SWOT經(jīng)典案例分析

1、 第3頁(yè)項(xiàng)目SWOT分析S S優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)u片區(qū)價(jià)值片區(qū)價(jià)值：新城區(qū)中心位置，已在市場(chǎng)上得到較 高認(rèn)同u人文氛圍人文氛圍：近周總理紀(jì)念館和外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等，人 文底蘊(yùn)豐厚u升值潛力升值潛力：長(zhǎng)途汽車站旁，升值潛力大。u交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目三面環(huán)路，加之汽車站旁，交通 極其便捷W W劣勢(shì)劣勢(shì)u地塊狹長(zhǎng)地塊狹長(zhǎng)：地塊狹長(zhǎng)，建筑格局?jǐn)[布受到限制u車站影響車站影響：緊鄰長(zhǎng)途汽車站，噪音、空氣污染較 大，治安環(huán)境受影響u既有障礙既有障礙：地塊上遍布高壓電線，與及西北角的 氣象站等，影響項(xiàng)目品質(zhì)T T威脅點(diǎn)威脅點(diǎn)u盛世豪庭盛世豪庭：一期已經(jīng)交房入住，形成區(qū)域內(nèi)住宅 標(biāo)桿作用u未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)：板塊內(nèi)未來(lái)住宅供應(yīng)

2、量較大，競(jìng)爭(zhēng)激 烈u宏觀政策宏觀政策：國(guó)家不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)相關(guān)政 策，未來(lái)影響加劇O O機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)u區(qū)域升溫區(qū)域升溫：楚州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā) 展空間大，價(jià)值將得到進(jìn)一步提升u配套完善配套完善：項(xiàng)目自身建有幼兒園和大量商業(yè)配 套，充分滿足相關(guān)需求u市場(chǎng)空白市場(chǎng)空白：區(qū)域內(nèi)缺少中高檔住宅和大型商業(yè)， 項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。 SWOT矩陣分析矩陣分析 S (優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì))項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)，優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居住；適宜居??；2. 項(xiàng)目周邊已有

3、多個(gè)小區(qū)入住，人流增項(xiàng)目周邊已有多個(gè)小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值；加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值；3. 項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力；極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力；4. 本項(xiàng)目為本地發(fā)展商，具有多個(gè)本地本項(xiàng)目為本地發(fā)展商，具有多個(gè)本地 項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已積累一定的客戶目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已積累一定的客戶 資源基礎(chǔ)資源基礎(chǔ)。W（劣勢(shì)）（劣勢(shì)） 本項(xiàng)目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)，本項(xiàng)目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)， 人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣 不足；不足；2. 公交路線少，輻射范圍?。还宦肪€少，輻射范

4、圍??； 周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響；民生活品質(zhì)受一定影響；項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量?jī)?yōu)勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量?jī)?yōu)勢(shì)。SWOT矩陣分析矩陣分析 O（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)） 本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年 招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群 體不斷涌入，外來(lái)客戶區(qū)域認(rèn)同感逐體不斷涌入，外來(lái)客戶區(qū)域認(rèn)同感逐 漸增強(qiáng)；漸增強(qiáng)；肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所 帶來(lái)的觀光投資客逐年增加。帶來(lái)的觀光投資客逐年增加。區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定

5、,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。 T（威脅）（威脅） 帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個(gè)等帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個(gè)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已分流了部分客戶，并與本項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)。目形成正面競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)家宏觀調(diào)控政策為為未來(lái)肇慶樓市帶國(guó)家宏觀調(diào)控政策為為未來(lái)肇慶樓市帶來(lái)不確定因素來(lái)不確定因素 針對(duì)不同購(gòu)買源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目針對(duì)不同購(gòu)買源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)因素并轉(zhuǎn)換成營(yíng)銷推廣優(yōu)勢(shì)策略及優(yōu)勢(shì)因素并轉(zhuǎn)換成營(yíng)銷推廣優(yōu)勢(shì)策略及 其賣點(diǎn)。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中其賣點(diǎn)。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中,應(yīng)將應(yīng)將 項(xiàng)目弱勢(shì)及威脅因素力爭(zhēng)規(guī)

6、避，產(chǎn)品設(shè)項(xiàng)目弱勢(shì)及威脅因素力爭(zhēng)規(guī)避，產(chǎn)品設(shè) 計(jì)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，營(yíng)銷推廣做到避實(shí)擊計(jì)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，營(yíng)銷推廣做到避實(shí)擊虛，進(jìn)而形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售的一體化優(yōu)虛，進(jìn)而形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢(shì)。勢(shì)。 解析結(jié)論： StrengthStrength優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析WeaknessWeakness劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析S1S1、先天可開(kāi)發(fā)素質(zhì)較好，土地平整；、先天可開(kāi)發(fā)素質(zhì)較好，土地平整；S2S2、空氣清新，環(huán)境好；、空氣清新，環(huán)境好；S3S3、天然水景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)；、天然水景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)；S4S4、項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)低，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；、項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)低，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；S5

7、S5、周邊建筑遮擋較少，有利項(xiàng)目整體采光。、周邊建筑遮擋較少，有利項(xiàng)目整體采光。W1W1、臨近主干道、臨近主干道, ,部分臨街住宅將受到噪音干擾；部分臨街住宅將受到噪音干擾；W2W2、區(qū)域交通較差，出行不夠便利；、區(qū)域交通較差，出行不夠便利；W3W3、地塊周邊多為農(nóng)業(yè)用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚；、地塊周邊多為農(nóng)業(yè)用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚；W4W4、基礎(chǔ)配套設(shè)施極不完善，生活便利性不強(qiáng)；、基礎(chǔ)配套設(shè)施極不完善，生活便利性不強(qiáng)；W5W5、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，品牌知名度不高。、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，品牌知名度不高。 Opportunity Opportunity機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析ThreatThr

8、eat威脅分析威脅分析O1O1、太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好；、太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好；O2O2、普蘭店建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升；、普蘭店建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升；O3O3、外來(lái)人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來(lái)更多的市場(chǎng)、外來(lái)人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來(lái)更多的市場(chǎng)空間；空間；O4O4、隨著區(qū)域的深入開(kāi)發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸、隨著區(qū)域的深入開(kāi)發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升；上升；0505、未來(lái)區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售；、未來(lái)區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售；0606、普蘭店房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的、普蘭店房地產(chǎn)市

9、場(chǎng)的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的投資回報(bào)率；投資回報(bào)率；0707、8 8萬(wàn)元的落戶政策，對(duì)低端購(gòu)房者有較大吸引力。萬(wàn)元的落戶政策，對(duì)低端購(gòu)房者有較大吸引力。T1T1、普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，房地產(chǎn)升溫帶來(lái)的具大供應(yīng)量；、普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，房地產(chǎn)升溫帶來(lái)的具大供應(yīng)量；T2T2、目前國(guó)家抑制投資的宏觀導(dǎo)向，形成的連帶影響帶來(lái)、目前國(guó)家抑制投資的宏觀導(dǎo)向，形成的連帶影響帶來(lái)的威脅；的威脅；T3T3、產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)帶來(lái)的污染、噪音、粉塵等隱患；、產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)帶來(lái)的污染、噪音、粉塵等隱患；T4T4、外來(lái)打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對(duì)本項(xiàng)目、外來(lái)打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對(duì)本項(xiàng)目形象造成不利影響形

10、象造成不利影響; ;T5T5、普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時(shí)發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目客群有一定的、普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時(shí)發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目客群有一定的分流。分流。項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOTSWOT分析分析綜合分析結(jié)論：綜合分析結(jié)論： 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力顯著，低總價(jià)，低首付優(yōu)勢(shì)，鎖定需求最為強(qiáng)烈的初中級(jí)置業(yè)者，同時(shí)具本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力顯著，低總價(jià)，低首付優(yōu)勢(shì)，鎖定需求最為強(qiáng)烈的初中級(jí)置業(yè)者，同時(shí)具備了超強(qiáng)的投資價(jià)值，和樂(lè)觀的發(fā)展前景備了超強(qiáng)的投資價(jià)值，和樂(lè)觀的發(fā)展前景。 劣勢(shì)體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會(huì)隨之轉(zhuǎn)化。機(jī)會(huì)與威脅主要來(lái)源于市場(chǎng)形式。提早入市，做足劣勢(shì)體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會(huì)隨之轉(zhuǎn)化。機(jī)會(huì)與威脅主要來(lái)源于市場(chǎng)形式。提早入市，做足增加

11、附加值的配套設(shè)施可以使項(xiàng)目更加具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。增加附加值的配套設(shè)施可以使項(xiàng)目更加具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。盡管項(xiàng)目市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)值比較小，如果實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力盡管項(xiàng)目市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)值比較小，如果實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力配合，以及短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道。配合，以及短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道。走快不是目的，實(shí)現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價(jià)和價(jià)格策略有助于開(kāi)發(fā)商回籠資金快走快不是目的，實(shí)現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價(jià)和價(jià)格策略有助于開(kāi)發(fā)商回籠資金快中有升中有升. . 12四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOT分析分析l優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S）優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)

12、優(yōu)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮區(qū)位：項(xiàng)目處于城市房地產(chǎn)發(fā)展的新崛起板塊，有較好的市場(chǎng)價(jià)值預(yù)期。 本項(xiàng)目應(yīng)站在城市運(yùn)營(yíng)高度，通過(guò)提升區(qū)域價(jià)值擴(kuò)大產(chǎn)品價(jià)值。宣傳推廣中應(yīng)將區(qū)位優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)予以強(qiáng)調(diào)。規(guī)模：總建筑面積約300萬(wàn)。 以大盤的運(yùn)作模式，建立大盤在產(chǎn)品、配套、社區(qū)文化、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。高爾夫資源：18棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)配套，為項(xiàng)目建立鮮明的檔次標(biāo)準(zhǔn) 充分利用高爾夫球場(chǎng)提升項(xiàng)目檔次，建立市場(chǎng)區(qū)隔，并發(fā)揮高爾夫俱樂(lè)部的運(yùn)營(yíng)功效推動(dòng)項(xiàng)目的高端客戶營(yíng)銷。人文底蘊(yùn)：明代王陵，四川師范大學(xué)等，提升項(xiàng)目人文底蘊(yùn)。 充分發(fā)揮人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)，塑造項(xiàng)目濃郁的 文化生活品牌。13四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)1、

13、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOT分析分析l劣勢(shì)（劣勢(shì)（W）劣勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)彌補(bǔ)劣勢(shì)彌補(bǔ)生活配套缺乏 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)先建好一部分的商業(yè)配套，讓客戶對(duì)項(xiàng)目生活有直觀的信心。企業(yè)缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。 整合對(duì)大盤有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)合作團(tuán)隊(duì)，以降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。14四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOT分析分析l機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O）機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)利用區(qū)域發(fā)展：城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊，也是政府未來(lái)要重點(diǎn)開(kāi)發(fā)、改造的區(qū)域。 突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并可增加對(duì)投資型客戶的吸引力。交通：距市中心12.5公里，距機(jī)場(chǎng)28公里，成都地鐵2號(hào)線將龍泉城區(qū)與成都市區(qū)緊緊相連。 可將目標(biāo)客戶面適當(dāng)

14、擴(kuò)展到更大的區(qū)域，加快項(xiàng)目銷售速度。休閑旅游：龍泉區(qū)有豐富自然資源和人文資源，休閑旅游資源豐富。 通過(guò)休閑旅游，整合城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)，提升項(xiàng)目的生活品質(zhì)檔次。15四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOT分析分析l威脅（威脅（T）威脅威脅威脅規(guī)避威脅規(guī)避 成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)論是著眼城東還是放眼整個(gè)成都，從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 采用先進(jìn)、有特色的開(kāi)發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較大。 擴(kuò)展產(chǎn)品線，合理分配各類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。16小結(jié)：小結(jié)： 通過(guò)有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)通過(guò)有

15、效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大品、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。項(xiàng)目。 地塊分析地塊分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)StrengthStrength地塊自身：地塊自身：地形方正，地勢(shì)平坦，易于項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃；區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境：與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富；周邊社區(qū)：周邊社區(qū)：片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國(guó)際新城等項(xiàng)目均

16、屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與 城市未來(lái)高檔居住區(qū)為鄰。地理位置較好，有豐富的生活休閑資源。地塊分析地塊分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析劣勢(shì)劣勢(shì)WeaknessWeakness容容 積積 率：率：項(xiàng)目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項(xiàng)目的品質(zhì)和規(guī)劃；四至環(huán)境：四至環(huán)境：地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對(duì)項(xiàng)目近期造 成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對(duì)項(xiàng)目后期銷售帶來(lái)制約；生活配套：生活配套：項(xiàng)目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購(gòu)物近期將不會(huì) 有明顯的改善。容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。地塊分析地塊分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT

17、SWOT分析分析機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)OpportunityOpportunity整體市場(chǎng)：整體市場(chǎng)：近幾年惠州地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好；城際交通：城際交通：2010年地鐵三號(hào)線、深惠輕軌列車的開(kāi)通， “一小時(shí)生活圈”炒作使越來(lái)越多的 深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動(dòng)惠州地產(chǎn)的發(fā)展；銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：目前水口片區(qū)的房?jī)r(jià)仍處于惠州市較低價(jià)位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上 漲的空間，升值潛力巨大。市場(chǎng)運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價(jià)格升值潛力大。地塊分析地塊分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析威脅威脅ThreatThreat房產(chǎn)政策：房產(chǎn)政策：國(guó)家近年固定資產(chǎn)投資的姿

18、態(tài)及出臺(tái)的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場(chǎng)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項(xiàng)目，加上國(guó)際新城和藍(lán)波灣后期項(xiàng)目的推出，將不可 避免的對(duì)本項(xiàng)目后期入市造成一定影響，分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，且對(duì) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)壓力和沖擊；其他片區(qū)：其他片區(qū)：隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。房產(chǎn)政策頻出，客戶置業(yè)謹(jǐn)慎，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其他片區(qū)分流客戶。去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？做細(xì)市場(chǎng)做細(xì)市場(chǎng) 做精產(chǎn)品做精產(chǎn)品揚(yáng)揚(yáng) 長(zhǎng)長(zhǎng) 強(qiáng)化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項(xiàng)目發(fā)展前景； 在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣；

19、 通過(guò)創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨(dú)特性的高層產(chǎn)品。避避 短短 做細(xì)市場(chǎng)，通過(guò)科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； 圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場(chǎng)定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目 的品質(zhì)； 關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。 房行東方http:/ WeaknessesWeaknesses劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析 S1S1景觀公園景觀公園：南側(cè)長(zhǎng)河公園城市公園坡地、水景S2S2科技產(chǎn)品科技產(chǎn)品：皇明太陽(yáng)能先進(jìn)“節(jié)能生態(tài)住宅”理念S3S3知名品牌知名品牌：皇明集團(tuán)自身品牌的號(hào)召力S4S4規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)：27萬(wàn)大盤，具有一定的影響力S5S5地段優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)：位于河?xùn)|新

20、城德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域W1W1產(chǎn)品方面：產(chǎn)品方面：新技術(shù)增加成本單價(jià)高于市場(chǎng)現(xiàn)狀W2W2市場(chǎng)方面：市場(chǎng)方面：購(gòu)房意識(shí)初級(jí)，對(duì)節(jié)能住宅認(rèn)知低；對(duì)高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢，剛性需求增長(zhǎng)幅度不大W3W3配套方面：配套方面：周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利W4W4價(jià)格方面：價(jià)格方面：主流消費(fèi)能力在20-40萬(wàn)元之間OpportunitiesOpportunities機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析 ThreatsThreats威脅分析威脅分析 O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展區(qū)域發(fā)展O2：德城區(qū)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，未來(lái)1-3年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越

21、的機(jī)會(huì)很大尋求創(chuàng)新產(chǎn)品O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場(chǎng)檢驗(yàn) T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠(chéng)尚東和東建花園2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。 26SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目核心價(jià)值梳理SWTO地段價(jià)值：優(yōu)越的地理位置：地處萬(wàn)家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。城市地標(biāo)。學(xué)區(qū)價(jià)值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。品牌價(jià)值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口

22、碑影響競(jìng)爭(zhēng)：下階段推出項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場(chǎng)保持供銷兩旺的局面。地段決定價(jià)值。搶占市場(chǎng)推廣先機(jī)。同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷水平粗放，不成體系?！卷?xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析】?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠(chéng)客戶； 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同；劣勢(shì)： 認(rèn)籌期長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，客戶維系困難； 項(xiàng)目等待期長(zhǎng)，客源流失機(jī)會(huì)大； 機(jī)會(huì)： 深圳西岸將成為未來(lái)兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開(kāi)始認(rèn)同； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可肆機(jī)而動(dòng)，靜觀其變； 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣也為本項(xiàng)目帶來(lái)客源；威脅： 同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；

23、關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙；【策略形成策略形成】發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)依勢(shì)助勢(shì)，掌握片區(qū)話語(yǔ)權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為營(yíng)銷創(chuàng)造機(jī)會(huì)點(diǎn)利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì)大勢(shì)在場(chǎng)，關(guān)鍵作為，順勢(shì)而動(dòng)，搶奪客戶發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅依托品牌優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶減少劣勢(shì)、避免威脅挖掘片區(qū)價(jià)值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū)高服務(wù)+高形象+高品質(zhì)尚都=深圳西岸 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）： 1、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：高水準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)供方團(tuán)隊(duì)：武漢成熟開(kāi)發(fā)商、加拿大B+H建筑設(shè)計(jì)、中建五局的施工建設(shè)等； 2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地660畝，

24、總建72萬(wàn)平方； 3、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。 4、環(huán)境優(yōu)勢(shì)：240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率65%。 5、交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無(wú)限的發(fā)展?jié)摿ΑＨ纾涸缆创蟮?、雷鋒大道、金星大道等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道劣勢(shì)（W）： 1、生活配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 2、交通環(huán)境劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，出行較為不便； 3、居住氛圍劣勢(shì)：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境；項(xiàng)目SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道機(jī)會(huì)（O）： 1、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：項(xiàng)目一方面可借勢(shì)于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政

25、府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 2、產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺(tái)商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。項(xiàng)目SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道威脅（T）： 1、區(qū)域認(rèn)同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同尚待時(shí)日。 2、區(qū)域消費(fèi)能力威脅：項(xiàng)目必須面對(duì)如何擴(kuò)大消費(fèi)群體，延長(zhǎng)消費(fèi)半徑的問(wèn)題。 3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計(jì)2008年該區(qū)域的可供開(kāi)發(fā)的總量將達(dá)到6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過(guò)500畝的大盤，本案開(kāi)發(fā)面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。項(xiàng)目SWO

26、T分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道1、生活配套劣勢(shì)；2、交通環(huán)境劣勢(shì)；3、居住氛圍劣勢(shì)；1、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：一流的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。2、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地660畝，總建72萬(wàn)平方。3、 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高性價(jià)比產(chǎn)品組合。4、 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有240畝原生態(tài)山地景觀資源。5、 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：交通形象預(yù)示區(qū)域發(fā)展。搶占市場(chǎng)空白差異化定位突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特色依附自身獨(dú)特的資源，突出項(xiàng)目特色；因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源；快速啟動(dòng)，把握商機(jī)利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng)定位上具備戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅戰(zhàn)略高度把握區(qū)域特性

27、搶占市場(chǎng)空白獨(dú)特的定位主張1、區(qū)域認(rèn)同威脅；2、區(qū)域消費(fèi)能力威脅；3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅；1、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)；2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)；3、產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)； 08新品SWOT 推導(dǎo)S（優(yōu)勢(shì)）p品牌優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌深入人心p區(qū)位優(yōu)勢(shì)：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高p大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出p客戶資源優(yōu)勢(shì)：6期客戶資源積累深廣p產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：部分產(chǎn)品概念獨(dú)特，吸引力較大p稀缺資源優(yōu)勢(shì)：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀p升值前景優(yōu)勢(shì)：片區(qū)氛圍形成，價(jià)值迅速提升，升值潛力不言而喻W（劣勢(shì)）p雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁p周邊配套還不完善，會(huì)所規(guī)模較小，休閑娛樂(lè)類別有限p 7期部分

28、單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差p6-3標(biāo)部分戶型直接受工廠影響p戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難O（機(jī)會(huì)）p東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，升值潛力大p=峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹(shù)立，升值在望p新穎“兩代居”概念戶型設(shè)計(jì)，吸引力較大p08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜p已經(jīng)成熟的大社區(qū)，雄厚業(yè)主資源T（威脅）p板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)同期供應(yīng)量大p新政策帶來(lái)壓力p競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯進(jìn)一步提升萬(wàn)科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，提高客戶心理預(yù)期降噪降震措施、形象營(yíng)銷、場(chǎng)地包裝發(fā)揮專業(yè)水準(zhǔn)，強(qiáng)勢(shì)展示 38（一）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：S大規(guī)模，體量為房山第一大。

29、大配套：引進(jìn)藍(lán)天幼兒園（已經(jīng)確定）與北京八中（談判中）；配有國(guó)家級(jí)醫(yī)院：北京國(guó)粹醫(yī)院和國(guó)際康復(fù)中心；8萬(wàn)平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對(duì)面，周邊環(huán)境相對(duì)較為成熟。緊鄰錦繡高爾夫球場(chǎng)，生態(tài)環(huán)境好。u劣勢(shì)：劣勢(shì)：WW體量大，社區(qū)開(kāi)發(fā)與管理難度大。所在房山區(qū)目前不為居住熱點(diǎn)區(qū)。項(xiàng)目配套啟動(dòng)較晚，社區(qū)氛圍不能充分展示。u機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：OO房山區(qū)屬于北京“兩軸兩帶多中心”規(guī)劃中的“西南生態(tài)帶”，教育、旅游、生態(tài)、文化資源優(yōu)勢(shì)較好?？赡艹蔀楸本┮?guī)劃的11個(gè)新城之一。u威脅：威脅：T T房山區(qū)項(xiàng)目皆為大盤，產(chǎn)品力與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較多，客戶分流明顯。？如何規(guī)避劣勢(shì)？如何規(guī)避劣勢(shì)？如何更好地利用機(jī)會(huì)借勢(shì)？如

30、何更好地利用機(jī)會(huì)借勢(shì)？我們的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？我們的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢(shì)？我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢(shì)？如何面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，最終取勝？如何面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，最終取勝？39賣點(diǎn)整合 產(chǎn)品？產(chǎn)品？ u 區(qū)域？區(qū)域？ u 配套？配套？ u 大社區(qū)？大社區(qū)？ 41商業(yè)街的商業(yè)街的SWOT分析分析全街鋪；公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)；1. 泛世紀(jì)商圈的逐步形成；1. 目前基本無(wú)商業(yè)氛圍，無(wú)法立即持續(xù)經(jīng)營(yíng)；街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；1. 公館二期集中商業(yè)即將動(dòng)工，三-五千平方米的主力店可望進(jìn)駐；東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；1. 大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢(shì)占據(jù)先機(jī)；營(yíng)銷

31、策略營(yíng)銷策略u(píng) 讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價(jià)值的本源；u 通過(guò)設(shè)計(jì)全新的形象，形成差異化；u 降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面；u 打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖； 43項(xiàng)目SWOT分析Strengths優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高；項(xiàng)目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐；現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐； 交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過(guò)交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過(guò) 地段潛力無(wú)限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的地段潛力無(wú)限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道交通干道 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)；綜合物業(yè)，

32、功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)； 接近接近CBD中心區(qū)，是泛中心區(qū)，是泛CBD的首席商務(wù)中心；的首席商務(wù)中心； 坐落于專業(yè)市場(chǎng)扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來(lái)的先機(jī)坐落于專業(yè)市場(chǎng)扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來(lái)的先機(jī)44Weaknesses劣勢(shì)劣勢(shì) 項(xiàng)目是十多年前的爛尾樓，美譽(yù)度不是很理想；項(xiàng)目是十多年前的爛尾樓，美譽(yù)度不是很理想； 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距；求有差距； 缺少綠化以及容積率過(guò)高；缺少綠化以及容積率過(guò)高； 周邊的環(huán)境及生活配套比較差周邊的環(huán)境及生活配套比較差 封頂后，遲遲未能入市，市場(chǎng)猜疑

33、較大封頂后，遲遲未能入市，市場(chǎng)猜疑較大 工期進(jìn)度緩慢，工程時(shí)停時(shí)復(fù)工，顯得實(shí)力不夠；工期進(jìn)度緩慢，工程時(shí)停時(shí)復(fù)工，顯得實(shí)力不夠； 由于項(xiàng)目立項(xiàng)于由于項(xiàng)目立項(xiàng)于1993年，年，50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項(xiàng)的條款不變，年產(chǎn)權(quán)，如果原立項(xiàng)的條款不變，那么實(shí)際的產(chǎn)權(quán)期限不到那么實(shí)際的產(chǎn)權(quán)期限不到40年。年。45Weaknesses機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 惠州惠州CBD落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機(jī)；落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機(jī)； CBD中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團(tuán)已建成投入使用或在建設(shè)中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團(tuán)已建成投入使用或在建設(shè)中，這帶動(dòng)了泛中，這帶動(dòng)了泛CBD區(qū)域建設(shè)和發(fā)展；

34、區(qū)域建設(shè)和發(fā)展； 泛泛CBD區(qū)域目前缺少一個(gè)可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)區(qū)域目前缺少一個(gè)可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)/務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒(méi)務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有高檔的酒店、餐飲購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、寫字樓、商住樓，甚至住有高檔的酒店、餐飲購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、寫字樓、商住樓，甚至住宅。項(xiàng)目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶宅。項(xiàng)目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點(diǎn)；占這一空白點(diǎn)； 縱觀惠州房產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還縱觀惠州房產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對(duì)公寓、服務(wù)式公處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對(duì)公寓、

35、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。此乃上乘之選。46Threats威脅威脅 由于爛尾時(shí)間長(zhǎng)久，工期緩慢，造成的負(fù)面影響較為深遠(yuǎn)，不由于爛尾時(shí)間長(zhǎng)久，工期緩慢，造成的負(fù)面影響較為深遠(yuǎn)，不利于項(xiàng)目的品牌與形象的再造和推廣傳播；利于項(xiàng)目的品牌與形象的再造和推廣傳播； 相隔不到一千米的靠近相隔不到一千米的靠近CBD中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動(dòng)工，中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動(dòng)工，一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅；一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅； 周邊的環(huán)境相對(duì)不理想、生活配套、商

36、業(yè)周邊的環(huán)境相對(duì)不理想、生活配套、商業(yè)/務(wù)配套設(shè)施不完善，務(wù)配套設(shè)施不完善，將給項(xiàng)目帶來(lái)一定的壓力；將給項(xiàng)目帶來(lái)一定的壓力； 同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會(huì)在段時(shí)間內(nèi)有較大的增加。同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會(huì)在段時(shí)間內(nèi)有較大的增加。47分析結(jié)論綜述 避開(kāi)建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造避開(kāi)建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項(xiàng)目具有代表性的綜合物業(yè)項(xiàng)目 抓住機(jī)遇，爭(zhēng)取時(shí)間避開(kāi)同類項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，搶占目前江北抓住機(jī)遇，爭(zhēng)取時(shí)間避開(kāi)同類項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場(chǎng)乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場(chǎng) 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，

37、降低周邊環(huán)境及設(shè)施賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)-Strength-Strength劣勢(shì)劣勢(shì)-Weak-Weak1、地處深圳樓市熱點(diǎn)片區(qū)2、都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點(diǎn)3、擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢(shì)4、項(xiàng)目周邊有多個(gè)成熟小區(qū),居住氛圍良好1.項(xiàng)目位于梅林關(guān)以外，高端客戶的心理障礙2、片區(qū)整體形象較差3、與梅坂公路相臨，項(xiàng)目受噪音及揚(yáng)塵影響較大4 、項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育等配套相對(duì)較弱機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)-Opportunity-OpportunitySOSO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）WOWO戰(zhàn)略（利

38、用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）1、水源保護(hù)地,健康生態(tài)的原生環(huán)境，類似的地塊再批較難2、城市化進(jìn)程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)日益完善；3 、周遍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已基本成型，有 利于進(jìn)行針對(duì)性的差異化設(shè)計(jì)1、強(qiáng)化地段規(guī)劃生態(tài)健康,保護(hù)自然資源2、利用空檔期，搶占時(shí)機(jī)，創(chuàng)立形象3、樹(shù)立環(huán)保生態(tài)標(biāo)志性4 、唯一性路段昭示1、利用市場(chǎng)空檔快速建立高端項(xiàng)目社區(qū)形象2、利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿,克服產(chǎn)品劣勢(shì)，將產(chǎn)品價(jià)值愿望無(wú)限提升3、創(chuàng)造價(jià)值點(diǎn)，提升產(chǎn)品價(jià)值感4、營(yíng)銷引導(dǎo)，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷）5、強(qiáng)化本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力威脅威脅-Threaten-ThreatenST

39、ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）WTWT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅）戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅）1、龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；2、發(fā)展商的品牌號(hào)召力較弱3、同類資源物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈1、集中強(qiáng)勢(shì)推廣，建立差異化形象2、加強(qiáng)展示、現(xiàn)場(chǎng)包裝和區(qū)位的借勢(shì)提升 項(xiàng)目知名度3、提供完善的服務(wù)，讓客戶真實(shí)體驗(yàn)1、利用項(xiàng)目昭示優(yōu)越性，完善項(xiàng)目自身包裝展示，提高形象及知名度2、提前蓄客,傳遞信息，解決客戶資源問(wèn)題項(xiàng)目篇項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目篇規(guī)避措施:項(xiàng)目稀缺的山水資源及相對(duì)較低的容積率，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷中的概念提煉；項(xiàng)目規(guī)模不具備“大盤”的市場(chǎng)形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展；項(xiàng)目

40、目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對(duì)居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補(bǔ)；高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來(lái)購(gòu)買,并通過(guò)實(shí)在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購(gòu)買信心；強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說(shuō)明商業(yè)對(duì)居住環(huán)境的影響；1. 建議收購(gòu)本項(xiàng)目旁爛尾的實(shí)驗(yàn)學(xué)校大樓，通過(guò)和政府協(xié)作辦學(xué),使其成功運(yùn)作,增加教育配套競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目SWOT分析之應(yīng)對(duì)策略 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析-優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析-劣勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析-機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析-威脅威脅 （住宅）（住宅）SWOTSWOT優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) StrengthStrength劣勢(shì)劣勢(shì) WeakWeakn位于城市中心板塊n周邊交通便利n周邊配套完善n辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢(shì)n傳統(tǒng)的高檔居住板塊n容積率高、規(guī)劃難度n密度大n周邊無(wú)自然景觀n周邊環(huán)境噪音機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) OpportunityOpportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)n中心稀有熱點(diǎn)，持續(xù)需求動(dòng)力n07上半年市心樓價(jià)跳躍上升n高品質(zhì)樓盤價(jià)位持續(xù)拉升n城市規(guī)劃帶來(lái)的機(jī)會(huì)p走差異化路線，從市場(chǎng)空白點(diǎn)出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)；p著