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文檔簡(jiǎn)介

1、徐州陽光世紀(jì)苑項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告ARUN·上海安瑞投資咨詢有限公司2004年3月目 錄第一部分 徐州市場(chǎng)宏觀環(huán)境第二部分 徐州住宅市場(chǎng)總論第三部分 徐州住宅區(qū)域市場(chǎng)分析(一)市 中 心 區(qū)(二)二/三環(huán)線以內(nèi)區(qū)(三)二/三環(huán)線以外(四)南 區(qū)第四部分 風(fēng)華南園項(xiàng)目第五部分 賈汪陽光世紀(jì)苑項(xiàng)目第一部分 徐州市場(chǎng)宏觀環(huán)境 一、地理環(huán)境徐州位于東經(jīng)116°22,北緯33°43-34°58。在江蘇省的西北部,地處蘇、魯、豫、皖四省交界,為東部沿海地區(qū)與中部?jī)?nèi)陸地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。東西寬約210公里,南北長(zhǎng)約140公里,總面積11258平方公里

2、。距南京、濟(jì)南、鄭州、合肥皆為300余公里。素有南國門戶,北國鎖鑰,中原屏障之稱。徐州市位于華北平原的東南部,域內(nèi)大部分為平原,少數(shù)丘陵山地,平原總地勢(shì)由西北向東南降低,平原約占土地總面積的90%,海撥一般在3050米之間。徐州境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò),湖沼、水庫星羅棋布,廢黃河斜穿東西,京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳?徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū),由于東西狹長(zhǎng),年氣溫14度,四季分明,光照充足,雨量適中,雨熱同期。四季之中春、秋季短,冬、夏季長(zhǎng),春季天氣多變,夏季高溫多雨,秋季天高氣爽,冬季寒潮頻襲。 徐州礦產(chǎn)資源豐富。已探明和開采的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、石灰?guī)r、石膏、巖鹽、富鉀礦頁巖、硅石、粘土等。二、行政區(qū)劃徐

3、州總面積11258平方公里,占江蘇省總面積的11%,其東西長(zhǎng)約210公里,南北寬約140公里,其規(guī)模為江蘇省五個(gè)特大城市之一。徐州下轄五區(qū)、四縣以及兩個(gè)縣級(jí)市;五區(qū)是鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū);四縣是豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣;兩個(gè)縣級(jí)市是新沂市和邳州市。市區(qū)主要部分為各所轄縣級(jí)市和縣包圍,位于中心地段;但賈汪區(qū)位于徐州的東北部由銅山縣與市中心區(qū)相隔開。三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、 徐州市國民經(jīng)濟(jì)在過去幾年中持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng),運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。雖然與自身比較取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,但整體經(jīng)濟(jì)水平在江蘇省也屬于中等偏下的水平,尚有較大潛力可以挖掘?!熬盼濉币詠恚薪?jīng)濟(jì)始終保持兩位數(shù)以上的高位增長(zhǎng),國內(nèi)

4、生產(chǎn)總值先后突破600億元、700億元,正向800億元的新臺(tái)階邁進(jìn),人均GDP突破1000美元。2002年,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成791.44億元,比上年增長(zhǎng)11.8%。財(cái)政收入完成65.56億元,比上年增長(zhǎng)23.5%;其中地方財(cái)政收入完成33.68億元,比上年增長(zhǎng)34.9%。徐州經(jīng)濟(jì)雖然與自身比較取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,但與同省的各城市比較,許多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯處于劣勢(shì),整體經(jīng)濟(jì)水平在江蘇省也屬于中等偏下的水平,尚有較大潛力可以挖掘。2、三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。2002年三大產(chǎn)業(yè)全面增長(zhǎng),第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng),完成增加值134.%,。第二產(chǎn)業(yè)仍是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量,完成增加值367.31億元,增長(zhǎng)11.3%。

5、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯趨強(qiáng),完成增加值290.08億元,增長(zhǎng)11.4%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步優(yōu)化,隨著工業(yè)、城市化的加快推進(jìn),第二、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)加快,所占份額繼續(xù)增加。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的構(gòu)成比例有2001年的17.6:45.8:36.6調(diào)整為16.9:46.4:36.7。3、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重較低,發(fā)展較為緩慢。徐州房地產(chǎn)業(yè)在1999年取得了較快的增長(zhǎng),隨后穩(wěn)步增長(zhǎng),但發(fā)展速度較慢.房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值25.2億元,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的3.2%,房地產(chǎn)業(yè)還沒有成為徐州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。在房地產(chǎn)業(yè)成為各大城市支柱產(chǎn)業(yè)的今天,徐州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度較為不足,但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

6、,人們的住房需求增加,徐州的房地產(chǎn)業(yè)具有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿?。四、人文環(huán)境1、歷史沿革“自古彭城列九州,龍爭(zhēng)虎斗幾千秋”。徐州歷史悠久,帝堯時(shí)為大彭國,有2700多年的建城史,是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑。這里是上古養(yǎng)生學(xué)家彭祖的封地,漢代開國皇帝 劉邦的故里,西楚霸王項(xiàng)羽的舊都,具有深厚的歷史文化積淀。據(jù)史料記載,從公元前21世紀(jì)的夏朝大彭國彭伯壽與西河武觀在彭城兵戎相見開始,到楚漢相爭(zhēng)、三國交兵,再到抗日戰(zhàn)爭(zhēng)中的徐州會(huì)戰(zhàn)和解放戰(zhàn)爭(zhēng)中的淮海戰(zhàn)役,發(fā)生在徐州規(guī)模較大的戰(zhàn)役有400余起,產(chǎn)生了大量的軍事家和經(jīng)典戰(zhàn)例,使徐州在中國乃至世界軍事史上有著重要的地位。2、人口狀況截止2002年全市戶籍人口904

7、.44萬,其中非農(nóng)業(yè)人口250.30萬,占人口總數(shù)的27.7%。徐州人口以漢族為主。據(jù)第四次人口普查資料,全市漢族人口比重為99.82%,另外還有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等個(gè)少數(shù)民族,占全市總?cè)丝诘?.18,其中尤以回族人口居多。五、交通環(huán)境1、徐州外部交通環(huán)境優(yōu)越,徐州素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海鐵路在此交匯,京、杭大運(yùn)河傍城而過,為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。徐州鐵路運(yùn)輸占有重要位置,隴海、津浦兩大鐵路干線在此交匯,始發(fā)上海、 北京、青島、武漢等大中城市的客運(yùn)列車16對(duì),徐州鐵路貨運(yùn)編組站是全路第二大樞紐,有調(diào)作業(yè)量居全路首位。徐州境內(nèi)有國道5條,省

8、道20條,通車公路總里程1.2萬公里,其中一級(jí)公路 500余公里,二級(jí)公路714公里。公路通車?yán)锍淘诮K省處于領(lǐng)先地位。 國內(nèi)一級(jí)航空干線大型民航空港徐州觀音機(jī)場(chǎng),已開通至北京、上海、廣州、深圳、廈門、沈陽、大連、哈爾濱、成都、昆明等航線,并積極發(fā)展海外專、包機(jī)業(yè)務(wù);大郭莊聯(lián)航機(jī)場(chǎng)也可起降大中型客機(jī),已開通至北京、惠州航線徐州內(nèi)河航運(yùn)發(fā)達(dá),有黃金水道之稱的京航大運(yùn)河傍城而過,沿線有邳州、萬寨等4 個(gè)內(nèi)河大港,年吞吐量2000多萬噸。2、徐州市區(qū)交通狀況得到相當(dāng)大的改善?;春B贰ⅫS河南路、建國路、湖北路、中山路、西安路、復(fù)興路以及二環(huán)線、三環(huán)線等主干道縱橫交錯(cuò),構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò),這些道路

9、基本都已完成改造,路況較好,行車方便。中心地段和主干道路況較好,但主干道的綠化做得不夠,市區(qū)次干道道路陳舊,交通環(huán)境欠佳。需要改造的力度較大。城市公共汽車營運(yùn)線路較多,基本能抵達(dá)市區(qū)各重要地點(diǎn)。但營運(yùn)公交車還需改善,行車路線和車次規(guī)劃需優(yōu)化設(shè)置。六、消費(fèi)環(huán)境 1、市區(qū)居民收入與消費(fèi)分析2002年市區(qū)居民收入增加,人民生活質(zhì)量繼續(xù)提高,居住環(huán)境有所改善。據(jù)抽樣調(diào)查,城市居民人均可支配收入達(dá)到8037元,增長(zhǎng)5.5%,人均消費(fèi)性支出5922元,增長(zhǎng)5.6%。2、市區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析恩格爾系數(shù)較低,生活消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)發(fā)生變化不大,居民生活水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)有待欲于改善,吃穿住等基本消費(fèi)所占的比重較大。但隨

10、著經(jīng)濟(jì)收入的增加,人們對(duì)住房、娛樂的有更強(qiáng)的消費(fèi)需求,特別是住房?jī)赡觊g增長(zhǎng)了6.5%,但與發(fā)達(dá)城市比較,平均住房支出占生活消費(fèi)支出的的比例還有較多的上升空間。住房需求潛力較大,在未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里住宅市場(chǎng)將長(zhǎng)呈上升的發(fā)展趨勢(shì)。宏觀環(huán)境研判:徐州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有北方工業(yè)城市的顯著特點(diǎn):持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng),但活力較為缺乏,發(fā)展的速度較為緩慢。由于徐州的人文歷史久遠(yuǎn),發(fā)展的束縛較多,質(zhì)變的醞釀需更長(zhǎng)的時(shí)間;但徐州已具備了很好的發(fā)展基礎(chǔ),四通八達(dá)的地理位置,學(xué)習(xí)交流機(jī)會(huì)較多,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好,同時(shí)教育科技力量雄厚,人口素質(zhì)在不斷提高。在振興老工業(yè)基地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,隨著江蘇省整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng),徐州優(yōu)越的交通環(huán)境

11、所帶來的經(jīng)濟(jì)活力以及政府積極、開放的政策,可以預(yù)見在未來幾年徐州的經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速發(fā)展階段,在第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展發(fā)展的同時(shí),第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為徐州經(jīng)濟(jì)作出重大的貢獻(xiàn),這些都將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造很好的外部環(huán)境。第二部分徐州住宅市場(chǎng)總論一、徐州住宅市場(chǎng)總體分析1、徐州住宅市場(chǎng)總體發(fā)展論近幾年,徐州市城市建設(shè)發(fā)展迅速,宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好。房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭,隨著住房貨幣化政策的進(jìn)一步到位,以及住宅消費(fèi)信貸制度的逐步完善,各類住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng),新舊住房全面動(dòng)銷,已基本形成以存量帶動(dòng)增量,住宅一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良性循環(huán)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng),住房需求增長(zhǎng)迅速。進(jìn)入“八五”,中國經(jīng)濟(jì)

12、一路走強(qiáng),居民生活水平不斷提高,人均可支配收入增長(zhǎng)迅速,居住逐漸成為國民的主要消費(fèi)支出,國家一系列利好政策促進(jìn)了中國住宅市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。 “九五”期間徐州房地產(chǎn)開發(fā)具有標(biāo)志性意義的時(shí)期,住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,居住條件不斷改善,同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也蓬勃發(fā)展。 城市平均居住面積保持增長(zhǎng)勢(shì)頭,尤其在1997年后,居民平均居住面積增幅較大,至2000年末已經(jīng)達(dá)/人,居民住宅條件得到較大的改善。但與其他發(fā)達(dá)城市的居住水平還有差距,還有很大市場(chǎng)需求空間。由于2001年的市場(chǎng)供應(yīng)量和市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較大,居住水平出現(xiàn)了階段性的頂點(diǎn),這也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次試探。但由于供應(yīng)量巨大,消化較慢,同時(shí)徐州房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度較低

13、,其他因素的影響也較大, 致使2002年的市場(chǎng)有所回落。2、 徐州住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析房地產(chǎn)投資額在1993年開始迅速發(fā)展, 90年代的前中期呈穩(wěn)定上升趨勢(shì),在1998年以后,開始出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)一直到2001年的22.9億元,完成了第一撥快速發(fā)展,從2002年稍有回落后,房地產(chǎn)投資進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展中。從中可以看出徐州的房地產(chǎn)在穩(wěn)定、持續(xù)、有續(xù)的發(fā)展。市場(chǎng)前景被普遍看好。徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量整體呈上升趨勢(shì),在1986、1999年和2001年經(jīng)過幾次大的飛躍,雖然其中存在部分的泡沫成分,但從徐州近幾年的穩(wěn)定供應(yīng)情況可以看出,徐州房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展時(shí)期。從1997年開始,徐州的房地產(chǎn)

14、進(jìn)入高速發(fā)展期,但發(fā)展過程高低起伏,呈現(xiàn)出波浪式的走勢(shì)。住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析圖 (單位:萬平方米)房屋施工面積整體升呈增長(zhǎng)趨勢(shì),2001年的增長(zhǎng)數(shù)量較大,2002年出現(xiàn)了回落但與2000年相比較還是有一定量的發(fā)展。住宅供應(yīng)量占施工房屋面積的比例2000年和2001年分別為48.7%和49.5%,但2002年的比例下降為40.4%;說明供應(yīng)量仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì),市場(chǎng)更趨多元化發(fā)展。3、徐州住宅市場(chǎng)交易狀況分析房地產(chǎn)交易額創(chuàng)新高,存量房交易十分活躍。截止2001年12月底,全市房地產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)20711宗,建筑面積185.25萬平方米,交易金額22.16億元,其中交易額比去年增長(zhǎng)8%,實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng),尤其是商

15、品房和房改房上市,成為2001年房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。二手房市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的開放,二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)作用已經(jīng)愈發(fā)明顯。逐步實(shí)現(xiàn)了高收入者住上商品房、中低收入者住上經(jīng)濟(jì)適用房和安居房、特困戶住上廉租房的梯級(jí)住房消費(fèi)。三、徐州住宅市場(chǎng)需求分析A、市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查1、 收入階層與購房支出關(guān)系平均住房支出占生活消費(fèi)總支出的12.8%,住房支出還沒有成為居民消費(fèi)重點(diǎn),說明需求潛力巨大。低收入階層實(shí)際生活消費(fèi)支出高出可支配收入18%,住房支出達(dá)219元;中等收入階層住房支出僅845元,比平均支出(760元)11%;高收入階層住房支出最高,為1179元,這與其高收入有關(guān)。最低

16、收入階層住房支出占生活消費(fèi)支出的7.6%;中等收入階層占15%;最高收入階層占9.5%。由此可以得出,徐州市住房支出仍然處于較低水平,市場(chǎng)潛力巨大。低等收入階層將在一定時(shí)期內(nèi)為購房主流,成為徐州住宅市場(chǎng)最具潛力的生力軍,目前市場(chǎng)的購房主力是中等收入階層,高收入階層住房支出還有較大潛力。2、政策因素住房公積金制度的建立和購房按揭貸款制度推動(dòng)市場(chǎng)需求。福利分房的逐漸取消和單位購房制度的變化使得住宅需求更加分散,需求市場(chǎng)更趣多元化。但還有部分單位住房市場(chǎng)化不夠。3、產(chǎn)品因素徐州市住宅產(chǎn)品單一,多層絕對(duì)的主流,小高層接受度不高,主要受小高層價(jià)格、物業(yè)和安全方面的擔(dān)憂阻礙了市場(chǎng)對(duì)小高層的需求,同時(shí)開發(fā)商

17、對(duì)小高層在營銷上的引導(dǎo)缺乏專業(yè)水準(zhǔn),也是小高層不被普遍接受的一大因素。房型需求受市場(chǎng)供應(yīng)單一影響,關(guān)注程度不高,但對(duì)于現(xiàn)有房型普遍感到不足,正處于等待房型變革的出現(xiàn)的狀態(tài)。B、購房動(dòng)機(jī)分析自用為主流,投資性購房集中在商業(yè)用房上,住宅投資比例較小。首次置業(yè)和二次置業(yè)換房同樣成為市場(chǎng)需求的主流。原有居住以單位公房為主,單位宿舍充斥整個(gè)徐州居住市場(chǎng),居住質(zhì)量已經(jīng)落后于時(shí)代,居民二次置業(yè)的需求空間相當(dāng)大。C、購買行為調(diào)查1.區(qū)域選擇分析傳統(tǒng)住房消費(fèi)以區(qū)域客為主,形成相對(duì)封閉的區(qū)域市場(chǎng)。環(huán)線建設(shè)規(guī)劃打破城鄉(xiāng)的隔閡,城郊結(jié)合部受到重視,市場(chǎng)需求向外圍擴(kuò)展,需求區(qū)域空間擴(kuò)大。城市規(guī)劃重心南移影響客戶對(duì)地段選

18、擇。南部逐漸受到重視,隨之產(chǎn)生的交通、生活配套等問題成為影響客戶購房心理的重要因素。價(jià)格因素驅(qū)使市場(chǎng)需求向外圍二、三環(huán)沿線尤其集中。區(qū)域的生活習(xí)慣與工作居住同一區(qū)域的概念對(duì)購房者影響較大,同時(shí)交通和升值潛力也是購房者比較關(guān)注因素。2.主力需求房型分析一房、二房、三房、四房以及復(fù)式房型均有需求,呈多元化特征。二房三房仍為主流,客戶存在對(duì)二、三房的緊湊房型的有較強(qiáng)的需求,適當(dāng)比例的大房型能滿足那些二次換房、追求寬敞舒適的購房者的需求。市場(chǎng)上普通住宅以三進(jìn)深為主,缺乏充分考慮通風(fēng)、采光、動(dòng)線的房型,客戶選擇面窄,滿意度不高,從而形成較大換房市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)型為主的需求態(tài)勢(shì),面積適中房型為發(fā)展趨勢(shì)。3、對(duì)工

19、程進(jìn)度的要求期房接受度逐漸升高,期房交易量增長(zhǎng)迅速,期房已經(jīng)成為住宅市場(chǎng)交易的主流產(chǎn)品。購房者對(duì)價(jià)格的敏感,是期房具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的重要原因,期房更受購房者青睞。 4、物業(yè)服務(wù)期望分析徐州樓盤物業(yè)管理普遍缺乏專業(yè)水準(zhǔn)。購房者對(duì)物業(yè)的要求逐漸提高,已不滿足于僅有保安、保潔等服務(wù),物業(yè)服務(wù)的全面性已經(jīng)成為樓盤競(jìng)爭(zhēng)的賣點(diǎn)之一。5、 購房者對(duì)開發(fā)商實(shí)力的敏感度購房者非??粗虚_發(fā)商品牌,品牌競(jìng)爭(zhēng)將在徐州市場(chǎng)愈演愈烈,傳統(tǒng)開發(fā)商將受到具有創(chuàng)新意識(shí)的開發(fā)商的挑戰(zhàn)。開發(fā)商的實(shí)力如何體現(xiàn)在樓盤上成為品牌競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn),承諾的實(shí)現(xiàn)程度將是購房者更關(guān)注的實(shí)質(zhì)問題。四、徐州住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將繼續(xù)增加,在積極的政

20、策環(huán)境下,徐州市房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)供給“短缺”和“過?!辈⒋娆F(xiàn)象仍將存在。需求暢旺與供給過剩的矛盾反映了住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失衡,表明商品房供應(yīng)在品類與價(jià)位上不適應(yīng)需求,住宅市場(chǎng)的不成熟和住宅開發(fā)的非理性,產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。但市場(chǎng)需求是多層次的,而且是不斷變化的。 近幾年徐州的住宅市場(chǎng)發(fā)展較快,居民的住房條件有較大的改善,居民的住房要求在逐漸提高,要求有人性化的住房環(huán)境和房型布局,安全、高效的物業(yè)管理等等。性價(jià)比較高的樓盤有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。大部分開發(fā)商提供的產(chǎn)品整體品質(zhì)較低,小區(qū)的整體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)過于簡(jiǎn)單、缺乏創(chuàng)新,開發(fā)觀念較為落后,還停留在“

21、造住房”的階段,同時(shí)物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)較低,與市場(chǎng)需求脫節(jié)。但由于外地代理商的介入給徐州房地產(chǎn)帶來了較多新的變化,并逐漸在市場(chǎng)上開始體現(xiàn),也確實(shí)得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)緩坡上揚(yáng)。一方面開發(fā)商的建筑成本在增加,另一方面居民借助住房抵押貸款政策,可以實(shí)現(xiàn)購房愿望。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,品牌意識(shí)增強(qiáng)。未來幾年內(nèi)徐州房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)重新洗牌,房地產(chǎn)業(yè)將兼并重組、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。為吸引更多的居民消費(fèi),房地產(chǎn)開發(fā)商不但注重對(duì)住宅價(jià)格的把握,還在住宅品質(zhì)的提高上下了更大的功夫。數(shù)字小區(qū)將倍受中產(chǎn)以上階層青睞。家庭內(nèi)部將開始建立自己的數(shù)字化管理平臺(tái),百姓通過家庭信息網(wǎng)絡(luò),不僅可以獲得視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上

22、娛樂、收發(fā)信件、遠(yuǎn)程教育、醫(yī)療、購物等各種信息服務(wù),而且能對(duì)家庭報(bào)警、安全防護(hù)、水電計(jì)量、緊急呼叫等多種功能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一控制,盡享高科技帶來的安全、高效和便捷。第三部分 徐州住宅區(qū)域市場(chǎng)分析一、住宅市場(chǎng)分區(qū)根據(jù)徐州歷史發(fā)展和區(qū)域上的特色,結(jié)合整個(gè)徐州市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀,可以將徐州市區(qū)住宅市場(chǎng)進(jìn)行合理的區(qū)片劃分,便于對(duì)徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析,我們將徐州劃分為四個(gè)區(qū)域,分別為:市中心區(qū);南區(qū);二、三環(huán)線以內(nèi)區(qū)和二、三環(huán)線以外區(qū)。二、各區(qū)域住宅市場(chǎng)分析(一)市 中 心 區(qū)1、 區(qū)域環(huán)境分析A、區(qū)域范圍:區(qū)域主要是指徐州市城區(qū)內(nèi),南到云龍湖、市民廣場(chǎng)及和平路,西至二環(huán)西路,向北向東皆以黃河故道為界,即故道

23、以內(nèi)的區(qū)域。區(qū)域以市政府為中心,以彭城廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)為熱點(diǎn),本市內(nèi)主要政府和企業(yè)機(jī)構(gòu)及著名的大型商場(chǎng)皆云集于此,組成了徐州市內(nèi)的黃金區(qū)域,使本區(qū)域具有徐州市其他區(qū)域所無法比擬的先天優(yōu)勢(shì)。B、區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境可以分為三個(gè)部分,其一,由黃河故道和中山路、和平路所包圍的城市中心區(qū)為成熟的中心商業(yè)區(qū);第二,淮海西路以南至市民廣場(chǎng)、云龍湖的高中檔住宅區(qū);其三是黃河故道以南、淮海西路以北的市中心老住宅區(qū)。市中心集中商業(yè)區(qū)為徐州市重點(diǎn)建設(shè)的三個(gè)中心商業(yè)區(qū)之一,即彭城廣場(chǎng)商圈所在地,本區(qū)域集中了徐州的部分中高檔商場(chǎng),如金鷹國際購物中心、金地商都是徐州的高檔SHOPPING MALL;銀行、醫(yī)院、酒店廣泛分布,

24、中、小學(xué)校,影院,茶樓等生活配套設(shè)施也相當(dāng)齊全,且檔次在徐州也屬中高檔。市中心高中檔住宅區(qū)南依靠云龍湖、云龍山及在建中的市民廣場(chǎng),整體環(huán)境較好,匯集了云龍公園、濱湖公園、人民廣場(chǎng)、市體育場(chǎng)、市電視臺(tái),教育學(xué)院等公共設(shè)施,另外銀行、商場(chǎng)、醫(yī)院等配套也較齊全。與淮海西路相連的人民廣場(chǎng)已初步形成徐州市區(qū)西部的商業(yè)中心,目前有較多的商業(yè)、辦公、高檔公寓在售在建,發(fā)展前景較好。市中心老住宅區(qū)為徐州市老城區(qū),開發(fā)較早,故人口較為密集,居民小區(qū)眾多,部分居民區(qū)較陳舊。故本區(qū)域總體環(huán)境狀況一般,有眾多亟需改造之地,而改造成本又相當(dāng)高,短期內(nèi)部分地區(qū)臟、亂、差的面貌較難改變。C、交通環(huán)境南北向的中山路、解放路、

25、西安路和東西向的淮海路、建國路、黃河南路是市中心區(qū)域的縱橫交通要道。各主干道也有良好的綠化布置。區(qū)域內(nèi)多數(shù)地段道路平坦寬闊,衛(wèi)生狀況良好,也無外來人口聚集。區(qū)內(nèi)道路大多寬敞,少有交通阻塞。中心區(qū)域路況較好,而外圍地區(qū)路邊綠化欠佳。目前蘇堤北路、夾河街、吳莊及關(guān)莊周邊的路況較差,對(duì)市民的交通影響較大。公共交通以公交車為主,區(qū)內(nèi)有數(shù)十條公交線路通達(dá)全市各地和火車站,出行較為方便。像彭城廣場(chǎng)、淮海東路附近均為重要的公交車集散地。2、 個(gè)案情況詳列案名總建規(guī)模()房屋類型單價(jià)范圍(元/)均價(jià)(元/面積范圍()主力房型主力面積()主力總價(jià)(萬元)工程進(jìn)度銷售率錦繡嘉園10萬小高層2460-3600300

26、0110-159三房149-159準(zhǔn)現(xiàn)房50%都市家園5萬高層2190-2750250094-150二房94-127準(zhǔn)現(xiàn)房90%新都大廈小高、高層2400-30002800146-220三房111-139外立面20%嘉銘苑小高層1860-2040190098-138只剩117/138現(xiàn)房65%黃河景園高層3000100-176三房122-15631-45結(jié)構(gòu)封頂35%萬通佳苑小高層2200-26202400110-188三房128-18831-45結(jié)構(gòu)封頂20%望湖大廈-高層2400-38003000140-165三房16048現(xiàn)房78%建國公寓多層1780-2200200080-128二房8

27、0-11016-22現(xiàn)房92%旺角樓-小高層1998-2250210088-155二房102-121結(jié)構(gòu)封頂90錦江豪庭-高層2260-33332800144-174三房142-16040-45現(xiàn)房50%梅園公寓-高層1870-24202200115-194三房140現(xiàn)房70%目前在售項(xiàng)目以小高層、高層供應(yīng)為主,且有增加趨勢(shì),土地緊缺、地價(jià)較高使中心地段成為小高層和高層主要聚集區(qū),但每個(gè)小區(qū)的供應(yīng)量不大,多數(shù)為二、三幢樓。代表項(xiàng)目有錦繡嘉園、都市家園、黃河景園等,這些項(xiàng)目的整體檔次較高,產(chǎn)品的營銷包裝、售樓處的規(guī)劃較好。在售項(xiàng)目基本上為準(zhǔn)現(xiàn)房,但有幾個(gè)項(xiàng)目已開始動(dòng)工,因此未來市場(chǎng)的供應(yīng)量較為充

28、足。3、供應(yīng)態(tài)勢(shì)分析主要在售樓盤的總建規(guī)模在5萬平方米以內(nèi),開發(fā)的規(guī)模不大;但也有的項(xiàng)目開發(fā)量較大像錦繡嘉園就有約10萬平方米的總建規(guī)模,這在地塊緊缺的市中心區(qū)域已屬于大盤了。目前市中心在售項(xiàng)目的總體供應(yīng)量在40萬平方米以上,但由于上述項(xiàng)目已銷售較長(zhǎng)時(shí)間,已去化較多,所剩的余的有較多是面積較大、房型較差的產(chǎn)品,市場(chǎng)上正在啟動(dòng)的項(xiàng)目有10多萬平米,后續(xù)供應(yīng)量較大。4、產(chǎn)品規(guī)劃分析區(qū)域內(nèi)部的差異較大,故物業(yè)類型多樣,多層、小高層和高層皆有,小高層和高層集中在中心地段。規(guī)劃參差不齊,鮮有特色和亮點(diǎn)。表現(xiàn)力一般,規(guī)劃和景觀上的規(guī)劃理念有待于進(jìn)一步提高。區(qū)域項(xiàng)目量體大小不一,既有600戶左右的較大規(guī)模物

29、業(yè),如錦繡嘉園;又有量體甚小的建國公寓(總建面積僅5000)。這是由該區(qū)域的特殊的地理位置和物業(yè)檔次所決定的,高昂的地價(jià)使該區(qū)域采取“見縫插針”式的開發(fā),這也是這一區(qū)域內(nèi)高層物業(yè)占主力的客觀原因之一。多層一梯兩戶為主,小高層、高層為一梯多戶規(guī)劃。房型進(jìn)深較大,鮮有充分考慮采光、通風(fēng)、動(dòng)線和私密的房型。處于房型設(shè)計(jì)的變革時(shí)期。區(qū)域項(xiàng)目仍是以二、三房為主力,除新都大廈三房面積較為緊湊外,區(qū)域內(nèi)三房面積一般都在120平方米以上,最大三房當(dāng)屬萬通佳苑,達(dá)到188平米。二房量體相對(duì)較少,二房面積一般集中在100-120。市中心的位置,面向高端的客戶群,是出現(xiàn)大房型的主要原因,但目前市場(chǎng)上的大房型去化較慢

30、。所以市中心的房型面積經(jīng)濟(jì)型和適中型的比例應(yīng)有所增加。5、價(jià)格態(tài)勢(shì)分析區(qū)域項(xiàng)目的均價(jià)基本在2000元/以上,均價(jià)最高的是錦繡嘉園和望湖大廈達(dá)到3000元/,而均價(jià)較低的是嘉銘苑為1900元/。地段、環(huán)境影響價(jià)格。市區(qū)中心地段項(xiàng)目均價(jià)在2500元/平米以上,市中心西部老住宅區(qū)為徐州市老城區(qū),居民小區(qū)眾多,總體環(huán)境一般,相對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)較低。樓盤品質(zhì)、特色對(duì)價(jià)格的影響明顯。錦繡嘉園由于品質(zhì)較高于周邊樓盤,加上環(huán)境、地段也較優(yōu),其售價(jià)有較大提高。望湖大廈的品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)較為明顯,也提升了項(xiàng)目得到價(jià)格。6、營銷態(tài)勢(shì)分析住宅市場(chǎng)營銷方面表現(xiàn)參差不齊。既有發(fā)展商自己的營銷隊(duì)伍自銷,又有行銷代理。其中嘉銘苑的行

31、銷由祥源公司全程代理。該公司是徐州房產(chǎn)市場(chǎng)上近年冒出的一匹營銷黑馬,具有了解本地市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì),其影響日益增大。但細(xì)觀其營銷過程與手法,并無較多創(chuàng)新。都設(shè)有售樓處,但較多售樓處的規(guī)摸、布置水平一般值得一提的是錦繡嘉園的行銷,聘請(qǐng)中介代理,無論在售樓處現(xiàn)場(chǎng)布置、景觀效果還是現(xiàn)場(chǎng)氣氛、業(yè)務(wù)水準(zhǔn),在徐州都是首屈一指,是當(dāng)?shù)匦袖N市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。全程行銷代理給徐州的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的理念,使得徐州的房產(chǎn)營銷上升了一個(gè)臺(tái)階,提升了開發(fā)商的品牌知名度、爭(zhēng)創(chuàng)了經(jīng)濟(jì)收益和經(jīng)濟(jì)效益, 在市場(chǎng)業(yè)務(wù)員素質(zhì)參差不齊,其中有行銷代理公司的業(yè)務(wù)員素質(zhì)水平相對(duì)較高。營銷推廣主要依靠報(bào)紙廣告和房展會(huì)推介,戶外廣告、派報(bào)較少。推廣

32、策略部分樓盤地段、環(huán)境為主要訴求,同時(shí)以物業(yè)、會(huì)所等配套作為樓盤的賣點(diǎn)來宣傳推廣。7、銷售績(jī)效分析整體銷售情況較理想,樓盤的品質(zhì)、地段是去化的重要因素,其中都市家園、建國公寓去化較快這于其量體較小有關(guān)。營銷手法也是項(xiàng)目去化快慢的重要因之一,像錦繡嘉園雖然量體較大,但在區(qū)域內(nèi)也是銷售較快的項(xiàng)目,這其中其營銷策略有重要的作用。但有些項(xiàng)目由于開發(fā)商觀念落后,營銷上沒有跟上市場(chǎng)的發(fā)展,嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的去化速度。從工程進(jìn)度上看,工程基本上都結(jié)構(gòu)封頂或是現(xiàn)房。說明目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目都已銷售較長(zhǎng)時(shí)間,一般在2-3年,這也基本反映了徐州的房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。樓盤價(jià)格和房型規(guī)劃影響銷售,新都大廈的單價(jià)高,去化情況一般;

33、萬通佳園、黃河景園房型規(guī)劃較大,影響了它們的去化速度。這說明項(xiàng)目在前期規(guī)劃時(shí)缺乏對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確、專業(yè)的調(diào)研和定位。銷售人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平差異對(duì)銷售影響甚大。部分樓盤業(yè)務(wù)員接待禮儀和態(tài)度較差,弱化了樓盤本身的價(jià)格或者規(guī)劃優(yōu)勢(shì),表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如同質(zhì)同價(jià)樓盤。因而出現(xiàn)一定程度的滯銷情況。7、客源狀況分析A、客源分布換房客戶為主,主要來自于市中心區(qū)域或是案體周邊的原有公房居民以及部分郊區(qū)的進(jìn)城者;大部分客戶習(xí)慣于本區(qū)域環(huán)境和配套;首次置業(yè)客戶和外來客戶也占有一定比例,具有消費(fèi)潛力。B、客源收入階層分布本區(qū)域內(nèi)由于中高檔樓盤集中,故客源也較為集中。徐州當(dāng)?shù)氐恼殕T和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體私營業(yè)主占據(jù)一大部分

34、,另外也有部分來徐州投資的外地企業(yè)老板。具有穩(wěn)定較高收入的中產(chǎn)階級(jí)如教師、公務(wù)員、律師、醫(yī)生以及企業(yè)中層經(jīng)營管理者,大約占到本區(qū)域購房者的20-30%。市中心西部老住宅區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)較低,這些樓盤是區(qū)域內(nèi)工薪階層購房的首選,但所占比例較少。購房者以中年人為主。其中,30-45歲的購房者約占全體購房者半數(shù)以上,而30歲以下的購房者的需求潛力較大。(二)二、三環(huán)線以內(nèi)區(qū)1.環(huán)境評(píng)價(jià)A.區(qū)域范圍區(qū)域主要指云龍湖、云龍山以北地區(qū),內(nèi)環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)以外的半環(huán)行區(qū)域。區(qū)域北部為二環(huán)北路與黃河故道所包夾的地帶;區(qū)域西部由三環(huán)西路與環(huán)西路包夾;區(qū)域東面也為三環(huán)路與黃河故道包夾。B.區(qū)域環(huán)境區(qū)域范圍雖然較大,

35、從東到西將徐州市區(qū)包圍,區(qū)域西、北部整體特征較為類似,具有較為一致的環(huán)境特點(diǎn)和市場(chǎng)特征。東部火車站有自己的特點(diǎn)。這一區(qū)域人口密集度較大,區(qū)域環(huán)境較為臟亂,衛(wèi)生條件較差,明顯欠缺良好的市政規(guī)劃,。區(qū)域內(nèi)的建筑物大都外觀破舊,特別是住宅項(xiàng)目大多排列雜亂,規(guī)劃設(shè)計(jì)落后。區(qū)域西部、北部為徐州的老工業(yè)區(qū),尤其是銅沛路及銅沛路以北區(qū)域舊的重型機(jī)械工廠較多,前期的無序開發(fā)造成本區(qū)域居住環(huán)境較差。火車站附近特別是鐵路以西與黃河故道之間區(qū)域,由于離市中心較近,又有黃河故道的水資源,居住、商業(yè)氛圍較好。C.交通環(huán)境二環(huán)北路、復(fù)興路,銅沛路、以及三環(huán)路是區(qū)域的交通主干道,道路系統(tǒng)較好,行車較便利,但過往車輛較雜。區(qū)

36、域內(nèi)其他次干道道路條件一般,道路兩側(cè)基本無綠化、景觀,部分地區(qū)車行不暢?;疖囌臼沁@一區(qū)域的重要交通點(diǎn),出行外地極為方便,又設(shè)有公交總站,有多路公交線路始發(fā)或途經(jīng),可抵市區(qū)各處。2、重點(diǎn)個(gè)案情況詳列案名房屋類型基價(jià)單價(jià)范圍(元/)均價(jià)元/)面積范圍()主力 房型主力面積()主力總價(jià)(萬元)工程 進(jìn)度銷售率西苑人家多層11001080-1500135089-131三房110封頂99%中川藝君花園多層12801216180三房115-130結(jié)構(gòu)三層17%金陽家園多、小高層14801480-17801620三房117-14570%都市E站高層20002060-24002300

37、40-80一房40-80-子房美景小高層1798-107-138三房123-13820主體封頂70%怡美家園多層1218998-1438126053-171二房71-89現(xiàn)房30%世紀(jì)錦園多層11681015-1432123095-165三房115-16514-20封頂30%白云人家多層別墅13981174-15651430-三房132-145-徐州人家多層別墅13581174-1566143363-220三房132-16019-23結(jié)構(gòu)封頂80%3、產(chǎn)品規(guī)劃分析區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多層為主,小高層、高層也占有一定比例,還有少量的別墅供應(yīng)。在區(qū)域西、北部的小區(qū)大多規(guī)劃為多層和小高層相結(jié)合,但小高層在本

38、區(qū)的接受度不高,但在社區(qū)發(fā)展成熟,尤其是在公建配套日益更新,達(dá)到相當(dāng)?shù)膮^(qū)域型經(jīng)濟(jì)形態(tài)以后,本區(qū)小高層的接受度將得到改觀。在規(guī)劃布局上突破不大。在東部鐵路線與黃河故道之間區(qū)域由于地段和土地緊缺,目前供應(yīng)的多為小高層和高層,產(chǎn)品品質(zhì)較高,在白云山附近的小區(qū)還出現(xiàn)了別墅的規(guī)劃,充分挖掘傍山的有利條件。小高層基本為中高端產(chǎn)品,普通購房者對(duì)小高層的高額費(fèi)用難以接受。小高層可為中高檔后期的引導(dǎo)性產(chǎn)品,將會(huì)獲取較優(yōu)的市場(chǎng)利潤。區(qū)域項(xiàng)目多以三房為主力,且所占的比例相當(dāng)大,三房面積在115-165平米之間,集中在120-145平米之間。房型面積偏大。區(qū)域也有以二房為主力的小區(qū),像怡美家園二房面積在71-89平米

39、之間。另外在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了小戶型和別墅規(guī)劃的項(xiàng)目,都市E站就規(guī)劃為面積40-80平米的小戶型產(chǎn)品,徐州人家和白云人家都規(guī)劃有別墅面積在200平米左右。過度型房型即經(jīng)濟(jì)型房型的略微擴(kuò)大有市場(chǎng)契機(jī),并能成為引導(dǎo)市場(chǎng)向適中型主流市場(chǎng)發(fā)展的墊腳石,獲得可持續(xù)性發(fā)展。但房型的過度放大,不講究功能的完備,極可能使產(chǎn)品滯銷。5、價(jià)格態(tài)勢(shì)分析多層均價(jià)在1260-1620元/之間,小高層、高層已達(dá)2000元/以上的較高價(jià)位。作為主流的多層市場(chǎng)處于徐州市的中等價(jià)位。呈現(xiàn)東高西、北低的價(jià)格形勢(shì),主要受地段和環(huán)境的影響,同時(shí)可以預(yù)測(cè)東南方向存在可觀的價(jià)格空間。三房主力14-18萬元市場(chǎng)為主,20萬元以上的高性價(jià)比中高檔

40、市場(chǎng)供應(yīng)量較小。在區(qū)域內(nèi)由于房型面積較大,許多總價(jià)較高的產(chǎn)品消化的較慢。6、營銷態(tài)勢(shì)分析中介公司代理與開發(fā)商自銷并存。多數(shù)售樓處的設(shè)置、規(guī)劃較為隨意、簡(jiǎn)單。門面房是售樓處的做法較為普遍。業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)沒有上升到專業(yè)營銷水準(zhǔn),對(duì)銷售政策和樓盤本身了解的程度不夠。銷售禮儀上和操作流程有待系統(tǒng)化。現(xiàn)場(chǎng)道具的配置不太齊全,樓書制作一般,沒有出現(xiàn)可以直接引導(dǎo)客戶購買動(dòng)機(jī)的室內(nèi)表現(xiàn)。7、銷售狀況分析:區(qū)域內(nèi)銷售狀況相對(duì)較好,大部分在70以上,像中川藝君花園目前工程才進(jìn)行到結(jié)構(gòu)三層,前來預(yù)定的較多,但有的項(xiàng)目由于位置較偏,銷售較慢。樓盤廣告對(duì)樓盤去化影響相當(dāng)重要,報(bào)紙廣告和派報(bào)為主要推廣方式,戶外廣告、車體

41、廣告相當(dāng)少。開發(fā)商的品牌如西苑和中川對(duì)銷售起到很大的促進(jìn)作用。開發(fā)商的實(shí)力、品牌是樓盤品質(zhì)的重要保證。但樓盤推廣概念對(duì)銷售的引導(dǎo)作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來,但大部分的項(xiàng)目在營銷推廣方面做得不足,像售樓處的規(guī)劃、包裝過于簡(jiǎn)單、銷售策略落后、單一。8、客戶情況分析由于產(chǎn)品類型較多,客源層次不一。區(qū)域還是以中年客戶、35-50歲、工薪階層為主流。區(qū)域客為主,首次置業(yè)群體和市中心邊緣區(qū)換房客戶比例也較大。自用為主,兼有少量投資客戶,投資主要是外來投資者受小區(qū)地段和徐州房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿︱?qū)使。小戶型的客源多為市中心區(qū)、火車站商圈的年輕白領(lǐng)和外來人員。(三)二、三環(huán)線以外1、 環(huán)境評(píng)價(jià)A、區(qū)域范圍區(qū)域主要指徐州環(huán)

42、線外圍地區(qū),北以二環(huán)北路為界,東為三環(huán)東路以東區(qū)域,西面為三環(huán)西路以西。區(qū)域面積較大。B、區(qū)域環(huán)境本區(qū)域基本為城鄉(xiāng)結(jié)合部,空氣質(zhì)量、環(huán)境景觀優(yōu)于市區(qū),特別是碧螺山莊桃園小區(qū)居住區(qū),景觀優(yōu)勢(shì)十分明顯。但區(qū)域內(nèi)生活配套缺乏,祥和路沿線由于開發(fā)較早已形成一個(gè)較為成熟的居住區(qū),但多數(shù)地段尚欠開發(fā)。距市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn),交通條件較差,且安全保障也欠佳,對(duì)物業(yè)管理提出更高要求。2、住宅市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案詳列案名總建規(guī)模()房屋類型基價(jià)單價(jià)范圍(元/)均價(jià)(元/)面積范圍()主力房型主力面積()主力總價(jià)(萬元)工程進(jìn)度銷售率華廈水云間多層1230980-1450130091-280二房86-11512-16地下一層30

43、%祥和四季花園多層13381338-1688157092-127三房114-12718-20結(jié)構(gòu)一層40%水苑長(zhǎng)橋多層未定88-145三房100-130平整地塊未公開3、產(chǎn)品規(guī)劃分析本區(qū)域雖然地段較偏,但后備土地資源巨大,可供規(guī)模開發(fā)的地塊較多,更適合于規(guī)劃大規(guī)模,高品質(zhì)的住宅區(qū)。供應(yīng)項(xiàng)目基本上是多層,規(guī)模不大,在3-4萬平米左右,目前都處于開發(fā)初期,房型種類多樣,有較多的選擇。區(qū)域產(chǎn)品以三房為主,主力面積范圍主要集中在115-130平方米之間,像祥和四季花園;但華夏水云間規(guī)劃二房為主力房型,面積為86-115平方米。房型較為緊湊,這與其他區(qū)域房型偏大有明顯的區(qū)別,應(yīng)該說本區(qū)域的房型面積較為合

44、理。4、價(jià)格態(tài)勢(shì)分析區(qū)域樓盤的銷售均價(jià)在1500元/平方米左右,單價(jià)在980-1689元之間,開發(fā)初期,價(jià)格處于調(diào)整時(shí)期,隨著項(xiàng)目后期的開發(fā)價(jià)格會(huì)有上升。地理位置較偏,本區(qū)域價(jià)格屬于中下檔次,但房屋品質(zhì)則不遜于市區(qū)多數(shù)單幢項(xiàng)目,因此本區(qū)域樓盤性價(jià)比較高。5、銷售狀況由于項(xiàng)目都處于開發(fā)初期,目前銷售率在30%以上,但去化情況與開發(fā)商的營銷策略有較大關(guān)系,從目前跡象來看,區(qū)域的項(xiàng)目前期定位較準(zhǔn),房型緊湊,未來銷售較為看好。6、客戶情況分析客源以市區(qū)拆遷客戶為主,鐵路段職工和家俱市場(chǎng)小客商是主要客源部分市區(qū)客戶看中景觀和安靜的居住氛圍以及良好的教育配套 (四) 南 區(qū)1、環(huán)境評(píng)價(jià)A、區(qū)域范圍該區(qū)域位

45、于徐州市的南部,北以湖北路、和平路為界,東至黃河故道,南到銅山新區(qū)。區(qū)域內(nèi)主要為風(fēng)景秀麗的云龍山、云龍湖、鳳凰山、泰山為中心的包括彭園、動(dòng)物園、淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念塔、國防園、濱湖公園等在內(nèi)的風(fēng)景旅游區(qū)。B、區(qū)域環(huán)境區(qū)域可以云龍山為界分為三個(gè)層次。以東主要為居住生活區(qū);以西則為云龍湖風(fēng)景旅游區(qū)。三環(huán)兩側(cè)、礦業(yè)大學(xué)周邊為城鄉(xiāng)結(jié)合部。云龍山以東:本區(qū)域內(nèi)有以鳳凰山為中心的風(fēng)景區(qū),包括國防園、淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念塔等景觀,景色宜人,也是進(jìn)行愛國主義教育的重要基地。云龍山以西:本區(qū)域是以云龍湖為中心的風(fēng)景旅游區(qū),有水上世界、垂釣中心、生態(tài)島、金山公園、體育館、市民休閑廣場(chǎng)等一批旅游休閑景點(diǎn)。山光水色、風(fēng)景秀麗

46、。周邊環(huán)繞有一些別墅區(qū),如南湖花園、天齊別墅區(qū)等。三環(huán)南路兩側(cè):本區(qū)域主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部,區(qū)域有較多的學(xué)校;三環(huán)南路南側(cè)為老工業(yè)基地,整體環(huán)境較差,但隨著政府規(guī)劃的開展,本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮蟆?C、生活配套云龍山以東區(qū)域是徐州市南擴(kuò)的重點(diǎn)區(qū)域,大多樓盤集中在解放南路兩側(cè),配套較為成熟,總體環(huán)境也較好,徐州市第四人民醫(yī)院,本區(qū)域內(nèi)有市政府重點(diǎn)建設(shè)的文化城,彭園邊將建一個(gè)四星級(jí)酒店萬裕大酒店。三環(huán)南路兩側(cè)區(qū)域主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部,老工業(yè)基地,生活配套不夠完善,以小區(qū)內(nèi)的生活配套為主區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富優(yōu)越,是徐州市的高校集中區(qū)。有大學(xué)城、礦業(yè)大學(xué)、彭城大學(xué)建筑學(xué)院、徐州師范大學(xué)等。D、交通環(huán)境解放南路、

47、湖東路-金山路和三環(huán)南路是區(qū)域的交通主干道,道路寬敞平整,路況較好公交車輛較少,主要是游1、游2、11、19路等,距離市區(qū)也較遠(yuǎn)。2、重點(diǎn)個(gè)案詳列案名總建規(guī)模()房屋類型基價(jià)單價(jià)范圍(元/)均價(jià)元/)面積范圍()主力房型主力面積()主力總價(jià)(萬元)工程 進(jìn)度銷售率弘潤園5萬多層14601340-1750160097-212三房116-14018-23現(xiàn)房87%橙黃時(shí)代多層22802166-26222430118-179三房126-151結(jié)構(gòu)封頂70%森活綠郡多層15801580-19001700三房124-14221-24結(jié)構(gòu)封頂93%好來花園多層20781766-25002235三房117-

48、150結(jié)構(gòu)封頂40%康居家園(四期)多層23801900-26902450151-193三房151-161準(zhǔn)現(xiàn)房陽光森林半山別墅4萬別墅3800-48004300141-266疊加別墅141-19360-83現(xiàn)房一棟洋房多層別墅28002690-31502940125-330三房125-150準(zhǔn)現(xiàn)房2、 供應(yīng)態(tài)勢(shì)分析:區(qū)域項(xiàng)目以多層為主,由于有湖和山的先天條件區(qū)域也規(guī)劃有別墅。但項(xiàng)目的量體都不大,總建面積在5萬平方米左右。也有的項(xiàng)目量體大,如康居家園有25萬的總建面積,但其是分期開發(fā)的。在開發(fā)樓盤的總量體約30萬平方米左右,多數(shù)樓盤開發(fā)接近尾聲,后續(xù)開發(fā)量體目前較少,目前南部地區(qū)是徐州房地產(chǎn)開

49、發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,環(huán)線附近還有較多的地塊待開發(fā),未來供應(yīng)量有待觀察。3、 產(chǎn)品規(guī)劃分析區(qū)域供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主,基本都規(guī)劃為5-7層,頂層有閣樓,底層有地下室。也有一定數(shù)量的別墅,別墅產(chǎn)品主要依托山和湖的優(yōu)勢(shì)。和其它區(qū)域一樣,該區(qū)域也屬于一典型的三房市場(chǎng)。絕大多數(shù)目前在建的小區(qū)其主力房型為三房,樓層一般為6-7層,頂層為閣樓,底層有地下室。另外,二房也有一定的市場(chǎng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)水平有較大的提高,開始注重產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)涵的提升。新推出的幾個(gè)樓盤都較有特色,注意到了小區(qū)環(huán)境、交通動(dòng)線、景觀設(shè)計(jì)、生活配套等方面。房型設(shè)計(jì)上也有較大突破,基本上能做到功能性、私密性、合理性、舒適性有效結(jié)合,想最近推出的森活綠郡的房

50、型就充分考慮到通風(fēng)采光、動(dòng)靜分區(qū),還規(guī)劃有景觀飄窗。主力房型面積分布圖(平方米)經(jīng)濟(jì)型和寬敞型并存,寬敞型為主。區(qū)域三房為主力房型所占比例較大,面積集中在120-140平米,二房的比例在40%左右房型面積在90-110平米。別墅戶型以獨(dú)立式、雙拼式為主體,聯(lián)排式、躍層式為補(bǔ)充,主力面積在141289之間。5、價(jià)格態(tài)勢(shì)分析價(jià)格受區(qū)域地段、環(huán)境因素影響比較明顯,在相同條件下價(jià)格彈性一般不大;在云龍山、鳳凰山的北面區(qū)域,由于離市中心較近、環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯,同時(shí)樓盤品質(zhì)較高,均價(jià)已達(dá)到2200-2450元/平方米,直逼市中心價(jià)位。三環(huán)南路沿線和礦大周邊由于位置較偏、環(huán)境較差、生活配套不足,使得此區(qū)域的樓盤

51、價(jià)位相對(duì)較低,但隨著市政府南移,區(qū)域的市政、生活配套等設(shè)施的增加,以及區(qū)域環(huán)境、教育條件的優(yōu)勢(shì),未來的房?jī)r(jià)有巨大的上升空間。另外,此區(qū)域是徐州特殊產(chǎn)品別墅的主要集中地,依山傍湖使別墅有了得天獨(dú)厚的發(fā)展條件,產(chǎn)品均價(jià)在4500元/平方米左右。6、營銷態(tài)勢(shì)分析本區(qū)域內(nèi)的樓盤大多獨(dú)立設(shè)有售樓處,有專業(yè)的銷售隊(duì)伍。有的引進(jìn)了外地的銷售隊(duì)伍,森活綠郡就由上海天啟開啟全程行銷代理,在售樓處內(nèi)部的布置以及銷售道具的制作、應(yīng)用上都走在徐州市的前列。營銷手段較為單一,廣告投入主要是報(bào)紙,廣告牌、燈箱等戶外廣告道具幾乎沒有應(yīng)用,對(duì)售樓處的布置也不夠重視,通常是像辦公一樣租個(gè)門面或搭建個(gè)臨時(shí)房做現(xiàn)場(chǎng)售樓。7、銷售績(jī)

52、效分析總體去化比較順利,銷售情況較好,銷售率隨開發(fā)進(jìn)度穩(wěn)定去化。但由于有部分項(xiàng)目分期開發(fā)或到銷售尾期,銷售率數(shù)據(jù)較難統(tǒng)計(jì)。樓盤的性價(jià)比較高。這是銷售較快的主要原因,像森活綠郡樓盤的品質(zhì),規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)在區(qū)域甚至徐州都處于前列。營銷代理公司的全程策劃對(duì)項(xiàng)目的良好去化起著重要作用,像森活綠郡前期的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售過程中較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)都是銷售較好重要保證。市政南移、目前區(qū)域的樓盤售價(jià)較低,也是去化較快的原因。8、客戶情況分析以周邊區(qū)域客戶為主,包括銅山縣的一些進(jìn)城客戶;由于市政府南移的政策和本區(qū)域優(yōu)美的環(huán)境,也吸引了部分市中心區(qū)的客源;換屋客戶占據(jù)主力,改善居住條件成為消費(fèi)動(dòng)力;高校的教師及周邊企業(yè)的職員,是三環(huán)南路中檔樓盤的主力客源,也有部分要求改善居住、教育環(huán)境的市中心工薪階層。較高檔的住房(包括別墅)多為政府公務(wù)員及一些私營業(yè)主,外來徐州的投資者,收入穩(wěn)定也較高。中青年人為購房主流,中高層企事業(yè)單位干部支撐中高檔樓市。第四部分風(fēng)華南園項(xiàng)目一、宗地概況1、地理位置宗地位于解放南路以西、南三環(huán)路以南,風(fēng)華園對(duì)面方位。距離南三環(huán)路約1000米,目前道路尚未開通,步行約15分鐘左右。宗地東面緊鄰一座石頭山,部分地塊位于山腳。西面為中煤六處的家屬住宅區(qū),南面為以文沃集市為中心的小生活區(qū)。2、地塊狀況項(xiàng)目占地:124.5畝 規(guī)劃總建:約8.5萬平方米(其中

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