寫字樓管理年終工作計劃總結

1、寫字樓管理年終工作總結我司XX年通過公開投標中標中國吳江農村商業(yè)銀行股份（以下簡稱吳江農商行）綜合大廈物業(yè)管理項目，于XX年1月15日派員介入?yún)墙r商行前期物業(yè)管理，主要提供施工現(xiàn)場安全防和電梯駕駛服務，XX年5月初正式接管吳江農商行綜合大樓物業(yè)管理服務。吳江農村商業(yè)銀行股份于XX年8月由吳江市農村信用合作聯(lián)社改制成立，是中國銀監(jiān)會成立以來全國第一家改制組建的股份制農村商業(yè)銀行。吳江農商行總行綜合大樓位于吳江市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)南路1777號，建筑面積2萬余平方米，主體20層，裙樓3層，地庫兩層，另有獨體食堂3層。配備兩臺1600千伏變壓器，備一臺600千伏柴油發(fā)電機。主要功用為吳江農商行總行大樓

2、辦公與部分營業(yè)業(yè)務。吳江農商行項目與其他物業(yè)項目相比，具有鮮明的特殊性。第一、該項目開發(fā)方、業(yè)主方均為吳江農商行，不存在開發(fā)商與小業(yè)主的區(qū)分。其次，由于銀行工作的需要，綜合大樓設金融會所，大型會議中心，宴會包廂等設施，會務服務、宴會服務、會所服務等服務較多，對此類服務的要求較高。再次，因為開發(fā)方（業(yè)主）與使用方（小業(yè)主）主體一樣，業(yè)主對于大廈設施設備功用較為了解，業(yè)主對于大廈物業(yè)服務極為重視，吳江農商行股份監(jiān)事會監(jiān)事長親自分管物業(yè)管理工作，物業(yè)服務活動處在業(yè)主方的監(jiān)督、管理中，對物業(yè)服務標準要求嚴格。最后，因大樓業(yè)主不是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房屋開發(fā)、接管驗收與管理維護上不與專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3、正規(guī)。我處5月初進駐吳江農商行綜合大樓以來，在設施設備管理上，根據(jù)銀行特殊情況，做了如下工作：一、工程人員跟進相關施工，加強對設施設備的了解，學習相關操作，收集相關資料。1、公司對農商行項目很重視，早在大廈裝修施工仍在進行的3月份，即派出公司工程方面的精兵強將介入現(xiàn)場。幾名工程人員在施工現(xiàn)場，克服工地環(huán)境臟亂，住宿條件較差等困難，對裝修施工、水電安裝、水暖安裝、消防監(jiān)控施工等施工項目進行了有效的跟進。2、我處工程人員進行了合理分工，采取根據(jù)所長，分工跟進的方式，分組對各類施工進行現(xiàn)場跟進，與施工單位現(xiàn)場施工人員進行溝通，了解相關設施設備的性能、使用、維護技能，并收集了相關圖紙、設備說明書、施工

4、單位負責人聯(lián)系方式等相關資料，建立了設備檔案。3、在前期介入中，我處工程人員發(fā)現(xiàn)了一些施工方面的問題，有些當時與施工單位提出，與時糾正。有些施工單位不愿意整改的問題，我處也記錄在案，以便日后提出。二、對前期裝修施工、水電安裝遺留的工程問題，與時發(fā)現(xiàn)和匯總，報業(yè)主方聯(lián)系施工方跟進，并全程跟蹤。1、在吳江農商行總行綜合大樓通過相關政府部門的竣工驗收后，我處提出需按照物業(yè)接管驗收的標準進行接管驗收，由于農商行開發(fā)、使用主體的特殊性，盡管我處進駐后多次通過各種方式提出需要按照相關標準進行接管驗收，但接管驗收一事不了了之。2、進駐后，農商行原后勤管理中心個別人員以部分設備交予相關廠家、原施工單位維保為由

5、，對我處工程部巡視檢查相關設備進行阻止。我處克服困難，頂住壓力，在不與相關人員發(fā)生正面沖突的前提下，對大廈設施設備進行了巡檢，發(fā)現(xiàn)了較多前期工程遺留問題，并進行記錄。以工作聯(lián)系單的方式與時向業(yè)主方后勤管理中心匯報，由后勤管理中心聯(lián)系施工單位整改，并對整改效果進行驗證。三、制訂設施設備管理、工程服務相關制度，落實到人，嚴格執(zhí)行。1、早在前期介入階段，服務處即醞釀制訂相關規(guī)章制度，以制度管人，以規(guī)程辦事，確保管理的有效性和持續(xù)性。在6月份，我處根據(jù)公司的規(guī)章制度和國家相關法規(guī)、行業(yè)標準，建立了工程設施設備管理，工程人員日常服務規(guī)等規(guī)章制度，經(jīng)公司領導審核后在服務處推行。部分制度上墻，各項質量記錄進

6、行分類管理。2、我處在農商行項目配置工程主管一名，工程班長一名，高壓值班電工二名，維修電工一名，對大廈設施設備進行了分類、專人管理，工程人員分工明確，做好工程方面“事事有人管，人人有事做”，我處根據(jù)吳江農商行大樓設施設備特點，對人員進行了相關操作、維護方面的培訓；對各項規(guī)章制度進行了培訓，使工程人員熟悉相關制度，依據(jù)制度進行工程服務活動。23四、積極與業(yè)主方設施設備管理部門與原施工單位的溝通、交流，相關問題與時處理。1、進駐以來，我處在盡力提供優(yōu)質的物業(yè)服務同時，積極與業(yè)主方處理好合作關系，多次通過各種方式與業(yè)主溝通交流，與銀行方分管物業(yè)管理工作的后勤管理中心（現(xiàn)行政管理部）保持著良好的工作聯(lián)

7、系。對包括工程遺留問題在的較多存在問題進行了溝通處理。2、目前，農商行綜合大樓部分設施設備的維保處在施工單位維保階段，具體維保單位見下表：序號單位名稱維保項目1冠菱電梯公司大樓電梯2鐘星消防公司大樓消防設備3新億迪智能科技大樓監(jiān)控、音響4吳江金大陸電子營業(yè)廳電子顯示屏5吳江玫瑰園農業(yè)科技大樓樓綠化6開元安裝工程公司大樓水電7華西霓虹大樓樓層景觀燈8新成空調大樓空調9水鄉(xiāng)綠化外圍地面石材、部分綠化10樓層家具桑尼、優(yōu)派服務處留有維保單位的聯(lián)系方式，發(fā)現(xiàn)問題與時與維保單位聯(lián)系處理。維護設施設備的正常運轉。五、加強設施設備巡檢，發(fā)現(xiàn)異常按照突發(fā)事件處理預案處理。1、服務處工程部根據(jù)相關制度，每日對大

8、樓進行巡檢，包括抄寫水表、電表，對供配電設備進行檢查等。相關數(shù)據(jù)每周匯總一次書面報業(yè)主方。并根據(jù)季節(jié)氣候變化對大樓景觀燈等燈光的開啟時間提出建議，為大樓節(jié)約電能。2、我處在日常巡檢中，發(fā)現(xiàn)水表流量異常，與時與施工單位開元安裝公司聯(lián)系處理，減少了業(yè)主方損失。進駐以來，大樓發(fā)生過停電、電梯困人等事件，我處根據(jù)突發(fā)事件處理預案進行了處理，避免了事態(tài)擴大。3、在安全防方面，原施工單位提供的安防設備存在較多問題，設備經(jīng)常出現(xiàn)不能正常錄像，顯示屏圖像不清晰，ck報警器不能正常設防等問題，我處均將相關問題記錄在案，并聯(lián)系維保單位修理，有些問題得到解決。農商行項目是公司接管的第一個寫字樓項目，沒有現(xiàn)成經(jīng)驗可以

9、借鑒，在管理上只能“摸著石頭過河”，我們采取“物業(yè)管理”+“酒店服務”的模式，注重了設備管理，加強了員工培訓，注重了規(guī)服務。目前，我處物業(yè)服務已經(jīng)步入正軌，入駐以來，我處維護了大樓設施設備的正常運轉，提供了多次會務服務、宴會服務和會所服務；安全防上，大樓圍的車輛進行了有效管理，大樓未發(fā)生責任盜搶事件和火險等意外。我處還配合農商行順利舉行了多次大型活動，如“新大樓喬遷儀式”、“職工代表大會”、“重陽節(jié)茶話會”、“大學生交流會”等，物業(yè)服務得到農商行領導的肯定。在取得成績的同時，我們也清醒的看到存在問題：1、部分客服人員的業(yè)務水平距離業(yè)主方要求和工作需要還有較大差距，銀行營業(yè)區(qū)域每日人流量較大，來

10、訪人員較多，對于前臺接待要求較高；銀行領導對于會務服務與宴會服務要求高，特別在服務的細節(jié)與時效性方面要求較高?，F(xiàn)有部分客服人員在服務方面有待提高。2、保安人員在工作責任心與安全防技能方面不夠理想，工作靈活性不強，保安骨干不能真正起到帶頭作用，保安人員流動性較大，隊伍不夠穩(wěn)定。3、工程方面，有些前期遺留問題多次請維保單位到場處理，但問題沒有得到根本解決，少數(shù)設備存在“好一陣，壞一陣”的現(xiàn)象，性能不夠穩(wěn)定。對一些目前由施工單位維保的設備，需要加強學習，為日后接管打下基礎。134、部門之間配合方面有待加強，有時候遇到一些臨時性服務存在工作脫節(jié)現(xiàn)象；在進行突擊性服務工作時，顯得手忙腳亂?；谝陨蠁栴}，

11、服務處采取如下改進措施：首先，提出明確工作目標，服務處提出近期最高目標是創(chuàng)建市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈，最低目標是親切服務，用心管理，讓業(yè)主滿意，為樓盤添彩。把農商行總行大廈物業(yè)服務工作向更高層次推進，建設一座安全、文明、和諧的農商行大樓。工作目標指明工作努力方向，鼓舞了員工士氣，促使員工提高工作熱情。其次，規(guī)日常管理，對服務質量進行多頻次實時監(jiān)控。管理人員每日對各部門工作進行巡視檢查，確保員工保持正常工作狀態(tài)，與時對員工不規(guī)操作乃至違紀違規(guī)現(xiàn)象進行糾正。再次，提高工作的前瞻性，想在、做在業(yè)主前。通過近一年的管理服務，我們對農商行主要領導脾性喜好、銀行重點工作時間段、大樓物業(yè)服務重點難點等均有了解和體

12、會，為加強管理水平，提高服務質量打下良好基礎。今后，要加強工作的前瞻性，跟得上業(yè)主需求不斷提高的節(jié)奏。第四，加強員工培訓，提高員工業(yè)務素質。目前，農商行項目管理員較多，包含項目經(jīng)理在共有9名，其中，具有建設部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證人員僅有兩名。工程人員對于目前仍在維保期的設備商不夠熟悉，在弱電維護方面力量較為薄弱，員工整體業(yè)務素質需要提高。我們將開展以部門為單位的培訓活動，部門制訂培訓計劃并嚴格落實，同時鼓勵員工自學。第五，在提高項目盈利能力方面，我們設想是人員精練，一專多能。本項目為酬金制，提高利潤，只能從人員方面著手。我們鼓勵員工在做好本職工作的同時，積極向其他同事學習，努力做到有需要時，部門之間、人員之間通用。比如，會所人員在會所空閑時，可以參加會務、宴請服務；工程人員、保安人員在需要時，可以協(xié)助客服服務；辦公室管理人員也可以進行前臺接待、小安裝小修補等工作。第六，進駐近一年以來，本項目管理人員較為穩(wěn)定，近10名客服人員中僅2人主動辭職。但操作層人員，特別是保安人員流動量較大。保安人員全年流動率達到300%以上。保安人員不穩(wěn)定，給安全防工作帶來了被動。我們初步設想是在可能的基礎上，請公司逐步提高保安人員待遇，特別是相關社會保障方面的待遇；拓展保安人員發(fā)展空間，對于優(yōu)秀保安人員，除在保