房地產(chǎn)機電設(shè)計管理

1、 引 言工作重點，難點部門內(nèi)與各專業(yè)間的協(xié)作橫向部門間的協(xié)作設(shè)計協(xié)作單位的管理匯報提綱規(guī)劃設(shè)計造就產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競爭實質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭提升產(chǎn)品品質(zhì)提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本降低開發(fā)成本設(shè)計管理的三駕馬車創(chuàng)新創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化流程化流程化領(lǐng)先和差異化質(zhì)量和速度效率和制度創(chuàng)新創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化流程化流程化 機機電電配置配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)系系統(tǒng)統(tǒng)型式的型式的選擇選擇設(shè)計圖紙設(shè)計圖紙的的審查審查，進進度，度，質(zhì)質(zhì)量控制量控制示范示范區(qū)樣區(qū)樣板房的板房的實現(xiàn)實現(xiàn)，展示，展示重重點點項項目目實實施施動態(tài)糾動態(tài)糾偏，偏，問題處問題處理理 專業(yè)專業(yè)涵蓋面廣（水，涵蓋面廣

2、（水，電電，風(fēng)風(fēng)，煤），煤）協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)量大，量大，問題問題爆爆發(fā)發(fā)點多點多全程全程參與參與，戰(zhàn)線長戰(zhàn)線長示范示范區(qū)樣區(qū)樣板房的板房的實現(xiàn)實現(xiàn)，展示，展示難難點點項項目目實實施施動態(tài)糾動態(tài)糾偏，偏，問題處問題處理理 部門內(nèi)與各專業(yè)協(xié)作建筑建筑- 機電配置對建筑平面，立面的要求，影響機電配置對建筑平面，立面的要求，影響- 機電機房及管井，風(fēng)道的需求機電機房及管井，風(fēng)道的需求- 景觀景觀- 景觀水，電需求的實現(xiàn)景觀水，電需求的實現(xiàn),接口預(yù)留接口預(yù)留- 綜合管線中與景觀之間的平衡綜合管線中與景觀之間的平衡- 室內(nèi)裝飾室內(nèi)裝飾- 根據(jù)室內(nèi)點位的布置進行的機電調(diào)整根據(jù)室內(nèi)點位的布置進行的機電調(diào)整- 室內(nèi)凈高

3、要求的實現(xiàn)室內(nèi)凈高要求的實現(xiàn)- 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)- 管線穿結(jié)構(gòu)梁的配合管線穿結(jié)構(gòu)梁的配合- 結(jié)構(gòu)體系與機電管線綜合凈高分析結(jié)構(gòu)體系與機電管線綜合凈高分析- 目標(biāo)：輸出與嵌入，無縫連接案例：龍華機場辦公凈高控制方案 與其他部門的協(xié)作設(shè)計合約項目相互制約相互支撐案例：龍華機場直飲水凈水入戶目標(biāo)：尊重，引導(dǎo)，配合合約管理部門合約管理部門制定項目成本目標(biāo)，根據(jù)交付標(biāo)準(zhǔn)進行成本分解，反饋成本超標(biāo)部分； 隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)； 根據(jù)圖紙組織招標(biāo)，技術(shù)部負責(zé)技術(shù)評標(biāo)及答疑，合約部負責(zé)商務(wù)談判市場營銷部門市場營銷部門制定產(chǎn)品定位分析報告；對各階段設(shè)計成果提供市場評價建議； 對相關(guān)設(shè)計平面，戶型，經(jīng)營

4、模式等進行確認。項目管理部門項目管理部門 技術(shù)部提交施工圖紙，項目部組織落實施工； 項目部反饋施工過程中暴露的技術(shù)問題，技術(shù)部進行跟蹤解決項目部根據(jù)工程進度提出對設(shè)計節(jié)點控制的要求橫向部門之間協(xié)作關(guān)系橫向部門之間協(xié)作關(guān)系 成本部門制定項目目標(biāo)成本。 設(shè)計管理控制目標(biāo)成本偏差率。 目標(biāo)成本首先須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上。不同機電系統(tǒng)型式的成本指標(biāo)比較；不同機電系統(tǒng)型式的成本指標(biāo)比較；同一系統(tǒng)下不同設(shè)備品牌的造價比較；同一系統(tǒng)下不同設(shè)備品牌的造價比較；工程主材的材質(zhì)選擇對成本的影響；工程主材的材質(zhì)選擇對成本的影響；。 設(shè)計管理也應(yīng)加強成本控制意識設(shè)計管理也應(yīng)加強成本控制意識 。 應(yīng)避免兩

5、種現(xiàn)象： 不計成本地追求設(shè)計效果不計成本地追求設(shè)計效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成成本本控控制制大型分項工程合同價機電小系統(tǒng)招標(biāo)樣板房機電配置成本設(shè)計變更成本影響合理的設(shè)計費甲供設(shè)備合同價 目標(biāo)：共同成長，價值最大化設(shè)計單位選擇：成功不在于我們是什么，關(guān)鍵是我們和誰在一起（遇強則強，遇弱則弱）設(shè)計單位的管理 設(shè)計單位選擇原則：擅長原則，成本原則，磨合原則，技術(shù)優(yōu)先原則 設(shè)計單位合作的四種情況人員選擇：看中廟也要看中和尚 設(shè)計溝通：工作聯(lián)系單，會議，現(xiàn)場問題解決，日常跟蹤 Step 2 Step 3Step 1 Step 4 Step 5案例：醫(yī)學(xué)園設(shè)計人員選擇每周設(shè)計協(xié)調(diào)事項

6、跟蹤表設(shè)計公司、設(shè)計院設(shè)計公司、設(shè)計院地產(chǎn)公司設(shè)計部門地產(chǎn)公司設(shè)計部門房地產(chǎn)開發(fā)各個階段房地產(chǎn)開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設(shè)計任務(wù)書編制提出設(shè)計任務(wù)書概念規(guī)劃方案設(shè)計參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理擴初設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理施工圖設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案交付階段技術(shù)配合或完善工作設(shè)計管理方面的區(qū)別設(shè)計管理方面的區(qū)別作為服務(wù)方（乙方）出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設(shè)計做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進度、成本的平衡意識較弱強調(diào)質(zhì)量、進度、成本的平衡設(shè)計公司和產(chǎn)品設(shè)

7、計研發(fā)部的區(qū)別設(shè)計公司和產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)部的區(qū)別施工圖設(shè)計內(nèi)部審查目標(biāo)：比設(shè)計院要更全面，把問題消滅在圖紙中。任何顯得不一致的設(shè)計將在審查中原形必現(xiàn)，任何被遺漏的設(shè)計機會也會通過審查曝光1）設(shè)計原則是否與設(shè)計任務(wù)書一致，系統(tǒng)選擇，末端點位配置，計量方式等是否符合市場產(chǎn)品定位。2）各專業(yè)之間的銜接是否到位，是否出現(xiàn)空白，遺漏部位，例如結(jié)構(gòu)預(yù)留孔的設(shè)置，設(shè)備供電的到位。3）單個專業(yè)的設(shè)計是否合理，例如冷凍機選型，用電量的控制等。3）機電對建筑結(jié)構(gòu)方面的影響，各機電專業(yè)管線關(guān)系是否清晰，是否有凈高斷面分析。案例：龍華機場設(shè)計審查意見工程現(xiàn)場設(shè)計變更管理目標(biāo)：戰(zhàn)爭中學(xué)會戰(zhàn)爭施工過程是對圖紙再次驗證和理解，達到預(yù)期效果和完善設(shè)計的關(guān)鍵；