物業(yè)管理經(jīng)管第4章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

1、注冊(cè)物業(yè)管理師 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估 考試大綱 （一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益性物業(yè)價(jià)格及其特征、價(jià)格和價(jià)值的種類、影響價(jià)格的因素、價(jià)值評(píng)估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運(yùn)用基本的估價(jià)技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購(gòu)置、經(jīng)營(yíng)管理和處置過(guò)程中進(jìn)行價(jià)值分析與價(jià)格決策的能力和知識(shí)水平。 （二）考試基本要求 掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場(chǎng)法、成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟。 熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類，收益法估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用。 了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)

2、用。 （三）要點(diǎn)說(shuō)明 1物業(yè)價(jià)格的特征 2收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類 3影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 4收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法、內(nèi)容及步驟第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估 第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念 第二節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征 第三節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類 第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 第五節(jié) 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念 物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。 收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè) 主要看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素很多，但這些最終都表

3、現(xiàn)在未來(lái)能夠帶來(lái)的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業(yè)只有未來(lái)能夠帶來(lái)收益，對(duì)投資者才有價(jià)值，投資者才會(huì)為了預(yù)期的投資回報(bào)購(gòu)買該物業(yè)。對(duì)未來(lái)能夠帶來(lái)的收益予以具體化，收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小未來(lái)凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；獲得凈收益期限的長(zhǎng)短獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。 在評(píng)估收益性物業(yè)的價(jià)值時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到有許多租賃期間未屆滿的租約，這叫做有租約限制的物業(yè)或附帶有租約的物業(yè)、已出租的物業(yè)。所以，如果為買賣目的評(píng)估這類收益性物業(yè)的價(jià)值，就要考慮租約租金

4、與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些租約租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的物業(yè)。第二節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征 一、物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件 二、物業(yè)價(jià)格的形成條件 三、物業(yè)價(jià)格的特征一、物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件 物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)-貨幣額、商品或其他有價(jià)物. 在現(xiàn)今社會(huì)，物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付，例如，以物業(yè)作價(jià)人股換取設(shè)備、技術(shù)等。二、物業(yè)價(jià)格的形成條件 物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。 有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說(shuō)“有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)

5、上稱為使用價(jià)值。 稀缺性是指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。 有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要不但愿意購(gòu)買而且有能力購(gòu)買。只有需要而無(wú)支付能力(即想買但沒(méi)有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購(gòu)買行為發(fā)生，從而不能使價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。三、物業(yè)價(jià)格的特征 物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格共同之處是： 都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示； 都有波動(dòng)，受供求因素的影響； 都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。三、物業(yè)價(jià)格的特征 物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征： (一)物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。 (二)物

6、業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。 (三)物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。 (四)物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。 (五)物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。第三節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類一、使用價(jià)值和交換價(jià)值二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格四、總價(jià)格和單位價(jià)格五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)十一、原始價(jià)值、帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值一、使用價(jià)值和交換價(jià)值 一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用； 交換價(jià)值，是指該種

7、商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價(jià)物。 人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，指的是交換價(jià)值?？荚囍攸c(diǎn)考試重點(diǎn) 1分分二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 投資價(jià)值一詞有兩種含義： 一是指值得投資 二是指從某個(gè)特定的投資者(即某個(gè)具體的投資者)的角度所衡量的價(jià)值。 評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的。 投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格 (一)成交價(jià)格 理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形

8、成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系有所了解： 1賣價(jià)是賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格總有一個(gè)最低界限(最低賣價(jià)) 2買價(jià)是站在買者的角度，指買者購(gòu)買物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格 3賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分

9、為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價(jià)格拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價(jià)格掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價(jià)格協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價(jià)格三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和 理論價(jià)格 (二)市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。 三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和 理論價(jià)格 (三)理論價(jià)格 理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。四、總價(jià)格和單位價(jià)格 (一)總價(jià)格 總價(jià)格簡(jiǎn)稱

10、總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。 物業(yè)的總價(jià)格一般不能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。四、總價(jià)格和單位價(jià)格(二)單位價(jià)格物業(yè)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。建筑物的單位除了面積，還有體積(如某些類型的倉(cāng)庫(kù)通常用體積而不是面積來(lái)衡量)，有些物業(yè)還可能用其他作單位，如停車場(chǎng)通常以每個(gè)車位為單位。物業(yè)的單位價(jià)格一般可以反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。1貨幣：包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，如是人民幣、美元，還是港幣等。在貨幣單位方面，如是元，還是萬(wàn)元等。2面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。面積:有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內(nèi)建筑面積之別。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營(yíng)業(yè)面積，出租的房

11、屋還有可出租面積，成片開(kāi)發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開(kāi)發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。在面積單位方面，不同I蠶家和地區(qū)的法定計(jì)量單位或習(xí)慣用法可能不同，如中國(guó)內(nèi)地通常采用平方米(土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝)，美國(guó)、英國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一般采用坪。五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。例如，一套建筑面積100m2。、單價(jià)3000元m2。、總價(jià)30萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：

12、1要求在成交日期時(shí)一次付清。 2如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5。 3從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬(wàn)元。 4約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。 期工程 5.以抵押貨款方式支付,如首期支付5萬(wàn)元,余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貨款方式按月等額支付.在上述第一種情況下:實(shí)際單價(jià)為3000元/m2,實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元;不存在名義價(jià)格.在第二種情況下:實(shí)際單價(jià)為3000(1-5%)=2850(元/m2),實(shí)際總價(jià)為28.5萬(wàn)元,名義單位為3000元/m2,名義總價(jià)為30萬(wàn)元.在第三種情況下:實(shí)際總價(jià)為10+10/(1+5%)

13、0.5+10/(1+5%)=29.28萬(wàn)元 (假定年折現(xiàn)率為5%)實(shí)際單價(jià)為2928元/m2,名義單價(jià)為3000元/m2,名義總價(jià)為30萬(wàn)元. 在第四種情況下:實(shí)際總價(jià)為30(1+5%)=28.57(萬(wàn)元)(假定年折現(xiàn)率為5%),實(shí)際單價(jià)為2857元/m2,名義單價(jià)為3000元/m2,名義總價(jià)為30萬(wàn)元. 在第五種情況下,實(shí)際單價(jià)為3000元/m2,實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元.不存在名義價(jià)格.六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格 現(xiàn)實(shí)中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易， 現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。 期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格

14、。 付款方式又有在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清和分期支付等六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格 物物業(yè)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格。該物業(yè)的現(xiàn)狀可能是一塊準(zhǔn)備建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項(xiàng)在建工程，也可能是建筑物已建成的物業(yè)；當(dāng)為建筑物已建成的物業(yè)時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)。 物業(yè)的期貨價(jià)格是指以未來(lái)狀況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見(jiàn)的是期房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)。期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格

15、和期房?jī)r(jià)格的關(guān)系 七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) (一)起價(jià) 起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。這個(gè)價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房?jī)r(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對(duì)所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。因此，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) (二)標(biāo)價(jià) 標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)。一般情況下，買賣雙方會(huì)圍繞著這個(gè)價(jià)格進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個(gè)比這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交。 七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) (三)成交價(jià) 成交

16、價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。 七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) (四)均價(jià) 均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) (一)評(píng)估價(jià) 評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。 八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) (二)保留價(jià) 保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。拍賣分為無(wú)保留價(jià)拍賣和有保留價(jià)拍賣。拍賣標(biāo)的無(wú)保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說(shuō)明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未

17、達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。有保留價(jià)拍賣通常是在拍賣之前對(duì)拍賣標(biāo)的進(jìn)行估價(jià)，然后參照評(píng)估價(jià)確定一個(gè)合理的保留價(jià)。八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) (三)起拍價(jià) 起拍價(jià)又稱開(kāi)叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。拍賣有增價(jià)拍賣和減價(jià)拍賣。增價(jià)拍賣是先對(duì)拍賣標(biāo)的確定一個(gè)最低起拍價(jià)，然后由低往高叫價(jià)，直到最后由出價(jià)最高者獲得。減價(jià)拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標(biāo)的的最高起拍價(jià)，然后逐次喊出逐步降低的價(jià)格，直至有競(jìng)買人表示接受而成交。增價(jià)拍賣是一種常見(jiàn)的叫價(jià)方式。在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常低于保留價(jià)，也可以等于保留價(jià)。八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)

18、價(jià)和成交價(jià) (四)應(yīng)價(jià) 應(yīng)價(jià)是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格。八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) (五)成交價(jià) 成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開(kāi)表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。在有保留價(jià)拍賣中，最高應(yīng)價(jià)不一定成為成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或等于保留價(jià)的情況下，最高應(yīng)價(jià)才成為成交價(jià)九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格 (一)買賣價(jià)格 買賣價(jià)格簡(jiǎn)稱買賣價(jià)，是物業(yè)權(quán)利人通過(guò)買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。 九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格 (二)租賃價(jià)格 租賃價(jià)格通常稱為租金，在土地場(chǎng)合稱為地租，在土地與

19、建筑物合在一起的場(chǎng)合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。將房租分為市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：地租；房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；維修費(fèi)；管理費(fèi)；投資利息；保險(xiǎn)費(fèi)；物業(yè)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅)；租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；租賃稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；利潤(rùn)。十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是

20、指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。 政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。 政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。 最高限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)物業(yè)可以收取的最高價(jià)格； 最低限價(jià)又稱最低保護(hù)價(jià)，是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)物業(yè)可以收取的最低價(jià)格。十一、原始價(jià)值、帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等。會(huì)計(jì)核算的歷史成本原則，要求將原始價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值。 賬面價(jià)值又稱賬

21、面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。市場(chǎng)價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān)，但通常情況下是無(wú)關(guān)的。房屋重置價(jià)格是指某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述 二、人口因素 三、居民收入因素 四、物價(jià)因素 五、利率因

22、素 六、匯率因素 七、物業(yè)稅收因素 八、城市規(guī)劃因素 九、交通管制因素 十、心理因素一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述要把握物業(yè)價(jià)格的影響因素，首先應(yīng)具有下列5點(diǎn)認(rèn)識(shí)：1、不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的2、不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的3、不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的4、有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的影響因素中，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不同的：有的影響因素會(huì)立即引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)，有的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后才會(huì)表現(xiàn)出來(lái)。 5某些物業(yè)價(jià)格影響

23、因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，但更多的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺(jué)到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來(lái)。至于它們對(duì)物業(yè)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價(jià)人員的付價(jià)理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場(chǎng)的深入調(diào)查了解作出判斷。二、人口因素 人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明人口因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響。 二、人口因素 (一)人口數(shù)量 在城市，特別是隨著外來(lái)人口、流動(dòng)人口的增加，對(duì)物業(yè)的需求必然增加，從而會(huì)引起城市物業(yè)價(jià)格上漲。 人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高物業(yè)價(jià)格 人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化二、人口因素 (二)人口素質(zhì) 人們

24、的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)物業(yè)的需求，從而導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格升高。二、人口因素 (三)家庭人口規(guī)模 一般來(lái)說(shuō)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。三、居民收入因素 低收入居民收入的增加對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響不大 中等收入者的收入增加，增加對(duì)居住物業(yè)的需求，從而會(huì)促使居住物業(yè)價(jià)格上漲。 高收入者的收人增加，對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響就不大。如果他們投資物業(yè)則會(huì)引起物業(yè)價(jià)格上漲。四、物價(jià)因素 建筑材

25、料價(jià)格(特別是水泥、鋼材、木材的價(jià)格)、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上漲。 在物業(yè)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平五、利率因素 從成本的角度來(lái)看，利率升降會(huì)增加或降低物業(yè)開(kāi)發(fā)的投資利息，從而使物業(yè)價(jià)格上升或下降。 從物業(yè)需求的角度來(lái)看，由于現(xiàn)代購(gòu)買物業(yè)(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，所以利率升降會(huì)減少或增加物業(yè)需求，從而使物業(yè)價(jià)格下降或上升。 從物業(yè)價(jià)值是物業(yè)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和的角度來(lái)看，由于物業(yè)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降或

26、上升。 綜合來(lái)看，利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降， 物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。六、匯率因素 當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)物業(yè)，從而會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格下降七、物業(yè)稅收因素 增加物業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上升；相反，會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降。 在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制物業(yè)需求，從而會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降；而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會(huì)使物業(yè)價(jià)格上升。 直接或間接地對(duì)保有物業(yè)課稅(如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市物業(yè)稅)，實(shí)際上是減少了利用物業(yè)的收益，因而會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格低落；相反，降低甚至取消對(duì)保有物

27、業(yè)課稅，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上升。八、城市規(guī)劃因素 城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響，特別是對(duì)城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)(用途)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來(lái)看，工業(yè)、商業(yè)、居住等不同用途對(duì)土地條件的要求不同； 規(guī)定用途對(duì)土地價(jià)格的影響可從兩個(gè)方面來(lái)看：就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)；從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用， 如果城市的發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，但如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價(jià)必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)成倍上漲。九、交通管制因素 對(duì)于某些類型的物業(yè)來(lái)講，實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該類物業(yè)的價(jià)值，但是對(duì)于另一

28、些類型的物業(yè)來(lái)講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高該類物業(yè)的價(jià)值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高物業(yè)的價(jià)值。十、心理因素 心理因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有如下方面： 購(gòu)買或出售心態(tài)；個(gè)人欣賞趣味(偏好)； 時(shí)尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理； 講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼，如講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等。第五節(jié) 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法 一、市場(chǎng)法 二、成本法 三、收益法考試重點(diǎn)考試重點(diǎn) 1分分一、市場(chǎng)法 (一)市場(chǎng)法概述 市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這

29、些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)， 運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。求取比準(zhǔn)價(jià)格?？荚囍攸c(diǎn)考試重點(diǎn)2分分一、市場(chǎng)法 (二)搜集交易實(shí)例 首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例 搜集內(nèi)容一般包括：交易實(shí)例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系；成交日期；成交價(jià)格；付款方式；交易情況一、市場(chǎng)法 (三)選取可比實(shí)例 針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的，不是任何交

30、易實(shí)例都可以用來(lái)參照比較的，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。我們把這些可用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下4個(gè)基本要求：可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。 選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))可比實(shí)例即可。一、市場(chǎng)法 (

31、四)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 選取了可比實(shí)例之后，一般需先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái)，為后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。 物業(yè)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。一、市場(chǎng)法 在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)、有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按

32、使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算公式如下： 在面積單位方面，中國(guó)內(nèi)地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時(shí)還采用公頃、畝)，中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等習(xí)慣采用平方英尺，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國(guó)一般采用坪。一、市場(chǎng)法 (五)交易情況修正：是針對(duì)不正常的交易情況 1利害關(guān)系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間 2急于出售或急于購(gòu)買的交易。例如，欠債到期 3交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 4交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。 5特殊交易方式的交易。 6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。 7、相鄰物業(yè)的合并交易。 8受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。一、市場(chǎng)法 (六)交易日期調(diào)整 應(yīng)將可比實(shí)例

33、在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場(chǎng)狀況調(diào)整，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整。 交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況一、市場(chǎng)法 (七)物業(yè)狀況調(diào)整 物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。具體思路是：確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的因素；判定估價(jià)對(duì)象物業(yè)和可比實(shí)例物業(yè)在這些因

34、素方面的狀況；將可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價(jià)格差異程度；根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。一、市場(chǎng)法 (八)求取比準(zhǔn)價(jià)格 由上述我們知道，經(jīng)過(guò)交易情況修正之后，就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成了正常市場(chǎng)價(jià)格；經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過(guò)物業(yè)狀況調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在其物業(yè)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過(guò)這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例物業(yè)的成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象物 業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。但通過(guò)不同的可比實(shí)例所得到的價(jià)

35、格可能是不相同的，最后需要采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個(gè)價(jià)格，以此作為市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果。二、成本法 (一)成本法概述運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；測(cè)算折舊；求取積算價(jià)格?？荚囍攸c(diǎn)考試重點(diǎn) 2分分二、成本法 (二)物業(yè)價(jià)格構(gòu)成物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：土地取得成本；開(kāi)發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷售費(fèi)用；銷售稅費(fèi)；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。二、成本法 1.土地取得成本 土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成

36、本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。二、成本法 2開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)： 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 房屋建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)， 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。二、成本法 3管理費(fèi)用 包括物業(yè)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率二、成本法 4投資利息 它與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括： 土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息二、成本法

37、5銷售費(fèi)用 包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算二、成本法 6銷售稅費(fèi) 分為下列兩類：銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”)；其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。二、成本法 7開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 估算的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，應(yīng)是在正常條件下物業(yè)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算二、成本法 (三)成本法的基本公式 成本法最基本的公式為: 物業(yè)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊 在這些情況下,成本法的基

38、本公式為: 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 在新建物業(yè)的情況下,成本法的基本公式為: 新建物業(yè)價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 在舊物業(yè)的情況下,成本法的基本公式為: 舊物業(yè)價(jià)格=物業(yè)的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊二、成本法 (四)物業(yè)的重新購(gòu)建價(jià)格 把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)： 重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格。 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。二、成本法 求取房地的重

39、新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑： 模擬物業(yè)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，在物業(yè)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來(lái)求取； 二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。二、成本法(五)建筑物的折舊 1.建筑物折舊的概念和內(nèi)容建筑物折舊=建筑物重薪購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值分為物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊(1)物質(zhì)折舊：是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從自然經(jīng)過(guò)的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握。(2)功能折舊：是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑

40、物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒(méi)有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。(3)經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。二、成本法(五)建筑物的折舊2求取建筑物折舊的年限法年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然

41、壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到它對(duì)物業(yè)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過(guò)了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。實(shí)際年齡是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)。有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。實(shí)際年齡是估計(jì)有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到：當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，

42、其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效年齡短于實(shí)際年齡；當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效年齡長(zhǎng)于實(shí)際年齡。續(xù)上 建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡之后的壽命。 建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡之后的壽命，即 剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡 建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起向過(guò)去計(jì)算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。如果建筑物的有效年齡短于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工驗(yàn)收

43、合格之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日起到它對(duì)物業(yè)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。 利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命二、成本法年限法中最主要的是直線法直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法,它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等.直線法的年折舊額計(jì)算公式為: Di-第i年的折舊額,或稱做第i年的折舊.在直線法的情況下,每年的折舊額Di是一個(gè)常數(shù)D. C-建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格 S-建筑物的凈殘值,是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額.建筑物

44、的殘值是預(yù)計(jì)建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后,不宜繼續(xù)使用時(shí),經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值,清理費(fèi)用是拆除建筑物和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用. N-建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 R-建筑物的凈殘值率,簡(jiǎn)稱殘值率,是建筑物的凈殘值與其重新購(gòu)建價(jià)格的比率三、收益法 (一)收益法概述 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。 直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)

45、值的方法，稱為收益乘數(shù)法。 報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。三、收益法 收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè) 運(yùn)用收益法估價(jià)分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行： 搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有 關(guān)的數(shù)據(jù)資料 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益 求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù) 選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格考試重點(diǎn)考試重點(diǎn) 2分分三、收益法 (二)報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式 1收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式 式中V-物

46、業(yè)的收益價(jià)格 A-物業(yè)的凈收益 Y-物業(yè)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率 n-物業(yè)的收益期限,是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái) 可以獲得收益的時(shí)間,通常為收益年限三、收益法 2.收益期限為無(wú)限年且凈收益每年不變的公式 收益期限為無(wú)限年且凈收益每年不變的公式如下:式中V-物業(yè)的收益價(jià)格 A-物業(yè)的凈收益 Y-物業(yè)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率 此公式的假設(shè)前提是:1.凈收益每年不變?yōu)锳,2.報(bào)酬率大于零為Y. 3.收益期限n為無(wú)限年.三、收益法 3.凈收益在前若干年有變化的公式式中 t-凈收益有變化的期限 V-物業(yè)的收益價(jià)格 A-物業(yè)的凈收益 Y-物業(yè)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率 此公式的假設(shè)前提是: 1.凈收益在未來(lái)的前t年(含第t年)有變化,分

47、別為A1,A2,At,在t年以后無(wú)變化為A2.報(bào)酬率不等于零為Y 3.收益期限為有限年n三、收益法 (三)物業(yè)凈收益的求取 運(yùn)用收益法估價(jià)(無(wú)論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營(yíng)收益。 出租的物業(yè)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。三、收益法 (四)報(bào)酬率的求取 報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率 進(jìn)一步搞清楚報(bào)酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的概念及其之間的區(qū)別。 投資回收是指所投入的資本的回收，即保本； 投資回報(bào)是指所

48、投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。 以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的收回，投資回報(bào)就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報(bào)中是不包含投資回收的， 報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。三、收益法 求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。 累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是估價(jià)對(duì)象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。三、收益法：累加法

49、投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的物業(yè)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償，是指一項(xiàng)投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有補(bǔ)償。物業(yè)要求的管理工作一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存款、證券；缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是指投資者對(duì)所投入的資金缺乏流動(dòng)性也會(huì)要求補(bǔ)償。物業(yè)與股票、債券相比，買賣要困難，交易費(fèi)用也較高，缺乏流動(dòng)性；投資帶來(lái)的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。因此，針對(duì)投資估價(jià)對(duì)象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。 報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠三、收益法 (五)直接資本化法 直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。 未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來(lái)第一年的，收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。 資本化率是物業(yè)的某種年收益與其價(jià)格的比率,即 資本化率=年收益/價(jià)格三、收益法 收益乘數(shù)是物業(yè)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù),即 收