第二章旅游景區(qū)規(guī)劃與開發(fā)

1、第二章第二章 旅游景區(qū)開發(fā)與規(guī)劃旅游景區(qū)開發(fā)與規(guī)劃一、旅游景區(qū)開發(fā)一、旅游景區(qū)開發(fā) 景區(qū)開發(fā)概述 景區(qū)開發(fā)要點景區(qū)開發(fā)項目建議書景區(qū)開發(fā)的可行性研究景區(qū)項目的資金籌措景區(qū)的設(shè)計景區(qū)項目管理（一）旅游景區(qū)開發(fā)的概念（一）旅游景區(qū)開發(fā)的概念 約翰斯沃布魯克在景區(qū)開發(fā)與管理中將其定義為：“為了吸引和招徠游客而建造新的建筑為了吸引和招徠游客而建造新的建筑和設(shè)施。和設(shè)施?！?旅游開發(fā)，是指把旅游地潛在的資源變?yōu)楝F(xiàn)實旅游開發(fā)，是指把旅游地潛在的資源變?yōu)楝F(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢的一項綜合性的系統(tǒng)工程。的經(jīng)濟優(yōu)勢的一項綜合性的系統(tǒng)工程。 這個工程包含這個工程包含旅游資源開發(fā)、旅游產(chǎn)品開發(fā)、客旅游資源開發(fā)、旅游產(chǎn)品開發(fā)、

2、客源市場開發(fā)，以及配套系統(tǒng)和保障系統(tǒng)的開發(fā)，源市場開發(fā)，以及配套系統(tǒng)和保障系統(tǒng)的開發(fā)，構(gòu)構(gòu)成一條經(jīng)常處于良好互動狀態(tài)的成一條經(jīng)常處于良好互動狀態(tài)的“旅游開發(fā)鏈旅游開發(fā)鏈（二）主要的開發(fā)機構(gòu)包括：（二）主要的開發(fā)機構(gòu)包括：國外：國外：（1）公共部門：中央政府（各部局）、半官方機構(gòu)、地方政府；（2）私營部門：涉足多個行業(yè)的跨國公司（如環(huán)球公司和迪士尼公司）、大型休閑公司（如英國的蘭克公司）、把休閑作為部分開發(fā)內(nèi)容的開發(fā)商、中小型私人公司、個體企業(yè)；（3）志愿性部門：全國性的機構(gòu)（如英國國家和古跡保護委員會）、地方性的托管機構(gòu)（如工業(yè)遺址、某一特定場所或者特定項目）。國內(nèi)：國內(nèi)： 國有開發(fā)商（如各級

3、政府，國有企業(yè)）；民辦私營企業(yè)；股份制企業(yè)；境外開發(fā)商。 （三）旅游景區(qū)開發(fā)類型（三）旅游景區(qū)開發(fā)類型1、在以前不是景區(qū)的地方建造全新的景區(qū)。（如即將建造的上海迪士尼樂園）。2、將原有的景區(qū)改建成新的景區(qū)。（如樂高樂園是在經(jīng)營不佳的英國溫莎狩獵公園的原址上建造起來的）。3、在現(xiàn)有的景區(qū)內(nèi)增建大型新項目，以吸引更多顧客，開發(fā)新市場。（如在主題公園內(nèi)新增建大型游樂項目）。（三）旅游景區(qū)開發(fā)類型（三）旅游景區(qū)開發(fā)類型4、在現(xiàn)有的景區(qū)內(nèi)增加服務(wù)設(shè)施，主要目標(biāo)是改善服務(wù)設(shè)施或者鼓勵游客增加二次消費。（如許多博物館內(nèi)的新零售店或主題餐廳）。5、創(chuàng)辦新的節(jié)事活動或是舉辦每次變換地點的奧運會之類的節(jié)事活動。舉

4、辦此類節(jié)事活動需要進行大量的開發(fā)或改造。（如北京08奧運會）。部門主要開發(fā)類型主要景區(qū)類型公共部公共部門門中央政府1、3、4、5博物館、畫廊、歷史遺跡、大型事件半官方機構(gòu)3、4古老的紀(jì)念館、歷史遺址、博物館。主要是那些并非為了旅游目的而建造起來的景區(qū)地方政府1、3、4、5博物館、國家公園、休閑設(shè)施、節(jié)事私人部私人部門門跨國公司1、2、3、4主題公園大型休閑公司1、2、3、4主題公園、游樂園、休閑設(shè)施開發(fā)商1、2濱水地區(qū)開發(fā)中小型公司1、2動物園、園林個體企業(yè)1、3、4博物館、休閑公園、手工藝品店志愿性志愿性部門部門全國性的機構(gòu)4、5豪華故宅、歷史遺址、自然景觀、大型事件地方性的機構(gòu)1、4、5歷

5、史遺跡、工業(yè)遺跡、蒸汽機車、事件各部門的開發(fā)類型以及各部門所關(guān)注的景區(qū)類型各部門的開發(fā)類型以及各部門所關(guān)注的景區(qū)類型（四）旅游景區(qū)開發(fā)的內(nèi)容（四）旅游景區(qū)開發(fā)的內(nèi)容1 1、旅游景區(qū)規(guī)劃、旅游景區(qū)規(guī)劃2 2、旅游景觀、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的設(shè)計、旅游景觀、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的設(shè)計3 3、施工建設(shè)、施工建設(shè)4 4、建立和完善管理體系和服務(wù)體系、建立和完善管理體系和服務(wù)體系5 5、培育和營造良好的社會環(huán)境、培育和營造良好的社會環(huán)境6 6、開發(fā)旅游市場、開發(fā)旅游市場（五）旅游景區(qū)開發(fā)的程序（五）旅游景區(qū)開發(fā)的程序 旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)是一個極為復(fù)雜的技術(shù)經(jīng)濟過程，是一項綜合性和全局性很強的工作?？傮w而言，

6、它主要包括如下五個環(huán)節(jié)：1 1、編制項、編制項目建議書，并報批立項；目建議書，并報批立項；2 2、進行可行性研究，并、進行可行性研究，并報批；報批；3 3、做出項目環(huán)境影響評估報告，并報批；、做出項目環(huán)境影響評估報告，并報批；4 4、編制旅游規(guī)劃；、編制旅游規(guī)劃；5 5、旅游景區(qū)的開工建設(shè)。、旅游景區(qū)的開工建設(shè)。 項目建議書（又稱立項申請）項目建議書（又稱立項申請）是項目建設(shè)籌建單位或項目立法人，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃（包括旅游行業(yè)規(guī)劃）、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，按照技術(shù)經(jīng)濟政策和建設(shè)任務(wù)的要求，在計劃研究的基礎(chǔ)上，提出的某一具體項目的建設(shè)文件，

7、是對擬建項目提出的框架性的總體設(shè)想。 建議書的地位和作用建議書的地位和作用第一，項目建議書是旅游投資的前期準(zhǔn)備，是關(guān)系到投資的后續(xù)工作能否繼續(xù)或進展順利的前提。第二，為可行性研究報告提供依據(jù)，項目建議書對可行性研究報告的內(nèi)容有綱領(lǐng)性影響，可行性研究報告是項目建議書的深化與細(xì)化。第三，為決策部門選擇確定項目提供依據(jù)，項目建議書的審批過程是旅游投資者對投資項目認(rèn)識的加深過程與項目的調(diào)整過程，將對最終投資決策產(chǎn)生影響。第四，涉及利用外資的項目，在項目建議書批準(zhǔn)后，方可對外開展工作。建議書的內(nèi)容建議書的內(nèi)容 項目建議書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1、項目提出的必要性和依據(jù)；2、產(chǎn)品方案擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)

8、想；3、資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系的初步分析；4、投資估算、資金籌措及還貸方案設(shè)想；5、項目進度的大體安排；6、經(jīng)濟效果和社會效益的初步估計，包括初步的財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；7、環(huán)境影響的初步評價，包括治理“三廢”措施、生態(tài)環(huán)境影響的分析；8、結(jié)論；9、附件。 項目建議書的審批項目建議書的審批 大中型基本建設(shè)項目、限額以上更新改造項目，委托有資格的工程咨詢、設(shè)計單位初評后，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市計委及行業(yè)歸口主管部門初審后，報國家計委審批，其中特大型項目（總投資4億元以上的交通、能源、原材料項目，2億元以上的其他項目），由國家計委審核后報國務(wù)院審批。總投資在限額以上的外商投資項目

9、，項目建議分別由省紀(jì)委、行業(yè)主管部門初審后，報國家計委會同外經(jīng)貿(mào)部等有關(guān)部門審批；超過1億美元的重大項目，上報國務(wù)院審批。 小型基本建設(shè)項目，限額以下更新改造項目由地方或國務(wù)院有關(guān)部門審批。其中： 小型項目中總投資1000萬元以上的內(nèi)資項目、總投資500萬美元以上的生產(chǎn)性外資項目、300萬美元以上的非生產(chǎn)性利用外資項目，項目建議書由地方或國務(wù)院有關(guān)部門審批。 總投資1000萬元以下的內(nèi)資項目、總投資500萬美元以下的非生產(chǎn)性利用外資項目，本著簡化程序的原則，若項目建設(shè)內(nèi)容比較簡單，也可直接編報可行性研究報告。（六六 ）旅游景區(qū)開發(fā)投資費用估算）旅游景區(qū)開發(fā)投資費用估算 項目總投資費用是擬建項目

10、從前期準(zhǔn)備工作開始到項目全部投產(chǎn)為止所發(fā)生的全部費用以及生產(chǎn)期所需全部流動資金。建設(shè)費用工程費土地費等其他建設(shè)費項目總投資固定資產(chǎn)投資流動資金建設(shè)期貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不可預(yù)見費用流動資產(chǎn)減：流動負(fù)債應(yīng)付款項原材料燃料、動力低值易耗品現(xiàn)金費用估算的原則：費用估算的原則：1 1、客觀性原則、客觀性原則 估算要做到客觀、接近實際，在思想上要有充分認(rèn)識，在技術(shù)上要盡量保障客觀。2 2、系統(tǒng)性原則、系統(tǒng)性原則 應(yīng)該從全盤的角度按系統(tǒng)全面、避免重復(fù)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的原則來估算。從時間上的前后協(xié)調(diào)來說，應(yīng)考慮是否用費用換取時間，即增加費用來縮短工期的問題。3 3、留有余地原則、留有余地原則 在施工的時

11、候往往碰上意想不到的費用，如物價的升高、小開支項目的增加、自然原因或社會原因造成的費用增加、資金與材料不能及時到位造成的拖延而引起的費用增加等，因此，費用的估算應(yīng)留有適當(dāng)?shù)挠嗟亍? 4、非單一方案原則、非單一方案原則 費用估算應(yīng)包括確定和考慮各種不同的費用估算替代方案。二、旅游景區(qū)規(guī)劃二、旅游景區(qū)規(guī)劃（一）旅游規(guī)劃的概念（一）旅游規(guī)劃的概念 自從旅游規(guī)劃出現(xiàn)以來，國內(nèi)外學(xué)者對“旅游規(guī)劃”這一 概念本身進行了各自的定義。由于旅游規(guī)劃學(xué)科發(fā)展還很不成熟，所以對于旅游規(guī)劃概念還沒有形成公認(rèn)的準(zhǔn)確的定義。2003年發(fā)布的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)：旅游規(guī)劃通則也沒有給予明確的定義。 Gunn(1979)認(rèn)

12、為旅游規(guī)劃的第一目標(biāo)就是滿足游客的需求，他采用了Davidof與Reiner對規(guī)劃的定義，即規(guī)劃是“經(jīng)過一系列選擇決定合適的未來行動的過程”。這個過程是動態(tài)的，反饋的。未來的行動不僅是指政策的制定，而主要是目標(biāo)的實現(xiàn)。旅游景區(qū)規(guī)劃的概念旅游景區(qū)規(guī)劃的概念 旅游規(guī)劃，按照空間尺度按照空間尺度,從大到小分為三類：區(qū)域區(qū)域旅游規(guī)劃、城市旅游規(guī)劃、景區(qū)景點規(guī)劃旅游規(guī)劃、城市旅游規(guī)劃、景區(qū)景點規(guī)劃。旅游景區(qū)規(guī)劃就是旅游規(guī)劃的一個子類型，也可以說是對旅游規(guī)劃的進一步落實和細(xì)化。它以景區(qū)為特定的研究對象，屬于微觀尺度。 旅游景區(qū)規(guī)劃時根據(jù)景區(qū)的資源特點、市場狀況和其它相關(guān)的自然社會經(jīng)濟條件，所進行的有關(guān)開發(fā)

13、、保護、管理等內(nèi)容的布局、設(shè)計、安排。其目的是為了使景區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理能夠有計劃、有步驟，合理科學(xué)的進行。（二）景區(qū)規(guī)劃的原則（二）景區(qū)規(guī)劃的原則 獨特性獨特性 挖掘特色、塑造形象、突出重點、營造賣點 整體性原則整體性原則 社會、經(jīng)濟整體性；規(guī)劃、建設(shè)系統(tǒng)性 市場導(dǎo)向原則市場導(dǎo)向原則 確定目標(biāo)市場 、設(shè)計適銷對路產(chǎn)品、選取有效地營銷手段 彈性原則彈性原則 時間、空間 可操作性原則可操作性原則（三）景區(qū)規(guī)劃類型（三）景區(qū)規(guī)劃類型 按所處階段分類按所處階段分類總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃 按規(guī)劃的時限分類按規(guī)劃的時限分類近期規(guī)劃：（近期規(guī)劃：（5年內(nèi)）年內(nèi)） 對景區(qū)近期的發(fā)展布局和主要

14、建設(shè)項目進行設(shè)計和安排，提出發(fā)展目標(biāo)、重點、主要內(nèi)容，并應(yīng)提出具體建設(shè)項目、規(guī)模、布局、投資估算和實施設(shè)施等。 遠(yuǎn)期規(guī)劃：（遠(yuǎn)期規(guī)劃：（520年）年） 是使景區(qū)內(nèi)各項規(guī)劃內(nèi)容初具規(guī)模。并應(yīng)提出發(fā)展期內(nèi)的發(fā)展重點、主要內(nèi)容、發(fā)展水平、投資匡算、健全發(fā)展的步驟和措施遠(yuǎn)景規(guī)劃：（遠(yuǎn)景規(guī)劃：（20年以上）年以上） 提出風(fēng)景區(qū)規(guī)劃所能達(dá)到的最佳狀態(tài)和目標(biāo)。 按規(guī)劃內(nèi)容分類按規(guī)劃內(nèi)容分類 景區(qū)綜合規(guī)劃景區(qū)綜合規(guī)劃 是一個整體的規(guī)劃概念，是指按照國家和地方旅游業(yè)發(fā)展綱要精神，結(jié)合國家和地方旅游產(chǎn)業(yè)布局的要求，提出旅游資源開發(fā)，市場開拓以及景區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的總體設(shè)想。 景區(qū)專題規(guī)劃景區(qū)專題規(guī)劃 景區(qū)綜合規(guī)劃基本思

15、想的指導(dǎo)下，針對景區(qū)開發(fā)過程中的各輔助部門而提出的專題計劃，其主要內(nèi)容包括景區(qū)服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃。例如景區(qū)資源規(guī)劃、線路規(guī)劃、景區(qū)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃等 。（四）景區(qū)規(guī)劃基本程序（四）景區(qū)規(guī)劃基本程序 規(guī)劃任務(wù)和規(guī)劃人員的確定 相關(guān)資料的收集 評價分析 規(guī)劃大綱確定 規(guī)劃文本和圖件編制 規(guī)劃成果定稿 評審 修訂完善 上報審批存檔 實施（一）項目管理的內(nèi)容（一）項目管理的內(nèi)容1、資源管理（1）人：由景區(qū)經(jīng)營者直接聘用或由完成各項目任務(wù)的其他機構(gòu)聘用。包括：建筑師、設(shè)計師和測量師；建筑工人和工匠；材料供應(yīng)商；裝潢人員和裝配人員；園藝師；市場營銷人員；地方政府管理者；公用事業(yè)人員（2）物：指項目開發(fā)

16、過程所需要的所有物資。如：建筑材料；園藝材料；向工地輸送水和煤氣的管道電纜；景區(qū)核心部分設(shè)施；景區(qū)餐飲店和商店所需設(shè)施等。2、時間管理 管理時間是指確保各項任務(wù)按預(yù)先安排的進度完成，以免造成承建商等待。因此一開始就必須對完成各項任務(wù)所需時間有一個實際的估計，并且必須留有緩沖時間，以防止不可預(yù)見的問題影響預(yù)定的工程進度。如惡劣天氣和供貨延遲等。3、質(zhì)量管理 所達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)通常是在資源、時間和預(yù)算約束下做出一定讓步和“權(quán)衡利弊”結(jié)果。但是質(zhì)量水平一定要達(dá)到目標(biāo)市場所能接受的標(biāo)準(zhǔn)。（二）項目管理的階段（二）項目管理的階段 羅杰斯和斯林（Rogers and Slinn,1993）確認(rèn)的項目開發(fā)過程

17、的四階段：1、規(guī)劃：目標(biāo)；時間和成本的估計；團隊建設(shè)2、安排進度：配備資源；安排活動3、控制：監(jiān)督；修訂計劃和目標(biāo)4、項目實施和運營（三）項目管理技術(shù)（三）項目管理技術(shù)1、關(guān)鍵途徑分析（CPA） 是以時間為基礎(chǔ)的項目管理技術(shù)，通過該方法項目負(fù)責(zé)人可以弄清楚參與項目開發(fā)之間的相互影響，并作出安排。2、進度評估法（PERT） 這種方法把景區(qū)項目分為若干工作和任務(wù)，從分析完成每項任務(wù)所需要的時間角度來計算項目工期。3、線性規(guī)劃 線性規(guī)劃是一種數(shù)學(xué)技術(shù)，操作時將一系列變量引入線性規(guī)劃模型，并得出達(dá)到預(yù)期結(jié)果的多種選擇。（四）施工管理（四）施工管理 開工之前，為防止將來出現(xiàn)問題，需要進行以下各項檢查：1

18、、確保所有相關(guān)人員（建筑師、造價工程師、建筑商、景區(qū)經(jīng)營者）都清楚各自在合同中的責(zé)任和義務(wù)。2、檢查所有必備的保險單是否都已經(jīng)辦妥。3、確保符合所有的規(guī)范以及得到必要的許可，如規(guī)劃許可、建筑規(guī)范和消防規(guī)范。4、確保用于支付工程費的資金到位，不至于因拖欠款項而延誤工期。避免糾紛的指導(dǎo)方針：1、只使用有經(jīng)驗和有資格的建筑師和造價工程師；2、為設(shè)計者提供一個簡明的設(shè)計要求，不要經(jīng)常修改設(shè)計要求；3、讓專家們自由的工作，但保持對他們的監(jiān)督；4、按時付款；5、不要催促設(shè)計者或承包商，以防他們被迫“偷工減料”。（五）項目管理與景區(qū)開業(yè)（五）項目管理與景區(qū)開業(yè) 盡管施工階段的管理與景區(qū)開業(yè)后的管理是分開的，但是項目開發(fā)階段的管理包括了景區(qū)的開業(yè)。項目負(fù)責(zé)人必須確保做好景區(qū)開業(yè)的一切準(zhǔn)備，以最佳的狀態(tài)迎接對外開放。負(fù)責(zé)人的責(zé)任在景區(qū)開始對外營業(yè)后才算真正結(jié)束。1.鄒統(tǒng)釬.旅游景區(qū)開發(fā)與管理M,清華大學(xué)出版社.2008年.2.約翰斯沃布魯克.旅游景區(qū)開發(fā)與管理M,旅游教育出版社.2006年.3.楊桂華.旅游景區(qū)管理M,科學(xué)出版社.2006年.4.唐代劍.旅游規(guī)劃原理M,浙江大學(xué)出版社.2006