房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作底稿編制案例分析報(bào)告

1、 . . . 27 / 27審計(jì)工作底稿編制案例介紹應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、開(kāi)發(fā)成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（房地產(chǎn)企業(yè)）一、會(huì)計(jì)記錄概況A公司應(yīng)收賬款期初余額337,942.80元，本期借方發(fā)生額合計(jì)1,225,164.50元，本期貸方發(fā)生額合計(jì)881,529.00元，期末余額681,578.30元。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)“應(yīng)收賬款余額表”（底稿見(jiàn)索引<A7-1>）。A公司預(yù)收賬款期初余額為102,939.00元，本期借方發(fā)生額合計(jì)為196,986,143.40元，本期貸方發(fā)生額合計(jì)為277,830,485.24元，期末余額為80,947,280.84元。公司根據(jù)款項(xiàng)性質(zhì)分設(shè)二級(jí)明細(xì)科目，如

2、“預(yù)收購(gòu)房款”、“預(yù)收租金”等，同時(shí)根據(jù)不同的客戶設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)“預(yù)收賬款余額表”（底稿見(jiàn)索引<F4-1>）和“預(yù)收賬款預(yù)收購(gòu)房款（福源雅居）查驗(yàn)記錄(2)”（底稿見(jiàn)索引<F4-A-1>）。A公司開(kāi)發(fā)成本期初余額304,860,812.79元，本期借方發(fā)生額合計(jì)326,691,360.16元，本期貸方發(fā)生額合計(jì)631,552,172.95元，期末余額0元。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)“開(kāi)發(fā)成本-福源雅居余額明細(xì)表”（底稿見(jiàn)索引<A12-15-A>）。A公司本期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入發(fā)生額為197,511,307.90元，其中：經(jīng)營(yíng)性租賃收入22,975,179.90元；商

3、品房銷售收入174,536,128.00元（底稿見(jiàn)索引<I1-1>）。A公司本期主營(yíng)業(yè)務(wù)成本發(fā)生額為111,151,368.54元，其中：經(jīng)營(yíng)性租賃成本4,741,992.00，商品房銷售成本106,409,376.54元（底稿見(jiàn)索引<I1-1>）。二、審計(jì)目標(biāo)(一)應(yīng)收賬款：1、確定應(yīng)收賬款是否存在；2、確定應(yīng)收賬款是否歸被審計(jì)單位所有；3、確定應(yīng)收賬款的增減變動(dòng)的記錄是否完整；4、確定應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)是否正確；5、確定應(yīng)收賬款、應(yīng)收賬款跌價(jià)準(zhǔn)備余額是否正確；6、確定應(yīng)收賬款的披露是否恰當(dāng)。(二)預(yù)收賬款：1、確定預(yù)收賬款的發(fā)生與償還記錄是否完整；2、確定預(yù)收賬款的余額

4、是否正確；3、確定預(yù)收賬款的披露是否充分。(三)開(kāi)發(fā)成本：1、確定開(kāi)發(fā)成本的增減變動(dòng)的記錄是否完整；2、確定開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算是否恰當(dāng)；3、確定開(kāi)發(fā)成本余額是否正確；4、確定開(kāi)發(fā)成本的披露是否恰當(dāng)。(四)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：1、確定主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的容、款項(xiàng)是否合理、正確、完整；2、確定主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的披露是否恰當(dāng)。(五)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：1、確定主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的容、性質(zhì)和數(shù)額是否正確、合理、完整； 2、確定主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的歸屬和會(huì)計(jì)處理是否正確；3、確定主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的披露是否恰當(dāng)。三、審計(jì)工作底稿編制介紹與相關(guān)提示(一)應(yīng)收賬款：1、執(zhí)行“獲取或編制應(yīng)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)與明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)是

5、否相符”程序向客戶索取或根據(jù)明細(xì)賬余額自行編制“應(yīng)收賬款余額表”，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)。（底稿見(jiàn)索引A7-1）提示1：對(duì)于關(guān)聯(lián)方、持股5以上股東的欠款需單獨(dú)在明細(xì)表中標(biāo)出，即在債務(wù)人名稱旁標(biāo)注“A”，并在相應(yīng)欄錄入金額。提示2：如未審數(shù)合計(jì)金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲?jì)調(diào)整”與“審定數(shù)”在該項(xiàng)目審定后錄入。2、執(zhí)行“對(duì)應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核，若有重大波動(dòng)應(yīng)查明原因并作出記錄”程序由于房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售一般為個(gè)案，對(duì)應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核的意義不大，所以本程序不適用。3、執(zhí)行“查驗(yàn)應(yīng)收賬款賬齡分析是

6、否正確”程序根據(jù)明細(xì)賬實(shí)際發(fā)生情況，按財(cái)政部關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（一）的規(guī)定將應(yīng)收賬款賬齡分析填列入“應(yīng)收賬款余額表”。（底稿見(jiàn)索引A7-1）提示：確認(rèn)賬齡原則如下：(1)本期新增的應(yīng)收賬款賬齡為1年以。(2)收到債務(wù)單位當(dāng)期償還的部分債務(wù)后，剩余的應(yīng)收款項(xiàng)，不應(yīng)改變其賬齡，仍應(yīng)按原賬齡加上本期應(yīng)增加的賬齡確定。(3)存在多筆應(yīng)收款項(xiàng)、且各筆應(yīng)收款項(xiàng)賬齡不同的情況下，收到債務(wù)單位當(dāng)期償還的部分債務(wù)，應(yīng)當(dāng)逐筆認(rèn)定收到的是哪一筆應(yīng)收款項(xiàng)；如果確實(shí)無(wú)法認(rèn)定的，按照先發(fā)生先收回的原則確定，剩余應(yīng)收款項(xiàng)的賬齡按上述(2)確定。4、執(zhí)行“選取賬齡長(zhǎng)、金額大的債權(quán)，檢查有關(guān)合同、原

7、始憑證等，并進(jìn)行函證（包括重分類轉(zhuǎn)入項(xiàng)目），對(duì)大額頻繁往來(lái)客戶發(fā)詢證函時(shí)請(qǐng)公司提供對(duì)賬的流水記錄”程序(1)選取賬齡長(zhǎng)、金額大的余額進(jìn)行函證，詢證函相關(guān)要素的填寫必須完整。（底稿見(jiàn)索引<A7-C-1A7-C-3>）。提示1：審計(jì)人員必須描述詢證函的樣本選取標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)函證收發(fā)程序的控制過(guò)程；由審計(jì)人員根據(jù)客戶提供的地址親自發(fā)函；若回函是直接寄回會(huì)計(jì)師事務(wù)所的，必須保留信封。提示2：對(duì)于應(yīng)收款項(xiàng)性質(zhì)較為特殊的情況（如應(yīng)收土地轉(zhuǎn)讓款等），審計(jì)人員應(yīng)結(jié)合相關(guān)預(yù)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入等科目的情況發(fā)特殊函證進(jìn)行確認(rèn)，最好由審計(jì)人員進(jìn)行親函。(2)編制“應(yīng)收賬款函詢結(jié)果匯總比較情況表”，對(duì)

8、于發(fā)函的金額占總金額的比例作記錄。（底稿見(jiàn)索引A7-C）(3)對(duì)于回函的結(jié)果作匯總分析并作記錄，同時(shí)計(jì)算回函率與回函正確率。（底稿見(jiàn)索引A7-C）提示：如果回函有差異，應(yīng)查明差異產(chǎn)生的原因。一般差異產(chǎn)生原因有以下情況：A、企業(yè)已開(kāi)票確認(rèn)收入，債務(wù)人尚未收到發(fā)票未入賬。B、債務(wù)人已付款，企業(yè)尚未收到或已收到（如承兌匯票等票據(jù)）未入賬。C、債務(wù)人認(rèn)為期后已付款，對(duì)于債務(wù)確認(rèn)的截止期限不一致。D、實(shí)際上債權(quán)不成立，企業(yè)存在虛做收入等舞弊現(xiàn)象。5、執(zhí)行“對(duì)預(yù)審時(shí)發(fā)出函詢并回函確認(rèn)的，仍應(yīng)實(shí)施抽查程序追查到報(bào)表日”程序本次對(duì)A公司的預(yù)審時(shí)未發(fā)函證，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。6、執(zhí)行“未回函的，可再

9、次復(fù)詢，如不復(fù)詢可采用替代審計(jì)程序進(jìn)行檢查，但必須形成規(guī)的審核記錄，并說(shuō)明確認(rèn)與否的結(jié)論與依據(jù)”程序?qū)τ谖椿睾模瑢徲?jì)人員采取了查驗(yàn)期后收款作為替代審計(jì)程序進(jìn)行檢查。情況一：在本次審計(jì)過(guò)程中審計(jì)人員未收到福源雅居2號(hào)802室愛(ài)月的回函，審計(jì)人員通過(guò)查驗(yàn)期后已收款（底稿見(jiàn)索引<A7-B-1>）和查驗(yàn)該房產(chǎn)的預(yù)售合同和房屋交接書（底稿見(jiàn)“預(yù)收賬款”底稿索引F4-A-1>）作為替代程序進(jìn)行確認(rèn)。提示：一般替代審計(jì)程序可采用以下方法：（1）查閱應(yīng)收賬款明細(xì)賬，檢查期后收款情況。（2）抽查應(yīng)收賬款明細(xì)余額形成的相關(guān)憑證。（3）核對(duì)銷售合同、收款記錄等原始資料，核實(shí)交易事項(xiàng)的真實(shí)性。7、

10、執(zhí)行“抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來(lái)源是否正常，檢查有無(wú)不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債權(quán)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整”程序(1)分析明細(xì)賬的發(fā)生容，通過(guò)抽查原始憑證方式查驗(yàn)借貸方的發(fā)生額是否正常。(底稿見(jiàn)索引A7-A>、<A7-B>)(2)分析應(yīng)收賬款的貸方發(fā)生額，發(fā)現(xiàn)減少方式均為現(xiàn)金流入，以抽查原始憑證的方式查驗(yàn)現(xiàn)金流入的對(duì)象為正常。(底稿見(jiàn)索引A7-A>、<A7-B>)提示1：如應(yīng)收賬款的現(xiàn)金流入對(duì)象與欠款單位不符，需向客戶詢問(wèn)原因，并收集相關(guān)資料判斷情況是否正常，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

11、進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。提示2：如應(yīng)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對(duì)應(yīng)科目（一般為“應(yīng)收票據(jù)”、“其他應(yīng)收款”等）進(jìn)行查驗(yàn)。(3)分析應(yīng)收賬款的借方發(fā)生額，結(jié)合“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”進(jìn)行查驗(yàn)。 情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號(hào)802室愛(ài)月的應(yīng)收房款18萬(wàn)占總房款的5%，且期后于1月5日已收回，故認(rèn)為可以確認(rèn)。(底稿見(jiàn)索引A7-B-1>)情況二：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)福源雅居4號(hào)1602室王基學(xué)的應(yīng)收房款53.34萬(wàn)約占總房款的19.12%，且查驗(yàn)期后未發(fā)現(xiàn)有收款情況，同時(shí)結(jié)合 “預(yù)收帳款預(yù)收購(gòu)房款（福源雅居）查驗(yàn)記錄（2）”的查驗(yàn)（底稿見(jiàn)索引F4-A-1-3），發(fā)現(xiàn)該房尚未

12、辦理房屋交接手續(xù)等，故認(rèn)為該房銷售確認(rèn)收入依據(jù)不足，作審計(jì)調(diào)整分錄。（底稿見(jiàn)索引A7-B-1）提示：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的實(shí)際操作情況，銷售商品房一般在房款全部收到后再辦理房屋交接書、小產(chǎn)證等（上述是確認(rèn)商品房銷售收入的主要依據(jù)）。當(dāng)然也有可能存在少量尾款的情況，但一般尾款的收回期限較短。(4)結(jié)合“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入經(jīng)營(yíng)性租賃收入”查驗(yàn)應(yīng)收租金的余額是否正常。提示：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性，租金一般為預(yù)收，若存在租金掛賬“應(yīng)收賬款”的情況需向客戶了解系為何種情況，結(jié)合查驗(yàn)合同、期后收款等進(jìn)行確認(rèn)。8、執(zhí)行“檢查壞賬損失的會(huì)計(jì)處理是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)”程序(1)審計(jì)人員對(duì)于賬齡時(shí)間較長(zhǎng)或長(zhǎng)期未變動(dòng)的款項(xiàng)，

13、向客戶詢問(wèn)該款項(xiàng)未收回的原因、是否可以正常收回，同時(shí)向客戶取得催款記錄或企業(yè)律師函或訴訟資料等，據(jù)此考慮其對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響，并判斷壞賬準(zhǔn)備是否已計(jì)提充分。（底稿見(jiàn)索引<A7-A>、<A7-B>）情況一：審計(jì)人員在查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)龍騰科技的應(yīng)收租金賬齡已達(dá)3年以上，且近二年均無(wú)變動(dòng)。審計(jì)人員向客戶詢問(wèn)情況，了解到該應(yīng)收賬款為拖欠租金，經(jīng)仲裁委員會(huì)判決勝訴，但龍騰科技支付部分欠款后再無(wú)消息，多次追討未果，現(xiàn)在已聯(lián)系不上該公司了，估計(jì)已無(wú)法收回。故審計(jì)人員認(rèn)為該應(yīng)收賬款存在產(chǎn)生壞賬可能，作審計(jì)調(diào)整，計(jì)提全額壞賬準(zhǔn)備（底稿見(jiàn)索引A7-A）。情況二：審計(jì)人員在查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)海

14、10號(hào)1205室的應(yīng)收房款賬齡已達(dá)3年以上，客戶已全額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。審計(jì)人員向客戶獲取計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的依據(jù)，包括法院判決書、催款記錄、董事會(huì)決議等（底稿見(jiàn)索引A7-B-1）。(2)經(jīng)查，A公司本期無(wú)壞賬核銷記錄。提示：結(jié)合“管理費(fèi)用壞賬準(zhǔn)備”與“壞賬準(zhǔn)備壞賬核銷”科目的審計(jì)，對(duì)于核銷的壞賬，應(yīng)取得核銷的申請(qǐng)報(bào)告、董事會(huì)決議等資料，對(duì)于核銷的原因應(yīng)作相應(yīng)的審計(jì)說(shuō)明，并判斷核銷是否有充分的理由。9、執(zhí)行“涉與債務(wù)重組、資產(chǎn)置換的事項(xiàng)，審查有關(guān)協(xié)議等法律文件與手續(xù)是否齊備，賬務(wù)處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實(shí)性”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。10、執(zhí)行“對(duì)異常項(xiàng)目與

15、關(guān)聯(lián)方欠款，即使回函相符，仍應(yīng)取證并審核相關(guān)交易合同，判斷交易的合法性、真實(shí)性”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或其他關(guān)聯(lián)交易情況，審計(jì)人員應(yīng)查驗(yàn)全部合同、收款情況、確認(rèn)收入的依據(jù)是否完備，并根據(jù)上述情況發(fā)特殊函證，特殊函證的容應(yīng)包括合同主要條款情況、具體收款明細(xì)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓情況等，并由審計(jì)人員親函完成。11、執(zhí)行“檢查部往來(lái)是否核對(duì)相符，形成核對(duì)記錄，標(biāo)明核對(duì)責(zé)任人，作好必要的索引，說(shuō)明對(duì)差異的處理結(jié)果與理由”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。12、執(zhí)行“分析明細(xì)賬余額，對(duì)于出現(xiàn)貸方余額的項(xiàng)目，

16、應(yīng)查明原因，必要時(shí)根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序(1)分析出現(xiàn)貸方余額的原因，作相應(yīng)調(diào)整。（底稿見(jiàn)索引<A7-B-2>）情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)海15號(hào)703室童余額為10,000.00元。經(jīng)查，發(fā)現(xiàn)系業(yè)主多付房款，該10,000.00元客戶需歸還業(yè)主，故作審計(jì)調(diào)整至“其他應(yīng)付款”。(2)關(guān)注是否存在應(yīng)收賬款與預(yù)收賬款同戶名掛賬的情況，與時(shí)作抵銷處理。（底稿見(jiàn)索引<A7-B-2>）情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號(hào)3202汪金燕余額為100,000.00元。通過(guò)查驗(yàn)預(yù)售合同發(fā)現(xiàn)該業(yè)主同時(shí)也購(gòu)買了5號(hào)801室，該余額實(shí)際為業(yè)主預(yù)付的5號(hào)801室的定金，故作審計(jì)

17、調(diào)整至“預(yù)收賬款”。（底稿見(jiàn)索引<A7-B-2>）13、執(zhí)行“對(duì)于用非記賬本位幣結(jié)算的應(yīng)收賬款,檢查其采用的匯率與折算方法是否正確”程序經(jīng)查A公司無(wú)外匯業(yè)務(wù)，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款一般不存在非記賬本位幣結(jié)算的情況。14、執(zhí)行“請(qǐng)客戶協(xié)助，在應(yīng)收賬款明細(xì)表上標(biāo)明截至審計(jì)日已收回或轉(zhuǎn)銷的項(xiàng)目并檢查有關(guān)憑證”程序取得資產(chǎn)負(fù)債表日至審計(jì)日之間的明細(xì)賬或記賬憑證，查驗(yàn)期后應(yīng)收賬款的收回或轉(zhuǎn)銷情況。（底稿見(jiàn)索引<A7-A>、<A7-B>）15、執(zhí)行“檢查應(yīng)收賬款是否已被抵押、質(zhì)押，并作出記錄”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)

18、程中本程序不適用。16、執(zhí)行“驗(yàn)明應(yīng)收賬款的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗(yàn)披露的容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。(二)預(yù)收賬款：1、執(zhí)行“獲取或編制預(yù)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)是否相符”程序(1)根據(jù)二級(jí)明細(xì)賬余額編制“預(yù)收賬款余額表”，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)。（底稿見(jiàn)索引F4-1）(2)根據(jù)三級(jí)明細(xì)賬余額編制“預(yù)收賬款預(yù)收購(gòu)房款（福源雅居）查驗(yàn)記錄（2）”，復(fù)核加計(jì)正確并與二級(jí)明細(xì)賬數(shù)核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)。（底稿見(jiàn)索引<F4-A-1-1F4-A-1-3>）提示：如果房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)置三級(jí)

19、明細(xì)賬，可以向客戶獲取有關(guān)房產(chǎn)銷售收款明細(xì)表(臺(tái)賬)來(lái)編制。(3)由于A公司“預(yù)收租金”系過(guò)渡明細(xì)，均為收款后結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入經(jīng)營(yíng)性租賃收入”，故本次審計(jì)不編制明細(xì)表。提示：如果房地產(chǎn)企業(yè)的“預(yù)收租金”有余額，則需根據(jù)三級(jí)明細(xì)賬或客戶提供的預(yù)收租金臺(tái)賬編制“預(yù)收租金明細(xì)余額表”。(4)根據(jù)實(shí)際收款情況進(jìn)行賬齡分析。（底稿見(jiàn)索引F4-1）提示：如未審數(shù)合計(jì)金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。“審計(jì)調(diào)整”與“審定數(shù)”在該項(xiàng)目審定后錄入。2、執(zhí)行“抽查預(yù)收賬款有關(guān)的預(yù)售合同（商品房銷售合同）和經(jīng)營(yíng)性租賃合同，檢查已實(shí)現(xiàn)銷售的商品是否與時(shí)轉(zhuǎn)銷預(yù)收賬款”程序(

20、1)向客戶取得預(yù)售許可證，并將預(yù)售房情況與預(yù)售許可證的容進(jìn)行核對(duì)。（底稿見(jiàn)索引<F4-A>）(2)向客戶取得全部預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號(hào)、面積、銷售單價(jià)、總房?jī)r(jià)、交房情況等相關(guān)容編制入“預(yù)收賬款預(yù)收購(gòu)房款（福源雅居）查驗(yàn)記錄（2）”底稿中，并將合同情況與賬面情況進(jìn)行核對(duì)。（底稿見(jiàn)索引<F4-A-1-1F4-A-1-3>）(3)取得房屋交接書與賬面情況進(jìn)行核對(duì)。（底稿見(jiàn)索引<F4-A-1-1F4-A-1-3>）提示：如果期房銷售，簽訂的預(yù)售合同中包含房屋交接書；如果現(xiàn)房銷售，簽訂的商品房銷售合同中不包含房屋交接書，房屋

21、交接的相關(guān)手續(xù)另行辦理，故審計(jì)人員需另行收集。(4)取得市房產(chǎn)交易中心所提供的相關(guān)樓盤的房地產(chǎn)登記冊(cè)，將房產(chǎn)交易中心所示信息與賬面情況進(jìn)行核對(duì)。（底稿見(jiàn)索引<F4-A-1-1F4-A-1-3>）(5)從市房地產(chǎn)交易網(wǎng)下載相關(guān)樓盤的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對(duì)。由于網(wǎng)上信息下載日期一般滯后于資產(chǎn)負(fù)債表日，所以可能存在差異，審計(jì)人員根據(jù)實(shí)際情況對(duì)差異原因進(jìn)行分析。（底稿見(jiàn)索引<F4-A-1-1F4-A-1-3>）提示：審計(jì)人員可進(jìn)入 FANGDI .CN，查找相應(yīng)樓盤，進(jìn)入相關(guān)的銷售表，在該表上按不同狀態(tài)顯示可售、已付定金、已簽和已登記等情況。通過(guò)上述對(duì)合同、

22、房屋交接書、房地產(chǎn)登記冊(cè)和網(wǎng)上信息等情況的查驗(yàn)，審計(jì)人員據(jù)其對(duì)賬面情況進(jìn)行分析，以確認(rèn)預(yù)收購(gòu)房款結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù)是否充分合理，并作出相應(yīng)審計(jì)意見(jiàn)。情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號(hào)901室、3號(hào)501室雖然房款已全部收到，但是查驗(yàn)到該房屋尚未辦理交接手續(xù)，所以認(rèn)為確認(rèn)收入依據(jù)不足，作審計(jì)調(diào)整，沖回收入的結(jié)轉(zhuǎn)（底稿見(jiàn)索引F4-A）；情況二：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)福源雅居4號(hào)502室已辦理了房屋交接手續(xù)，但客戶以房款未全額收到（已收到94.27%）為由不結(jié)轉(zhuǎn)收入。審計(jì)人員認(rèn)為確認(rèn)收入的依據(jù)已足，作審計(jì)調(diào)整，將其結(jié)轉(zhuǎn)收入（底稿見(jiàn)索引F4-A）。提示：如果在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)某樓盤全部作為預(yù)收款

23、而未結(jié)轉(zhuǎn)收入的，審計(jì)人員應(yīng)關(guān)注預(yù)售房不結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù)是否充分，一般關(guān)注下列幾方面：(1) 企業(yè)是否尚未取得大產(chǎn)證；(2) 根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定交房時(shí)間是否為資產(chǎn)負(fù)債表日的期后；(3) 企業(yè)是否尚未取得交付使用證；(4) 企業(yè)是否尚未取得實(shí)際建筑面積的測(cè)繪報(bào)告。3、執(zhí)行“選擇預(yù)收賬款的若干重大項(xiàng)目函證，根據(jù)回函情況編制函證結(jié)果匯總表”程序本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款在審計(jì)過(guò)程中較少以函證方式為必要的審計(jì)程序，因?yàn)槠浯蟛糠挚蛻魹閭€(gè)人，故一般以合同的查驗(yàn)、收款的原始憑證查驗(yàn)等為主要替代程序。4、執(zhí)行“回函金額不符的，應(yīng)查明原因并作出記錄或適當(dāng)調(diào)整”程序本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用

24、。5、執(zhí)行“未回函的，應(yīng)再次函證或采用替代程序，確定其是否真實(shí)、正確”程序本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。6、執(zhí)行“抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來(lái)源是否正常，檢查有無(wú)不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債務(wù)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整”程序(1)分析明細(xì)賬的發(fā)生容，通過(guò)抽查原始憑證方式查驗(yàn)借貸方的發(fā)生額是否正常。(底稿見(jiàn)索引F4-B>)(2)分析預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額，發(fā)現(xiàn)增加方式均為現(xiàn)金流入，以抽查原始憑證的方式查驗(yàn)現(xiàn)金流入的對(duì)象為正常。(底稿見(jiàn)索引F4-B >)提示1：如預(yù)收賬款的現(xiàn)金流入對(duì)象與購(gòu)房（租房）單位不符，需向

25、客戶詢問(wèn)原因，并收集相關(guān)資料判斷情況是否正常，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。提示2：如預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對(duì)應(yīng)科目進(jìn)行查驗(yàn)。(3)分析預(yù)收賬款的借方發(fā)生額，發(fā)現(xiàn)均為結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和退房款，屬正常情況。7、執(zhí)行“對(duì)預(yù)收賬款借方余額應(yīng)采用同應(yīng)收賬款一樣的程序?qū)忩?yàn)其真實(shí)性并決定是否進(jìn)行重分類”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：在審計(jì)過(guò)程中需關(guān)注是否存在同一房產(chǎn)（或同一客戶）在同科目或不同科目借貸方掛賬的情況，如有，應(yīng)作合并處理 8、執(zhí)行“檢查預(yù)收賬款長(zhǎng)期掛賬的原因，并作出記錄，必要時(shí)予以調(diào)整”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)

26、過(guò)程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款一般應(yīng)不存在長(zhǎng)期掛賬的情況，如有，審計(jì)人員應(yīng)向公司有關(guān)人員查詢?cè)摽铐?xiàng)的性質(zhì)，并取得相關(guān)依據(jù)，特別需關(guān)注是否存在糾紛情況，同時(shí)查明該款項(xiàng)是否應(yīng)該在本科目核算，并根據(jù)實(shí)際情況必要時(shí)作相應(yīng)審計(jì)調(diào)整。9、執(zhí)行“對(duì)稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收賬款時(shí)計(jì)繳相關(guān)稅金的，應(yīng)結(jié)合應(yīng)交稅金項(xiàng)目，檢查其是否與時(shí)、足額計(jì)繳有關(guān)稅金”程序提示1：根據(jù)稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期預(yù)收的購(gòu)房款交納營(yíng)業(yè)稅與附加稅費(fèi)，同時(shí)根據(jù)預(yù)收的購(gòu)房款預(yù)交1%的土地增值稅。一般在審計(jì)過(guò)程中上述稅金是否與時(shí)、足額的計(jì)繳由查驗(yàn)“應(yīng)交稅金”的審計(jì)人員完成（即見(jiàn)“應(yīng)交稅金”底稿），而查驗(yàn)“預(yù)收賬款”的審計(jì)人員將當(dāng)

27、期的預(yù)收款數(shù)據(jù)提供即可。提示2：根據(jù)當(dāng)期預(yù)收的購(gòu)房款預(yù)交企業(yè)所得稅的情況按各稅務(wù)部門的具體規(guī)定進(jìn)行。提示3：有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)代收代付業(yè)主的契稅，在審計(jì)過(guò)程中審計(jì)人員應(yīng)把預(yù)收的房款和代收的契稅分開(kāi)進(jìn)行分析。10、執(zhí)行“請(qǐng)客戶協(xié)助，在預(yù)收賬款明細(xì)表上標(biāo)出至審計(jì)日止已轉(zhuǎn)銷的預(yù)收賬款，對(duì)已轉(zhuǎn)銷的較大額預(yù)收賬款進(jìn)行檢查，核對(duì)記賬憑證、房屋交接書、銷貨發(fā)票等，并注意這些憑證發(fā)生日期與轉(zhuǎn)銷日期的合理性”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中應(yīng)取得資產(chǎn)負(fù)債表日至審計(jì)日之間的明細(xì)賬或記賬憑證，查驗(yàn)期后預(yù)收賬款的轉(zhuǎn)銷情況，同時(shí)結(jié)合合同的規(guī)定、房屋交接書的交接日期等

28、查驗(yàn)是否存在跨期確認(rèn)收入的情況。11、執(zhí)行“對(duì)非記賬本位幣結(jié)算的預(yù)收賬款，檢查其采用的匯率與匯兌損益處理是否正確”程序經(jīng)查A公司無(wú)外匯業(yè)務(wù)，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款一般不存在非記賬本位幣結(jié)算的情況。12、執(zhí)行“驗(yàn)明預(yù)收賬款的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗(yàn)披露的容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。(三)開(kāi)發(fā)成本：1、執(zhí)行“編制或獲取開(kāi)發(fā)成本明細(xì)余額表，核對(duì)其加計(jì)數(shù)與總額余額是否相符”程序向客戶索取或根據(jù)明細(xì)賬余額自行編制“開(kāi)發(fā)成本福源雅居余額明細(xì)表”（底稿見(jiàn)索引A12-15-A），復(fù)核加計(jì)正確并與總額余額核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)。提示：如未審數(shù)合

29、計(jì)金額與總額余額不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲?jì)調(diào)整”與“審定數(shù)”在該項(xiàng)目審定后錄入。2、執(zhí)行“復(fù)核開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表，加計(jì)數(shù)是否準(zhǔn)確，與明細(xì)賬是否相符”程序執(zhí)行該程序，無(wú)異常。（底稿見(jiàn)索引< A12-15-A>）3、執(zhí)行“檢查直接成本和間接成本核算容是否合理、恰當(dāng)”程序根據(jù)明細(xì)賬發(fā)生額的容編制“開(kāi)發(fā)成本福源雅居實(shí)際發(fā)生明細(xì)查驗(yàn)記錄”（底稿見(jiàn)索引<A12-15-B>），同時(shí)結(jié)合原始憑證的抽查（底稿見(jiàn)索引<A12-15-DA12-15-E>）來(lái)確定是否有不屬于直接成本和間接成本的期間費(fèi)用計(jì)入其中。情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程

30、中發(fā)現(xiàn)客戶原將營(yíng)銷費(fèi)用等計(jì)入間接成本，后自行調(diào)整至“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”。認(rèn)為客戶財(cái)務(wù)處理正確。提示：間接費(fèi)用主要指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。4、執(zhí)行“抽查成本、費(fèi)用入賬的依據(jù)是否充分，計(jì)算是否準(zhǔn)確，相關(guān)憑證是否齊全”程序主要通過(guò)進(jìn)行大量憑證測(cè)試執(zhí)行該程序，結(jié)果無(wú)異常。（底稿見(jiàn)索引<A12-15-DA12-15-E>）提示：執(zhí)行該程序關(guān)鍵是憑證抽查需達(dá)到一定量。5、執(zhí)行“對(duì)重大的成本費(fèi)用應(yīng)查驗(yàn)合同、協(xié)議，并收集土地權(quán)證等證據(jù)”程序執(zhí)行該程序，無(wú)異常。（底稿見(jiàn)索引< A12-15-C>）6、執(zhí)行“對(duì)新增

31、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)查驗(yàn)并取證其立項(xiàng)相關(guān)批文等資料”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：如房地產(chǎn)公司本期有新增項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，審計(jì)人員應(yīng)查驗(yàn)和取證如下資料：立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。7、執(zhí)行“檢查已完工項(xiàng)目與其他轉(zhuǎn)出數(shù)原始憑證是否齊全，會(huì)計(jì)處理是否正確”程序根據(jù)客戶提供的“開(kāi)發(fā)成本結(jié)算表”，結(jié)合開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬貸方發(fā)生額，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品金額是否完整、合理，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)至其他科目的金額和容是否正確、合理。（底稿見(jiàn)索引< A12-15-A>）8、執(zhí)行“檢查記入開(kāi)發(fā)成本的利息金額是否合理，會(huì)計(jì)處理是

32、否正確”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：如房地產(chǎn)企業(yè)存在用于房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用，審計(jì)人員應(yīng)進(jìn)行利息資本化查驗(yàn)，檢查是否存在應(yīng)資本化而未資本的情況，同時(shí)查驗(yàn)資本化金額是否正確。9、執(zhí)行“復(fù)核間接費(fèi)用的分配是否正確，分配標(biāo)準(zhǔn)和方法是否符合一貫性原則”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：如公司當(dāng)期開(kāi)發(fā)成本有多個(gè)項(xiàng)目明細(xì)，間接費(fèi)用需在不同的項(xiàng)目間進(jìn)行分配，分配方法一般參照生產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用分配方式。審計(jì)人員需查驗(yàn)分配標(biāo)準(zhǔn)和方法的合理性、一貫性和正確性。10、執(zhí)行“查驗(yàn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目成本時(shí)，是否對(duì)應(yīng)付未付的重要項(xiàng)目進(jìn)行合理預(yù)估”程

33、序(1)根據(jù)合同價(jià)款、審定價(jià)等復(fù)核查驗(yàn)客戶預(yù)估開(kāi)發(fā)成本的依據(jù)是否充分；(2)在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)部分預(yù)估明細(xì)尚未進(jìn)行審價(jià)，故暫按合同價(jià)預(yù)估，待審定后根據(jù)實(shí)際情況再對(duì)成本進(jìn)行調(diào)整。（底稿見(jiàn)索引<A12-15-C>）提示：查驗(yàn)預(yù)估成本時(shí)不僅要查驗(yàn)預(yù)估金額的依據(jù)，同時(shí)還需關(guān)注有沒(méi)有漏估情況存在。如果存在無(wú)合同而可能會(huì)發(fā)生的成本，客戶由于無(wú)確估計(jì)可能支付金額，一般會(huì)在預(yù)估成本時(shí)設(shè)個(gè)“不可預(yù)計(jì)成本”。審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中需向客戶的工程管理部門和該項(xiàng)目的中介機(jī)構(gòu)（如監(jiān)理機(jī)構(gòu)、審價(jià)機(jī)構(gòu)等）進(jìn)行咨詢和了解情況，并做好相應(yīng)的問(wèn)詢情況記錄，收集相關(guān)資料。11、執(zhí)行“到工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地觀察確定工程是否存在，觀察

34、和詢問(wèn)實(shí)際完工進(jìn)度，注意是否存在長(zhǎng)期停工未建的項(xiàng)目”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：審計(jì)人員需對(duì)在建的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解施工進(jìn)度情況，編寫項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)勘察小結(jié)。同時(shí)需根據(jù)工程進(jìn)度和工程預(yù)算框算開(kāi)發(fā)成本期末余額的合理性。根據(jù)勘察工程情況或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本賬面發(fā)生額情況，分析是否存在長(zhǎng)期停工未建項(xiàng)目，如有，需向客戶詢問(wèn)原因，收集相關(guān)資料，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人咨詢并作相應(yīng)處理。12、執(zhí)行“了解開(kāi)發(fā)成本是否存在已抵押、擔(dān)保等情況，若有應(yīng)作出記錄，并提請(qǐng)企業(yè)作必要披露”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：通過(guò)向客戶詢問(wèn)、查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利記

35、錄和結(jié)合“短期借款”或“長(zhǎng)期借款”科目的查驗(yàn)，了解開(kāi)發(fā)成本是否存在抵押和擔(dān)保情況，如有，需收集相關(guān)抵押或擔(dān)保合同、房地產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利等相關(guān)資料，并作必要披露。(四)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：1、執(zhí)行“獲取或編制主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本項(xiàng)目明細(xì)表,復(fù)核加計(jì)正確并核對(duì)與總賬、明細(xì)賬、報(bào)表發(fā)生額是否相符”程序根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本的明細(xì)賬余額編制“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本發(fā)生額明細(xì)表”（底稿見(jiàn)索引I1-1），復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)。提示：如未審數(shù)合計(jì)金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲?jì)調(diào)整”與“審定數(shù)”在該項(xiàng)目審定后錄入。2、執(zhí)行“檢查收

36、入的確認(rèn)原則和方法是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，前后期是否一致”程序提示：房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售收入確認(rèn)原則主要為已辦理房屋交接手續(xù)，同時(shí)需考慮已收款情況;經(jīng)營(yíng)性租賃收入確認(rèn)原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制。3、執(zhí)行“將本年度銷售收入與上年度的進(jìn)行比較，分析結(jié)構(gòu)和價(jià)格變動(dòng)是否正常，并分析異常變動(dòng)的原因”程序(1)經(jīng)營(yíng)性租賃收入的同期比較分別從全年租金、單位租金和出租率等幾方面進(jìn)行分析。（底稿見(jiàn)索引<I1-3>、<I1-A>）(2)房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售一般為一房一價(jià)，銷售收入與當(dāng)年的銷售數(shù)量有關(guān)，同期無(wú)可比性。4、執(zhí)行“比較本年度各月各種主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本與毛利率的波動(dòng)情況，分析其變動(dòng)趨勢(shì)是否

37、正?！背绦驁?zhí)行該程序，無(wú)異常情況。（底稿見(jiàn)索引<I1-2>）。5、執(zhí)行“根據(jù)普通發(fā)票或增值稅發(fā)票申報(bào)表，測(cè)算全年收入，與實(shí)際入賬金額核對(duì)，并檢查是否存在虛開(kāi)增值稅發(fā)票或銷售而未開(kāi)票情況”程序由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著開(kāi)票和實(shí)現(xiàn)收入不同步的情況，發(fā)票的查驗(yàn)對(duì)收入的確認(rèn)意義不大(但開(kāi)票情況和納稅行為同步),所以本程序不適用。6、執(zhí)行“獲取產(chǎn)品價(jià)格目錄，抽查售價(jià)是否符合價(jià)格政策，有無(wú)價(jià)格異常或轉(zhuǎn)移收入情況”程序由于目前房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售為一房一價(jià)，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的政策的查驗(yàn)意義不大，所以本程序不適用。7、執(zhí)行“抽查銷售業(yè)務(wù)的銷售合同、原始憑證(發(fā)票、房屋交接書等)，并追查至記賬憑證與明細(xì)賬”程序

38、(1)對(duì)經(jīng)營(yíng)性租賃收入結(jié)合合同進(jìn)行分析性復(fù)核，框算合同應(yīng)收經(jīng)營(yíng)性租賃收入與實(shí)際收入之間的差異，以確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)的合理性、正確性。（底稿見(jiàn)索引I1-A-A>）(2)對(duì)商品房銷售收入結(jié)合預(yù)售合同(商品房銷售合同)、收款情況、交房情況等查驗(yàn)，以確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)的合理性、正確性。（底稿見(jiàn)“預(yù)收賬款”索引<F4-A>、<F4-A-1>）8、執(zhí)行“結(jié)合對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)收賬款的函詢程序，觀察有無(wú)未經(jīng)認(rèn)可的大額銷售”程序(1)對(duì)經(jīng)營(yíng)性租賃收入選取大額發(fā)生額進(jìn)行函證，詢證函相關(guān)要素的填寫必須完整。（底稿見(jiàn)索引<I1-A-B-1I1-A-B-7>）。提示：審計(jì)人員必須描述詢證函

39、的樣本選取標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)函證收發(fā)程序的控制過(guò)程；由審計(jì)人員根據(jù)客戶提供的地址親自發(fā)函；若回函是直接寄回會(huì)計(jì)師事務(wù)所的，必須保留信封。(2)編制“經(jīng)營(yíng)性租賃收入函詢結(jié)果匯總比較情況表”，對(duì)于發(fā)函的金額占總金額的比例作記錄。（底稿見(jiàn)索引I1-A-B）(3)對(duì)于回函的結(jié)果作匯總分析并作記錄，同時(shí)計(jì)算回函率與回函正確率。如果回函有差異，應(yīng)查明差異產(chǎn)生的原因。（底稿見(jiàn)索引I1-A-B）情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中向銘薪網(wǎng)絡(luò)發(fā)函確認(rèn)05年經(jīng)營(yíng)性租賃收入，回函金額與發(fā)函金額有差異。經(jīng)審計(jì)人員查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)系為與對(duì)方確認(rèn)之間的時(shí)間差，故確認(rèn)其收入數(shù)正確。（底稿見(jiàn)索引<I1-A-B>）提示：商品房銷售收入結(jié)合

40、應(yīng)收賬款回函情況查驗(yàn)收入確認(rèn)的正確性，若應(yīng)收賬款回函金額不符，且替代程序也無(wú)法確認(rèn)應(yīng)收款項(xiàng)的正確性，則需對(duì)收入的結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)一步進(jìn)行查驗(yàn)，如合同的簽訂日期、交房的日期等，以確認(rèn)是否存在提早結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。9、執(zhí)行“檢查以外幣結(jié)算的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的折算方法是否正確”程序經(jīng)查A公司無(wú)外匯業(yè)務(wù)，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。10、執(zhí)行“調(diào)查集團(tuán)部銷售情況，取得相關(guān)資料，核實(shí)需在合并報(bào)表中抵銷與應(yīng)在附注中披露的事項(xiàng)”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。11、執(zhí)行“調(diào)查向關(guān)聯(lián)方銷售的情況，審查其價(jià)格是否公允，并依據(jù)財(cái)會(huì)（2001）64號(hào)文規(guī)定將顯失公允的部分結(jié)轉(zhuǎn)資本公積”程序經(jīng)查A公司

41、本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：若存在關(guān)聯(lián)方交易情況，則需查驗(yàn)銷售合同、收款情況、交房情況等，并將其單價(jià)與同一情況下的其他交易方的單價(jià)進(jìn)行比較，查驗(yàn)是否公允，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。12、執(zhí)行“驗(yàn)明主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗(yàn)披露的容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。(五)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：1、執(zhí)行“獲取或編制主營(yíng)業(yè)務(wù)成本明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬發(fā)生額核對(duì)是否相符”程序根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本的明細(xì)賬余額編制“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本發(fā)生額明細(xì)表”（底稿見(jiàn)索引<I1-1>），復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)

42、。提示：如未審數(shù)合計(jì)金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲?jì)調(diào)整”與“審定數(shù)”在該項(xiàng)目審定后錄入。2、執(zhí)行“檢查主營(yíng)業(yè)務(wù)成本容和計(jì)算方法是否符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定，是否前后期一致”程序經(jīng)執(zhí)行該程序，無(wú)異常情況。（底稿見(jiàn)索引<I3-A、I3-B>）提示：房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本查驗(yàn)主要是檢查結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本和面積是否正確。(1)查驗(yàn)經(jīng)營(yíng)性租賃單位成本：根據(jù)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原值（如有車庫(kù)需扣除相應(yīng)原值）和可出租面積測(cè)算出應(yīng)攤銷的單位成本。(2)查驗(yàn)商品房銷售成本：根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面原值（如有車庫(kù)需扣除相應(yīng)原值）和可出售面積測(cè)算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。如果原出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期進(jìn)行銷售，需按出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面攤余價(jià)值（如有車庫(kù)需扣除相應(yīng)攤余價(jià)值）和可出售面積測(cè)算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。3、執(zhí)行“抽查各月主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)清單，分析檢