未來已來把握機遇迎接挑戰(zhàn)

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。未來已來 把握機遇 迎接挑戰(zhàn)東莞中原研究中心 2015年8月26日深化改革和改革開放城鎮(zhèn)化改革人口紅利人民幣匯率經濟（消費、財富積累）股市貨幣供應量房地產+互聯(lián)網+金融金融改革及利率讓我們來回顧一下過去的房地產市場發(fā)展趨勢1990-19951990-19951996-19971996-19971998-20031998-20032004-20072004-20072008-20092008

2、-20092010-20122010-20122013-20152013-2015房地產市場發(fā)展趨勢圖（東莞為例）亞洲金融危機亞洲金融危機三限調控三限調控全球金融危機全球金融危機政府救市政府救市人民幣匯改人民幣匯改結婚人數(shù)激增結婚人數(shù)激增進入加息通道進入加息通道土地招拍掛土地招拍掛上調土地出讓金標準上調土地出讓金標準城市建設熱潮城市建設熱潮貨幣分房貨幣分房經濟持續(xù)低迷經濟持續(xù)低迷反腐敗反腐敗銀根緊縮銀根緊縮人民幣貶值人民幣貶值股市牛市股市牛市政策扶持政策扶持住房消費住房消費通脹嚴重通脹嚴重開發(fā)投資熱潮開發(fā)投資熱潮影響房地產市場發(fā)展趨勢的因素：政治（反腐敗）經濟（經濟周期、通脹、危機）人口（結婚

3、人數(shù)）城市化（城市建設）政策（貨幣分房、調控、支持）金融（貨幣供應、人民幣匯改、利率）供求價值房價說白點，樓市是資金推動型的市場！ 民間儲蓄（人口、經濟、股市） 銀行信貸（金融政策、貨幣發(fā)行量） 外資熱錢（人民幣匯率）股市是經濟的晴雨表，樓市是經濟總財富的反映。未來房地產市場走勢分析：政治（反腐?。┙洕ǘ唐谖C，深化改革和城鎮(zhèn)化改革、內需消費）人口（嬰兒潮、結婚人數(shù)、人口老齡化）城市化（城鎮(zhèn)化下的城市化）政策（支持、市場化、穩(wěn)定住房消費）金融（貨幣供應、人民幣匯率、利率）房地產+互聯(lián)網+金融+大宗商品房交易看淡整體樓市平穩(wěn)持續(xù)向上整體樓市平穩(wěn)持續(xù)向上，局部大漲首置需求劇減，改善需求購買力有限

4、二三線樓市迎來發(fā)展機遇未來幾年樓市趨向穩(wěn)定下半年房價有壓力，長遠上漲改革開放發(fā)展思路：一部分人先富起來；不管黑貓白貓，捉到老鼠就是好貓；發(fā)展才是硬道理；三駕馬車并駕齊驅；發(fā)展結果：國富官富民窮成果：經濟高速增長；巨大經濟財富積累；弊端：貧富懸殊（沿海內地、壟斷、國企、三公消費）、投機性重（炒股、炒房、啥都炒、好賭、偷稅漏稅）、同質化、復制效仿深化改革發(fā)展思路：反腐敗、劫富濟貧、平民化大眾化、依法治國、擴大內需消費；城鎮(zhèn)化改革、金融改革（民營銀行、利率市場化等）、國企改革、財稅改革、土地改革等等；發(fā)展結果：國強民富成果：經濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展、經濟結構調整轉型；改變：縮小貧富差距、倡導專業(yè)、差異化、創(chuàng)

5、新、科技等優(yōu)勢城鎮(zhèn)化改革？反腐敗、股災城鎮(zhèn)化改革均貧富、財富重新分配、增加貨幣供給深化改革對房地產市場啟發(fā) 整體房地產市場平穩(wěn)發(fā)展 高端住房消費減弱 二三線城市房地產后勁足 商業(yè)有很大發(fā)展空間 旅游、文化地產仍然有較大發(fā)展空間 鼓勵大眾消費 控制“三公”消費 促進養(yǎng)老家政健康消費 壯大信息消費 提升旅游休閑消費 推動綠色消費 穩(wěn)定住房消費 擴大教育文化體育消費 互聯(lián)網+消費激發(fā)內需消費成為深化改革下經濟增長的主要動力1991年是我國出生人口數(shù)量增長趨勢的大拐點，持續(xù)9年快速下滑。19292014年中國出生人口數(shù)量增長趨勢圖（單位：人）1962年1990年1970年1982年1977年第一波嬰兒

6、潮（建國后-1958）第二波嬰兒潮（1962-1970）第三波嬰兒潮（1982-1990）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計年鑒受人口增長趨勢影響，數(shù)據(jù)顯示結婚登記數(shù)量在2014年已經進入拐點。2002年2005年數(shù)據(jù)來源：國家民政部指標2014年2013年2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年2006年2005年年末總人口(萬人)136,782136,072135,404134,735134,091133,450132,802132,129131,448130,7560-14歲人口(萬人)23,95722,32922,28722,16422,25924,65925,16625

7、,66025,96126,50415-64歲人口(萬人)91,583100,582100,403100,28399,93897,48496,68095,83395,06894,19765歲及以上人口(萬人)13,755 13,16112,71412,28811,89411,30710,95610,63610,41910,05515-59歲人口(萬人)91,58393,50093,72794,072/92,097 91,647 91,129 90,586 /總撫養(yǎng)比(%)41.2 35.334.934.434.236.937.437.938.338.8少兒撫養(yǎng)比(%)26.2 22.222.22

8、2.122.325.32626.827.328.1老年撫養(yǎng)比(%)15.0 13.112.712.311.911.611.311.11110.765歲及以上人口占比(%)10.1 9.7 9.4 9.1 8.9 8.5 8.2 8.0 7.9 7.7 過去十年全國人口年齡結構情況：2012年是我國人口紅利拐點，2014年在人口老齡化及單獨二胎政策放開下，總撫養(yǎng)比快速上升，勞動力人口的家庭負擔日益加重，首置首改購買力相應受阻，同時二胎家庭首改需求日益成為剛性需求；經濟型成長型首改戶型成研發(fā)重點。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2013年是首置剛需最高位，2014年是拐點，預計未來持續(xù)近十年時間持續(xù)快速回落萎

9、縮；2014年開始，受內在置業(yè)周期、人口趨勢以及外在的房地產政策引導和人口政策的放開，改善需求開始持續(xù)釋放；二胎家庭首改需求逐漸變成剛性需求，這些家庭在未來成長的不同階段具備不同的戶型需求特點；受我國過去的人口政策影響以及人口紅利拐點，人口老齡化和單獨二胎政策的放開，勞動力人口家庭負擔日益加重，購房開支預算變得謹慎及保守，購買力相應減弱，特別二胎家庭的剛需購買力大大受阻。未來項目前期定位逐步降低首置剛需的產品配比，逐步提高改善需求產品配比；首改產品的研發(fā)上，考慮有兩點：一是經濟緊湊設計，二是可以細分多種產品以適合不同的家庭成長階段，甚至是可以跟隨著家庭成長而變化的戶型；重點關注和研究首改需求的

10、敏感點，比如安全、舒適、便利、健康、子女教育、歸屬、穩(wěn)定、物業(yè)服務等，以指導項目定位、規(guī)劃、設計、營銷；未來首置和首改的客戶購買力相對減弱，解決客戶購買門檻成為成交關鍵點；對于換房改善需求，為業(yè)主解決舊房出租和出售，幫助贖樓結清，再買享受首套首付政策并分期支付首付等等提供相應更多的服務成為一二手聯(lián)動新模式；營銷中老帶新的效果愈發(fā)明顯，維護好老業(yè)主的關系，贏得老業(yè)主的良好口碑變得尤為重要。人民幣匯改后的升值趨勢人民幣匯改后的升值趨勢人民幣匯改后的升值趨勢人民幣匯改后的升值趨勢從碧桂園的戰(zhàn)略改變看行業(yè)市場趨勢互聯(lián)網權益眾籌模式進軍一線城市不做價格屠夫+互聯(lián)網+金融+房地產+互聯(lián)網+金融資金流入行業(yè)

11、，支撐開發(fā)商和投資置業(yè)目標客戶覆蓋范圍擴大信息公開快捷、交易加快交投活躍，價格上漲對中國股市的看法 遠未成熟 人為主導 投機為主 牛短熊長 風險意識 單邊思維 杠桿股災 逢高兌現(xiàn) 慢牛真慢對中國樓市的看法 商品房的屬性 保值升值能力強 樓市是國家經濟財富的反映 股市的熱錢最終歸宿是樓市 不管是股市是牛市還是熊市，樓市都是股市的受益者 商品房市場不到二十年，遠未成熟 城鎮(zhèn)化改革下二三線樓市迎來黃金機會 適用價值投資，必須價值投資投資入市時機的建議 恐慌極致 經濟低位 利率低谷 庫存高位 股市慢牛 城鎮(zhèn)化改革啟動數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行給到近期開發(fā)商的建議 大幅降價 搶跑市場全球經濟持續(xù)下行，短期危機重重。8月中旬開始全球股市持續(xù)暴跌，疑是全球金融危機再次來襲。要點回顧： 深化改革