上海高檔住宅全程策劃案及會所設計思路

1、更多資料下載請登錄Contents項目分項目分析析 銷售時機與條件篇產品研究篇 項目地塊研究篇客戶分析篇 宏觀市場分析篇項目總體定位篇更多資料下載請登錄第二部分第二部分 項項 目目 分分 析析更多資料下載請登錄宏觀市場分析篇宏觀市場分析篇更多資料下載請登錄宏觀調控對整體影宏觀調控對整體影響響整體成交量下跌整體成交量下跌整體成交均價下跌整體成交均價下跌供應量急劇上升供應量急劇上升0 05000005000001000000100000015000001500000200000020000002500000250000030000003000000350000035000005月份5月份6月份6月

2、份7月份7月份8月份8月份9月份9月份10月份10月份11月份11月份市場成交量市場成交量市場供應量市場供應量單位：平方米單位：平方米315315萬萬9292萬萬更多資料下載請登錄市場嚴重疲態(tài)下的佼佼者！市場嚴重疲態(tài)下的佼佼者！不可再生性不可再生性不可復制性不可復制性1、優(yōu)越的地理位置優(yōu)越的地理位置2 2、臨江、臨公園或大型綠、臨江、臨公園或大型綠地地3 3、傳統(tǒng)高尚地段、傳統(tǒng)高尚地段4 4、人文底蘊深厚地區(qū)、人文底蘊深厚地區(qū)5 5、經濟發(fā)展源頭或中心、經濟發(fā)展源頭或中心總結：總結： 上海房地產市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨上海房地產市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有

3、其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內高檔樓盤所受的抗性也是相當有升小幅上漲，尤其是板塊內高檔樓盤所受的抗性也是相當有限的。有限的。更多資料下載請登錄高檔住宅板塊分布圖高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊長寧古北板塊均價：均價：2200022000元元 徐家匯板塊徐家匯板塊均價：均價：2400024000元元盧灣新天地板塊盧灣新天地板塊均價：均價： 3900039000元元 南外灘板塊南外灘板塊均價：均價：2100021000元元 北外灘板塊北外灘板塊均價：均價：2500025000元元 陸家嘴板塊陸家嘴板塊均價：均價

4、： 3700037000元元更多資料下載請登錄1 1、各板塊分析、各板塊分析板塊名稱板塊名稱板塊內均價板塊內均價主力戶型面主力戶型面積積板塊特征板塊特征徐家匯徐家匯24000元/平米140160平米城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北長寧古北22000元/平米160190平米國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋盧灣太平橋39000元/平米220240平米大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘南外灘21000元/平米180200平米借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設以及世博會紅線內概念各板塊各板塊共性分析共性分析1 1、各板塊特色鮮明、各板塊特色鮮明, ,營造諸多賣點營造

5、諸多賣點; ;2 2、各樓盤均比較注重大堂內裝修的氣派與豪華；、各樓盤均比較注重大堂內裝修的氣派與豪華；3 3、建材標準較高、建材標準較高, ,注重品牌的使用；注重品牌的使用；4 4、板塊內中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房、板塊內中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標準標準; ;5 5、均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務。、均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務。更多資料下載請登錄2 2、北外灘板塊、北外灘板塊較本板塊最具可比性、同質性較本板塊最具可比性、同質性區(qū)域描述區(qū)域描述 該板塊指虹口區(qū)內的沿江樓盤，突出江景這一賣點并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又

6、一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內生活配套設施成熟、交通較為便利。代表個案代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價區(qū)域均價24500元/平方米主要客源主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機客戶，且換手率較高。更多資料下載請登錄區(qū)域均價區(qū)域均價 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內的樓盤價格差異比較明顯，視樓層樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。和景觀的好壞而定。 售價方面：區(qū)域整體市場價格在

7、2500050000元/平方米不等。 租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在18002500美金/月之間。3 3、陸家嘴板塊、陸家嘴板塊與本區(qū)域最有關系性、互動性與本區(qū)域最有關系性、互動性更多資料下載請登錄4 4、本項目所處板塊、本項目所處板塊代表個案代表個案家化濱江園、香園區(qū)域均價區(qū)域均價16800元/平方米家化濱江苑家化濱江苑香園香園更多資料下載請登錄本板塊與其他板塊之間價值研本板塊與其他板塊之間價值研究究研究系數(shù)研究系數(shù)其它板塊其它板塊本板塊本板塊研究結研究結果果配套配套較為齊全、生活便利多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通均有地鐵及交通線路分布其中，

8、交通便利型特點突出交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內可實現(xiàn)價值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內可實現(xiàn)價值有限景觀景觀效果參差不齊、附加價值差距明顯突出江景效果未來規(guī)劃未來規(guī)劃、功能定位明顯世博概念、區(qū)域功能明確升值空間具有稀缺性資源特點條件具備形成稀缺性資源條件可比度較高可比度較高具有一定差距具有一定差距差距明顯、可比度低差距明顯、可比度低具有完全可復制條件甚至超具有完全可復制條件甚至超越越更多資料下載請登錄更多資料下載請登錄房型配比：房型配比：一房一房兩房兩房三房三房四房四房復式復式合計合計家化濱江3255305817518.3%18.3%31.4

9、%31.4%17.1%17.1%33.1%33.1%世茂濱江9654010765371822674.2%4.2%23.8%23.8%47.5%47.5%23.7%23.7%0.8%0.8%財富海景121019682080.5%0.5%1.0%1.0%48.6%48.6%46.2%46.2%3.8%3.8%仁恒濱江26378373167933.3%3.3%47.7%47.7%47.0%47.0%2.0%2.0%匯豪天下1025220724712.1%2.1%53.5%53.5%43.9%43.9%0.4%0.4%主力房型段分布：主力房型段分布：主力面積段主力面積段所在比例所在比例主力面積段合計比

10、例主力面積段合計比例三房三房46.9%46.9%77.9%77.9%四房四房31.0%31.0%更多資料下載請登錄總結：總結： 從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，但由于身從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產品開發(fā)理念，因處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產品開發(fā)理念，因而競爭并不是同質化的，再加上加入而競爭并不是同質化的，再加上加入WTOWTO后高層次客源絕對數(shù)量的增后高層次客源絕對數(shù)量的增多。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當大的市場空間，此時正是多。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當大的市場空間，此時

11、正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機。開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機。 同時應當看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并同時應當看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產品自不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產品自身的優(yōu)越性。身的優(yōu)越性。更多資料下載請登錄5 5、現(xiàn)有濱江樓盤、現(xiàn)有濱江樓盤“七大反思七大反思”更多資料下載請登錄項目地塊研究篇項目地塊研究篇更多資料下載請登錄優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）：）：u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域

12、內高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內沒有大量新增供應量 u濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領頭羊的價值已廣為市場認同劣勢（劣勢（W W）：）：u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會機會(O)(O)：u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產市場仍是投資者看好的投資平臺u以上海為核心的長三角經濟圈經濟實力日

13、漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑威脅威脅(T)(T)：u宏觀調控導致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分目標客戶u區(qū)域樓盤同質化強，次新房供給量大u區(qū)域板塊內同質樓盤的銷售狀況并不十分理想項目項目SWOT分析分析更多資料下載請登錄優(yōu)勢優(yōu)勢(S)(S)劣勢劣勢(W)(W)u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內沒有大量新增供應量 u濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領頭羊的價值已為市場認同u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產品規(guī)劃受限，且商用、住宅物

14、業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會（機會（O O）SOSO戰(zhàn)略戰(zhàn)略( (發(fā)揮優(yōu)勢利用機會發(fā)揮優(yōu)勢利用機會) )WOWO戰(zhàn)略戰(zhàn)略( (利用機會克服劣勢利用機會克服劣勢) )u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產市場仍是投資者看好的投資平臺u上海宏觀經濟形式利好n整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略n利用稀缺的濱江概念用地，打造品質優(yōu)良的產品，實現(xiàn)高銷售率、高收益n堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)n擴大營銷推

15、廣的范圍，拓寬目標客戶群n通過城市規(guī)劃，完善各項配套，在不久的將來即可彌補當前配套及交通之不足n堅持產品優(yōu)化設計，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；n通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅威脅(T)(T)STST戰(zhàn)略戰(zhàn)略( (發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅) )WTWT戰(zhàn)略戰(zhàn)略( (直面劣勢與威脅直面劣勢與威脅) )u宏觀調控導致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分客戶u區(qū)域樓盤同質化強，次新房供給量大u區(qū)域內同質樓盤的銷售狀況并不十分理想n以優(yōu)于市場已有產品為原則，增強高檔江景產品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢n深化

16、景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點n通過特色經營內容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受n尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設想n以謹慎的態(tài)度進行產品定價n堅持與品牌團隊合作，提升項目的整體形象及知名度n擴大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補短內部因素外部因素戰(zhàn)略 綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作

17、性強。店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強。SWOTSWOT矩陣組合分析矩陣組合分析更多資料下載請登錄指標項指標項A A因素項因素項B B指標評價指標評價單項權單項權重重分值分值分項分項權重權重分項分項得分得分代碼代碼指標指標代碼代碼因因 素素優(yōu)優(yōu)(100)(100)良良(80)(80)及格及格(60)(60)不及格不及格(0)(0)1交通條件1交通站點數(shù)量與輻射范圍交通站點多，輻射全市交通站點較多，輻射范圍較廣交通站點較多，輻射本區(qū)域交通站點很少，輻射范圍小0.09950.17516.3252公交站100m300m600 m600m0.035903機動車可達性道路從不堵塞，道路質量良好只在

18、高峰時期（1.5小時/天）堵塞，道路質量良好機動車進出有一定困難機動車的運行非常困難0.025904快速干道（出入口）1 km0.025952人文環(huán)境1大學0.5 km1 km3 km3 km0.00500.15.92中學0.5 km1.5 km2 km2 km0.03560名校名校普通學校3小學0.5 km1 km1.5 km1.5 km0.0375名校或特色教育名?；蛱厣逃胀▽W校或沒有小學4幼兒園0.2 km0.3 km0.4 km1 km或沒有幼兒園0.0175特色教育特色教育5文化遺跡有人們認同的歷史底蘊較強的歷史底蘊沒有得到大多數(shù)人的認可沒有0.0050周邊原有或保留建筑檔次高，

19、可以與其協(xié)調檔次高檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低0.01806科研院所有效提升小區(qū)人文沒有0.00503商業(yè)環(huán)境1大賣場1km或5分鐘車程3km或15分鐘車程5km或20分鐘車程5km或車行不便利0.04700.139.92商業(yè)(務)中心(或次中心)1km或5分鐘車程3km或15分鐘車程5km或20分鐘車程5km或車行不便利0.03703居住區(qū)商業(yè)0.2km0.5km1.5km1.5km0.031004城市商業(yè)街0.2km0.5km1.5km1.5km0.025705會展旅游性設施0.5km1km或5分鐘車程3km或15分鐘車程3km或車行不便利0.00550項目住宅發(fā)展條件評估模型項

20、目住宅發(fā)展條件評估模型（一）（一） 更多資料下載請登錄4周邊醫(yī)療1市級中心醫(yī)院1km或5分鐘車程 1.5km或8分鐘車程3km或15分鐘車程3km或車行不便0.02500.042.7752區(qū)級醫(yī)院1km或5分鐘車程 1.5km或8分鐘車程2km或10分鐘車程2km或車行不便0.015903專業(yè)醫(yī)院0.5km1km或5分鐘車程1.5km或8分鐘車程 1.5km或車行不便0.005855周邊生活配套1銀行0.2km0.5km1.5km1.5km0.02900.17.65郵局0.2km0.5km1.5km1.5km0.00580電信0.2km0.5km1.5km1.5km0.005802運動中心0.

21、5km1km3km3km0.02570健身場所0.2km0.5km1.5km1.5km0.015703酒吧0.2km0.5km1.5km1.5km0.0175舞廳、KTV0.2km0.5km1.5km1.5km0.0175桑拿400.006500.0755.06總懸浮顆粒物TSP（年平均，mg/ m30.080.20.30.30.006802地質地質優(yōu)良承載力強地質良好承載力一般地質承載力不強地質差且復雜，地基需特殊處理0.00170地下水位地下水位低地下水位高0.001503場地日照（%）402010100.01904主導風城市的上風口，主導風向直接穿過地塊主導風能夠穿過地塊主導風不能穿過地

22、塊處于城市的下風口0.001855土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用0.0170地貌情況可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀功能可以利用原有地貌小幅度改變原有地貌需大幅度改變原有地貌0.00585場地水榭有水榭穿過沒有水榭穿過0.0140七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件0.005706水質水質優(yōu)水質良無污染污染有毒0.01607危險洪水水位歷史水位遠低于場地海拔歷史水位低于場地海拔歷史水位高于場地海拔，預防成本低歷史水位高，預防成本高0.017010人口環(huán)境1km以內1夜間居住人數(shù)量5萬以上35萬13萬1萬以下0.025700.0755.752日間

23、人群數(shù)量8萬以上58萬25萬2萬以下0.058011市場環(huán)境1該區(qū)域房地產市場在城市的排名持續(xù)上升一般上升保持下落0.0251000.0552區(qū)域地產市場近幾年的發(fā)展趨勢持續(xù)上升一般上升保持低落0.025100結論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為結論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為80.5580.55分，住宅發(fā)展條件良好。分，住宅發(fā)展條件良好。項目住宅發(fā)展條件評估模型項目住宅發(fā)展條件評估模型（三）（三） 更多資料下載請登錄客戶分析篇客戶分析篇更多資料下載請登錄 借助強大的資源網絡渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門店的實際成交數(shù)據(jù)以及對各樓盤入住客戶的實地調研結果，預計本項目未來的客戶將

24、以華裔外籍人士及港臺客商為主華裔外籍人士及港臺客商為主。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江濱江高檔公寓高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析客戶來源分析更多資料下載請登錄A A：華裔外籍人士：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強的客源。偏愛中央商務區(qū)及金融中心區(qū)域，對裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產品細節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B B：港臺客商：港臺客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。對水情有獨鐘

25、，屬于最愛江景的客層，比較強調會所的功能，偏愛全裝修房。關注一線江景房，在港臺等地曾經有成功的投資經驗，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。CC：日韓客商：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主?？蛻艟奂员容^明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。D D：國內客源：國內客源 上海本地客源上海本地客源身份背景各異比較復雜，多為浦東當?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。長期居住在浦東，對浦東的認識較深并有一定的感情。對區(qū)域經濟型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看中。 國內其他

26、客源國內其他客源以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。重視裝修，投資總價越低越有吸引。更多資料下載請登錄98.587.576.56.565.554.5012345678910江景總價小區(qū)景觀大堂物管裝修會所朝向外立面配套景觀陽臺客客戶戶關關注注產產品品因因素素客戶關注程度客戶關注程度現(xiàn)濱江客源對各項指標的重視程度現(xiàn)濱江客源對各項指標的重視程度 江景占據(jù)首要位置理所當然，但是上圖中關于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。更多資料下載請登錄項目總體定位篇項目總體定位篇更多資料下載請登錄傳統(tǒng)模傳統(tǒng)模式式普潤模式普潤模式以產定銷以產定銷以銷定以銷定產產設計并建造產品設

27、計并建造產品風險較大風險較大尋找客戶尋找客戶鎖定目標客戶群鎖定目標客戶群根據(jù)需求設計并建造產根據(jù)需求設計并建造產品品真正做到真正做到“適銷對路適銷對路” 從源頭上保證從源頭上保證項目成功運作項目成功運作 根據(jù)公司對項目目標客戶及其需求傾向所做的精確分析，對市場發(fā)展趨勢結合項目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認為本項目的最終定位應是：高檔精品住宅高檔精品住宅+ +產權式商務酒店產權式商務酒店+ +特色商業(yè)特色商業(yè)產產 品品 定定 位位更多資料下載請登錄 打造高檔精品住宅，即主力面積為180平方米左右的三房二廳，輔以西向300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強調以人為本的居住舒適性，

28、建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標準。v 強調人際溝通的便捷性，設置多重公共交流、活動空間。v 強調業(yè)主生活空間私密性。v 強調景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。v 強調公共部位的品質感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。住宅部分住宅部分更多資料下載請登錄豪宅定位的分析豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標性地塊上，建筑面豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標性地塊上，建筑面積普遍在積普遍在400400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。本項目不具備打造豪宅的理由 本區(qū)域的江景

29、優(yōu)勢并不突出，也沒有深厚的人文歷史底蘊，周邊環(huán)境還有待于進一步改善，也不是浦東的地標位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認同度和美譽度一般，不具備打造頂級豪宅的基礎； 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍； 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價能快速變現(xiàn)的房地產投資產品，而豪宅的高總價勢必會阻礙大批投資客戶； 從產品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。更多資料下載請登錄 打造辦公型產權式商務酒店，即主力面積50平方米左右的酒店標房，輔以80平方米左

30、右的酒店套房 預計到07年前后辦公樓供應量將大幅增加，由目前供不應求向買方市場轉變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風險能力較差； 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想； 產權酒店可完全可實現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會的先機； 可根據(jù)市場銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產經營管理；辦公部分辦公部分更多資料下載請登錄 根據(jù)市場調研分析，本項目商業(yè)具有以下特點：可輻射區(qū)人氣不足； 缺乏原生商業(yè)氛圍； 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如:浦東八百伴等）的強勢輻射； 過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。結論一：結論一：受周邊商業(yè)

31、規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結論二：結論二：滿足社區(qū)內消費需求的商業(yè)是必須的；結論三：結論三：本項目商業(yè)級別只適合定位為：酒店及社區(qū)配套商業(yè)酒店及社區(qū)配套商業(yè)，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務。商業(yè)部分商業(yè)部分更多資料下載請登錄銷售時機與條件篇銷售時機與條件篇更多資料下載請登錄銷售時機銷售時機:2007:2007年年3-53-5月月上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道, ,預計該預計該趨勢將持續(xù)至趨勢將持續(xù)至20072007年初年初, ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點拐點理由理由3-53-5月

32、歷來為房產銷售旺季，順勢入市將會帶來比較月歷來為房產銷售旺季，順勢入市將會帶來比較好的銷售業(yè)績好的銷售業(yè)績根據(jù)根據(jù)“體驗式營銷體驗式營銷”所需要的銷售條件，所需要的銷售條件，0707年年3535月是比較現(xiàn)實的銷售時點月是比較現(xiàn)實的銷售時點預計屆時項目周邊環(huán)境有望借助預計屆時項目周邊環(huán)境有望借助“世博世博”規(guī)劃有所規(guī)劃有所改變，有望給目標客戶良好的視覺感覺改變，有望給目標客戶良好的視覺感覺更多資料下載請登錄建議具備的銷售條件建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢大堂裝修布置完畢空中會所投入使用空中會所投入使用售樓處投

33、入使用售樓處投入使用工程主體結構封頂，外立面開始裝飾工程主體結構封頂，外立面開始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預售條件。雖然根據(jù)上海市相關規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預售條件。但普潤公司建議在具備如下體驗式營銷的銷售條件之后進行銷售，才能以最快的銷但普潤公司建議在具備如下體驗式營銷的銷售條件之后進行銷售，才能以最快的銷售速度實現(xiàn)最高的銷售利潤。售速度實現(xiàn)最高的銷售利潤。更多資料下載請登錄產品研究篇產品研究篇更多資料下載請登錄房型方案存在的問題房型方案存在的問題經過對項目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題：更多資料下載請登錄國際高檔住宅發(fā)展趨

34、國際高檔住宅發(fā)展趨勢勢建筑設計模塊化建筑設計模塊化戶型設計人性化戶型設計人性化臥室設計套房化臥室設計套房化立面設計石材化立面設計石材化室內動線合理化室內動線合理化住宅設計五大趨勢住宅設計五大趨勢更多資料下載請登錄本案面臨的六大難題本案面臨的六大難題 如何解決這六大難題成為本項目建立高檔社區(qū)成敗的關鍵，在項目先天條件已經確定的前提下，我司認為可以從產品定位產品定位與產品細部研究產品細部研究入手，達到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項目掃清障礙。 在以下的篇幅中，我司就產品細部問題提一些初步建議。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價

35、差可能過大的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價差可能過大的問題四、如何從細節(jié)入手打造高檔精品住宅四、如何從細節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進深戶型設計人性化、個性化的二、如何體現(xiàn)小面寬、大進深戶型設計人性化、個性化的問題問題五、如何弱化項目住宅部分與辦公部分相互影響的問題五、如何弱化項目住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題六、如何協(xié)調高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題更多資料下載請登錄關于住宅部分建議關于住宅部分建議 建筑造型研究建筑造型研究 建議對現(xiàn)有建筑單體設計方案作小幅調整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯位布局

36、。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。在建筑面寬、進深按現(xiàn)有設計方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術支持。 ( (右圖為錯位式布局示意圖）右圖為錯位式布局示意圖）更多資料下載請登錄社區(qū)景觀研究社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質平臺、橋、曲折連廊將“景觀游泳池”與“活水系”連為一體，同時結合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。 （如下示意圖所示）（如下示意圖所示）更多資料下載請登錄同時，室外景觀游泳池結合會所室內恒溫游泳池，打造

37、“雙重游泳池雙重游泳池”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。底層住戶可以通過室外沿伸平臺與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。室外景觀游泳池示意圖室外景觀游泳池示意圖室外游泳池外圍活水景觀示意圖室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽臺與水相臨景觀示意圖陽臺與水相臨景觀示意圖更多資料下載請登錄更多資料下載請登錄將項目現(xiàn)有房型圖存在的問題進行總結，得出以下幾點共性： 各房型布局不合理，帶套內衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少； 各房型人流動線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關系混亂； 房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進一步改進； A1、A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴重影響了檔次及品味； 各房型對江

38、景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足； 主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據(jù)市場認知情況進行調整。針對以上種種問題，我們提出兩種解決方案：針對以上種種問題，我們提出兩種解決方案： 方案方案A A：在標準層面積分布不變的基礎上，對每層四種戶型分別進行優(yōu)化調整。以一種戶型設為一個單元來比示，A1單元不動，其余3個單元依次向北移動1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁建筑錯位式布局示意圖）。更多資料下載請登錄 如此，不僅增強了每個戶型對江景以及陸家嘴風景的優(yōu)勢利用，而且可以通過在建筑北面增加弧形觀景陽臺，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。在戶型的設計上強調

39、舒適性、人性化以及個性化，比如在主臥衛(wèi)生間設置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺向內延伸1.5m左右等等。（如下圖所示）（如下圖所示）更多資料下載請登錄 方案方案B B：建議每個層面分布五套房型，每套面積在180左右，其中將景觀優(yōu)勢好的西面一套單獨設為一個單元， 8層以上設計成350左右的豪華復式戶型，電梯直接入戶；其余4戶分兩個電梯廳入戶。以一個戶型為一個單元示意，5個單元依次向北移動1m左右，建筑平面呈階梯形分布。 各戶型北面增加弧形觀景陽臺，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內衛(wèi)生間的兩個臥室布置在各戶型南面。同時在各戶型設計中強調舒適性、個性化，在主臥套內衛(wèi)生間設置下沉式觀景浴缸以及在局部房間

40、設置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。圖三：下沉式浴缸圖三：下沉式浴缸更多資料下載請登錄大堂建議大堂建議 對大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出“多重空間”組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對獨立的空間組成。人流動線分布圖：人流動線分布圖：室外室外 門廳門廳 公共大廳公共大廳 單元大堂單元大堂 過道過道 電梯廳電梯廳 通過人工布局打造“雙重大堂雙重大堂”，即“公共大堂”與相對私密的“單元大堂”雙重大堂空間。 第一重“公共大堂公共大堂”追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開間不低于20m，挑高不

41、低于8m，地面分層鋪設大理石花紋，墻面以24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營造出富麗堂皇的豪華氛圍。（如下示意圖所示）（如下示意圖所示）更多資料下載請登錄圖一：大堂示意圖圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三圖四更多資料下載請登錄 第二重“單元大堂單元大堂”是相對私密的會客、休閑空間，內設控臺接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風格豪華、溫馨，內部裝飾結合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內綠化，使主人在會客的同時，可以充分享受室內室外雙重景觀。圖一：單元大堂示意

42、圖圖一：單元大堂示意圖 圖二：接待區(qū)示意圖圖二：接待區(qū)示意圖圖三：水景墻示意圖圖三：水景墻示意圖 圖四：休閑區(qū)示意圖圖四：休閑區(qū)示意圖圖一圖二圖三圖四更多資料下載請登錄電梯廳電梯廳 地面以及墻壁建議用進口大理石進行包裝，配以暖色燈光，使整個電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個社區(qū)的品質與檔次。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。（如下示意圖）（如下示意圖）過道過道 的裝修風格是大堂風格的延續(xù)，在局部點綴一些室內花池、矮柜以及裝飾小品等元素（如下示意圖）（如下示意圖） 。更多資料下載請登錄建筑外立面建議建筑外立面建議 目前國際高端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材+面磚、石材+高級涂料、石

43、材+鋁塑板以及全石材貼面。色調以沉穩(wěn)、內斂的中性色調為主。結合本項目“高檔精品住宅”定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進行處理，分二段式進行，其中底部石材色調偏重，往上部分石材色調相對明亮一些。外立面整體感覺沉穩(wěn)而不乏大氣，打造本案特色。更多資料下載請登錄裝修方面研究裝修方面研究 為了符合目標客戶需要、提升項目檔次、樹立品牌以及迎合市場動態(tài)，建議本項目以“精裝修精裝修”房推向市場。門窗：門窗：建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ALUK）或同檔次門窗五金。陽臺：陽臺：建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。門扇和窗欄：門扇和窗欄：進戶門建議用德國NOBLES

44、SE或同檔次手工雕花銅門，其余為實木門和實木窗套。室內樓梯：室內樓梯：建議采用金屬欄桿、實木扶手以及大理石踏步。空調：空調：日本大金或同檔次戶式中央空調。廚房：廚房：墻地面建議采用大理石，采用德國博得寶（POGGCNPOHI）或同檔次廚具。衛(wèi)生間：衛(wèi)生間：墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國VILLEROYBOCH潔具及DORNBRACHT龍頭。墻地面及吊頂：墻地面及吊頂：建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級內墻膠漆，高級實木復合地板或大理石地坪。更多資料下載請登錄智能安保系統(tǒng)建議智能安保系統(tǒng)建議建議一：建議采用最新的指紋識別系統(tǒng)包括指紋電梯控制系統(tǒng)和指紋門鎖建議二：安裝訪客彩色可視對講系

45、統(tǒng)，建議采用著名西班牙品牌FERMAX或同級品；建議三：建議安裝周界報警、電視監(jiān)控、電子巡更、門禁系統(tǒng)以及自動報警系統(tǒng)。建議四：建議社區(qū)配備中央凈水處理系統(tǒng)以及三表合一的遠程抄表系統(tǒng)。會所建議會所建議建議本項目打造“雙重會所雙重會所”社區(qū)配套會所以及空中會所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。功功 能能 定定 位位社區(qū)配套會所社區(qū)配套會所（可考慮對外開放）（可考慮對外開放）恒溫游泳池高檔酒吧健身房Spa 精品超市壁球室空中會所空中會所（僅對小區(qū)業(yè)主開放）（僅對小區(qū)業(yè)主開放）咖啡吧紅酒吧閱覽室更多資料下載請登錄上右圖：會所餐廳示意上右圖：會所餐廳示意圖下左圖：會所酒

46、吧示圖下左圖：會所酒吧示意圖意圖 下右圖：會所入口下右圖：會所入口示意圖示意圖 社區(qū)配套會所社區(qū)配套會所設置在產權式酒店的底層，將其打造成豪華生活會所，內設可對外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活娛樂設施。更多資料下載請登錄 空中會所空中會所建議設置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設置在500左右，業(yè)主 通過外部觀光電梯直接進入空中會所，江景、外灘及陸家嘴風景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個社區(qū)的檔次。同時這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無限的美景，無疑這里就是人間天堂。（空中會所示意圖）（空中會所示意圖）更多資料

47、下載請登錄關于辦公部分建議關于辦公部分建議 對于本項目辦公性質的建筑建議包裝成產權式酒店產權式酒店推向市場，主力戶型以50左右的小戶型為主，套房面積控制在80左右。內設中庭，將綠色植物引入室內，力爭在每個層面設立公共休閑觀景空間。大堂以五星級酒店的標準來進行打造，以進一步提升產權式酒店的品質。大堂示意圖大堂示意圖中庭示意圖中庭示意圖更多資料下載請登錄商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照商業(yè)規(guī)模參照 -商業(yè)區(qū)級次與結構模型商業(yè)區(qū)級次與結構模型 基本要數(shù)基本要數(shù)市級中心商業(yè)區(qū)市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)域性商業(yè)區(qū)區(qū)居住區(qū)配套商居住區(qū)配套商業(yè)業(yè)新城商業(yè)中新城商業(yè)中心心規(guī)模規(guī)模30萬以上10萬以上1萬

48、左右12萬以上區(qū)位區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量交流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量2萬左右日人流量25萬以上核心客戶核心客戶群群區(qū)域內與中距離郊區(qū)（半小時車程內）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內居民，以及外來消費者步行15分鐘及途經消費者車程30分鐘內居民本項本項目適目適合商合商業(yè)規(guī)業(yè)規(guī)模模 從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備 形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（ 步行15分鐘及途徑消費者），其

49、商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的2.8%左右，根據(jù)人 口密度約有不同。結合本項目來看，商業(yè)規(guī)模約為25002500。商業(yè)規(guī)模研商業(yè)規(guī)模研究究關于商業(yè)部分建議關于商業(yè)部分建議 更多資料下載請登錄商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照商業(yè)規(guī)模參照 -赫夫商圈研究模型赫夫商圈研究模型 銷售額銷售額= =購物概率購物概率人口人口人均零售開支人均零售開支 商業(yè)面積商業(yè)面積= =銷售額銷售額單位面積營業(yè)額單位面積營業(yè)額 人均零售開支取人均零售開支取5280.235280.23元元 （數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告） 平均每平米營業(yè)額取平均每平米營業(yè)額取14541454元元/ /月月 （數(shù)據(jù)來源：

50、仲量聯(lián)行報告）（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）特殊品特殊品選購品選購品 便利品便利品主要交易地帶主要交易地帶次要交易地次要交易地帶帶邊際交易地邊際交易地帶帶商業(yè)規(guī)模研商業(yè)規(guī)模研究究商圈人（2010年年底預計人口）購物概率（按區(qū)域遠近調整系數(shù)）購物人流銷售額（人均零售開支取5280.23元）商業(yè)面積（每營業(yè)額取1454元/月）主要交易地帶本地區(qū)600093% 5580294636831688.7次要交易地帶塘橋區(qū)域27萬2% 5400285132421634.2邊際交易地帶浦東新區(qū)180萬0.1%18009504414544.7潛在交易區(qū)域潛在交易區(qū)域根據(jù)赫夫商圈研究模型推知本項目商業(yè)規(guī)模根據(jù)赫夫商圈

51、研究模型推知本項目商業(yè)規(guī)模為為38003800左右左右更多資料下載請登錄注：公共服務設施控制指標注：公共服務設施控制指標( (/ /千人千人) )居住區(qū)小區(qū)組團建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標16683293(22284213)21725559(27626329)9682397(13382977)10913835(14914585)362856(7031356)4881058(8681578)其中教育60012001000240033012007082400160400300500醫(yī)療衛(wèi)生(含醫(yī)院)78198(178398)138378(298548)3898782286

52、201240文體12524522564545756510518244060商業(yè)服務708910600940450450570570100600150370100400社區(qū)服務5946476668592927632819321628金融郵電(含銀行、郵電局)2030(6080)255016222234-市政公用(含居民存車處)40150(460820)70360(500960)30140(400720)50140(450760)910(350510)2030(400550)行政管理其它46963772-根據(jù)城市規(guī)劃指標研究，本項目服務于社區(qū)內居民的商業(yè)規(guī)模為根據(jù)城市規(guī)劃指標研究，本項目服務于社區(qū)

53、內居民的商業(yè)規(guī)模為35003500左左右右商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照商業(yè)規(guī)模參照 -根據(jù)城市規(guī)劃指標研究模型根據(jù)城市規(guī)劃指標研究模型 本項目建筑面積90254.4（住宅+產權式酒店），按每100有7 7人計算，預計 居民約6317.86317.8人，屬于小區(qū)級別； 按小區(qū)級別規(guī)劃指標（下表所示），商業(yè)面積應控制在： 450-570450-570/ /千人千人6.31786.3178千人千人= =2843.1-3601.12843.1-3601.1之之間間商業(yè)規(guī)模研商業(yè)規(guī)模研究究更多資料下載請登錄商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級次與結構模

54、型推知商業(yè)規(guī)模約為2500參照二：根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為3800參照三：根據(jù)城市規(guī)劃指標研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為3500建議本項目商業(yè)總體規(guī)模在建議本項目商業(yè)總體規(guī)模在35003500左左右，可以根據(jù)實際情況上下浮動右，可以根據(jù)實際情況上下浮動500500商業(yè)規(guī)模研商業(yè)規(guī)模研究究更多資料下載請登錄通過構建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)： 攔截型商業(yè)：攔截型商業(yè)：距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素，常常見的業(yè)態(tài)是日常快速消費品零售及服見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M品零售及服務務； 替代型商業(yè)：替代型商業(yè)：經營具有一定差異化的產品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費場所，常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)生活耐用品零售