成都房地產(chǎn)場分析報告

1、成都房地產(chǎn)市場4月分析報告一、近期出臺房地產(chǎn)政策分析央行決定4月16日起再次上調(diào)存款準備金率緊縮的貨幣政策目前幾乎是壓制過熱經(jīng)濟的惟一手段，而此次為央行今年第三次上調(diào)存款準備金率，顯示了央行貨幣政策從緊的決心和力度。而貨幣從緊一方面有利于加強銀行流動性管理，引導貨幣合理增長，但貨幣急劇緊縮毫無疑問將對資金本不充裕、利潤率不高的中小企業(yè)而言，不貸款將無法生存，以如此之高的利率貸款無異于慢性自殺，而目前的政府扶持、地方政府信用擔保等非治本之策，因而作為中小企業(yè)而言，在面對央行不斷上調(diào)存款準備金率情況下，中小企業(yè)要想求得長期生存發(fā)展，應該打通融資鏈條才是關鍵。國土部擬推出土地調(diào)控指標體系長期以來，國

2、土部門因?qū)Ω鞯赝恋嘏?、供后的監(jiān)管缺失、不能對土地全面有效動態(tài)的監(jiān)測和評價，導致土地閘門看不出來”土地是人類的生存之本。近年來隨著房價的一路攀升，也相應的帶動了土地價格的上漲，而一些房地產(chǎn)企業(yè)為獲獲取高額利潤而變相囤地、延長開發(fā)周期，更有一些開發(fā)企業(yè)捂盤惜售，坐地等漲。而國土部擬推出土地調(diào)控指標體系，將會對土地供應和開發(fā)利用情況等實施有效動態(tài)的監(jiān)測和評價，包括土地交易額、數(shù)量和面積等，繼而也防止一些開發(fā)商囤居土地、坐地等漲、捂盤惜售等現(xiàn)象的發(fā)生。另外也可借鑒其它市區(qū)一些好的土地管理政策經(jīng)驗，如北京實行的紅黃牌制度的建立，它能有效地督促項目盡快上市交易，形成有效供給，同時也杜絕了企業(yè)為謀取更高利

3、益而變相囤地的行為?！遍_全國先河，成都進城農(nóng)民工可申購經(jīng)濟適用房中國是一個農(nóng)村人口與城鎮(zhèn)人口比例嚴重失調(diào)的國家，每年將會有大量城鎮(zhèn)務工農(nóng)村勞動者涌向城市務工，而據(jù)相關部門數(shù)字顯示，07年在成都城鎮(zhèn)務工的農(nóng)村勞動者近200萬人，其中成都市進城務工農(nóng)村勞動者達96萬人，這些進城務工勞動者大多做點小生意收入低，在城市根本買不起房，只能望房興嘆;而成都市在全國開發(fā)先河，對進城務工農(nóng)村勞動者提供住房保障，這無疑圓了進城務工勞動者多年不敢想的愿望一一在城市有一套屬于自己的房子，同時還有利于更快地推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、科學發(fā)展。二、08年成都樓市整體分析1、在宏觀調(diào)控后的08年，成都商品房成交量較去年同期大幅下降成

4、都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已經(jīng)進入到08年第二個季度了，市場未來將面臨什么樣嚴峻形式，可能都需要做一個詳細的探討。我方觀點：房地產(chǎn)業(yè)是長期向好的，調(diào)控只是為了市場更好的發(fā)展08年來講，機會大于挑戰(zhàn)。在面對復雜的市場環(huán)境，是“需要把真正的能力體現(xiàn)出來的時候”目前這種狀況，讓開發(fā)商感受到比較大的壓力，這在過去幾年里成都市場是沒有遇見過的。但在壓力比較多的同時，成都開發(fā)商還是積極樂觀的，市場總體上還是積極向上的。我方觀點，覺得市場還是比較健康的。所謂的這次調(diào)控，不僅僅針對房地產(chǎn)，而是為了整個經(jīng)濟更加健康長遠的發(fā)展。不管是現(xiàn)在GDP增長，還是通貨膨脹壓力，以及銀行信貸，不管從

5、哪方面看房地產(chǎn)業(yè)都還是有一個比較大的發(fā)展空間。對于08年，面對比較復雜的經(jīng)濟形勢和國際形勢，房價波動或者變化方向及調(diào)控的深度會比較難以去判斷和預測。對開發(fā)商而言，壓力主要在于資金方面，現(xiàn)在資金回籠速度明顯放緩。2、在GDP繼續(xù)高速上漲的經(jīng)濟環(huán)境下，如何看待國家的政策面調(diào)控？ 我方觀點：一系列的政策出臺，其意在把房地產(chǎn)發(fā)展速度控制在一個合理平穩(wěn)的節(jié)奏之下，讓趨熱的地產(chǎn)投資回歸到一下合理的狀態(tài)中。國家大的調(diào)控是從07年開始的，第一個是3月份的兩會，第二個是2007年下半年，提出了住房保障，而最大政策影響是08年銀行政策，其影響是極其深遠的。一系列的政策出臺，其意在把房地產(chǎn)發(fā)展控制在一個合理平穩(wěn)的節(jié)

6、奏之下，讓趨熱的地產(chǎn)投資回歸到一下合理的狀態(tài)中。3、成都本地房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀如何？ 我方觀點：目前成都市場的轉變經(jīng)歷了三個階段：縮量上漲、縮量下跌以及量漲價跌。目前市場在經(jīng)歷一場持久的拉鋸戰(zhàn)。春交會后市場不會回轉，同時房價也不可能回到兩三年前。成都房地產(chǎn)市場近期的變化分幾個階段。第一個階段從去年9月份開始，成交量逐漸下滑，但價格沒有下滑；第二個階段是在萬科11月份降價之后開始的，這一階段是成交量和房價都在下滑，也就是量價齊跌的階段；第三個階段，是今年三月份以后，價格繼續(xù)下滑，但是成交量開始反彈。在這個過程中，我們看到一種現(xiàn)象，即，凡是開發(fā)商降了價或者打折比較多的，銷售速度明顯加快。如三月份藍光銷售

7、樓盤排在前幾名，這就說明成都房價是能看得到底的，所以我覺得成都房價下降15%勾買者就能接受了。但同時，經(jīng)過將近半年的等待或者觀望，開發(fā)商心態(tài)都發(fā)生了很大變化，因為發(fā)現(xiàn)市場回轉速度比較慢，或迫于資金的壓力，可能在近期開發(fā)商還會進一步加大打折力度。從這種情況看，我們預測在08年第三、第四階段將是先觀望后放量的一階段。但在今年第三季度成都房價還會出現(xiàn)小幅下滑的可能。我們認為，這一次的調(diào)控是持久性拉鋸戰(zhàn)，房價不會在短期內(nèi)明顯反彈，當然也不會大幅度下滑，這個拉鋸戰(zhàn)有可能持續(xù)到10月秋交會后或者明年。4、目前購房者是什么樣的心態(tài)？ 我方觀點：目前現(xiàn)象是，市場上持幣觀望狀態(tài)比較多。這跟當前房價走勢是息息相關

8、的，消費者總覺得還沒有到底，還要等。對于開發(fā)商而言，卻又各不相同：有些開發(fā)商去年拿地比較多，要走量，以緩解資金壓力，促銷不會太大；另外有60%勺開發(fā)商會有一些促銷手段；還有一些開發(fā)商根據(jù)他自己項目情況，如說去年賣的差不多了的，留下的小部分慢慢賣。從今年的春交會即可看出是降價促銷的會，到時都是硝煙彌漫。5、總結預測08年市場走向 我方觀點：經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)向好，市場的剛性需求以及從資金的出路角度看，成都房地產(chǎn)市場也將繼續(xù)走強。首先看到GDP雖然說今年調(diào)控控制在8%E右，但對房地產(chǎn)彳f業(yè)大家知道8%t味著什么，意味著房地產(chǎn)高速發(fā)展，因此我們已有的GDP-定會帶動未來的增長。第二就是城市化率，我國的城

9、市化率是42%,我們要走到70%勺中等發(fā)達國家水平，這段路還很遠。所以從這個角度看，我們的需求是有的。第三點我們的資金流動性，第一、外資資金投資成都可享受人民幣20%勺增長空間，第二點是中國經(jīng)濟持續(xù)向好，大有發(fā)展前景。同時，現(xiàn)在已經(jīng)看到有些銀行有些松動了，有些銀行可以貸第二套了，一旦這一塊松了，9月27日（2007）筑起的高門檻要下降，對投資性樓盤價格都會有所影響。再看看從銷售一線傳回來的資料，看看買房的人是誰，這些人還會推動房市走強。我們中國經(jīng)濟是不斷向好的。今年的宏觀調(diào)控還是為了穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，這個是基調(diào)，只要市場產(chǎn)品注意差異化，用心做足產(chǎn)品，提升產(chǎn)品品質(zhì)才是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展之道。2008

10、年的情況是一個持幣觀望的狀態(tài)，08年房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控之下，其實對市場來講，應該是一個養(yǎng)魚的過程，所以成都房地產(chǎn)市場不要失去信心。三、5.12汶川特大地震對成都房地產(chǎn)市場影響預測1、川渝地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)受地震影響顯著四川汶川地震已造成四川、甘肅、陜西、重慶、云南、山西、貴州、湖北8省市倒塌房屋50余萬間。分析人士指出，地震會對紅五月”房地產(chǎn)銷售情況帶來一定陰影。短期來看，川渝地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)受此影響尤為顯著。四川汶川縣5月12日發(fā)生8級特大地震。地震波及四川省境內(nèi)成都、德陽、都江堰等地區(qū)。四川、重慶地區(qū)屬于前期房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一。地震出現(xiàn)之后，由于受到心理層面的影響，短期內(nèi)對該地區(qū)的固定投

11、資有可能受到影響。而從微觀方面，由于地震發(fā)生屬于不可抗逆因素，在自然災害發(fā)生之后當?shù)厣a(chǎn)經(jīng)營活動的積極性和熱情將受到影響。在房地產(chǎn)方面最主要的影響可能是由于擔心地產(chǎn)余震影響，減小購房熱情，從而使成交量有所下降。此外，對于投資型購房者而言，有可能因為該事件而減少購房需求。因此，四川、重慶地區(qū)房地產(chǎn)銷售有可能在本季度受到影響來自搜房網(wǎng)的一份數(shù)據(jù)顯示，南京樓市5月12日認購住宅215套、成交282套，實現(xiàn)近500套的日銷量。但地震后第二天，南京樓市銷量速降，截止5月13日17點50分，該市認購住宅115套、成交187套，總銷量302套，跟前一天相比，下降了近200套。另據(jù)搜房網(wǎng)一份震后調(diào)查顯示，85

12、%網(wǎng)友將因地震改變購房計劃。由此可見，全國市民已因四川地震而開始重新審視購房計劃,購買熱情因此受到?jīng)_擊。根據(jù)歷史經(jīng)驗，往年第二、三季度房價漲幅較大，成交量放大，但08年面臨不確定因素較多。從近期看，自07年第四季度以來，全國各大城市一手住宅市場都出現(xiàn)了濃厚觀望氣氛，銷售面積同比明顯萎縮。但08年3月以來市場轉暖，一線城市成交量均有回升。特別是進入5月后，以深圳、上海、北京為代表的一線城市成交量再上臺階。原本市場普遍看好全國5-6月房地產(chǎn)市場。但我方認為，此次四川大地震的突發(fā)，恐將對紅五月”的銷售情況帶來陰影，而購房者心理層面上的影響在短期內(nèi)仍將存在。2、地震災害對成都樓市較為不利5月11日一一

13、5月17日，中西部地區(qū)由于受地震影響、樓市成交量下降較大。大地震一夜之間使成都在中國眾多大城市中原有的居住價值排名大幅度下降，給成都房地產(chǎn)市場前景蒙上陰影。影響最大的是成都，環(huán)比下降61%。長沙、西安、北京、天津、南京、杭州成交量也出現(xiàn)下降。叁方證券報告顯示,短期來看，地震災害對成都房地產(chǎn)市場有重大不利影響,對其它城市的房地產(chǎn)市場只不過是短期心理影響。從中期來看，成都房地產(chǎn)市場可能由于地震災害而激發(fā)出新的換房需求，人們可能會更關注居住條件的改善和提高，未來可能面臨新的發(fā)展機遇。成都：本周(5月11日5月17日)成交752套，環(huán)比上周下降60.98%。本周受四川大地震影響明顯，成交量大幅萎縮。(

14、1)、對外地投資者的影響根據(jù)成都市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計，目前該市外地購房者已占購房總人數(shù)的50%以上，其中20驚在成都工作的外地戶口人群，30W考慮子女教育，或希望退休后享受更好的城市配套，以及一些房地產(chǎn)投資人士。這些外地購房者當中，有來自鄰近四川的西藏及青海等西部省區(qū)的，也有來自省內(nèi)甘孜、阿壩、涼山三州的，他們大多數(shù)視成都為養(yǎng)老目的地，其剛性需求很大程度上支撐著近幾年來成都房價的持續(xù)上漲。而來自東部沿海較發(fā)達地區(qū)甚至境外的購房投資者，更讓成都一時成為物業(yè)投資的熱土和樂園。由于前段時間嚴厲的調(diào)控政策，成都樓市中外來投資者本來就有所減少，現(xiàn)在他們很自然會感覺到生活在一個隨時可能發(fā)生地震，居住安全得不

15、到保證的城市，會產(chǎn)生心理的恐懼。外來投資者集中的高檔住宅市場將首當其沖受到影響，這些人有可能逃離成都。此次大地震中災情最先為外界高度關注的都江堰及青城山一帶，因其風景優(yōu)美且鄰近成都市區(qū)，開發(fā)了相當多的高檔項目，大災之后，樓市肯定會迅速衰退，其中青城山高檔別墅受到的打擊將特別大，不僅新項目今后銷售受阻，已購買的業(yè)主也會考慮盡快脫手。成都房地產(chǎn)界的主流聲音普遍悲觀，認為房地產(chǎn)市場信心的恢復，可能需要至少幾個月至一年的時間，特別是一些品牌知名度不高的開發(fā)商，將直接面臨產(chǎn)品滯銷，資金回籠慢的嚴重危機。一位外來開發(fā)商坦言，他們會降低對成都未來樓市潛力的預期，將減緩一度急速的擴張步伐，或遇到有更好條件的城

16、市可以進入時，撤出成都。整體樓市在短期內(nèi)呈現(xiàn)一個蕭條的狀態(tài)，市場可能回到兩年前。面對如此環(huán)境，應調(diào)整年度目標，同時要敢于出手，以調(diào)價促銷等方式來緩解日益嚴峻的市場壓力。當價格下降到一定程度，外地購房者可能會抄底，呈現(xiàn)回流的情況。（2）、“安全”成頭號指標更多的擔心與建筑質(zhì)量和城市規(guī)劃有關。按照國家標準，建筑物設防烈度分成1。12。，6。以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7。設防地區(qū)（換算成地震強度大概是6級），建筑物都應進行抗震設計，對于建筑企業(yè)的品質(zhì)要求會很高。而從目前得到的初步信息看，成都有多個新樓盤出現(xiàn)了不同程度的裂縫等，有些業(yè)主擔心安全不敢回家。這對政府主管部門和相關開發(fā)商，無疑會造成很大的壓力

17、。但在如此強烈的地震波及下，成都市并沒有受到太大的創(chuàng)傷，實際上證明了城市中絕大部分建筑基本是可靠的，或許會給人們帶來信心。另一個引起爭議的話題是，去年春節(jié)后成都市規(guī)劃局曾提出一個未來的“高密”城市遠景：“成都將鼓勵城區(qū)建筑向兩三百米高度發(fā)展，原則上不再批7層樓以下的多層建筑?！叭ツ?月20日，香港九龍倉（0004.HK）拍出每畝8800萬元天價的市中心紅星路步行街“地王”，規(guī)劃限高就達到159米；香港華人置業(yè)（0127.HK）去年初以每畝1904萬元拍下的成都市中心文化宮地塊，建筑主體高度不低于100米，限高175米，是成都少有的超高層建筑。但此次大地震，讓許多成都人切身感受到了身處高樓上的莫

18、名恐懼，安全配套設施的不足，讓這種恐懼更加強烈。目前，成都市區(qū)多個高層寫字樓均已停止辦公，包括紅星路“地王”旁邊的甲級寫字樓時代廣場。我們認為，類似九龍倉這樣高價拿地后計劃通過用盡限高來攤薄建筑成本的企業(yè)，將面臨巨大租售壓力。由于地震對購房者心理的影響，在選擇房屋時，建筑質(zhì)量將成為購房者首先考慮的因素，這對施工企業(yè)的要求將大大提高。同時中低樓層將成為首選對象，與地震之前形成一個相反的局面。汶川地震會直接影響到中國房地產(chǎn)的發(fā)展，更多的是影響到置業(yè)者的心態(tài)，從而改變?nèi)藗儗θ松繕说淖非?！這種反思影響到置業(yè)心態(tài)，加劇觀望情緒！從需求的源頭抑制房地產(chǎn)過快增長，也抑制房地產(chǎn)投機，反過來會帶動住宅保險的發(fā)

19、展，也加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展！3、本項目受地震影響預測由于5.12汶川大地震，5月12日至5月18日市區(qū)商品房成交量環(huán)比大幅下滑約6成。本周共成交商品房6.32萬平米，780套，分別環(huán)比減少67.1%和64.72%。而且商報、華西都市報兩大主流媒體本周報廣量大幅下滑，同時各開發(fā)商報廣主題均是共同抗災，與災區(qū)人民在一起等，報廣宣傳量也急速萎縮。房地產(chǎn)項目按媒體統(tǒng)計報廣總量（以發(fā)布頻次統(tǒng)計；單位：次；？統(tǒng)計時間段5.125.18）版面整版半版1/3版1/4版總計成都商報25119華西都市報15107因此，我們可以得出受地震影響最為嚴重的是成都周邊地區(qū)、二次置業(yè)、投資型置業(yè)的項目。四、成都樓市四月供銷分析1、交易信息四月份成都城區(qū)（含高新區(qū)）商品房成交9290套，成交面積約781181.70平方米。4月17日成交最高，為623套，4月3日最低，為35套。4月份，成都市新增商品房可售套數(shù)為14244套。由于最近房地產(chǎn)小族的回暖和3月份放量的激增，各房地產(chǎn)公司在產(chǎn)生觀望情緒的同時，順勢調(diào)整放量節(jié)奏，避免盲目推盤，因此本月成都市放量出現(xiàn)了較大幅度的下降。從各區(qū)的