房屋管理手冊

1、深圳市銀谷會苑物業(yè)管理有限公司SHENZHEN YINGUHUIYUAN PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD編號：WI/BSG-05版本：A/0房屋管理手冊編制： 日期：審核： 日期：批準： 日期：文件受控章聲明：房屋管理手冊未經(jīng)許可，不得翻印。 責任部門：銀谷別墅管理處YGHYPM 目 錄 A/0 1/1 序號 編 號 標 題1 WI/BSG-05-001 名詞與術(shù)語解釋2 WI/BSG-05-002 房屋管理組織機構(gòu)圖3 WI/BSG-05-003 管理處土建工程職責 4 WI/BSG-05-004 管理處房屋管理規(guī)程5 WI/BSG-05-005 房屋土建維修運作程序6

2、 WI/BSG-05-006 公共設(shè)施安裝/維修規(guī)程7 QR-001BSG-05 業(yè)主裝修工程申請表 8 QR-002BSG-05 裝修施工許可證9 QR-003BSG-05 裝修工程登記表11 QR-004BSG-05 裝修巡查表12 QR-005BSG-05 整改通知單13 QR-006BSG-05 保修及外委小修工程維修單 WI/BSG-05-001YGHYPM 名詞及術(shù)語解釋 A/0 1/11.土建維修指對房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進行養(yǎng)護、修理。2.高級裝修 業(yè)主或使用人為提高裝修檔次、或改變功能對房間進行的二次裝飾、裝修。3.土建小修工程

3、（日常養(yǎng)護） 凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程。小修分零星養(yǎng)護和計劃養(yǎng)護。4.土建中修工程 凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上，中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋。5.土建大修工程凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱為大修工程。大修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于嚴重損壞房屋。WI/BSG-05-002YGHYPM 房屋管理組織機構(gòu)圖 A/0

4、 1/1總經(jīng)理發(fā)展商或其它供方管理處 合同管理 承建施工單位維修班現(xiàn)場監(jiān)控 房屋日常養(yǎng)護及使用管理、裝修管理。家居裝修、管理用房，建筑物保潔工程缺陷整改。房屋中修、大修、翻修。W WI/BSG-05-003YGHYPM 管理處土建工程職責 A/0 1/11.0管理處土建工程職責1.1管理處在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負責公司房屋本體維護的全面管理工作，并定期對房屋本體進行檢查。1.2全面掌握所管轄的物業(yè)情況，每年對房屋本體維修進行統(tǒng)計、審查。 1.3負責組織制定房屋本體維修保養(yǎng)計劃和方案，并定期組織檢查，使計劃得以落實。 1.4對小區(qū)的維修技工進行監(jiān)督、指導(dǎo)，由管理處工程人員負責制定培訓計劃，并對管理處

5、維修技工進行業(yè)務(wù)培訓及季度考核。 1.5協(xié)助公司跟進樓盤遺留問題的改造及大型維修項目，確保樓盤正常使用。 1.6負責組織技術(shù)文件和檔案的接管，負責組織對公司接管的樓盤進行驗收及其設(shè)施的完善工作。 1.7按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。WI/BSG-05-004YGHYPM 管理處房屋管理規(guī)程 A/0 1/1制定計劃，作好質(zhì)量記錄，現(xiàn)場監(jiān)督，執(zhí)行公司維修政策1.0貫徹公司的維修政策，執(zhí)行公司有關(guān)標準，接受公司技術(shù)指導(dǎo)、服務(wù)，作好現(xiàn)場組織、領(lǐng)導(dǎo)工作。配合公司作好物業(yè)接管驗收及水電過戶工作。2.0作好房屋公共部分、公共設(shè)施的使用管理，減少損壞。3.0按時完成土建保養(yǎng)計劃，報公司審批。按計

6、劃作好實施、檢查工作。對分包工程作好現(xiàn)場監(jiān)督、檢查工作。4.0作好工程材料、工具的管理工作，嚴守審批權(quán)限，降低采購成本。控制維修過程，降低維修成本。5.0與公司建立良好的信息溝通，將物業(yè)的即時狀況向公司反饋，對重大突發(fā)性事件，應(yīng)立即組織現(xiàn)場人員，防止事件擴大，并通知公司及相關(guān)供方搶修。6.0作好員工的培訓工作，倡導(dǎo)“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作作風。WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建維修運作程序 A/0 1/101.0標識管理1.1各類標識牌、板、圖、圍欄、屏風等（除道路交通標志）由綜合部統(tǒng)一委托設(shè)計、制作。1.2小區(qū)道路交通標志由承包小區(qū)停車場道路交通設(shè)施工程的供方按國家有關(guān)標準

7、制作、安裝。1.3小區(qū)入伙后，由管理處負責將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標牌、設(shè)備標牌等按公司有關(guān)標準安裝到位。須填寫的標牌，應(yīng)用電腦打字后粘貼，禁止用手填寫。1.4管理處辦公室宜按公司統(tǒng)一形象進行裝修。1.5土建施工維修作業(yè)時，可能對業(yè)主造成危險的，須用帶有警示的圍欄、屏風進行圍護。1.6庫存的材料、備件等應(yīng)標識，有用件與報廢件應(yīng)分開放置，防止誤用。2.0使用管理：2.1建筑、設(shè)施使用管理2.1.1管理處應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的自身特點，房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場地的管理辦法，并向業(yè)主公布。裝修期間加強對裝修戶的控制，由業(yè)主造成的損壞，應(yīng)按價賠償或修復(fù)。2.1.

8、2車場要加強巡視（監(jiān)視），因駕駛、保養(yǎng)不當，造成交通設(shè)施損壞、道路場地的污染，應(yīng)由業(yè)主負責處理。2.1.3屋面私家花園嚴禁亂搭建，該部分維護費用按法規(guī)由業(yè)主和管理處共同承擔。2.1.4兒童樂園的設(shè)施應(yīng)保證完好，應(yīng)提醒業(yè)主不要讓幼兒單獨玩耍造成意外傷害。雨天，路滑的地面應(yīng)設(shè)標識牌，防止業(yè)主意外滑倒。2.1.5外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理。3.0維修管理：3.1維修責任劃分3.1.1新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋，自每棟房屋竣工驗收之日起，在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負責房屋的質(zhì)量保修?？⒐を炇张c業(yè)主進入的時間差，由建設(shè)單位負責。2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)

9、量管理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建維修運作程序 A/0 2/102、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。3.1.2保修期滿后物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責任。業(yè)主承擔物業(yè)內(nèi)自用部

10、位和自用設(shè)備的修繕責任。3.1.3其他情況 凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復(fù)或給予賠償。3.2保修期內(nèi)管理辦法3.2.1保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準。保修期內(nèi)，客服助理在保修及外委小修工程維修單填寫維修內(nèi)容，由施工單位負責各分項工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由發(fā)展商負責質(zhì)量保修，保修期順延。3.2.2保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，管理處須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司物業(yè)部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽字。 3.

11、3土建維修3.3.1計劃1）每年初，客服助理按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施維修計劃，填寫公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃，報管理處主任審閱，由公司核準并審批后實施。2）日常零星養(yǎng)護修理，主要通過客服助理每日巡查及巡樓保安員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報告等渠道收集?？头碓诿咳昭膊闀r應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障，須于當日填寫公共設(shè)施維修單并交與維修人員，如須外委則填寫保修及外委小修工程維修單。若遞交公共設(shè)施維修單三日后，該問題仍未整改，則再次填寫公共設(shè)施維修單，直接遞交給管理處主任。3）新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求，總經(jīng)理審批。4）土建中修、大修計劃由工程部制定，總經(jīng)理審

12、查確定方案。 WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建維修運作程序 A/0 3/103.3.2實施管理處委托的供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求，按制定計劃的時間對房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進行養(yǎng)護、修理。客服助理在公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄上填寫維修養(yǎng)護內(nèi)容。 零修項目，客服助理應(yīng)及時在公共設(shè)施維修單或保修及外委小修工程維修單上填寫維修內(nèi)容，并委派人員修復(fù)處理，零修項目不得超過三天。不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告管理處主任，并說明原因，由主任按實際情況進行處理或向公司報告。 有償維修，客服助理在用戶維修服務(wù)單上記錄受理時間，并根據(jù)情況與客戶預(yù)約，

13、填寫預(yù)約時間按時派維修人員上門維修，維修結(jié)束后由客戶簽名確認。維修人員須在預(yù)約時間內(nèi)上門維修。土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由工程部選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由公司組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、工程師或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。3.3.3檢查計劃養(yǎng)護項目施工完畢后，由管理處主任組織檢查，并簽署檢查意見。零星項目完工后，由客服助理進行檢查并在公共設(shè)施維修單或保修及外委小修工程維修單上簽署檢查意見。土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由管理處現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由工程部組織驗收。驗收合格，填寫工程竣工驗收證明，由施工

14、單位、管理處、工程部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進行復(fù)驗。復(fù)驗合格辦理工程竣工驗收證明，未辦理工程竣工驗收證明者不予結(jié)算工程款。公司品質(zhì)管理部每月組織一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題在月檢情況記錄表中記錄并通知相關(guān)單位。3.3.4處理各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項，須限時進行返工、返修。客服助理應(yīng)定期對維修中發(fā)生的問題進行統(tǒng)計，找出建筑易出的問題，維修人員的通病及手冊中不合理的規(guī)定，上報公司進行預(yù)防、糾正。 4.0 備件材料管理：工程材料4.1根據(jù)樓宇正常運作或維修需要，由維修班申請。購置總價在五百元以下的，由管理處主任WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建維修運作程序 A/0 4/10

15、批準購買；購置總價在五百元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報工程部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)技術(shù)工程師提出滿足使用要求的技術(shù)指標，然后呈報總經(jīng)理批準購置。4.2工程材料入庫建帳應(yīng)符合財務(wù)及房屋管理的要求。 4.3管理處應(yīng)合理控制材料庫存，減少資金占用。應(yīng)與供貨商建立良好的合作關(guān)系，做到隨用隨送。 5.0技術(shù)資料管理5.1國家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標準 工程部應(yīng)通過因特網(wǎng)、書店、報紙等途徑，收集、整理國家行業(yè)發(fā)布的新規(guī)范標準及老標準廢止的情況，及時刷新索引，標識出標準規(guī)范的有效性。5.2工程（物業(yè)）竣工資料工程（物業(yè)）竣工資料指工程竣工時發(fā)展商報市檔案館的全套資料。根據(jù)深圳市物業(yè)管理條例，發(fā)展商須向物業(yè)公司移交一套

16、完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按接管入伙控制程序中的有關(guān)要求辦理。 竣工資料為全體業(yè)主的財產(chǎn)，須保證其完好無損。合同期滿退出管理時，應(yīng)將資料交業(yè)主管委會。資料的借閱按文件控制程序執(zhí)行。 6.0組織對供方的控制6.1供方分類I類 提供零星工程維修的施工方。II類 提供房屋、公共設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。零星維修屬于土建小修工程，土建中修、大修的分類參見本手冊的名詞、術(shù)語解釋。6.2新供方評價零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理處按供方初審記錄初審內(nèi)容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。當發(fā)生土建維修保養(yǎng)、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料采購等項

17、目，應(yīng)由工程部組織公開招標或議標。除邀請合格的供方參加投標外，還應(yīng)邀請新供方參加。工程部組織評標小組，負責開標、評標。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。6.3供方選擇WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建維修運作程序 A/0 5/10工程/采購價款在2000元以下的，由管理處選定。工程/采購價款在2000元以上的，由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報財務(wù)部審核，財務(wù)部審核后確定一家報總經(jīng)理批準并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由工程部組織公開招標，選定2名擬中標單位報總經(jīng)理決策，確定中標單位。

18、6.4供方的評價土建供方須每年至少進行一次評審。土建小修工程的供方由管理處進行評價，工程審核，評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按土建供方監(jiān)控評價表進行評價。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準后列入合格供方名單，以備再選用。評審結(jié)果為不合格的供方，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，將從合格供方名單上去掉。6.5供方檔案工程部應(yīng)建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立土建小修工程的合格供方檔案，保存所有土建合格供方的

19、檔案備查。6.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收對I類供方的日常檢查、監(jiān)督，由管理處進行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標準，對供方是否按維修計劃、約定進行維修，予以確認，對照物業(yè)公司標準，檢查維修質(zhì)量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認（簽字）不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司品質(zhì)部每月對物業(yè)狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在月檢情況記錄表中記錄并通知管理處。屬于供方的問題，由管理處負責監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由供方（包括發(fā)展商）、管理處，工程部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應(yīng)核對實物工程量是否與設(shè)計圖紙相符合，是否滿足實際使用功

20、能要求；對工程量進行實測實量；對分部、分項工程按國家有關(guān)驗評標準進行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級；按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復(fù)驗。驗收合格后，由三方在工程竣工驗收證明簽字蓋章后，憑工程結(jié)算協(xié)議書才能結(jié)清工程款。WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建維修運作程序 A/0 6/107.0裝修管理7.1裝修審批1、房屋裝修應(yīng)由業(yè)主本人（或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書）會同其委托的裝修者到管理處申報，如實填寫業(yè)主裝修工程申請表，并提交裝修合同復(fù)印件、裝修施工圖、交驗裝修者承建資格證書原件，經(jīng)管理處審批后，方可進行裝修

21、。2、裝修作業(yè)人員，憑身份證或暫住證等有效證件到管理處辦理出入證，憑出入證方可進入小區(qū)裝修。3、業(yè)主（住戶）和裝修者在辦理開工申請時，應(yīng)分別向管理處交納裝修保證金等相關(guān)裝修費用。工程完工后，經(jīng)管理處驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況發(fā)生，管理處在十五日內(nèi)退還業(yè)主和施工單位的裝修保證金；否則，要從保證金中扣除賠償費用或罰款，多退少補。4、辦公樓或商場的裝修面積50平方米以上需申報消防局防火科審批；審批后，按審批要求進行裝修。5、對未向管理處申報或不符合規(guī)定條件自行開工的家居裝修工程，管理處有權(quán)依法制止其違法裝修行為。7.2裝修范圍1、家居裝修活動必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全，禁止下列行為：a.

22、家居裝修涉及公共設(shè)施、公共空間；b.改變房屋承重結(jié)構(gòu)；c.在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺的墻體、門窗；d.不適當增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等；e.任意刨鑿、重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層；g.使用不符合消防要求的裝修材料；h.其他違章裝修活動。確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負荷的，住戶應(yīng)委托建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，報政府設(shè)計審批部門審批。2、樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調(diào)的安裝及其他裝修活動必須符合深圳市規(guī)劃國WI/BSG-05-005YGHY

23、PM 房屋土建維修運作程序 A/0 7/10土主管部門的技術(shù)標準，符合管理處的要求，保證建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3、住戶安裝分體及窗式空調(diào)需到管理處申報，并按管理處指定位置安裝?？照{(diào)支架應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求，應(yīng)采用不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓必須經(jīng)過防銹處理，否則，裝修住戶要承擔由此造成的返工及其它損害后果（如下雨鐵銹污染外墻面、空調(diào)墜落等）。4、安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。5、為保證建筑外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，前陽臺的裝修必須符合深圳市國土主管部門的技術(shù)標準（不準封閉前陽臺、安裝防盜網(wǎng)）。房間窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)，但必須按管理處規(guī)定要求進行安裝

24、。6、禁止擅自改動、暗藏燃氣管道設(shè)施，確需改動的，應(yīng)提前一個月向供氣單位提出申請，由供氣單位組織實施。7、禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。8、禁止將雨水管道用于生活污水的排放。7.3裝修施工管理1、家居裝修者應(yīng)自開工之日起的三個月內(nèi)完成裝修。如確實需要延期，應(yīng)由業(yè)主本人（或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書）前來辦理延期手續(xù)。2、家居裝修施工作業(yè)時間為每天8：0012：00，14：0019：00；節(jié)假日原則上允許施工，但不得進行有噪聲及散發(fā)刺激性氣味的工作。如在非工作時間內(nèi)施工，或在節(jié)假日進行有噪聲及刺激性氣味的工作，管理處有權(quán)責令其停工、扣留或沒收工具，并視情節(jié)輕重給予處罰。3、家居裝修施工，必

25、須遵守安全操作規(guī)程，保證作業(yè)人員及周圍居民和財產(chǎn)的安全。住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應(yīng)由裝修戶負責修復(fù)和賠償。裝修戶內(nèi)廚房和衛(wèi)生間等有防水要求的部位防水施工隱蔽前，須由管理處進行現(xiàn)場驗證，才可進行下一作業(yè)。若條件許可應(yīng)要求施工方進行三日的閉水試驗，管理處觀察有無滲水情況，并在裝修巡查表記錄。4、未經(jīng)批準，工作場地內(nèi)嚴禁使用電爐、電炊具，電熱水棒等電熱設(shè)施；嚴禁使用煤氣。施WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建維修運作程序 A/0 8/10工使用的電動工具等必須符合國家現(xiàn)行標準，電動工具（或臨時接電線）須配開關(guān)箱，

26、開關(guān)箱必須設(shè)漏電保護器，漏電動作電流小于30mA，開關(guān)箱電源線須采用橡膠電纜，在施工完成后及時拆除。5、裝修施工臨時動火、用電，應(yīng)提前向管理處申報，并填寫臨時動火作業(yè)申請表，說明動火、用電部位，使用工具的品種、負荷，動火、用電作業(yè)起止時間，動火、用電作業(yè)安全措施等等。6、裝修施工作業(yè)應(yīng)遵守消防規(guī)定，每50m2作業(yè)現(xiàn)場配備1個2Kg滅火器，每個作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)至少配備兩個滅火器（禁止使用1211滅火器）。7、施工單位必須負責施工現(xiàn)場的消防工作。在本小區(qū)住戶內(nèi)進行裝修的施工單位負責人為防火責任人，負責施工現(xiàn)場的防火安全工作。確保各項防火安全措施的落實。8、各施工單位防火責任人要對現(xiàn)場工作人員進行防火安全

27、和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)程和制度。9、如因違反裝修管理規(guī)定所發(fā)生的消防事故，由發(fā)生事故的施工單位，個人以及雇請施工的業(yè)主（住戶）按規(guī)定承擔一切經(jīng)濟及法律責任。10、裝修垃圾必須袋裝，并按照管理處指定的位置、方式和時間進行堆放、清運，對違章堆放、拋棄裝修垃圾的，管理處有權(quán)責令限期清理。不及時清理的，管理處代為清理，費用由裝修戶承擔。如同一樓有兩戶以上同時進行裝修施工，不能分清責任的，由各裝修戶共同負責。11、裝修施工人員必須保證公共設(shè)施完好、清潔，不得隨意在公共走道堆放裝修材料，不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫，否則按規(guī)定予以處罰。12、裝修施工人員每

28、日完工后必須清場，不得留宿樓宇戶內(nèi)。如私自居住在樓宇裝修戶內(nèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按治安管理處罰條例規(guī)定送交當?shù)嘏沙鏊幚怼?3、裝修施工人員憑出入證出入小區(qū)，工作期間應(yīng)佩戴出入證，不戴證件，涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出，將處以罰款和沒收證件，直至取消裝修資格。14、管理處根據(jù)裝修工程登記表，對在裝修戶每天將不定時派專人進行巡查。裝修者應(yīng)將在管理處申報時辦理的裝修施工許可證貼在裝修戶大門外，以便于巡查工作的進行。對上述違規(guī)問題在裝修巡查表中記錄，輕者現(xiàn)場糾正，重者管理處將下發(fā)給裝修負責人整改通知單，視情節(jié)輕重進行處罰。WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建維修運作程序 A/0 9/107.4

29、違章裝修處理管理處工作人員有權(quán)檢查裝修情況，裝修人員應(yīng)自覺接受管理處工作人員的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，對違反規(guī)定者，管理處有權(quán)作如下處理：1、責令停工；2、責令恢復(fù)原狀；3、扣留或沒收工具；4、停水、停電；5、賠償經(jīng)濟損失；6、參照深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定第七章罰則進行處罰。以上幾種處罰可同時并處。8.0管理績效評定：房屋完好率，維修及時率，維修合格率8.1房屋完好率房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比。即:完好房建筑面積基本完好房建筑面積 房屋完好率= 100 總的房屋建筑面積 每年年底，由綜合部組織管理處按國家房屋完損等級評定標準進行復(fù)核評

30、定，計算出每個物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后，應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應(yīng)重新評定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)評定完好率。9.2維修及時率 用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù)維修及時率= 100 用戶維修服務(wù)總宗數(shù)每月管理處匯總統(tǒng)計用戶維修服務(wù)單計算維修及時率，填寫維修回訪統(tǒng)計表。當接到用戶維修預(yù)約，在規(guī)定時間內(nèi)上門視為及時（允許有15分鐘的偏差時間），否則，視為不及時。WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建維修運作程序 A/0 10/10 9.3維修合格率 用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)維修合格率=

31、100 用戶維修服務(wù)總宗數(shù)每月管理處匯總統(tǒng)計用戶維修服務(wù)單計算維修合格率，填寫維修回訪統(tǒng)計表。同一宗維修項目在3天內(nèi)沒有進行返修，該宗維修服務(wù)視為合格。10.0相關(guān)文件與記錄：COP 文件控制程序COP 接管入伙控制程序COP 環(huán)境保護控制程序QR-7.4.1-03 合格供方名單QR-8.2.3-01 月檢情況記錄表QR-001BSG-05 業(yè)主裝修工程申請表QR-002 BSG-05 裝修施工許可證QR-003 BSG-05 裝修工程登記表QR-004 BSG-05 裝修巡查表QR-005 BSG-05 整改通知單QR-006 BSG-05 保修及外委小修工程維修單QR-007 BSG-02

32、 臨時動火作業(yè)申請表FG深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定FG房屋完損等級評定標準WI/BSG-05-006YGHYPM 公共設(shè)施安裝/維修規(guī)程 A/0 1/51 公共設(shè)施維修人員進行室外維修時，如涉及到交通或安全問題則應(yīng)設(shè)置相應(yīng)標示牌（如“前面施工、請繞道”、“危險，請止步”等），必要時應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專人看守。2 坐廁堵塞疏通21首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）試坐廁是否去水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍去水慢則按2.2步驟進行。22如堵塞嚴重則應(yīng)拆開坐廁疏通：a） 先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應(yīng)向住戶說明情況并征得住戶的同意后方可動手拆坐廁；b）剔除坐廁周

33、圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；b） 如果坐廁座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母，然后才抬開坐廁；d）反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內(nèi)的臟物；e）用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機疏通排污管；f）用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按5條款處置。3 廚房排水堵塞疏通31用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。32用疏通機疏通排水管。33用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果去水較慢則說明仍堵塞，此時應(yīng)按5條款處置。4 廚房/衛(wèi)生間查漏41確認室內(nèi)給排水管的走向，并仔細查看具體滲漏部位。42關(guān)閉室內(nèi)所有用水

34、部位（包括坐廁水箱），查看水表是否轉(zhuǎn)動，如不轉(zhuǎn)動則說明給水管不漏水；如果水表轉(zhuǎn)動說明給水管漏水。43用鐵釬貼著給水管漏水可以處仔細聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處，直至找到漏水處（一般情況下給水管漏水，住戶都會要求全部裝明管）。44排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流出。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。WI/BSG-05-006YGHYPM 公共設(shè)施安裝/維修規(guī)程 A/0 2/545衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機切開

35、漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。46更換排水排污橫管按5條款進行。5 排水排污橫管安裝5.1用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。5.2用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。5.3鏟盡排水排污管上的泥土。5.4取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。5.5平整夯實裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。5.6排水排污管就位（此時應(yīng)注意排水排污橫管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管）。57從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管：a）如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應(yīng)全部塞滿；b）如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘

36、結(jié)，注意接口應(yīng)注滿PVC膠水。58排水排污橫管全部裝好后，用水反復(fù)試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土時應(yīng)邊填邊夯實，夯實時應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。6 做砂漿面層61整理、夯實基礎(chǔ)。62首先將水泥、砂按1：1配好并干拌到顏色一致。63水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。64如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光（不宜撒干水泥）。65如做地面面層應(yīng)保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。7 貼地面磚71在房間四周墻面彈好500mm水平線。72基層

37、處理：對于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水泥漿。73做灰餅、做標筋：WI/BSG-05-006YGHYPM 公共設(shè)施安裝/維修規(guī)程 A/0 3/5a） 從墻面500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應(yīng)低于地面標高一個地面磚加粘結(jié)層的厚度；b）根據(jù)灰餅在房間四周做標筋房間較大時，應(yīng)每隔11.5m做標筋一道。有地漏的房間，標筋應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標筋厚度控制在2030mm。74抹找平面：根據(jù)標筋高度用1：2或1：3水泥砂漿填至比標筋稍高，然后拍實并刮平，使展平的砂漿面與標筋找齊。用托線板橫豎檢查砂漿層平整度、標高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。75

38、規(guī)方、彈線、拉線：a）測量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為2mm。當尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時，可用切磚機切磚貼于邊角處；當尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時，可用調(diào)整磚縫的方法來解決；b）根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標磚并拉線。76鋪貼地磚：a）從房間里面向門口方向鋪貼；b）在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰；c）磚背面抹滿、抹勻1：2粘漿的磚，準確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時注意橫平豎直；d）用木錘敲實、找平，貼得不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。77勾縫：a）用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應(yīng)密實，縫內(nèi)要平整

39、光滑；b）如縫隙很?。?mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實縫隙；c）水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。78養(yǎng)護：地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水，24小時內(nèi)不準上人。8坐廁安裝81將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時管堵，清除排污管內(nèi)的臟物。8.2在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。8 3在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對正，承插口上抹上玻璃膠，放下坐便器，并調(diào)整WI/BSG-05-006YGHYPM 公共設(shè)施安裝/維修規(guī)程 A/0 4/5好坐廁位置。84將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿

40、。85將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入810mm螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當緊度。86連接好水箱進水軟管。9.立柱式洗面器安裝91按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。92將立柱中心對準墻面上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對準墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器的孔眼位置，同時將洗面器立柱在地面的位置做好印記，然后將洗面器和立柱移到別處。93按墻上的印記用沖擊鉆10mm的膨脹螺栓孔，向孔內(nèi)打入10mm 膨脹螺栓并擰緊。94將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好1530mm厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置上。95將洗面器安裝孔對準

41、墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應(yīng)適度）。96將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與墻面接觸處用白水泥漿勾縫并抹光；將立柱與地面接觸處修整，虧損處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。10每年油漆一次明裝排水排污管。11及時維修好住宅天臺門。12每兩年疏通一次小區(qū)內(nèi)主排水排污管道。13公共設(shè)施維修人員完成公共設(shè)施安裝/維修工作后應(yīng)及時打掃工作場地的清潔衛(wèi)生；用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙，用抹布擦拭干凈弄臟的部位。14搞完衛(wèi)生后，公共設(shè)施維修人員應(yīng)把移動了的物品歸回原位，拆除標示牌、圍欄等。15如是進住戶家進行安裝

42、/維修，全部工作完成后，公共設(shè)施維修人員應(yīng)請住戶對安裝/維修工作進行驗收。公共設(shè)施維修人員應(yīng)及時解答住戶提出的問題并向住戶講解應(yīng)注意的事項。對于能夠做試驗的安裝/維修項目，試驗次數(shù)應(yīng)不少于3次。如果住戶對安裝/維修有不滿意的地方（合理的），公共設(shè)施維修人員應(yīng)及時進行整改，直至住戶滿意為止。確認一切正常后請住戶在用戶維修服務(wù)單上簽名確認。如住戶對此次安裝/維修收費有異議，維修人員可根據(jù)公司制定的維修項目收費規(guī)定向住戶進行解釋，盡量打消住戶的誤解。WI/BSG-05-006YGHYPM 公共設(shè)施安裝/維修規(guī)程 A/0 5/516公共設(shè)施維修人員回到管理處后，應(yīng)及時填寫好公共設(shè)施維修單，內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、開工時間、完工時間等，最后簽上維修人員姓名以備查詢。17管理處做好安裝/維修通知單登記工