0°隨心DIY坊創(chuàng)業(yè)計劃書_(7)

1、項目營銷推廣計劃 一、推廣經(jīng)營定位與密碼1、推廣經(jīng)營定位女性高、中檔服飾；金銀首飾；女性鞋類；皮具；家紡；健美中心；美容美發(fā)美膚中心；女人飾品、化妝品；酒吧、書吧、網(wǎng)吧；超市；女人好吃佬街；男性服飾、運動系列，家電、電腦、手機；品牌連鎖美食城；婚紗影樓；時裝現(xiàn)場設(shè)計加工工作室；女人花店、禮品坊。 2、經(jīng)營密碼機密：市場所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)分開。所有權(quán)人組建XX商業(yè)城產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)；經(jīng)營權(quán)人組建XX商業(yè)城經(jīng)營管理公司；市場所有權(quán)人收取年租金，即買即租，經(jīng)營權(quán)人收取當(dāng)日營業(yè)款，經(jīng)營管理公司全面、全程負責(zé)兩層商場的日常經(jīng)營與管理。三方環(huán)環(huán)相扣，群策群力，共同打造XX商業(yè)城的品牌及營運。機密：市場

2、的硬件、環(huán)境、裝飾投入。中央空調(diào)保持商場內(nèi)一年四季恒溫；自動扶梯連接；空透式現(xiàn)代商業(yè)布局；時尚、耐久性飾材裝飾；頂層藝術(shù)休閑廣場，一層商業(yè)促銷舞臺。機密：重慶圣爾澤地產(chǎn)管理咨詢有限公司全程實施經(jīng)營與管理并負責(zé)XX商業(yè)城的整合品牌推廣及招商。機密還有很多更具商業(yè)價值的機密，將逐一揭開。XX商業(yè)城的“調(diào)查座談會”和“可行性分析會”。資深策劃專家現(xiàn)場演講，現(xiàn)場解答，互動交流。3、客戶投資分析密碼（詳情略）總面積8500平方米。招商租賃。租賃兩年，第一年的半年免租，第二年以出售價銷售。租金以20元/m².月計。租金結(jié)算方式：出租面積×月租金÷銷售面積（整合出租面積中所占分

3、塊面積的總數(shù)）×分塊銷售面積=購房戶應(yīng)得的租金。年投資回報率在10-12。（浦東商業(yè)廣場為7）操作計劃由圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu)執(zhí)行（具體計劃略）二、推廣十大賣點1、廣安唯一集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的專業(yè)化女性、男人購物廣場。2、建安路、思源大道、城南區(qū)、XX商業(yè)城一帶近10萬人口的大型居住社區(qū)中唯一按星級布局、裝飾的主題商場。廣場內(nèi)中央空調(diào)、自動扶梯、豪華空透式裝修、浪漫型商場布局，其規(guī)模、檔次號稱“廣安大都會”。3、廣場所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營與管理執(zhí)行權(quán)相對獨立，三方有機結(jié)合。國際化商業(yè)經(jīng)營管理模式，環(huán)環(huán)相扣，多方保障，讓廣場所有權(quán)人、經(jīng)營權(quán)人投資風(fēng)險為零。4、統(tǒng)一經(jīng)營

4、、集中管理。重慶圣爾澤地產(chǎn)管理咨詢有限公司全程經(jīng)營管理。集中所有權(quán)人面向全國招商，讓所有權(quán)人足不出戶，就能高枕無憂收回投資、賺錢；集中經(jīng)營權(quán)人統(tǒng)一整合面市，讓經(jīng)營權(quán)人不費精力就可賺得金滿盆缽。5、專業(yè)商業(yè)管理公司聯(lián)合全程策劃、運籌打造XX商業(yè)城、品牌形象，力爭商場50年不落后，年年不斷增值。推廣形勢獨特，運作手法靈活多變?？茖W(xué)制定商場廣告年度、季度、月度計劃并不折不扣嚴格把關(guān)執(zhí)行。6、經(jīng)營理念科學(xué)、先進。XX商業(yè)城、每天有各式各樣的促銷活動；每月有豐富多彩的文化活動。專業(yè)公關(guān)促銷公司精心打造10萬廣安女性消費會員網(wǎng)絡(luò)體系，組建人性化網(wǎng)絡(luò)商業(yè)消費網(wǎng)。7、XX商業(yè)城視營銷隊伍為核心，終端商業(yè)人才為

5、根本。公關(guān)促銷公司將不定期強化培訓(xùn)終端營業(yè)員，并分批組織到香港、上海、深圳、北京等大城市大型商場參觀學(xué)習(xí)。8、口岸優(yōu)勢。兩購物商場位于廣安政治廣場思源廣場旁。是城南比較有規(guī)模的主題商城。9、歐式休閑廣場，一層商業(yè)文化促銷舞臺。10、XX商業(yè)城經(jīng)營項目集高、中檔女性、男性服飾、金銀首飾、化妝品、鞋莊、皮具、家紡； 美容美膚、美發(fā)中心； 超市；女人好吃佬街；品牌連鎖美食城；婚紗影樓；時裝加工工作室；花店禮品坊為一體。特性十足、魅力無限。三、促銷及公關(guān)計劃 一個商場由于開始投放的廣告較密集，發(fā)展到一定的階段，在社會上就會產(chǎn)生一定的影響，形成一定的知名度，甚至品牌。但根據(jù)國際商業(yè)經(jīng)營運行模式，促銷活動

6、、文化活動是有計劃、有目的的在按部就班的執(zhí)行，而不像內(nèi)地等到商場經(jīng)營出現(xiàn)問題時才宣傳。XX商業(yè)城、必須堅持按月度、季度、年度策劃促銷活動，XX商業(yè)城必須使促銷活動、文化活動堅定不移的、不折不扣的遵照執(zhí)行。要讓廣安人民感受XX商業(yè)城的主題文化的魅力，時時、處處、事事關(guān)注XX商業(yè)城的日常事態(tài)及發(fā)展，牽動廣安人民的眼球和心緒，不斷擴展市場占有率，讓更多的消費者成為XX商業(yè)城的忠實客戶，通過文化造勢，促銷活動造勢，穩(wěn)步擴展XX商業(yè)城固定的消費群體。 1、促銷活動、文化活動計劃 1.1、文化活動類： 4一年一度的廣安XX商業(yè)城形象代言人選拔大賽。知名品牌企業(yè)都有自己的形象代言人。XX商業(yè)城與國際接軌，每

7、年將會在廣安舉辦“XX商業(yè)城形象代言人選拔大賽”，旨在通過選拔大賽造勢，選拔出廣安最優(yōu)秀的女性，通過選拔大賽包裝出最具代表廣安女性的形象代言人，形成區(qū)域性名人效應(yīng)，進一步擴大XX商業(yè)城知名度，不斷提升品牌形象。而且每年舉辦一次，在廣安形成一個常規(guī)性賽事，通過選拔大賽，不斷推出廣安女性的時尚與潮流。（男女輪換）。 4一年一度的廣安模特大賽。XX商業(yè)城是制造美麗、美化女性生活的地方，一年一度的模特大賽，制造并展現(xiàn)廣安女性時尚、古典、樸實、美麗的氣質(zhì)，通過模特大賽展示各類服裝及用品，形成潮流消費，同時也吸引廣安市民眼球，形成眼球效應(yīng)、焦點效應(yīng)，讓XX商業(yè)城無時不在廣安人民的身邊。 4男人廣場知心檔案

8、消費會員年度酒會。 4女人廣場知心檔案消費會員生日祝?；顒?。 4年度慶典音樂會。 1.2、促銷活動： 4每周星期六上午、星期天上午為XX商業(yè)城時裝信息發(fā)布展示會。 4每周星期六下午、晚上為美容、美發(fā)、美體形象展示會暨現(xiàn)場設(shè)計師操作演示會。 4不定期舉辦XX商業(yè)城“女人世界”信息發(fā)布會（每年12期）。 4不定期舉辦“女性美麗空間”生活小常識座談會（每年12期）。 4美食文化節(jié)（每年12期）。 4星期一至星期五按廣場經(jīng)營戶所需，依次安排專業(yè)型促銷活動。2、公關(guān)計劃（略）四、媒介建議1、媒介目的1.1持續(xù)傳播SP及PR訊息，讓目標(biāo)受眾快速知曉其具體內(nèi)容。1.2針對目標(biāo)受眾，持續(xù)傳達XX商業(yè)城產(chǎn)品概念

9、，以建立品牌知名度。1.3針對目標(biāo)受眾，持續(xù)傳達XX商業(yè)城產(chǎn)品形象及賣點，以建立品牌信任度。2、目標(biāo)受眾既定目標(biāo)對象及其商業(yè)地產(chǎn)投資者。3、傳播要素及行程 媒介傳播及行程內(nèi)容導(dǎo)入期內(nèi)部認購期開盤期時間30天15天10天傳播目的認知、獲取好感邀人、行動立即行動訴求點地段升值無限商業(yè)地產(chǎn)的投資方式財富商鋪商業(yè)地產(chǎn)投資動態(tài)商業(yè)地產(chǎn)投資分析預(yù)約登記訂購訊息總價優(yōu)勢好位置高品質(zhì)主題商城開盤訊息投資訊息（以促銷為主）傳播載具廣告：報紙（軟新聞）電視（專題座談）戶外（大型廣告牌環(huán)保燈箱）DM（財富廣安特刊號）活動：建安路與思源廣場環(huán)境炒作/商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇包裝：售樓現(xiàn)場布置廣告：報紙（硬性軟新聞）電視（圖文

10、標(biāo)版）戶外（建安路思源大道）印刷品（樓書DM海報）活動：優(yōu)惠贈卡包裝：售樓現(xiàn)場看房通道購房直通車廣告：報紙（硬性圖片新聞）電視（圖文標(biāo)版）戶外（建安路思源大道）印刷品（樓書DM海報）活動：開盤促銷包裝：售樓現(xiàn)場看房通道/購房直通車/鬧市區(qū)裝點 媒介目的4、媒介策略報紙/廣泛傳播產(chǎn)品概念及形象，解決產(chǎn)品認知問題戶外/高頻率傳播產(chǎn)品訊息電視/直觀展示品牌形象，及時傳遞活動訊息印刷品/深度接觸目標(biāo)受眾，加強認知和細部了解廣安報紙為主外埠為輔建安路思源大道大型廣告牌 環(huán)保燈箱有線頻道：標(biāo)版廣告售樓書/導(dǎo)購手冊DM/海報財富廣安特刊硬廣告為主傳播產(chǎn)品概念及活動訊息 軟新聞為輔通過事實及權(quán)威評論，增進產(chǎn)品

11、信任度五、推廣計劃及費用預(yù)算1、VI設(shè)計及策劃 20，000元2、重點現(xiàn)場包裝 58，000元2.1現(xiàn)場廣告牌10，000元2.2現(xiàn)場指示牌2，000元2.3售樓處點綴2，000元2.4售樓部裝修 30，000元2.5開盤布幅5，000元2.6氣 標(biāo)4，000元2.7彩 旗2，000元2.8工地圍墻裝飾2，000元2.9掛旗1，000元3、宣傳品 133，000元3.1購房直通車100，000元3.2效果圖10，000元3.3、沙盤模型20，000元3.4、展版展架3，000元4、印刷品 102，900元4.1售樓書60，000元4.2海報5，000元4.3 DM6，000元4.4財富廣安特刊

12、15，000元4.5手提袋6，000元4.6工作牌/名片600元4.7導(dǎo)購手冊3，000元4.8內(nèi)部認購證300元4.9預(yù)留單位協(xié)議書1，000元4.10合同書1，000元4.11、小禮品5，000元5、廣告宣傳（促銷活動）費 100，000元總費用毛估：100，000元（廣告預(yù)算）+313900（執(zhí)行制作費用）=41.39萬元 （營銷費用總銷售收入×31540萬×346.2萬）附：集中式商場資料統(tǒng)一經(jīng)營大勢所趨，萬達模式陷身租售悖論 一、商業(yè)地產(chǎn)營銷技術(shù)解構(gòu) 究竟是租還是售，是回籠資金為主還是兼顧商業(yè)經(jīng)營，這是商業(yè)地產(chǎn)營銷繞不過的一個坎！ 這似乎是一個營銷命題的兩個悖論長

13、期以來，國內(nèi)眾多一直在“一賣就死，一租就亂”中游走鋼絲：由于投資巨大，更多的建設(shè)者習(xí)慣在初期就想方設(shè)法將其產(chǎn)權(quán)銷售，以回籠資金并獲取地產(chǎn)利潤（此舉將為未來經(jīng)營留下隱患并背負沉重的成本包袱）。但若不采用此舉，建設(shè)的龐大資金從何而來？ 二、難解租賣悖論 租抑或售在這個技術(shù)營銷模式上，大連萬達未能免俗！ 從程序上看，大連萬達在長春的第一個購物廣場項目是遵循“捆綁知名零售商按要求承建地產(chǎn)項目出售黃金鋪位達到盈虧平衡”的思路！據(jù)報載，大連萬達因引進沃爾瑪，其長春購物廣場“黃金旺鋪”很快被搶購一空。僅靠一層商鋪出售，萬達就收到購房款億元左右。資金對一個房地產(chǎn)業(yè)意味著什么？億，意味著可以讓個特困企業(yè)起死回生

14、，可以讓個中等房產(chǎn)項目同時啟動。 雖然，以較低的租金（甚至不收租金）和較長的租期吸引大型主力店，而以高租金和短租期對待小商家，的確是造營銷的國際慣例。但事實證明，國外是很少將商鋪出售的，因為這既不利于統(tǒng)一管理，更不利于按照功能需要選擇合適的商家。租售，這在產(chǎn)業(yè)最早的爆發(fā)地廣州已被無數(shù)先行的造人探索，上演不同版本的悲喜劇。 在廣州，物業(yè)和商業(yè)的二元角色沖突從一開始就將這個朝陽產(chǎn)業(yè)困在了迷魂陣中，“一賣就死，一租就亂”，商家們在追求物業(yè)投資回籠和保障經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一之間小心翼翼地走鋼絲，演出了一幕幕驚險劇 中旅商業(yè)城由于當(dāng)初拆零賣鋪放棄統(tǒng)一經(jīng)營，項目多次啟而不動，不得不艱辛地跋涉于與業(yè)主們的痛苦談判之中

15、；億安廣場憑實力將所賣鋪位悉數(shù)收回，引來百盛統(tǒng)一經(jīng)營，但由于商場慢熱，零售商與開發(fā)商之間利益訴求的矛盾激化，導(dǎo)致百盛退出；而中泰廣場在汲取了眾多“先烈”教訓(xùn)后，以保租代替返租而贏得了年的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，但這是一步險棋，倘若廣場不能在年內(nèi)守旺，那么年后經(jīng)營權(quán)的歸屬問題就是一顆足以致命的定時炸彈。 “租還是賣的選擇將決定購物中心的生死存亡。”曾親手打造天河城輝煌的資深造人歐小衛(wèi)對此深有體會。在歐看來，天河城之所以成功，在于開發(fā)商有足夠?qū)嵙?，能夠頂住資金壓力只租不售，從容規(guī)劃，頑強堅守，逐步積聚人氣。而關(guān)于租售，在本報召開的有關(guān)零售沙龍上，商業(yè)地產(chǎn)策劃人梁晶晶認為，租或售，某種意義上取決于資本實力。如果

16、資本實力雄厚，房產(chǎn)商的產(chǎn)權(quán)盡量做到只租不售，尤其是商場的首層，這樣更有利于統(tǒng)一經(jīng)營。特別是那些有增值前景的物業(yè)，你持有大產(chǎn)權(quán)才是真正的大贏家。 三、分零發(fā)售風(fēng)險 除了租售這個營銷技術(shù)層面的問題之外，產(chǎn)業(yè)漫長的回報期亦充分考驗投資商的智慧和資金耐力。 綜觀各國的建設(shè)發(fā)展道路：大都是投資商資金全額投入，發(fā)展商精心設(shè)計全力開發(fā)，最后交由專業(yè)公司經(jīng)營管理。而到目前為止，中國的建設(shè)仍是摸著石頭過河，由于投資額巨大，作為超市的升級版，建成之后涉及的營銷運營在國內(nèi)尚無成功的經(jīng)驗可供借鑒。 據(jù)報載，大連萬達方面認為，“大連萬達·沃爾瑪”流血事件是投資者投資項目前對項目了解不夠，因為大連萬達并沒有承諾

17、相關(guān)的投資回報率，也不涉及建成后的具體經(jīng)營。由于長春這個項目面積不大，大連萬達采取了“以沃爾瑪吸人氣，賣掉一樓黃金鋪位”抽身而走的營銷模式，但他遠遠沒有認識到回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者是一對如此深刻的矛盾。 實踐證明，分零發(fā)售風(fēng)險極大，統(tǒng)一規(guī)劃、定位與經(jīng)營是大勢所趨，尤其是體量龐大的，統(tǒng)一規(guī)劃與營銷簡直就是唯一的出路。“不做零售，但要懂零售”，香港太古的成功得益于雄厚的資金實力和擁有大批專門做商業(yè)地產(chǎn)的人員，他們以長線投資為主，另外輔之以強有力的規(guī)劃和營銷。而回顧華南第一輪造史，歐小衛(wèi)用六個字做出詮釋：信心、耐心、精心。作為國內(nèi)成功的典范，迄今保持日均客流量萬人

18、次、高峰期萬人次紀錄的天河城，年營業(yè)直到去年才徹底還完外債。這亦得益于其頂住壓力統(tǒng)一經(jīng)營的營銷策略。 四、借鑒華南經(jīng)驗 經(jīng)過劇烈陣痛后，廣州造者已經(jīng)意識到，里的每個廠商的經(jīng)營績效關(guān)系到整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的“利益共同體”。達到真正盈利應(yīng)是發(fā)展商、小業(yè)主、商家和消費群四贏的局面，而對于一個位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，投資者云集討債的的購物廣場：即使當(dāng)時開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使后者的品牌形象大打折扣，對其美譽度有著很強的廣泛性和延續(xù)性。 當(dāng)然，租和售不是決定命運的絕對。考慮到國內(nèi)融資的有限，且大連萬達所從事的正是連鎖的嘗試，多個棋子的同時布開，導(dǎo)致

19、出現(xiàn)靠預(yù)售回籠資金就不難理解。但排除這些中國特色的因素，大連萬達是否尋求到好的統(tǒng)一營銷模式推動首層預(yù)售并將價格賣高到足夠回收投資的水平？對照中國第一代“功能缺陷”和“主題缺位”兩大公認的硬傷，珠三角新一代正以多種方式探尋規(guī)劃設(shè)計、主題營造的新路。而大連萬達計劃若只簡單地停留在收租的層面，而未能在統(tǒng)一經(jīng)營營銷方式有所突破和創(chuàng)新（如滲透更多休閑、餐飲成分，構(gòu)筑情境營銷氛圍），則將面臨還未長大就已老去的尷尬！ 五、精彩個案 “不做零售，但要懂零售” 作為香港購物中心物業(yè)發(fā)展及營銷界的翹楚，太古廣場某種意義上已成為內(nèi)地購物中心同行必定朝拜進修的“圣地”和學(xué)堂。 歷盡多年香港經(jīng)濟氣候的驟晴驟雨，太古廣場

20、以其別具匠心的設(shè)計布局、穩(wěn)健有序的租賃經(jīng)營、細水長流的租金回報，舊樹開新枝，育出了太古城，結(jié)下了又一城?！安蛔隽闶郏闶邸?，太古發(fā)展部高級經(jīng)理郝繼霖在去年年中接受本報記者采訪時還一再強調(diào)，在先天優(yōu)越的前提下，后天的市場推廣和管理營銷亦是非常重要。太古就是這樣不斷尋求以更高效率及成本效益的方法，來達到盈利的彼岸。 郝繼霖說，首先，太古絕不貪大求全，而是依照所設(shè)計的購物中心藍圖，精心揀客招商。同時，因為底氣十足，動土之時，即廣邀設(shè)定的大租戶參與工程設(shè)計，電影院、溜冰場、特色餐廳乃至百貨公司升降電梯等大小硬件布局，都已先行安排妥當(dāng)。 其次，郝繼霖認為，作為購物中心的發(fā)展商，眼光絕對不能短視，只

21、顧眼前。為保持獨立嚴謹?shù)奈飿I(yè)管理，太古沒有急于套現(xiàn)資金，而是擁有三間五星級酒店的權(quán)益，以保證它們不隨便改變大樓外形。再次，郝繼霖認為，發(fā)展商的租金不能一味偏高，要照顧到客戶的合理利潤。另外，郝繼霖道，太古地產(chǎn)擁有及管理整個太古廣場，但一直很清醒的知道：市場有一定承受力，不能盲目進同一品類的店。故太古不僅做嚴格的市場調(diào)查確定每一類別店能夠良性競爭的數(shù)量，還根據(jù)市場的瞬息萬變，提醒租戶要適時調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)。在太古，細到每一個櫥窗如何擺放、每一個節(jié)日如何整合營銷，這個管家都要一一過問和督促。 六、后記 尋求化蝶之旅 沙場征戰(zhàn)，那散發(fā)著誘人芬芳的利潤源泉究竟在哪里？ 奮斗經(jīng)年，眾多造的先行者如何完成自身“化蝶”之旅？ 痛定思痛，如何巧妙規(guī)避租售猶走鋼絲的萬千險象？ 茫然四顧，如何化解回籠資金與商業(yè)經(jīng)營這對深刻的矛盾？ 時間行進到年，中國造市場依然波譎云詭。 新范本 諸多造的懸念亦如達摩克利斯利劍，始終高懸于所有加入游戲的造人上！癥結(jié)的根本在于在中國，沒有經(jīng)歷一個漸進的過程，而是在各種外來資本和經(jīng)營方式多方滲透，在市場還未成熟的時候，促成了一個的蛙跳過程。大連萬達的可貴之處，在于其獨創(chuàng)的“訂單商業(yè)營銷模式”提供了一個盈利模式可資探索的范本。而排除以上談到的營銷要素之