物業(yè)管理前期介入工作手冊

1、物業(yè)管理前期介入工作手冊第一章規(guī)劃設(shè)計介入與建設(shè)施工介入第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計介入 規(guī)劃設(shè)計人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計，往往忽視了物業(yè)管理的特點(diǎn)和需求，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計階段向開發(fā)商提出合理化建議。一、規(guī)劃設(shè)計介入的主要方面 本章所論述的規(guī)劃設(shè)計介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。 (一)配套設(shè)施的完善 對于一個較大型的居住小區(qū)而言，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境

2、著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能(如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂健身等)、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)。 1.這些配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)的布局是否合理、是否方便、是否有利于將來在小區(qū)內(nèi)形成一個中心服務(wù)區(qū)。 2這些配套設(shè)施對住戶是否會造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等)。 3這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對它們進(jìn)行管理(如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運(yùn)等)。 (二)物業(yè)基本狀況 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。 物業(yè)基本情況包括以下幾個方面。

3、 1.未來小區(qū)的檔次、人口密度和數(shù)量。 2.建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。 3.附屬建筑物的使用功能和建筑面積。 4.區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。 5.公建區(qū)域及面積。 6.小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。 7.公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。 8停車場(庫)等的基本狀況。 (三)水、電、氣供應(yīng)容量 物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計人員一般只依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，但是國家標(biāo)準(zhǔn)只是一個帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實(shí)際情況則多有不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，

4、對小區(qū)的實(shí)際能源需求量及潛在的能源增長需求量，較之設(shè)計人員有著更全面的了解。因此，物業(yè)公司在對小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題。 此外，臨時供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問題。一項(xiàng)物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主(租戶)入住后相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，可能會由于開發(fā)商的原因(如投資經(jīng)費(fèi)不足)，小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長時期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時的臨時供電系統(tǒng)，而這個時期少則12年，多則45年，甚至更長。所以，物業(yè)公司在測算電的供應(yīng)容量時，不僅要測算正式供電的設(shè)計容量，還要測算施工用電的實(shí)際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長“

5、臨時供電”期的實(shí)際需求，以保證在較長“臨時供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長需求。這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報告開發(fā)商，使開發(fā)商在同地方供電管理部門簽訂供電協(xié)議時留有余地。 公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免造成資金浪費(fèi)，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設(shè)計時應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。 (四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃 物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對設(shè)計進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行審核。 1提供良好的辦公環(huán)境 (1)以

6、方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。 (2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。 (3)辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。 (4)庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。 (5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。 (6)如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公

7、司等。 (7)由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。 2提供良好的休息環(huán)境 (1)員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。 (2)員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。(3)由于開發(fā)商將員工住宿和活動用房設(shè)計在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭取盡可能

8、好的采光、通風(fēng)條件(有時開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計天井)，以保證員工的身心健康。 (4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核，以避免將來物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。 (五)建筑材料的選用 優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，如何選用建筑材料從表面上看是開發(fā)商和設(shè)計單位的責(zé)任，與物業(yè)管理公司無關(guān)，其實(shí)不然。 1物業(yè)公司在長期的管理和使用實(shí)踐中，對各類建筑材料、各類設(shè)備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。 2對相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用

9、器材，哪一個廠家或哪一個品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢是開發(fā)商和設(shè)計單位都沒有的。 3為了打造一個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設(shè)計單位選用。二、規(guī)劃設(shè)計介入的具體內(nèi)容 (一)小區(qū)公共建筑規(guī)劃 1規(guī)劃有幼兒園、學(xué)校的小區(qū)，每千人建筑面積為559850乎方米。 2幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動室和活動場地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動器械。 3由于小學(xué)或初中學(xué)生活

10、潑好動，所以學(xué)校應(yīng)布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外活動的喧嘩聲干擾住戶。 4規(guī)劃有商業(yè)、服務(wù)建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353389平方米。 5規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16225平方米。 6附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會擾民。 7. 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、郵電、居民委員會的布局應(yīng)相對集中，以便形成小區(qū)的服務(wù)中心。服務(wù)中心一般應(yīng)布局在小區(qū)的主出入口附近以方便居民，但同時也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問題。 8居民委員會用房及業(yè)主委員會用房的使用功能一般分兩類：一類是

11、辦公用房；一類是公眾娛樂用房，如圖書(報章)閱覽室、會議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關(guān)的文化活動等。 9居民委員會辦公用房的規(guī)劃應(yīng)符合政府的規(guī)定，按小區(qū)人口戶數(shù)的規(guī)模規(guī)劃設(shè)置居民委員會及其用房面積。一般當(dāng)達(dá)到2 0003 000戶時應(yīng)設(shè)置居民委員會。 10居民委員會用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時，不考慮單獨(dú)設(shè)立；規(guī)模為較大型居住區(qū)時，建筑面積在150225平方米；規(guī)模介于較小型居住小區(qū)和較大型居住區(qū)時，建筑面積取下限。 11業(yè)主委員會辦公用房面積可以參照居民委員會用房(小于其面積)，可與居民委員會辦公室設(shè)在同一座樓內(nèi)，與物業(yè)公司辦公區(qū)相近，方便工作聯(lián)系。 12居民委員

12、會和業(yè)主委員會辦公用房最好不與物業(yè)公司在同一座樓內(nèi)。 (二)小區(qū)公共道路規(guī)劃 1道路的使用功能 (1)應(yīng)考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機(jī)動車通行等。 (2)便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。 (3)便于救護(hù)、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應(yīng)考慮救護(hù)、消防、裝修及搬家車輛的通行。 (4)有些設(shè)計為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)的非主要干道(如樓前的甬道)設(shè)計得寬窄不一，窄處機(jī)動車輛難以通行，且有些拐彎設(shè)計成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強(qiáng)行通過，勢必會碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。 2小區(qū)道路分級 (1)一級道路是小區(qū)的主要道路，是解決小區(qū)內(nèi)外聯(lián)

13、系的主干道，路寬應(yīng)在9米以上(2)二級道路是小區(qū)次要道路，用以解決內(nèi)部聯(lián)系，路寬為7米以上。(3)三級道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。(4)四級道路為樓門前道路，路寬不小于3米，能滿足上面所述的機(jī)動車通行要求。 3小區(qū)道路的規(guī)劃要求 (1)建筑物外墻面與人行道邊緣間距應(yīng)大于15米，與機(jī)動車道的距離應(yīng)不小于3米。 (2)盡端式道路其長度不宜超過120米，盡端處應(yīng)有12米2米的回車場地。 (3)單車道，每隔150米應(yīng)有一段回車處。 (4)道路兩邊應(yīng)設(shè)有立道牙，以利于保護(hù)綠地，并防止下雨時綠地中的泥水、雜物流入路面。 (5)休閑區(qū)的甬道或人行步道應(yīng)因地制宜，不一定全部采用

14、立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。例如，在過往行人較多的步行道兩側(cè)鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設(shè)面積更應(yīng)大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。 (6)在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。 4道路鋪裝要求 (1)高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。 (2)鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過多，否則會加大日后維修用儲料的成本，一般應(yīng)控制在五種以內(nèi)，既可以滿足不同風(fēng)格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲料成本。 (3)有機(jī)動車通過的路面，鋪裝材料(不論是石材還是彩磚)的尺寸不宜

15、過大并應(yīng)達(dá)到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重載車輛對路面的損壞。 (4)鋪裝應(yīng)采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。 (5)鋪裝路面應(yīng)平坦，無溝縫，便于清潔。 (6)鋪裝路面應(yīng)易于滲水、排水，避免路面積水。 (三)自行車棚布局規(guī)劃 低層建筑的小區(qū)， 一般不設(shè)計地下室作為自行車存放處，多在室外設(shè)置自行車棚，此時，應(yīng)按下述原則考慮。 1集中設(shè)置有利于管理，但既要考慮合理的服務(wù)半徑，又要考慮管理的經(jīng)濟(jì)合理性。 2分散設(shè)置不宜過多，要相對集中，并使周邊的住戶感到便利。 3因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格一致。 4因自行車棚周邊一般會有綠地，所以要對通往自行車棚通道的走向進(jìn)行合理

16、規(guī)劃，防止行人出入自行車棚時走捷徑，踩踏綠地。 (四)娛樂、健身場所規(guī)劃 1兒童游戲場地規(guī)劃 在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮不同年齡段兒童的特點(diǎn)和需要，一般分為幼兒(2歲以下)、學(xué)齡前兒童(36歲)、學(xué)齡兒童(612歲)三個年齡組。 (1)幼兒需要家長或成年人帶領(lǐng)，活動量較??；學(xué)齡前兒童有很強(qiáng)的依戀家長的心理，活動量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動場地結(jié)合布置。 (2)學(xué)齡兒童體力及活動能力都較大，伴隨而來的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場地應(yīng)遠(yuǎn)離住宅，以減少對住戶的干擾。 2老年人、成年人休息及健身場所 老年人和成年人的活動主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋、乘涼或

17、曬太陽，因而其活動場所應(yīng)布置在環(huán)境較為安靜、景色較為優(yōu)美的地段，一般可結(jié)合公共綠地單獨(dú)設(shè)置或與幼兒及學(xué)齡前兒童游戲場地結(jié)合設(shè)計。 3對設(shè)施的使用功能性設(shè)計 物業(yè)公司應(yīng)從住戶的視角出發(fā)，盡可能全面、細(xì)致地考慮各種設(shè)施的使用問題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護(hù)等，提出合理化建議，提請開發(fā)商和設(shè)計單位注意。 (五)園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃 園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時也是城市美化的組成部分。 1結(jié)合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次、小區(qū)建筑的主體風(fēng)格及小區(qū)的主體文化內(nèi)涵等因素進(jìn)行景觀形式、風(fēng)格的規(guī)劃。 2一般應(yīng)將主體景觀設(shè)置在小區(qū)

18、的主出人口處及園區(qū)的中心地帶，形成園區(qū)整體景觀的核心部分。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。 3園區(qū)內(nèi)的水景景觀不宜過多，較小型小區(qū)有一處即可；中型小區(qū)有12處即可；較大型的小區(qū)有23處即可，但也應(yīng)盡可能取下限。如此考慮，不但節(jié)省了水資源和電能，也降低了物業(yè)管理成本。 4由于木棧道的使用壽命短，且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高，一般12年即自然損毀，所以景觀中的木棧道應(yīng)不用或少用。 5園區(qū)里不宜制作太多的“地形”，可在重點(diǎn)地方少量修建。 6人造上丘或高地不宜過高，坡度應(yīng)盡量緩和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。 7盡量少建或不建樹池，即使建造，其高度不應(yīng)超過50厘米、內(nèi)徑應(yīng)不小

19、于15米(方形樹池比圓形樹池要美觀、大方)。如此規(guī)定的原因在于使樹根扎在樹池之下，既有利于樹木生長，而且待樹木長大后，樹根也不會將樹池拱裂。 (六)綠地組成及綠化標(biāo)準(zhǔn) 1.綠地組成 (1)公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。 (2)公建專用綠化用地，指同區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等處的綠化用地。 (3)庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。 (4)道路綠地，指同區(qū)內(nèi)各道路的行道樹及綠地。 2居住區(qū)綠地標(biāo)準(zhǔn) 以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個指標(biāo)來衡量。原建設(shè)部制定的指標(biāo)為24平方米人，因各地區(qū)具體情況不同，還應(yīng)遵

20、循地方政府的規(guī)定。 3綠地率 綠地率指在居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。通常新建小區(qū)綠地率不低于30，舊小區(qū)綠地不低于25。 4綠化率 綠化率指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率()。綠化率一般要高于綠地率。 5綠地的規(guī)劃及功能 (1)遵循集中與分散、重點(diǎn)與一般、點(diǎn)線面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。 (2)充分利用原有的自然資源和自然條件。 (3)植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。 (4)園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。綠地以觀賞為主也可在其中靈活設(shè)

21、置一些游戲娛樂設(shè)施，供休息、活動用。 (5)宅旁和庭院綠地主要功能是供業(yè)主休息及活動。 (6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。如果種植，則距離窗戶應(yīng)不小于5米。 (7)院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動之用。 (8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。 (9)在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應(yīng)小于15米，植大樹處土層厚度應(yīng)不小于2米。 (10)所有施工中應(yīng)改良士壤，或按城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中對土質(zhì)的要求進(jìn)行施工，施工中應(yīng)施底肥。 以上這些要求應(yīng)在設(shè)計文件中明確規(guī)定。

22、 (七)審核景觀、綠化設(shè)計 設(shè)計圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。從某種意義上講，審核圖紙比規(guī)劃介入更為重要，因?yàn)樽罱K的結(jié)果是依照圖紙建成的。 受設(shè)計人員的知識、觀念、經(jīng)驗(yàn)及思考問題的角度等因素影響，其設(shè)計中會出現(xiàn)諸多偏差或錯誤，若不予以糾正，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來許多困難，加大綠化養(yǎng)護(hù)管理的成本。 基于此，物業(yè)公司必須認(rèn)真審核景觀、綠化的設(shè)計圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護(hù)、管理成本等方面進(jìn)行綜合分析，糾正圖紙錯誤和偏差，以期最終實(shí)現(xiàn)“管理方便、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用少、綠化效果好”的目標(biāo)。 1選配植物的一般原則 (1)大量而普遍的綠化應(yīng)選擇適宜本地條件、易長、易管、少修剪和少蟲害的喬

23、木、灌木樹種。 (2)在入口及公共活動場所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。 (3)為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹種，并以速生樹種為主。 (4)行道樹宜選用遮蔭強(qiáng)的樹種。 (5)所有游戲娛樂、健身場地、路邊不得種植有刺、有毒植物。 (6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。 (7)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長的植物。 (8)盡量少種或不種時令花卉和草本花卉。 (9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應(yīng)過大。 2選擇植物品種的錯誤 (1)設(shè)計圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹種。 白樺，適宜生長于海拔高的山區(qū)。 梅樹，適

24、宜生長于長江中下游地區(qū)。 菩提樹，適宜生長于西雙版納地區(qū)或北方溫室。 (2)選用了本地區(qū)市場少見且價格較貴的樹種，如樸樹、槲樹、朝鮮溲疏等，這些樹種均難以購得。 (3)選用的樹種偏少，會使綠化效果單調(diào)。 (4)部分區(qū)域設(shè)計種植密度過高，不利于樹木生長。 (5)綠籬及色帶選用過多，會導(dǎo)致養(yǎng)護(hù)費(fèi)用增加。 (6)水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會大量死亡，幾年后才能恢復(fù)，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。 (7)石貝竹，其習(xí)性忌高溫酷熱及多雨環(huán)境，北方地區(qū)6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會因條件不適而大量死亡。 3影響景觀效果的設(shè)計錯誤 (1)設(shè)計中未注明松

25、樹類的具體名稱，因各類松樹形狀相差甚遠(yuǎn)，從設(shè)計中不能看出將來的效果。 (2)選用的花灌木類品種無設(shè)計圖紙，無法綜合其綠化關(guān)系及效果。 (3)不宜在同一處種植同科植物(如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因?yàn)檫@些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會影響景觀效果。 (4)同一地段中，不同種植塊的樹種組合不應(yīng)有同種的重復(fù)種植。 (5)宿根花卉(如福祿考、鳶尾等)種植面積過大，會造成晚秋至初春時段這56個月的時間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因?yàn)樵O(shè)計在路邊或道路轉(zhuǎn)彎處，在黃土裸露時期易被人穿行踩踏，影響來年的返青發(fā)芽。 (6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復(fù)，且其中絕大部分因株形比較

26、大，不適宜做喬木的基礎(chǔ)種植。 (7)喬木下種植“色塊”其視覺效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。 (8)圍墻四周種植品種宜控制在56種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監(jiān)控攝像為原則。 (9)設(shè)計中的草花、時花較多，種植面積過大。這類花卉每年需種植23次，費(fèi)工費(fèi)時、養(yǎng)護(hù)成本大?？蛇m量改種草坪、宿根植物(但應(yīng)是小面積)或改種相應(yīng)的灌木。 (10)樓字間應(yīng)適當(dāng)多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。 (11)龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬”，應(yīng)改用其他灌木做“綠籬”。 (12)整體設(shè)計中相似樹種使用過多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏繡線菊與絨毛繡線

27、菊等。 (13)應(yīng)將大花萱草改為金娃娃，因其花期長，株形矮小，更為人們喜愛。 4種植設(shè)計錯誤 (1)常綠樹中雪松、白皮松、華山松為強(qiáng)陽性樹種，與其他樹種的間距應(yīng)大于5米否則會影響樹形(若為單一樹種的純林則例外)。 (2)玉簪、紫萼，性喜半陰，忌陽光直射，因?yàn)閺?qiáng)光下葉片會褪色并產(chǎn)生日灼，應(yīng)種植于大樹下或樓北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計在陽光直射處。 (3)各樓單元門前的種植設(shè)計顯得凌亂，每個單元門口兩側(cè)的種植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過多；每座樓應(yīng)有標(biāo)志性的種植物。 (4)較高的樹池不應(yīng)種喬木。因?yàn)殡S著樹木增長，樹根會將樹池拱裂。 (5)大型喬木的種植點(diǎn)距建筑物距離不應(yīng)小于5米，窗前種

28、植的竹林也不應(yīng)太近，太近會影響采光。 (6)某些地段常綠樹的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會使下部枝條因?yàn)槿鄙俟庹斩菸?，同時其下方更不應(yīng)種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。 (7)不適宜在花缽內(nèi)種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風(fēng)刮倒。此外，考慮到養(yǎng)護(hù)費(fèi)用較高，應(yīng)盡量少用或不用花缽。 5不便于管理的設(shè)計錯誤 (1)因不易存水、難以養(yǎng)護(hù)等原因，應(yīng)取消綠化丘設(shè)計，可采取平面種植，通過人工修剪達(dá)到“丘”形效果。 (2)波峰型種植草坪存在以下問題(盡量不采用此種設(shè)計)。 傾角不應(yīng)太大，因其上部不易存水，難以養(yǎng)護(hù)草坪。 波谷問容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會使草死亡。 因?yàn)楦畈輽C(jī)

29、割刀的長度是最小為50厘米的直形刀，難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應(yīng)加大波峰間距，緩解波峰傾角過大的問題，便于修剪。 草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應(yīng)大于650厘米，以便于割草機(jī)通過。 為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應(yīng)栽種喬木 綠化池的高度以3040厘米為佳。 (八)綠化用水規(guī)劃 綠化用水應(yīng)該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護(hù)成本，取水便利等原則考慮。 1綠化用水水源有自來水、中水、雨水三種。， 2為降低養(yǎng)護(hù)成本，節(jié)約自來水，小區(qū)應(yīng)建設(shè)地下雨水收集池(較大的小區(qū)至少應(yīng)建設(shè)兩個)，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢

30、水。 3將收集池水通過水泵管路與設(shè)計中的噴灌管網(wǎng)連接，進(jìn)行噴灌。 4如果沒有噴灌管網(wǎng)，也可進(jìn)行人工澆灌。 5地下雨水收集池的位置，一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)雨水總排泄出口處。 6自來水價格高自不必說，中水要達(dá)到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成本也很高。對于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。所以小區(qū)的綠化用水應(yīng)把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節(jié)約水資源。 7為了節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。因?yàn)閲姽喾绞揭话憧晒?jié)水40左右，所以如果有可能，物業(yè)公司應(yīng)盡可能爭取開發(fā)商投資噴灌建設(shè)。噴灌管線有地埋式和地表敷設(shè)式，后者可節(jié)省投資，在北方冬季可以收進(jìn)室內(nèi)保管。 8無論有無噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小

31、區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間距(以70米左右為宜)設(shè)置取水點(diǎn)，以解決噴灌死角用水或人工澆水問題。 9各樓單元門口通道兩側(cè)的噴灌要考慮不影響人員出入。 上述綠化用水的各類問題均應(yīng)在審核設(shè)計圖紙時加以關(guān)注，這些問題如果不解決好，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來困難和經(jīng)濟(jì)損失。 (九)垃圾處理規(guī)劃 1對于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場地的管理、垃圾的運(yùn)輸，垃圾場對周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)給予充分的關(guān)注。 2垃圾儲運(yùn)場地的位置應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)。 (1)方便使用，位置適當(dāng)。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運(yùn)輸。如果有條件，以垃圾運(yùn)輸車輛不進(jìn)入小區(qū)為最佳。 (2)垃圾場距住宅、

32、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)口。 (3)垃圾場應(yīng)比較隱蔽，不礙觀瞻?？捎幂^密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。 (4)垃圾場地應(yīng)有配套的水龍頭、地漏，場地鋪砌易排水，便于裝車、運(yùn)輸、清掃。 (5)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理。 (6)樓層、地下室、地下車庫、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應(yīng)方便取用。 (7)電梯廳內(nèi)吸塵用電方便。 (8)天臺設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔使用。 (十)輔助設(shè)施規(guī)劃 輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗(yàn)，向開發(fā)商提出具體建議和要求。 1

33、社區(qū)文化和公益宣傳欄一般應(yīng)安裝在小區(qū)的休閑活動中心區(qū)，在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開發(fā)商提出宣傳欄的式樣、長度和高度要求。 2在與周圍照明相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司提出對宣傳欄的照明要求。 3因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。 4公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應(yīng)提出長、寬、高的具體尺寸要求。室內(nèi)安裝的一般為長方形，以四張A4紙(足夠發(fā)布公告或通知用)大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對大一些。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹鋼材料制作。 5物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計廣告牌的數(shù)量、尺

34、寸，報告開發(fā)商。 6信箱也應(yīng)以不銹鋼材料制作，保證每戶一個。 7信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內(nèi)，也可以安放在每個單元入口的避風(fēng)閣內(nèi)。第二種方式，信箱可以設(shè)計成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報，投遞員可以將信件和報紙放進(jìn)箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進(jìn)入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。 8因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應(yīng)將信箱分類，向開發(fā)商提出不同的具體要求。 9垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報告形式向開發(fā)商提出 (十一)臨時供電、供水收費(fèi) 因?yàn)樾^(qū)入住

35、后在相當(dāng)長一段時間內(nèi)處于臨時供電、供水的狀態(tài)，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時供電、供水費(fèi)及其交納標(biāo)準(zhǔn)。 (十二)園區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃 住宅小區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明的控制方式必須科學(xué)、合理。選擇了控制方案也就決定了以后的運(yùn)行和管理模式，這不僅關(guān)系到日后運(yùn)行、管理和維護(hù)是否方便，更重要的是關(guān)系到能否在滿足不同照明要求的前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營成本。 1劃分照明區(qū)域 (1)視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個或兩個以上的控制區(qū)域，對每個區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進(jìn)行分類控制

36、，使之面、線、點(diǎn)層次清晰，不但便于運(yùn)行管理和維護(hù)，也可避免因故障而造成整個園區(qū)的公共區(qū)域無照明。 (2)將每個控制區(qū)域的照明按使用功能劃分等級，再按照不同使用功能結(jié)合實(shí)際情況(如建筑物的分布、道路的長短、景觀要求、照度要求、照明時間等)劃分支路，不同功能的支路不得混合。 (3)將相同使用功能的照明進(jìn)行分組控制才能達(dá)到既滿足用電需求又節(jié)能的目的。 2按照使用性質(zhì)劃分照明等級 (1)I級照明 I級照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為I-1級照明和I-2級照明。 I-1級照明是不擾民、高照度的照明，其照明范同是小區(qū)圍墻和大門區(qū)域。I-1級照明要求徹夜照明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對鄰近

37、住戶造成光污染、使燈光擾民，同時還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。 I-2級照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。I-2級照明為保護(hù)行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會使燈光擾民。 (2)級照明 級照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為-1級照明和-2級照明。 -1級照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級路等易使行人發(fā)生意外的場所，要求徹夜照明。 -2級照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。 樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景

38、觀)作用。當(dāng)兩者均有時，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實(shí)行分別控制。大堂內(nèi)的景觀照明屬于-2級。 (3)級照明 級照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動場區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂場、休閑場、健身場等處的照明。級照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對它們的設(shè)計要求歸人-2級中。 3重要節(jié)日的照明 (1)所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當(dāng)延長關(guān)閉時間。 (2)一般節(jié)假日可開啟部分節(jié)日燈，24：00后可關(guān)閉。 (3)平時不開啟節(jié)日彩燈，有選擇地開啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23：00后可關(guān)閉。樓群之間的甬道照明也應(yīng)在23：00后關(guān)閉。 (4)高檔樓內(nèi)大堂的景觀照

39、明常由多個不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相應(yīng)的支路進(jìn)行控制，才能實(shí)現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別使用以達(dá)到節(jié)電的目的。 4控制方式 為了實(shí)現(xiàn)上述三種等級的照明功能，在相同功能支路分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式是時鐘控制+手動控制。， 這里要求的是“時鐘控制”，而不是“時間控制”，即采用時鐘控制器，而不是普通的時間繼電器。因?yàn)閷τ谝粋€較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時間也不同，單憑時間繼電器是不能滿足自動控制要求的。為了減少人工管理的繁瑣及達(dá)到最大化節(jié)電的目的，必須采用時鐘控制。手動控制是對時鐘控制的補(bǔ)充，當(dāng)

40、自動控制出現(xiàn)故障時，以手動方式控制照明。 小區(qū)圍墻燈屬于I-1級照明，對于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時進(jìn)行“隔盞”控制，以滿足在不同時問段內(nèi)開燈數(shù)量不同的要求既能滿足照明需要，又能達(dá)到節(jié)電的目的。 5設(shè)計圖紙審核 在審核設(shè)計圖紙時，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領(lǐng)，還要強(qiáng)調(diào)三相負(fù)荷平衡的問題。 審核設(shè)計圖紙的過程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個方面的問題。 (1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同另一個區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂場地的照明與道路照明混接等。 (2)有的支路過長，連接的燈具數(shù)量過多。 (3)園內(nèi)主干道高桿燈

41、的間距過密，只有10米左右。適宜的距離為2025米。 (4)有些樓前甬道的高桿燈正對一層住宅的窗戶，易對住戶造成光污染。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。 (5)高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過分強(qiáng)調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過多，單個燈的功率過大。 (6)在支路組合時，未充分注意將三相負(fù)荷盡量平均分配，致使三相負(fù)荷有較大的不平衡。 (十三)建筑設(shè)計缺陷舉例 以下列舉的樓宇建筑設(shè)計問題(設(shè)備問題將在設(shè)備前期管理一章中講述)是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補(bǔ)救措施，有的則難以整改，開發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟(jì)賠償了事。這些問題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。

42、 實(shí)例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。 實(shí)例2 某小區(qū)有3棟樓未設(shè)計基礎(chǔ)加固CFC樁(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對整體地基進(jìn)行加固的簡稱)，引起此3棟樓的沉降幅度過大，沉降時間過長，其直接后果是： (1)樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效； (2)雨雪季滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行； (3)長期滲水，危及相鄰設(shè)施安全； (4)業(yè)主對樓宇結(jié)構(gòu)和安全性提出質(zhì)疑。 對此，開發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫外部重做止水帶進(jìn)行補(bǔ)救。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。 實(shí)例3 某小區(qū)躍層戶型

43、室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。開發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。 實(shí)例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業(yè)主的出入帶來了極大不便。以上列舉的問題似乎令人難以置信，但確實(shí)是發(fā)生了。如果物業(yè)公司在設(shè)計階段參與前期管理，對設(shè)計進(jìn)行審核，或許可以避免這些問題的發(fā)生。第二節(jié)建設(shè)施工介入 物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強(qiáng)烈。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和對已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物

44、業(yè)接管和后期物業(yè)管理打下一個堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 建設(shè)施工介入工作主要有以下幾個方面。 1從用戶角度參與對設(shè)計的修改、洽商，跟進(jìn)各項(xiàng)設(shè)計在施工中的落實(shí)情況，及時根據(jù)實(shí)際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理設(shè)計和不合理施工，所有這些都應(yīng)進(jìn)行記錄。 2協(xié)助監(jiān)理單位對各項(xiàng)工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場，跟進(jìn)工程進(jìn)度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過跟進(jìn)施工掌握隱蔽工程的狀況。 3掌握水、電、氣、暖、通風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進(jìn)行記錄，這對日后的管理和維護(hù)非常重要。 4在開發(fā)商或施工單位的要

45、求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場提供保安、保潔等服務(wù)。 5協(xié)助開展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對施工現(xiàn)場的安全防火進(jìn)行監(jiān)督、管理等工作。 6對材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進(jìn)行驗(yàn)證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。 7在設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時要按程序提出意見，既要負(fù)起責(zé)任來，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理一、保修期限問題 從字面上

46、看，建筑工程質(zhì)量(包括各類設(shè)備設(shè)施)保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時間與業(yè)主入住時間不統(tǒng)一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間間題。開發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟樓竣工驗(yàn)收合格之日算起，而此時業(yè)主并沒有入住，往往是在數(shù)月甚至更長時間以后才入住，顯然，實(shí)際保修期被縮短了。造成這一問題的責(zé)任在開發(fā)商，而不在物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中必須就此問題同開發(fā)商達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以正式文件的形式做出規(guī)定，以免在后期的保修工作中陷入被動或造成經(jīng)濟(jì)損失。 為了維護(hù)業(yè)主(使用人)及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司

47、可以要求開發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起。這樣做并不違反國家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因?yàn)榉ㄒ?guī)中明確說明其規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 如果開發(fā)商與施工單位不能就此達(dá)成一致，則物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實(shí)際保修的起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起，并明確開發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費(fèi)用。二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)以下列舉了國家有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。 1中華人民共和國建筑法，1988年3月1日施行。 2建設(shè)工程質(zhì)量

48、管理?xiàng)l例，2000年1月30日施行。 3最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋，2005年1月1日施行。 4房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，2006年6月30日施行。 工程質(zhì)量保修是我國實(shí)施的一項(xiàng)法定制度，中華人民共和國建筑法第六十二條、原建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第六章都對建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，同時又指出，這些法律法規(guī)中規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 (一)建筑工程質(zhì)量的保修范圍 中華人民共和國建筑法第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類

49、設(shè)備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程。 (二)建筑工程質(zhì)量的保修期限 中華人民共和國建筑法第六十二條規(guī)定，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務(wù)院規(guī)定。 國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條、原建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下。 1基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 2屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。 3供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期供冷期。 4電氣管線、給排水

50、管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計算。(注：這就是前面所說的“保修時問差”) 5其他項(xiàng)目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。 原建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。 (三)建筑工程質(zhì)量保修書 根據(jù)中華人民共和國建筑法、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位(即開發(fā)商)提交工程竣工驗(yàn)收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。 原建設(shè)部房屋建

51、筑工程質(zhì)量保修辦法第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。 應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)量保修書的復(fù)印件。 (四)建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定 國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過

52、錯的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 原建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法對保修責(zé)任做了如下規(guī)定。 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 第十三條 保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 第十五條 因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十七條 下列情況不屬于保修范圍： (一)因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。 (

53、二)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。只有了解了國家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。第四節(jié)籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu) 所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)階段，由開發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。此時的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨(dú)當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。所以，此時的物業(yè)公司只是搭起了一個骨干架構(gòu)，為以后擴(kuò)充規(guī)模奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)和人員組成(僅為參考)。 1經(jīng)理1人。 2文秘1人(兼管其他事物性工作)。 3各工程專業(yè)技術(shù)人員，每個專業(yè)1人或兼職。 4工程主管1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 5水、電維修領(lǐng)班各1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 6保安主管1人，保安