4、使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式，分別是國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)在法律上在法律上的反映和的反映和土地二級(jí)市場(chǎng)土地二級(jí)市場(chǎng)中所發(fā)生的法律行為和法律關(guān)系。中所發(fā)生的法律行為和法律關(guān)系。第6頁(yè)/共20頁(yè)（三）特征（三）特征 1. 1. 期限性期限性 根據(jù)根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例出讓轉(zhuǎn)讓條例第第1212條，土地使用權(quán)出讓條，土地使用權(quán)出讓最高年限最高年限按下列用途規(guī)定：按下列用途規(guī)定： 居住用地居住用地7070年；工業(yè)用地年；工業(yè)用地5050年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地5050年；年； 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地4040年；年； 綜合或者其他用地綜合或者其他用

5、地5050年。年。 土地管理法土地管理法第第5555條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土的單位，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。地。2. 2. 有償性有償性與劃撥土地使用權(quán)的明顯區(qū)別與劃撥土地使用權(quán)的明顯區(qū)別3. 3. 權(quán)利行使的相對(duì)任意性權(quán)利行使的相對(duì)任意性4. 4. 本質(zhì)是民事法律行為本質(zhì)是民事法律行為第7頁(yè)/共20頁(yè)二、土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別二、土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別民事行為行政行為有償、有期限無(wú)償、無(wú)期限相對(duì)任意處置流轉(zhuǎn)限制

6、兩種不同的取得方式：三、土地使用權(quán)出讓的程序三、土地使用權(quán)出讓的程序（一）擬訂出讓方案（一）擬訂出讓方案（新增建設(shè)用地的出讓?zhuān)ㄐ略鼋ㄔO(shè)用地的出讓?zhuān)┑?頁(yè)/共20頁(yè) 市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)等共同擬定。基本內(nèi)容：位置、面積、用途、年限、出讓方式等。編制編制土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同（草約）（草約）向有批準(zhǔn)權(quán)限的上級(jí)人民政府地政部門(mén)預(yù)報(bào)向有批準(zhǔn)權(quán)限的上級(jí)人民政府地政部門(mén)預(yù)報(bào)（二）審批（二）審批1. 1. 審批權(quán)限審批權(quán)限原規(guī)定：耕地原規(guī)定：耕地10001000畝以上、其他土地畝以上、其他土地20002000畝以上，畝以上，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；耕地由國(guó)務(wù)

7、院批準(zhǔn)；耕地3 3畝以下、其土地畝以下、其土地1010畝以下，由畝以下，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。土地管理法土地管理法（第（第4545條），征地時(shí)的審批權(quán)限如下：條），征地時(shí)的審批權(quán)限如下： 基本農(nóng)田；基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)3535公頃公頃的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 其他土地超過(guò)其他土地超過(guò)7070公頃公頃的，若征用基本農(nóng)田以外的耕地的，若征用基本農(nóng)田以外的耕地3535公頃以下，其他土地公頃以下，其他土地7070公頃以下的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。公頃以下的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。第9頁(yè)

8、/共20頁(yè)2. 正式報(bào)批根據(jù)擬定的方案和相關(guān)部門(mén)的審批材料（三）組織實(shí)施（三）組織實(shí)施 出讓方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府出讓方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府對(duì)土地管理部門(mén)組織實(shí)施。對(duì)土地管理部門(mén)組織實(shí)施。 出讓方與受讓方簽訂出讓方與受讓方簽訂出讓合同出讓合同，6060日內(nèi)支付出讓金，日內(nèi)支付出讓金，然然后辦理登記，領(lǐng)取后辦理登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證。（四）備案（四）備案第10頁(yè)/共20頁(yè) 東方（集團(tuán)）總公司出于家電行業(yè)效益滑坡東方（集團(tuán)）總公司出于家電行業(yè)效益滑坡考慮，為提高效益和解決企業(yè)下崗職工的安置問(wèn)題，該公考慮，為提高效益和解決企業(yè)下崗職

9、工的安置問(wèn)題，該公司未經(jīng)批準(zhǔn)將其位于王城東街司未經(jīng)批準(zhǔn)將其位于王城東街6060號(hào)的國(guó)有劃撥土地（批準(zhǔn)號(hào)的國(guó)有劃撥土地（批準(zhǔn)用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地）用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地）1400014000平方米改作經(jīng)營(yíng)性用地，并于平方米改作經(jīng)營(yíng)性用地，并于20012001年年6 6月正式動(dòng)工建設(shè)月正式動(dòng)工建設(shè)“金碧輝煌圓環(huán)娛樂(lè)城金碧輝煌圓環(huán)娛樂(lè)城”，該項(xiàng)目工程于該項(xiàng)目工程于20032003年年5 5月竣工，目前已投入經(jīng)營(yíng)。月竣工，目前已投入經(jīng)營(yíng)。案例分析：案例分析：請(qǐng)問(wèn)：東方公司的行為屬何種性質(zhì)？請(qǐng)問(wèn)：東方公司的行為屬何種性質(zhì)？ 應(yīng)該如何處理？應(yīng)該如何處理？第11頁(yè)/共20頁(yè)四、土地使用權(quán)的出讓方式四、土地使用權(quán)的出讓方式

10、 出讓與轉(zhuǎn)讓條例第13條、房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定： 土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 出讓方式：國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)代表采用一定的形式和 程序?qū)?guó)有土地的使用權(quán)確認(rèn)給土地使用者。（一）協(xié)議（一）協(xié)議 是指土地使用權(quán)的是指土地使用權(quán)的有意受讓人有意受讓人直接向作為直接向作為出讓方的土地所有者出讓方的土地所有者提出有償使用土提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒(méi)有第三人參與的條件下通過(guò)談判、協(xié)商達(dá)成地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒(méi)有第三人參與的條件下通過(guò)談判、協(xié)商達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見(jiàn)的方式。出讓土地使用權(quán)一致意見(jiàn)的方式。 政府或政府委托政府或政府委托土地管理部門(mén)

11、選擇土地管理部門(mén)選擇第12頁(yè)/共20頁(yè)（二）招標(biāo)（二）招標(biāo) 是指在規(guī)定的期限以?xún)?nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個(gè)人，以書(shū)面投標(biāo)形式，是指在規(guī)定的期限以?xún)?nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個(gè)人，以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投競(jìng)投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。確定土地使用者的出讓方式。（三）拍賣(mài)（三）拍賣(mài) 是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開(kāi)場(chǎng)所，就所出讓的是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開(kāi)場(chǎng)所，就所出讓的土地使用權(quán)土地使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按競(jìng)投，按“價(jià)高者得價(jià)高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的的原則，確定土地使用權(quán)受讓人

12、的方式。方式。 （四）掛牌出讓?zhuān)ㄋ模炫瞥鲎尩?3頁(yè)/共20頁(yè)實(shí)例：實(shí)例： 2005 2005年年8 8月月2525日，哈藥集團(tuán)千手佛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以日，哈藥集團(tuán)千手佛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以74007400萬(wàn)元的價(jià)格，競(jìng)?cè)f元的價(jià)格，競(jìng)拍購(gòu)得友誼路拍購(gòu)得友誼路505505號(hào)地段號(hào)地段5038.7m5038.7m2 2土地土地, ,平均地價(jià)為平均地價(jià)為1450014500元元/m/m2 2 ，創(chuàng)下哈爾濱，創(chuàng)下哈爾濱市土地最高價(jià)。市土地最高價(jià)。 1080010800元元/m/m2 2 （20032003年）年）1170011700元元/m2 /m2 （20042004年）年）“超白金超白金”地段地段! !

13、 其他城市的土地使用權(quán)拍賣(mài)價(jià)格更是高得驚人！其他城市的土地使用權(quán)拍賣(mài)價(jià)格更是高得驚人！第14頁(yè)/共20頁(yè)五、土地使用權(quán)出讓合同五、土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓人出讓人與土地使用權(quán)與土地使用權(quán)受讓人受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。系的協(xié)議。（一）概念（一）概念國(guó)家國(guó)家（二）特征（二）特征 1兼有民事合同和行政合同的雙重屬性 2. 出讓合同標(biāo)的的特殊性3. 是嚴(yán)格的要式合同第15頁(yè)/共20頁(yè)（三）訂立的原則 1遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策 2符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求 3堅(jiān)持平等

14、、自愿、有償（四）土地使用權(quán)出讓合同的主要條款 1雙方當(dāng)事人的名稱(chēng)、住所； 2所出讓土地的位置、四鄰界至、 面積等自然狀況； 3土地使用期限，即出讓期限； 4出讓金的數(shù)額及給付方式； 5土地使用規(guī)則；6違約責(zé)任； 7雙方認(rèn)為應(yīng)約定的其他方式； 8糾紛的解決方式； 9訂立的地點(diǎn)、日期第16頁(yè)/共20頁(yè)（五）當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)（五）當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)出讓方權(quán)利： 繼續(xù)享有土地所有權(quán)； 監(jiān)督檢查權(quán)； 收回土地使用權(quán)； 依法解除合同權(quán)； 請(qǐng)求違約賠償權(quán)； 提起仲裁或起訴權(quán)。出讓方義務(wù)： 按合同約定提供土地使用權(quán)； 提供必要支持； 保證受讓方權(quán)利不受干涉。受讓方權(quán)利：合同屆滿(mǎn)后可續(xù)期，并重新簽訂合同 作為民事合同，雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等。特別的在于：受讓方義務(wù)：