汽車精品市場項(xiàng)目建議書

1、I海海西西汽汽車車精精品品市市場場項(xiàng)項(xiàng)目目建建議議書書二二 O 一一三三年年八八月月目目 錄錄II第一章第一章 總論總論.11.1 項(xiàng)目概況.11.2 投資建設(shè)單位概況.4第二章第二章 市場分析市場分析.72.1 中國汽車業(yè)現(xiàn)狀.72.2 中國汽車后服務(wù)市場現(xiàn)狀.72.3*汽車后服務(wù)市場分析.102.4 汽車后市場發(fā)展趨勢分析.10第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)可行性及意義分析項(xiàng)目建設(shè)可行性及意義分析.123.1 可行性分析.123.2 戰(zhàn)略意義分析.13第四章第四章 項(xiàng)目規(guī)劃定位項(xiàng)目規(guī)劃定位.154.1 前瞻性的市場定位.154.2 項(xiàng)目定位.15第五章第五章 環(huán)保、節(jié)能、勞動(dòng)安全環(huán)保、節(jié)能、勞動(dòng)安

2、全.185.1 環(huán)保.185.2 節(jié)能分析.195.3 勞動(dòng)安全.20第六章第六章 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOTSWOT 分析與經(jīng)營策略分析與經(jīng)營策略.226.1 項(xiàng)目 SWOT 分析.226.2 項(xiàng)目經(jīng)營策略.23第七章第七章 項(xiàng)目組織與實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目組織與實(shí)施計(jì)劃.267.1 項(xiàng)目組織管理.267.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃.26第八章第八章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.28III8.1 編制依據(jù).288.2 投資估算.308.3 資金籌措.318.4 資金使用.31第九章第九章 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析.33第十章第十章 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估.3410.1 主要風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別

3、.3410.2 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施.35第十一章第十一章 研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議.3811.1 結(jié)論.3811.2 建議.381第一章第一章 總論總論1.11.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況1 1、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目名稱海西汽車精品市場。2 2、建設(shè)地址、建設(shè)地址本項(xiàng)目依托其母公司之一-*有限公司，配合*區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合周邊商業(yè)物流大市場建設(shè)，利用其便利的交通運(yùn)輸條件-高速鐵路、高速公路、港口、機(jī)場，決定選址在*鎮(zhèn)陶東路口。項(xiàng)目選址周邊有*最大物流基地；中國 500 強(qiáng)的五金大市場；譽(yù)滿全國的海西裝飾市場及美琪城汽車基地，周邊完善配套將給項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)。汽車精品市場建成后將美化陶東路，帶動(dòng)周邊商業(yè)市場的繁

4、榮。為*地區(qū)大物流車隊(duì)提供全方位的配套服務(wù)，形成一個(gè)完善的產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)*地區(qū)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展。2項(xiàng)目地理位置圖項(xiàng)目地理位置圖3 3、項(xiàng)目用地、項(xiàng)目用地經(jīng)多年來的辛勤耕耘，丹豪陶瓷有限公司已發(fā)展成為占地 200余畝，擁有意大利“西蒂”公司進(jìn)口的全自動(dòng)生產(chǎn)線等四條，年生產(chǎn)力達(dá) 1000 萬平方米，產(chǎn)品種類齊備的大型企業(yè)。為支持新建 “*汽車精品市場項(xiàng)目” ，給企業(yè)未來轉(zhuǎn)型升級(jí)打下良好基礎(chǔ)。丹豪陶瓷有限公司愿遷移其在陶東路口的部分廠房騰出廠區(qū)，并整合周邊閑散地快共 105.8 畝，供*汽車精品市場使用。新騰土地是老廠區(qū)及路邊閑散地快，不占用農(nóng)田，也無牽扯拆遷和移民安置。公司將報(bào)請(qǐng)土地和規(guī)劃等相關(guān)部門批示

5、。34 4、建設(shè)性質(zhì)、建設(shè)性質(zhì)新建。5 5、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 70529 平方米（約 105.8 畝） ?；谠擁?xiàng)目的特點(diǎn)，南側(cè)靠陶東路規(guī)劃為大型汽車配件和精品商城，西北側(cè)靠規(guī)劃路為汽車美容和改裝市場，同時(shí)配有辦公、公寓（公寓不超過總面積 7%）及需要的公共配套用房。該項(xiàng)目整體定位將建設(shè)成為海西最大汽車用品市場、海西最大汽車精品市場、海西汽車用品市場標(biāo)桿。業(yè)態(tài)上集大型汽車用品高端商場、大型汽車用品專業(yè)市場、物流配送、電子商務(wù)等行業(yè)配套、餐飲等生活配套于一體。根據(jù)工程的功能定位，在充分考慮區(qū)域長夜集群效應(yīng)和利用廠址周邊市政道路等公用設(shè)施條件的基礎(chǔ)上精品市場依地形條

6、件布置汽車用品商城、汽車精品配件市場、汽車美容市場、汽車改裝市場、辦公及公寓等，并設(shè)置地下車庫。本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容詳見下表：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表總用地面積70529總建筑面積160089不計(jì)容建筑面積43650架空面積902地下車庫面積41937物業(yè)用房585其中社區(qū)用房226計(jì)容建筑面積116439汽車精品配件市場面積35548汽車用品商城面積34714汽車美容市場面積12656汽車改裝市場面積10728其 中辦公建筑面積147554公寓建筑面積7792警務(wù)室建筑面積21居委會(huì)用房建筑面積140文化室建筑面積52衛(wèi)生服務(wù)站建筑面積33建筑占地面積28209精品配件市場

7、占地面積10419汽車用品商城占地面積9854汽車美容市場占地面積4359其中汽車改裝市場占地面積3577容積率1.65建筑密度40.00%公寓占總建筑面積百分比6.69%綠地率21%總停車位1268地上停車位218其中地下停車位10506 6、建設(shè)投資：、建設(shè)投資：本項(xiàng)目總投資估算為 46185.90 萬元。其中工程費(fèi)用為38503.72 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用為 4261.10 萬元，基本預(yù)備費(fèi)為3421.18 萬元。7 7、資金籌措：、資金籌措：建設(shè)單位自籌。8 8、建設(shè)工期：、建設(shè)工期：本項(xiàng)目計(jì)劃總建設(shè)工期為 2 年，即項(xiàng)目開工建設(shè)至建成投入使用需耗時(shí) 2 年。1.21.2 投資建設(shè)單

8、位概況投資建設(shè)單位概況建設(shè)單位建設(shè)單位天津*商貿(mào)有限公司：投資 3 億多元人民幣投資于 1999 年 9 月創(chuàng)辦，位于天津?yàn)I海新區(qū)塘沽胡北路。其投資建設(shè)的塘沽濱海陶瓷批發(fā)市場（新區(qū)）市場占地面積 300 畝，距京津塘高速公路 5 公里，到天津港 10 公里，海5陸交通方便，地理位置優(yōu)越。現(xiàn)有廣東、福建、浙江、山東等全國200 余家廠家、經(jīng)銷商進(jìn)駐市場，年銷售額達(dá) 12 億，年利稅達(dá) 8000多萬元。目前，市場已發(fā)展成為華北地區(qū)功能完善的大型專業(yè)建材批發(fā)市場，經(jīng)營各種陶瓷品牌、衛(wèi)生潔具、琉璃瓦、大理石、花崗巖、水暖器材等各種建筑裝飾材料。協(xié)建單位協(xié)建單位1. 福建省*市丹豪陶瓷有限公司創(chuàng)建于一九

9、九 0 年，地處于名譽(yù)國內(nèi)外的古陶之鄉(xiāng)福建省*市*龜山工業(yè)區(qū)。多年來的辛勤耕耘，公司已發(fā)展成為占地 200余畝，擁有意大利“西蒂”公司進(jìn)口的全自動(dòng)生產(chǎn)線等四條，年生產(chǎn)力達(dá) 1000 萬平方米，產(chǎn)品種類齊備的大型企業(yè)。以科技引導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)，以自然的概念讓產(chǎn)品更人性化。公司采用意大利先進(jìn)的陶瓷生產(chǎn)工藝，并與多家國內(nèi)陶瓷院校的科研機(jī)構(gòu)長期合作，共同研制和開發(fā)最新的陶瓷產(chǎn)品，引領(lǐng)市場消費(fèi)時(shí)尚。先進(jìn)的生產(chǎn)工藝，一流的陶瓷生產(chǎn)設(shè)備，科學(xué)的管理體系，造就了至尚至美的陶瓷產(chǎn)品。在各界友人和廣大顧客的支持下，憑借科學(xué)的管理方法，采用國際標(biāo)準(zhǔn)，所生產(chǎn)的干壓陶瓷磚系列產(chǎn)品，以優(yōu)良的品質(zhì)和信譽(yù)獲得廣大顧客的好評(píng)。2.天

10、津*物流有限公司：投資 1.8 億萬元于 2004 年 12 月創(chuàng)辦。公司主要經(jīng)營中、小型船舶碼頭靠泊、裝卸; 國內(nèi)水路貨物運(yùn)輸代理、船舶代理、勞務(wù)服6務(wù)；沿海運(yùn)輸各類物資定艙、配載、配送、倉儲(chǔ)；代理海陸貨運(yùn)、石材加工、物流信息咨詢等業(yè)務(wù)。公司在濱海陶瓷市場新區(qū)后側(cè)的海河港區(qū)內(nèi)建設(shè)了企業(yè)自屬*碼頭，公司擁有齊全的專用機(jī)力設(shè)備，存貨場地 80000 多平方米，堆存能力達(dá) 240000 噸，碼頭日接卸能力達(dá) 10000 噸以上，可同時(shí)接卸叁艘 3000-5500 噸船舶作業(yè)，年吞吐能力達(dá) 280 多萬噸。 【*，天津市福建商會(huì)常務(wù)副會(huì)長，*籍企業(yè)家?，F(xiàn)任天津*商貿(mào)有限公司董事長、天津*物流有限公司

11、董事長、福建省*市丹豪陶瓷有限公司董事長】7第二章第二章 市場分析市場分析2.12.1 中國汽車業(yè)現(xiàn)狀中國汽車業(yè)現(xiàn)狀截止 2012 年年末，全國民用汽車保有量達(dá)到 12089 萬輛（包括三輪汽車和低速貨車 1145 萬輛） ，比上年增長 14.3%，其中，私人汽車保有量 9309 萬輛，增長 18.3%，民用轎車保有量 5989 萬輛，增長 20.7%，私人轎車 5308 萬輛，增長 22.8%，從數(shù)據(jù)上看，國內(nèi)持續(xù)增長的的汽車保有量為汽車后市場發(fā)展提供了有力的保障。預(yù)計(jì) 2013 年中國汽車用品銷售總額將突破 5000 億萬，中國已經(jīng)成為第一大汽車生產(chǎn)與消費(fèi)國，目前中國每年汽車產(chǎn)銷率超過 2

12、000 萬輛，汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上有至關(guān)重要的作用。2.22.2 中國汽車后服務(wù)市場現(xiàn)狀中國汽車后服務(wù)市場現(xiàn)狀2.2.12.2.1企業(yè)連鎖經(jīng)營水平處于起步發(fā)展階段企業(yè)連鎖經(jīng)營水平處于起步發(fā)展階段中國汽車保有量超過 1.20 億輛，汽車后市場規(guī)模目前大約在3000 億4000 億元人民幣。連鎖型企業(yè)開始在規(guī)模、網(wǎng)點(diǎn)、營業(yè)收入上尋求突破，力圖改變汽車后市場“小、散、亂、假”的現(xiàn)狀，并已經(jīng)吸引了多方資本的關(guān)注和介入。通過對(duì)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的實(shí)地調(diào)研和訪談，可以發(fā)現(xiàn)，連鎖從業(yè)企業(yè)規(guī)模多數(shù)處于“千萬元”級(jí)別，整體處于小而散狀態(tài)；企業(yè)連鎖經(jīng)營水平處于起步發(fā)展階段，全國

13、性連鎖企業(yè)很少，產(chǎn)品或服務(wù)8標(biāo)準(zhǔn)化程度低；企業(yè)管理能力不強(qiáng)，假貨、市場規(guī)劃水平低以及缺乏標(biāo)準(zhǔn)都對(duì)企業(yè)帶來很大的挑戰(zhàn)；多數(shù)企業(yè)都看好市場的整體向好發(fā)展，已經(jīng)有各種新的資源注入到行業(yè)中，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。通過對(duì)消費(fèi)者的抽樣調(diào)查，可以發(fā)現(xiàn)：76%車主自己購買過配件，自購配件的主要原因是價(jià)格便宜、可自由選擇品牌和質(zhì)量更放心；汽配城是目前消費(fèi)者自己購買配件的主要渠道，消費(fèi)者選擇渠道時(shí)最關(guān)注的問題是產(chǎn)品齊全和價(jià)格優(yōu)惠，20 萬元車價(jià)以上車主更加關(guān)心質(zhì)量和品牌；車輛保養(yǎng)年消費(fèi)主要是在 4000 元左右，6000 元以上消費(fèi)主要集中在 20 萬元以上車輛；4S 店是消費(fèi)者進(jìn)行車輛維修保養(yǎng)的主要渠道，隨著車齡增長，

14、維保渠道更加分散。方便快捷、價(jià)格優(yōu)惠和固定師傅是消費(fèi)者選擇維保渠道時(shí)最關(guān)注的問題。2.2.22.2.2我國汽車后市場起步晚、規(guī)模小我國汽車后市場起步晚、規(guī)模小一般而言，在每輛車的生命周期內(nèi)，其使用成本約為車價(jià)的2-3倍，因此汽車后市場是汽車產(chǎn)業(yè)鏈中最穩(wěn)定的利潤來源，約占汽車汽車產(chǎn)業(yè)鏈總利潤的60%-70%。因此，汽車后市場也被喻為“黃金產(chǎn)業(yè)” 。在促進(jìn)就業(yè)方面，以日本為例：2010年，日本汽車相關(guān)就業(yè)人口占總就業(yè)人口的8.5%，其中代表汽車后市場的汽車使用部門、銷售維修部門以及其他相關(guān)部門就業(yè)人口占汽車相關(guān)就業(yè)人口的80%。中國的汽車后市場業(yè)務(wù)還處于市場剛剛起步的階段，類似于美國20世紀(jì)80年

15、代的水平。與國外成熟的汽車后市場相比，我國汽車后市場規(guī)模及占整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)的比重明顯偏小。此外，我國汽車后市場還存在服務(wù)模式不健全、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)不完善、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)布局不合9理、行業(yè)準(zhǔn)入門檻低、政府缺乏有效監(jiān)管和正確引導(dǎo)等問題。2.2.32.2.3汽車后服務(wù)市場尚未規(guī)范汽車后服務(wù)市場尚未規(guī)范當(dāng)前中國汽車后服務(wù)市場主要存在二個(gè)服務(wù)體系，一是汽車制造廠授權(quán)的4S店，二是社會(huì)綜合維修服務(wù)體系。目前4S店得服務(wù)主要面向高端車及維護(hù)期內(nèi)的新車，由于4S店得高收費(fèi)，占汽車保有量絕大多數(shù)的中低端車過了維保期后，大多會(huì)選擇去非4S店（即社會(huì)綜合維修服務(wù)體系）進(jìn)行車輛的維護(hù)和保養(yǎng)。以北京為例，目前4S店500余家，社會(huì)綜

16、合維修體系達(dá)到20000余家（含一、二、三類汽車維修企業(yè)和汽車保養(yǎng)企業(yè)及汽車配件經(jīng)銷商。因此，汽車維修的主要市場是社會(huì)綜合維修服務(wù)體系。4S店的建筑容積率低，占用大量土地資源，不適應(yīng)城市建設(shè)的飛速發(fā)展，許多城市對(duì)城區(qū)4S店進(jìn)行中比較大規(guī)模的拆遷，把這些店向城郊搬遷。此外，據(jù)全國工商聯(lián)汽摩配商會(huì)對(duì)汽車輪胎的調(diào)查，同樣質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的汽車輪胎在4S店和汽配市場的銷售價(jià)格相差甚遠(yuǎn)（見下表） 。這種配件壟斷給消費(fèi)者帶來高昂不符合市場規(guī)律的費(fèi)用。車類高端車中端車低端車車型奔馳寶馬奧迪豐田捷達(dá)桑塔納使用輪胎馬牌米其林普利司通普利司通固特異固特異型號(hào)255/55R18245/55R18215/55R17205/

17、56R17185/60R14195/60R14進(jìn)價(jià)參考18001880900723290310銷售平臺(tái)4S 店市場4S店市場4S店市場4S店市場4S店市場4S店市場零售價(jià)32002000370019801450950830733350295400330工時(shí)費(fèi)10001000800800800800總加價(jià)83.311.11025.708.25.1.37.1.45.6.510率0%0%35949721多數(shù)消費(fèi)者和公眾對(duì)于街邊汽修店的整體印象是“臟、亂、差、假” ，一間沿街汽修店影響、污染一條街的現(xiàn)象普遍，與城市發(fā)展方向及形象不符。2.3*2.3*汽車后服務(wù)市場分析汽車后服務(wù)市場分析截至2012年底

18、，泉州市共擁有機(jī)動(dòng)車2440382輛（其中汽車674238輛、二輪摩托車1761836輛） ，而2012年全市共辦理汽車新車登記103085輛，辦理各類汽車業(yè)務(wù)271127輛（次） 。幾年來，泉州市汽車保有量大幅增長，既有汽車市場擴(kuò)展，也有城區(qū)擴(kuò)大和禁摩的因素。隨著生活水平的提高，不少市民成為有車族，有的家庭還不止有一輛汽車；同時(shí)，隨著泉州城市的擴(kuò)大，一些住在新城區(qū)的業(yè)主也開始買車，便于上下班通行。此外，從2013年7月1日起，中心市區(qū)就要實(shí)行全面禁摩，一些人選擇小車取代摩托車，成為代步工具。*區(qū)域現(xiàn)有超過三十萬輛汽車，并且市場上汽車保有量和新增量仍在大幅上升，目前汽車的維修、保養(yǎng)、服務(wù)主要以

19、4S店及街邊維修店為主，行業(yè)管理尚不規(guī)范，缺乏大型汽車后服務(wù)綜合市場，沒有專業(yè)平臺(tái)，未能形成規(guī)模效應(yīng)，與*經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市形象不符。為這龐大汽車群體服務(wù)已是迫在眉睫。2.42.4 汽車后市場發(fā)展趨勢分析汽車后市場發(fā)展趨勢分析整體來看，我國汽車后市場具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ袑＜翌A(yù)測，2015年中國汽車后市場的規(guī)模將超過美國，成為全球第一大汽車后11市場國。隨著消費(fèi)者逐漸成熟、政策越來越支持以及更多新企業(yè)的涌入，中國的汽車后市場等相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模也將隨著爆發(fā)，到2015年年增長率將達(dá)到25%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中國乘用車平均車齡約為3年，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到6年左右，屆時(shí)會(huì)開始步入單車維修費(fèi)用的高峰期；隨著保

20、有量和車齡的增長，預(yù)計(jì)中國售后備件市場將于2020年達(dá)到5200億元。就汽車后市場的維修保養(yǎng)領(lǐng)域來看，當(dāng)前我國的汽車維修及零配件相關(guān)業(yè)務(wù)主要以4S店及廠商指定維修點(diǎn)為主力，以保修和延保為獲取客戶的重要手段。維修養(yǎng)護(hù)市場十分分散，其中快修養(yǎng)護(hù)連鎖店呈現(xiàn)快速增長，其他業(yè)態(tài)將逐漸減弱，特別是路邊快修店。目前，美國汽車服務(wù)連鎖經(jīng)營企業(yè)占到整個(gè)后市場的80%以上，而4S店服務(wù)體系僅占市場的20%。若是借鑒美國的后市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我國的汽車維修保養(yǎng)市場整合即將開始，專業(yè)化連鎖經(jīng)營服務(wù)將快速發(fā)展，并逐漸成為市場的主體。通過市場分析與調(diào)研，可以認(rèn)為，汽車后市場還處在起步階段，通過市場分析與調(diào)研，可以認(rèn)為，汽車后

21、市場還處在起步階段，具有以下特點(diǎn)：具有以下特點(diǎn)：1.1.行業(yè)增長率高；行業(yè)增長率高；2.2.市場容量顯著增加；市場容量顯著增加；3.3.市場集市場集中度不高；中度不高；4.4.聚焦戰(zhàn)略站主導(dǎo)地位，但差異化或者低成本戰(zhàn)略開始聚焦戰(zhàn)略站主導(dǎo)地位，但差異化或者低成本戰(zhàn)略開始出現(xiàn)。出現(xiàn)。12第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)可行性及意義分析項(xiàng)目建設(shè)可行性及意義分析3.13.1 可行性分析可行性分析1、本項(xiàng)目擁有廣闊的發(fā)展空間與堅(jiān)實(shí)的運(yùn)作基礎(chǔ)。汽車及零配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢促使汽車配件專業(yè)采購和維修平臺(tái)的誕生。本項(xiàng)目降低了汽車零配件企業(yè)的流通成本、交易成本、推廣成本，提高區(qū)域客戶換、購汽車配件、飾品的便利性及相關(guān)產(chǎn)品可

22、靠度，順應(yīng)了汽車零配件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的浪潮。2、本項(xiàng)目建設(shè)符合*市相關(guān)商貿(mào)規(guī)劃和城市發(fā)展方向。本項(xiàng)目擁有良好的區(qū)位、交通優(yōu)勢，符合*城市發(fā)展方向。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)提高*城市現(xiàn)代化影響力，加速項(xiàng)目周邊區(qū)域的開發(fā)，加強(qiáng)*區(qū)域城市化進(jìn)程都有非常積極的現(xiàn)實(shí)意義。3、本項(xiàng)目的建設(shè)填補(bǔ)了*及周邊縣市區(qū)域一站式專業(yè)汽配城市場的空白，滿足了汽車零配件產(chǎn)品擴(kuò)充銷售渠道的需求，是專業(yè)市場提升改造的需要。項(xiàng)目集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、商務(wù)、辦公、倉儲(chǔ)、物流、配送以及金融保險(xiǎn)、人才培訓(xùn)等功能于一體，擬打造為現(xiàn)代化汽車產(chǎn)品專業(yè)市場，重點(diǎn)發(fā)展商品市場電子商務(wù)基地，將成為*城市新名片。4、本項(xiàng)目建設(shè)管理方有著豐富的市場運(yùn)營經(jīng)

23、驗(yàn)，有著市場建設(shè)、管理、運(yùn)作基礎(chǔ)，項(xiàng)目初期從放水養(yǎng)魚的角度出發(fā)，通過降低經(jīng)營戶費(fèi)用、投入招商費(fèi)用、組建經(jīng)營團(tuán)隊(duì)等方式更好的運(yùn)營市場。5、本項(xiàng)目的建設(shè)是推動(dòng)富民創(chuàng)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，13推動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程，解決農(nóng)村富余勞動(dòng)力，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合實(shí)力，符合國家鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策，符合*地方區(qū)域規(guī)劃，具有良好的社會(huì)效應(yīng)。項(xiàng)目的建設(shè)能提升區(qū)域競爭力，降低經(jīng)營成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量。有效的帶動(dòng)周邊區(qū)域各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引更多的消費(fèi)者和投資者前來，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)*市地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展起到巨大的推進(jìn)作用。因此，項(xiàng)目實(shí)施在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。3.23.2 戰(zhàn)略意義分析戰(zhàn)略意義分析海西汽車精品市場

24、投資規(guī)模巨大,一方面推動(dòng)*市固定資產(chǎn)投資直接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；同時(shí)汽配城帶來的汽車銷售及汽配市場的繁榮也會(huì)促進(jìn)*市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，商貿(mào)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重大幅提升，并帶來大量就業(yè)機(jī)會(huì)?？梢娖嚲肥袌龅慕?duì)*經(jīng)濟(jì)形成巨大拉動(dòng)。同時(shí)，憑借巨大的體量、豐富的業(yè)態(tài)和完善的商業(yè)服務(wù)配套，項(xiàng)目的影響力將不再局限于傳統(tǒng)意義上的范圍，而會(huì)產(chǎn)生整體的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。*作為閩南的重要城市、區(qū)域型經(jīng)濟(jì)中心，海西汽車精品市場對(duì)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)等各方面的影響將是戰(zhàn)略性的、革命性的！主要體現(xiàn)在：1、海西汽車精品市場對(duì)拉動(dòng)就業(yè)具有重要的戰(zhàn)略意義海西汽車精品市場從立項(xiàng)建設(shè)到投入運(yùn)營，從汽配等核心主業(yè)經(jīng)營到商業(yè)、休閑、餐飲等

25、配套，均會(huì)產(chǎn)生巨大的就業(yè)機(jī)會(huì)。海西汽車精品市場的建設(shè)與運(yùn)營對(duì)于14拉動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)具有重要的戰(zhàn)略意義。 初步估算，僅汽車飾品賣場、汽配城、汽車零配件、汽車維修維護(hù)、汽車美容裝飾、汽車租賃等核心業(yè)務(wù)就能產(chǎn)生大概 3000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，另外汽車金融、汽車物流、各種配套商業(yè)、餐飲、休 閑娛樂等服務(wù)的就業(yè)創(chuàng)造量可達(dá)到 1 萬人左右。而且隨看汽配城市場規(guī)模的擴(kuò)大和市場輻射力的增強(qiáng)，其直接和間接就業(yè)規(guī)模還將進(jìn)一步擴(kuò)大。2、海西汽車精品市場對(duì) GDP 及稅收的貢獻(xiàn)海西汽車精品市場項(xiàng)目投資規(guī)模巨大,一方面推動(dòng)*市固定資產(chǎn)投資直接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；同時(shí)汽配城帶來的汽車銷售及汽配消費(fèi)業(yè)的繁榮，帶動(dòng)商貿(mào)業(yè)的繁榮，起到促進(jìn)消

26、費(fèi)的作用；另外汽車消費(fèi)、商貿(mào)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的快速增長會(huì)促進(jìn)*產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，整體結(jié)構(gòu)的優(yōu)化才能促使經(jīng)濟(jì)更高水平上實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。以上均會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)谿DP 增長及地方稅收的增加做出巨大貢獻(xiàn)。據(jù)初步估算，汽配城項(xiàng)目完全運(yùn)轉(zhuǎn)后，將實(shí)現(xiàn)年銷售額（零售及服務(wù)業(yè)）6 億元，初步預(yù)算稅收收入 5000 萬，按照*市目前經(jīng)濟(jì)總量計(jì)算，汽配城項(xiàng)目將對(duì)*市社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)的作出巨大貢獻(xiàn)。15第四章第四章 項(xiàng)目規(guī)劃定位項(xiàng)目規(guī)劃定位4.14.1 前瞻性的市場定位前瞻性的市場定位汽車行業(yè)作為一個(gè)科技含量高、附加值大、資本密集、關(guān)聯(lián)度大、能夠帶動(dòng)區(qū)域和地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，早已使全國各地紛紛摩拳擦掌準(zhǔn)備“分一杯羹” ，從未來發(fā)

27、展趨勢來看，汽車行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和競爭勢態(tài)需要更高層次的產(chǎn)業(yè)集群，汽車產(chǎn)業(yè)集群將向“模塊集約化”轉(zhuǎn)化，將更加具有專業(yè)性、區(qū)域性的特征。而目前*市及周邊城市汽車行業(yè)存在布局零散、管理混亂、功能不集中等現(xiàn)象。項(xiàng)目規(guī)劃涵蓋汽車美容保養(yǎng)、配件銷售、車輛銷售、汽車維修改裝、美容裝潢、配件、物流、駕駛培訓(xùn)、檢測、俱樂部等服務(wù)內(nèi)容。項(xiàng)目的建設(shè)必將整合、促進(jìn)和引導(dǎo)閩南汽車行業(yè)之間的互相推進(jìn)和良性循環(huán)，必將增強(qiáng)泉州市汽車行業(yè)市場競爭力和企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，必將提高泉州汽車產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。4.24.2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位(1)(1)針對(duì)目標(biāo)客戶市場的定位：商業(yè)投資功能和經(jīng)營前景。針對(duì)目標(biāo)客戶市場的定位：商業(yè)投資功能和經(jīng)

28、營前景。鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項(xiàng)目特色等等因素作為支撐，這些條件對(duì)于本項(xiàng)目而言都已具備，前景可以預(yù)見(2)(2)針對(duì)消費(fèi)者及競爭對(duì)手的定位針對(duì)消費(fèi)者及競爭對(duì)手的定位：*首屈一指、超大規(guī)模、首屈一指、超大規(guī)模、唯一具有綜合汽車消費(fèi)功能。唯一具有綜合汽車消費(fèi)功能。本項(xiàng)目集各項(xiàng)汽配消費(fèi)功能的同時(shí)，提高服務(wù)功能和餐飲、娛16樂、等軟件的配套。(3)(3)針對(duì)區(qū)域的定位針對(duì)區(qū)域的定位：補(bǔ)充和集中式的消費(fèi)功能。：補(bǔ)充和集中式的消費(fèi)功能。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，填補(bǔ)了*汽配消費(fèi)的空缺，改變了*人民傳統(tǒng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)方式，一種全新的消費(fèi)模式一次性集中化汽車服務(wù)消費(fèi)行為將因此產(chǎn)生。(4)(4)形象定位形象定位：市場

29、領(lǐng)導(dǎo)者形象：市場領(lǐng)導(dǎo)者形象本項(xiàng)目的推出無論從項(xiàng)目的規(guī)模、行業(yè)層次、商業(yè)消費(fèi)環(huán)境、綜合功能、配套服務(wù)上都將成為行業(yè)的主宰者，在吸納本土已有品牌的基礎(chǔ)上同時(shí)充分挖掘異地市場，引入差異化品牌進(jìn)駐，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值。(5)(5)規(guī)模定位規(guī)模定位：*乃至閩南地區(qū)最大的汽車汽配服務(wù)中心乃至閩南地區(qū)最大的汽車汽配服務(wù)中心本項(xiàng)目首期 105.8 畝的超大規(guī)模規(guī)劃，在目前*現(xiàn)有的汽配市場當(dāng)中是當(dāng)之無愧的最大規(guī)模，項(xiàng)目一旦建成經(jīng)營，必將成為統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)*汽車汽配服務(wù)中心；（6 6）業(yè)態(tài)定位：）業(yè)態(tài)定位：大型汽車用品高端商場；大型汽車用品專業(yè)市場；物流配送、電子商務(wù)等行業(yè)配套；餐飲等生活配套。（7 7）功能定位：）功能

30、定位：根據(jù)本工程的功能定位，在充分考慮區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)和利用場址周邊市政道路等公用設(shè)施條件的基礎(chǔ)上精品市場依地形條件布置汽車用品商城、汽車精品配件市場、汽車美容市場、汽車改裝市場，辦公及公寓大樓等，并設(shè)置地下室停車場、綠化景觀。1718第五章第五章 環(huán)保、節(jié)能、勞動(dòng)安全環(huán)保、節(jié)能、勞動(dòng)安全5.15.1 環(huán)保環(huán)保5.1.15.1.1 交通影響的緩解措施交通影響的緩解措施工程建設(shè)將不可避免地影響該地區(qū)的交通。項(xiàng)目開發(fā)者在制訂實(shí)施方案時(shí)應(yīng)充分考慮到這個(gè)因素，制定合理的交通疏導(dǎo)方案，對(duì)于交通特別繁忙的道路要求避讓高峰時(shí)間（如采用夜間運(yùn)輸，以保證白天暢通） 。5.1.25.1.2 大氣污染的緩解措施大氣

31、污染的緩解措施工程施工中旱季風(fēng)揚(yáng)塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚(yáng)，影響附近居民，為了減少工程揚(yáng)塵對(duì)周圍環(huán)境的影響，建設(shè)施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對(duì)堆土表面灑上一些水，防止揚(yáng)塵，或采取遮蓋及圍擋等措施，同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)場地環(huán)境實(shí)行保潔制度。5.1.35.1.3 施工噪聲的控制施工噪聲的控制運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌機(jī)聲以及地基處理打樁聲等都會(huì)造成對(duì)環(huán)境的噪聲的影響，為保證居民區(qū)的聲環(huán)境質(zhì)量，使施工工地及其周邊地區(qū)的環(huán)境噪聲污染得到有效控制，應(yīng)采取分時(shí)施工、盡量縮短工期，在距居民較近的地方，盡量不使用施工機(jī)械，使噪聲敏感區(qū)人群的健康得到保障。5.1.45.1.4 施工現(xiàn)場廢物的處

32、理施工現(xiàn)場廢物的處理工程建設(shè)需要眾多工人，實(shí)際需要的人工數(shù)決定于工程承包單19位的機(jī)械化程序。工程施工時(shí)可能被分成多塊同時(shí)進(jìn)行，工程承包單位將在臨時(shí)工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時(shí)的膳宿。項(xiàng)目開發(fā)者及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時(shí)清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。5.1.55.1.5 倡導(dǎo)文明施工倡導(dǎo)文明施工要求施工單位盡可能地減少在施工過程中對(duì)周圍居民、企事業(yè)單位影響，提倡文明施工，做到“愛民工程” ，組織施工單位、街道及業(yè)主聯(lián)絡(luò)會(huì)議，及時(shí)協(xié)調(diào)解決施工中對(duì)環(huán)境影響問題。5.1.65.1.6 制定廢棄物處置和運(yùn)輸計(jì)劃制定

33、廢棄物處置和運(yùn)輸計(jì)劃為充分利用開挖的土石方，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)已對(duì)土石方進(jìn)行了初步的平衡，開挖土石方盡量用作回填，多余部分就近棄于棄渣場。新建施工下面要求盡量采用挖填平衡方式，盡可能減少廢渣產(chǎn)生。工程建設(shè)單位將會(huì)同有關(guān)部門，為本工程的廢棄物制定處置計(jì)劃。運(yùn)輸計(jì)劃可與有關(guān)交通部門聯(lián)系，車輛運(yùn)輸避開行車高峰。5.25.2 節(jié)能分析節(jié)能分析5.2.15.2.1 電氣專業(yè)電氣專業(yè)1.應(yīng)按照靠近負(fù)荷中心的原則確定供電系統(tǒng)的總變電站與分散配置的變電所，配電所的布置方案，應(yīng)節(jié)省線材、降低電能損耗、提高電壓質(zhì)量。2.變壓器輕載運(yùn)行會(huì)造成空載損耗的比重增加和功率因數(shù)降低，20使供電系統(tǒng)的電能損耗增加。而變壓器的負(fù)荷率

34、過高，不僅效率降低，損耗增加，還會(huì)縮短變壓器的使用壽命。因此，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)確定合理的變壓器負(fù)荷。通常負(fù)荷率應(yīng)在 6585間，采用干式變壓器時(shí)可取 8085。3.設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)合理調(diào)配負(fù)荷，盡可能減少三相不平衡度，以提高供電質(zhì)量，并降低變壓器和輸電線路的額外損耗。5.2.25.2.2 節(jié)水方案節(jié)水方案為了盡量降低項(xiàng)目水消耗，本方案擬采取如下節(jié)水措施：1.建污水處理池，將產(chǎn)生的生活污水經(jīng)初步處理后，可用做綠化澆灌用水。2.采用自動(dòng)排污過濾器及電子除垢儀處理循環(huán)用水，可延長循環(huán)水的使用次數(shù)，節(jié)約用水。3.潔具采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，節(jié)約水資源。4.生活給水系統(tǒng)采用變頻給水加壓供水設(shè)備，以保證用水壓力穩(wěn)定、合理、節(jié)

35、能。5.公共衛(wèi)生間洗手盆龍頭采用陶瓷芯龍頭（感應(yīng)式） ，大便器采用腳踏式?jīng)_洗閥。6.儲(chǔ)水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時(shí)，儲(chǔ)水池水箱長時(shí)間溢流排水。5.35.3 勞動(dòng)安全勞動(dòng)安全施工安全與勞動(dòng)保護(hù)是一項(xiàng)十分重要的工作，為了防止各類事21故的發(fā)生以及改善勞動(dòng)條件，做到文明生產(chǎn)和安全生產(chǎn)，必須堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“安全第一，預(yù)防為主”的方針。在工程設(shè)計(jì)和生產(chǎn)中切實(shí)落實(shí)國家有關(guān)職業(yè)安全衛(wèi)生的規(guī)定規(guī)范。針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場所、范圍以及危害程度，提出如下安全措施方案。1、下雨施工時(shí)應(yīng)注意施工機(jī)械的電纜破裂，引起觸電造成人身傷亡，要有專人對(duì)施工機(jī)械電源進(jìn)行管理和維護(hù)，并裝設(shè)漏電保護(hù)裝置。

36、2、施工時(shí)設(shè)立必要的安全標(biāo)志、護(hù)欄、護(hù)柱；高填方、深路塹地段設(shè)立防護(hù)設(shè)施，人員上崗須戴安全帽。3、在施工現(xiàn)場周圍配備、架設(shè)并維護(hù)一切警告與危險(xiǎn)標(biāo)志、消防安全標(biāo)志，施工路段設(shè)專人維護(hù)交通，設(shè)施工標(biāo)志、限速標(biāo)志，以確保施工、行人及行車的安全。只有采取以上措施，才能保證工程建設(shè)的安全和順暢。22第六章第六章 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOTSWOT 分析與經(jīng)營策略分析與經(jīng)營策略6.16.1 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOTSWOT 分析分析6.1.16.1.1 項(xiàng)目優(yōu)勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析1、規(guī)模優(yōu)勢：項(xiàng)目總建筑面積超過 16 萬平米，易于形成規(guī)模影響力。2、交通優(yōu)勢：選址在*鎮(zhèn)陶東路口。配合*區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合周邊商業(yè)物流大市場建設(shè)

37、，區(qū)域高速鐵路、高速公路、港口、機(jī)場一應(yīng)俱全，交通便利。3、形象優(yōu)勢：本案規(guī)模之大和起點(diǎn)之高無疑將在形象上鶴立雞群；4、地塊優(yōu)勢：地塊平整，且為熟地，不需拆遷，適宜大型項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；5、項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。6.1.26.1.2 項(xiàng)目劣勢分析項(xiàng)目劣勢分析1、本項(xiàng)目城市中心區(qū)域較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍不濃郁，在對(duì)外形象和輻射力上可能受到影響；2、項(xiàng)目周邊綠化、路燈、給排水等市政配套尚不完善；3、項(xiàng)目尚未開工，無工程形象進(jìn)度。6.1.36.1.3 項(xiàng)目機(jī)遇分析項(xiàng)目機(jī)遇分析1、國民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的

38、發(fā)23展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐；2、近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心；3、國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)；4、交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展;5、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運(yùn)輸市場全面放開，對(duì)汽車消費(fèi)需求進(jìn)一步增加;6.1.46.1.4 項(xiàng)目威脅分析項(xiàng)目威脅分析1、如果工程進(jìn)度緩慢，區(qū)域內(nèi)有可能出現(xiàn)類似項(xiàng)目，將分流部分客戶、商戶；2、政策引發(fā)的投資觀望對(duì)項(xiàng)目將造成一定的影響，這給項(xiàng)目的操作帶來一定的挑戰(zhàn)。小結(jié)：綜上所述，本案優(yōu)勢大于劣

39、勢，機(jī)遇大于威脅，盡管如小結(jié)：綜上所述，本案優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)遇大于威脅，盡管如此開發(fā)企業(yè)也應(yīng)在工程進(jìn)度、形象宣傳、招商組市、銷售政策等方此開發(fā)企業(yè)也應(yīng)在工程進(jìn)度、形象宣傳、招商組市、銷售政策等方面高人一籌，做出規(guī)模、做出品牌、做出影響，放大優(yōu)勢，弱化劣面高人一籌，做出規(guī)模、做出品牌、做出影響，放大優(yōu)勢，弱化劣勢，增加機(jī)會(huì)性，減少威脅性，以此將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)最小化。勢，增加機(jī)會(huì)性，減少威脅性，以此將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)最小化。6.26.2 項(xiàng)目經(jīng)營策略項(xiàng)目經(jīng)營策略為了確保項(xiàng)目的正常進(jìn)度和開發(fā)企業(yè)利潤最大化，在根據(jù)市場調(diào)查以及結(jié)合運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建議本案的整體運(yùn)營思路為：招商先行，定制開發(fā)；劃小單元，售后返租

40、；統(tǒng)籌兼顧，統(tǒng)一運(yùn)營。246.2.16.2.1 招商先行，定制開發(fā)。招商先行，定制開發(fā)。無論開發(fā)企業(yè)還是投資客戶所追求的結(jié)果都是市場紅火、興旺，所以招商工作就成為項(xiàng)目運(yùn)營的重中之重。任何一個(gè)市場沒有大戶不穩(wěn)，沒有散戶不活，所以招商工作先求穩(wěn)，后求活，那么項(xiàng)目在動(dòng)工之前要與區(qū)域內(nèi)規(guī)?；钠ε浼a(chǎn)企業(yè)聯(lián)系，引進(jìn)他們作為主力店，根據(jù)合作意向定向開發(fā)；動(dòng)員、引導(dǎo)其他生產(chǎn)者、經(jīng)營者投資、入駐本項(xiàng)目，這樣少走彎路，節(jié)省費(fèi)用；同時(shí)提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，樹立客戶、商戶信心，有力地促進(jìn)項(xiàng)目的運(yùn)營。6.2.26.2.2 劃小單元，售后返租。劃小單元，售后返租。售后返租是目前在售項(xiàng)目普遍采取的一種銷售模式，

41、被廣大投資客戶所接受，所以針對(duì)投資客戶我們?nèi)赃x擇這種模式。無論是展示交易區(qū)，還是產(chǎn)業(yè)園、物流園，在銷售單元上都建議不宜太大，吸引多元化的投資客戶。建筑結(jié)構(gòu)建議采用框架結(jié)構(gòu)，自由分割，自由劃分，利于招商，利于銷售，利于管理。6.2.36.2.3 統(tǒng)籌兼顧，統(tǒng)一運(yùn)營。統(tǒng)籌兼顧，統(tǒng)一運(yùn)營。多個(gè)或數(shù)個(gè)股東，各自為政是市場管理、興旺之大忌。步調(diào)不一致，行動(dòng)不統(tǒng)一，權(quán)利不集中，利益各自掙，散兵游勇，多頭領(lǐng)導(dǎo)，市場是紅火不起來的，這既不是開發(fā)企業(yè)得初衷，也不是投資客戶要的結(jié)果。只有全盤考慮，統(tǒng)籌兼顧，統(tǒng)一運(yùn)營，才能權(quán)力集中，行動(dòng)統(tǒng)一，將商戶招進(jìn)來，留得住；吸引來消費(fèi)客戶，興的起市場。使市場規(guī)范化、規(guī)?；⑵?/p>

42、牌化。這樣才能保證開發(fā)企業(yè)、25投資客戶、入駐商戶、消費(fèi)客戶等群體利益。6.2.46.2.4 優(yōu)惠招商，政策支持，政府扶植。優(yōu)惠招商，政策支持，政府扶植。為最大限度吸引商戶，快速使市場興旺起來，可采取“一免二減三優(yōu)惠”政策，即第一年免收租金，第二年減半征收租金，第三年優(yōu)惠征收租金。同時(shí)政府也應(yīng)加大扶植力度。對(duì)入駐項(xiàng)目的生產(chǎn)者、經(jīng)營者實(shí)行“三免三減”的稅收政策，即前三年對(duì)入駐項(xiàng)目的生產(chǎn)者、經(jīng)營者一律免征稅收，由市場管委會(huì)向稅務(wù)部門繳納；后三年對(duì)入駐項(xiàng)目的生產(chǎn)者、經(jīng)營者一律減半征稅，不足部分由市場管委會(huì)向稅務(wù)部門繳納。26第七章第七章 項(xiàng)目組織與實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目組織與實(shí)施計(jì)劃7.17.1 項(xiàng)目組織管理

43、項(xiàng)目組織管理本著機(jī)構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。1本項(xiàng)目由天津市*商貿(mào)有限公司負(fù)責(zé)，成立項(xiàng)目建設(shè)籌建部，在公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由分管副總?cè)尾块L，組織項(xiàng)目建設(shè)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批、資金籌措、項(xiàng)目施工、設(shè)備招標(biāo)，協(xié)調(diào)處理項(xiàng)目實(shí)施過程各方面問題。2加強(qiáng)建設(shè)資金管理。資金設(shè)專項(xiàng)帳號(hào)、專款專用，嚴(yán)格按項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度撥款，加強(qiáng)各個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)過程中資金使用的跟蹤檢查，接受公司審計(jì)部門的檢查、監(jiān)督。7.27.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃7.2.17.2.1 項(xiàng)目推進(jìn)措施項(xiàng)目推進(jìn)措施1 1、分塊推進(jìn)。、分塊推進(jìn)。項(xiàng)目實(shí)行整體立項(xiàng)、分項(xiàng)報(bào)批，統(tǒng)一辦理相關(guān)手續(xù)，在做好相關(guān)前期工作的基礎(chǔ)上，再分別打包組織

44、招投標(biāo)，在各自的用地范圍內(nèi)組織好項(xiàng)目施工。2 2、分步實(shí)施、分步實(shí)施。根據(jù)項(xiàng)目施工工序流程及交通組織需要，在有限的時(shí)間空間內(nèi)分期施工。7.2.27.2.2 工期安排工期安排根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)單位的實(shí)際情況，建設(shè)工27期計(jì)劃為 2 年，從 2013 年 10 月2015 年 10 月。項(xiàng)目建設(shè)分為三個(gè)階段完成第一階段：（2013 年 8 月2013 年 10 月）項(xiàng)目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，完成可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等文件編制，組織招標(biāo)工作，同時(shí)辦理相關(guān)審批手續(xù)。第二階段：（2013 年 10 月2015 年 10 月）完成各分單位工程主體工程建設(shè)。第三階段：（2015

45、年 1 月開始）進(jìn)行項(xiàng)目推廣與招商工作。28第八章第八章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措8.18.1 編制依據(jù)編制依據(jù)8.1.18.1.1 編制范圍編制范圍本估算工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程、綠化工程等費(fèi)用。本估算其它費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、前期工作咨詢費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、工程勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)代理費(fèi)、施工圖預(yù)算編制費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、竣工圖審查費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等費(fèi)用。8.1.28.1.2 編制依據(jù)編制依據(jù)1.1.定額依據(jù)定額依據(jù)1） 建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范(GB50500-2008)。2） 福建省建筑工程消耗量定額 （FJYD-101-2005） 。3） 福建省建筑裝飾裝修工程消

46、耗量定額 （FJYD-201-2005） 。4） 全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價(jià)表（2002 版） 。5） 福建省安裝工程消耗量定額(FJYD-301312-2012) 。6） 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額 （2003 版）利潤的通知 （閩建筑200515 號(hào)） 。7）福建省關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程人工預(yù)算單價(jià)的通知 閩建筑201137 號(hào)8）關(guān)于調(diào)整建筑安裝工程稅率的通知 閩建筑20124 號(hào) 9）關(guān)于建設(shè)工程設(shè)備計(jì)價(jià)有關(guān)問題的通知閩建筑201032 號(hào)2910） 福建省建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額（2003 版）建筑工程企業(yè)管理費(fèi)率的通知 （閩建筑2

47、00525 號(hào)） 。11）閩建筑（2007）11 號(hào)補(bǔ)充定額。12） 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程人工預(yù)算單價(jià)的通知 （閩建筑201043 號(hào)） 。13）閩建筑20074 號(hào)文。14）閩建筑20093 號(hào)文停止計(jì)取定額測定費(fèi)及閩建筑200938 號(hào)文定額調(diào)整等相關(guān)現(xiàn)行計(jì)價(jià)依據(jù)及最新的消耗量定額計(jì)價(jià)。2 2參考依據(jù)參考依據(jù)1）2013 年 8 月份泉州工程造價(jià)管理公布的信息價(jià)，造價(jià)信息中沒有的主要材料及建設(shè)單位有特殊要求的主要材料根據(jù)市場價(jià)格雙方認(rèn)定以及相關(guān)調(diào)整文件的規(guī)定。2）*市以往類似工程造價(jià)指標(biāo)。8.1.38.1.3 其他費(fèi)用及費(fèi)率的取定其他費(fèi)用及費(fèi)率的取定（1）前期工作費(fèi)按國家

48、計(jì)委的有關(guān)文件計(jì)。（2）工程勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （2002年修訂本）規(guī)定計(jì)算。（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是按福建省人民政府關(guān)于印發(fā)福建省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理規(guī)定的通知(閩政200253號(hào)規(guī)定征收。（4）施工圖審查費(fèi)按閩價(jià)房200799號(hào)計(jì)算。（5）招投標(biāo)管理費(fèi)按計(jì)價(jià)格20021980號(hào)文件計(jì)。30（6）工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)文建設(shè)工程監(jiān)理及相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定計(jì)取。（7）建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)政部頒發(fā)的財(cái)建2002394號(hào)財(cái)政部關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知規(guī)定計(jì)算。（8）預(yù)備費(fèi)按第一及第二部分合計(jì)費(fèi)用的8%計(jì)。（9）不計(jì)施工機(jī)構(gòu)拆遷移費(fèi)；不計(jì)供電貼費(fèi)；不計(jì)大

49、型專用機(jī)械購置費(fèi)；不計(jì)工程造價(jià)增漲預(yù)備費(fèi)。8.28.2 投資估算投資估算本項(xiàng)目總投資估算為 46185.90 萬元。其中工程費(fèi)用為38503.72 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用為 4261.10 萬元，基本預(yù)備費(fèi)為3421.18 萬元。項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目單位單位數(shù)量數(shù)量單單 價(jià)價(jià)（元（元/ /）合計(jì)合計(jì) ( (萬萬 元）元）備注備注第一部分第一部分 工程費(fèi)用工程費(fèi)用38503.7238503.72一一建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)37555.2337555.231 1計(jì)容部分計(jì)容部分24660.821.1汽車精品配件市場M23554822007820.561.2汽車用品商城M23

50、471422007637.081.3汽車美容市場M21265618002278.081.4汽車改裝市場M21072818001931.041.5辦公建筑M21475522003246.101.6公寓建筑M2779222001714.241.7警務(wù)室建筑M22112002.521.8居委會(huì)用房建筑M2140150021.001.9文化室建筑M25212006.241.10衛(wèi)生服務(wù)站建筑M23312003.962 2不計(jì)容部分不計(jì)容部分4365012894.41312.1架空M29022200198.442.2地下車庫M241937300012581.102.3物業(yè)用房M2585150087.75

51、2.4社區(qū)用房M2226120027.12三三室外工程室外工程948.49948.491 1室外綠化M21481180118.492 2道路及硬地M225000180450.003 3室外市政管網(wǎng)M215000120180.004 4景觀工程200.00第二部分第二部分 其他工程費(fèi)用其他工程費(fèi)用4261.004261.001 1土地取得費(fèi)3000.002 2項(xiàng)目前期工程費(fèi)50.003 3建設(shè)單位管理費(fèi)300.004 4勘察費(fèi)260.005 5設(shè)計(jì)費(fèi)250.006 6施工圖審查費(fèi)6.007 7施工圖預(yù)算編制費(fèi)12.008 8竣工圖編制費(fèi)12.009 9工程監(jiān)理費(fèi)220.001010招標(biāo)代理費(fèi)15

52、.001111白螞蟻防治費(fèi)3.001212工程保險(xiǎn)費(fèi)30.001313環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)3.001414城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)50.001515場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)50.00第三部分第三部分 預(yù)備費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用3421.183421.18（一（一+ +二）二）*8%*8%工程總投資工程總投資46185.9046185.908.38.3 資金籌措資金籌措項(xiàng)目建設(shè)總投資為 46185.90 萬元，項(xiàng)目資金全部項(xiàng)目建設(shè)單位自籌。328.48.4 資金使用資金使用資金使用計(jì)劃表資金使用計(jì)劃表 單位：萬元序號(hào)序號(hào)內(nèi)容內(nèi)容合計(jì)合計(jì)20132013 年年20142014 年年20152015 年年1項(xiàng)目總投資46

53、185.909288.7421762.4515134.721.1工程費(fèi)用38503.725775.5619251.8613476.301.2工程建設(shè)其他費(fèi)用4261.003000.00800.00461.001.3預(yù)備費(fèi)用3421.18513.181710.591197.41該項(xiàng)目的資金做到合理使用、嚴(yán)格管理。在資金使用上，嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，堅(jiān)決執(zhí)行資金跟隨項(xiàng)目走的原則，不搞計(jì)劃外工程項(xiàng)目。在資金管理上嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行專人管理、專戶儲(chǔ)存、專帳核算，嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管力度，按項(xiàng)目計(jì)劃和施工進(jìn)度投放資金，確保資金的?？顚Ｓ?。33第九章第九章 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析據(jù)

54、初步估算，汽配城項(xiàng)目完全運(yùn)轉(zhuǎn)后，將實(shí)現(xiàn)年銷售額（零售及服務(wù)業(yè)）6 億元，初步預(yù)算稅收收入 5000 萬，按照*市目前經(jīng)濟(jì)總量計(jì)算，汽配城項(xiàng)目將對(duì)*市社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)的作出巨大貢獻(xiàn)。34第十章第十章 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估與評(píng)估10.110.1 主要風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別主要風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別10.1.110.1.1 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性。 10.1.210.1.2 工程風(fēng)險(xiǎn)工程風(fēng)險(xiǎn) 工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、施工與工期等存在各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。10.1.310.1.3 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn) 環(huán)境影響方面的風(fēng)

55、險(xiǎn)主要指工程建設(shè)期對(duì)周圍水資源、森林植被、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響，致使項(xiàng)目不能順利實(shí)施或需要增加大量投資進(jìn)行治理等。10.1.410.1.4 組織機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)組織機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 組織機(jī)構(gòu)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目組織設(shè)置方案不適于本項(xiàng)目的建設(shè)或運(yùn)營，項(xiàng)目法人代表、企業(yè)管理層不能勝任項(xiàng)目的組織與管理等，影響項(xiàng)目的實(shí)施。10.1.510.1.5 投資估算風(fēng)險(xiǎn)投資估算風(fēng)險(xiǎn) 投資估算的風(fēng)險(xiǎn)主要來自工程方案變動(dòng)的工程量增加、工期延長，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種費(fèi)率、利率的提高，征地及拆遷工程量增加和單價(jià)的提高。10.1.610.1.6 融資風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn) 35本項(xiàng)目投資大，建設(shè)過程中可能出現(xiàn)資金暫時(shí)短缺現(xiàn)象，可能面臨

56、需要融資。 10.1.710.1.7 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)來自投資或后期運(yùn)營費(fèi)用的增加，使項(xiàng)目維持運(yùn)營成本達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。10.1.810.1.8 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目部門設(shè)置和制度建設(shè)，提高效率和降低成本的原則，管理要規(guī)范化和制度化。要根據(jù)市場的變化和內(nèi)部實(shí)際情況，及時(shí)完善和修正經(jīng)營戰(zhàn)略，促使經(jīng)營戰(zhàn)略符合實(shí)際并切實(shí)可行。10.1.910.1.9 政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)政策是一種保障，也是一種風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)應(yīng)加現(xiàn)狀及趨勢的分析，跟蹤國際、國家相關(guān)政策動(dòng)態(tài)，合理評(píng)估相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營的整體影響。10.210.2 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施1 10 0. .2 2. .1 1 項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)對(duì)對(duì)策策（1）規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，主要應(yīng)堅(jiān)持按建設(shè)程序辦事，是按照自然規(guī)律和經(jīng)濟(jì)法則管理基本建設(shè)的一項(xiàng)根本原則，也是項(xiàng)目科學(xué)決策和順利實(shí)施的重要保證。根據(jù)我國的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合國家經(jīng)濟(jì)體制改革和投資管理體制深化改革的要求及國家現(xiàn)行政策規(guī)定，本項(xiàng)目的工程建設(shè)必須遵循建議書階段、項(xiàng)目可行性階段、設(shè)計(jì)文件階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收和后評(píng)價(jià)階段，有步驟、循序漸進(jìn)地按照項(xiàng)目建設(shè)各階段 的36工作要求進(jìn)行。每個(gè)階段都包 含許多不同的工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)，并