某市商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告(共X50頁(yè)).docx

1、2011年廣州市商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)分析目 錄1.1 廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃11.2 廣州市商業(yè)市場(chǎng)分析101.3 廣州市寫字樓市場(chǎng)分析151.4 廣州市商服用地土地市場(chǎng)分析241.5 重點(diǎn)功能區(qū)市場(chǎng)分析331.6 當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)市場(chǎng)影響分析381.1 廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃1.1.1 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃根據(jù)廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2003-2012），廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃根據(jù)“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)建“四線三圈、兩軸一帶”現(xiàn)代都市大商業(yè)格局。廣州市將著力構(gòu)建“四線三圈、兩軸一帶”現(xiàn)代都市商業(yè)格局：1、 拓展“四線”商業(yè)帶：沿著東、西、南、北四個(gè)方向的快速軌道和快速干道

2、交通放射線，實(shí)施“東推進(jìn)、西延伸、南跳躍、北培育”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)拓展戰(zhàn)略。2、 打造“三層商圈”：“三層商圈”是指依托內(nèi)、中、外三圈層構(gòu)建的商圈，按照“內(nèi)精、中厚、外強(qiáng)”的發(fā)展要求，形空間定位準(zhǔn)確、圈層分工合理、地域特色鮮明的商業(yè)圈層結(jié)構(gòu)。3、 兩軸一帶：兩軸一帶是指老城區(qū)中軸線、新城區(qū)中軸線和珠江濱水帶。從越秀山至海珠廣場(chǎng)的老城區(qū)中軸線及東西兩側(cè)的老街、從廣州東站至海心沙的新城區(qū)中軸線及珠江濱水帶是廣州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的主要發(fā)展軸。廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2003-2012）提出重點(diǎn)提升和建設(shè)一批商業(yè)功能區(qū)，一是六個(gè)都會(huì)級(jí)和二十個(gè)區(qū)域級(jí)零售和服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，二是由珠江新城、天河北和環(huán)市東組成的

3、中央商務(wù)區(qū)，三是琶洲和流花兩大國(guó)際會(huì)展商務(wù)區(qū)。其中，珠江新城、白云新城、琶洲商務(wù)區(qū)、廣州南站核心區(qū)、廣州中軸線南區(qū)區(qū)域，白鵝潭區(qū)域形成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局中六大重點(diǎn)規(guī)劃功能區(qū)，成為廣州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的主要區(qū)域，主導(dǎo)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。1.1.2 重點(diǎn)功能區(qū)規(guī)劃1、珠江新城員村地區(qū)珠江新城員村地區(qū)規(guī)劃用地面積12.04平方公里，總建筑面積2,404萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口48.8萬(wàn)，居住人口28萬(wàn)。其中珠江新城地區(qū)用地面積為6.5平方公里，總建筑面積1,500萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口30萬(wàn)，居住人口18萬(wàn)。員村地區(qū)用地面積為5.54平方公里，總建筑面積904萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口18.8萬(wàn)，居住人口10萬(wàn)。珠江新城

4、員村地區(qū)規(guī)劃總體功能定位為廣州二十一世紀(jì)國(guó)際金融商務(wù)核心區(qū)。其中珠江新城規(guī)劃作為城市中央商務(wù)區(qū)，主要承擔(dān)金融保險(xiǎn)、信息服務(wù)、商務(wù)辦公等功能。員村定位為國(guó)際金融區(qū)，作為城市中央商務(wù)區(qū)的拓展區(qū)，主要承擔(dān)商務(wù)金融、文化創(chuàng)意、時(shí)尚休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能。2、白云新城白云新城為省委、省政府提出建設(shè)“首善之區(qū)”、宜居城市后規(guī)劃的第一個(gè)城市新區(qū)，是城市中心功能疏解的主要承接地之一，是廣州市重點(diǎn)打造的未來(lái)城市副中心。布局規(guī)劃：1、定位：“云山西麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)文化服務(wù)中心”；白云新城主要以RBD（譯為“游憩商業(yè)區(qū)”）居住區(qū)為發(fā)展定位 ；2、空間結(jié)構(gòu)：“一軸雙中心四大片區(qū)”。 “一軸”：利用老白云機(jī)場(chǎng)

5、跑道，形成南北向80m寬中央帶形公園，打造景觀功能軸；“雙中心”：北部文化中心依托白云國(guó)際會(huì)議中心、廣州新體育館，引進(jìn)廣州歷史博物館、廣州市城市規(guī)劃展覽中心、廣州畫院等；南部商業(yè)中心以地鐵站為中心，集商貿(mào)、酒店、休閑、娛樂于一體，成為廣州市主城區(qū)北部重要的商業(yè)服務(wù)中心；“四個(gè)片區(qū)”：北部形成“黃石”、“云山”、“蕭崗”三個(gè)社區(qū)，南部為“機(jī)場(chǎng)”、“創(chuàng)意”、“柯子嶺”三個(gè)社區(qū)。3、琶洲商務(wù)區(qū)琶洲地區(qū)總面積為1,043公頃，總建筑面積1,242萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口23.2萬(wàn)，居住人口8萬(wàn)。琶洲商務(wù)區(qū)與珠江新城員村規(guī)劃相互滲透，整體定位為“會(huì)展、金融、商貿(mào)三大引擎合力推動(dòng)的國(guó)際城市中央商務(wù)核心區(qū)；實(shí)

6、力、活力、魅力三位一體的復(fù)合型新城市濱水中心區(qū)”。琶洲在其中定位為國(guó)際會(huì)展商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際會(huì)展、總部辦公等核心功能，適當(dāng)發(fā)展會(huì)展配套、研發(fā)辦公、酒店、餐飲、休閑、文化旅游等配套功能。4、廣州南站核心區(qū)廣州南站地區(qū)將打造成亞洲最大的客運(yùn)交通樞紐，成為服務(wù)珠三角、面向華南地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，因此規(guī)劃好廣州南站有利于提升廣州在華南地區(qū)的戰(zhàn)略地位，增強(qiáng)廣州作為國(guó)家中心城市的輻射力和帶動(dòng)力。南站地區(qū)總規(guī)劃面積36.1平方公里，其中核心區(qū)5.4平方公里。南站地區(qū)規(guī)劃成為廣州南部公共中心，依托多條客運(yùn)專線和港澳直通車以及城際軌道交通，帶動(dòng)漢溪-長(zhǎng)隆及番禺新城地區(qū)，發(fā)展高端商務(wù)。建成后將與老城區(qū)、珠江新城

7、相對(duì)應(yīng)成為城市第三增長(zhǎng)極，形成“三站共生”的城市格局。 廣州南站定位為華南地區(qū)綜合客運(yùn)交通樞紐，以商務(wù)、商貿(mào)為主導(dǎo)功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，未來(lái)將利用車站的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展承接港、澳，輻射珠三角的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能與總部辦公基地。地區(qū)城市公共服務(wù)體系將完善，形成集行政、文化、教育為一體的車站商務(wù)核心。廣州南站規(guī)劃為“一帶，一核，兩軸，三區(qū)”。一帶為廣佛發(fā)展帶由東至西聯(lián)系漢溪長(zhǎng)隆、鐘村、新客站并延伸至佛山林岳商貿(mào)區(qū)的城市發(fā)展軸。一核為新客站交通樞紐核心。兩軸為以新客站為核心，向東西分別聯(lián)系車站商務(wù)區(qū)與總部研發(fā)辦公區(qū)的生產(chǎn)服務(wù)軸和以市民中心為核心，向南北分別聯(lián)系TOD商業(yè)中心，文化中心與體育中心。

8、5、廣州中軸線南區(qū)區(qū)域廣州中軸線南區(qū)整體功能定位為“具有嶺南特色的行政中心，文化、休閑、公共活動(dòng)區(qū)和高品質(zhì)多元生活區(qū)。中軸線南區(qū)定位為具有嶺南特色的行政中心，主導(dǎo)功能為行政辦公、文化、旅游休閑、生態(tài)果園、居住、商業(yè)商務(wù)等功能于一體的南中心區(qū)。中軸線南段地區(qū)北起珠江前航道和黃埔涌，南至珠江后航道，西起廣州大道，珠江后航道沿岸地區(qū)四起丫髻沙大橋，東至珠江島東岸。規(guī)劃總面積40.26平方公里，軸線總長(zhǎng)度為6.4公里，核心區(qū)規(guī)劃范圍：包括行政辦公區(qū)、領(lǐng)事館區(qū)、海珠區(qū)雨洪調(diào)蓄湖、南海心沙等。中軸線南區(qū)分為五個(gè)功能區(qū)：（1）旅游觀光區(qū)：電視臺(tái)、赤崗塔、第一領(lǐng)事館區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)；（2）區(qū)域行政區(qū)：行政辦公區(qū)

9、、第二領(lǐng)事館區(qū)、大塘綜合商務(wù)中心、商務(wù)辦公區(qū)；（3）生態(tài)休閑區(qū)：海珠湖、萬(wàn)畝果園、小洲村等；（4）濱水居住區(qū)：海心沙、瀝滘樞紐、體育公園等；（5）科技創(chuàng)意區(qū)。6、白鵝潭區(qū)域白鵝潭地區(qū)是廣州市實(shí)現(xiàn)“西聯(lián)”及“中調(diào)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要地區(qū)，也是廣佛同城的重要節(jié)點(diǎn)。白鵝潭地區(qū)規(guī)劃成為廣佛之心、廣州的國(guó)際商業(yè)中心和水秀花香的宜居城區(qū)。白鵝潭北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東到工業(yè)大道中和工業(yè)大道南，西至芳村大道北和花地河，規(guī)劃總用地面積3,517公頃，總建筑面積4,183萬(wàn)，居住人口63.4萬(wàn)人，白鵝潭地區(qū)定位為面向廣佛地區(qū)的商務(wù)辦公、創(chuàng)意智慧、商業(yè)休閑和文化娛樂核心區(qū)。并輻射珠三角、具有國(guó)際

10、影響力的集商貿(mào)、購(gòu)物、休閑、文化于一體的復(fù)合型濱水商業(yè)中心，富有嶺南特色與水秀花香風(fēng)貌的低碳、生態(tài)宜居示范區(qū)。1.2 廣州市商業(yè)市場(chǎng)分析1.2.1 廣州市十區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析經(jīng)歷了近兩年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的影響,特別是限購(gòu)政策對(duì)住宅市場(chǎng)的門檻禁入,投資客從住宅市場(chǎng)撤離資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn), 從2010年起，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”,國(guó)內(nèi)諸多開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)規(guī)模、資金投入等都達(dá)到近年來(lái)的頂峰，商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的局面。2011年,廣州市十區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量小幅下降,新增供應(yīng)呈現(xiàn)向邊緣擴(kuò)散趨勢(shì);在住宅投資渠道封閉及通貨膨脹的預(yù)期下，雖受銀行信貸緊縮影響，但2011年廣州市十區(qū)商業(yè)

11、需求旺盛，成交價(jià)格呈現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì),一方面巨大的消費(fèi)需求催生商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，另一方面投資渠道的收窄促使資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及投資?？傮w來(lái)看，2011年廣州市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍。2011年，廣州市十區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)58.89萬(wàn)m2，較2010年下降9.53%;全年成交面積達(dá)54.29萬(wàn)m2，較2010年下降15.71%,成交均價(jià)達(dá)24,133元/m2，較2010年上漲18.67%,全年供求比1.08:1。供給的小幅減少反映出在當(dāng)前國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下,商業(yè)地產(chǎn)雖不受政策限制,但在整個(gè)行業(yè)調(diào)控的大背景下,開發(fā)商普遍縮減投資,同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)門檻較高、國(guó)內(nèi)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺等原因，

12、目前商業(yè)成交以居住社區(qū)裙樓商業(yè)為主，住宅供應(yīng)的萎縮同時(shí)帶來(lái)商業(yè)供應(yīng)的銳減。從近幾年商業(yè)地產(chǎn)成交來(lái)看，受08年金融危機(jī)影響，導(dǎo)致該年度商業(yè)成交大幅萎靡，09年成交開始回暖，雖經(jīng)歷2010年以來(lái)持續(xù)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，相對(duì)于低迷的住宅市場(chǎng)而言，商業(yè)地產(chǎn)并未受到明顯影響，并且從成交均價(jià)來(lái)看，還出現(xiàn)了大幅上漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣、易居數(shù)據(jù)庫(kù)從月度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)集中成交在4-7月及9-12月份，從側(cè)面反映住宅市場(chǎng)在限購(gòu)限貸政策影響下，原本住宅市場(chǎng)的成交旺期轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)市場(chǎng)一片繁榮，月度成交均價(jià)在20,000元/m2左右波動(dòng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣從成交區(qū)域來(lái)看，由于廣州市中心六區(qū)商業(yè)成熟度較高，其成

13、交量占據(jù)廣州市十區(qū)成交量的60.86%，但新增供應(yīng)及成交呈現(xiàn)向邊緣及郊區(qū)擴(kuò)散趨勢(shì)，番禺、花都及南沙區(qū)由于大規(guī)模居住片區(qū)的日益壯大，消費(fèi)需求帶動(dòng)商業(yè)配套發(fā)展，商業(yè)需求旺盛，同時(shí)近年來(lái)各類專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)了上述區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，比如番禺區(qū)的酒店用品專業(yè)市場(chǎng)、花都區(qū)的皮具專業(yè)市場(chǎng)商鋪等交易均非常旺盛。蘿崗區(qū)全年成交量?jī)H3,419m2，由于科匯發(fā)展中心個(gè)盤成交價(jià)拉高，導(dǎo)致其全年成交均價(jià)犄高，達(dá)到50,616元/m2。蘿崗區(qū)成交面積：3,419m2成交均價(jià)：50,616元/m2荔灣區(qū)成交面積：28,281m2成交均價(jià)：26,889元/m2黃埔區(qū)成交面積：14,499m2成交均價(jià)：16,943元/m2數(shù)據(jù)

14、來(lái)源：陽(yáng)光家緣從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，社區(qū)型裙樓商業(yè)仍是成交的主力，占據(jù)全年成交量的“半壁江山”,2011年共成交27.34萬(wàn)m2，成交均價(jià)達(dá)到21,274元/m2；酒店式公寓由于兼具住宅屬性，成為近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“新寵”，由于酒店式公寓對(duì)區(qū)位要求較高，成交價(jià)格也相對(duì)較高，成交均價(jià)達(dá)到35,789元/m2，全年成交面積達(dá)6.75萬(wàn)m2；專業(yè)市場(chǎng)鋪位由于較高的收益率，近年來(lái)被投資者追捧，全年共成交2.54萬(wàn)m2，成交均價(jià)12,853元/m2，主要成交區(qū)域?yàn)榛ǘ?、番禺。公寓成交面積：6.75萬(wàn)m2成交均價(jià)：35,789元/m2專業(yè)市場(chǎng)成交面積：2.54萬(wàn)m2成交均價(jià)：12,853元/m2數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光

15、家緣市場(chǎng)小結(jié)：商業(yè)物業(yè)作為一種主要以投資為主的物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域發(fā)展成熟度及物業(yè)本身的投資屬性等因素影響。廣州作為華南區(qū)域中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)需求旺盛，各類配套設(shè)施完善，加之珠三角制造業(yè)成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，可預(yù)計(jì)未來(lái)幾年廣州市商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額和地位將不斷提升，同時(shí)向邊緣擴(kuò)散趨勢(shì)更趨明顯，但老城區(qū)大規(guī)模的折遷、改造為中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機(jī)，特色商業(yè)、主題商業(yè)及城市綜合體將是下一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流。1.3 廣州市寫字樓市場(chǎng)分析1.3.1 廣州市十區(qū)寫字樓銷售市場(chǎng)分析 在2011年住宅市場(chǎng)遇冷，投資渠道收窄及通貨膨脹預(yù)期下，廣州市

16、寫字樓市場(chǎng)持續(xù)走旺，不受限購(gòu)政策影響、租金不受政府監(jiān)管及多年來(lái)“商住倒掛”寫字樓價(jià)值被低估等因素，均使投資者轉(zhuǎn)投寫字樓市場(chǎng)，無(wú)論是銷售還是出租均持續(xù)走旺，售價(jià)、租金大幅上揚(yáng)。2011年，隨著大批甲級(jí)寫字樓的入市，加上在住宅限購(gòu)令的刺激下，商用物業(yè)投資大熱，廣州寫字樓價(jià)格終于擺脫長(zhǎng)年“商住倒掛”的陰影。 2011年，廣州市十區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)79.61萬(wàn)m2，較2010年增加4.89%;全年成交面積達(dá)96.48萬(wàn)m2，較2010年增加23.68%,成交均價(jià)達(dá)22,063元/m2，與2010年持平（2010年成交均價(jià)22,035元/m2）,全年供求比1:1.21。從供需關(guān)系來(lái)看,隨著珠三角區(qū)域

17、經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好及廣州作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心地位的增強(qiáng)，廣州市寫字樓市場(chǎng)空置率降低，租金上漲趨勢(shì)明顯，投資回報(bào)率上升，一手寫字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。從租售價(jià)格來(lái)看, 廣州寫字樓租金和售價(jià)雙雙上漲，租賃市場(chǎng)在強(qiáng)勁需求的刺激下上漲幅度超過預(yù)期，銷售市場(chǎng)在“商住倒掛”的比價(jià)效應(yīng)下售價(jià)未受房地產(chǎn)調(diào)控影響而保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。緊縮性財(cái)政政策及住宅限購(gòu)對(duì)開發(fā)商資金流的影響加大，開發(fā)商轉(zhuǎn)向選擇以寫字樓銷售作為資金回籠的重要途徑。1.3.2 廣州市中心六區(qū)辦公市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣從成交區(qū)域來(lái)看，天河、海珠、越秀、番禺及蘿崗為2011年廣州市寫字樓成交重點(diǎn)區(qū)域。天河、海珠及越秀區(qū)得益于完善的公共設(shè)施配套、成熟的商務(wù)環(huán)

18、境及政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策推動(dòng)，成交旺盛，天河區(qū)全年成交36.41萬(wàn)m2，成交均價(jià)達(dá)29,782元/m2，無(wú)論成交額還是成交均價(jià)均位于各區(qū)之首；蘿崗區(qū)近年來(lái)大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，吸引中新知識(shí)城等一大批高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐，近年來(lái)寫字樓市場(chǎng)活躍，2011年全年成交14萬(wàn)m2，成交均價(jià)13,110元/m2;南沙區(qū)憑借“十二五”規(guī)劃及重新定位利好下，住宅市場(chǎng)帶動(dòng)了多年不慍不火的商用物業(yè)市場(chǎng)，全年成交5.50萬(wàn)m2，成交均價(jià)9,008元/m2。南沙區(qū)成交面積：5.50萬(wàn)m2成交均價(jià)：9,008元/m2番禺區(qū)成交面積：9.29萬(wàn)m2成交均價(jià)：16,074元/m2越秀區(qū)成交面積：8.26萬(wàn)m2成交均價(jià)：24,138元/

19、m2數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣從年度成交數(shù)據(jù)來(lái)看,除2009年由于越秀區(qū)個(gè)盤拉低整個(gè)廣州市寫字樓成交均價(jià)外,廣州市寫字樓成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì);而成交面積則大幅遞增,以2008年為基點(diǎn)計(jì)算,年均環(huán)比增長(zhǎng)127.27%。數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣旺盛的投資市場(chǎng)需求和較之其他一線城市相對(duì)合理的售價(jià)水平推動(dòng)廣州市寫字樓售價(jià)不斷上揚(yáng)，2011年甲級(jí)寫字樓成交面積達(dá)58.46萬(wàn)m2，成交均價(jià)為27,879元/m2，；乙級(jí)及其他寫字樓共成交38.02萬(wàn)m2，成交均價(jià)13,015元/m2。數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣由于短期內(nèi)寫字樓的購(gòu)買需求將有增無(wú)減，因此未來(lái)一年寫字樓銷售市場(chǎng)上升可期，售價(jià)仍將保持在高位穩(wěn)定運(yùn)行。1.3.2 廣

20、州市寫字樓租賃市場(chǎng)分析近年來(lái)，受廣州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、華南經(jīng)濟(jì)金融中心地位穩(wěn)固、各類商務(wù)配套設(shè)施不斷完善及廣州市政府大力扶持金融業(yè)、物流業(yè)、會(huì)展業(yè)、信息服務(wù)業(yè)背景下，廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)穩(wěn)步上升，新增供應(yīng)面積及租賃成交面積特別是甲級(jí)寫字樓不斷增加，租金穩(wěn)步攀升。根據(jù)全球第三大商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際的最新市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2011年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有約56.40萬(wàn)平方米的新增辦公面積，占整體庫(kù)存的25.6%，是2005年以來(lái)廣州市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)體量新高，僅次于2007年的65.8萬(wàn)平方米。盡管多數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在早期預(yù)租狀況良好，但大體量的新增供應(yīng)仍使2011年平均空置率較2010年相比上升

21、約4.2個(gè)百分點(diǎn)至20.1%。新一批高質(zhì)素寫字樓的入市極大的提升了廣州市甲級(jí)寫字樓檔次，進(jìn)一步推高平均租金水平。2011年以來(lái)受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展刺激，內(nèi)資企業(yè)加速在本地市場(chǎng)的擴(kuò)張，對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)需求旺盛，廣州寫字樓市場(chǎng)租金得以持續(xù)上揚(yáng)，全年甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米158.5元，較去年同比增幅達(dá)11.1%。國(guó)內(nèi)金融、制造、專業(yè)服務(wù)和貿(mào)易等企業(yè)仍是廣州甲級(jí)寫字樓的主要租戶來(lái)源，持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求推動(dòng)租金的上行。廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量、吸納量及空置率情況數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際盡管2012年將面臨珠江新城多個(gè)項(xiàng)目的入市，但較之北京、上海、深圳較低的租金水平和年底活躍的市場(chǎng)需求繼續(xù)支持業(yè)主

22、方對(duì)市場(chǎng)的樂觀態(tài)度，廣州市甲級(jí)寫字樓整體平均租金保持上升態(tài)勢(shì)。其中越秀區(qū)、天河區(qū)和海珠區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金分別為每平方米每月109.1元、170.8元和96.4元，環(huán)比漲幅分別為1.8%、6.4%和3.4%。天河區(qū)新增項(xiàng)目如廣州國(guó)際金融中心、太古匯等在硬件設(shè)施、商業(yè)配套等方面均處于市場(chǎng)領(lǐng)先地位，租賃門檻及租金水平均高于周邊項(xiàng)目。元/m2·月廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量、吸納量及空置率情況數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際展望2012年，預(yù)計(jì)將有約87.5萬(wàn)平方米的新增項(xiàng)目落成入市，其中90%以上位于珠江新城。全球經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致國(guó)外訂單減少，影響國(guó)內(nèi)制造業(yè)及出口，使這些行業(yè)短期租賃需求受限，市場(chǎng)整體空置

23、率預(yù)期將有所上升，但由于多個(gè)項(xiàng)目有業(yè)主自用部分辦公面積，并已積極推進(jìn)預(yù)租，預(yù)期未來(lái)整體空置率上升幅度有限。租金方面，來(lái)自跨國(guó)企業(yè)和內(nèi)資公司強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求將繼續(xù)支撐業(yè)主的樂觀態(tài)度，未來(lái)一年市場(chǎng)平均租金仍將有一定的上升空間。同時(shí),2012年新入市的寫字樓大多是定位高端的甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓（如利通廣場(chǎng)、恒大中心、廣晟國(guó)際大廈等），隨著高端項(xiàng)目市場(chǎng)份額越來(lái)越大，整體市場(chǎng)租金會(huì)在高端項(xiàng)目的拉動(dòng)下繼續(xù)上漲。盡管全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，未來(lái)一年外資企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張態(tài)度將日趨謹(jǐn)慎，但內(nèi)資公司的擴(kuò)張需求仍將所有提升，成為市場(chǎng)主動(dòng)力。因此預(yù)計(jì)整體租賃需求在2011年年底的基礎(chǔ)上不會(huì)再急劇收縮，但在供應(yīng)沒有明顯減少的

24、情況下，2012年寫字樓的租金漲勢(shì)將明顯放緩，空置率水平將在目前的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)5%左右。長(zhǎng)期來(lái)看，一方面，2010年和2011年均出現(xiàn)了寫字樓新開工面積的大幅增加，這些新增供應(yīng)將在2012年之后陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面來(lái)看，寫字樓的需求與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、國(guó)際金融危機(jī)陰云仍然持續(xù)的大背景下，經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度恐將出現(xiàn)一定程度的下滑，當(dāng)寫字樓需求逐步放緩時(shí)，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的調(diào)整壓力。市場(chǎng)小結(jié)：2011年是住宅深度調(diào)整的一年，卻是寫字樓市場(chǎng)高速發(fā)展的一年，素有“千年商都”之稱的廣州，借助亞運(yùn)的拉動(dòng)作用，在“后亞運(yùn)時(shí)代”迎來(lái)了城市環(huán)境改造及

25、配套設(shè)施升級(jí)，廣州寫字樓高速發(fā)展，各路資本爭(zhēng)相入穗，投資熱情高漲，一手寫字樓量?jī)r(jià)齊升，全年成交均價(jià)22,063元/m2；租賃市場(chǎng)需求旺盛，租售價(jià)屢創(chuàng)新高，徹底打破了長(zhǎng)久以來(lái)價(jià)格“商住倒掛”的現(xiàn)象,全年甲級(jí)寫字樓平均租金158元/m2，同比上升11%。預(yù)計(jì)2012年，在全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，國(guó)內(nèi)外貿(mào)、加工等行業(yè)受制約及廣州市寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，租金增長(zhǎng)趨勢(shì)將明顯放緩，空置率水平將提高；同時(shí)，由于開發(fā)商受制于銀行信貸緊縮及住宅市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的資金困境，預(yù)計(jì)2012年開發(fā)商將縮減新開工面積，并加大對(duì)可售項(xiàng)目的銷售力度，但在住宅投資渠道受限及寫字樓投資需求旺盛的雙重因素下，預(yù)計(jì)明年寫字樓成

26、交價(jià)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。1.4 廣州市商服用地土地市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力、專業(yè)化程度、推廣運(yùn)營(yíng)能力等要求較高，同時(shí)投資回收期長(zhǎng)于住宅項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高等諸多因素造成國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都以外資及少數(shù)幾個(gè)內(nèi)資開發(fā)商為主。受2008年金融危機(jī)影響，諸多以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)開發(fā)商意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)“價(jià)值洼地”，并在平衡企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)方面的優(yōu)勢(shì)，紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，國(guó)內(nèi)迎來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，也造就了諸如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)此類商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)。同時(shí)，自2010年國(guó)家住宅房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，特別是“限購(gòu)”政策的影響，促使越來(lái)越多的房地產(chǎn)商蜂擁沖向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。能夠帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入、不受限購(gòu)政策

27、影響、租金不受管制、商服土地價(jià)格較低及地方政府政策扶持等諸多優(yōu)勢(shì)推動(dòng)了此輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，全國(guó)商服土地成交大幅回升，成交價(jià)格持續(xù)上漲。從近幾年廣州市商服土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年迎來(lái)商服土地供應(yīng)及成交的高峰期，反映受2008年金融危機(jī)影響，開發(fā)商將資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，商服土地受到追捧。2011年受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)商受制于銀行信貸緊縮及住宅市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的資金困境，拿地較往年更為謹(jǐn)慎，同時(shí)政府密集出讓廣州南站區(qū)域大批量商服用地，而該區(qū)域在定位、配套方面缺乏認(rèn)同等多重因素造成大量商服用地流拍，流拍率較往年上升，據(jù)統(tǒng)計(jì)共有15宗土地流拍。但商服土地價(jià)格在此輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮

28、下大幅上漲，成交量也較2010年有所回升，全年商服土地供應(yīng)量401萬(wàn)m2，共成交274萬(wàn)m2，成交樓面均價(jià)3,400元/m2,較2010年分別上漲50.19%、10.93%及22.08%。其中2011年珠江新城推出的B2-11地塊以17,933元/的高價(jià)成交，成為近年來(lái)廣州商服土地成交“地王”，反映了目前住宅物業(yè)受宏觀政策調(diào)控影響，寫字樓物業(yè)正逐步成為市場(chǎng)資金追捧的對(duì)象。數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州國(guó)土局從近年來(lái)廣州土地成交結(jié)構(gòu)上看，商服用地所占比重正逐年增長(zhǎng)，特別是2011年受宏觀行業(yè)調(diào)控，住宅市場(chǎng)受限購(gòu)影響成交量顯著下降，殃及土地市場(chǎng)，住宅用地成交量下降，從而推熱了商服用地。2011年商服土地成交量27

29、4萬(wàn)，占總成交量的35.89%，較2010年上漲3個(gè)百分點(diǎn)，上升趨勢(shì)明顯。數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州國(guó)土局2011年廣州市共推出商服用地52幅，成交37塊，流拍15宗土地，流拍率較去年有所增加，成交區(qū)域主要集中在番禺區(qū)、海珠區(qū)和蘿崗區(qū)。海珠區(qū)商服用地供應(yīng)主要集中在琶洲商務(wù)區(qū),且多為定向出讓的企業(yè)總部用地；番禺區(qū)商業(yè)地塊供應(yīng)主要集中在廣州南站區(qū)域，但受市場(chǎng)環(huán)境、南站總體定位及配套設(shè)施不被開發(fā)商認(rèn)同等諸多因素，造成南站大部分土地流拍。價(jià)格方面，除了珠江新城價(jià)格較高以為，絕大部分區(qū)域成交價(jià)介于3,500-5,000元/，全年成交均價(jià)為3,400元/。編號(hào)地塊截止時(shí)間用地性質(zhì)用地面積（）容積率計(jì)容建筑面積（）成交

30、價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/）受讓方1花都區(qū)風(fēng)神大道南、玉棠路以西2011-12-30商業(yè)金融業(yè)用地（C2）8,6234.034,4927,8652,280廣州市萬(wàn)程申眾汽車銷售服務(wù)有限公司2花都區(qū)新華街三東大道以南2011-12-26商業(yè)金融業(yè)用地（C2）10,755110,7553,3233,090廣州溢桂汽車銷售服務(wù)有限公司3廣州國(guó)際生物島螺旋路（中央大道段）以南，規(guī)劃A3號(hào)路以西2011-12-7商服用地81,0651.189,1715,850656廣州市華源酒店有限公司4番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010822011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）12,787676,72138,3615

31、,000廣州耀中房地產(chǎn)發(fā)展有限公司5廣州南站BA0501009地塊2011-11-1商業(yè)金融用地(C2)4,597836,77318,3875,000奧園集團(tuán)有限公司6海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040216地塊2011-10-28商務(wù)辦公用地（C8）13,0188104,14462,2995,982廣州從興電子開發(fā)有限公司7海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040215地塊2011-10-28商業(yè)金融業(yè)用地（C2）11,839782,87349,9256,024廣州星河灣實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司8海珠區(qū)琶洲AH040139地塊2011-10-26商業(yè)辦公用地（C8）14,60310146,

32、03087,6186,000廣鋁集團(tuán)有限公司、廣州遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司9廣州南站BA0501034地塊2011-10-26商業(yè)金融用地(C2)12,123896,98448,4925,000奧園集團(tuán)有限公司10南沙街進(jìn)港大道北側(cè)2號(hào)用地2011-10-20商務(wù)辦公與商業(yè)金融業(yè)用地28,6493.085,94715,9101,851廣州盈港房地產(chǎn)有限公司11廣州市花都區(qū)新華街迎賓大道花都區(qū)交通局以東（J10-XH01）地塊2011-10-13商業(yè)金融業(yè)用地（C2）4,900419,6008,5004,337廣州亞美置業(yè)有限公司12科學(xué)城力康路以西2011-10-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）6,6411.

33、59,9612,8472,858廣州市瑞豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司13廣州保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東2011-10-8商業(yè)用地（C21）3,5001.55,2501,5793,008裕金酒業(yè)（廣州）有限公司14增城市正果鎮(zhèn)蒙花布村、汀塘村地塊2011-9-20旅館業(yè)用地65,6411.065,6413,750571廣州市鴻凱實(shí)業(yè)投資有限公司15花都區(qū)炭步鎮(zhèn)炭步廣場(chǎng)北（J09-TB05地塊）2011-9-1商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,2032.235,6473,7681,057廣州中錸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16荔灣區(qū)舊龍溪路（高爾夫球場(chǎng)C地塊AF030655）2011-9-1商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,

34、8232.440,37513,0703,237廣東邦華集團(tuán)有限公司17番禺區(qū)小谷圍廣州大學(xué)城中軸線北區(qū)DN0801地塊2011-9-1旅館業(yè)用地（C25）24,4093.1977,75133,3174,285廣州市番禺信息技術(shù)投資發(fā)展有限公司18廣州開發(fā)區(qū)科學(xué)城KXCD-F2-1-1地塊2011-8-22文化娛樂用地兼容商業(yè)金融業(yè)用地（C3/C2）80,0172.2176,03723,2201,319廣東飛晟投資有限公司19廣州國(guó)際生物島螺旋路（中央大道段）以北，規(guī)劃A3號(hào)路以西2011-8-4商業(yè)辦公旅館業(yè)用地（C2）32,0583.6115,40820,6471,789顯恩投資有限公司20

35、天河區(qū)珠江新城B2-11地塊2011-7-19商業(yè)金融業(yè)用地（C2）5,9481271,376128,00017,933廣州常元房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司21廣州國(guó)際生物島螺旋路（崗頭段）以東，規(guī)劃C10號(hào)路以南，規(guī)劃C13號(hào)路以西，環(huán)島路以北2011-6-22商業(yè)旅館業(yè)用地（C2）39,3532.598,38214,6601,490廣州國(guó)際生物島科技投資開發(fā)有限公司22廣州國(guó)際生物島規(guī)劃C13號(hào)路以東，規(guī)劃C10號(hào)路以南，規(guī)劃C7號(hào)路以西，環(huán)島路以北2011-6-22商業(yè)旅館業(yè)用地（C2）19,7551.223,7063,9071,648廣州國(guó)際生物島科技投資開發(fā)有限公司23科學(xué)城光譜中路以北、

36、攬?jiān)侣芬晕?011-6-16商業(yè)金融業(yè)用地（C2）20,421361,2638,9511,461廣州綠色生命投資有限公司24廣州開發(fā)區(qū)科學(xué)城開源大道以東南、伴河路以東北2011-6-13商業(yè)金融業(yè)用地（C2）15,104345,3125,0251,109廣東百達(dá)豐電子科技實(shí)業(yè)有限公司25琶洲AH041006地塊2011-5-23商務(wù)金融用地17,1617.7132,13959,4634,500北京良業(yè)照明工程有限公司、廣州良業(yè)實(shí)業(yè)投資有限公司26增城市新塘鎮(zhèn)塘美村83101217A11023地塊2011-4-29商服用地6,111636,6711,510412廣東豐樂集團(tuán)有限公司27番禺區(qū)大石

37、街朝陽(yáng)東路2011-4-28辦公用地（C1）3,4681.86,2433,6205,798廣州敏駿房地產(chǎn)有限公司28番禺區(qū)橋南街中心城區(qū)中心醫(yī)院北側(cè)2011-4-28商業(yè)金融用地（C2）48,1892.6125,29152,2904,173奧園集團(tuán)有限公司29增城市新塘鎮(zhèn)塘美村83101217A11024地塊2011-4-19商服用地5,8365.36331,3001,570502廣州市卓志供應(yīng)鏈服務(wù)有限公司30生物島環(huán)島A線以北2011-4-18商業(yè)金融業(yè)用地（C2）50,1011.680,16110,5411,315香港啟德國(guó)際酒店投資管理有限公司31中新廣州知識(shí)城南起步區(qū)九龍大道以西20

38、11-4-15行政辦公/商業(yè)金融用地（C1/C2）79,5722.0159,1444,265268廣州知識(shí)城投資開發(fā)有限公司32琶洲AH041007地塊2011-3-24商務(wù)金融用地13,4447.5100,83045,3744,500東凌集團(tuán)有限公司與廣州東凌實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司聯(lián)合體33琶洲AH040229地塊2011-3-24商務(wù)金融用地17,9876.5116,91558,4585,000廣州鼎尚股份有限公司34琶洲AH040218地塊2011-3-24商務(wù)金融用地19,742598,71049,3555,000廣東歐派家居集團(tuán)有限公司35街口街城南村、團(tuán)星村S355線地段地塊2011-3

39、-14商務(wù)金融用地6033.442,07590434廣州新宏能源科技有限公司36從化市江埔街禾倉(cāng)村地段地塊2011-3-11其它商服用地3,0522.06,104125205廣州富敏城工藝有限公司37科學(xué)城科智路以東、尖塔山路以南2011-2-18商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,1431.8529,8644,6161,546廣州攀達(dá)材料科技有限公司38番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05011072011-11-8商業(yè)金融用地（C2）19,2176115,299-流拍39番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05021312011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,194348,583-流拍40番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)B

40、A05011162011-11-8商業(yè)金融用地（C2）15,8077110,648-流拍41番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010742011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）11,91410119,137-流拍42番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05011312011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）18,1196108,711-流拍43番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05021122011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）10,177550,887-流拍44番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010772011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）5,428843,425-流拍45廣州南站BA0501033地塊2011-11-1

41、商業(yè)金融用地(C2)13,94410139,443-流拍46番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010222011-11-1商業(yè)金融用地（C2）15,26910152,685-流拍47廣州南站BA0501012地塊2011-11-1商業(yè)金融用地(C2)16,21710162,172-流拍48天河區(qū)廣氮地區(qū)AT06070407地塊2011-10-26商業(yè)金融業(yè)用地（C2）6,6124.630,415-流拍49白云區(qū)江高鎮(zhèn)茅山村廣清高速公路東側(cè)2011-9-21市場(chǎng)用地（C26）50,7990.625,540-流拍50荔灣區(qū)舊龍溪路（高爾夫球場(chǎng)D-H地塊AF030475）2011-9-1商業(yè)金融業(yè)用地（C

42、2）15,7672.437,841-流拍51廣州保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東2011-8-5商服用地16,116348,348-流拍52荔灣區(qū)東沙荷景路地塊2011-4-28商業(yè)用地（C2）25,3792.95；74,738-流拍小計(jì)1,148,0284,006,813931,2023,4001.5 重點(diǎn)功能區(qū)市場(chǎng)分析1、珠江新城珠江新城商務(wù)區(qū)作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的三大CBD之一，經(jīng)過近十多年的發(fā)展，各類商務(wù)、公共配套設(shè)施不斷完善，商務(wù)氛圍日趨濃郁。雖區(qū)域內(nèi)地塊已基本出讓完畢，但寫字樓新增供應(yīng)不斷增加，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)珠江新城寫字樓供應(yīng)量將超過500萬(wàn)平方米。從寫字樓分布區(qū)域看，甲級(jí)寫字樓分布相對(duì)集

43、中，主要位于中軸線花城廣場(chǎng)兩側(cè)，呈帶狀分布。從建成情況來(lái)看，截止到2011年底，珠江新城寫字樓已建成262.59萬(wàn)m2，占整個(gè)珠江新城寫字樓面積的48.45%；在建（未竣工）面積140.7萬(wàn)m2，待建面積138.6萬(wàn)m2。由于目前多個(gè)項(xiàng)目正在裝修施工，預(yù)計(jì)2012年會(huì)迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)高峰，如恒大中心、廣晟國(guó)際大廈、煙草大廈、廣州銀行大廈等，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)面積超過90萬(wàn)m2。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年珠江新城寫字樓共成交21.84萬(wàn)m2，成交均價(jià)達(dá)28,727元/m2。富力地產(chǎn)及保利地產(chǎn)的多個(gè)寫字樓項(xiàng)目成為2011年珠江新城寫字樓成交的主力。從租賃數(shù)據(jù)來(lái)看，受亞運(yùn)會(huì)對(duì)珠江新城宣傳效應(yīng)及住宅“限貸限購(gòu)”

44、影響，2011年全年珠江新城寫字樓平均租金達(dá)187.8元/m2·月（戴德梁行數(shù)據(jù)），較2010年同期同比增長(zhǎng)15.1%，寫字樓租金水平位于全市之首，全年新增供應(yīng)量46.5萬(wàn)m2，空置率水平24.4%。預(yù)計(jì)到2012年，珠江新城甲級(jí)寫字樓將占廣州整體的66%，從而取代天河體育中心成為廣州最大的商務(wù)區(qū)?？傮w來(lái)看，珠江新城區(qū)域正處于發(fā)展期，隨著配套的逐漸完善和商務(wù)氛圍的日趨濃郁，租金上漲潛力較大。從長(zhǎng)期來(lái)看，珠江新城區(qū)域租金仍會(huì)維持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，但近期受供應(yīng)量增大及全球經(jīng)濟(jì)前景不明朗企業(yè)擴(kuò)張速度放緩等因素影響，租金上升速度將有所放緩，空置率水平將被推高。2、琶洲商務(wù)區(qū)近年來(lái)依托“會(huì)展經(jīng)濟(jì)

45、+CBD總部經(jīng)濟(jì)”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，已成為繼珠江新城和天河北體育中心區(qū)域后最受矚目的新區(qū)域。區(qū)內(nèi)每年上百場(chǎng)的大型展覽，吸引各種支柱行業(yè)上下游企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)，在會(huì)展經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境吸引了諸如中國(guó)對(duì)外貿(mào)易中心、廣東鋼鐵集團(tuán)、廣東電網(wǎng)等一批大型總部項(xiàng)目進(jìn)駐。琶洲寫字樓市場(chǎng)從2005年進(jìn)入起步階段，經(jīng)歷長(zhǎng)期的平緩發(fā)展后，市場(chǎng)整體庫(kù)存量仍相對(duì)較少；由于寫字樓整體檔次不高、配套設(shè)施不完善，市場(chǎng)需求有限，租金水平長(zhǎng)期保持平穩(wěn)，空置率處于較高水平。租戶主要來(lái)自于批發(fā)零售、外貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等企業(yè)。2011年琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓平均租金達(dá)100-120元/m2·月，平均

46、售價(jià)達(dá)23,775元/m2，全年共成交7.92萬(wàn)m2，在售項(xiàng)目主要有保利世界與貿(mào)易中心、琶洲國(guó)際采購(gòu)中心及中洲交易中心等。目前琶洲商務(wù)區(qū)已建成寫字樓整體庫(kù)存量相對(duì)較小，不足55萬(wàn)m2，且乙級(jí)寫字樓占比達(dá)50%，由于整體檔次不高及周邊配套設(shè)施不完善等因素影響，市場(chǎng)需求有限，新增項(xiàng)目消化緩慢，空置率處于較高水平，平均空置率超過40%。 相比珠江新城、天河北等較成熟的商務(wù)區(qū)，琶洲商務(wù)區(qū)在公共配套設(shè)施、商務(wù)環(huán)境等方面還存在一定差距，但其從土地面積、功能上彌補(bǔ)了珠江新城、天河北等成熟商務(wù)區(qū)的不足，琶洲商務(wù)區(qū)將成為下一個(gè)商務(wù)辦公開發(fā)大的熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大。作為政府規(guī)劃的未來(lái)總部基地，預(yù)計(jì)經(jīng)過4-6年的培育期，琶洲將逐步成為廣州新的商務(wù)集聚地，整體空置率將逐步降低，同時(shí)受投資需求升溫帶動(dòng)，售價(jià)水平將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。3、天河北商務(wù)區(qū)天河北商務(wù)區(qū)以天河體育中心和天河北