房地產(chǎn)項目的成本核算

1、房地產(chǎn)項目成本核算技術(shù)中心培訓(xùn)課件成本核算的意義開發(fā)商在拿地前進(jìn)行成本核算，旨在確定成本可行性；拿地后進(jìn)行成本核算，旨在確定成本可控性。經(jīng)濟(jì)測算的組成 總 成 本 1、土地成本2、前期工程費3、建安費4、園區(qū)綜合配套費5、公共配套設(shè)施費6、稅費7、營銷費用8、管理費用9、財務(wù)費用10、物業(yè)啟動費11、不可預(yù)見費12、其他 總 銷 額 凈 利 潤 0.75備注：企業(yè)所得稅為25%一、地價地價，就是土地出讓金。你可以簡單地理解， 開發(fā)商得到這塊土地所需要支付的成本， 比如土地出讓金、 拆遷費， 甚至潤滑賄賂部分的費用， 當(dāng)然拿地方式不同， 支付的成本是不同的；在住房改革前，房子都是政府蓋得，土地是

2、通過免費的劃撥方式取得。改革后，開發(fā)商一律在國土資源部的主持下，通過“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。什么是樓面地價樓面地價就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。簡單地可以理解為在土地上蓋出房子后,每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價土地總價規(guī)劃建筑面積土地總價規(guī)劃建筑面積 土地單價容積率土地單價容積率 地價占總成本的20-25%什么是容積率容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率的值是指項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的總建筑面積）與項目總用地面積的比值。值得注意的是，容積率越低的小區(qū)，消費者居住的舒適度越高。容積率的標(biāo)準(zhǔn)獨棟別墅 0

3、.2-0.5聯(lián)排別墅 0.4-0.8多層住宅 1.2-1.5小高層住宅 2.5-3高層住宅 3.5-5容積率是通常是以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上的建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)來表示。二、前期費用前期費用，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等費用。按照單方取費，因開發(fā)企業(yè)性質(zhì)不同，取費標(biāo)準(zhǔn)不同。三、建安費用建安成本， 說白了這是建房子的成本； 建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入。這部分成本占總成本的30%-50%四、園區(qū)內(nèi)綜合配套費園區(qū)內(nèi)綜合配套費，基礎(chǔ)配套（道路、綠化

4、、供電、路燈、圍墻等）及一些智能設(shè)備（霧森、直飲水等）按照單方取費，因開發(fā)企業(yè)性質(zhì)不同，取費標(biāo)準(zhǔn)不同。五、公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費，指征用生地向當(dāng)?shù)厥姓患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。按照單方取費，因開發(fā)企業(yè)性質(zhì)不同，取費標(biāo)準(zhǔn)不同。六、稅 費稅收有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。政府收取的費，各地不同，包括審計費、監(jiān)理費、質(zhì)檢費、工程造價管理費、人防費、施工圖紙審查費、衛(wèi)生費、治安費等等。據(jù)統(tǒng)計，大約有12 項稅，56 項費。一般來說，稅費的計取都有一定的費率準(zhǔn)則，但是根據(jù)企業(yè)性質(zhì)不同，也有一定變化。稅費占總成本的

5、15%七、營銷費用營銷費用，主要指該項目的推廣費用，包括廣告設(shè)計費，廣告代理費，促銷活動費，廣告發(fā)布費，現(xiàn)場包裝費用等根據(jù)市場，按照銷售額的2%取費。八、管理費用管理費用，屬于期間費用。包括工資、福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費等其他費用以土地費用、政府征收費用、建安費、工程前期費用、園區(qū)內(nèi)綜合費用、公共配套設(shè)施費之和為計價基數(shù)，其計價費率為3-5%。九、財務(wù)費用財務(wù)費用，指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為籌集資金而發(fā)生的各項費用。根據(jù)市場，按照銷售額的6%計取。十、物業(yè)啟動費物業(yè)啟動費，包括物業(yè)上的人員配備、辦公用品等。根據(jù)市場，按照建安費的2%計取。十一、不可預(yù)見費不可預(yù)見費，又稱為預(yù)備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費又包括 基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩大種類型。根據(jù)項目的復(fù)雜程度，按前期工程費、建安工程費、園區(qū)內(nèi)配套費、公共配套設(shè)施費、管理費和營銷費用之和計取，其計價費率為3-5%。十二、其他其他費用包括施工圖設(shè)計審查費、工程交易服務(wù)費、各項檢測費用和施工噪聲及排污費等內(nèi)容