未來(lái)已來(lái)把握機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。未來(lái)已來(lái) 把握機(jī)遇 迎接挑戰(zhàn)東莞中原研究中心 2015年8月26日深化改革和改革開(kāi)放城鎮(zhèn)化改革人口紅利人民幣匯率經(jīng)濟(jì)（消費(fèi)、財(cái)富積累）股市貨幣供應(yīng)量房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融金融改革及利率讓我們來(lái)回顧一下過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1990-19951990-19951996-19971996-19971998-20031998-20032004-20072004-20072008-20092008

2、-20092010-20122010-20122013-20152013-2015房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)圖（東莞為例）亞洲金融危機(jī)亞洲金融危機(jī)三限調(diào)控三限調(diào)控全球金融危機(jī)全球金融危機(jī)政府救市政府救市人民幣匯改人民幣匯改結(jié)婚人數(shù)激增結(jié)婚人數(shù)激增進(jìn)入加息通道進(jìn)入加息通道土地招拍掛土地招拍掛上調(diào)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)城市建設(shè)熱潮城市建設(shè)熱潮貨幣分房貨幣分房經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷反腐敗反腐敗銀根緊縮銀根緊縮人民幣貶值人民幣貶值股市牛市股市牛市政策扶持政策扶持住房消費(fèi)住房消費(fèi)通脹嚴(yán)重通脹嚴(yán)重開(kāi)發(fā)投資熱潮開(kāi)發(fā)投資熱潮影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的因素：政治（反腐?。┙?jīng)濟(jì)（經(jīng)濟(jì)周期、通脹、危機(jī)）人口（結(jié)婚

3、人數(shù)）城市化（城市建設(shè)）政策（貨幣分房、調(diào)控、支持）金融（貨幣供應(yīng)、人民幣匯改、利率）供求價(jià)值房?jī)r(jià)說(shuō)白點(diǎn)，樓市是資金推動(dòng)型的市場(chǎng)！ 民間儲(chǔ)蓄（人口、經(jīng)濟(jì)、股市） 銀行信貸（金融政策、貨幣發(fā)行量） 外資熱錢（人民幣匯率）股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，樓市是經(jīng)濟(jì)總財(cái)富的反映。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析：政治（反腐敗）經(jīng)濟(jì)（短期危機(jī)，深化改革和城鎮(zhèn)化改革、內(nèi)需消費(fèi)）人口（嬰兒潮、結(jié)婚人數(shù)、人口老齡化）城市化（城鎮(zhèn)化下的城市化）政策（支持、市場(chǎng)化、穩(wěn)定住房消費(fèi)）金融（貨幣供應(yīng)、人民幣匯率、利率）房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融+大宗商品房交易看淡整體樓市平穩(wěn)持續(xù)向上整體樓市平穩(wěn)持續(xù)向上，局部大漲首置需求劇減，改善需求購(gòu)買力有限

4、二三線樓市迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇未來(lái)幾年樓市趨向穩(wěn)定下半年房?jī)r(jià)有壓力，長(zhǎng)遠(yuǎn)上漲改革開(kāi)放發(fā)展思路：一部分人先富起來(lái)；不管黑貓白貓，捉到老鼠就是好貓；發(fā)展才是硬道理；三駕馬車并駕齊驅(qū)；發(fā)展結(jié)果：國(guó)富官富民窮成果：經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)；巨大經(jīng)濟(jì)財(cái)富積累；弊端：貧富懸殊（沿海內(nèi)地、壟斷、國(guó)企、三公消費(fèi)）、投機(jī)性重（炒股、炒房、啥都炒、好賭、偷稅漏稅）、同質(zhì)化、復(fù)制效仿深化改革發(fā)展思路：反腐敗、劫富濟(jì)貧、平民化大眾化、依法治國(guó)、擴(kuò)大內(nèi)需消費(fèi)；城鎮(zhèn)化改革、金融改革（民營(yíng)銀行、利率市場(chǎng)化等）、國(guó)企改革、財(cái)稅改革、土地改革等等；發(fā)展結(jié)果：國(guó)強(qiáng)民富成果：經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型；改變：縮小貧富差距、倡導(dǎo)專業(yè)、差異化、創(chuàng)

5、新、科技等優(yōu)勢(shì)城鎮(zhèn)化改革？反腐敗、股災(zāi)城鎮(zhèn)化改革均貧富、財(cái)富重新分配、增加貨幣供給深化改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟發(fā) 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展 高端住房消費(fèi)減弱 二三線城市房地產(chǎn)后勁足 商業(yè)有很大發(fā)展空間 旅游、文化地產(chǎn)仍然有較大發(fā)展空間 鼓勵(lì)大眾消費(fèi) 控制“三公”消費(fèi) 促進(jìn)養(yǎng)老家政健康消費(fèi) 壯大信息消費(fèi) 提升旅游休閑消費(fèi) 推動(dòng)綠色消費(fèi) 穩(wěn)定住房消費(fèi) 擴(kuò)大教育文化體育消費(fèi) 互聯(lián)網(wǎng)+消費(fèi)激發(fā)內(nèi)需消費(fèi)成為深化改革下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?991年是我國(guó)出生人口數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)的大拐點(diǎn)，持續(xù)9年快速下滑。19292014年中國(guó)出生人口數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)圖（單位：人）1962年1990年1970年1982年1977年第一波嬰兒

6、潮（建國(guó)后-1958）第二波嬰兒潮（1962-1970）第三波嬰兒潮（1982-1990）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒受人口增長(zhǎng)趨勢(shì)影響，數(shù)據(jù)顯示結(jié)婚登記數(shù)量在2014年已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)。2002年2005年數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家民政部指標(biāo)2014年2013年2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年2006年2005年年末總?cè)丝?萬(wàn)人)136,782136,072135,404134,735134,091133,450132,802132,129131,448130,7560-14歲人口(萬(wàn)人)23,95722,32922,28722,16422,25924,65925,16625

7、,66025,96126,50415-64歲人口(萬(wàn)人)91,583100,582100,403100,28399,93897,48496,68095,83395,06894,19765歲及以上人口(萬(wàn)人)13,755 13,16112,71412,28811,89411,30710,95610,63610,41910,05515-59歲人口(萬(wàn)人)91,58393,50093,72794,072/92,097 91,647 91,129 90,586 /總撫養(yǎng)比(%)41.2 35.334.934.434.236.937.437.938.338.8少兒撫養(yǎng)比(%)26.2 22.222.22

8、2.122.325.32626.827.328.1老年撫養(yǎng)比(%)15.0 13.112.712.311.911.611.311.11110.765歲及以上人口占比(%)10.1 9.7 9.4 9.1 8.9 8.5 8.2 8.0 7.9 7.7 過(guò)去十年全國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)情況：2012年是我國(guó)人口紅利拐點(diǎn)，2014年在人口老齡化及單獨(dú)二胎政策放開(kāi)下，總撫養(yǎng)比快速上升，勞動(dòng)力人口的家庭負(fù)擔(dān)日益加重，首置首改購(gòu)買力相應(yīng)受阻，同時(shí)二胎家庭首改需求日益成為剛性需求；經(jīng)濟(jì)型成長(zhǎng)型首改戶型成研發(fā)重點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年是首置剛需最高位，2014年是拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)持續(xù)近十年時(shí)間持續(xù)快速回落萎

9、縮；2014年開(kāi)始，受內(nèi)在置業(yè)周期、人口趨勢(shì)以及外在的房地產(chǎn)政策引導(dǎo)和人口政策的放開(kāi)，改善需求開(kāi)始持續(xù)釋放；二胎家庭首改需求逐漸變成剛性需求，這些家庭在未來(lái)成長(zhǎng)的不同階段具備不同的戶型需求特點(diǎn)；受我國(guó)過(guò)去的人口政策影響以及人口紅利拐點(diǎn)，人口老齡化和單獨(dú)二胎政策的放開(kāi)，勞動(dòng)力人口家庭負(fù)擔(dān)日益加重，購(gòu)房開(kāi)支預(yù)算變得謹(jǐn)慎及保守，購(gòu)買力相應(yīng)減弱，特別二胎家庭的剛需購(gòu)買力大大受阻。未來(lái)項(xiàng)目前期定位逐步降低首置剛需的產(chǎn)品配比，逐步提高改善需求產(chǎn)品配比；首改產(chǎn)品的研發(fā)上，考慮有兩點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)緊湊設(shè)計(jì)，二是可以細(xì)分多種產(chǎn)品以適合不同的家庭成長(zhǎng)階段，甚至是可以跟隨著家庭成長(zhǎng)而變化的戶型；重點(diǎn)關(guān)注和研究首改需求的

10、敏感點(diǎn)，比如安全、舒適、便利、健康、子女教育、歸屬、穩(wěn)定、物業(yè)服務(wù)等，以指導(dǎo)項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷；未來(lái)首置和首改的客戶購(gòu)買力相對(duì)減弱，解決客戶購(gòu)買門檻成為成交關(guān)鍵點(diǎn)；對(duì)于換房改善需求，為業(yè)主解決舊房出租和出售，幫助贖樓結(jié)清，再買享受首套首付政策并分期支付首付等等提供相應(yīng)更多的服務(wù)成為一二手聯(lián)動(dòng)新模式；營(yíng)銷中老帶新的效果愈發(fā)明顯，維護(hù)好老業(yè)主的關(guān)系，贏得老業(yè)主的良好口碑變得尤為重要。人民幣匯改后的升值趨勢(shì)人民幣匯改后的升值趨勢(shì)人民幣匯改后的升值趨勢(shì)人民幣匯改后的升值趨勢(shì)從碧桂園的戰(zhàn)略改變看行業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)互聯(lián)網(wǎng)權(quán)益眾籌模式進(jìn)軍一線城市不做價(jià)格屠夫+互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融資金流入行業(yè)

11、，支撐開(kāi)發(fā)商和投資置業(yè)目標(biāo)客戶覆蓋范圍擴(kuò)大信息公開(kāi)快捷、交易加快交投活躍，價(jià)格上漲對(duì)中國(guó)股市的看法 遠(yuǎn)未成熟 人為主導(dǎo) 投機(jī)為主 牛短熊長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 單邊思維 杠桿股災(zāi) 逢高兌現(xiàn) 慢牛真慢對(duì)中國(guó)樓市的看法 商品房的屬性 保值升值能力強(qiáng) 樓市是國(guó)家經(jīng)濟(jì)財(cái)富的反映 股市的熱錢最終歸宿是樓市 不管是股市是牛市還是熊市，樓市都是股市的受益者 商品房市場(chǎng)不到二十年，遠(yuǎn)未成熟 城鎮(zhèn)化改革下二三線樓市迎來(lái)黃金機(jī)會(huì) 適用價(jià)值投資，必須價(jià)值投資投資入市時(shí)機(jī)的建議 恐慌極致 經(jīng)濟(jì)低位 利率低谷 庫(kù)存高位 股市慢牛 城鎮(zhèn)化改革啟動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行給到近期開(kāi)發(fā)商的建議 大幅降價(jià) 搶跑市場(chǎng)全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，短期危機(jī)重重。8月中旬開(kāi)始全球股市持續(xù)暴跌，疑是全球金融危機(jī)再次來(lái)襲。要點(diǎn)回顧： 深化改革