資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

1、市場(chǎng)法應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明根本程序和常見(jiàn)市場(chǎng)法應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明根本程序和常見(jiàn)的評(píng)估方法；本錢(qián)法那么應(yīng)側(cè)重說(shuō)的評(píng)估方法；本錢(qián)法那么應(yīng)側(cè)重說(shuō)明五項(xiàng)要素的測(cè)算；收益法應(yīng)側(cè)重明五項(xiàng)要素的測(cè)算；收益法應(yīng)側(cè)重說(shuō)明收益額、折現(xiàn)率、收益期限的說(shuō)明收益額、折現(xiàn)率、收益期限的估算。估算。 z 本章的作用主要在于集中講述資產(chǎn)評(píng)估本章的作用主要在于集中講述資產(chǎn)評(píng)估的三種根本方法，為以后各章具體評(píng)估對(duì)的三種根本方法，為以后各章具體評(píng)估對(duì)象的評(píng)估奠定方法根底。因此，通過(guò)本章象的評(píng)估奠定方法根底。因此，通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握資產(chǎn)評(píng)估三種根本方學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握資產(chǎn)評(píng)估三種根本方法的根本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)確實(shí)法的根本原理、內(nèi)容和各

2、項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)確實(shí)定方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的根本依定方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的根本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種根本方法對(duì)常見(jiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。用三種根本方法對(duì)常見(jiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 本章的難點(diǎn)在于對(duì)三種方法技術(shù)路徑本章的難點(diǎn)在于對(duì)三種方法技術(shù)路徑和評(píng)估思想的說(shuō)明，收益法的難點(diǎn)在和評(píng)估思想的說(shuō)明，收益法的難點(diǎn)在于以利索本的思維和收益的折現(xiàn)，市于以利索本的思維和收益的折現(xiàn)，市場(chǎng)法應(yīng)注重說(shuō)明直接比較法和類(lèi)比調(diào)場(chǎng)法應(yīng)注重說(shuō)明直接比較法和類(lèi)比調(diào)整法的區(qū)別，本錢(qián)法的難點(diǎn)在于復(fù)原整法的區(qū)別，本錢(qián)法的難點(diǎn)在于復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)的區(qū)別以及重置本錢(qián)和更新重

3、置本錢(qián)的區(qū)別以及功能貶值的說(shuō)明。功能貶值的說(shuō)明。 市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法 現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法功能價(jià)值類(lèi)比法功能價(jià)值類(lèi)比法市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法 價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法本錢(qián)市價(jià)法本錢(qián)市價(jià)法價(jià)值比率法價(jià)值比率法一概念：見(jiàn)一概念：見(jiàn)P17市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法。是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最格比較法。是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 實(shí)際上市場(chǎng)法是就是指利用市場(chǎng)上同實(shí)際上市場(chǎng)法是就是指利用市場(chǎng)上同樣

4、或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。技術(shù)方法的總稱。二市場(chǎng)法的理論依據(jù)二市場(chǎng)法的理論依據(jù)替代原那替代原那么么 根據(jù)替代原那么，采用比較和根據(jù)替代原那么，采用比較和類(lèi)比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。P15替代原那替代原那么么 一根本思路一根本思路 市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

5、進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一。途徑之一。ni=1n輊犏犏臌評(píng)評(píng)估估值值（參參交交價(jià)價(jià) 各各項(xiàng)項(xiàng)調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)）照照物物成成 1.要有一個(gè)活潑的公開(kāi)市場(chǎng)。要有一個(gè)活潑的公開(kāi)市場(chǎng)。 2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng) 。 1參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。相同。 2參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括

6、市場(chǎng)供求關(guān)系、參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。 3參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。 一直接比較法一直接比較法 1.根本原理：根本原理： 利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一根利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一根本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一根本特征進(jìn)行比本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一根本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法。該方法直較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法。該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。觀簡(jiǎn)潔

7、，便于操作。2.適用條件：適用條件： 參照物與評(píng)估對(duì)象之間到達(dá)相同或參照物與評(píng)估對(duì)象之間到達(dá)相同或者根本相同的程度，或者二者的差異主者根本相同的程度，或者二者的差異主要表達(dá)在某一明顯的因素上。要表達(dá)在某一明顯的因素上。3.根本計(jì)算公式為：根本計(jì)算公式為： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格參照物合理成交價(jià)格或：或： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格評(píng)估評(píng)估 對(duì)象特征對(duì)象特征參照物特征參照物特征4.特別注意：特別注意：本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征或者因素對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征或者因素的影響，而且成正比關(guān)系。

8、的影響，而且成正比關(guān)系。例：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。例：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。參照物的生產(chǎn)能力是參照物的生產(chǎn)能力是100萬(wàn)件，被估物萬(wàn)件，被估物的生產(chǎn)能力是的生產(chǎn)能力是80萬(wàn)件。而參照物的市場(chǎng)萬(wàn)件。而參照物的市場(chǎng)價(jià)格是價(jià)格是10萬(wàn)元。由上面的公式可算出評(píng)萬(wàn)元。由上面的公式可算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。估對(duì)象價(jià)值。 直接比較法直接比較法現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類(lèi)比法功能價(jià)值類(lèi)比法價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法1現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象根本相同的參照格或與評(píng)估對(duì)象根本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可物具有現(xiàn)行

9、市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。 2市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法 原理原理以參照物成交價(jià)格為根底，考以參照物成交價(jià)格為根底，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。的方法。 數(shù)學(xué)式表達(dá)數(shù)學(xué)式表達(dá)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格1-價(jià)格折扣

10、率價(jià)格折扣率例例2-1評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價(jià)為準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=101-40%=6萬(wàn)萬(wàn)元元注意：注意：從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這

11、么肯定。3功能價(jià)值類(lèi)比法功能價(jià)值類(lèi)比法定義：定義：以參照物的成交價(jià)格為根底，以參照物的成交價(jià)格為根底，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。價(jià)值的方法。換句話說(shuō)：換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，那么價(jià)值就越大。能力越大，那么價(jià)值就越大。分類(lèi)分類(lèi)根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：.資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系線性關(guān)系(正比例正比例)的的情況，通常被稱作情況，通常被

12、稱作生產(chǎn)能力比例法生產(chǎn)能力比例法。數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：例例2-2某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年年2月月1日。日。評(píng)估人員收集的信息：評(píng)估人員收集的信息： 1從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類(lèi)設(shè)備近期交易的案例，該從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類(lèi)設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬(wàn)元。萬(wàn)元。2將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。 3發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備發(fā)現(xiàn)

13、兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類(lèi)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類(lèi)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也根本相同。其他條件也根本相同。分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。資產(chǎn)的價(jià)值。 評(píng)估值評(píng)估值=160150/210=114.29(萬(wàn)元萬(wàn)元) .資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指

14、數(shù)關(guān)系指數(shù)關(guān)系的的情況，通常被稱作情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。數(shù)法。數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：例例2-3被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于萬(wàn)元。被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值萬(wàn)元資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值萬(wàn)元例例2-4被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為

15、參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類(lèi)資產(chǎn)萬(wàn)元，該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于萬(wàn)元。產(chǎn)價(jià)值接近于萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=0.710(90120)=8.18錘4價(jià)格指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法定義定義價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價(jià)格為根價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價(jià)格為根底，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的底，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。值的方法。物價(jià)指數(shù)的各種表述方法：物

16、價(jià)指數(shù)的各種表述方法： .定基物價(jià)指數(shù)：定基物價(jià)指數(shù)：是以基期的物價(jià)為是以基期的物價(jià)為100，其他期的物價(jià)，其他期的物價(jià)都和它比較而得到的物價(jià)指數(shù)。都和它比較而得到的物價(jià)指數(shù)。.環(huán)比物價(jià)指數(shù)記作環(huán)比物價(jià)指數(shù)記作a1，a2等：等：第二年的定基物價(jià)指數(shù)與第一年定基物第二年的定基物價(jià)指數(shù)與第一年定基物價(jià)指數(shù)的商。價(jià)指數(shù)的商。.環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)第二年的定基物價(jià)比第一年定基物價(jià)高第二年的定基物價(jià)比第一年定基物價(jià)高出的局部與第一年定基物價(jià)指數(shù)的商。出的局部與第一年定基物價(jià)指數(shù)的商。.物價(jià)變動(dòng)指數(shù)：物價(jià)變動(dòng)指數(shù)： 某時(shí)間間隔內(nèi)累計(jì)物價(jià)上漲變動(dòng)幅某時(shí)間間隔內(nèi)累計(jì)物價(jià)上漲變動(dòng)幅度。度。.綜合物價(jià)

17、指數(shù)又叫價(jià)格指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)又叫價(jià)格指數(shù)=a1a2an=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為： =參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù) =參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù) =參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格a1a2an例例2-5某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方平方米，建筑時(shí)間為米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為準(zhǔn)日為2003年年5月月1日。日。 在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年年12月曾發(fā)生過(guò)房

18、屋交月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)根本相同。的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)根本相同。 分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。整即可推算出被估

19、資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 經(jīng)調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了年相比上升了9.3%，那么：，那么： 資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值)=63394(元元)例例2-6某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為300噸。噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年年2月月1日。日。評(píng)估人員收集的信息：評(píng)估人員收集的信息： 1從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類(lèi)設(shè)備近期交易的案例，該從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類(lèi)設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為設(shè)備的年生產(chǎn)能力為180噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為600萬(wàn)元。萬(wàn)元。2將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。將

20、待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。 3發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類(lèi)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類(lèi)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也根本相同。其他條件也根本相同。分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。資產(chǎn)的價(jià)值。 評(píng)估值

21、評(píng)估值=600300/180=1000(萬(wàn)元萬(wàn)元) 例例2-7某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣(mài)。評(píng)估人員從市場(chǎng)其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣(mài)。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度根交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度根本相同，成交時(shí)間為本相同，成交時(shí)間為2002年年6月，成交價(jià)格為萬(wàn)月，成交價(jià)格為萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年年8月。月。 分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件

22、這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。 經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的將低于正常售價(jià)的30%，那么待估資產(chǎn)的評(píng)估，那么待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：值為： 資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=365.2(130萬(wàn)元萬(wàn)元二類(lèi)比調(diào)整法二類(lèi)比調(diào)整法 1.適用條件：適用條件： 1不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或根本一樣。只要參照物與評(píng)須一樣或根本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面根本相同或相似。估對(duì)象在大的方面根本相同或相似。2對(duì)信息資料的數(shù)量和

23、質(zhì)量要對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求比較高，而且要求評(píng)估人員有較豐求比較高，而且要求評(píng)估人員有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。2.類(lèi)比調(diào)整法的原理類(lèi)比調(diào)整法的原理類(lèi)比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公類(lèi)比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開(kāi)市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照開(kāi)市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇假設(shè)干個(gè)類(lèi)似資產(chǎn)的交易案例作物時(shí)，可以選擇假設(shè)干個(gè)類(lèi)似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的

24、價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 該法類(lèi)似于直接比較法。只不過(guò)這次調(diào)整該法類(lèi)似于直接比較法。只不過(guò)這次調(diào)整的因素不是一個(gè)，而是多個(gè)主要是功能、交易的因素不是一個(gè)，而是多個(gè)主要是功能、交易時(shí)間、新舊、交易情況等，將每一個(gè)因素得到時(shí)間、新舊、交易情況等，將每一個(gè)因素得到的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)或者把各的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)或者把各個(gè)因素的評(píng)估值的影響額確定出來(lái)，然后相加，個(gè)因素的評(píng)估值的影響額確定出來(lái)，然后相加，得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。3.類(lèi)比調(diào)整法的特點(diǎn)類(lèi)比調(diào)整法的特點(diǎn)1適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛。適用性強(qiáng)，應(yīng)用

25、廣泛。2類(lèi)比調(diào)整法是市場(chǎng)法類(lèi)比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最根本的評(píng)估方法。中最根本的評(píng)估方法。 4.類(lèi)比調(diào)整法的具體種類(lèi)類(lèi)比調(diào)整法的具體種類(lèi)類(lèi)比類(lèi)比調(diào)整法調(diào)整法市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法本錢(qián)市價(jià)法本錢(qián)市價(jià)法價(jià)值比率法價(jià)值比率法1市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)參照物售價(jià)+功能差異值功能差異值+時(shí)間差異值時(shí)間差異值+交易交易情況差異值情況差異值 或：或： 資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值 =參照物售價(jià)參照物售價(jià)功功能差異修正系數(shù)能差異修正系數(shù)時(shí)間差異時(shí)間差異修正系數(shù)修正系數(shù)說(shuō)明：參照物的主要差異因素說(shuō)明：參照物的主要差異因素時(shí)間因素時(shí)間因素 時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)時(shí)間因素是

26、指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。的差異。 如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格交易時(shí)間差異交易時(shí)間差異修正系數(shù)修正系數(shù) 區(qū)域因素區(qū)域因素 區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間

27、只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格區(qū)域因素區(qū)域因素修正系數(shù)修正系數(shù) 功能因素功能因素 功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和缺乏對(duì)價(jià)格的影響。和缺乏對(duì)價(jià)格的影響。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：可用下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格功能差異功能差異修正系數(shù)修正系數(shù) 交易情況交易情況 交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條

28、件主要是指參照物成交交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開(kāi)市場(chǎng)或非公開(kāi)市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。公開(kāi)市場(chǎng)或非公開(kāi)市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。等。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式?jīng)r的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 個(gè)別因素個(gè)別因素 個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)

29、體特征主要是指資產(chǎn)和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。藝水平。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格個(gè)別因素修個(gè)別因素修正系數(shù)正系數(shù) 本錢(qián)市價(jià)法本錢(qián)市價(jià)法 根本原理根本原理 以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理本錢(qián)為根底，以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理本錢(qián)為根底，利用參照物的本錢(qián)市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象利用參照物的本錢(qián)市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的

30、價(jià)值的方法。的價(jià)值的方法。 計(jì)算公式計(jì)算公式資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理本錢(qián)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理本錢(qián)參照參照 物成交價(jià)格物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理參照物現(xiàn)行合理本錢(qián)本錢(qián) 價(jià)值比率法市盈率法 根本原理以參照物企業(yè)的價(jià)值比率如市盈率作為乘數(shù)倍數(shù)，以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 主要適用對(duì)象企業(yè)價(jià)值評(píng)估 計(jì)算公式所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=參照物的市盈率參照物的市盈率* 被評(píng)估對(duì)象的凈利潤(rùn)被評(píng)估對(duì)象的凈利潤(rùn) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)估對(duì)象企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)參照物參照物 企業(yè)價(jià)值比率企業(yè)價(jià)值比率五、市場(chǎng)

31、法評(píng)估的優(yōu)缺點(diǎn)五、市場(chǎng)法評(píng)估的優(yōu)缺點(diǎn)P19 1、優(yōu)點(diǎn)：、優(yōu)點(diǎn)： 1能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格； 2評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。2、缺點(diǎn)：、缺點(diǎn)： 1需要有公開(kāi)活潑的市場(chǎng)作為根底，有需要有公開(kāi)活潑的市場(chǎng)作為根底，有時(shí)因缺少可比照數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；時(shí)因缺少可比照數(shù)據(jù)難以應(yīng)用； 2不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大局部的無(wú)不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大局部的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等

32、嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。些資產(chǎn)評(píng)估。 成本法的概念及理論依據(jù)成本法的概念及理論依據(jù)成本法的基本思路及運(yùn)用的前提條件成本法的基本思路及運(yùn)用的前提條件評(píng)估程序評(píng)估程序成本法的基本計(jì)算公式成本法的基本計(jì)算公式成本法的基本要素成本法的基本要素成本法中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法成本法中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法成本法的評(píng)價(jià)成本法的評(píng)價(jià)一概念：本錢(qián)法是指在評(píng)估資產(chǎn)價(jià)一概念：本錢(qián)法是指在評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按照被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置本錢(qián)值時(shí)，按照被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置本錢(qián)扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。價(jià)值的方法。 本錢(qián)法也是資產(chǎn)評(píng)估的根本方法之本錢(qián)法也是資產(chǎn)評(píng)估的根本方法之一。本錢(qián)

33、法首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置一。本錢(qián)法首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢(qián)；然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的本錢(qián)；然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置本錢(qián)中予各種貶損因素，并將其從重置本錢(qián)中予以扣除，從而得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。以扣除，從而得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。二理論依據(jù)二理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的本錢(qián)消耗，這是資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的本錢(qián)消耗，這是從供給的角度考察資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。從供給的角度考察資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。 的報(bào)酬的報(bào)酬生產(chǎn)的費(fèi)用生產(chǎn)的費(fèi)用商品的價(jià)值量商品的價(jià)值量 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是重置本錢(qián)及本錢(qián)法的理論生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是重置本錢(qián)及本錢(qián)法的理論根底。即在

34、條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的根底。即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建本錢(qián)。價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建本錢(qián)。 勞動(dòng)勞動(dòng)資本資本土地土地 一根本思路一根本思路 本錢(qián)法的根本思路是站在購(gòu)置者的角度，本錢(qián)法的根本思路是站在購(gòu)置者的角度，重新購(gòu)置與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類(lèi)似的全新資產(chǎn)，重新購(gòu)置與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類(lèi)似的全新資產(chǎn)，必然要花費(fèi)各種費(fèi)用，包括買(mǎi)價(jià)、手續(xù)費(fèi)、咨詢必然要花費(fèi)各種費(fèi)用，包括買(mǎi)價(jià)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等，也就是在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下需要支付的各種費(fèi)等，也就是在現(xiàn)行市場(chǎng)條件

35、下需要支付的各種本錢(qián)額，即重置本錢(qián)。以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，本錢(qián)額，即重置本錢(qián)。以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日扣除從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗就得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是這段時(shí)間內(nèi)的損耗就得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從本錢(qián)取得和本錢(qián)構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)從本錢(qián)取得和本錢(qián)構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。值進(jìn)行的分析和判斷。二前提條件二前提條件 1、本錢(qián)法以持續(xù)使用為假設(shè)，要求被估資、本錢(qián)法以持續(xù)使用為假設(shè)，要求被估資產(chǎn)處在繼續(xù)使用過(guò)程中被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使產(chǎn)處在繼續(xù)使用過(guò)程中被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀

36、態(tài)。用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。 2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料特別注意二應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料特別注意二者的可比性。者的可比性。1本錢(qián)法的應(yīng)用是建立在歷史資料根底本錢(qián)法的應(yīng)用是建立在歷史資料根底上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。得。2現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性質(zhì)或現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性質(zhì)或可比性?？杀刃浴?3、本錢(qián)法要求必須能夠測(cè)定形成資產(chǎn)價(jià)值、本錢(qián)法要求必須能夠測(cè)定形成資產(chǎn)價(jià)值的必要消耗，即形成資產(chǎn)價(jià)值的消耗是必須的。的必要消耗，即形成資產(chǎn)價(jià)值的消耗是必須的。 合理否合理否重重新新評(píng)評(píng)估估是是否否1、被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值、被評(píng)估

37、資產(chǎn)評(píng)估值=重置本錢(qián)重置本錢(qián)-實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值-功能性貶值功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性貶值貶值 =重置本錢(qián)重置本錢(qián)成新率成新率-功能性損耗功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性損耗損耗2、被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值、被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置本錢(qián)重置本錢(qián)綜合成新綜合成新率率該公式為正確使用本錢(qián)法提供了思路，該公式為正確使用本錢(qián)法提供了思路，評(píng)估操作中，重要的是按照此種思路，確評(píng)估操作中，重要的是按照此種思路，確定公式里邊的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。定公式里邊的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 從以上本錢(qián)法的根本公式可以看出，本錢(qián)法的運(yùn)用涉及到4項(xiàng)指標(biāo)，即重置本錢(qián)、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。 一資產(chǎn)的重置本錢(qián)1.重置本錢(qián)定義指按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下

38、重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。見(jiàn)P9。簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置本錢(qián)就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得的本錢(qián)。 2.重置本錢(qián)分類(lèi)一般可分為復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)兩種。 1復(fù)原重置本錢(qián)復(fù)原重置本錢(qián)指運(yùn)用被評(píng)估資產(chǎn)原來(lái)相同的材料、指運(yùn)用被評(píng)估資產(chǎn)原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。所發(fā)生的支出。復(fù)原重置本錢(qián)與原始本錢(qián)的內(nèi)容構(gòu)復(fù)原重置本錢(qián)與原始本錢(qián)的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期不相同的，前者反

39、映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購(gòu)的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。 2更新重置本錢(qián)更新重置本錢(qián)指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等。以現(xiàn)行價(jià)格水平構(gòu)建與和技術(shù)等。以現(xiàn)行價(jià)格水平構(gòu)建與被評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資被評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的本錢(qián)。產(chǎn)所需的本錢(qián)。3更新與復(fù)原重置本錢(qián)的異同更新與復(fù)原重置本錢(qián)的異同 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。 更新重置本錢(qián)和復(fù)原重置本錢(qián)的相更新重置本錢(qián)和復(fù)原重置本錢(qián)的相同方面在于采用的

40、都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的。標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的。 不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變根本功能。方面存在差異。但是并未改變根本功能。4兩種重置本錢(qián)運(yùn)用中本卷須知兩種重置本錢(qián)運(yùn)用中本卷須知在實(shí)踐工作中，選擇重置本錢(qián)時(shí)，在實(shí)踐工作中，選擇重置本錢(qián)時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本在同時(shí)可獲得復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)的情況下，應(yīng)選擇更新重置本錢(qián)。在無(wú)錢(qián)的情況下，應(yīng)選擇更新重置本錢(qián)。在無(wú)法獲得更新重置本錢(qián)時(shí)也可采用復(fù)原重置法獲得更新重置本錢(qián)時(shí)也可采用復(fù)原重置本錢(qián)。本錢(qián)。之所以要選擇

41、更新重置本錢(qián)，一方面之所以要選擇更新重置本錢(qián)，一方面隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)被社會(huì)所普遍接受。另一新工藝、新設(shè)計(jì)被社會(huì)所普遍接受。另一方面，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從方面，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從其使用性能，還是本錢(qián)耗用方面都會(huì)優(yōu)于其使用性能，還是本錢(qián)耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)。舊的資產(chǎn)。 無(wú)論哪種重置本錢(qián)，資產(chǎn)本身的功能始終是相同的，采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。一般而言，復(fù)原重置本錢(qián)大于更新重置本錢(qián)。如果選用了復(fù)原重置本錢(qián)，那么復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)的差額視作是功能性貶值的一局部

42、。二實(shí)體性貶值二實(shí)體性貶值1.含義含義指資產(chǎn)投入使用后，在使用年限內(nèi)，指資產(chǎn)投入使用后，在使用年限內(nèi)，由于使用磨損和自然力的作用，在物質(zhì)由于使用磨損和自然力的作用，在物質(zhì)形式上受到損耗，其物理性能會(huì)不斷下形式上受到損耗，其物理性能會(huì)不斷下降，價(jià)值會(huì)逐漸減少。降，價(jià)值會(huì)逐漸減少。2.資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用相對(duì)數(shù)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：3、決定實(shí)體性貶值的因素、決定實(shí)體性貶值的因素使用時(shí)間使用時(shí)間使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度維修保養(yǎng)程度1.定義資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步

43、引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。 功能性貶值是無(wú)形損耗的一種，表達(dá)在兩方面：一是超額投資本錢(qián)；二是超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)物耗、能耗、工耗等。2.超額投資本錢(qián)超額投資本錢(qián) 1含義含義 由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使得原有資產(chǎn)的建造本錢(qián)超過(guò)現(xiàn)用，而使得原有資產(chǎn)的建造本錢(qián)超過(guò)現(xiàn)行建造本錢(qián)，原有資產(chǎn)中就有一局部超行建造本錢(qián)，原有資產(chǎn)中就有一局部超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置本錢(qián)低于復(fù)原重置本錢(qián)。

44、重置本錢(qián)低于復(fù)原重置本錢(qián)。 2公式公式 超額投資本錢(qián)復(fù)原重置本錢(qián)更新重置超額投資本錢(qián)復(fù)原重置本錢(qián)更新重置本錢(qián)本錢(qián)3注意注意 如使用復(fù)原重置本錢(qián)那么應(yīng)考慮如使用復(fù)原重置本錢(qián)那么應(yīng)考慮是否存在超額投資本錢(qián)引起的功能性貶值；是否存在超額投資本錢(qián)引起的功能性貶值； 如使用的是更新重置本錢(qián)，這種如使用的是更新重置本錢(qián)，這種貶值因素那么已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無(wú)需考慮；貶值因素那么已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無(wú)需考慮； 如使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置本如使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置本錢(qián)，也不需再考慮超額投資本錢(qián)。錢(qián)，也不需再考慮超額投資本錢(qián)。3、超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)、超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)1含義含義 由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了

45、新的、性能更優(yōu)的資產(chǎn)，致使原有資產(chǎn)的功能落后于新資的資產(chǎn)，致使原有資產(chǎn)的功能落后于新資產(chǎn)，新資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于原有資產(chǎn)。產(chǎn)，新資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于原有資產(chǎn)。 物耗、能耗、工耗等物耗、能耗、工耗等 2公式公式 超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)各年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)各年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)折折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)系數(shù)(3)計(jì)算步驟計(jì)算步驟 計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。 計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。 年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)年超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)年超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)1所所得稅率得稅率 據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率折現(xiàn)率，據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率折現(xiàn)率，將年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額。將年凈超額運(yùn)營(yíng)

46、本錢(qián)折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額。 被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián) 1所得稅率所得稅率P/A,r,n 或或(被被評(píng)評(píng)估估資資產(chǎn)產(chǎn)年年凈凈超超額額運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)成成本本 折折現(xiàn)現(xiàn)系系數(shù)數(shù)）1.含義指由于資產(chǎn)以外的各項(xiàng)因素如外部環(huán)境變化等導(dǎo)致資產(chǎn)本身價(jià)值的損失。經(jīng)濟(jì)性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部條件的影響，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)本身價(jià)值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無(wú)關(guān)。經(jīng)濟(jì)性貶值主要表達(dá)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)使用率下降，甚至閑置，并引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益下降。 2.經(jīng)濟(jì)性貶值的影響因素經(jīng)濟(jì)性貶值的影響因素 1竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開(kāi)竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開(kāi)工缺乏；工缺乏； 2

47、材料供給不暢，導(dǎo)致開(kāi)工缺乏；材料供給不暢，導(dǎo)致開(kāi)工缺乏； 3材料本錢(qián)增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線材料本錢(qián)增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；上升； 4通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢(qián)加大；率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢(qián)加大； 5產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命；產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命；3.例如：例如：在評(píng)估一家化肥廠或化學(xué)制品廠時(shí)，就要在評(píng)估一家化肥廠或化學(xué)制品廠時(shí)，就要考慮到政府是否新近實(shí)施了一些禁止污染的環(huán)考慮到政府是否新近實(shí)施了一些禁止污染的環(huán)保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到限保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到限制，因而其資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)下降。這種

48、損耗一般制，因而其資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)下降。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱為經(jīng)濟(jì)性貶值。稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱為經(jīng)濟(jì)性貶值。我們可以這樣理解，除了以上功能性和我們可以這樣理解，除了以上功能性和實(shí)體性兩種貶值外的貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值。實(shí)體性兩種貶值外的貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值。參數(shù)參數(shù)重置成本重置成本實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值功能性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值綜合成新率綜合成新率重置本錢(qián)估算方法重置本錢(qián)估算方法1.重置核算法重置核算法2.物價(jià)指數(shù)法（價(jià)格指數(shù)法）物價(jià)指數(shù)法（價(jià)格指數(shù)法）3.功能價(jià)值類(lèi)比法功能價(jià)值類(lèi)比法4.統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法） 1概念利用本錢(qián)核算的原理，根據(jù)

49、重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用工程，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置本錢(qián)。2分類(lèi)按照按照資產(chǎn)資產(chǎn)取得取得方式方式不同不同購(gòu)置型：購(gòu)置型：自建型：自建型：按購(gòu)置該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)按購(gòu)置該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置本錢(qián)估計(jì)所需要的重置本錢(qián)按自己建造該項(xiàng)資產(chǎn)的模式按自己建造該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置本錢(qián)來(lái)估計(jì)所需要的重置本錢(qián) 3計(jì)算公式計(jì)算公式 重置本錢(qián)直接本錢(qián)間接本錢(qián)重置本錢(qián)直接本錢(qián)間接本錢(qián) 間接本錢(qián)構(gòu)間接本錢(qián)構(gòu)成：成：取得和建造取得和建造資產(chǎn)的管理資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用制圖等費(fèi)用 4說(shuō)明 資產(chǎn)的重置本錢(qián)應(yīng)包括開(kāi)發(fā)者的合理收益。如果是建造，建造本錢(qián)中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合

50、理利潤(rùn)，不過(guò)該收益應(yīng)該以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。重置核算法考慮了價(jià)格因素，費(fèi)用工程的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)。例例2-8 重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元，萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝本錢(qián)元，直接安裝本錢(qián)800元，其中原材料元，其中原材料300元，人工本錢(qián)元，人工本錢(qián)500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝本錢(qián)中的間接本錢(qián)為每人本錢(qián)元。求該機(jī)器設(shè)安裝本錢(qián)中的間接本錢(qián)為每人本錢(qián)元。求該機(jī)器設(shè)備重置本錢(qián)。備重置本錢(qián)。1直接本錢(qián)直接本錢(qián)=50000

51、+1000+800=51800元元 其中：買(mǎi)價(jià)，其中：買(mǎi)價(jià)，50000元元 運(yùn)雜費(fèi)，運(yùn)雜費(fèi)，1000元元 安裝費(fèi)用，安裝費(fèi)用，800元元 其中，原材料，其中，原材料，300元元 人工，人工，500元元2間接本錢(qián)安裝本錢(qián)，間接本錢(qián)安裝本錢(qián)，400元元3重置本錢(qián)合計(jì)，重置本錢(qián)合計(jì)，52200元。元。注：如果有無(wú)效支出應(yīng)該扣除注：如果有無(wú)效支出應(yīng)該扣除課堂練習(xí)課堂練習(xí)1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用本錢(qián)法評(píng)估。評(píng)估人員收集的本錢(qián)資料有：運(yùn)用本錢(qián)法評(píng)估。評(píng)估人員收集的本錢(qián)資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)元，運(yùn)雜費(fèi)雜

52、費(fèi)5000元，安裝本錢(qián)為元，安裝本錢(qián)為20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工本錢(qián)元、人工本錢(qián)13000元、其他費(fèi)用元、其他費(fèi)用1000元，元，安裝期限較短。安裝期限較短。 評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置本錢(qián)應(yīng)包括買(mǎi)價(jià)含增安裝機(jī)器設(shè)備，其重置本錢(qián)應(yīng)包括買(mǎi)價(jià)含增值稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝本錢(qián)、其他費(fèi)用，由于值稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝本錢(qián)、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金本錢(qián)。按重置核算安裝期限較短可不考慮資金本錢(qián)。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置本錢(qián)為：法估算該機(jī)器設(shè)備的重置本錢(qián)為： 重置本錢(qián)重置本錢(qián)=購(gòu)置價(jià)格購(gòu)置價(jià)格+運(yùn)費(fèi)運(yùn)費(fèi)+

53、安裝本錢(qián)安裝本錢(qián) =180000+5000+20000=205000元元課堂練習(xí)課堂練習(xí)2 ：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為萬(wàn)元，其中，經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為萬(wàn)元，其中，購(gòu)置價(jià)為購(gòu)置價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接本錢(qián)萬(wàn)元，間接本錢(qián)為萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類(lèi)型設(shè)本錢(qián)萬(wàn)元，間接本錢(qián)為萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類(lèi)型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)置價(jià)格比備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)置價(jià)格比2年前上漲年前上漲20%，運(yùn)，運(yùn)雜費(fèi)上漲雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接本錢(qián)上漲

54、，安裝費(fèi)中直接本錢(qián)上漲40%，間接本錢(qián)占直接本錢(qián)百分率不變。該設(shè)備的重間接本錢(qián)占直接本錢(qián)百分率不變。該設(shè)備的重置本錢(qián)是多少？置本錢(qián)是多少？解：解：1 1計(jì)算直接本錢(qián)計(jì)算直接本錢(qián) 購(gòu)置價(jià)購(gòu)置價(jià)=8=81+20%1+20%萬(wàn)元萬(wàn)元 運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)=1.6=1.61+80%1+80%萬(wàn)元萬(wàn)元 安裝費(fèi)中的直接本錢(qián)安裝費(fèi)中的直接本錢(qián)=0.4=0.41+40%1+40%萬(wàn)元萬(wàn)元 直接本錢(qián)購(gòu)置價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接本錢(qián)直接本錢(qián)購(gòu)置價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接本錢(qián) 萬(wàn)元萬(wàn)元2 2計(jì)算間接本錢(qián)計(jì)算間接本錢(qián)間接本錢(qián)占直接本錢(qián)的百分率間接本錢(qián)占直接本錢(qián)的百分率0.20.28 8 2% 2% 間接本錢(qián)間接本錢(qián)13.0413.

55、042%2%萬(wàn)元萬(wàn)元3 3計(jì)算重置本錢(qián)計(jì)算重置本錢(qián)重置本錢(qián)重置本錢(qián)= =直接本錢(qián)直接本錢(qián)+ +間接本錢(qián)間接本錢(qián) 萬(wàn)元萬(wàn)元1根本原理：是在資產(chǎn)歷史本錢(qián)的根根本原理：是在資產(chǎn)歷史本錢(qián)的根底上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為底上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置本錢(qián)。評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置本錢(qián)。這里的原理和市場(chǎng)法中的直接比較法這里的原理和市場(chǎng)法中的直接比較法中的中的“價(jià)格指數(shù)法一樣，大家可以兩價(jià)格指數(shù)法一樣，大家可以兩邊比較著看。邊比較著看。資產(chǎn)重置本錢(qián)=資產(chǎn)歷史本錢(qián)1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)或：或：例例2-9 某被估資產(chǎn)購(gòu)建于某被估資產(chǎn)購(gòu)建于1994年，賬面原值為年，賬面原值為50000元，元，當(dāng)時(shí)

56、該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為當(dāng)時(shí)該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為95%，評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估基準(zhǔn)日該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160%，那么：，那么：被估資產(chǎn)重置本錢(qián)被估資產(chǎn)重置本錢(qián)=50000160%/95% =84210元元 又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，元，1992年建成，年建成，1997年評(píng)估，經(jīng)調(diào)查同類(lèi)資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分年評(píng)估，經(jīng)調(diào)查同類(lèi)資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分別為別為1993年為年為11.7%，1994年為年為17%，1995年為年為30.5%，1996年為年為6.9%，1997年為年為4.8%，那么有：，那么有：被估資產(chǎn)重置本錢(qián)被估資產(chǎn)重置

57、本錢(qián) =2000001+11.7%1+17% 1+30.5%1+6.9%1+4.8%=200000191% =382000元元 3 3注意：注意：資產(chǎn)歷史本錢(qián)要求真實(shí)、準(zhǔn)確并符合社資產(chǎn)歷史本錢(qián)要求真實(shí)、準(zhǔn)確并符合社會(huì)平均的、合理本錢(qián)的要求；會(huì)平均的、合理本錢(qián)的要求；資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評(píng)估基準(zhǔn)日或能夠代表評(píng)估基準(zhǔn)日的物價(jià)指數(shù)，而且或能夠代表評(píng)估基準(zhǔn)日的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類(lèi)別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。越是分類(lèi)應(yīng)是資產(chǎn)的類(lèi)別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。越是分類(lèi)具體的物價(jià)指數(shù)越準(zhǔn)確；具體的物價(jià)指數(shù)越準(zhǔn)確；一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格指

58、數(shù)法的重置本錢(qián)往往會(huì)偏高。指數(shù)法的重置本錢(qián)往往會(huì)偏高。物價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢(qián)，僅考慮了物價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢(qián)，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢(qián)；價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢(qián)；物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上。某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上。 相同點(diǎn)：二者都是建立在利用歷史資料的相同點(diǎn)：二者都是建立在利用歷史資料的根底上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)根底上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評(píng)估時(shí)重置本錢(qián)口徑與委托方提供歷史資料評(píng)估時(shí)重置本錢(qián)口徑與委托方提供歷史資料如財(cái)務(wù)資料的口徑差異。如財(cái)務(wù)資料的口

59、徑差異。不同點(diǎn)：不同點(diǎn)： 一是二者確定的重置本錢(qián)類(lèi)別不同。一是二者確定的重置本錢(qián)類(lèi)別不同。 物物價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢(qián)，僅考慮了價(jià)格變價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢(qián)，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢(qián)；而重動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢(qián)；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也可以考置核算法既考慮了價(jià)格因素，也可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)。因而可以估算復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)。二是建立的根底不同。物價(jià)指數(shù)法建立二是建立的根底不同。物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的在不同時(shí)期的某一種或某

60、類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建本錢(qián)費(fèi)用核算的根底上。價(jià)格水平與購(gòu)建本錢(qián)費(fèi)用核算的根底上。三是評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度不同。一般情況三是評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度不同。一般情況下，價(jià)格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的下，價(jià)格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒(méi)有后者的高。結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒(méi)有后者的高。1根本思路：是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似根本思路：是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與本錢(qián)之間的功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與本錢(qián)之間的內(nèi)在關(guān)系，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照