投資分析培訓(xùn)課件

1、目目 錄錄第一部分第一部分 前言前言第二部分第二部分 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算第三部分第三部分 財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)第四部分第四部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)案例財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)案例第一部分第一部分 前言前言n 為什么要做？n 什么時(shí)候做？n 怎么做？開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決策據(jù)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書籌措資金和申請(qǐng)貸款簽訂合作和協(xié)議申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)照為什么要做投資估算為什么要做投資估算決策依據(jù)設(shè)計(jì) 任務(wù)執(zhí)照 依據(jù)合作 依據(jù)融資 依據(jù)哪些階段做投資估算？哪些階段做投資估算？序號(hào)序號(hào)階段階段目的目的誤差率誤差率1投資機(jī)會(huì)研究階段決策依據(jù)30%2初步可行性研究階段指導(dǎo)規(guī)劃、執(zhí)照依據(jù)20%3可行性研究階段融資依據(jù)、合作依據(jù)、10%投資

2、估算主要做什么？投資估算主要做什么？房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告程序：程序：內(nèi)容：內(nèi)容：估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)編制財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)得出評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)計(jì)算方法選擇評(píng)價(jià)參數(shù)鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)階段鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)階段項(xiàng)目取得之前項(xiàng)目取得之前( (決策階段決策階段) )前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備( (項(xiàng)目組織設(shè)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)階段計(jì)階段) )建設(shè)及銷售建設(shè)及銷售( (實(shí)施階段實(shí)施階段) )竣工入伙竣工入伙( (完工階段完工階段) )物業(yè)交接物業(yè)交接/ /管理管理( (運(yùn)營(yíng)階段運(yùn)營(yíng)階段) )投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告項(xiàng)目取地策略報(bào)告項(xiàng)目取地策略報(bào)告土地獲取土地獲取開發(fā)報(bào)建開發(fā)

3、報(bào)建工程招投標(biāo)工程招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)銷售與招商銷售與招商竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收驗(yàn)收備案驗(yàn)收備案入伙通告入伙通告初始登記初始登記轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記交接物業(yè)交接物業(yè)簽訂土地合同簽訂土地合同資金籌措資金籌措勘察測(cè)量勘察測(cè)量規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)臨時(shí)供水供電臨時(shí)供水供電場(chǎng)地平整等場(chǎng)地平整等第第二二部分部分 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算n 開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用n 融資成本與資金籌措n 收入與稅金1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資估算表、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資估算表p 項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金p 開發(fā)建設(shè)投資=固定資產(chǎn)投資+開發(fā)產(chǎn)品成本序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說明 1開發(fā)建設(shè)投資1.11.21.31.41.51.6

4、1.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）（1）土地費(fèi)用）土地費(fèi)用p 土地費(fèi)用：獲取土地使用權(quán)而發(fā)生的的費(fèi)用，一般包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、契稅。土地獲取費(fèi)用因獲取土地土地的方式、地塊性質(zhì)等不同而不同。n 土地出讓方式不同 劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓；n 土地出讓宗地屬性不同： 生地：完成土地征用，但未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地。 毛地：已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的土地。 熟地：以直接進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)的建設(shè)用地（法

5、律手續(xù)完備；基礎(chǔ)資源通達(dá)；土地平整）n 是否由開發(fā)商需要拆遷或征用（如舊城改造） 地價(jià)評(píng)估方法地價(jià)評(píng)估方法p 市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法：是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。p 基準(zhǔn)地價(jià)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。p 成本逼近法：成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)

6、、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益（2）前期工程費(fèi)）前期工程費(fèi)p 主要包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。二二前期工程費(fèi)表前期工程費(fèi)表（僅供參考）（僅供參考）1 1前期工作咨詢費(fèi)前期工作咨詢費(fèi)建安工程的建安工程的0.20.5%2 2地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、勘察報(bào)告審查費(fèi)勘察報(bào)告審查費(fèi)3元元/平方米平方米3 3建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格計(jì)價(jià)格2002 10號(hào)號(hào)4

7、 4市政設(shè)計(jì)費(fèi)市政設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格計(jì)價(jià)格2002 10號(hào)號(hào)5 5環(huán)境評(píng)估費(fèi)環(huán)境評(píng)估費(fèi)詳見建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6 6交通評(píng)價(jià)費(fèi)交通評(píng)價(jià)費(fèi)按地上面積按地上面積 ： 1元元/平方米估算平方米估算7 7施工圖審查費(fèi)施工圖審查費(fèi)京勘設(shè)管字京勘設(shè)管字(2001)41號(hào)號(hào)8 8標(biāo)底編制費(fèi)標(biāo)底編制費(fèi)概算價(jià)格的概算價(jià)格的2-3, 計(jì)算鋼筋量計(jì)算鋼筋量16元元/噸噸.9 9工程招投標(biāo)管理費(fèi)工程招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的中標(biāo)價(jià)格的0.66%o,(共共0.11%,招標(biāo)方招標(biāo)方60%),京價(jià)京價(jià)(收收)字字1999第第042號(hào)號(hào)1010招標(biāo)代理費(fèi)

8、招標(biāo)代理費(fèi)按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取, 計(jì)價(jià)格計(jì)價(jià)格2002 1980號(hào)號(hào)1111三通一平費(fèi)（土方臨時(shí)水電）三通一平費(fèi)（土方臨時(shí)水電）20元元/平方米平方米1212工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.10.2計(jì)?。挥?jì)??；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取1313新材料基金新材料基金(非磚混結(jié)構(gòu)可退非磚混結(jié)構(gòu)可退90%)、水泥專項(xiàng)基金（可退）、水泥專項(xiàng)基金（可退） 8元元/平方米平方米,中標(biāo)水泥量中標(biāo)水泥量3元元/噸噸通常列入“前期工程費(fèi)”項(xiàng)也可以列入“其他費(fèi)用”、”開發(fā)期間稅費(fèi)“項(xiàng)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)p 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以

9、外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。附：煙臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附：煙臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（4）建筑安裝工程費(fèi)p 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。項(xiàng)目單方估價(jià)三三建筑、安裝工程費(fèi)（一）建安工程造價(jià)1住宅1.1全現(xiàn)澆（高層）14001.2全現(xiàn)澆板式（多層）12001.3框剪結(jié)構(gòu)帶底商（高層）19001.4框剪結(jié)構(gòu)商住樓（高層）23001.5框剪結(jié)構(gòu)（多層）12001.6底商16

10、002非配套公建2.1框架結(jié)構(gòu)寫字樓（高層）19002.2框架結(jié)構(gòu)辦公樓（多層）15003地下3.1建安費(fèi)用21003.2地下停車場(chǎng)2300（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)p 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。序 號(hào)項(xiàng) 目建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說明 1 2 3 4 5 6居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合 計(jì)表表5-7 5-7 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬元單位：萬元 （6）開發(fā)間接費(fèi)

11、p 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。 一般經(jīng)濟(jì)測(cè)算不作此項(xiàng)要求，根據(jù)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況予以計(jì)算！ 如當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。（7）管理費(fèi)用p 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 管理費(fèi)用=（土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）*2-3%。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用p 財(cái)務(wù)費(fèi)用

12、是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。p 借款和債券的利息：n 不同的融資渠道利息不同：如全部自有資金、自有資金+銀行貸款（上市融資）等；n 利息與開發(fā)回款有關(guān)：開發(fā)回款越慢帶來的利息越高；n 利息的計(jì)算 ：編制銀行貸款平衡表資金平衡表 銀行利息的計(jì)算：編制銀行貸款償還表銀行利息的計(jì)算：編制銀行貸款償還表p 假設(shè)1：收入優(yōu)先用于償還貸款p 假設(shè)2: 僅考慮單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)p 利息銀行貸款償還表銀行貸款償還表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20102010年年20112011年年20122012年年20

13、132013年年20142014年年20152015年年20162016年年上半年上半年 下半年下半年 上半年上半年 下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年 下半年下半年上半年上半年 下半年下半年 上半年上半年 下半年下半年 上半年上半年 下半年下半年1期初貸款余額0 27874 50167 111417 118416 111381 106607 117050 116701 132446 123850 105245 72728 40888 2當(dāng)期新增貸款 144,603.57 27874 22294 61250 6999 0 0 10442 0 15745 0 0 0 0 0 3當(dāng)期

14、償還貸款本金 144,603.79 0 0 0 0 7035 4774 0 349 0 8596 18605 32517 31840 36645 4期末貸款余額27874 50167 111417 118416 111381 106607 117050 116701 132446 123850 105245 72728 40888 4243 5當(dāng)期應(yīng)付貸款利息 33,453.34 0 0 2107 0 6205 0 5886 0 6311 0 6920 0 4805 0 （9）銷售費(fèi)用p 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。

15、主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%2%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。（10）其他費(fèi)用p 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%-3%。序

16、 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi) 合 計(jì)其他費(fèi)用估算表 單位：萬元（11）開發(fā)期間稅費(fèi)p 開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建

17、設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi) 合 計(jì)開發(fā)期稅費(fèi)估算表開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元單位：萬元（12）不可預(yù)見費(fèi)及其他p 12不可預(yù)見費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%左右估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用：p 13運(yùn)營(yíng)費(fèi)用p 14修理費(fèi)用總結(jié)：總結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度動(dòng)態(tài)投資成本動(dòng)態(tài)投資成本項(xiàng)目項(xiàng)目分?jǐn)偤嫌?jì)20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年上半年上半年下半年下半年上半年

18、上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半下半年年一一土地成本100%50%50%49874 24937 0 24937 0 0 0 0 0 0 0 0 0 二前期工程費(fèi)100%10%10%15%15%15%15%15%5%9441 944 944 1416 1416 1416 1416 1416 472 0 0 0 0 三建筑、安裝工程費(fèi)436121 0 17023 38447 39047 32524 48090 58704 63939 62455 52980 14953 7960 1 地上建筑404072 0 15255 32

19、478 33078 27955 43521 55536 60771 60687 52613 14585 7593 （1）企業(yè)莊園100%60%40%3433 0 2060 1373 0 0 0 0 0 0 0 0 0 （2）私人會(huì)所型酒店100%50%50%19348 096749674000000000300 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 300 2地下建筑100%5%20%20%15%15%10%10%5%28009 0 1400 5602 5602 4201 4201 2801 2801 1400 0 0 0 3工程監(jiān)理費(fèi)100%9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%

20、4041 0 367 367 367 367 367 367 367 367 367 367 367 四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)100%10%15%20%15%10%10%10%5%5%23341 0 2334 3501 4668 3501 2334 2334 2334 1167 1167 0 0 五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0%0%六不可預(yù)見費(fèi)100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%14067 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 七開發(fā)間接費(fèi)100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%469 39

21、39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 (二)期間費(fèi)用八期間費(fèi)用57291 782 782 3195 1884 8434 2392 8313 2680 8636 2560 8868 1948 1管理費(fèi)用100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%9378 782 782 782 782 782 782 782 782 782 782 782 782 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用32235 0 0 2107 0 6205 0 5886 0 6311 0 6920 0 3 銷售費(fèi)用16768 0 0 306 1102 1447 1610 1645 1898 1543 1778

22、 1167 1167 2、融資與資金成本、融資與資金成本3、房地產(chǎn)收入與稅金、房地產(chǎn)收入與稅金p 房地產(chǎn)收入是指：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入，指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。包括：地產(chǎn)銷售、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、土地裝讓等。鏈接：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法鏈接：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法p 1、成本法、成本法：即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。 p 2、市場(chǎng)比較法：、市場(chǎng)比較法：取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過

23、的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。p 3、剩余法：、剩余法：房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)土地使用權(quán)價(jià)值房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。 p 4、收益法：、收益法：不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)

24、價(jià)值房地產(chǎn)純收益收益還原率。 p 5、假設(shè)開發(fā)法：、假設(shè)開發(fā)法：對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法案例市場(chǎng)比較法案例案例案例1案例案例2案例案例3案例案例4本案本案權(quán)重權(quán)重3530431038903720與本案契合度與本案契合度比較系數(shù)比較系數(shù)契合度契合度比較系數(shù)比較系數(shù)契合度契合度比較系數(shù)比較系數(shù)契合度契合度比較系數(shù)比較系數(shù)景觀景觀50%0.80 0.40 1.50 0.75 1.10 0.55 0.90 0.45 1外檐外檐30%1.30 0.39 1.20 0.36

25、 0.70 0.21 0.75 0.23 1戶型戶型20%0.60 0.12 0.70 0.14 1.00 0.20 1.25 0.25 1配套配套10%1.50 0.15 0.80 0.08 0.85 0.09 0.85 0.09 1100%1.06 1.33 1.05 1.01 參考價(jià)格參考價(jià)格3741.85732.34065.053757.2權(quán)重比準(zhǔn)價(jià)權(quán)重比準(zhǔn)價(jià)25%35%25%15%4522 平均比準(zhǔn)價(jià)平均比準(zhǔn)價(jià)4324 收集類比案例收集類比案例確定評(píng)價(jià)指標(biāo)確定評(píng)價(jià)指標(biāo)確定各指標(biāo)權(quán)重確定各指標(biāo)權(quán)重計(jì)算評(píng)價(jià)系數(shù)計(jì)算評(píng)價(jià)系數(shù)（2）稅金估算）稅金估算p 營(yíng)業(yè)稅及附加：兩稅一費(fèi)p 營(yíng)業(yè)稅:p

26、城市建設(shè)維護(hù)稅:p 教育費(fèi)附加:營(yíng)業(yè)稅*3%p 土地使用稅p 契稅：權(quán)屬轉(zhuǎn)讓過程中征收，稅率為3%。p 印花稅p 土地增值稅p 企業(yè)所得稅：稅率25%，計(jì)稅依據(jù)企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。土地增值稅的計(jì)算土地增值稅的計(jì)算序 號(hào)項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1房地產(chǎn)總收入銷售收入表 2 21 22 23 24 25扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)

27、務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）20% 3增值額 (1) -(2) 4增值率 (3)(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分： 30%增值額超過50%至100%部分： 40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分： 60% 6增值稅 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率第三部分第三部分 財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)n 財(cái)務(wù)基本報(bào)表n 資金價(jià)值與折現(xiàn)n 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)n 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)基本報(bào)表、財(cái)務(wù)基本報(bào)表現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表p 定義：反應(yīng)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金收入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格，是財(cái)務(wù)分析的基本表格之一。全部投資現(xiàn)

28、金流量表全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 合合 計(jì)計(jì) 123 N 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入 1.1銷售收入銷售收入 1.2出租收入出租收入 1.3自營(yíng)收入自營(yíng)收入 1.4凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 1.5其他收入其他收入 1.6回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值 1.7回收經(jīng)營(yíng)資金回收經(jīng)營(yíng)資金 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出 2.1開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 2.2經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金 2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 2.4修理費(fèi)用修理費(fèi)用 2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2.6土地增值稅土地增值稅 2.7所得稅所得稅 3凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)：計(jì)算指標(biāo)： 1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、財(cái)務(wù)

29、內(nèi)部收益率（%）：）： IRR 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）：）： NPV 3、投資回收期（年）：、投資回收期（年）： Pt 4、基準(zhǔn)收益率（、基準(zhǔn)收益率（%）：）： 1、財(cái)務(wù)基本報(bào)表、財(cái)務(wù)基本報(bào)表資金平衡表資金平衡表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目合計(jì)期數(shù)期數(shù)1 12 2N N一一資金運(yùn)用資金運(yùn)用611611 611611 27874 27874 22294 22294 71397 71397 51093 51093 1開發(fā)建設(shè)投資533313 27092 21512 69513 46343 1.1土地費(fèi)用49874 24937 0 24937 0 1.2前期工程費(fèi)9441 944 944 1

30、416 1416 1.3建筑安裝工程費(fèi)436121 0 17023 38447 39047 1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)23341 0 2334 3501 4668 1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0 0 0 0 0 1.6不可預(yù)見費(fèi)14067 1172 1172 1172 1172 1.7開發(fā)間接費(fèi)469 39 39 39 39 2管理費(fèi)用9378 782 782 782 782 3銷售費(fèi)用16768 0 0 306 1102 4流轉(zhuǎn)稅36890 0 0 674 2425 5土地增值稅預(yù)提6707 0 0 123 441 6所得稅8555 0 0 0 0 二二資金來源資金來源670728 670728 0

31、0 0 0 12254 12254 44094 44094 1自有資金2銷售收入670728 0 0 12254 44094 3其它收入三三資金缺口資金缺口-59117 -59117 27874 27874 22294 22294 59143 59143 6999 6999 四四銀行貸款籌措銀行貸款籌措1貸款凈增加27874 22294 61250 6999 貸款余額27874 50167 111417 118416 2貸款本金償還0 0 0 0 3貸款利息償還33453 2107 0 0 0 0 0 0 0 0 五五累計(jì)資金盈余累計(jì)資金盈余0 0 0 0 0 0 1、財(cái)務(wù)基本報(bào)表、財(cái)務(wù)基本報(bào)表利潤(rùn)表利潤(rùn)表2、資金的時(shí)間價(jià)值、資金的時(shí)間價(jià)值p 在不同的時(shí)間付出或得到同樣的數(shù)額的資金期價(jià)值是不相等的，資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間變化。p 近期投入的資金，比將來投入的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值，因?yàn)楫?dāng)期立即帶來收益；而未來期間投入