上海市政府辦公廳轉發(fā)市規(guī)劃國土資源局制訂的關于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)

1、上海市政府辦公廳轉發(fā)市規(guī)劃國土資源局制訂的關于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）發(fā)布單位:上海市人民政府滬府辦201426號各區(qū)、縣人民政府，市政府有關委、辦、局：市規(guī)劃國土資源局制訂的關于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。上海市人民政府辦公廳2014年3月28日關于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）第一條（目的和依據(jù)）為全面實施“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質量提高”基本策略，充分發(fā)揮土地資源市場配置作用，加強工業(yè)用地出讓全生命周期管理，促進上海經(jīng)濟社會轉型發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、上海市土地使用權出

2、讓辦法、市政府印發(fā)的關于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見等，結合本市實際，制訂本規(guī)定。第二條（定義及適用范圍）本規(guī)定所稱工業(yè)用地出讓全生命周期管理，是以提高土地利用質量和效益為目的，以土地出讓合同為平臺，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態(tài)評估和監(jiān)管，通過健全工業(yè)用地產業(yè)準入、綜合效益評估、土地使用權退出等機制，將項目建設投入、產出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等經(jīng)濟、社會、環(huán)境各要素納入合同管理，實現(xiàn)土地利用管理系統(tǒng)化、精細化、動態(tài)化。本市新增供應的工業(yè)用地產業(yè)項目類、工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部產業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類等建設用地，均按照本規(guī)定執(zhí)行。歷史違法工業(yè)用地處置、存量工業(yè)

3、用地擴大用地面積、提高建筑容積率、分割轉讓、原劃撥土地轉出讓等情形，參照本規(guī)定執(zhí)行。第三條（基本原則）堅持遵循項目全生命周期規(guī)律，合理確定工業(yè)用地彈性出讓年期。堅持落實土地利用全要素管理，明確工業(yè)用地的單位土地投入、產出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等經(jīng)濟、社會、環(huán)境約束性指標。堅持實施土地利用全過程管理，實現(xiàn)項目開竣工、投達產、土地利用績效評估和土地使用權退出的全過程管理。堅持體現(xiàn)土地利用綜合效益，實現(xiàn)資源節(jié)約、生態(tài)環(huán)保、提質增效、和諧發(fā)展的目標。第四條（管理職責）市規(guī)劃國土資源局負責本市工業(yè)用地規(guī)劃和土地利用等管理工作。市經(jīng)濟信息化委、市發(fā)展改革委會同市規(guī)劃國土資源局負責制定本市產業(yè)準入標準和產業(yè)

4、用地標準，制定并實施土地利用績效評估的指標、標準、方法和程序等。市環(huán)保局會同市經(jīng)濟信息化委、市規(guī)劃國土資源局負責本市工業(yè)用地環(huán)境保護的監(jiān)督管理工作。市其它相關部門按照各自職責，做好配合、服務、監(jiān)管工作。各區(qū)縣政府以及市政府派出機構負責各自區(qū)域內的工業(yè)用地節(jié)約集約利用的組織實施與協(xié)調管理，區(qū)縣規(guī)劃土地管理、產業(yè)管理、投資主管、環(huán)境保護等部門按照各自職責，具體協(xié)同實施本規(guī)定。區(qū)縣政府相關部門或產業(yè)園區(qū)管理機構具體負責項目履約考核等工作。第五條（規(guī)劃管理）工業(yè)用地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合本市產業(yè)準入、用地標準、環(huán)境保護和社會管理等的要求。規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊（即“104區(qū)塊

5、”）主要進行結構調整和能級提升，重點發(fā)展先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產業(yè)、生產性服務業(yè)；規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設區(qū)內的現(xiàn)狀工業(yè)用地（即“195區(qū)域”）按照規(guī)劃加快轉型，完善城市公共服務功能，重點發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。第六條（產業(yè)準入）定期發(fā)布本市產業(yè)指導目錄，強化產業(yè)項目準入管理，嚴禁向禁止類工業(yè)項目供地，從嚴控制限制類工業(yè)項目用地。優(yōu)化完善產業(yè)用地標準，定期更新本市工業(yè)用地投入強度和產出效率的最低標準。強化產業(yè)項目準入審核制度，明確工業(yè)用地項目的產業(yè)類型、投資強度、產出效率和節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等的要求，并將其納入土地出讓合同，作為土地利用績效評估的依據(jù)。第七條（土地供應方式）工業(yè)用地供應按照國家和本市

6、相關規(guī)定執(zhí)行。經(jīng)產業(yè)準入審核認定后，工業(yè)用地產業(yè)項目類、研發(fā)總部產業(yè)項目類采取“帶產業(yè)項目”掛牌方式供應；工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部通用類通過公開招拍掛方式供應。鼓勵采取租賃方式使用土地，逐步實行工業(yè)用地“租讓結合，先租后讓”的供應方式，由中標人或競得人先行承租土地進行建設，通過達產驗收并符合土地出讓合同約定條件的，再按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。第八條（土地出讓價格）完善以基準地價、區(qū)段地價和標定地價為核心的建設用地價格成果體系和更新機制。建立工業(yè)用地和商辦用地合理地價調節(jié)機制，提高工業(yè)用地出讓價格。土地出讓起始價最低標準為：（一）工業(yè)用地產業(yè)項目類、工業(yè)用地標準廠房類出讓起始地價，不得低于相

7、同地段的工業(yè)用地基準地價。（二）研發(fā)總部產業(yè)項目類出讓起始地價，外環(huán)線以外地區(qū)不得低于相同地段工業(yè)用途基準地價的150%；外環(huán)線以內地區(qū)不得低于相同地段辦公用途基準地價的70%；部分位于外環(huán)線外側、部分位于外環(huán)線內側的規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，由區(qū)縣政府和相關園區(qū)管理機構研究，按照上述標準，確定最低價的適用標準。（三）研發(fā)總部通用類出讓起始地價，不得低于相同地段辦公用途基準地價的70%。第九條（土地出讓年限）實行工業(yè)用地彈性年期出讓制度。原則上，新增工業(yè)用地產業(yè)項目類出讓年限不超過20年，出讓價格按照基準地價對應的最高年限進行年期修正。國家和本市重大產業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產業(yè)項目，按照本市相關規(guī)定和程序進行

8、認定后，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部產業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類用地的最高年限為50年。第十條（合同到期及續(xù)期）工業(yè)用地使用權到期前，受讓人可向出讓人提出續(xù)期使用申請，符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，滿足節(jié)能和環(huán)境保護要求，經(jīng)綜合考評達標的，可以采用協(xié)議出讓方式取得續(xù)期建設用地使用權。續(xù)期時的土地出讓價款，可參照原出讓合同約定的出讓價格，結合續(xù)期時土地所在區(qū)域工業(yè)用地基準地價等，綜合評估確定。受讓人未提出續(xù)期申請，或提出續(xù)期申請但按照本規(guī)定第十二條評估后不符合條件的，建設用地使用權到期后，自然終止合同，依法收回建設用地使用權。第十一條（開竣工

9、、投產管理）土地出讓合同中應當約定項目開工、竣工、投產時間，根據(jù)項目的實際情況，園區(qū)管理機構或區(qū)縣政府相關部門可以約定實施項目時間履約保證金（保函）制度，或采取其它市場化措施，確保工業(yè)用地節(jié)約集約利用。項目時間履約保證金按照合同約定以土地出讓價款的一定比例，向區(qū)縣政府相關部門或園區(qū)管理機構繳納。項目時間履約保證金按照開工、竣工、投產等階段，采取分階段履約退還或違約罰沒的差別化方式管理；對違約情節(jié)嚴重的，按照合同約定，可解除出讓合同，收回建設用地使用權。 第十二條（土地利用績效評估制度）建立工業(yè)用地項目土地利用績效評估制度。工業(yè)用地項目土地利用績效評估分別在達產階段（達產評估）、達產后每3-5年

10、（過程評估）、出讓年期到期前1年（到期評估）等階段進行，由區(qū)縣政府相關部門或園區(qū)管理機構依據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定和土地出讓合同要求組織實施。第十三條（主動退出機制）在工業(yè)項目約定的開工日期之前或達產之后，因企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設或運營的，受讓人可申請解除土地出讓合同，經(jīng)出讓人同意，按照約定終止合同，收回建設用地使用權，按照約定返還剩余年期土地出讓價款；對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定。第十四條（強制退出機制）土地受讓人在取得建設用地使用權后，應當按照合同約定的開發(fā)利用條件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同約定，出讓人

11、可無償收回建設用地使用權。對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定。（一）按照本規(guī)定第十一條，除不可抗力外，因企業(yè)自身原因未按時開工、竣工、投產，超過合同約定最長時限的；（二）按照本規(guī)定第十二條，在達產評估、過程評估階段，經(jīng)區(qū)縣政府相關部門或園區(qū)管理機構評估認定不符合要求，按合同約定應當收回建設用地使用權的；（三）按照本規(guī)定第十八條，在使用過程中造成嚴重環(huán)境污染，經(jīng)環(huán)境保護部門認定的。除上述情形外，各區(qū)縣政府還可結合本區(qū)縣實際及項目情況，另行設定本地就業(yè)人口管理、投產達產后低效運行等方面的強制退出要求。第十五條（轉讓管理）進一

12、步加強工業(yè)用地的轉讓管理?！?95區(qū)域”、“104區(qū)塊”內的研發(fā)總部類用地均應當以產業(yè)項目類自用為主。其中，“104區(qū)塊”內因功能需要轉型為通用類的，應當嚴格按照經(jīng)批準的規(guī)劃執(zhí)行。在國有建設用地使用權出讓合同中，應當包括以下土地使用條件，并應當對受讓人的違約責任作出約定。發(fā)生違反約定擅自分割轉讓、改變出資比例結構、項目公司股權結構等行為，應當依約承擔違約責任，直至無償收回土地使用權。（一）工業(yè)用地產業(yè)項目類和研發(fā)總部產業(yè)項目類1.建設用地使用權不得整體或分割轉讓。2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓。3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經(jīng)出讓人同意。4.土地房屋

13、整體轉讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。（二）工業(yè)用地標準廠房類1.建設用地使用權不得整體或分割轉讓。2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓，可出租。3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經(jīng)出讓人同意。4.土地房屋整體轉讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區(qū)管理機構優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。（三）研發(fā)總部通用類1.可出租；建設用地使用權人須持有70%以上的物業(yè)產權，剩余部分可分割轉讓。2.土地房屋整體轉讓和分割

14、轉讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經(jīng)出讓人同意。第十六條（登記管理）按照工業(yè)用地全生命周期管理要求，切實加強房屋土地登記管理。各類工業(yè)用地應按照出讓合同約定的用地范圍進行土地登記，不得分割辦理登記。工業(yè)用地產業(yè)項目類、研發(fā)總部產業(yè)項目類房屋，應記載在同一房屋土地登記簿上，并發(fā)放一本房地產權證書，不得分證辦理。工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部通用類房屋，按照房地產登記有關規(guī)定登記，不得小于登記基本單元。按照土地出讓合同約定，工業(yè)用地轉讓條

15、件、建設用地使用權人出資比例、股權結構等重要約定內容，應在房屋土地登記簿和房地產權證附記欄內予以注記。土地使用權人辦理轉移登記或變更重要注記內容時，應提供規(guī)劃土地管理部門審核同意的意見。第十七條（抵押管理）工業(yè)用地抵押時所擔保的主債權，僅限于開發(fā)建設合同出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應當按照上海市房地產抵押辦法等有關規(guī)定辦理。工業(yè)用地抵押權實現(xiàn)時，抵押物競買人資格必須經(jīng)過規(guī)劃土地管理部門、產業(yè)管理部門和園區(qū)管理機構綜合認定，符合產業(yè)導向和園區(qū)規(guī)劃要求。也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構優(yōu)先收購土地使用權。工業(yè)用地抵押

16、權實現(xiàn)時，涉及經(jīng)批準按照規(guī)劃提高建筑容積率未補繳地價款的，抵押物競得人應按照抵押權實現(xiàn)時點的市場評估價補繳地價款。第十八條（土壤和地下水地質環(huán)境保護）工業(yè)用地出讓前，應按照相關部門要求，進行土壤和地下水地質環(huán)境質量檢測。在工業(yè)用地轉讓、收回前以及過程評估階段，須進行工業(yè)用地土壤和地下水地質環(huán)境質量檢測和評估，相關檢測報告作為建設用地使用權出讓合同的附件。工業(yè)用地使用過程中造成嚴重環(huán)境污染的，經(jīng)相關部門認定，出讓人可按照合同約定解除合同，無償收回建設用地使用權，并按照“誰污染、誰付費”的原則，要求建設用地使用權人承擔土壤和地下水地質環(huán)境修復的相關費用。第十九條（地下空間基礎設施建設）土地出讓合同

17、中，應當明確地下建設用地的規(guī)劃用地性質及地下建筑物水平投影最大占地范圍、起始深度、地下總用地面積、地下總建筑面積等內容。超出土地出讓合同約定范圍的地下建設用地使用權，不屬于國有建設用地使用權出讓范圍。對因社會公共利益需要建設地下鐵道、隧道、綜合管溝、地下道路、民防工程等公共基礎設施，土地受讓人應當予以配合。第二十條（建筑規(guī)劃管理）完善工業(yè)建筑規(guī)劃設計標準，規(guī)范建筑規(guī)劃設計方案審批。工業(yè)用地建筑形態(tài)應與產業(yè)類型、業(yè)態(tài)相匹配，禁止在工業(yè)用地上建設住宅類建筑布局和形態(tài)。第二十一條（信息共享和誠信體系建設）建立全市統(tǒng)一的工業(yè)用地數(shù)據(jù)庫和信息化平臺，將工業(yè)用地的經(jīng)濟、社會、環(huán)境指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入平臺管理。逐步推進企業(yè)誠信體系建設，建立誠信異常企業(yè)（含企業(yè)法人代表和主要股東）名單，定期公示企業(yè)誠信信息。由區(qū)縣政府或園區(qū)管理機構會同相關部門在項目審批、核準、備案以及融資抵押等方面，對列入名單的企業(yè)加強監(jiān)管。第二十二條（執(zhí)法監(jiān)察）強化工業(yè)用地用途管制。工業(yè)用地必須按照批準用途、規(guī)劃建設條件使用，不得改變批準用途。加強規(guī)劃土地執(zhí)法監(jiān)察，對工業(yè)用地擅自改變用途的，責令限期改正，恢復工業(yè)用途。違法情節(jié)