房地產(chǎn)項目用地拆分

1、6/10/2022在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功6/10/2022首先，弄清用地拆分的“三大”原則：1、容積率必須用完；2、利潤率和利潤額最大化的最優(yōu)產(chǎn)品組合；3、甲方目標（利潤？速度？銷售周期？運作安全？）6/10/2022Step one：仔細分析已知的信息6/10/2022案例基礎(chǔ)信息：假設(shè)在空港新城有一個項目，已知的指標如下：1、項目總占地面積358891.5，項目被兩條市政道路分割成A、B、C三塊地；2、A地塊占地面積222150.3，容積率1.5，建筑面積333225.45；B地塊占地面積43681.7，容積率2.0，建筑面積87363.4；C地塊占地面積93059.5，容積

2、率1.5，建筑面積139589.25 ；A地塊B地塊C地塊地塊示意：6/10/2022未知指標分析：1、未知項目的建筑密度；2、是否有相關(guān)限制性條件，如道路退線、市政綠化用地、建筑限高、有無高壓走廊等；3、未知項目的商業(yè)規(guī)劃體量和車庫配比條件；4、未知土地成本；5、三地塊容積率是否可以平衡；需要及時與開放商溝通、確認！6/10/2022相關(guān)基礎(chǔ)信息分析透徹后，Step two：設(shè)定假設(shè)條件6/10/2022設(shè)定假設(shè)條件：1、設(shè)定地塊綜合建筑密度30%（參考東原香山建筑密度）；2、由于未知土地價格，故方案中設(shè)定固定地價為150萬/畝（參考區(qū)域近段時間成交地價）；3、不考慮地塊的限制性條件；4、不

3、單獨考慮商業(yè)和車庫面積，將其面積涵括在住宅面積之中；6/10/20225、根據(jù)市場上典型的項目數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗來看，聯(lián)排別墅在0.55-0.7之間較為普遍；而花園洋房的容積率一般在1-1.5之間，洋房產(chǎn)品中5+1以下的產(chǎn)品一般在1-1.2，6+1、7+1產(chǎn)品一般為1.5左右；高層項目容積率3.0-5.0比較普遍。結(jié)合地塊和市場兩個方面因素，設(shè)定別墅組團容積率0.65、洋房組團1.2和1.5、高層組團容積率為5.0，進行用地拆分測算；樓盤建筑形態(tài)容積率樓盤建筑形態(tài)容積率東原香山（一期）聯(lián)排、獨棟0.56萬科渝園聯(lián)排、合院0.69龍湖悠山郡聯(lián)排、類獨棟0.6奧山別墅聯(lián)排0.55華港翡翠城5+1洋房1.

4、3旭輝朗香郡（一期）5+1、6+11.32江與城4+1洋房1旭輝朗香郡6+1、7+11.42萬科朗潤園33F高層5.1銀鑫蓮花半島33F高層4.9金科十年城12F、33F高層3.8保利高爾夫豪園17F、23F、32F4典型中高端項目分物業(yè)容積率參考6/10/20226、結(jié)合本項目的現(xiàn)狀條件，對區(qū)域內(nèi)可比項目的銷售價格進行修正，得出本項目目前可實現(xiàn)的銷售價格，進行經(jīng)濟測算；另外，測算中，從經(jīng)驗值設(shè)定高層按照15%的公攤率、洋房10%的公攤率、別墅零公攤計算； 因此得出本項目高層5500元/平米（套內(nèi)）、4675元/平米（建面）；別墅9400元/平米；容積率1.5的洋房6300元/平米（套內(nèi)）、5

5、670元/平米（建面）；容積率1.2的洋房6700元/平米（套內(nèi)）、6030元/平米（建面）。項目銷售均價修正因素修正后價格萬科朗潤園6400扣除600元裝修成本和300元品牌溢價5500（套內(nèi)）4675（建面）旭輝朗香郡6800扣除300區(qū)域成熟度和200元景觀價值6300（套內(nèi)）5670（建面）東原香山10000扣除300元交通便利和300元品牌溢價9400（套內(nèi)）萬科渝園9800扣除400元品牌溢價典型參考項目目前銷售均價說明：此價格僅做經(jīng)濟測算之用，不作為最終的銷售價格建議；6/10/2022設(shè)定了假設(shè)條件后，Step three：模型說明6/10/2022研究模型在研究過程中，在既定

6、容積率的情況下，不同物業(yè)組合模式應(yīng)用了不同研究模型。其中，兩種物業(yè)組合應(yīng)用“二元一次方程式”模型進行測算；三種及四種物業(yè)組合模式，則應(yīng)用了“占地組合增減模型”進行測算X+Y=總用地面積AX+BY=總建筑面積其中：A、B是已知各類物業(yè)既定容積率X、Y是未知各類物業(yè)的占地面積模型一模型二其中：此種模型是在三種及以上物業(yè)組合模式用應(yīng)用，在模型中，將高端產(chǎn)品和中端產(chǎn)品化為兩個整合組團，利用同時增減用地比例，測算出滿足容積率的情況下，高端組團和中端組團分別的占地面積，再利用模型一分別測算別墅、洋房和高層、小高層各種物業(yè)分別的占地面積6/10/2022Step four：地塊拆分研究6/10/2022A地

7、塊用地拆分研究6/10/2022通過對A地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業(yè)形態(tài)的組合：單一物業(yè)高容積率洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層 洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判6/10/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析和解讀，考慮將地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=25.75% 利潤額=31979萬元6/10/2022別墅+高層組合說

8、明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=2221500.65X+5.0Y=333225別墅占地面積：X=178742平米 占地比例：80%高層占地面積：Y=43408平米 占地比例：20%計算得出：凈利潤率= 23%凈利潤額=32829萬元物業(yè)組合模式6/10/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=2221501.2X+5.0Y=333225洋房占地面積：X=204612平米 占地比例：92%高層占地面積：Y=17538平米 占地比例：8%計算得出：凈利潤率= 20.93%凈利潤額=27436萬元物業(yè)組合模式6/10/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占

9、地比例利潤率利潤額別墅+高層別墅80% 高層20%23%32829萬元洋房+高層洋房92% 高層8%20.93%27436萬元別墅+洋房+高層別墅42.5% 洋房42.5% 高層15%20.66%28664萬元別墅54% 洋房30% 高層16%20.51%28431萬元1.5純洋房洋房100%25.75%31979萬元通過測算，A地塊在以上組合模式中；u1.5純洋房社區(qū)利潤率最高，達到了25.75%；u別墅+高層組合利潤額最高，達到了32829萬元；思源認為，從經(jīng)濟的角度來看，兩種方案都可行。 6/10/2022B地塊用地拆分研究6/10/2022通過對地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積小，容積

10、率2.0），地塊拆分為兩種物業(yè)形態(tài)相對比較合理：兩種物業(yè)組合模式別墅+高層 洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判6/10/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=436810.65X+5.0Y=87363別墅占地面積：X=30125平米 占地比例：69%高層占地面積：Y=13556平米 占地比例：31%計算得出：凈利潤率= 19.55%凈利潤額=6899萬元物業(yè)組合模式6/10/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=436811.2X+5.0Y=87363洋房占地面積：X=34485平米 占地比例

11、：79%高層占地面積：Y=9196平米 占地比例：21%計算得出：凈利潤率= 18.01%凈利潤額=5998萬元物業(yè)組合模式6/10/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占地比例套數(shù)利潤率利潤額別墅+高層別墅69% 高層31%別墅98套高層847套19.55%6899萬元洋房+高層洋房79% 高層21%洋房318套高層575套18.01%5998萬元通過測算，B地塊在以上組合模式中，別墅+高層的組合模式利潤率和利潤額都相對較高，但由于別墅只有98套，而且整個地塊面積小，不利于別墅形成規(guī)模組團，不利于別墅產(chǎn)品打造；洋房+高層組合中，洋房318套，可形成較大規(guī)模組團，有利于地塊價值提升，因此建議洋房+

12、高層組合；6/10/2022C地塊用地拆分研究6/10/2022通過對CD地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業(yè)形態(tài)的組合：單一物業(yè)高容積率純洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層 洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判6/10/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析和解讀，考慮將C地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=21.28% 利潤額=11633

13、萬元6/10/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=930590.65X+5.0Y=139589別墅占地面積：X=74553平米 占地比例：80%高層占地面積：Y=17506平米 占地比例：20%計算得出：凈利潤率= 18.65% 利潤額=11481萬元物業(yè)組合模式6/10/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=930591.2X+5.0Y=139589洋房占地面積：X=84396平米 占地比例：91%高層占地面積：Y=8663平米 占地比例：9%計算得出：凈利潤率= 16.67% 利潤額=9595萬元物業(yè)組合模式6/10/2

14、022組合占地比例利潤率利潤額別墅、洋房、高層別墅42.5% 洋房42.5% 高層15%17.93%10996萬元別墅55% 洋房30% 高層15%18.09%10903萬元別墅+高層別墅80% 高層20%18.65%11481萬元洋房+高層洋房91% 高層9%16.67%9595萬元洋房洋房100%21.28%11633萬元組合模式測算結(jié)論從上面的表格可以看出，C地塊的物業(yè)組合模式中，純洋房的組合利潤率和利潤額都最大，分別達到了21.28%和11633萬元；6/10/2022Step five：綜合結(jié)論及建筑密度驗證6/10/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)利潤額利潤率A

15、地塊別墅80% 高層20%別墅116128平米高層217040平米別墅581套高層2713套32829萬元23%純洋房社區(qū)洋房333225平米洋房2563套31979萬元25.75% 根據(jù)對地塊拆分測算結(jié)果來看，A地塊的所有物業(yè)組合模式中，別墅+高層和純洋房兩種組合模式是比較可行的； 其中別墅+高層組合利潤額相對較高，為32829萬元；純洋房的利潤率相對較高，為25.75%；這兩種方案都具有可行性；備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。6/10/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)利潤額利潤率B地塊洋房79% 高層21

16、%洋房41340平米高層46000平米洋房318套高層575套5998萬元18.01%C地塊純洋房社區(qū)洋房139589平米洋房1074套11633萬元21.28%備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。通過對B、C地塊的測算來看，從利潤額和利潤率兩個方面結(jié)合分析其中B地塊以洋房+高層的組合模式最為優(yōu)化，利潤額、利潤率分別達到了5998萬元、18.01%；C地塊以容積率1.5純洋房的物業(yè)方案最為優(yōu)化，其中利潤額為11633萬元，利潤率達21.28%；6/10/2022組合模式綜合結(jié)論通過對各個地塊的拆分和測算，可以看出，整個項目的產(chǎn)品組合

17、有兩個方向：u方案1別墅+洋房+高層利潤率=22.22% 利潤額=51046萬元u方案2洋房+高層利潤率=22.89% 利潤額=48824萬元6/10/2022設(shè)定：別墅單棟投影面積為210平米（平均三聯(lián)計算） 洋房單棟投影面積為300平米（平均6+1計算） 高層投影面積為500平米（按照兩梯六戶計算）則：別墅密度=單棟投影面積*棟數(shù)/別墅用地面積 洋房密度=單棟投影面積*棟數(shù)/洋房用地面積 高層建筑密度=單棟投影面積*棟數(shù)/高層用地面積建筑密度測算6/10/2022分地塊建筑密度測算：建筑密度測算地塊組合方案物業(yè)密度A地塊別墅+高層別墅22.88%高層18.6%純洋房洋房28.8%B地塊洋房

18、+高層洋房23.05%高層18.21%C地塊純洋房洋房28.85%通過對各個地塊各個物業(yè)組團進行密度測算，各物業(yè)組團的建筑密度都小于30%，符合本方案前提條件建筑密度30%；6/10/2022建筑密度測算項目整個地塊建筑密度測算：別墅密度=22.9% 洋房密度=24.5% 高層建筑密度=18.4%6/10/2022注意事項注意一：各類物業(yè)價差設(shè)定合理，否則會形成很大的誤差，且在計算時統(tǒng)一用建面單價；注意二：各類物業(yè)投資成本有所不同，如：建安成本、景觀造價等；注意三：利潤率高，不一定利潤總額高；6/10/2022組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)A地塊別墅80% 高層20%別墅116128平米高層217040平米別墅581套高層2713套純洋房社區(qū)洋房3