旅游規(guī)劃的理論與案例

1、旅游規(guī)劃理論與實(shí)踐旅游規(guī)劃理論與實(shí)踐蘇勤蘇勤1 1、旅游規(guī)劃的背景與演變、旅游規(guī)劃的背景與演變2 2、旅游規(guī)劃的概念、旅游規(guī)劃的概念3 3、旅游規(guī)劃的對(duì)象、旅游規(guī)劃的對(duì)象4 4、旅游規(guī)劃的理論體系、旅游規(guī)劃的理論體系5 5、旅游規(guī)劃編制的要求、旅游規(guī)劃編制的要求6 6、旅游規(guī)劃的內(nèi)容、旅游規(guī)劃的內(nèi)容旅游規(guī)劃的背景與演變旅游規(guī)劃的背景與演變v旅游規(guī)劃的背景旅游規(guī)劃的背景，以積極正面的經(jīng)濟(jì)影響評(píng)述，以積極正面的經(jīng)濟(jì)影響評(píng)述為主；為主；，開始突出旅游現(xiàn)象在社會(huì)文化方，開始突出旅游現(xiàn)象在社會(huì)文化方面的負(fù)面影響；面的負(fù)面影響；，出現(xiàn)了均衡的觀點(diǎn)和系統(tǒng)的方法，關(guān)注旅游的經(jīng)濟(jì)、，出現(xiàn)了均衡的觀點(diǎn)和系統(tǒng)的方法

2、，關(guān)注旅游的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、生態(tài)綜合效應(yīng)。社會(huì)、文化、生態(tài)綜合效應(yīng)。v旅游規(guī)劃的演變旅游規(guī)劃的演變 理念、內(nèi)容、方法理念、內(nèi)容、方法旅游規(guī)劃的概念旅游規(guī)劃的概念v旅游發(fā)展規(guī)劃 tourism development plan旅游發(fā)展規(guī)劃是根據(jù)旅游業(yè)的歷史、現(xiàn)狀和市場(chǎng)要素的變化所制定的目標(biāo)體系，以及為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)體系在特定的發(fā)展條件下對(duì)旅游發(fā)展的要素所做的安排。v旅游區(qū)規(guī)劃 tourism area plan旅游區(qū)規(guī)劃是指為了保護(hù)、開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)管理旅游區(qū)，使其發(fā)揮多種功能和作用而進(jìn)行的各項(xiàng)旅游要素的統(tǒng)籌部署和具體安排。 旅游規(guī)劃的對(duì)象旅游規(guī)劃的對(duì)象旅游系統(tǒng)旅游系統(tǒng)旅游規(guī)劃的理論體系旅游規(guī)劃的理

3、論體系v旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)與市場(chǎng)學(xué)理論旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)與市場(chǎng)學(xué)理論v旅游心理學(xué)理論旅游心理學(xué)理論v休閑學(xué)理論休閑學(xué)理論v旅游社會(huì)學(xué)與人類學(xué)理論旅游社會(huì)學(xué)與人類學(xué)理論v旅游地理學(xué)理論旅游地理學(xué)理論v旅游生態(tài)學(xué)理論旅游生態(tài)學(xué)理論v旅游政策研究旅游政策研究傳統(tǒng)旅游生態(tài)旅游1 目標(biāo)利潤(rùn)最大化適宜的利潤(rùn)與持續(xù)維護(hù)環(huán)境資源的價(jià)值價(jià)格導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向享樂為基礎(chǔ)以自然為基礎(chǔ)的享受文化與景觀資源的展覽環(huán)境資源和文化完整性展示與保育2 受益者開發(fā)商和游客為凈受益者開發(fā)商、游客、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和居民分享利益當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和居民的受益與環(huán)境代價(jià)相抵所剩無(wú)幾或入不礴出3 管理方式游客第一，有求必應(yīng)自然景觀第一，有選擇地滿足游客要求渲染性的廣告溫和適

4、中的宣傳無(wú)計(jì)劃的空間拓展有計(jì)劃的空間安排分片分解的項(xiàng)目功能導(dǎo)向的景觀生態(tài)調(diào)控交通方式不加限制有選擇的交通方式4 正面影響創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)創(chuàng)造持續(xù)就業(yè)的機(jī)會(huì)刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但注重短期利益促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲取外匯收入獲取長(zhǎng)期外匯收入促進(jìn)交通、娛樂和基礎(chǔ)設(shè)施的改善交通、娛樂和基礎(chǔ)設(shè)施的改善與環(huán)境資源保護(hù)相協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益的融合5 負(fù)面影響高密度的基礎(chǔ)設(shè)施和土地利用問(wèn)題短期內(nèi)，旅游數(shù)量較少，但趨于增加機(jī)動(dòng)車擁擠、停車場(chǎng)占用空間和機(jī)動(dòng)車交通受到管制（多數(shù)情況下，不允許使用機(jī)動(dòng)車）產(chǎn)生的大氣污染問(wèn)題水邊開發(fā)導(dǎo)致水污染問(wèn)題水邊景觀廊道建設(shè)阻礙了水邊的進(jìn)一步開發(fā)亂扔垃圾引起地面污染要求游客將垃圾分類

5、收集，游客行為受到約束旅游活動(dòng)打擾居民和生物的生活規(guī)律游客艙的活動(dòng)必須以不打擾當(dāng)?shù)木用窈蜕锏纳顬榍疤崧糜我?guī)劃編制的要求旅游規(guī)劃編制的要求v旅游規(guī)劃編制要以國(guó)家和地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略為依據(jù)，以旅旅游規(guī)劃編制要以國(guó)家和地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略為依據(jù)，以旅游業(yè)發(fā)展方針、政策及法規(guī)為基礎(chǔ)，與城市總體規(guī)劃、土地利游業(yè)發(fā)展方針、政策及法規(guī)為基礎(chǔ)，與城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相適應(yīng)，與其他相關(guān)規(guī)劃相協(xié)調(diào)；根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，用規(guī)劃相適應(yīng)，與其他相關(guān)規(guī)劃相協(xié)調(diào)；根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)上述規(guī)劃提出改進(jìn)的要求。對(duì)上述規(guī)劃提出改進(jìn)的要求。v旅游規(guī)劃編制要堅(jiān)持以旅游市場(chǎng)為導(dǎo)向，以旅游資源為基礎(chǔ)，旅游規(guī)劃編制要堅(jiān)持以旅游市

6、場(chǎng)為導(dǎo)向，以旅游資源為基礎(chǔ)，以旅游產(chǎn)品為主體，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)以旅游產(chǎn)品為主體，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)方針。方針。v旅游規(guī)劃編制要突出地方特色，注重區(qū)域協(xié)同，強(qiáng)調(diào)空間一體旅游規(guī)劃編制要突出地方特色，注重區(qū)域協(xié)同，強(qiáng)調(diào)空間一體化發(fā)展，避免近距離不合理重復(fù)建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)旅游資源的保護(hù)，化發(fā)展，避免近距離不合理重復(fù)建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)旅游資源的保護(hù)，減少對(duì)旅游資源的浪費(fèi)。減少對(duì)旅游資源的浪費(fèi)。v旅游規(guī)劃編制鼓勵(lì)采用先進(jìn)方法和技術(shù)。編制過(guò)程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)旅游規(guī)劃編制鼓勵(lì)采用先進(jìn)方法和技術(shù)。編制過(guò)程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行多方案的比較，并征求各有關(guān)行政管理部門的意見，尤其行多方案的比較，并征求各有關(guān)

7、行政管理部門的意見，尤其是當(dāng)?shù)鼐用竦囊庖姟Ｊ钱?dāng)?shù)鼐用竦囊庖?。v旅游規(guī)劃編制工作所采用的勘察、測(cè)量方法與圖件、資料，旅游規(guī)劃編制工作所采用的勘察、測(cè)量方法與圖件、資料，要符合相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。要符合相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。v旅游規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)旅游業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)需要，具有旅游規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)旅游業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)需要，具有適度超前性。適度超前性。v旅游規(guī)劃編制人員應(yīng)有比較廣泛的專業(yè)構(gòu)成，如旅游、經(jīng)濟(jì)、旅游規(guī)劃編制人員應(yīng)有比較廣泛的專業(yè)構(gòu)成，如旅游、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境、城市規(guī)劃、建筑等方面。資源、環(huán)境、城市規(guī)劃、建筑等方面。旅游規(guī)劃的內(nèi)容旅游規(guī)劃的內(nèi)容v旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展規(guī)劃1.1.旅游

8、發(fā)展規(guī)劃按規(guī)劃的范圍和政府管理層次分為全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃、旅游發(fā)展規(guī)劃按規(guī)劃的范圍和政府管理層次分為全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地方旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃。地方旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃又可區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地方旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃。地方旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃又可分為省級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃、地市級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃和縣級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)分為省級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃、地市級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃和縣級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。劃等。 地方各級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃均依據(jù)上一級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃、并結(jié)合本地方各級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃均依據(jù)上一級(jí)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃、并結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行編制。地區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行編制。2.2.旅游發(fā)展規(guī)劃包括近期發(fā)展規(guī)劃（旅游發(fā)展規(guī)劃包括

9、近期發(fā)展規(guī)劃（3 35 5年）、中期發(fā)展規(guī)劃（年）、中期發(fā)展規(guī)劃（5 51010年）或遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃（年）或遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃（10-2010-20年）。年）。3.3.旅游發(fā)展規(guī)劃的主要任務(wù)是明確旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的旅游發(fā)展規(guī)劃的主要任務(wù)是明確旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位與作用，提出旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)，優(yōu)化旅游業(yè)發(fā)展的要素結(jié)構(gòu)與空間地位與作用，提出旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)，優(yōu)化旅游業(yè)發(fā)展的要素結(jié)構(gòu)與空間布局，安排旅游業(yè)發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目，促進(jìn)旅游業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。布局，安排旅游業(yè)發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目，促進(jìn)旅游業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。 v旅游發(fā)展規(guī)劃的主要內(nèi)容旅游發(fā)展規(guī)劃的主要內(nèi)容1 1全面分析規(guī)劃區(qū)旅游業(yè)發(fā)

10、展歷史與現(xiàn)狀、優(yōu)勢(shì)與制約因素，及與相關(guān)規(guī)劃的全面分析規(guī)劃區(qū)旅游業(yè)發(fā)展歷史與現(xiàn)狀、優(yōu)勢(shì)與制約因素，及與相關(guān)規(guī)劃的銜接。銜接。2 2分析規(guī)劃區(qū)的客源市場(chǎng)需求總量、地域結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)，預(yù)測(cè)規(guī)分析規(guī)劃區(qū)的客源市場(chǎng)需求總量、地域結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)，預(yù)測(cè)規(guī)劃期內(nèi)客源市場(chǎng)需求總量、地域結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)。劃期內(nèi)客源市場(chǎng)需求總量、地域結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)。3 3提出規(guī)劃區(qū)的旅游主題形象和發(fā)展戰(zhàn)略。提出規(guī)劃區(qū)的旅游主題形象和發(fā)展戰(zhàn)略。4 4提出旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)及其依據(jù)。提出旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)及其依據(jù)。5 5明確旅游產(chǎn)品開發(fā)的方向、特色與主要內(nèi)容。明確旅游產(chǎn)品開發(fā)的方向、特色與主要內(nèi)容。6 6

11、提出旅游發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)其空間及時(shí)序作出安排。提出旅游發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)其空間及時(shí)序作出安排。7 7提出要素結(jié)構(gòu)、空間布局及供給要素的原則和辦法。提出要素結(jié)構(gòu)、空間布局及供給要素的原則和辦法。8 8按照可持續(xù)發(fā)展原則，注重保護(hù)開發(fā)利用的關(guān)系，提出合理的措施。按照可持續(xù)發(fā)展原則，注重保護(hù)開發(fā)利用的關(guān)系，提出合理的措施。9 9提出規(guī)劃實(shí)施的保障措施。提出規(guī)劃實(shí)施的保障措施。10 10 對(duì)規(guī)劃實(shí)施的總體投資分析，主要包括旅游設(shè)施建設(shè)、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、對(duì)規(guī)劃實(shí)施的總體投資分析，主要包括旅游設(shè)施建設(shè)、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游市場(chǎng)開發(fā)、人力資源開發(fā)等方面的投入與產(chǎn)出方面的分析。旅游市場(chǎng)開發(fā)、人力資源開發(fā)等方

12、面的投入與產(chǎn)出方面的分析。11 11 旅游發(fā)展規(guī)劃成果包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖表及附件。規(guī)劃圖表包括區(qū)位分析旅游發(fā)展規(guī)劃成果包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖表及附件。規(guī)劃圖表包括區(qū)位分析圖、旅游資源分析圖、旅游客源市場(chǎng)分析圖、旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)圖表、旅游產(chǎn)業(yè)圖、旅游資源分析圖、旅游客源市場(chǎng)分析圖、旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)圖表、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃圖等。附件包括規(guī)劃說(shuō)明和基礎(chǔ)資料等。發(fā)展規(guī)劃圖等。附件包括規(guī)劃說(shuō)明和基礎(chǔ)資料等。v旅游區(qū)規(guī)劃旅游區(qū)規(guī)劃旅游區(qū)規(guī)劃按規(guī)劃層次分為：旅游區(qū)規(guī)劃按規(guī)劃層次分為： 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃 修建性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃 總體規(guī)劃的主要任務(wù)總體規(guī)劃的主要任務(wù) 總體規(guī)劃的期限

13、一般為總體規(guī)劃的期限一般為1010至至2020年，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目用年，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目用地近期的發(fā)展布局和主要建設(shè)項(xiàng)目要做出近期規(guī)劃，地近期的發(fā)展布局和主要建設(shè)項(xiàng)目要做出近期規(guī)劃，期限一般為期限一般為3 3至至5 5年。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目用地的總體規(guī)劃，年。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目用地的總體規(guī)劃，確定景區(qū)和項(xiàng)目用地的定性定位、功能布局和分期確定景區(qū)和項(xiàng)目用地的定性定位、功能布局和分期建設(shè)等，達(dá)到對(duì)景區(qū)和項(xiàng)目總體布局的把握，成為建設(shè)等，達(dá)到對(duì)景區(qū)和項(xiàng)目總體布局的把握，成為指導(dǎo)詳細(xì)規(guī)劃的法規(guī)性文本。指導(dǎo)詳細(xì)規(guī)劃的法規(guī)性文本。 旅游景區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容旅游景區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容總體規(guī)劃的主要內(nèi)容總體規(guī)劃的主要內(nèi)容v界定旅游區(qū)范圍，調(diào)

14、查和分析現(xiàn)狀，科學(xué)評(píng)價(jià)旅游資源。界定旅游區(qū)范圍，調(diào)查和分析現(xiàn)狀，科學(xué)評(píng)價(jià)旅游資源。v對(duì)旅游區(qū)的客源市場(chǎng)進(jìn)行全面分析與預(yù)測(cè)。對(duì)旅游區(qū)的客源市場(chǎng)進(jìn)行全面分析與預(yù)測(cè)。v確定旅游區(qū)的性質(zhì)和主題形象。確定旅游區(qū)的性質(zhì)和主題形象。v確定旅游區(qū)的功能分區(qū)和土地利用。確定旅游區(qū)的功能分區(qū)和土地利用。v規(guī)劃旅游區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)的布局和走向。規(guī)劃旅游區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)的布局和走向。v規(guī)劃旅游區(qū)的景觀系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)的總體布局。規(guī)劃旅游區(qū)的景觀系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)的總體布局。v規(guī)劃旅游區(qū)其他基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施和附屬設(shè)施的總體布局。規(guī)劃旅游區(qū)其他基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施和附屬設(shè)施的總體布局。v研究確定旅游區(qū)資源的保護(hù)范圍和保護(hù)措施。研究

15、確定旅游區(qū)資源的保護(hù)范圍和保護(hù)措施。v提出旅游區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃，進(jìn)行重點(diǎn)項(xiàng)目策劃。提出旅游區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃，進(jìn)行重點(diǎn)項(xiàng)目策劃。v對(duì)旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行總體投資分析。對(duì)旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行總體投資分析。詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù) 在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，為了近期建設(shè)的需在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，為了近期建設(shè)的需要，編制詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳要，編制詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃階段和修建性詳細(xì)規(guī)劃階段。細(xì)規(guī)劃階段和修建性詳細(xì)規(guī)劃階段。 控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃v控制性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是：詳細(xì)規(guī)定區(qū)內(nèi)建控制性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是：詳細(xì)規(guī)定區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，設(shè)用地的各

16、項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，為區(qū)內(nèi)一切開發(fā)建設(shè)活動(dòng)提供指導(dǎo)。為區(qū)內(nèi)一切開發(fā)建設(shè)活動(dòng)提供指導(dǎo)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容v詳細(xì)劃定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質(zhì)用地的界線。詳細(xì)劃定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質(zhì)用地的界線。v規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。設(shè)的建筑類型。v規(guī)劃分地塊規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠規(guī)劃分地塊規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)。地率等控制指標(biāo)。v規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線、規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線、建筑間距等要求。建筑間距等要求。v提出

17、各地塊建筑體量、尺度、色彩、風(fēng)格等要求。提出各地塊建筑體量、尺度、色彩、風(fēng)格等要求。v確定各級(jí)道路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。確定各級(jí)道路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 區(qū)：（區(qū)：（107.37107.37公頃）公頃）v位于亞龍灣入口處，以村民安位于亞龍灣入口處，以村民安置地為主?？紤]到村民的就業(yè)置地為主?？紤]到村民的就業(yè)和生活，在濱臨出線路一側(cè)設(shè)和生活，在濱臨出線路一側(cè)設(shè)置商業(yè)服務(wù)用地，以特色餐飲置商業(yè)服務(wù)用地，以特色餐飲和旅游商品為主，以提升本區(qū)和旅游商品為主，以提升本區(qū)的活力。的活力。v本區(qū)的建筑和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均應(yīng)以本區(qū)的

18、建筑和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均應(yīng)以農(nóng)家特色為主，以有別于城市農(nóng)家特色為主，以有別于城市和亞龍灣內(nèi)的農(nóng)村小鎮(zhèn)形象吸和亞龍灣內(nèi)的農(nóng)村小鎮(zhèn)形象吸引旅游者。引旅游者。區(qū)：（區(qū)：（325.94325.94公頃）公頃）v位于環(huán)湖西路外側(cè)，依托山位于環(huán)湖西路外側(cè)，依托山地高爾夫球場(chǎng)設(shè)置大量二類地高爾夫球場(chǎng)設(shè)置大量二類度假別墅用地。本區(qū)視野較度假別墅用地。本區(qū)視野較好，也是亞龍灣的背景，應(yīng)好，也是亞龍灣的背景，應(yīng)考慮到從海上的視線效果?？紤]到從海上的視線效果。v本區(qū)的建筑應(yīng)以低矮的獨(dú)立本區(qū)的建筑應(yīng)以低矮的獨(dú)立式度假別墅為主，可考慮在式度假別墅為主，可考慮在B-02B-02地塊內(nèi)設(shè)置一制高點(diǎn)，地塊內(nèi)設(shè)置一制高點(diǎn)，作為觀景點(diǎn)和

19、標(biāo)志點(diǎn)。作為觀景點(diǎn)和標(biāo)志點(diǎn)。區(qū)：（區(qū)：（538.40538.40公頃）公頃）v是亞龍灣今后可供開發(fā)建設(shè)的主要是亞龍灣今后可供開發(fā)建設(shè)的主要度假區(qū)域。目前景觀價(jià)值不高，應(yīng)度假區(qū)域。目前景觀價(jià)值不高，應(yīng)以生態(tài)引入和開挖內(nèi)湖等手段，提以生態(tài)引入和開挖內(nèi)湖等手段，提高本區(qū)景觀價(jià)值和吸引力，將本區(qū)高本區(qū)景觀價(jià)值和吸引力，將本區(qū)建設(shè)成未來(lái)亞龍灣最高檔的度假別建設(shè)成未來(lái)亞龍灣最高檔的度假別墅區(qū)。墅區(qū)。v本區(qū)的建筑仍以低矮的獨(dú)立式度假本區(qū)的建筑仍以低矮的獨(dú)立式度假別墅為主，濱水面可設(shè)置步行休閑別墅為主，濱水面可設(shè)置步行休閑帶，湖心島可考慮以庭院式度假別帶，湖心島可考慮以庭院式度假別墅為主，形成整個(gè)亞龍灣的度假

20、核墅為主，形成整個(gè)亞龍灣的度假核心區(qū)。心區(qū)。區(qū)：（區(qū)：（47.5947.59公頃）公頃）v亞龍大道和龍?zhí)堵吠鈧?cè)區(qū)域，亞龍大道和龍?zhí)堵吠鈧?cè)區(qū)域，處于山坡地，目前已有部分處于山坡地，目前已有部分開發(fā)，是開發(fā)山地別墅度假開發(fā)，是開發(fā)山地別墅度假的最佳地段。開發(fā)時(shí)應(yīng)注意的最佳地段。開發(fā)時(shí)應(yīng)注意保護(hù)山體自然植被，并留出保護(hù)山體自然植被，并留出山體景觀通道。山體景觀通道。v本區(qū)的建筑應(yīng)以掩映在綠樹本區(qū)的建筑應(yīng)以掩映在綠樹叢中的低矮度假別墅為主。叢中的低矮度假別墅為主。區(qū)：（區(qū)：（334.09334.09公頃）公頃）v本區(qū)是目前亞龍灣景觀價(jià)值最本區(qū)是目前亞龍灣景觀價(jià)值最高的地段，大部分已開發(fā)完畢，高的地段，

21、大部分已開發(fā)完畢，其余地塊也已基本上批租出去，其余地塊也已基本上批租出去，可控制范圍很小?？煽刂品秶苄?。v以前所確定的開發(fā)強(qiáng)度相對(duì)較以前所確定的開發(fā)強(qiáng)度相對(duì)較高，在一定程度上破壞了原有高，在一定程度上破壞了原有自然景觀，使整個(gè)亞龍灣濱海自然景觀，使整個(gè)亞龍灣濱海區(qū)呈現(xiàn)城市化的景觀形象，此區(qū)呈現(xiàn)城市化的景觀形象，此處應(yīng)采取方法鼓勵(lì)已批租未建處應(yīng)采取方法鼓勵(lì)已批租未建的項(xiàng)目降低開發(fā)強(qiáng)度，以保護(hù)的項(xiàng)目降低開發(fā)強(qiáng)度，以保護(hù)整個(gè)亞龍灣的沿海景觀界面和整個(gè)亞龍灣的沿海景觀界面和亞龍灣的國(guó)際旅游價(jià)值。亞龍灣的國(guó)際旅游價(jià)值。 修建性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃v對(duì)于項(xiàng)目用地當(dāng)前要建設(shè)的地段，應(yīng)編制修對(duì)于項(xiàng)目用地當(dāng)

22、前要建設(shè)的地段，應(yīng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃。建性詳細(xì)規(guī)劃。v修建性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是：在總體規(guī)劃或控修建性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是：在總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化和細(xì)化，制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化和細(xì)化，用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工。用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工。修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容v綜合現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析。綜合現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析。v用地布局、景觀系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。用地布局、景觀系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。v道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。v綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。v旅游服務(wù)設(shè)施及附屬設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。旅游服務(wù)設(shè)施及附屬設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)

23、計(jì)。v工程管線系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。工程管線系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。v豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。v環(huán)境保護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)等。環(huán)境保護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)等。旅游景區(qū)總體規(guī)劃旅游景區(qū)總體規(guī)劃旅游景區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃旅游景區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃旅游景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃旅游景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃景區(qū)開發(fā)的市場(chǎng)分析主要回答四個(gè)問(wèn)題：v誰(shuí)會(huì)來(lái)？誰(shuí)會(huì)來(lái)？v多少人會(huì)來(lái)？多少人會(huì)來(lái)？v游客來(lái)自什么地方？游客來(lái)自什么地方？v游客什么時(shí)候來(lái)訪？游客什么時(shí)候來(lái)訪？誰(shuí)會(huì)來(lái)？v要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，比如景區(qū)一般可以根據(jù)年齡、性別、所要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，比如景區(qū)一般可以根據(jù)年齡、性別、所處的成長(zhǎng)階段處的成長(zhǎng)階段兒童單身、年輕夫婦、帶小孩的年輕夫婦

24、、兒童單身、年輕夫婦、帶小孩的年輕夫婦、成長(zhǎng)中的家庭、空巢家庭、上年紀(jì)的人、社會(huì)階層、居住地、成長(zhǎng)中的家庭、空巢家庭、上年紀(jì)的人、社會(huì)階層、居住地、游期游期一日游還是逗留游客、個(gè)人還是團(tuán)體、所使用的交一日游還是逗留游客、個(gè)人還是團(tuán)體、所使用的交通工具、訪問(wèn)景區(qū)的時(shí)間通工具、訪問(wèn)景區(qū)的時(shí)間季節(jié)、月、星期中的哪一天、季節(jié)、月、星期中的哪一天、一天中的什么時(shí)間等。因?yàn)椴煌愋偷目驮醋非蟮睦娌煌?。一天中的什么時(shí)間等。因?yàn)椴煌愋偷目驮醋非蟮睦娌煌?。?duì)于這些問(wèn)題的思考有助于更全面地考慮問(wèn)題，景區(qū)必須確對(duì)于這些問(wèn)題的思考有助于更全面地考慮問(wèn)題，景區(qū)必須確定自己的目標(biāo)市場(chǎng)，因?yàn)闆]有哪一個(gè)景區(qū)可以滿足整個(gè)

25、市場(chǎng)定自己的目標(biāo)市場(chǎng)，因?yàn)闆]有哪一個(gè)景區(qū)可以滿足整個(gè)市場(chǎng)的需要。但目標(biāo)市場(chǎng)的確定是很困難的，具體的做法可以是：的需要。但目標(biāo)市場(chǎng)的確定是很困難的，具體的做法可以是：一是參考其他相似景區(qū)游客的情況；二是構(gòu)思新穎獨(dú)特的項(xiàng)一是參考其他相似景區(qū)游客的情況；二是構(gòu)思新穎獨(dú)特的項(xiàng)目吸引游客；三是考慮那些有特殊需求的游客。比如帶小孩目吸引游客；三是考慮那些有特殊需求的游客。比如帶小孩的父母、外國(guó)人等。的父母、外國(guó)人等。多少人會(huì)來(lái)？答案取決于：答案取決于：v距離景區(qū)開車距離景區(qū)開車6060120120分鐘范圍的客源區(qū)的人分鐘范圍的客源區(qū)的人口數(shù)量?？跀?shù)量。v當(dāng)前到此地來(lái)的游客人數(shù)。當(dāng)前到此地來(lái)的游客人數(shù)。v吸

26、引同類游客的當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手。吸引同類游客的當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手。v景區(qū)本身的規(guī)模和性質(zhì)。景區(qū)本身的規(guī)模和性質(zhì)。游客來(lái)自什么地方？答案取決于：答案取決于：v景區(qū)的吸引范圍。從范圍上看，許多景區(qū)屬于地方性的，大景區(qū)的吸引范圍。從范圍上看，許多景區(qū)屬于地方性的，大部分游客來(lái)自周邊幾十幾百公里。全國(guó)性景區(qū)較少，這樣部分游客來(lái)自周邊幾十幾百公里。全國(guó)性景區(qū)較少，這樣的景區(qū)或者是同類景區(qū)的佼佼者（如黃山、九寨溝等），或的景區(qū)或者是同類景區(qū)的佼佼者（如黃山、九寨溝等），或者是位于吸引全國(guó)游客的主要旅游目的地內(nèi)（如北京的許多者是位于吸引全國(guó)游客的主要旅游目的地內(nèi)（如北京的許多景區(qū)）。能擁有國(guó)際客源的景區(qū)就更少，這樣的景

27、區(qū)必須世景區(qū)）。能擁有國(guó)際客源的景區(qū)就更少，這樣的景區(qū)必須世界聞名，別具風(fēng)格（如迪斯尼世界）。界聞名，別具風(fēng)格（如迪斯尼世界）。v景區(qū)客源區(qū)面積的大小。確定景區(qū)客源區(qū)面積大小的主要因景區(qū)客源區(qū)面積的大小。確定景區(qū)客源區(qū)面積大小的主要因素有兩個(gè)：一是旅程距離的長(zhǎng)短和旅途花費(fèi)時(shí)間起決定性作素有兩個(gè)：一是旅程距離的長(zhǎng)短和旅途花費(fèi)時(shí)間起決定性作用，景區(qū)的客源區(qū)不是包圍著景區(qū)的一個(gè)圓，而是根據(jù)圍繞用，景區(qū)的客源區(qū)不是包圍著景區(qū)的一個(gè)圓，而是根據(jù)圍繞著景區(qū)的道路和公共交通系統(tǒng)而確定的一個(gè)不規(guī)則的包圍圈。著景區(qū)的道路和公共交通系統(tǒng)而確定的一個(gè)不規(guī)則的包圍圈。二是景區(qū)的客源主要來(lái)自哪些地理區(qū)域。顯然，景區(qū)接待

28、的二是景區(qū)的客源主要來(lái)自哪些地理區(qū)域。顯然，景區(qū)接待的游客數(shù)量與客源區(qū)的人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的關(guān)游客數(shù)量與客源區(qū)的人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的關(guān)系。系。v景區(qū)對(duì)外的交通聯(lián)系狀況，如交通工具、線路、交通頻率等景區(qū)對(duì)外的交通聯(lián)系狀況，如交通工具、線路、交通頻率等游客什么時(shí)候來(lái)訪？答案取決于：答案取決于：v景區(qū)地理與氣候條件的季節(jié)性、旅游舒適度。景區(qū)地理與氣候條件的季節(jié)性、旅游舒適度。v對(duì)家庭市場(chǎng)的依賴程度。對(duì)家庭市場(chǎng)的依賴程度。v對(duì)觀光市場(chǎng)的依賴程度（如黃山）。對(duì)觀光市場(chǎng)的依賴程度（如黃山）。v對(duì)學(xué)生市場(chǎng)的依賴程度（如宏村）。對(duì)學(xué)生市場(chǎng)的依賴程度（如宏村）。v當(dāng)?shù)赜慰退嫉谋壤?dāng)?shù)?/p>

29、游客越多，景區(qū)的季節(jié)當(dāng)?shù)赜慰退嫉谋壤?dāng)?shù)赜慰驮蕉?，景區(qū)的季節(jié)性需求就越小。性需求就越小。 可以通過(guò)營(yíng)銷策略在一定程度上消除需求的季節(jié)可以通過(guò)營(yíng)銷策略在一定程度上消除需求的季節(jié)性，但其效果是有限的。性，但其效果是有限的。景區(qū)選址在什么地方？v靠近大的居住區(qū)靠近大的居住區(qū)v交通網(wǎng)絡(luò)及其可靠性交通網(wǎng)絡(luò)及其可靠性v當(dāng)?shù)仄渌皡^(qū)的存在當(dāng)?shù)仄渌皡^(qū)的存在v氣候條件氣候條件v現(xiàn)有公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施情況現(xiàn)有公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施情況v土地成本以及土地使用的政策法規(guī)土地成本以及土地使用的政策法規(guī)v土地面積的大小土地面積的大小v地形地貌條件地形地貌條件v當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)旅游開發(fā)的態(tài)度當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)旅游開發(fā)的態(tài)度v當(dāng)?shù)厝肆Y

30、源以及工資狀況當(dāng)?shù)厝肆Y源以及工資狀況財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及評(píng)價(jià)幾年收回投資？幾年收回投資？1 1收益估算收益估算 首先要預(yù)測(cè)出景區(qū)在一定時(shí)期的年收入，一般為首先要預(yù)測(cè)出景區(qū)在一定時(shí)期的年收入，一般為5 5年。由于年。由于景區(qū)需要幾年的時(shí)間才能達(dá)到其游客的高峰，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)景區(qū)需要幾年的時(shí)間才能達(dá)到其游客的高峰，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定的前期投入，景區(qū)在頭幾年經(jīng)常是虧損經(jīng)營(yíng)，因此需行一定的前期投入，景區(qū)在頭幾年經(jīng)常是虧損經(jīng)營(yíng)，因此需要進(jìn)行要進(jìn)行5 5年的收支估算以預(yù)測(cè)景區(qū)遠(yuǎn)期成效。年的收支估算以預(yù)測(cè)景區(qū)遠(yuǎn)期成效。景區(qū)收入的來(lái)源有：景區(qū)收入的來(lái)源有：v門票收入。門票收入。v餐飲、住宿、娛樂以及購(gòu)物的

31、收入。餐飲、住宿、娛樂以及購(gòu)物的收入。v其他來(lái)源收入如出售特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、提供導(dǎo)游服務(wù)、出租房屋、其他來(lái)源收入如出售特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、提供導(dǎo)游服務(wù)、出租房屋、接待公司團(tuán)體等。接待公司團(tuán)體等。v外部來(lái)源收入如資助和贊助。外部來(lái)源收入如資助和贊助。 2 2 成本費(fèi)用估算成本費(fèi)用估算v工資與福利工資與福利v餐飲及商場(chǎng)營(yíng)業(yè)成本餐飲及商場(chǎng)營(yíng)業(yè)成本v管理費(fèi)用管理費(fèi)用v水電能源水電能源v折舊及維修費(fèi)折舊及維修費(fèi)v市場(chǎng)營(yíng)銷市場(chǎng)營(yíng)銷v稅收稅收3 3 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析風(fēng)險(xiǎn)有多大風(fēng)險(xiǎn)有多大?v市場(chǎng)開發(fā)不足的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)開發(fā)不足的風(fēng)險(xiǎn)v行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)v產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)v稅收風(fēng)險(xiǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)v主要原材料和能源供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)主要原材料和能源供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)v對(duì)周邊地區(qū)客戶依賴的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)周邊地區(qū)客戶依賴的風(fēng)險(xiǎn)v管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)影響旅游景區(qū)成功的主要因素影響旅游景區(qū)成功的主要因素一、組織與資源一、組織與資源（一）組織是否具有開發(fā)和管理景區(qū)的經(jīng)驗(yàn)（一）組織是否具有開發(fā)和管理景區(qū)的經(jīng)驗(yàn)（二）組織是否具有專業(yè)的人才隊(duì)伍（二）組織是否具有專業(yè)的人才隊(duì)伍（三）組織是否具有雄厚的財(cái)政資源（三）組織是否具有雄厚的財(cái)政資源 二、產(chǎn)品二、產(chǎn)品