青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法

1、青島市物價局 青島市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法的通知各區(qū)、市物價局，各區(qū)、市物業(yè)管理行政主管部門，各物業(yè)服務企業(yè)，各有關單位：為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局聯(lián)合制定的青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。                     &#

2、160;二一二年八月十三日青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法第一章  總則第一條  為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、山東省物業(yè)管理條例、青島市物業(yè)管理條例、物業(yè)服務收費管理辦法（發(fā)改價格20031864號）和山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法（魯價綜發(fā)2012185號）等有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條  本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。第三條

3、60; 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。第四條  市和各區(qū)、市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。第五條  物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。政府提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第二章 物業(yè)服務收費方式第六條  業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用，但業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務費用不得實行酬金制。包干制是指由業(yè)

4、主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第七條  實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設

5、備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調(diào)和二次供水運行等費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。第三章 物業(yè)服務收費管理第八條  物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務收費實行政

6、府指導價。非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費和各類非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。為業(yè)主提供的代辦服務和其他特約服務項目收費，實行市場調(diào)節(jié)價，國家、省另有規(guī)定的除外。第九條  普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設項目或物業(yè)管理區(qū)域：（一）經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域；（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；（三）普通（限價）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；（四）配建保障性住房（經(jīng)濟適用住房、廉租住房）的商品住房建設項目；（五）其他符合政府規(guī)定的普通住宅標準建設條件的建設項目。第十條  建設單位與物業(yè)買

7、受人簽訂的物業(yè)銷售合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務費用應減免20%，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務企業(yè)。第十一條  普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務費用根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素，實行分等級定價。物業(yè)服務等級標準按照物業(yè)服務規(guī)范 第1部分：住宅物業(yè)（DB37/T1997.1-20

8、11）執(zhí)行。市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責制定并定期向社會公布市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準。各縣級市的價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門制定并定期向社會公布本行政轄區(qū)內(nèi)實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準。每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內(nèi)確定,下浮不限。第十二條  實行政府指導價的物業(yè)服務收費具體標準按照下列規(guī)定制定。建設單位采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務等級并按本辦法規(guī)定擬定收費標準作為招標標底，具體收費標準在不超

9、過標底范圍內(nèi)通過競標產(chǎn)生；建設單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務等級并按本辦法的規(guī)定擬定收費標準。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務收費標準在前期物業(yè)服務合同簽訂后，應按照山東省服務價格管理辦法（山東省人民政府令第241號）的有關規(guī)定，到項目所在地價格主管部門辦理登記手續(xù)。第十三條  實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費具體標準按照下列規(guī)定制定。業(yè)主大會成立前，建設單位通過招投標形式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，其物業(yè)服務費用標準通過競標產(chǎn)生，并在前期物業(yè)服務合同中約定；建設單位通過協(xié)議的形式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務費用標準由建設單

10、位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務費用標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在合同中約定。第十四條  物業(yè)服務收費按房地產(chǎn)權(quán)證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，可暫按購房合同所載的建筑面積計算，房地產(chǎn)權(quán)證與購房合同所載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務收費應當多退少補。改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室等按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務費用標準收取。不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)（包括閣樓、儲藏室等），業(yè)主大會成立前，其物業(yè)服務費用應當按合同約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務費用由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。第十五條&

11、#160; 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費用。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。業(yè)主或物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費用從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費用可以預收，預收時間不超過三個月。第十六條  業(yè)主大會成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期間的物業(yè)服務費用按實際運行費用適當減免，減免的具體費用由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。合同另有約定的，從其約定。業(yè)主大會成立后，房屋空置期間的物業(yè)服務費用的減免由業(yè)主大會與物

12、業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。第四章 停車服務收費管理第十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。第十八條  業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃配套停車場（庫），其停車服務費、車位租賃費實行政府指導價；非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務費、車位租賃費和各類非住宅物業(yè)的停車服務費、車位租賃費實行市場調(diào)節(jié)價。停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。停車服務費歸提供停車服務的物業(yè)服務企業(yè)所有。車位租賃費是指車位所有權(quán)人將車位出租給租賃人停車所收取的租金。車位租賃費歸車

13、位所有權(quán)人所有。停車服務費和車位租賃費應當按月收取。市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責制定并公布市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)實行政府指導價的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務費、車位租賃費標準。各縣級市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責制定并公布本行政轄區(qū)內(nèi)的實行政府指導價的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務費、車位租賃費標準。第十九條  實行政府指導價的停車服務費、車位租賃費的具體收費標準，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府規(guī)定的停車服務費和車位租賃費指導標準范圍內(nèi)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的停車服務費、車位租賃費具體

14、收費標準的制定。業(yè)主大會成立前，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，停車服務費具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會協(xié)商確定，車位租賃費具體標準由車位所有權(quán)人與業(yè)主大會協(xié)商確定。第二十條  住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場（庫）所有權(quán)屬于建設單位或其他單位的，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，應當交納停車服務費和車位租賃費。第二十一條  住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場（庫）所有權(quán)或合法使用權(quán)屬于全體業(yè)主的，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，應當交納停車服務費和車位使用費。業(yè)主大會成立前，車位使用費應按前期物業(yè)服務

15、合同的約定收取；業(yè)主大會成立后，車位使用費的收取及標準的制定與調(diào)整，由業(yè)主大會自行確定。車位使用費是指車位所有權(quán)人或合法使用權(quán)人將車位提供給部分業(yè)主或物業(yè)使用人停車所收取的費用。車位使用費歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。第二十二條  住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主獨立擁有所有權(quán)或合法使用權(quán)的車位，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，應當交納停車服務費。已購買車位但未停放車輛的，其空置期間的停車服務費減免幅度由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。第二十三條  經(jīng)業(yè)主大會同意，占用住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或其他場地停車的，

16、停車的業(yè)主或物業(yè)使用人應按業(yè)主大會的決定交納公共場地使用費。公共場地使用費的收取及標準的制定與調(diào)整，由業(yè)主大會自行確定。公共場地使用費屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金。公共場地停車需委托物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，物業(yè)服務企業(yè)可以從公共場地使用費中提取一定比例的停車服務費，具體比例由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。第二十四條  物業(yè)服務企業(yè)不得向進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取任何費用。除前款規(guī)定以外，業(yè)主或業(yè)主大會若允許其他外來車輛進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停放的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定收取一定費用。第二十五條

17、0; 業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人另行約定。停車看管責任按照約定執(zhí)行。第五章 其他管理第二十六條  業(yè)主或物業(yè)使用人對其房屋進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，委托物業(yè)服務企業(yè)代為清運的，應當承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。裝修保證金應按國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當就裝修保證金的收取標準和退還等相關事宜與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)不得收取裝修管理費等費用。第二十七條  住宅物業(yè)管理區(qū)域出入口按照設計實行門禁智能化管理或出入證管理的（包括車輛）應當為業(yè)主或物業(yè)使用人每戶免費配置4張門禁卡或出入證。業(yè)主大會成立前

18、，因遺失、損壞需要補辦門禁卡或出入證的，可按工本費收取，工本費每張不超過10元；業(yè)主大會成立后，工本費由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)對裝修人員實行出入證管理的，出入證工本費可按不超過1元收?。粯I(yè)主大會成立后，出入證工本費由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。第二十八條  電梯運行費包括相關日常管理、維護保養(yǎng)、直接物質(zhì)消耗費用及其他相關檢測檢驗費用。物業(yè)服務企業(yè)應當單獨立賬、?？顚Ｓ?，并按照業(yè)主大會的要求，定期公布收支賬目。業(yè)主大會成立前，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運行費；業(yè)主大會成立后，免收電梯運行費的范圍由業(yè)主大會與物業(yè)

19、服務企業(yè)協(xié)商確定。第二十九條  二次供水運行維護費在未計入城市公共供水總成本之前，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)或供水企業(yè)繳納二次供水運行費。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的二次供水運行費暫按每噸水0.4元收取。第三十條  住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應當向最終用戶收取費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托收取費用的，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服

20、務。第三十一條  物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。第三十二條  物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。第三十三條  物業(yè)服務企業(yè)應當按照業(yè)主大會的要求定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。第三十四條  物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的

21、，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費用，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。第三十五條  政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度，物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。第六章 監(jiān)督管理第三十六條  政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由價格主管部門依據(jù)價格法、價格違法行為處罰規(guī)定等法律、法規(guī)予以處罰。第三十七條  價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照價格法、山東省物業(yè)管理條例和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。第七章 附則第三十八條  本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同（包括前期服務合同）尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定或有關規(guī)定執(zhí)行。第三十九條  其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。第四十條  本辦法自2012年9月15