泉州“城東區(qū)域”商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得佰潤(rùn)達(dá)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。泉州“城東區(qū)域”商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2012年10月目錄 泉州城東區(qū)域規(guī)劃簡(jiǎn)析 項(xiàng)目整體概況 城東區(qū)域商業(yè)調(diào)查主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目周邊商業(yè)情況 城東區(qū)域住宅調(diào)查在售項(xiàng)目情況交房項(xiàng)目情況主力客群分析 城東區(qū)域人口調(diào)查收入情況消費(fèi)特點(diǎn)232008年以前泉州主城區(qū)域主要規(guī)劃有5個(gè)組團(tuán)，其中房地產(chǎn)主要發(fā)展方向?yàn)椤皷|海組團(tuán)、城東組團(tuán)、橋南組團(tuán)”。2008年以前泉州城市主要功能區(qū)域規(guī)劃城東組團(tuán)橋南組團(tuán)東海組團(tuán)東海組團(tuán)：城市行政、商務(wù)中心、現(xiàn)代化濱海組團(tuán)。城東組團(tuán)：文化體育中心、第三產(chǎn)業(yè)新區(qū)和健康型居住新城。橋南

2、組團(tuán)：集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)為一體新城市次中心。泉州規(guī)劃分析420082030年泉州城市主要功能區(qū)域規(guī)劃2008年以后提出“大泉州”概念，打破行政區(qū)域界限，集中優(yōu)勢(shì)區(qū)域資源，進(jìn)行大泉州多組團(tuán)發(fā)展。 增加“泉州市區(qū)”中心概念，利用其行政優(yōu)勢(shì)，自然資源優(yōu)勢(shì)，沿晉江兩側(cè)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、商貿(mào)、高端住宅。 過(guò)去泉州、晉江、石獅等城市結(jié)合部位，大力發(fā)展，促進(jìn)大泉州概念形成。 周邊城市利用產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行規(guī)劃，提升經(jīng)濟(jì)水平，拉動(dòng)大泉州整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展。泉州規(guī)劃分析城東區(qū)域規(guī)劃5城東區(qū)域由“豐澤區(qū)東北部”及“洛江區(qū)西南部”組成。該區(qū)域得益于“泉州主城區(qū)擴(kuò)張戰(zhàn)略”，主要城市功能被定位為“文化體育中心、第三產(chǎn)業(yè)

3、新區(qū)和健康型居住新城”。項(xiàng)目概況6輝達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)位于通源街與普濟(jì)街交匯處，項(xiàng)目北向?yàn)榛⒍脊I(yè)園區(qū)、先創(chuàng)電子廠區(qū)、冠中物流園區(qū)、潯美建材一條街（規(guī)劃招商中）及喜盈門、百姓家居等，南向與中駿世界城一街之隔；西側(cè)為潯美社區(qū)，目前正常拆遷中。 總占地63畝，一期綜合賣場(chǎng)4萬(wàn)平，共五層，單層8000平，二期可建酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)配套，現(xiàn)一期招商。 招商需求：百貨、餐飲、KTV、影院、珠寶、酒吧、家居建材。 前一樓租給其他企業(yè)做庫(kù)房、及景觀陶藝加工廠房使用。項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期財(cái)富中心世界城虎都海體中心海體中心中中駿駿項(xiàng)項(xiàng)目目紅紅蓮蓮寺寺公公園園往華大往洛江往市區(qū)美仙山美仙山社區(qū)社區(qū)往市區(qū)往華大項(xiàng)目概況7輝達(dá)商

4、業(yè)廣場(chǎng)是由“工廠”性質(zhì)報(bào)建，主體建成、外立面裝修完成；內(nèi)部空間地面水泥砂漿找平、封面及天棚刮膩?zhàn)用鎸印９艿?、電力、電梯未安裝。層高：一層挑高5.7米，二至五層挑高4.8米，柱距8米。項(xiàng)目概況8輝達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)周邊道路狀況良好，臨近“財(cái)富中心-世界城”在建。項(xiàng)目一期虎都財(cái)富中心世界城財(cái)富中心-雍景臺(tái)財(cái)富中心-3#地塊體育中心項(xiàng)目二期安吉路沈海高速普濟(jì)街通源街泄洪渠 項(xiàng)目位處洛江片區(qū)，屬于政府大力發(fā)展的商務(wù)居住區(qū)，片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)度快，人口數(shù)正在高速增長(zhǎng)中，區(qū)域價(jià)值高； 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利； 項(xiàng)目層高、柱距適宜，有中庭采光，建筑格局良好，采光通風(fēng)均不錯(cuò)，建筑極其適宜改造商場(chǎng)。9 項(xiàng)目區(qū)域無(wú)商業(yè)氛圍

5、，消費(fèi)習(xí)慣需引導(dǎo)； 項(xiàng)目東邊的中駿世界城商業(yè)將于2013年底開(kāi)業(yè)，如不能形成差異化經(jīng)營(yíng)，將會(huì)項(xiàng)目產(chǎn)生極大的威脅； 洛江的繁榮發(fā)展還需一定的時(shí)間，市場(chǎng)還需培育，會(huì)直接影響到項(xiàng)目的初期運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目外立面陳舊，建筑缺乏亮點(diǎn)； 項(xiàng)目沒(méi)有地下停車場(chǎng)，（準(zhǔn)備二期地塊在正式規(guī)劃前充當(dāng)停車場(chǎng)） ； 二期地塊還處荒蕪階段，消費(fèi)人群匱乏。 洛江片區(qū)商業(yè)匱乏，項(xiàng)目可填補(bǔ)片區(qū)商業(yè)空白點(diǎn)，搶占先機(jī)。 洛江片區(qū)的高速發(fā)展，樓盤(pán)的逐漸交房，給商業(yè)提供大量的消費(fèi)客流。 項(xiàng)目可與中駿世界城50萬(wàn)平的商業(yè)形成互補(bǔ)，形成一個(gè)新的商業(yè)中心。項(xiàng)目概況10 城東區(qū)域商業(yè)調(diào)查主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目周邊商業(yè)情況 城東區(qū)域住宅調(diào)查在售項(xiàng)目情況交

6、房項(xiàng)目情況主力客群分析 城東區(qū)域人口調(diào)查收入情況消費(fèi)特點(diǎn)城東區(qū)域商業(yè)調(diào)查11城東區(qū)域目前商業(yè)基本以沿街商鋪為主，商業(yè)較為集中的路段有：安吉路沿街底商、華大學(xué)生街以及項(xiàng)目以北的美仙路等。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要有大潤(rùn)發(fā)、新華都超市，以及百姓建材家具廣場(chǎng)、喜盈門、紅星美凱龍、居然之家等4家大型家居建材廣場(chǎng)。 除此之外，有中駿世界城、海峽國(guó)際廣場(chǎng)、潤(rùn)柏大都會(huì)等大型商業(yè)項(xiàng)目在建。主要街道商業(yè)情況12 裕景灣沿街底商共88間，已出租20間。以配套業(yè)態(tài)為主，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃。 目前經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有：銀行，社區(qū)便利店，藥店等。 店鋪規(guī)格為：一層挑高4.2米，二層3.6米，面積約100-200，租金水平60元/-150元/不等。

7、安吉南路中駿裕景灣沿街底商目前該底商以配套商業(yè)為主。小區(qū)入住率低，缺乏商業(yè)氛圍，但由于商業(yè)店鋪形態(tài)佳，租金處于中等水平。主要街道商業(yè)情況13安吉路（城東大街324國(guó)道段）此路段商業(yè)業(yè)態(tài)以家具建材為主，輔以日常生活配套，租金水平大潤(rùn)發(fā)附近最高，達(dá)100元/以上，并向安吉路兩側(cè)遞減。此區(qū)域是目前洛江人氣較旺的區(qū)域名稱業(yè)態(tài)租金情況安吉東側(cè)景明花園家居建材和少量小區(qū)配套60元/75元/陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)超市和社區(qū)店80元/110元/平萬(wàn)祥假日公寓家居建材和汽車美容50元/左右（2012年初張的租金）吉源小區(qū)建材家居90元/-110元/安吉路西側(cè)韻動(dòng)領(lǐng)地家居建材和茶葉80元/-120元/大潤(rùn)發(fā)居然之家（12月

8、開(kāi)業(yè)）超市家居大賣場(chǎng)外租區(qū)租金：100元/-300元/居然之家租金：81元/平，:75元/平，管理費(fèi)15元/平東明商廈建材家居和少量的生活配套70元/-80元/偉達(dá)商貿(mào)大廈建材家居和少量生活配套7080元/平冠亞?wèn)|方星城建材家居35元/-70元/安吉路等主要商業(yè)街區(qū)（樓盤(pán)底商）商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，以80%以上為家居建材類店鋪，分布較為雜亂，檔次不高，生活、休閑娛樂(lè)配套相對(duì)匱乏。主要街道商業(yè)情況14華大北側(cè)校門華大學(xué)生街（法花美村）商業(yè)。主要服務(wù)于華大學(xué)生日常生活所需，由于學(xué)校人流量大，目前周邊缺乏更多消費(fèi)可選場(chǎng)所，所以經(jīng)營(yíng)情況較好。 規(guī)模：主要路段全長(zhǎng)約100米，共約50家商鋪； 業(yè)態(tài)：以餐飲為

9、主，通訊，網(wǎng)吧，電腦配件，眼鏡店，便利店，水果店，服裝為輔； 租金水平：商鋪?zhàn)饨?0-150元/月(外圍建筑較新，租金較高，校門口區(qū)域較為老舊，租金較低，但該區(qū)域生意最好)；沿街花車檔口約30個(gè)，租金680-1800元/個(gè)/月（小吃攤，生意較好）。主要街道商業(yè)情況-小結(jié)15城東主要街道（華大片區(qū)、洛江城區(qū)、安吉路兩側(cè)）等主要商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，以80%以上為家居建材類店鋪，分布較為雜亂，檔次不高，生活、休閑娛樂(lè)配套相對(duì)匱乏。主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)16百姓建材家具廣場(chǎng) 位置：城東體育街海峽體育中心南側(cè) 規(guī)模：共7層，單層面積約3000。 業(yè)態(tài)布局： 1F：瓷磚、衛(wèi)??；2F：瓷磚、櫥柜、地板、整體衣柜

10、、廚房電器、背景墻；3F：門窗、吊頂、衣柜；4F燈飾、窗簾、硅藻泥、百姓家居；5-7F：百姓家居。 租金情況：1層58元/（含物業(yè)費(fèi)，下同）；2層53元/；三層48元/。 車位：50個(gè)地面停車位 經(jīng)營(yíng)情況：1-4層對(duì)外招商，目前空置率在30%左右，整體形象及氛圍較差；5-7層百姓家居自營(yíng)，店鋪形象較好?？傮w來(lái)說(shuō)，此建材家具廣場(chǎng)定位為平價(jià)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況一般。主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)17喜盈門 位置：城東東輔路1088號(hào) 規(guī)模：共六層（地下一層，地上五層），478間，9萬(wàn) 業(yè)態(tài)布局-1F：名品瓷磚、吊頂館1F：名品衛(wèi)浴、櫥柜館2F：名品地板、衣柜門窗館3F：名品燈飾、軟裝館4-5F：名品家具館6F：辦公 租金

11、情況：-1層50-60元/；1-2層60-70元/；3-4層50-60元/；5層40-50元/ 經(jīng)營(yíng)情況：經(jīng)營(yíng)品牌建材家居，無(wú)空置店面，借助品牌影響力，可以輻射泉州市區(qū)以及鄰近城市，目前經(jīng)營(yíng)情況較好。 主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)18居然之家&大潤(rùn)發(fā) 位置：位于洛江區(qū)安吉路 規(guī)模：共四層，建筑面積約10萬(wàn)平米，將是泉州業(yè)態(tài)最豐富、完整的大型SHOPPING MALL，預(yù)計(jì)2012年12月開(kāi)業(yè)?，F(xiàn)有肯德基，永和大王等沿街餐飲已開(kāi)始營(yíng)業(yè)。 業(yè)態(tài)分布B1F：大潤(rùn)發(fā)超市（2012年9月已開(kāi)業(yè)）1F：潔具、瓷磚、吊頂、凈水器等；2F：櫥柜、廚房電器、地板、門窗、衣柜等；3F：軟體家具、燈具、壁紙、窗簾等；4F：套房家具

12、、兒童家具、紅木家具、古典家具；5F：美食城、KTV、動(dòng)漫城、精品酒店、美容美發(fā)、健身房、華夏影城； 租金水平：大潤(rùn)發(fā)外租區(qū)租金100-300元/；居然之家租金：1F-81元/，2F-75元/，3F-65元/，4F-55元/。管理費(fèi)15元/。 經(jīng)營(yíng)情況：借助地理位置及品牌優(yōu)勢(shì)，在洛江區(qū)域范圍形成較大的影響力，知名度高，目前居然之家還未開(kāi)業(yè)，大潤(rùn)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況較好。主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)19新華都超市（2家） 位置：分別位于安吉路與萬(wàn)榮街交匯處和東鋪路與青蓮街交匯處（美仙山花苑底商） 安吉路店情況：共三層（B1-2F），面積約1萬(wàn)，2012年7月27日開(kāi)業(yè)； 美仙山店情況：建筑面積約2000，2012年10月

13、27日； 經(jīng)營(yíng)情況：美仙山店定位為小型社區(qū)型超市，主要服務(wù)于美仙山小區(qū)居民、潯美村村民及周邊部分廠區(qū)職工。安吉路店經(jīng)營(yíng)面積較大，輻射范圍相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)情況較好。主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)-小結(jié)20大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)僅有家居建材等專業(yè)市場(chǎng)和超市，目前無(wú)綜合型購(gòu)物中心，當(dāng)?shù)鼐用癯?、穿、玩的需求得不到滿足。 美仙路位于輝達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以北。美仙路南側(cè)沿街，中段與西段，共32間一帶二店面，面積約50左右，出租方為虎都廠區(qū)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)90%為餐飲小吃店，以低檔為主，租金在40元/左右； 東段為喜盈門、百姓家居及沿街5間店面，面積80-300，出租方為冠中物流園，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為辦公家具，建材為主，東段因緊鄰體育街路口及中駿雍景臺(tái)，租金

14、在80元/左右。 西段及內(nèi)街店鋪為先創(chuàng)電子公司所有，現(xiàn)規(guī)劃為潯美建材一條街：共分三期，一期商鋪約一萬(wàn)平米，共50間，面積約200（兩層），租金22元/月，物業(yè)管理費(fèi)1元/月，整條建材街無(wú)具體業(yè)態(tài)劃分，采取先租先裝修營(yíng)業(yè)的開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)。21 項(xiàng)目周邊商業(yè)情況美仙路沿街商業(yè)22 項(xiàng)目位置：緊鄰泉州海峽體育中心 項(xiàng)目規(guī)劃：占地1200畝，總建筑面積150萬(wàn)，是一個(gè)集高檔住宅、商務(wù)辦公、 SHOPPINGMALL、五星級(jí)酒店、商業(yè)街區(qū)和體育文化中心為一體的超大型現(xiàn)代城市綜合體項(xiàng)目。其中住宅80萬(wàn)平方米，商業(yè)50萬(wàn)平方米，酒店、寫(xiě)字樓10萬(wàn)平方米，海峽體育公園10萬(wàn)平方米。 分為五個(gè)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)：中駿裕景

15、灣（5#地塊，已于2012年3月25交房）、中駿雍景臺(tái)（4#，基本售罄）、中駿世界城（1#，SOHO及商業(yè)街，在售），剩余2#、3#未開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目周邊商業(yè)情況中駿財(cái)富中心31245 中駿世界城情況介紹：世界城分為精裝SOHO，金街及Shopping Mall以及娛樂(lè)城（KTV）等部分，其中金街和SOHO對(duì)外銷售，MALL部分開(kāi)發(fā)商自持。 規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋綜合超市、時(shí)尚百貨、星級(jí)巨幕電影院、家電數(shù)碼、流行服飾、電玩娛樂(lè)、品牌服飾等，其中MALL已簽約主力商家有8000平米華潤(rùn)超市（B2F），沃美影院，肯德基及洲際酒店。 商業(yè)街商鋪共284間，均價(jià)3.3萬(wàn)元/（商鋪分獨(dú)一層，獨(dú)二層及一拖二式，價(jià)格分別為

16、4.5萬(wàn)/-5.8萬(wàn)/、1.6萬(wàn)/-2.2萬(wàn)/及2.7萬(wàn)/-3.5萬(wàn)/）。從售樓部了解的情況，僅剩10余間一拖二式商鋪未銷售，其余均已售罄，但據(jù)同行了解，還有1/3未售。商業(yè)街采取銷售即返租的模式，合約年限3年，統(tǒng)一按6%進(jìn)行返租，2013年底開(kāi)業(yè)。23財(cái)富中心的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，為本案提供了強(qiáng)力的市場(chǎng)基礎(chǔ)。尤其是“世界城”商業(yè)部分將帶動(dòng)區(qū)域性商業(yè)繁榮。 SOHO四號(hào)樓2012年10月21日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，250套全部售罄，單套面積48平方，均價(jià)約8000元/。三號(hào)樓預(yù)計(jì)2012年11月底開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目周邊商業(yè)情況31245 項(xiàng)目位置：城東路海峽體育中心斜對(duì)面 開(kāi)發(fā)商：福建省華東投資發(fā)展股份有限公司、泉州包聯(lián)

17、投資開(kāi)發(fā)有限公司和泉州市豐澤市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司分別占40%、40%和20%的股權(quán)。 代理商：廈門合眾行房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目是省12.5重點(diǎn)項(xiàng)目，土地面積137.03畝，總建22萬(wàn)，規(guī)劃兩期：一期為4層商業(yè)+2棟住宅；二期為4棟寫(xiě)字樓。 住宅情況：共27F，面積80-120，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格7000元/起。24項(xiàng)目周邊商業(yè)情況海峽國(guó)際廣場(chǎng) 商業(yè)情況介紹： 商業(yè)面積約13萬(wàn)。其中開(kāi)發(fā)商自持部分（Mall），約200多間店面（單間店面面積50-70）。 Mall的定位為：-1F商超（層高6M，跟沃爾瑪、永輝在談，未確定）；1-2F百貨（層高5.8M，跟太平洋百貨在談，有可能做OUTLE

18、T）；3F兒童城、KTV、娛樂(lè)、臺(tái)灣小吃一條街；4F電影院。 銷售部分：11月底開(kāi)始銷售3-4F，3-4F的用途界定為SOHO辦公，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格10000元/。 開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2014年初開(kāi)業(yè)。 項(xiàng)目位置：華僑大學(xué)正對(duì)面（324國(guó)道與城東街交匯處） 開(kāi) 發(fā) 商：福建省潤(rùn)柏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理銷售：聚賢莊 商業(yè)招商：深圳隆塬公司 項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目占地42733，總建 139000，由7棟建筑圍合而成，住宅共1400戶（1#樓復(fù)式23F，2-6#樓復(fù)式19F；7#樓單層35F）。項(xiàng)目規(guī)劃將SOHO公館、高檔住宅、商業(yè)辦公三種物業(yè)融為一體。其中商業(yè)面積6萬(wàn)，共四層（B1-3F），目前已在招商，電影

19、院，百貨，超市正在洽談中。 銷售情況：目前在售6#、7#，6#復(fù)式均價(jià)11000元/,7#平層均價(jià)7500元/。銷售情況一般，銷售率約1/3。25項(xiàng)目周邊商業(yè)情況潤(rùn)柏大都會(huì)目前三個(gè)大型綜合體均在建，中駿項(xiàng)目規(guī)模宏大，影響力強(qiáng)，開(kāi)業(yè)必將成為泉州區(qū)域商業(yè)熱點(diǎn)，定位中高檔、業(yè)態(tài)齊全，將是中高端客流的首選地。潤(rùn)柏大都會(huì)位置優(yōu)越，臨近主干道，面向華大，定位年輕、時(shí)尚、潮流路線，將成為華大片區(qū)首席商業(yè)綜合體。海峽國(guó)際廣場(chǎng)是一個(gè)以商業(yè)為主的大型綜合體，MALL自持，店面全部出售，這將加大項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)及招商難度。此外，海峽項(xiàng)目位置處于中駿和大都會(huì)的中間，面臨較大競(jìng)爭(zhēng)。 26項(xiàng)目周邊商業(yè)情況-小結(jié)項(xiàng)目總建（）推售

20、套數(shù)主力戶型折后均價(jià)去化率交房時(shí)間中駿財(cái)富中心(雍景臺(tái)房（88-89）850095%2014年底三房（126-145）瀾湖郡127763410套復(fù)式兩房（30-70）住宅1027049%2014年中復(fù)式四房（87-100）辦公13400三盛四季公園270000478套兩房（84-90）一期750067%2014年底三房（120-138）二期7700大江盛世5500001164套兩房（84-90）630084.80%2012年底（C區(qū)）三房（123-142）嘉琳廣場(chǎng)674800高層3836套兩房（80-92）650090.50%已入住別墅74套四房（138-148）潤(rùn)柏

21、大都會(huì)139000861套復(fù)式兩房（56-82）6#1080034.50%2014年底復(fù)式三房（59-66）7#樓7500鉆石美爾奇57000400套兩房（70-83）720020%2014年底三房（111-125）尚東國(guó)際50000188套辦公3474辦公940080%2013年82-1200力標(biāo)吉源雅苑52058503兩房（65-83）680020%2013年冠亞凱旋門3000001839套小三房（85-90）920063%2013年復(fù)式三房（87-92）住宅項(xiàng)目情況-在售項(xiàng)目27經(jīng)過(guò)近幾年的大力發(fā)展，洛江城東板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已逐漸形成規(guī)模，主要沿海峽體育中心周邊、安吉路、城東大街分布，區(qū)域

22、價(jià)值廣受認(rèn)同，市場(chǎng)供應(yīng)量大。 從戶型上看，洛江城東板塊戶型以70-90兩房以及120左右三房為主，去化情況良好。 從價(jià)格上看，由于各項(xiàng)目在位置、配套、樓盤(pán)定位及品質(zhì)上的差距，此板塊住宅價(jià)格存在較大差距，價(jià)格區(qū)間在6300-10800元/不等。洛江城東板塊已交房項(xiàng)目多是近一年才交房，業(yè)主正在逐漸裝修入住，根據(jù)樓盤(pán)品質(zhì)及地理位置差別，普通簡(jiǎn)裝三房租金范圍在1500-2500之間，目前入住率普遍較低。因周邊人氣不足，第三產(chǎn)業(yè)正在逐漸發(fā)展中，工廠也大多自有宿舍，且大多住宅小區(qū)還未完成裝修，房屋租賃市場(chǎng)目前還不發(fā)達(dá)。但是隨著區(qū)域配套逐漸完善，企事業(yè)單位辦公、商業(yè)辦公將快速增多，房屋租賃需求也將增加。住宅

23、項(xiàng)目情況-已交房項(xiàng)目28項(xiàng)目總戶數(shù)（套）交房時(shí)間入住率租金情況（元/月）中駿裕景灣20052012.041.60%簡(jiǎn)裝三房1500-2000濱海華庭25992011年30.80%簡(jiǎn)裝三房1200-1500韻動(dòng)領(lǐng)地2922011.0880%簡(jiǎn)裝三房1800-2200陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)8502011.0875%簡(jiǎn)裝三房1800-2200學(xué)府上城14002011.120.65%裝修中，暫無(wú)租房嘉琳廣場(chǎng)一期5642011一期95%簡(jiǎn)裝三房1200-1800項(xiàng)目周邊已交房項(xiàng)目主要有中駿御景灣、濱海華庭、韻動(dòng)領(lǐng)地、陽(yáng)光廣場(chǎng)、學(xué)府上城等，此外還有美仙山花苑等安置小區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目客戶群分析中駿財(cái)富中心以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)

24、高管、公務(wù)員、醫(yī)生、老師為主，大多以投資升值為出發(fā)點(diǎn)；自住70%，投資30%，客群輻射市區(qū)、晉江、南安、石獅等地區(qū)三盛四季公園以大泉州地區(qū)的私企老板、公務(wù)員為主，年齡在35-45左右匯龍大江盛世以洛江周邊居民、大泉州居民、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、醫(yī)生、老師為主自住80%，投資20%力標(biāo)吉源雅苑洛江周邊居民及附近企業(yè)青壯年員工鉆石美爾奇大泉州區(qū)域年輕客戶，剛需為主住宅項(xiàng)目情況-客群分析29綜上列表可以看出，洛江城東板塊住宅客戶群體主要集中在周邊居民、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、醫(yī)生、老師、大泉州地區(qū)的投資需求等?？蛻羧后w社會(huì)地位較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，是社會(huì)的中堅(jiān)力量。住宅項(xiàng)目情況-小結(jié)30洛江

25、-城東板塊房地產(chǎn)發(fā)展一片火熱，供應(yīng)量大，近幾年房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，投資需求旺盛；多數(shù)新建項(xiàng)目都將于2013-2014年交房，屆時(shí)區(qū)域人口將大增。房屋租賃市場(chǎng)目前不活躍，但隨著區(qū)域逐步成熟，將帶動(dòng)其發(fā)展 區(qū)域人口及收入情況洛江區(qū)戶籍人口約18萬(wàn)人，2011年在崗職工平均工資26615元，是泉州區(qū)域最低（泉港40923元，豐澤區(qū)29623元，鯉城區(qū)27076元） 萬(wàn)安街道：常住人口12000，流動(dòng)人口30000； 潯 美 村：常住人口2000， 流動(dòng)人口10000； 華大片區(qū)：常住人口30000，流動(dòng)人口11000（華大在校師生人數(shù)15000人）； 體育中心片區(qū)：常住人口3000，流動(dòng)人口7000 以上四個(gè)區(qū)域合計(jì)常住人口47000，流動(dòng)人口58000，共計(jì)10.5萬(wàn)人。人口分析-區(qū)域人口及收入情況31由區(qū)域人口總量分析可知，外來(lái)流動(dòng)人口