五星級酒店籌建設(shè)計施工的總體規(guī)劃(共14頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、目前高星級酒店新建籌遍存在的幾種現(xiàn)狀：1、投資方不懂酒店，所聘請的籌建負責(zé)人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個籌建就是在一個懵懵懂懂的狀態(tài)中進行，膽大！可怕！2、投資方聘請了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強項是酒店建成后的經(jīng)營管理，對于前期工程籌建仍然似云似霧；3、投資方與酒店管理公司（暫定為國內(nèi)某品牌）簽定籌建、籌備合同，這種就要好些了。由酒店管理公司制定酒店可行性研究報告、提出酒店籌建總體計劃，前期因為費用的因素，管理公司往往只派出工程總監(jiān)，與投資方確定的酒店專業(yè)設(shè)計公司、建筑設(shè)計院三方共同參與進行酒店建筑及裝飾施工設(shè)計

2、。前期籌建階段：最關(guān)鍵的是工程總監(jiān)了，工程總監(jiān)一般是在酒店從工程部經(jīng)理做上來的，對于酒店的幾大硬件設(shè)備非常清楚，強項應(yīng)該是設(shè)備的選型、維修、保養(yǎng)、運行成本控制方面，但對于酒店各功能區(qū)的布局設(shè)計等具體細節(jié)，如廚房配合餐飲接待量需要多大面積、廚房與餐廳流線怎么考慮合適、用電負荷多大、水龍頭要布置到哪些位置、炒灶需要多少口才夠，配合著會議接待規(guī)模，其餐飲大廳需要多大面積、餐飲包房需要多少合適，前廳大堂商務(wù)中心、商場、營銷辦公室，KTV及桑拿吧臺、工作間、技師房等放置在哪里最合適、各考慮設(shè)計多少間等等具體細節(jié)，就還得征求其他餐飲總監(jiān)、房務(wù)總監(jiān)、娛樂總監(jiān)的意見了。因此，在前期圖紙設(shè)計過程中，在前線的工程

3、總監(jiān)還得和家里的管理公司密切協(xié)作?；I備階段：由酒店管理公司增派管理團隊，一般規(guī)模為：帶隊總經(jīng)理、房務(wù)總監(jiān)、餐飲總監(jiān)、娛樂總監(jiān)、人力資源部經(jīng)理、培訓(xùn)部經(jīng)理等，加上初期派駐的工程總監(jiān)，共有六、七人。投資方一般需支付給酒店管理公司的費用：籌建期間（18個月）：酒店管理公司單獨收取的管理費用：一般10萬/月，派駐工程總監(jiān)10000元/月的工資，吃住700元/月，通訊500元/月的標(biāo)準(zhǔn)，該工程總監(jiān)個人小計費用為：20.16萬元，則籌建期間投資方需支付給酒店管理公司的費用合計為：200.16萬元?；I備期間（5個月）：酒店管理公司單獨收取的管理費用仍按10萬元/月收取，各總監(jiān)8000元/月，經(jīng)理5000元/

4、月，則前期的工程總監(jiān)加增派人員的工資為：4.4萬/月，吃住3200元/月，通訊3000元/月，則人員小計費用：25.1萬元，則籌備期間投資方需支付的費用合計為：75.1萬。投資方需支付給酒店管理公司的總費用為：275.26萬元。分析：聘請酒店管理公司的優(yōu)點：獲得品牌效應(yīng)、省心、省事，可加入該公司在全國（或全世界）的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)而獲得更多高端客源。作為投資方來說，唯一弊端就是需要花費不少的錢。4、投資方不聘請酒店管理公司，自己聘請專業(yè)的酒店籌建專家作為籌建總經(jīng)理，搭建酒店籌建部。這里就要詳細說明一下對組成人員的要求了：籌建總經(jīng)理（籌建部負責(zé)人）：懂酒店土建、設(shè)備安裝、裝修工程施工組織、流程，各專

5、業(yè)對口環(huán)節(jié)；做過酒店工程維修管理，懂酒店幾大硬件設(shè)備系統(tǒng)的基本配置、選型及市場狀況（中央空調(diào)、電梯、鍋爐、給排水、中水、強電、弱電、配發(fā)電、消防控制等系統(tǒng)）；做過酒店全面的經(jīng)營管理，知曉餐飲、娛樂、客房、會議等經(jīng)營管理細節(jié)，明白酒店經(jīng)營管理者的需求，明白客戶的各種消費需求，只有這樣才能做出真正符合酒店及客人需求的好設(shè)計；懂酒店的人力資源管理及財務(wù)管理，能很好地控制人力成本、酒店經(jīng)營成本（餐飲原料、工程維修材料、能耗、財務(wù)費用、其他辦公費用等等）；精通酒店星級評定標(biāo)準(zhǔn)；懂酒店基本設(shè)計，酒店整體平面功能布局，能夠和建筑設(shè)計院及裝飾設(shè)計公司進行溝通，審定各建筑及裝飾設(shè)計圖紙；能夠制作酒店投資概算、酒

6、店經(jīng)營預(yù)算、酒店投資回報分析；能夠制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進度計劃、各專業(yè)工種施工進場時間，各專業(yè)間的交叉配合、協(xié)調(diào)，現(xiàn)場工程問題的處理辦法，施工變更處理，施工成本控制等等；籌建部組員：土建工程師：要求具有高星級酒店建筑施工經(jīng)驗，能夠處理現(xiàn)場施工問題；結(jié)構(gòu)工程師：要求具有高層建筑結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對建筑設(shè)計院的結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化建議，給排水工程師：要求具有高星級酒店給排水施工經(jīng)驗，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應(yīng)施工材料，能夠處理現(xiàn)場施工問題；暖通工程師：要求具有高星級酒店暖通施工經(jīng)驗，熟悉中央空調(diào)各類品牌，熟悉管道材料及末端設(shè)備的選型、基本市場價格，能

7、夠處理現(xiàn)場施工問題；電氣工程師：要求具有高星級酒店電氣施工經(jīng)驗，熟悉配發(fā)電、中央空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備等大功率設(shè)備的用電配置，餐飲、會議、客房等經(jīng)營場所的規(guī)范用電標(biāo)準(zhǔn)與實際需求的差距經(jīng)驗等等；弱電工程師：要求具備高星級酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計、施工經(jīng)驗，熟悉高星級酒店的弱電項目配置，熟悉綜合布線、計算機網(wǎng)絡(luò)、程控交換機、樓宇自控、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動、安全監(jiān)控報警、客房RCU智能控制（含VOD點播）、停車場管理、電子巡更、無線對講、衛(wèi)星電視、電子信息顯示、多媒體會議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配置、常用產(chǎn)品性價比。這里稍羅嗦了一些，目的是說明最好別指望找一個既懂強電又精通弱電的工程師。前面提到的給排水和

8、暖通專業(yè)，較多都是水暖一肩挑； 二、酒店籌建的基本工作順序：酒店圖紙設(shè)計確定階段：1、投資方招聘確定籌建總經(jīng)理（暫定為A）；2、確定酒店專業(yè)設(shè)計公司（暫定B）；3、投資方需根據(jù)綜合因素考慮酒店選址、所占地段在當(dāng)?shù)厥姓?guī)劃中針對建筑高度、容積率、綠化率、交通、日照等等方面的限制，由A負責(zé)出具酒店設(shè)計任務(wù)書；4、由B參照酒店設(shè)計任務(wù)書完成酒店概念設(shè)計；5、確定建筑設(shè)計院（暫定為C）；6、甲方A選定“地質(zhì)勘察”單位，針對酒店所處地理位置進行地質(zhì)勘察，獲取相關(guān)地質(zhì)資料；7、甲方A選定酒店系統(tǒng)集成公司（弱電公司，暫定為D）；8、甲方將酒店設(shè)計任務(wù)書及酒店概念設(shè)計交給B、C、D，由C制作出酒店方案設(shè)計。該

9、階段要求C需與B、D密切配合，由甲方A負責(zé)協(xié)調(diào)和溝通。該方案設(shè)計應(yīng)包含的內(nèi)容有：酒店項目用地面積、建筑物占地面積、總建筑面積、建筑高度、基本功能項目、客房預(yù)計房間數(shù)、酒店建筑容積率、綠化率、停車、道路交通、日照（尤其是北方城市）等等；酒店整體外觀效果圖、造型、景觀；酒店平面功能布局圖；9、方案設(shè)計經(jīng)甲方審定后由C繼續(xù)進行初步設(shè)計；10、同時B也同步開始進行室內(nèi)裝飾設(shè)計，B與C要密切配合，由A負責(zé)協(xié)調(diào)、溝通；11、初步設(shè)計經(jīng)甲方審定修改后，由C繼續(xù)進行擴初設(shè)計，該階段仍然需要B、D與C的密切配合，由甲方A負責(zé)協(xié)調(diào)、溝通；12、由D開始進行酒店弱電系統(tǒng)圖設(shè)計,該階段仍需要與B、C進行溝通，由甲方A

10、負責(zé)協(xié)調(diào)；13、擴初設(shè)計完成后交甲方及有關(guān)市政部門審定；14、甲方A將地質(zhì)報告、甲方和市政部門對擴初設(shè)計意見和批復(fù)、市政配套的具體條件等資料遞交給C作為酒店施工圖設(shè)計的依據(jù)。15、C開始進行酒店施工圖設(shè)計工作；16、甲方A選定土建、暖通、消防、幕墻等各施工單位，并選定酒店各系統(tǒng)設(shè)備：電梯、中央空調(diào)、鍋爐、配電設(shè)備、發(fā)電機、泵房設(shè)備、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、洗衣房設(shè)備、中水設(shè)備、水蓄冷設(shè)備等等，其中涉及到需要預(yù)留預(yù)埋技術(shù)條件的設(shè)備，如電梯轎廂及井道尺寸、幕墻需預(yù)埋鋼構(gòu)件等等技術(shù)數(shù)據(jù)，都需要通知設(shè)備廠家及時將圖紙、數(shù)據(jù)交與建筑設(shè)計院C ；17、C完成酒店施工圖后，由甲方A將施工圖發(fā)放給各乙方施工單位，

11、并要求對施工圖紙中相關(guān)專業(yè)設(shè)計進行優(yōu)化。然后再由甲方A組織第一次施工圖紙會審，參加單位為：甲方酒店籌建部、建筑設(shè)計院C、酒店專業(yè)設(shè)計公司B、酒店系統(tǒng)集成公司D、土建施工單位、暖通施工單位、消防施工單位、幕墻施工單位、監(jiān)理公司；18、施工圖紙第一次會審后，C出具修改后的施工圖紙，和甲方A共同將施工圖紙送當(dāng)?shù)貙張D中心進行審圖；19、審圖合格后，由C出具至少8份以上圖紙送至甲方；20、甲方A將施工圖紙發(fā)放給乙方相關(guān)施工單位；施工階段：21、由甲方A牽頭制定酒店整體施工進度計劃，各專業(yè)施工進度計劃；22、土建開始施工，出正負零時必須考慮預(yù)留足夠尺寸的設(shè)備吊裝口以及后澆帶；23、B完成酒店裝飾施工圖，D

12、完成酒店弱電系統(tǒng)施工圖；24、甲方A組織進行第二次圖紙會審，參加單位及人員根據(jù)實際需解決問題而定；25、土建施工過程中，建筑設(shè)計院C須至施工現(xiàn)場解決技術(shù)問題（每周兩次或現(xiàn)場派駐，主要是解決結(jié)構(gòu)方面的問題）；26、土建封頂；27、消防、暖通、給排水、強電等按計劃開始施工，該階段甲方A負責(zé)現(xiàn)場各專業(yè)的施工組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理；28、按計劃進行幕墻施工；29、消防、給排水管道打壓試水合格，暖通、強電施工完畢。初驗收；30、地下層設(shè)備進場安裝，其他設(shè)備按計劃進場安裝；31、幕墻施工完畢；32、弱電施工按計劃開始、裝飾施工開始，二者施工需保持同步；33、室內(nèi)裝飾及弱電施工完畢。說明：1、 施工中還有很多

13、的細節(jié)過程就不一一列舉了；2、 這里我沒有談到工程監(jiān)理，按國家強制規(guī)定，必須簽訂一家監(jiān)理公司，甲方籌建部中也應(yīng)該有自己的監(jiān)理工程師，對施工過程的監(jiān)督，別指望別人，要靠自己。全國各地的高星級酒店興建熱一直持續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機的影響也小得多，一些投資人想投資興建高星級酒店，但自己又不專業(yè)，請人來做，自己也應(yīng)該對高星級酒店進行一些了解，愿我這篇文章能給出一點點幫助，有疑惑之處愿與大家共同探討。一、建立五星級酒店的目的：1、平臺與橋梁的作用：高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟平臺，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動作。2、樹立企業(yè)

14、的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實力、企業(yè)文化。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認識到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時建設(shè)高星級酒店。3、投資新建高星級酒店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強，相應(yīng)來說風(fēng)險相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營會形成穩(wěn)

15、定的、較大量的現(xiàn)金流. 從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要!正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。二、酒店的投資成本及回報分析：1、按照建筑單位面積的價格（不包括買地的錢）：五星級酒店一般為：900010000元/m2，（四星級酒店一般為：70009000元/m2；）2、按照客房總數(shù)計算：五星級總造價=房間數(shù)×150萬元/間3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2180m2，（四星為90m2110m2） 4、投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機電成本占30%、裝修成本占40%；5、中國的五星級酒店投資回報率

16、能達到8%或9%就不錯了，一般投資回報周期為15-20年。三、選擇建立五星級的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會議型酒店？酒店類別             各項功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）                                 餐飲&#

17、160;        娛樂          休閑         會議         會展           住宿商務(wù)酒店                   &

18、#160;               度假酒店                                   商務(wù)會議型酒店                       商務(wù)會展型酒店  &#

19、160;                    四、選址可行性調(diào)查報告（自己做，同時請酒店專業(yè)人士做，然后對比）酒店建造成本的大致分析五、組建自己的一個酒店專業(yè)籌建團隊請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出設(shè)計方案：在這個過程中，要詳細分析：1、酒店檔次、類別的確定；2、各服務(wù)項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項要求；4、第3項的具體實施方案；5、預(yù)期未來510

20、年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；6、形成酒店初步設(shè)計方案后，找一家建筑設(shè)計院按照此酒店初步設(shè)計方案做酒店建筑設(shè)計方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）會審酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出酒店裝飾深化設(shè)計方案會審將裝飾深化設(shè)計方案遞交建筑設(shè)計院，由建筑設(shè)計院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍圖）開始施工，同時酒店專業(yè)裝飾設(shè)計師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時解決問題。施工總體計劃的制定：土建，5萬平方建筑面積的施工期一般為13-15個月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強電、弱電、外立面施工，前面幾項可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后

21、才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為13個月左右；土建施工隊伍的選擇：資格預(yù)審具備甲級資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，當(dāng)然，這些都是可以掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟實力，若自己公司一點現(xiàn)金都沒有，純粹靠甲方按進度撥款，那將會嚴重影響施工進度的；甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時，一定要注明：甲方在向乙方撥付施工進度款的同時，在乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)利暫時中止向乙方劃撥施工進度款。建筑工人因工資不能得到及時支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，我所在籌建的五星級酒店工程上就發(fā)生過一次，作為甲

22、方，我公司按合同約定，根據(jù)實際施工進度向乙方劃撥了工程進度款，但不知道是乙方戰(zhàn)線太長了而東挪西用了呢還是補其他的窟窿，反正就沒有及時給建筑工人發(fā)放工資，于是就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事件。一時間，輿論的矛頭都指向了我公司，其他的房地產(chǎn)公司看著笑話，不明真相的還以為是我公司經(jīng)濟實力有問題或是老板心太黑，著實把老板給氣得夠嗆！目前，國家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，就是擔(dān)心出現(xiàn)民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。在這個問題上，我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過問題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出錢來交，催一

23、次二次，答應(yīng)了就是沒有錢交，于是，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，在銀行辦理貸款的手續(xù)就進行不下去。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實經(jīng)濟實力是多么關(guān)鍵！土建施工的進度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：要求乙方做出切實可行的施工組織設(shè)計；甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實際施工人數(shù)，是否按照計劃實施，能否完成進度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋；甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)該針對施工進度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰；甲方現(xiàn)場工程師還應(yīng)該針對監(jiān)理公司制定獎懲制度：認真履行職責(zé)的則獎，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監(jiān)理公司。這樣，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機感，別讓

24、工程監(jiān)理形同虛設(shè)。公司總部要防止公司現(xiàn)場工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅決執(zhí)行。土建建造成本分析：近一年內(nèi)鋼材價格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價也基本在14001800左右了；確定建筑設(shè)計院的時候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計師的資質(zhì)、實踐水平、務(wù)實的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒有實踐經(jīng)驗，一味只強調(diào)規(guī)范，一丁點的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！土建

25、的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計有關(guān)系：酒店主體設(shè)計盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時也增加了后期裝修的材料及人工成本；裝飾成本分析，控制：一般五星級酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；酒店的裝飾設(shè)計和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計的做法：專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司：其目的是掙設(shè)計費、同時作好自己公司的口碑，與其所采用的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計能力。裝修施工公司：其強項在于施工，在保證進度的前提下，

26、裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細節(jié)處理完美，能達到這點就已經(jīng)很不錯了?，F(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計部門或設(shè)計室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學(xué)校、機關(guān)、酒樓一類的。接到高星級酒店設(shè)計的單子了，多是臨時再聘請專業(yè)的酒店設(shè)計師來進行設(shè)計，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，就不好說了。由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計的后果：表面上看，由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計，投資方省了筆不小的設(shè)計費。但投資方要考慮這個問題：裝修承包方在進行裝飾設(shè)計時，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個點了嗎？本來這個點就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計，收效也是甚微?！把蛎苯K究是出在“羊”身上的：

27、一個好的酒店設(shè)計方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設(shè)計人員做，都是要花費設(shè)計費用的?，F(xiàn)在五星級酒店的國內(nèi)設(shè)計單價是150元/200元/，設(shè)計費用都是好幾百萬。這個費用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是滋味嗎？于是，設(shè)計中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采用高檔材料（材料費增加了），可以簡潔的地方出現(xiàn)了很多的曲線或異型設(shè)計（人工費增加了），另外，在施工中還會不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以避免的施工變更，表面上看是沒有什么問題，但今天牽兩筆、明天牽兩筆，不知不覺中，設(shè)計費的本錢又收回來了。反對一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計手法：五星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但

28、不計成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細節(jié)處理，同時還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費用。試想，客人一邁進酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細看才能體會到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙、美國的?？腿俗哌M客房，首先體會到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙

29、、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進口的還是國產(chǎn)的？在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。主要裝飾材料進行把控：一般采取甲供或甲方認定品牌、規(guī)格、型號。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進行詢價，部分材料，如石材，很有必要到國內(nèi)幾個主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進行市場調(diào)查。專業(yè)酒店裝飾設(shè)計公司的選擇：首先主設(shè)計師必須是要懂酒店

30、的經(jīng)營方式、構(gòu)架、經(jīng)營流程、酒店管理者的管理需求、酒店星級評定規(guī)范；設(shè)計之前對酒店當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項目？至少要做到以下方面：當(dāng)?shù)氐母餍羌壘频昙敖诌吷鐣茦?、咖啡館、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂、休閑、會議等項目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細項；本地市場餐飲、娛樂、休閑、會議、會展、精品購物等的市場飽和度或欠缺程度；準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?-10的規(guī)劃，預(yù)測酒店未來5-10內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r，做出的設(shè)計方案必須是具有前瞻性的；對主要裝飾材料的市場價格必須熟悉以及新型裝飾材料的選

31、擇利用能力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）；能夠提供切實可行的裝飾成本控制方案；各服務(wù)場點盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獲取經(jīng)營利潤”這一思路貫穿在整個設(shè)計中；設(shè)計中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第一，必須保證“私密性”：從停車、乘電梯、進入餐飲或娛樂或會議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點等等細節(jié)都必須充分地考慮周全。試想，一個政府要員想要到你的酒店洗個桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進來，經(jīng)過大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，還得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺，再進入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人看見了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？

32、這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，一次、兩次，消費愉快了，可能你就能辦成一些大事了。酒店作為一個平臺，在這一方面的作用舉足輕重。這一點，能做到、做好的設(shè)計師極少！第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這一點一般設(shè)計師都容易做到；第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要讓客人使用方便。如開會，貴賓休息室要緊靠主會議室，而且有通道直接到主席臺上，除常規(guī)通道外，還有專用的撤離會場的通道；因為人員流動的原因，在看其成功案例的同時，必須落實該主設(shè)計師是否還在其設(shè)計公司；酒店主要設(shè)備的選型、成本控制以及其他注意事項：1、酒店的設(shè)備投資成

33、本一般占總投資的30%，主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動報警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備；2、配發(fā)電系統(tǒng)：施工一般由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛?。需要注意的是酒店的電力容量的考慮，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范圍的擴大所需要的電力增容問題，修建的時候一定要保證有15%-20%的余量。發(fā)電機本已經(jīng)是在救命的時候啟用的，其不能有絲毫散失。建議買進口品牌，從實際了解到的情況，國產(chǎn)貨的確比不上進口機，比較好的有瑞典的沃爾沃，美國的康明斯（不是國內(nèi)組裝的康明斯）等品牌。3、中央空調(diào)系統(tǒng)：主機現(xiàn)在各種品牌有30多個，建議選擇時先分個檔次，若拿國產(chǎn)

34、貨和美國品牌對比，的確是不合適的。建議分成三個檔次：進口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺灣臺佳、上海瀚藝等。不同檔次品牌價格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國產(chǎn)貨，短期一兩年之內(nèi)絕對是不會有什么問題的，但要想5年、6年以后仍然如初，就不現(xiàn)實，但是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實的。若酒店采用了水源熱泵或地源熱泵，要注意，不是所有品牌的主機此方面都有成熟技術(shù)的；對于進口品牌，要千萬防備是否是貼牌的！這種情況，從外表上粗略是看不出來的，但其核心的壓縮機是能確認出來的，另外，別幻想著買原裝進口的機子，

35、現(xiàn)在都是在國內(nèi)組裝的；4、給排水系統(tǒng)：一般是交給土建完成。要注意選擇好管材的類型，目前市場上出現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對比一下價格、材質(zhì)、壽命、健康、維護方便性等綜合指標(biāo)；5、消防及自動報警系統(tǒng)：施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T壟斷。要注意在簽訂合同時，仔細劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報而實際由甲方負責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。仍然要采取招標(biāo)（邀標(biāo)）的方式來壓消防安裝成本。6、鍋爐系統(tǒng)：要注意鍋爐的燃燒機一定要用進口的！選擇品牌時要考慮以后維修件要方便購買；從能耗角度，最好是采用燃氣鍋爐，但購買時要有一臺燃油燃氣兩用的鍋爐，以應(yīng)急；7、電梯系統(tǒng)：在建筑設(shè)計

36、階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作；高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運送客人的主電梯！觀光電梯因為視覺的原因速度都受到了限制，一般不超過1.75米/秒，太快了則會感覺頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達不到2.5-3米/秒的話，那絕對會經(jīng)常出現(xiàn)一大群客人等候電梯的場面。我所在籌建的河北邢臺的萬峰國際酒店（五星級）就出現(xiàn)了這個問題，當(dāng)時因為樁基都已打好，沒法改了。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔?？疾爝^許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店感覺的；對于廚房里用的傳菜電梯，因為只傳菜，不能乘人，許多酒店都是

37、用的一般電梯廠制作出非標(biāo)類的“黑戶”電梯：沒有銘牌標(biāo)示，也沒有檢驗證明。這種“省錢”的做法不可取。8、弱電系統(tǒng)：需要上的系統(tǒng)項目的選擇：按投資成本可分成以下三個檔次：首先，最底限是：建筑規(guī)范里要求必須有的、國家強制性要求必須有的、酒店五星級星評要求必須要有的；其次，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度；最后，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣傳最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會議系統(tǒng)，這兩部分是客人直接感官面對的，這方面的錢是不能省的；需要注意：目前弱電設(shè)計安裝市場還不是很透明化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時也是比較夸張化。甲方要仔細對市場價格進行了解對比。

38、9、游泳池設(shè)備：全部投資不超過50多萬，五星級酒店應(yīng)該上的各項系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進口產(chǎn)品；要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；10、桑拿設(shè)備：要考慮采用部分舒適性、娛樂性較強的桑拿設(shè)備；還要考慮安全、機房設(shè)置合理，維修易操作、維修配件易購；11、洗衣房設(shè)備：首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，其實是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？選購洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動立式洗衣機在操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動洗衣機，雙滾3米的平燙機工作效率就遠比單滾2.

39、8米平燙機高得多；要明確高壓蒸汽的供給來源,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置,輸送管道方式；考慮維修配件的通用性或可替代性；目前可利用的國家政策（節(jié)能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價，投資返金的政策）對于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家都有一定的補貼政策，如河北省，對于該項目的補貼額度為相關(guān)投資費用的15%-25%。對于使用太陽能也有相應(yīng)的補貼，如河北邢臺市2007年出臺了政策：按照審核后的太陽能熱水(開水)系統(tǒng)總造價的10%給予補貼；節(jié)能降耗：1、建筑節(jié)能：外墻隔熱：盡量不采用整體玻璃幕墻設(shè)計，造價高、隔熱差、隔音差；采用外墻加隔熱材料方式；門窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層

40、玻璃，既隔熱又隔音；內(nèi)墻全部采用輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、采用太陽能：3、采用中水系統(tǒng)：注意：采用太陽能及中水系統(tǒng)，相對于收效來說，初期投資較大，實際的目的是獲得良好的社會效應(yīng)，經(jīng)濟效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進行節(jié)能：建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對酒店內(nèi)的機電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機、電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進行集中監(jiān)視、控制和管理，使機電設(shè)備安全、可靠、高效地運行，同時節(jié)約能源、減少維護人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計量器

41、：6、經(jīng)營管理上的節(jié)能措施：用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。在水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。     房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)控制水流量就可以節(jié)約1/3。 對飯店的各個部門各個區(qū)域分別用水表計量。積累數(shù)據(jù)根據(jù)使用率額定合理的用水量。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水?？梢园惭b收水器，大大降低水霧損耗。 采用新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%以上。    采用智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。根據(jù)日照條件

42、和需要營造的氛圍調(diào)節(jié)電壓和照射度?？晒?jié)電20%左右。提倡采用LED半導(dǎo)體燈，可以節(jié)約75%的用電量。 將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在28。    少用機械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺布。節(jié)約紙張。采用無紙化辦公。不鼓勵客人過度消費。倡導(dǎo)適度消費，鼓勵打包。 用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達90%。單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽能。外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墻比普通墻體多耗能2-3倍。    酒店的玻璃天頂可采用天幕智能控制。根據(jù)氣溫和光線變化自動調(diào)節(jié)。     用反射窗簾可反射50%的熱量。     多采用屋頂綠化，可以擋掉50%的太陽輻射。室內(nèi)一棵樹